产业园区的开发与运营管理
课程对象：
（1）所有房地产企业，园区开发商/运营商/投资商，房地产行业咨询服务顾问及其他从业者；（2）各级政府的园区管理部门/管委会、政府投资开发平台、招商局等政府相关部门；（3）对园区开发运营、城市更新有兴趣的大学生、研究生及其他行业从业人员；课程安排：2天，或多种灵活安排。
课程大纲：
Day 1 上午
1.产业园区发展历程
1.11.0版：工业（集中）区
1.2
2.0版：高新区
1.3共同特征：单一、割裂“人-城-产”关系，钟摆效应、8小时园区；
1.43.0版：产城融合的综合性产业园区
2.市场格局与标杆企业：建立自己的第二曲线
2.1国家级合作项目：苏州工业园区（SIP）、中新天津生态城；
2.2政府主导：上海张江-金桥-临港新城；
2.3官助民办模式：大连软件园-亿达；
2.4产业地产商：华夏幸福、清华启迪、天安；
2.5地产商转型：万科产城模式；地产开发模式：香港数码港”；
2.6创新地产商：瑞安综合性“知识社区”-上海创智天地、大连天地；
3.产业园区的盈利模式与发展前景：行业大洗牌与格局重构
3.1“勾地”与传统的租售收入
3.2运营与服务收入
3.3孵化投资收益
3.4资本杠杆+开发持有+运营提升+金融退出（资产证券化）：租金回报率是关键指标，
成本控制比传统房地产企业要求更高
4.产业园区定位
4.1“政府政策倾向+当地优势产业+发展商产业资源优势”三结合
4.2产业聚焦+产业链深耕策略：2-3个产业为主导
4.2.1聚焦策略、多样性、抗风险
4.2.2主导产业与非主导产业的2-8原则：主导与多元
4.3主导产业定位
4.3.1当地政府政策研究与探讨：政策倾向、优惠鼓励产业、新兴产业探讨
4.3.2市场和行业调研：市场竞品、目标客户访谈、主要目标行业分析、目标行业的选择、目标行业上下游产业链分析、行业专家访谈
5.总体规划-园区的框架和骨骼
5.1广场-大马路-车行为主的规划体系：以*临港新城为例
5.2功能分区明确的规划理念：以*张江-金桥为例
5.3“人”为本，建设15分钟工作-生活-消费圈
5.4综合案例分享：*苏州工业园区（SIP）如何实现产城融合？
6.如何以产业生态创新体系进行招商引资？
6.1聚焦2-3个主导产业；
6.2从主导产业中的行业龙头企业入手，通过带头大哥来吸引产业上下游的中小微企业，建立共同的产业链生态系统；
6.3与政府合作制定针对性的招商引资一揽子政策，吸引行业龙头落地；
6.4大数据与智能园区招商：如企查查的行业大数据系统
6.5配套、服务与赋能，搭建园区生态系统：人无我有、人有我优
7.产业园区运营服务模式创新探索和实践
7.1园区传统运营服务体系：租赁、市场推广/活动策划、物业管理、配套服务
7.2建立独特的园区生态系统Eco-System
7.3Work工作-Live生活-Play餐饮娱乐/第三空间-Learn学习-Sports运动
7.4园区如何赋能企业？
7.4.1研发创新赋能产业链、价值链
7.4.2孵化-加速-联合办公的鲶鱼效应及产业价值链赋能
7.4.3公共服务平台-研发实验测试服务平台、公共会议服务中心、一站式政策服务平台、增值服务、产业基金/风投基金及投融资对接、论坛/活动
Day 1 下午实战案例*上海创智天地15+年打造大型综合性知识社区（园区）
创智天地占地49公顷，总建面近80万m2，美国SOM公司总体规划设计；项目总投资逾100亿元，涵盖房地产全品类产品，已开发运营超15年。创智天地项目成就：地标性项目，上海重要的知识高地和创新园区、国家创新型试点城区建设重大功能性项目；LEED 多项金级和白金级认证；2013年第25次上海市长国际企业家咨询会活动和指定参观场地；2019年获美国土地协会“亚太卓越项目大奖。
1．什么是知识社区（Knowledge Community）模式？
2.创智天地的初心和出发点（总体定位和设想）：将硅谷科技创新精神和巴黎左岸创意文化完美融合，以科技、文化、研发及创业为基础，园区-社区-校区“三区融合、联动发展”的大型综合性知识型社区；
3.SOM总体规划详解、如何融入硅谷理念？总体规划实施及其优劣势；
3.1*美国硅谷及旧金山SOMA-以色列-台湾新竹
4.项目分期开发策略及复盘：大型项目分期开发策略是项目成功的关键；
5.产业及园区：
5.1产业定位、聚焦及产业链策略；
5.2产业招商及园区运营；
5.3政府的支持政策；
5.4园区生态系统：如何打造？如何与大学校区、社区互动？
6.创新创业创投
6.1创业咖啡—IPO Club
6.2孵化器—InnoSpace/InnoSpring和创投基金设立、与硅谷和湾区的互动？
6.2.1*美国YC创业营介绍
6.2.2创业咖啡-孵化器:*中关村创业大街
6.2.3 联合办公：*WeWork、U Work、NakedHub裸心社
6.3运营和活动：创业营、创业比赛、Demo Day、黑客马拉松及创客嘉年华
7.商业-大学路商业街区：上海最具小资情调的商业街
7.1定位；与五角场副中心的错位及互补
7.2招商及运营；
7.3大学路升级改造及持续迭代之路；
8.居住：早期loft（工作室/生活）概念引入、住宅社区与园区融合、互动；
9.运动：“远东最大体育场--江湾体育场如何修旧如旧？定位调整及日常运营；
10.营销推广：如何打造创新型知识社区品牌形象？
“创智赢家”创业选秀电视节目；Countdown 年底倒计时；创客嘉年华
11.项目遇到的危机和挑战复盘；
12.资产管理及投融管退资本化运作经验分享
Day 2 上午实战案例--*大连天地产业新城12+年开发运营经验分享
大连天地位于大连旅顺南路软件产业带，东西绵延12.5 km、总规划26.5km2、总建面350万m2，总投入300亿元的超级新城，建成后居住及办公人口将达30万。
1．大连天地的出发点和初心：总体定位和设想；各地块如何定位及错位发展？
2．总体规划：方案详解、实施及其优劣势；
3．分期开发策略：如何进行分期开发决策、决策失误及复盘？
4．产业及园区
