房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
胜任力素质模型在人力资源管理中的运用2012-2-22 15:57:11 来源：《现代企业文化·理论版》2011年第10期 刘颖 在管理人才的识别、选拔与任用过程中，必须解决几个问题：一、什么样的能力素质才能胜任某类别某职位的工作，这是选拔标准问题，即胜任力模型；二、用什么样的手段与方法才能识别能力素质，这是选拔方式与手段问题，即测评工具；三、具有什么样绩效的人才算优秀，这是绩效考核问题；四、如何知道管理人员缺乏什么能力与素质，从而进行针对性的缺口培训，这是培训体系问题。在这四个问题中，胜任力模型是构建整个人力资源管理系统的基础与起点，为企业人力资源管理系统和其他业务板块的有效运行提供了有力支持。 胜任特征（Competency）是能将某一工作（或组织、文化）中有卓越成就者与表现一般者区分开来的个人的深层次特征。这些特征是人格特征中深层且持久部分，可以迁移到不同的情况中，并且能持续相当长的时间，因此胜任特征能预测个体的行为表现及工作绩效。胜任特征自上至下可包括6层面的构成要素：知识、技能、社会角色、自我概念、特质和动机。 在人力资源管理体系中，胜任力模型可以运用在五大方面： 员工胜任力模型在招聘甄选中的应用 基于胜任力模型的招聘甄选除了采用既定的工作标准与技能要求进行招聘评价外，还要依据岗位胜任力要求考察候选人具备的素质，以便“让合适的人做合适的事”，进而在选对人的基础上，建立基于胜任力的招聘甄选决策流程，构建基于胜任力的人力资源管理系统。 基于胜任力模型的招聘甄选优势还表现在：扭转了过于注重人员知识和技能等外显特征的招聘重点，使得人才的核心特质和动机成为招聘选拔的重点；基于岗位胜任特征模型的人员招聘机制建立在企业发展愿景、企业价值观和工作分析
胜任素质模型的使用 华夏智业/文 1、辅助人力资源规划 人力资源规划是战略人力资源管理的具体实施表现。在人力资源规划中人员需求预测与供给分析是重要内容，胜任素质能够帮助人力资源管理者快速确认在现有员工中那些人具备未来工作所要求的素质，并可以便捷的确定内部人才供给数量。另外人员使用计划也是人力资源规划中的核心内容，人员使用计划中包括继任者计划、岗位轮换计划、晋升计划，在三个计划中都需要根据岗位的胜任素质模型对现有员工进行评估，以判定该员工能否纳入继任者范畴、可以轮换到那个岗位、是否有望被晋升等。 2、招聘与选拔 胜任素质模型的出现解决了以前工作分析难以有效解决的很多问题，在招聘与选拔方面的价值更是得到企业界的广泛认可。招聘过程中依据胜任素质模型编制的招聘广告能够直观的表现不同岗位的素质，降低了应聘者的盲目性，提高了招聘工作的效率。胜任素质模型在选拔过程中的价值表现在选拔维度准确、选拔技术丰富化、选拔效果突出三个方面。人力资源经理能够根据胜任素质模型对选拔的指标进行全面、客观地理解，而非以前个人主观的判断或依赖历史经验；胜任素质模型为企业在选拔过程中引入情境模拟技术和评价中心技术创造了基本条件，为考官设计题目提供了素材和思路；基于胜任素质模型展开的选拔工作与以往最大的区别就在于选拔的效度（有效性）得到了显著的提高，这种变化得益于选拔指标更加准确、选拔技术更加丰富。 3、培训与开发 胜任素质模型等于建立了特定岗位的素质标准，因此在培训与开发领域应用素质特征模型就减少了培训工作走弯路的机会。通过对岗位核心素质的甄选，人力资源部门能够发现哪些素质可以提升、哪些素质不同提升；也能够发现哪些素质可以短期内提升或者需要长期培养。胜任素质模型同样有助于对员工的培训需求进行分析，依据模型对员工进行评估的过程就是客观分析员工培训需求的过程，以次来判定员工存在哪些素质缺陷。对素质特征进行评估的方法如无领导小组讨论、角色扮演、模拟面谈等技术同样也是比较直观、有效的提升员工素质的方法。
2017年下半年全国房产政策态势解读 2017年3月北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。 同月，广州市户籍居民家庭继续执行限购2套住房政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。 国家统计局表示就北京、上海、广州、深圳（楼盘）四个一线城市来看，此前房价多个月环比下滑的北京在上个月房价企稳，与7月份持平；上海则是连续多月房价持平；深圳则是连续数月房价下滑。最值得一提的是广州，此前广州一直是四个一线城市中唯一保持房价上涨的，7月份广州新房价格曾比6月份上涨0.4%。但从8月份的数据来看，这一局面已经被打破，广州房价不仅结束了连续多月的持续上涨而且出现幅度不小的下滑。8月份，广州新建商品住宅价格比7月份下滑了0.7%，位居15个热点城市的跌幅榜首位。 今年上半年，在调控最为严厉的一二线城市中，完全是起到了带头作用，其中，一线城市同比去年上半年增幅为-35%，二线城市同比增幅为-17%。因此，一二线城市的明显降温，带动了整个楼市的降温。 9月份开始，楼市新一轮限购限售政策已经袭来。从上周五晚间开始,短短三天时间,就已经有包括重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、石家庄、西安、武汉、无锡等9个城市出台了加强楼市调控的举措。其中重庆、南昌同一天发布限售政策，获得房产证后2年限售；西安
