湖州雨润现代商业城市综合体项目可行性研究报告
(典型案例·仅供参考)
广州中撰企业投资咨询有限公司
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目录
第一章湖州雨润现代商业城市综合体项目项目概论 (1)
一、湖州雨润现代商业城市综合体项目项目名称及承办单位 (1)
二、湖州雨润现代商业城市综合体项目项目可行性研究报告委托编制单位 (1)
三、可行性研究的目的 (1)
四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)
（一）项目可行性报告编制依据 (2)
（二）可行性研究报告编制原则 (2)
（三）可行性研究报告编制范围 (4)
五、研究的主要过程 (5)
六、湖州雨润现代商业城市综合体项目产品方案及建设规模 (6)
七、湖州雨润现代商业城市综合体项目项目总投资估算 (6)
八、工艺技术装备方案的选择 (6)
九、项目实施进度建议 (6)
十、研究结论 (7)
十一、湖州雨润现代商业城市综合体项目项目主要经济技术指标 (9)
项目主要经济技术指标一览表 (9)
第二章湖州雨润现代商业城市综合体项目产品说明 (15)
第三章湖州雨润现代商业城市综合体项目项目市场分析预测 (15)
第四章项目选址科学性分析 (15)
一、厂址的选择原则 (16)
二、厂址选择方案 (16)
四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)
五、项目用地利用指标 (17)
项目占地及建筑工程投资一览表 (18)
六、项目选址综合评价 (19)
第五章项目建设内容与建设规模 (20)
一、建设内容 (20)
（一）土建工程 (20)
（二）设备购置 (20)
二、建设规模 (21)
第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)
一、原辅材料供应条件 (21)
（一）主要原辅材料供应 (21)
（二）原辅材料来源 (21)
原辅材料及能源供应情况一览表 (22)
二、基本生产条件 (23)
第七章工程技术方案 (24)
一、工艺技术方案的选用原则 (24)
二、工艺技术方案 (25)
（一）工艺技术来源及特点 (25)
（二）技术保障措施 (25)
（三）产品生产工艺流程 (25)
湖州雨润现代商业城市综合体项目生产工艺流程示意简图 (26)
三、设备的选择 (26)
（一）设备配置原则 (26)
（二）设备配置方案 (27)
主要设备投资明细表 (28)
第八章环境保护 (28)
一、环境保护设计依据 (29)
二、污染物的来源 (30)
（一）湖州雨润现代商业城市综合体项目项目建设期污染源 (31)
（二）湖州雨润现代商业城市综合体项目项目运营期污染源 (31)
三、污染物的治理 (31)
（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)
1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)
2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)
3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)
4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)
5、施工建议及要求 (39)
施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)
（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)
1、废水的治理 (42)
办公及生活废水处理流程图 (42)
生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)
生活及办公废水治理效果一览表 (43)
2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)
3、噪声治理措施及排放分析 (45)
主要噪声源治理情况一览表 (46)
四、环境保护投资分析 (46)
（一）环境保护设施投资 (46)
（二）环境效益分析 (47)
五、厂区绿化工程 (47)
六、清洁生产 (48)
七、环境保护结论 (48)
施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)
第九章项目节能分析 (51)
一、项目建设的节能原则 (51)
二、设计依据及用能标准 (51)
（一）节能政策依据 (51)
（二）国家及省、市节能目标 (52)
（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)
三、项目节能背景分析 (53)
四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)
（一）主要耗能装置及能耗种类和数量 (55)
1、主要耗能装置 (55)
2、主要能耗种类及数量 (55)
项目综合用能测算一览表 (56)
（二）单位产品能耗指标测算 (56)
单位能耗估算一览表 (57)
五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)
六、工艺设备节能措施 (58)
七、电力节能措施 (59)
八、节水措施 (60)
九、项目运营期节能原则 (60)
十、运营期主要节能措施 (61)
十一、能源管理 (62)
（一）管理组织和制度 (62)
（二）能源计量管理 (63)
十二、节能建议及效果分析 (63)
（一）节能建议 (63)
（二）节能效果分析 (64)
第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)
一、组织机构 (64)
二、工作制度 (65)
三、劳动定员 (65)
四、人员培训 (66)
（一）人员技术水平与要求 (66)
（二）培训规划建议 (66)
第十一章湖州雨润现代商业城市综合体项目项目投资估算与资金筹措 (67)
一、投资估算依据和说明 (67)
（一）编制依据 (67)
（二）投资费用分析 (69)
（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)
1、设备投资估算 (69)
2、土建投资估算 (69)
3、其它费用 (70)
4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)
固定资产投资估算表 (70)
5、铺底流动资金估算 (71)
铺底流动资金估算一览表 (71)
6、湖州雨润现代商业城市综合体项目项目总投资估算 (72)
总投资构成分析一览表 (72)
二、资金筹措 (73)
投资计划与资金筹措表 (73)
三、湖州雨润现代商业城市综合体项目项目资金使用计划 (74)
资金使用计划与运用表 (74)
第十二章经济评价 (75)
一、经济评价的依据和范围 (75)
二、基础数据与参数选取 (75)
三、财务效益与费用估算 (76)
（一）销售收入估算 (76)
产品销售收入及税金估算一览表 (77)
（二）综合总成本估算 (77)
综合总成本费用估算表 (78)
（三）利润总额估算 (78)
（四）所得税及税后利润 (78)