4.1ITO/BPO软件外包和服务外包产业发展；
4.2国际案例分享-*印度班加罗尔；
4.3产业定位：如何打造中国最大的ITO/BPO中心？
4.4招商挑战、重点企业IBM引入及影响
4.5园区运营及挑战？园区班车、交通运营经验？
4.6园区生态系统打造；
5．住宅社区及商业：开发策略；如何在产业园区打造商业配套？ITTD智慧天地商业街的经验教训分享；不同地块商业定位及实施；
6．政府配套的挑战（轻轨、水、电、污水处理、暖气等）；
7．项目现金流及财务回报挑战；
8．项目投融管退资本化运作：与策略合作伙伴三井不动产合作历程分享；整体股权出让、瑞安退出及亿达全面接盘、亿达转让住宅地块；项目复盘及经验教训总结。
Day 2 下午
1.1传统地产商转型探讨：*万科产城（浪花WAV）
1.2*清华启迪的产业园发展之路
1.3*亿达软件园及其轻资产模式
1.4国际标杆企业：*新加坡Ascendas腾飞
1.5智能园区管控运营服务平台
1.6小组实战案例分享
讲师介绍：
薄根荷老师
?产业园区开发运营资深专家、城市更新专家
?历任香港瑞安集团知识社区发展副总经理
?上海万科产业与城市发展公司负责人
?资深顾问和培训师、TEDx讲者
主要学习经历：
?复旦大学经济学硕士；法国国立桥路大学（éNPC）/同济大学EMBA
?密歇根大学罗斯商学院管理财务项目；美国CCL (Center for Creative
Leadership)领导力发展项目
主要任职经历：
?曾担任国内知名大学商学院讲师，讲授课程广受好评；
?曾任国际管理咨询公司咨询和培训顾问，为数十家大中型企业提供咨询及培训；
?10年以上香港和国内上市公司高级管理职位，具丰富的管理实践经验；
?曾担任香港瑞安房地产公司副总经理-知识社区，对大型综合性知识社区（园
区）（Knowledge Community）开发及运营经验丰富；
?曾任万科上海区域合伙人、上海万科产业与城市发展公司负责人、
152-5047-02-15佳丽助理-上海万科城市更新业务负责人、上海万宁文化创意发展公司执行董事/总经理；
?5年以上创新创业创投经验，投资及参与运营创业咖啡、社区养老健康服务、
基于SAAS的互联网股权管理平台等项目；同时担任上海虹口创业服务中心导师等；
?丰富的跨文化国际合作经验，参与多个与欧洲、美国合资及合作项目；
?卓越的演讲能力，曾作为美国ULI论坛嘉宾、TEDx讲者、多个圆桌论坛主持
人等；
主讲课程：
《产业园区的开发与运营管理》
《下一个主战场--城市更新：案例和操盘经验分享》
生产运营管理案例分析Dewey钉书机公司运营解决方案
根据Dewey订书机公司两位经理与写给总裁的信件上，可以发现该公司内部管理上出现许多问题，包括部门之间权责不清、库存与销售之间的不协调、部门内部沟通不顺畅等。由于内部运营不顺遂，导致公司市场份额下滑、销售额下降、客户服务水平降低，最终使得公司内部成员士气不振、缺乏团队精神。为更精准发现Dewey公司所存在的种种管理问题，我们将两位经理信件内所提到各种问题做出说明与归纳，以便能更好的为这家公司提出适宜的改革建议。问题分析如下： 1.产品销售的淡旺季造成了需求不平稳以及生产平稳性之间的矛盾。在旺季需求量大，但 是工厂的生产能力不足，不能满足市场的需求，容易造成缺货以及订单不能及时满足的情况。淡季市场需求比较小，又会造成生产能力的过剩。 2.内部缺少良好的工作流程；各个部门之间没有良好协作配合的精神，反而相互抱怨、推 卸责任；各部门之间信息交流不畅。具体来说：分店没有把对于市场需求所做的预测及时通知生产工厂，造成了工厂生产上一定的盲目性；分店为了降低其自身的库存周转率，在销售淡季不愿意准备库存来调节淡旺季之间的需求差异，造成了缺货以后又把责任全部推到总部；另外，工厂和分店不能了解彼此的当前库存量，为决策制造了障碍。 3.公司设立分店的目的是为了更好的接近和服务顾客，但是仍然有40％的货物是从总部出 货。这样，总部对于分店和自身的订单不能一视同仁，在旺季生产能力不足库存紧张的情况下会做出优先满足自己订单的决策，伤害到分店的积极性、服务水平和客户的满意度。这样，公司设立分店的初衷也没有实现。 4.公司所做出的分店和总部都要保持一个月库存的决定不是建立在对需求进行科学预测 后进行测算的基础上的，因此不尽合理，也没有得到分店的充分理解。 5.库存能力有限。仅凭借工厂有限的的库存能力不能达到在淡季储备库存来满足旺季需求 的目的，需要分店和总部之间的相互配合才能完成。 6.考核体系的问题。分店除了要实现自己的销售目标以外，还要关注其库存周转率指标， 这也是造成分店不愿意增加库存的重要原因。 7.以上的问题的直接后果就是公司服务水平的下降，客户满意度的降低，市场占有率的下 降。根据销售经理的说法，公司的市场份额下降了10％-15％。 由以上所整理出的七点问题可以发现，該公司内部所存在的管理问题其实是环环相扣的，但是可以总结为两大方面──组织内部管理、淡旺季生产库存管理──为解决其所面临的难题，我们将从上述两方面着手，分别提出相应的解决方案与建议。
北京华联综合超市有限公司 营运规范 二零零二年八月 内部资料严禁外传编号：OPSＣ18
目录 前言 案例一: “美的”电扇无保修？ 案例二：会员卡 案例三：一瓶酱油72元？ 案例四：长翅膀的随身听 案例五：弯曲的货架层板 案例六：提货卡告急 案例七：只进不出 案例八：空调的安装费 案例九：买一送六 案例十：偷笔的人 案例十一：找零？找麻烦？ 案例十二：水饺解冻了 前言 这本“门店实际案例选登”收录了武汉太平洋量贩店开