年房地产政策解读最全汇总
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2015年房地产政策解读最全汇总（更新至5.11） 2015-04-09 [提要]2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年（1-3月）房2015年（1-3月）房地产政策汇总 政策十四：2015年5月11日央行降息0.25% 中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。 政策十三：2015年4月20日央行：降准1%
内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。 政策十二：2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税 内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 政策十一：2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成” 内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 政策十：2015年3月20日福建出台新政“闽七条” 内容：1)首改房认定放宽；2）支持公积金贷款，首次申请首付比例降低至20%；3）支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率；4）房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠；5)打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换；6)试推共有产权住房，个人按所持产权比例支付购房款；7)推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平
2019年新出台的房地产政策法规 在2014年全国两会上，政府工作报告十年来首次没有强调“房地产调控”工作的重要性，这一现象立即引发了社会各方的关注。随时地方房产政策的相继出台，新一轮的房产房调控政策也逐渐出现在大众视线。下文就为大家介绍了2014年全国相关的房地产新出台的法规政策，仅供参考。 全国性的房地产政策 1、不动产登记6月将出条例已有机构挂牌 对于备受关注的不动产统一登记制度，国土资源部部长姜大明解释这是要落实2001年实行的物权法，物权法提出要建立不动产统一登记制度，即把现在分散在有关部门的土地房屋草原林地海域的不动产，以土地为核心，统一由国土部门来负责。 姜大明透露，不动产统一登记制度今年要做四方面工
作，第一就是要建立不动产统一登记的部际联席制度，加强机构建设，在地籍管理司这一已有的机构上加挂不动产登记的牌子，编制是统一调剂，而不是增加新的行政编制。 第二是在今年6月份提出不动产统一登记条例，把不动产登记的法规制定好。第三是统一不动产的信息平台，目前分散在各个部门，使用效率和接口都不一致，要把它统一起来，方便各个方面使用。 2、国土部：将在热点城市推共有产权住房试点 全国政协委员、国土资源部副部长胡存智7日接受记者采访时表示，今年我国在热点城市将增加土地供应，加大力度推出共有产权房。 胡存智表示，共有产权房实质上是“比例产权”，是指中低收入等住房群体购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。“政府在提供土地时折让了一些地价，这样房价就得到折让。在满足特定群体居住需求的时候，也能满足一部分投资需求，能和社会需要照顾的这部分群体的购买能力相匹配。” 全国政协委员、住建部副部长齐骥在政协经济界小组发言时也表示，今年我国将会对楼市继续分类调控，增加普通商品房特别是中小套型的供应。还将努力增加共有产权住房的供应，住建部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。“共有产权住房是新事物，很大程度上
对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持