（五）项目投资收益率测算 (79)
项目综合损益表 (79)
四、财务分析 (80)
财务现金流量表（全部投资） (82)
财务现金流量表（固定投资） (84)
五、不确定性分析 (84)
盈亏平衡分析表 (85)
六、敏感性分析 (86)
单因素敏感性分析表 (87)
第十三章湖州雨润现代商业城市综合体项目项目综合评价 (87)
第一章项目概论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称：湖州雨润现代商业城市综合体项目投资建设项目
2、项目建设性质：新建
3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司
4、企业类型：有限责任公司
5、注册资金：500万元人民币
二、项目可行性研究报告委托编制单位
1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司
三、可行性研究的目的
本可行性研究报告对该湖州雨润现代商业城市综合体项目项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该湖州雨润现代商业城市综合体项目项目进行下一步环境评价及工程设计的基础文件。
本可行性研究报告具体论述该湖州雨润现代商业城市综合体
项目项目的设立在经济上的必要性、合理性、现实性；技术和设备的先进性、适用性、可靠性；财务上的盈利性、合法性；环境影响和劳动卫生保障上的可行性；建设上的可行性以及合理利用能源、提高能源利用效率。为项目法人和备案机关决策、审批提供可靠的依据。
本可行性研究报告提供的数据准确可靠，符合国家有关规定，各项计算科学合理。对项目的建设、生产和经营进行风险分析留有一定的余地。对于不能落实的问题如实反映，并能够提出确实可行的有效解决措施。
四、可行性研究报告编制依据原则和范围
（一）项目可行性报告编制依据
1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划。
2、XX省XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要。
3、《产业结构调整指导目录(2015年本)。
4、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。
5、项目承办单位提供的有关技术基础资料。
6、国家现行有关政策、法规和标准等。
（二）可行性研究报告编制原则
在该湖州雨润现代商业城市综合体项目项目可行性研究中，从节约资源和保护环境的角度出发，遵循“创新、先进、可靠、
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综
北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京市住宅建筑设计研究院有限公司组建于1983年。具有建筑行业建筑工程甲级资质、风景园林工程设计专项甲级资质、城市规划编制乙级资质，被北京市科学技术委员会、北京市财政局等认定为高新技术企业，为北京工业大学（建规学院、建工学院）、北京建筑大学、中国矿业大学产学研合作及实践教学基地。 公司为设计与研究机构，主要承担民用建筑设计，城镇规划及城市设计，居住区规划设计，风景园林规划及景观设计，室内装饰设计，前期策划、咨询、方案设计，BIM 应用研究与设计，既有建筑节能改造设计，绿色建筑咨询与设计,产业化住宅研究与设计，建筑效果图、动画、多媒体、虚拟现实制作等业务。
中国，北京房山 相关软件及解决方案： Autodesk Revit Autodesk Navisworks Autodesk Ecotect Analysis Autodesk 3ds Max Design 客户证言： 创造并利用数字化模型对建设工程项目的设计、建造和运营全过程进行管理和优化的过程、方法和技术是我们一直探索的目标。BIM应用，应该贯彻的是服务建设项目“从摇篮到坟墓”的思想，把整个项目从开发、设计、施工、运营直至改建拆除的全过程作为服务对象，并在各个阶段发挥不同的作用。 北京住宅院科研中心BIM产品线贯穿前端顶层设计到基础实施应用，不仅要做到承接BIM模型及其扩展应用项目，同时为企业制定BIM实施发展战略、编制BIM标准以及为企业提供BIM项目总包管理，并总结经验及任务需求，开发为业主提供全流程项目BIM化管理的数字化管理平台，以及为满足设计企业向BIM三维设计转型使用的设计流程管理平台。不断创新，提高项目整体服务质量，创造优秀品牌效益。 ——北京市住宅建筑设计研究院有限公司科研中心·BIM总监高洋
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
生态城市商业综合体案例项目商业计划书 第一章项目要点 一、项目名称：永州市生态新城城市综合体项目 二、项目单位：永州市生态新城建设发展有限责任公司 三、项目总投资：15-25亿元 四、项目开发面积：578-1200亩 五、项目收益目标：50亿元-100亿元 六、合作方式：独资 第二章项目背景简介 建设生态新城，是永州市委、市政府应对金融危机，审时度势，抢抓机遇，贯彻落实国家促进中部地位崛起规划，加快推进零、冷两区一体化，提升中心城市对外形象和产业转移承载力与吸引力的重大战略举措。生态新城自2010年规划建设后，经过几年的开发建设，市政基础基本打牢，加快发展的平台初步形成。目前，新城建设仍处于启步阶段，加快新城产业培育和人气集聚显得尤为重要。城市综合体项目是一项城市公共服务设施建设项目，以打造地标性建筑、提升城市品位、带动区域繁荣为目标，集商业、娱乐、金融、居住等为一体，不仅是城市建设的新亮点，而且对集聚新城人气、增强新城吸引力具有重大的带动作用。为此，生态新城公司拟在生态新城与冷水滩结合部马路街曲河片或生态新城B-1号地规划建设一座城市综合体，以带动新城的加快发展。现特制作《永州市生态新城城市综合体项目商业计划书》，并向社会进行合作招商。 第三章：项目建设的可行性分析 1、是推进城市化进程建设，促进“三区一体化”发展的需要。在《永州市城市总体规划（2001-2020）》中，明确大力推进生态新城、冷水滩区、零陵区“三区一体化”，形成永州城市发展新格局。本项目位于生态新城与冷水滩区的交界处和生态新城重要地段，项目的建设对生态新城的建设，以及生态新城与冷水滩区的融会贯通具有重大促进意义，能够完善该区域的基础配套设套，加快联城融城步伐，将为做大做强永州中心城市打下坚实基础。
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活
城市综合体的研究与规划案例分析 一、都市综合体的概念 1、都市综合体的定义 “都市综合体”是将都市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等都市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。 2、都市综合体的特点 n 规模大。都市综合体项目是站在都市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50—100万平米。 n 功能性强。通常都市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性进展提供了硬件配套、形象和人气的保证，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。都市综合体的产生是都市经济进展到一定时期的结果。在那个时期，都市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必定的趋势。