业二个多月间的十二个典型案例。这些案例从一个侧面反映了我们目前在管理、服务及规范化实施上的欠缺与漏洞。 作为北京华联综合超市有限公司的第一家量贩店，太平洋店成功地在武汉地区树立了公司低价经营、良好服务的总体形象，受到了绝大多数顾客和当地政府部门以及供应商的赞扬。武汉太平洋店积累了许多具有推广价值的经验和实际运行的范例，很值得我们加以总结和推广。现在南京、太原的营运人员都在太平洋店实习受训，意在更好地学习武汉太平洋店的工作经验。这份案例选登的大多是一些有待改进的问题，我们选取这些实例的目的，决不在于追讨事件的原委，而是为今后各门店的员工提供一套学习、讨论的实例。 营运工作是繁琐的，每位员工每天都可能遇到新的问题，这些案例暴露出来的不足，归纳起来，一是当事人员没有严格按照营运规范的要求实施，二是某些员工缺乏“顾客第一，服务至上”的经营观念，更严重的是许多当事人缺乏责任心，没有一种对本职工作负责任的精神。顾客不分大小，都是公司赖以生存的生命线，我们没有任何理由不去想顾客之所想，急顾客之所急，竭心尽力地为他们提供最优秀的服务。 案例来自实际，是组织员工学习、培训和讨论的良好素材，这里汇集的十二个案例，每例都附有思考问题，供大家讨论时参考。希望各地门店将讨论意见收集起来，并及时汇总编写各地门店的新案例，反馈到总部营运部。 目前的这本案例仅仅是供讨论用的初稿，还很不完善，缺漏的方面比较多。我们将根据各地反映的新材料及时编印营运案例的新版本并下发到各门店。 案例一: “美的”电扇无保修？
产业园区运营模式、存在的问题及改进方法 （完整版） 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。 一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式 第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。 第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理
念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。 第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。 第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模
五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢。 2、运营模式与盈利模式 ?运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排她性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务与管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设与运营管理服务。
?运营特点 1)选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区,以助力区域 经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排她性的合作协议,争取更多利好政策; 2)良好的政府关系:凭借良好的政企关系进行排她性的合作协议洽谈,同时能够及早地 参与地块的规划与土地整理工作,甚至参与区域发展规划,对园区规划及后期招商均 有利好。对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建与招商引资的外包机构。 3)行政服务通道:得益于与政府的合作关系,园区行政服务直接与政府相关部门协调对 接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地:通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售, 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务:华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司,为园区企业 融资提供担保服务,吸引企业入园。
运营管理之丰田案例分析 --解读丰田生产模式 丰田汽车公司最早引起世界注目是在20世纪80年代，当时的情况明显显示，日本企业及其产品的品质和效率确有独到之处，日本制造的汽车比美国汽车耐用，需要的维修明显较少。到了20世纪90年代，更明显的迹象显示，相较于其他日本汽车制造商，丰田汽车公司显然更特别、突出。这并非指它的汽车设计或性能令人赞叹（尽管这是事实，丰田车开起来流畅顺手，其设计也多半非常精致），而是丰田汽车的工程与制造模式实现了令人难以置信的流程与产品的一致性。丰田的汽车设计更快速，可靠性更高，同时，即使在日本汽车业劳动力工资水准相对较高的情况下，丰田仍然得以维持极具竞争力的汽车制造成本。令人印象深刻的另一点是，每当丰田出现明显弱点、似乎将不敌竞争时，它总是能奇迹般地解决问题，并且以更强壮之势卷土重来。 日本丰田汽车公司2003年汽车销售量达到678万辆，仅次于美国通用汽车公司，超过美国福特汽车公司，成为世界第二大汽车制造商。丰田汽车公司后来居上，是丰田方式的成功。 20 多年前，丰田汽车公司以其产品的高质量、低成本和低油耗，占领北美市场，对美国 3 大汽车公司形成咄咄逼人的态势。丰田生产方式创造的奇迹，引起美国实业界和理论界的关注。一些研究者纷纷奔赴日本，考察丰田生产方式，总结出准时生产制（Just - in 一Time , JIT ) ，无库存生产方式（Stockless Production ) ，零库存( zero Inventories ）等生产管理思想和运作方法。 这些研究推动了丰田生产方式的传播，使各国企业汽车及家电生产效率得到改善和提高。中国第一汽车集团公司和东风汽车公司都极力推行JIT 和“一个流”，取得了一定成效。但是，学习者和模仿者与丰田汽车公司始终存在差距。其原因除了环境差别之外，主要是未能把握丰田生产方式的实质，因此只能做到“形似”，而不能做到“神似”。 丰田方式最重要的是它的经营理念，一切具体做法都源自理念。例如什么是浪费？丰田公司所说的浪费比我们通常讲的浪费概念要广泛得多，也深刻得多。它有两层意思。一是不为顾客创造价值的活动，都是浪费。不增加价值的活动不是要做好，而是要消除。按照这种观点，很多我们常见的活动并不增加价值。