胜任力模型本身是岗位对于人的要求，在HR中的应用上主要几个方面： 一个是招聘的时候，根据胜任力模型进行选择； 二是在进行职业生涯规划的时候，根据员工不同的特质进行规划 三是在某些时候进行薪酬体系重新构建的时候，会利用胜任力模型来进行首次套档 四是可能用咋绩效管理上，有些企业会讲胜任力中涉及的一些内容在绩效考核中作为指标来运用 在员工个人成长方面，进行相对应的指导和培训。 "二十一世纪什么最贵？人才！"葛优在电影《天下无贼》中的这句台词成了2005年职场上自我安慰的名言。在人们大谈职位难求、工资太低、高能低就等"人才贱价论"的同时，已经有很多公司为求良将，引入价值百万的人才测评体系--胜任力模型。 "现在招人太容易了，在招聘会现场一个职位就能收到几千份简历，通过人才网站每天都能收到几百封求职信。仅凭一份简历和几次面谈的选人方法成功率太低，花钱招人，人是招来了，可是没有几个合适的。公司频繁的人员流动，老板也会质疑人力资源部门的工作能力。"在3月北京的一次招聘会现场，记者见到了已在某私企干了3年招聘的王胜纲，此时他看着面前一大堆简历更加郁闷了。 王胜纲的困惑是所有公司人力资源管理面临的最大难题，现在的企业如果想要找到最合适的员工，就好像王子寻找灰姑娘一样拿着水晶鞋挨家挨户去试，可是很多企业连这双"水晶鞋"都没有找到，试问拿什么去寻找自己企业"最爱的人"呢？ 随着全球500强企业定居中国，随着海归飘扬过海回到祖国，随着心理学科领域研究的国际交流。一个叫胜任力模型的人力资源管理方法在中国的企业管理中开始浮出水面，据称只要使用了这套模型就能够帮助企业找到最合适的人才。
胜任力模型咨询顾问告诉记者，胜任力模型不仅能帮助企业找到合适的员工，同时也能使员工更能适合自己的职位，可以应用贯通于整个人力资源管理中。 以医疗器械销售经理的职位为例，第一步：选人。咨询顾问根据公司的规模、特色，设计出对职位能力的要求，包括必须具备知识(医疗)背景、活动能力、管理能力、销售能力等。在招聘时，企业通过一系列的测试题对人才进行打分，对照胜任力模型给出的标准，找出得分最高者就是最合适的。 第二步：用人、育人。员工进入公司后，经过一段时间的磨合，然后测试打分，判断其能否适应公司的企业文化、工作环境和工作能力等方面。如果发现其不能与他人共处的严重问题，就该考虑其去留问题。 第三步：留人。除了提供培训的机会让员工得到发展以留住员工，留人还体现在合理的绩效考评机制和薪酬上。以胜任力模型为基础能够统一绩效考评的标准，将评估的重点放在企业最希望得到的表现上。 胜任力模型的到来，让很多公司好像看到了商机。一时间，北京、上海、广州等大城市冒出了各种胜任力模型宣讲班，胜任力模型成为人力资源业内最受宠的管理概念。好景不长作为概念推出的胜任力模型因为价高使用难度大，又好像被打入"冷宫"。此时看胜任力模型是疑云重重，《中国科技财富》请来业内专家和企业的人力资源经理一起探寻其真面目。 胜任力模型在中国可能水土不服 --北京师范大学人力资源开发与管理心理研究所所长金盛华教授 对于胜任力模型，中国的企业还没有做好准备来接受，这是中国企业的发展情况所决定的。中国企业爆发性的成长让他们忽视了企业内部的管理，同时也没有意识到人力资源管理的战略意义。
据称，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。 房地产税与老百姓生活密切相关，立法后将怎么征税?征收房地产税会增加我们的负担吗?开征后会不会给高房价“降降温”?随着房地产税法提上日程，这些问题也将有答案。 什么时候能够出台? 此次房地产税法正式列入立法规划，意味着立法进程迈出了重要的一大步。 据悉，目前房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。财政部财科所原所长贾康介绍，草案经过人大审议通过后会向社会公开征求意见，如果意见较多，将再进行二审和三审。按之前的立法惯例，一般的立法草案审议三次后就可表决通过。 中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是争议焦点。 对于房地产税法出台的时间表，中国政法大学财税金融法研究所教授施正文比较乐观。他判断，写入本届人大五年立法规划，意味着有可能会在年底前获得通过。当然，专家们也表示，立法完成并不一定与开征房地产税同步，这个需要看法律的具体规定。 房地产税将怎么征? 早在月，财政部部长楼继伟就在《求是》杂志撰文表示，要加快房地产税立法并适时推进改革。总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。 目前房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。 这就有一个问题现行房地产税费内容繁复，现阶段保有环节几乎没有税收。之前历次调控均以交易环节税收为主，促进住房资源合理配置效果不够明显。除保有环节税收外，现阶段交易环节税收重在调节卖方。在供求关系紧张的市场环境下，卖方承担的税负基本转嫁至买方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的购房负担，偏离了调控方向。 那么，以后的房地产税将怎么征? 施正文在接受《经济参考报》采访时表示，房地产税改革路径的大框架已基本成形，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。国务院发展研究中心研究员倪红日也表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；