都市经济的需求，必定要求与之相匹配的满足都市经济需要的建筑，都市综合体便应运而生。 n 商圈核心位置，外部交通优势明显。都市综合体是都市运营进展的必定产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与都市保持紧密的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。n 内部交通组织自成体系。都市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与都市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形状打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 n 绝对区域地标、都市代表。 二、都市综合体的差不多理论 1、都市综合体的进展历程 2、都市综合体的分类
竭诚为您提供优质文档/双击可除广州商业项目考察报告 篇一：广州商业项目考察报告(太古汇、友谊商店 广州商业地产项目考察报告 ————以友谊商店、太古汇、天河城为例 一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具 有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业 项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。 二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区 位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。 此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项
目定位，空间与 立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。 三、项目特点： （一）太古汇 1、项目概况：太古汇（TaiKoohui）是香港太 古地产在广州建立的一个国际优 质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。 太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心 体量较大建筑面积 10.4万㎡（不含停车场），地下2层（m层、mu层），地上3层（L1、L2、L3）。 2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核 心地段，商业发达，人流密集。购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。 3、建筑与空间设计：
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
城市综合体设计策划书
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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析
（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪
漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。 第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。
城市商业综合体开发流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长。因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明： ---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。 --- 零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。 在城市商业综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的价值联动关系的，物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定不同物业合理的规模，并充分考虑
华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION
CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目
INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……
发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式
服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强， 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图 商场透视图 占地面积:206600平方米
总建筑面积:927600平方米 总户数:859 开发商:天津市华运商贸物业有限公司 投资商:红星地产天津劝业场 代理商:易居中国 景观设计单位:润枫国际 建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院 红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。容积率3.15，绿化达35%。 红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。 红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。 红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。 红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家具MALL将于2010 年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。 大都会——天津
占地面积:92000平方米 总建筑面积:860000平方米 开发商:天津盛世鑫和置业有限公司 投资商:金融街控股股份有限公司保利地产 天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。地铁2、4号线交汇。 金地国际广场——天津
该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。 项目建设周期三年。建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。 火神庙国际商业中心——北京