产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运作模式上具有很大的差别。 管理模式之别： 从开发区的管理模式上看产业园，可分为行政主导型、公司治理型和混合型三种管理模式。 行政主导型在开发区建设的早期比较常见，那时候很多产业园具有很强的政府宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成后也是实行行政管理和服务职能。 行政主导型还可以细分为两种小模式，横向协调型和集中管理型。 横向协调型是由所在城市的政府全面领导园区的建设与管理，设置管理委员会，成员由原政府的行业或主管部门主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。园区管委会其实也是政府部门，具有相应的级别，对政府其他相关部门进行横向协调时也是使用政府公务员级别身份。
比横向协调型出现稍晚的是集中管理型。由市政府在园区内设 立专门的派出机构——管委会，负责全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，体现了“小政府、大社会”的特点。这种方式给予了管委会更大的职权，与相关管理部门的很多协调工作变成了直接管理事务，提高了园区的管理效率。但问题是管委会的政府色彩更加浓厚，一些需要企业运作的事情基本不可能实行。 行政主导型产业园的特点是产业园的政府性质非常浓厚，具备很强的行政职能。园区内的税务、公安、工商、劳动人事等政府职能均由园区管委会进行管理。园区的开发、管理问题解决了，但是园区的发展问题却显得薄弱。随着中国经济发展的变化，开始出现了一些更具公司管理特征的园区。 公司治理型又被称为企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡(镇)级的开发区和高新区中使用的较多。县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织园区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。把政府职能还给政
六、案例分析题（共15 分） 一、中大集团的概况 中大集团是一个迅速发展起来的股份制企业。1992年它的前身东方特种机械厂只是一个只有几十万资产、几十名员工的小型民营企业， 1994年成立了中大集团，通过短短几年的奋斗，到1998年10月，中大集团发展成为一个拥有总资产4.35亿，28家直属企业，4500多名员工的以非公有制为主体的混合经济型实体，以生产“中大”牌系列汽车保修机械、检测设备、工业涂装设备轻钢结构建筑房屋（钢板房）而闻名。 二、产品开发 在中大的发展中，坚持以市场为导向，坚持“拿来主义”与创新相结合，以“利用成果为主，自行研制开发为辅”的原则，“选冷门，高起点；找窍门，抓延伸；拣熟门，系列化”，立足市场，精心设计产品，研制开发竞争力强的特色产品。（1）选冷门，高起点 “冷门产品，技术精尖”是中大对产品的定位。在中大立足阶段，就选准了一个“安身立命”并可大跨度延伸拓展的冷门产品，并成为中大发展的主导产品—“中大牌”汽车烤漆房。烤漆房是维修高档汽车必不可少的修理设备，用以保证喷漆后的光洁度。随着汽车工业的飞速发展，汽车的保有量逐年增加，汽修业的前景看好，汽车烤漆房的市场也非常具有诱惑力。在中大创业之前，由于汽修业务所需，需要一台汽车喷漆烤漆房以用于高级轿车的修理。当时在中国市场上的烤漆房是国外产品的天下，市场基本被意大利、日本等国生产的烤漆房占据。当时汽车烤漆房的市场售价每台达40-50万元，而中大创业者徐氏兄弟手中并没有足够的资金来购买烤漆房，就萌发了自制一台自己用。在经历了千辛万苦之后。终
于在借鉴他人技术的基础上，成功开发了第一台汽车喷漆烤漆房。之后，在对国内外烤房市场进行周密调查与分析之后，根据中大当时的情况，选择了汽车烤漆房这一冷门产品作为中大的立足产品。当时，国内没有几家企业生产汽车烤漆房，汽车烤漆房的生产在国内基本上还是一个还没有被开垦的“黑土地”。 在选择了汽车烤漆房这一冷门产品后，采用引进、消化、吸收、提高的思路进行产品开发。博采众长，洋为中用，对国外同类产品进行研究消化，在先进技术基础上创新，占据技术领先地位，中大烤漆房中大的产品正是在这一思维方式下诞生的。如烤漆房，它借鉴同类产品最佳技术的基础的成果，采用意大利轻油燃烧器、西门子外转式风机、菲力浦照明系统等精尖技术，并在此基础上创新，改进烤漆房的升温加热系统，设计出独具特色的中大牌烤漆房，并由此获得三项实用型专利技术。烤漆房在批量投入市场的当年销售收入就达6600万元。 （2）拣熟门，系列化 在中大集团的产品系列开发的进程中，中大人走的是“捡热门，系列化”的道路，“从符合企业实际、贴近用户需要、有利中大发展”的要求出发，用围绕市场开发产品。向热门产品系列化方向发展，如今中大集团的产品已从创业之时的单一产品（烤漆房）发展成为多系列产品，已开发出8个系列16个品种的“中大牌”烤漆房，以及用于机电、家电、飞机、火车（部件）等不同用途的异型烤漆房。在烤漆房的基础上开发出了汽保设备系列、汽检设备系列两大系列的几十种规格型号的产品。（3）找窍门，抓延伸 中大产品的延伸是多方位的延伸，“找窍门，抓延伸”是中大产品延伸的精髓。中大集团产品的延伸主要有以下几个方面： 1主产品系列化的自我延伸： 2产品功能延伸：汽修设备—检测设备 3产品外延；小涂装—大涂装。
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑
一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。
生产运作管理案例分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