1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年
2020年房地产政策解读相关内容 1、从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”。2015年3月30日出台的刺激房地产的3?30新政, 就是标志。 2、去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动其他二线城市房价上涨。 5、就算未来调控政策退岀，也将有新的长效机制出台，以保证房价平稳健康。有这样的长效机制，一些人士担心的“未来调控一放松，房价可能报复性反弹”的情况，很可能不会初夏。 6、郭磊认为，“加快研究”的表述，意味着房地产税等政策会推进，但短期并无落地时间表。 3、严厉调控下，南京房地产己经进入下行通道 在南京，自从10月5日岀台史上最严限购限贷新政，市场上的购买力大幅萎缩，投资客骤然减少，改善性需求也陷入观望，只剩刚需独撑楼市。这导致10月份和11月份南京住房成交量大幅下滑。 1、调控前的9月份，南京新房成交量高达13223套，平均每天成交441套新房。 2、调控后的10月份南京新房成交量大幅下滑到6595套，平均每天成交213套，环比9月下滑了一半。 3、11月份南京新房成交量更是进一步下滑到5869套，平均每天成交196套，环比10月再次下滑11%。 4、12月份以来，南京新房日均认购量只有192套。跟新政前南京新房日均认购400套-500套的火热水平相比，大幅下降。大家可以看下具体数据：
今天12月11日南京新房认购169套，昨天12月10日认购187 套，12月9日认购162套，12月8日认购219套，12月7日认购174套，12月6日认购267套，12月5日认购292套，12月4日认购176套，12月3日认购236套，12月2日认购327套，12月1 日认购246套。 5、南京市房地产学会会长、南工大吴翔华教授等多位专家认为, 在中央到地方的严厉调控下，南京房地产正在进入下行通道，目前是成交量大幅下滑，预计明年下半年会出现价量齐跌的情况，部分板块部分楼盘将降价促销，届时也将是新一轮买房好时机。 4、连涨20个月的南京房价开始下跌了吗 就在中央政治局会议为2017房地产政策定调的时候，中国指数研究院发布了2016年11月份全国100个城市新建住宅的价格指数: 平均价格为12938元/平方米，环比涨幅较上月回落0. 77个百分点。其中，11月份南京新建住宅价格涨幅环比上月下降了0.01%o 1、调整公积金贷款的利率 2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2. 75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3. 25%。 2、鼓励租售并举 3、居住证新政 居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年（部分地区），就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。 4、农户购房有补助 为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城
2020房地产政策解读 1、限购 住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点、一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积 规模大、房地产库存高，库存增速也很快。陈政高在两会的公开发 言高度概括了中国房地产市场目前呈现出来的两极分化的特征。 2、增加土地供应 一线城市将以此稀释房价上涨预期 国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。 3、整治“首付贷” 去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在 上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。 4、房地产税立法 5、房贷利息抵税 6、落实营改增 1、对个人购买家庭自住房仅有一套住房的(家庭成员的范围包括购房人、配偶以及未成年的子女，下同)，面积为90平方米及以下
的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