《生产与运作管理》 期末案例分析
案例1 天价医药费事件 一、病人住院67 天去世 74 岁的翁文辉生前是哈尔滨市一所中学离休教师。2004 年他被诊断患上了恶性淋巴瘤。因为化疗引起多脏器功能衰竭。2005 年5 月21 日,翁文辉发觉他右腿小腿肚上有个绿豆大的疙瘩，怕有什么问题，就去哈尔滨市被认为是最好的三级甲等医院--哈尔滨医科大学第二附属医院做了个检查。检查结果并不理想，医生要求切片检查，并建议住院观察。翁文辉在家人陪同下，自己独立走进医院。住院第二天，翁文辉在医生建议下开始治疗。6 月1 日起，翁文辉住入了重症监护室（ICU）病房。之后的两个多月时间，他的家人说向医院交纳了139 万元的医疗费用，此外又在医生的建议下，自己花钱买了400 多万元的药品交给医院，作为抢救翁文辉急用。但高昂的医药费并未能挽回病人的生命，8 月6 日翁文辉去世。 二、病人家属质疑天价医药费账单 住院两个多月，竟然花去医药费数百万元。这是什么样的治疗那么多钱又是如何被迅速“吞噬”的为回应病人家属的质疑，医院曾组成调查组，对病人的每日费用清单以及医嘱单等进行核对，并出具《关于患者翁文辉在我院住院期间的初步调查》，对药品、化验和手术材料费等收费情况作了说明。从这份《初步调查》中，病人家属发现了以下问题： 1、“病房化验调查结果(明细表)”中，医嘱合计2119 次、化验报告单为1902 次，收费汇总单却成了2030 次，也就是说，医院多收了128 次。 2、在“血库项目(明细表)”中，RH 血型鉴定、血小板交叉配合实验等11 个项目，既没有医嘱，也没有化验报告单，却被收费895 次。在67 天住院时间内，翁文辉总共输入了25万8 千多元的血液制品。其中有一天输血就达94 次，在这
苹果公司运营管理案例分析 1.苹果公司的采购管理 庞大采购量 苹果公司成功的采购管理得益于庞大的采购量。庞大的采购量使得苹果在零部件成本、制造费用以及空运费用中获得了巨大的折扣,有时甚至有些不近人情。因为消费者众多,所需零部件也在不断增加。 例如,苹果每年需要支付给三星零部件采购费用超过70亿美元。苹果是三星的最大客户,三星2011年收入总额1090亿美元中苹果所占比重达7.6%。三星上游供应链厂商指出,诉讼后苹果和三星仍有可能继续维持供应链合作关系。在去年的诉讼高发期,三星仍然为苹果的iPhone 和iPad供应核心A5逻辑芯片。 但也有人认为,苹果似乎不想再让三星控制全球的芯片市场。苹果公司近期向日本尔必达公司广岛工厂下达大笔DRAM芯片订单,占苹果芯片需求的三成。苹果此举是希望帮助尔必达与三星在芯片市场对抗,以维持苹果公司自己的谈判能力。 2.苹果公司的库存管理 精简库存 苹果公司曾一度陷入存货危机,库存成品价值高达7亿美元,年库存周转率还不到13次。为此苹果公司采取了一系列措施降低库存。 第一,减少供应商数量。苹果公司将原先庞大的供应商的数量减少至一个较小的核心群体,开始经常给供应商传送预测信息,共同应对因各种原因导致的库存剧增风险。但是,苹果公司对供应商也提出了一系列残忍的完美主义要求,无论何时,如
果一个项目没有达到要求,苹果公司都会要求供应商在12小时内做出根本原因分析和解释。 第二,减少产品种类。这是整个改革中最基础的环节,苹果公司把原先的15种以上的产品样式消减到4种基本的产品样式,并尽可能使用更多标准化部件,从而大大地减少了产品生产的零部件的备用数量以及半成品的数量,能够将精力更集中于定制产品,而不是为大量的产品搬运大量存货。 譬如,iPod nano几乎使用了所有的通用IC,从而减少了在元件准备上的时间和库存。2007年,苹果公司获得了快速的存货周转水平和高速的业绩增长 (38.6%)。 第三,提供更多无形产品。迄今为止,苹果公司的需求预测、库存管理仍非常糟糕,但是,苹果公司通过提供iTunes音乐商店服务,让消费者把钱大把地花费在一个近20亿美元销售额的零库存商品供应链上。目前,苹果公司的在线iTunes音乐商店已经成为世界上第三大的音乐零售商,仅次于沃尔玛和百思买。 苹果公司的翻身仗说明,只有降低了企业的存货成本才能直接的增加企业的盈利。 3.苹果公司的供应链管理 (1)上游物流与供应链 苹果公司是典型的品牌输出企业,负责创意和设计,产品制造由供应商提供。从一些公开的产品拆解报告和产业分析文献中看到,苹果公司的供应商遍布全球,分布在中国台湾地区、美国、韩国等地,在中国大陆主要是台资企业的生产基地,最后主要由富士康组装成机。
产业园区资本运作方式和园区运营模式 目录 第一部分概况篇 (3) 一、我国产业园区的常见资本运作模式 (3) 二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展 (4) 第二部分经验篇 (4) 长沙国家生物产业基地：互助担保基金 (4) 2、苏州工业园：发挥国有资本优势 (6) 吴川：加大投资重在引民资 (8) 耒阳：加强政银企沟通 (9) 怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈 (9) 义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” (10) 深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化 (10) 上海市工业园发展商务区发展态势和趋势 (11) 第三部分制度篇 (13) 杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行） (13) 武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法 (15) 天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法 (17) 德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法 (18) 第四部分理论篇 (20) 我国生物医药产业园区运营模式的思考 (20) 第一部分概况篇 经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。 根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。 一、我国产业园区的常见资本运作模式 产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式：