1、2月2日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》，目前正在征求意见，征求意见时间截至2019年3月1日。——主要内容 1、取消增值收益制度，《管理办法》实施后停止收取增值收益，实施前已缴纳的 增值收益不予退还 2、对工业楼宇的受让人资格进行限定，其中：一级工业区块线内的，受让人应是 从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或者生产性服务企业，并有3年以上合法纳税记录；一级线工业区块外的，仍然限于企业，但各区可结合辖区产业发展实际情况制定准入企业目录。 3、区分工业用地的供应时间和不同的供应方式，分别对工业楼宇及配套设施的转 让作出规定： （1）《管理办法》实施前已经出让的工业用地上的工业楼宇，原则上按照合同约定进行转让；未约定或者约定不明确的，原则上仅能以宗地为单位进行整体转让。商品性质的工业楼宇以该商品性质部分为单位进行整体转让，非商品性质的工业楼宇不得转让。 （2）《管理办法》实施后以招拍挂方式出让的用地，应在出让合同中对转让进行明确约定；属于拆除重建类城市更新的，允许分割转让不超过65%的工业楼宇。 （3）对于按规定仅能整体转让或者不得转让的工业楼宇或者配套设施，因人民法院强制执行、企业破产清算等原因进行转移登记的，转移登记后的工业楼宇或者配套设施的转让应与转让前的工业楼宇或者配套设施的转让限制挂钩。 （解读：堵死法拍获得交易权的漏洞） 4、将配套宿舍转让与工业楼宇挂钩，并区分宗地内的配套宿舍与独立成宗的工业 配套宿舍分别进行规定。宗地内的配套宿舍受让对象限于持有宗地内工业楼宇不动产权证书的企业，或者持有区指定部门划定范围内工业楼宇不动产权证书的企业。对于《管理办法》实施后出让的独立工业配套宿舍用地，通过城市更
深圳市房地产限购新政策 深圳20xx年930之后出台了一系列的房地产宏观调控，在今年1月中旬深圳又出台房地产的限价政策，终于把疯狂上涨持续了一年多的深圳楼市有所收敛。下文是小编收集的关于深圳市最新限购政策，欢迎阅读! 深圳炒房者完全击碎了房地产限购政策 今年2月份，深圳新房成交跌破千套，仅804套，创近九年新低，而且一些区域房价也开始下跌，下跌的幅度在10%至15%不等。对于深圳今年房地产的形势，有房地产经纪认为，随着住房销售急剧下降，有可能会严重摧毁深圳住房投资者的信心，深圳楼市更有可能进一步下跌，他预计今年深圳楼市价格全年最多下跌15%，个别地区更可能下跌20%。 面对深圳楼市价格下跌，有些投资者开始承受不住楼市价格下跌的调整压力，担心所持有的住房价值缩水开始纷纷抛售。据报道，有个叫胡先生的住房投资者，20xx年前以公司名义，以每平米1.5万元的价格从开发商手上在福田中心区皇都广场购买了40套，用于投资，面积大多在68平米，每套价格约为100万元，耗资约4000万元。20xx 年930房地产调控政策出台之后，他担忧资产出现大缩水，开始退租，并将住房装修出售。 20xx年底，胡先生销售了30多套，当时68平米的价格至少在450万元以上，单价为6.6万元，现在为了加快抛售，将剩下7套进行精装修，包括傢具和家电等在内，450万元的价格可以降价40万
元，加上每套房装修费用约13万元，共计优惠了50多万元，相对于去年底价格已大幅下降了超过10%。其套现总价达1.6亿元。目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，其百套房产估计可以套现约3亿元。 从这个案例来讨论中国的房地产市场及房地产政策，就能够看到十几年来中国房地产政策荒谬性。没有这种荒谬的房地产政策，中国的房地产市场不会走今天这个样子。一是从20xx年关于房地产的18号文件出台以来，中国的房地产市场尽管国家统计局一直在强调住房是投资品，但更为重要的政府这些房地产政策却是把住房的投资与消费混为一谈，从而使得政府各个部门可以根据自己需要来认定住房的性质，并根据自己的需要来出台房地产的政策(这些房地产政策或是把住房认为是消费品，这样对住房投资者可以享受各种信贷及税收优惠)。在这种把住房投资与消费混为一谈的情况下，房地产市场基本上会成了以投资以为主导的市场。这既不在于生产的住房面积大小，也不在于购买者购买多少住房。最小的面积，购买一套住房都可用于投资。胡先生购买的住房的面积都是68平方米，就是20xx年90/70政策的结果，那么以为这种类型只会用于自住，但这只当时房地产政策出台者的呓想。胡先生的把这些房地产政策意图击得粉碎。 二是中国的炒作住房比贩毒和走私军火还要暴利。胡先生40套住房购入成本为4000万，最后套利一点六亿元，不到7年的时间，净利润是当年投入的3倍以上。这样的投资收益率是任何一个行业无法找到。正因为房地产炒作是如此暴利，这自然会吸引越来越多的住
岗位胜任力模型在实际工作中的运用 1、在招聘工作中的运用 根据关键岗位胜任力模型，调整企业招聘时的人才测评方法；基于胜任力模型的招聘甄选，一方面要求管理者了解什么是胜任力，企业对于岗位胜任力的要求是什么；另一方面，通过胜任力系统，管理者可以更有效地管理与开发其下属资源，从而将基于胜任力的人力资源管理意图贯彻下去。 基于胜任力模型的招聘甄选，除了采用既定的工作标准与技能要求进行招聘评价外，还要依据岗位胜任力要求考察候选人具备的素质，以便“让合适的人做合适的事”，进而在选对人的基础上，建立基于胜任力的招聘甄选决策流程，构建基于胜任力的人力资源管理系统。在实际招聘工作中常采用基于胜任力的行为面试法对应聘者的素质进行评价。在条件成熟时，再根据公司情况引入“评价中心”、“关键事件访谈”等评价技术。 同样，因为职级和承担责任的因素，在针对关键岗位人员的测评中，针对高管和中层的区别，在工作经历、技能和胜任力素质要求的侧重点也有所差别。在关键岗位胜任力素质确定后，需要在短时间内建立基于胜任力素质的面试题库，提供面试官在测评的时候使用。 2、在绩效考核中的运用 基于胜任力模型的绩效管理除了以结果为导向，除关注短期绩效外，还要考察岗位要求的能力素质，关注当前与未来的绩效。一方面，使员工依据自己的核心专长与技能发挥作用；另一方面，强化企业对人才潜能的开发。胜任能力模型是区分优秀与普通的指标，能真实地反映员工的综合工作表现，让工作表现好的员工及时得到回报，有助于提高员工的工作积极性。
对于工作绩效不够理想的员工，可以根据考核标准以及胜任能力模型要求，通过培训或其他方式帮助员工改善工作绩效，达到企业对员工的期望。 企业各级关键绩效指标体系具体可以细化为企业各职类职种所具备的专业素质及管理素质等。因此，基于战略目标分解的KPI指标体系，不断向员工传达诸如“职位的成功标准是什么”或“企业期望员工在其现任职位上发挥什么样的作用，承担什么样的责任；而这种责任要依赖于什么样的核心专长与技能等信息。同时，企业也从核心能力角度不断考量员工。另外，根据胜任力模型的建立，人力资源部需对原有的考核表进行调整修订，期望通过修订加强对胜任力素质的考核，更好地体现企业文化和能力要求。 在绩效考核与反馈阶段，胜任力模型的引入实际上对管理者的管理能力提出了新的要求。一方面，管理者不仅要关注下属在达成绩效过程中的不足与问题，还要关注下属的潜能，即“最擅长干什么”，“潜能将如何影响未来的绩效”等；另一方面，通过沟通与反馈，管理者也更能把握应当如何为最有效地发挥下属的潜能而提供资源与条件的支持，包括提供什么样的培训计划、配合什么样的激励与管理措施等。 3、在培训工作中的运用 基于胜任能力的员工培训是对培训对象和特定职位所需的关键胜任能力的培养，即将高绩效者比普通绩效者表现突出的特征作为培训的重点内容，这样，对在职人员的培训就能有的放矢地突出关键内容，取得更高的培训效果，增强受训者适应未来环境的能力和发展潜能。以培训对象所需的关键胜任能力为培训大纲的设计依据，开发出的培训课程更具有针对性，培训方法更能吸引员工的参与，特别是在增强受训者适应未来环境的能力和发展潜能方面，节约了成本。 4、在薪酬管理中的作用 通过传统的工作评价确定薪酬水平的方法，虽能有效地保证薪酬，体现工作价值差异，但无
最新国家房地产政策汇总 篇一：最新中国房地产政策汇总(2005-2014) 篇二：中国房地产政策汇总 中国房地产政策汇总 2003 2004 2005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房 的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税， 以及禁止转售未落成物业 对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲 置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。 停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供 应。 中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧 上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展 建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新 建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低 金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35% 的物业开放商提供贷款 建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家 外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无 本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外 国人，不得购买商业及住宅物业