戴尔公司运作管理 财政0801 林晓亮 U0 戴尔公司于1984年由迈克尔·戴尔创立。他是目前计算机行业内任期最长的首席执行官。他的理念非常简单：按照客户要求制造计算机，并向客户直接发货，使戴尔公司能够最有效和明确地了解客户需求，继而迅速做出回应。 这个直接的商业模式消除了中间商，这样就减少了不必要的成本和时间，让戴尔公司更好地理解客户的需要。这种直接模式允许戴尔公司能以富有竞争性的价位，为每一位消费者定制并提供具有丰富配置的强大系统。通过平均四天一次的库存更新，戴尔公司能够把最新相关技术带给消费者，而且远远快于那些运转缓慢、采取分销模式的公司。致力于倾听客户需求，提供客户所信赖和注重的创新技术与服务。 受益于独特的直接经营模式，戴尔在全球的产品销量高于任何一家计算机厂商。戴尔之所以能够不断巩固其市场领先地位，是因其一贯坚持直接销售基于标准的计算产品和服务，并提供最佳的客户体验。 运作是企业的一种竞争力，运作采用新的实践并开发独特的管理运作方式和能带来竞争优势的新工艺技术。戴尔公司本身并不生产电脑零件，它通过向2000多家生产商采购零件，根据顾客的需要再组装成电脑，再加上它的直销模式，这两点构成了戴尔的独特的管理运
作方式，是企业的核心竞争力！ 1、总成本领先战略 成本领先要求企业必须建立高效的生产设施，在经验的基础上全力以赴地降低成本，加大对成本及管理费用的控制，并尽可能地节约在研发、服务、促销、广告等方面的费用支出。为了达到上述目标，企业管理层必须对成本管理给予足够的重视。尽管产品质量、服务等因素也是企业参与竞争的重要手段，但贯穿本战略的核心是确保总成本低于竞争对手，“总成本低于竞争对手”意味着当别的公司在竞争中失去利润时本公司依然可以获利。 １９８３年，为了不辜负父母对他的一片期望，戴尔进入了德克萨斯大学，成为了一名医学预科生。但事实上他只对电脑行业感兴趣，很想大干一场。他从当地的电脑零售商那里以低价买来了一些积压过时的ＩＢＭ的ＰＣ电脑，开始做起了二手商。下课后，他宿舍门口总是排满了来买他装的电脑的人。由于他丰富的电脑知识和敬业精神，他组装的电脑质量好，但更重要的原因是价格便宜。同样一台电脑，ＩＢＭ当时卖２０００美元，他只卖７００美元。因为ＩＢＭ电脑最后售价中的２／３让中间商、代理商给赚走了。后来，戴尔回忆说：“由于批发商的高价与用户得到服务有差距，这给我做直销创造了机会。”不到一年的时间内，戴尔在组装、升级电脑方面已是名声远扬，并屡屡获得合约。从这件事上，这个虽然年轻但已经有好几年市场经验的人看到了商机，针对传统销售组织的不足之处，戴尔开始自己的事业：把电
包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商 及管理运营方案 编制单位：鑫东再生资源有限公司 编制人员：王新民 编制日期：2013年6月18日 审核批准：郝飞 包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商及管理运营方案 一、产业园的基本概况 鑫东再生资源产业园紧邻国铁京包线东兴站、京藏高速公路和110国道，通往鄂尔多斯的黄河高架桥从园区中间穿过。产业园西距包头东河区16km，南距鄂尔多斯市134km，东距呼和浩特市144km，地处内蒙古呼包鄂金三角经济发达区的中心地带，地理位置优越，公路、铁路通往全国各
地，交通十分便捷。 产业园占地总面积970亩，分三宗土地。其中西场地东区396亩，西场地西区84亩；东场地490亩。除自用面积外可开发利用面积800亩。产业园主体规划分为再生资源市场、石材市场、建材市场三个园区。产业园具备功能包括废旧有色金属、废旧机械设备、旧建材、废家电、用品、废旧车辆、废塑料等废品的回收、仓储和经营；大型设备、汽车、机具经营场所；钢材、木材、水泥、水泥制品、地板砖、雕塑、石材等建材类加工、经营；二手机械设备、二手工程车辆交易市场；各类物资仓储、中转、物流运输集散地；也可做适合于租用场地经营的其它企业入园。园区可提供300户企业或商户进驻，将成为综合性、多功能、环保型的再生资源回收利用、交易和全方位服务的平台。将成为国家西部地区最具影响力的再生资源基地之一。 产业园基础设施包括道路、场平、供水供电及办公、宾馆、餐饮、养鱼池、大型车库等服务设施已由包头市鑫东再生资源有限公司投资改造完成。 二、市场分析与招商目标客户定位 根据多次对包头市环境分析与市场的考察，结合我公司投资条件，我们招商的目的就是在符合环保要求的前提下将800亩场地租赁出去。 公司与去年就组织人员经过多次的市场调研分析，从三方面进行园区的招商定位。一是考虑到东河区政府要招商引资再生资源深加工产业，为配套再生资源加工产业将我们园区一部分定位于给再生资源深加工产业作为废旧物资回收和储备基地向废旧物资回收商户招商；二是鉴于东河区对北梁棚户区进行改造，兴胜旧货市场必然面临搬迁，其搬迁地点政府还没有选定，由此给我们园区吸收引入旧货市场商户进入提供了机遇；三是涉及万青路的金磊等石材市场近一两年面临着搬迁或新一轮合同续签，金
丰田公司运营管理案例分析 一、丰田简介： 公司名称：丰田汽车公司 （TOYOTA MOTOR CORPORATION） 成立日期： 1937年8月28日 员工人数： 68,240人 （集团员工总计338,875人） 注册资金： 3,970亿日元（约为192亿人民币） 经营状况（2013年4月-2014年3月） (母子公司联合结算*) ●营业收入25兆6,919亿日元 ●营业收益2兆2,921亿日元 ●纯利润1兆8,231亿日元 * 联合结算子公司共542家控股相关公司共54家