呼叫中心岗位胜任力模型之建立与应用 一、概要 改革开放 30 年来，我国已经取得在世界经济举足轻重的地位，并成为 21 世纪支撑世界经济体系重要且不可忽视的动力引擎。而让中国企业能持续发展而且壮大的因素，除了自然资源之外，竞争优势与先进的管理方法和制度的建立，都是企业花费巨资在探索研究的项目。而自身的竞争优势，是在产品功能，还是品牌优势？是技术创新于产品研发，还是生产环节？是客户营销的拉力，还是渠道营销的推力？答案可能是都有，也更可能是没说到真正的关键。而管理和制度都是因人而生，因人而治，所以答案应该是人，更精确地说是人才或优势胜任力是否放对了位置。 按照党的十七大的总体部署和深入贯彻落实科学发展观的要求，在充分讨论和广泛征求专家意见的基础上，提出了一个包含 8 个领域 39 个题目的《“十二五”规划前期重大问题选题指南》。在 8 个领域 39 个题目的《“十二五”规划前期重大问题选题指南》里面，明确的标识在“科教文化”领域方面，要持续党 17 大主席揭示的“落实科学发展观，创建和谐社会”，必须关注下面几个题目： 1 ．提高自主创新能力的措施研究。 2 ．建设人力资源强国的对策研究。 3 ．提高国家文化软实力战略研究。 除了在教育训练方面要抓紧之外，也要大力发掘不同先天优势的人才，加以针对性的教育培训，才能加速特殊人才之培育与加大本国在各方面迎头赶上发达国家的力道。现阶段国家与企业教育方式与培训内容皆有长足的进步，虽然还有可提升的空间，在发掘人才方面，并没有太多针对先天特质与优势进行比较客观、精准、快速的测评工具，我们希望在近期开展此项工作，进一步落实党与国家十二五的战略思想。 呼叫中心作为国家主力扶持与企业运营的一个重要环节，在最近十年蓬勃发展，举凡大型服务机构包括银行、电信、电力、烟草、政府 123XX 等第二第三产业，以及电子商务网站、外包服务，甚至中小型企业，无不纷纷建立从十数人到数千人规模之呼叫中心业务，为客户或供应商提供语音呼入呼出，或信息互动的服务内容，其目的包括提升客户忠诚度 / 满意度、增加客户购买意愿、与企业之间的粘着度。 企业花费不少的投资在建设最先进的呼叫中心软硬件环境，为了缩短客户与企业之间互动的距离、极大可能的提供各种客户与企业接触的渠道，让客户能最快最方便的了解企业提供的产品与服务内容，以及推广促销的各种方案。最终能达到这些目的与作用的关键还是在人，而不仅仅是否提供了方便的渠道，就算有了方
房地产开发成本估算一 览表 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表 一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费 三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施 四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费 十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和
2016新房地产政策主要内容 为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011\1\26日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。——《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。 房价每年都在变化，房地产的销售、房价、包括地段的周边环境、配套的服务与设施、物业等等，都成了我们现代人买房子而衡量的标准。 房地产价格的变化也影响人们买房子的欲望，不过房地产这一话题永远都是保持在人们心中的热度，然而2016年房地产又有了新的政策。房地产与普通百姓的生活是息息相关的，我们不得不去关注关于房地产行业的政策与相关信息。 【经济政策】 下面为大家介绍具体的房地产政策。首先，我们从适配的经济政策来看。经济政策上，最关键的就是要在2016年稳中求进，促进增长，使经济得到更大程度上的发展，一方面促进整个房地产行业的发展，增加房产规模，以降低价格，适应市场发展。 另一个方面就是促进人们的收入增加，提高人们的生活质量与生活水平。使人们能够有资金去购买房子，促进房地产行业的发展。除此之外，在其他经济领域还有相关的政策与之配套，对房地产行业做出相应地调整。 【2016年最新房地产政策】 做好住房服务金融工作，要满足居民家庭，改善住房需求。鼓励金融机构和银行机构继续发放公积金贷款和个人住房贷款的组合贷款，普通自住房支持居民家庭购买。 对于购房贷款未结清的居民家庭，且有拥有一套住房的，为了改善居住的条件再次申请个人商业性的住房贷款，来购买普通的自住房。最低付首款的比率调整，不能低于40%，具体的比例和付首款的比例，有企业金融机构和银行根据借贷人的还款能力和信用状况进行合理的决定。 进一步的发挥公积金(住房公积金)对合理消费住房的支持作用。缴存的职工家庭，使用住房公积金来委托贷款，并且购买首套普通自住房的，首付款的最低比例为20%。对已经拥有一套住房的并且已经结算清楚购房贷款的缴存职工家庭，如果为了改善居住条件，而再次申请住房公积金委托贷款并且购买自住房的，首付款的最低比例为30%。 做好监督和政策评估工作，加强政策指导、做好贯彻落实工作。银监会、人民银行会派出机构要按照“分类指导，因地斯施策”的原则，和当地政府做好沟通工作，加强金融机构企业银行执行差别化的住房信贷政策情况方面的监督。