从上图中可以看出，丰田在全球28个国家和地区（不包括日本本土）总共设有54家工厂，而这其中，美国一个国家就有12家工厂，占比接近20%。 下图是丰田在北美地区的工厂列表 丰田品质：丰田汽车以其享誉全球的丰田品质备受世界各国人民的信赖与喜爱。这归功于丰田人“顾客至上”的理念和由此形成的在开发、生产、销售及服务各领域中的综合实力。通过下图来简要了解一下丰田的生产方式——TPS。
二、导致丰田美国工厂座椅问题的原因 1、座椅挂钩设计问题； 2、供应商供应的座椅挂钩质量存在缺陷； 3、丰田汽车美国公司员工安装操作存在问题。 三、如何解决座椅问题 1、是否是设计问题 首先我们需要确认是否是座椅或座椅挂钩的设计问题导致的。根据案例可知，KFS是丰田汽车公司座椅的唯一供应商，地处日本的Tsutsumi工厂使用同样的设计方式，但是并未遇到类似问题。因此可以判断美国工厂的座椅问题不是由挂钩的设计问题所导致。 2、是否是质量问题 接下来，我们将目标锁定在座椅或座椅挂钩本身的质量问题上。如果确认是产品本身的质量问题，需要迅速与质量管控部门（Quality Control）、进货检查部门、KFS一起讨论解决问题的方法。请KFS限期解决，KFS方面，认真研究出现质量问题的关键点所在并试图改进，而丰田工厂的质量管控部门和进货检查部门则需要改进进货审查的标准，保证在产品到货时能第一时间发现潜在质量问题，避免问题的进一步升级。 3、员工安装操作问题 不可否认，在安装操作环节，也是有可能发生问题的。在确保产品质量无问题的基础上，我们需要检查作业人员是否存在误操作问题。由于Final 2刚刚接受一批新团队成员，新手操作不熟练非常可能导致出现座椅问题。如果确系是该方面的问题，要立刻对作业人员重新进行严格的操作培训，同时加强部门抽查和监管制度，派有经验的老员工在生产线上进行审查和指导。 四、导致丰田座椅问题的根本原因 丰田TPS生产方式的两大核心是自动化和准时化生产。准时化生产即JIT（just in time）生产方式。顾名思义，JIT的核心是“准时化”。而显然，如果某个环节或者零部件出现了潜在问题，就此停止生产线开始审查检测流程的话，必然会导致工期的耽误。这与JIT的初衷是不相符的。丰田汽车公司根据JIT原则，“把故障汽车继续顺着生产线流转下去”，这
产业园区运营模式全解析 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。 园区的五种不同的运营模式 1、政府运营模式 这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。 政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。 2、投资运营模式 投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。 这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式 随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业 对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营 模式的园区。 园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企 业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 4、土地盈利模式 随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了 很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的 功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短 期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。 这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时 也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是 中关村软件园。
联东U谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究 最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。 房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。 产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有13座产业园在运营，2013年会集中爆发，共有40座产业园投产。 不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。 为“政府+企业”解决后顾之忧 我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。
在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。 而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。 全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。 基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之内也肯定会出现问题。 产品思维：先产业，后地产 施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端，研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样适用。 2003年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一些经验后，2005年4月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设联东U谷?北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 产业园区筹备周期非常长，一般做一个产业园需要3~5年的筹备期。这期间，非常重要的功课就是园区定位，产业研究，因为产业园区必须“先产业，后地产”。 产业研究是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综合分析、研究、论证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队，做了大量的产业研究，另外我们还建立了一个强大的外部顾问团，与咨询公司结成战
一、U P S和F e d E x的抗衡 请结合案例思考： 1.在企业的运营过程中，影响企业竞争优势的主要因素有哪些？ 答：影响企业竞争优势的主要因素有：成本、质量、柔性、服务、时间和环保六个因素。 2.在快递行业中获得竞争优势的关键是什么？ 答：在快递行业中获得竞争优势的关键是时间，也就是交货速度是快递行业获得成功的关键，交货要及时而准确。 3. UPS和FedEx分别采用了哪些措施来维持其竞争优势？请联系案例分析。 答：UPS和FedEx双方都不约而同地加大了在无线技术——能够削减成本、提高资源利用率的投资,无线技术已经成为它们保持优势的有效武器。FedEx公司的投递员手持的都是PowerPad，他们可以通过蓝牙扫描器获得包裹信息，这比他们原来的手持机与数据槽相连的方式减少了约10分钟。FedEx的PowerPad还具有红外连接功能，投递员通过红外接口，每天可遥控5万个投递箱开关锁操作，FedEx希望利用蓝牙技术进一步压缩投递员开关锁的时间，以及再节省一些投递员处理空投递箱的时间。UPS则使用 DIAD IV（第四代投递信息采集器）。从DIAD Ⅲ开始，UPS就一直持续进行升级并保证新系统能兼容旧系统。UPS正计划在新的手持机中植入蓝牙技术，这样，它的递送员在GPRS信号较弱的建筑物里也能顺利地读取包裹的信息，UPS还利用蓝牙技术统计投递员各种操作的时间；UPS还在DIAD IV中增加GPS，以实现对货物的跟踪。GPS可以帮助司机选择到达新地点的最佳路线，以尽可能减少时间的浪费。 二、“铱星”的陨落 1.企业在开发设计产品和服务时应考虑哪些因素？ 答、企业在开发设计产品和服务时应考虑的因素有：（1）顾客的需求（2）技术可行性（3）竞争对手的状况 2.铱星计划失败的主要原因是什么？ 答：铱星计划失败的主要原因是它违背了技术可行性这一因素。单纯以新技术为衡量标准，不考虑技术与成本之间的关系，盲目地进行新产品开发，是要失败的。 3.如何认识新产品开发中的新技术使用问题？请联系案例分析。 答：设计产品与服务受到技术方面的限制，脱离技术方面的可行性，天马行空地进行产品设计是行不通的，企业应该充分地考虑现有的或可获得的技术是否足以支持该产品的整个运作过程有效而经济地进行。需要注意的是单纯以新技术的使用为衡量标准，不考虑技术与成本之间的关系，盲目地进行新产品开发，也是不经济的。“铱星”系统的问世曾编织世纪末科技童话：用手机把自己的声音传遍全世界，在南极也能进行全球通话，但是这只能满足少数人的需求，“铱星”手机对一般用户来讲还只是一个好看的花瓶，是一件奢侈品，所以它得不到市场的同情。 三、永和豆浆的标准化管理 1.常见的服务流程有哪些方式？ 答：常见的服务流程有：（1）流水线服务方式。（2）自助服务方式。（3）个体服务方式 2. 永和豆浆采用的是哪种服务流程的方式？ 答：永和豆浆采用的是流水线服务方式。 3.永和豆浆采用哪些措施来保证向顾客提供统一的、稳定质量的食物和服务？请联系案例分析。（6分）答：永和豆浆采用流水线服务方式，实现标准化操作。永和豆浆对产品制作进行半成品的前处理。然后再将半成品配送到公司的加盟店。每个店都有一个标准作业流程，，从半成品变成最终的成品，都有作业标准的流程。作业标准化策略的核心是作业岗位标准化。一般由总部制作一个简明扼要的员工操作手册，使所有员工均依手册的规定来完成各自的工作。为了让每个店都遵循同一流程，区域总部都要进行专门的培训。 四、北京ETC用户将可在京津冀高速不停车交费 1.常见的服务流程有哪些方式？ 答：常见的服务流程有：（1）流水线服务方式。（2）自助服务方式。（3）个体服务方式 属于哪种服务流程方式？ 答：.ETC属于自助服务方式。 3.京津冀区域高速公路使用ETC系统后，从哪些方面优化了高速公路收费服务流程？请联系案例分析。答：实现京津冀联网后，北京市用户也可以在异地的ETC车道上通行。同时，ETC车道通行效率较高，可大幅提高车流通过收费站的速度。京津冀三地高速实现ETC互联互通后，外地过境车辆可以快速通过收费站进出京，部分高速公路拥堵状况有望得到缓解。 五、海尔在美国落地生根 1.企业在进行选址决策时，应遵循哪些基本原则？ 答：企业在进行选址决策时，应遵循的基本原则：（1）费用最低原则。（2）接近用户原则。（3）长远发展原则。（4）分散与集中相结合原则 2.海尔在美国选址建厂主要是考虑什么因素？ 答：海尔在美国选址建厂主要是考虑长远发展因素 3.海尔在美国落地生根有何意义？请联系案例分析。 答：在当前全球经济一体化的时代背景下，企业要考虑通过选址如何有利于参与国际性、区域性的竞争。实现国际化的发展战略。海尔在美国实行本土化生产管理，使产品更易进入美国市场，如最主要的家电和百货零售连锁店，如百思买、西尔斯、沃尔玛等。