研究生课程考试成绩单
（试卷封面）
任课教师签名：
日期：
注：1. 以论文或大作业为考核方式的课程必须填此表，综合考试可不填。“简要评语”栏缺填无效。
2. 任课教师填写后与试卷一起送院系研究生秘书处。
3. 学位课总评成绩以百分制计分。
保利地产财务分析报告
完成人：
指导老师:
完成日期：2017年1月26日
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第一部分：绪论及财务指标计算说明
（一）.关于保利
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。2015年全年保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。
公司核心竞争力分析：1、卓越的战略管理能力：面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“三个为主、三个结合”的战略方向不动摇，及时把握经营形势，迅速调整经营策略，灵活把握经营力度，始终保持稳定健康发展，体现了卓越的战略定力和管理能力。
2、突出的品牌影响力公司是央企控股的大型房地产上市公司，坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2015 年末公司品牌价值提升至361.5 亿元。
3、优质、丰富的项目资源公司具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。截至报告期末，公司拥有在建、拟建项目270 个，待开发土地总建筑面积5482 万平方米，其中一二线城市占比约为74%，项目储备优质、丰富，为公司的持续发展奠定坚实基础。
（二）.2015年房地产市场概述
1、房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。2015年5月国房景气指数92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。
2、房地产行业国企占比高，运营效率相对较低。从房地产行业来看，国企改革对于房地产行业意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业A股上市公司166家，其中央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部房企将近一半。但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE 整体呈现下滑态势，但国企ROE 始终低于行业均值。2014年行业平均ROE是12.4%，国企ROE为11.4%，低了1 个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率8.7%，国企为8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。
3、土地供应偏紧，价格涨幅较大。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。
4、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑。城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面，2012-2014 年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市
的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。
（三）.指标说明及重要事项披露
（1）对外投资资产包括：长期股权投资、可供出售金融资产、投资性房地产、持有至到期投资科目；
（2）利息保障倍数=息税前利润总额EBIT/利息费用=(企业的净利润+企业支付的利息费用+企业支付的所得税)/ 利息费用.这里的利息费用不等同于财务费用，查看年报附注找到每年支付出去的利息数，不采用合并利润表中的财务费用；
（3）应收账款周转率分母涵盖内容统一定为应收账款、应收票据、其他应收款三部分，不考虑存货跌价和坏账准备；
（4）应付帐款涵盖应付票据、应付账款以及其他应付款；
（5）可持续增长率（用范霍恩方程式）=(销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数)/(1-销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期末权益乘数) （6）关于改进的杜邦分析：金融资产主要包括：货币资金、交易性金融资产、可供出售金融资产。如果企业持有的应收票据是为了获利而不是促销目的而持有则也应该归入金融资产。其他则应该归入经营资产。短期借款、交易性金融负债、长期借款、应付债券应该属于金融负债。其他则属于经营负债。
（7）经营净利润=息前经营净利润-净利息费用，其中：息前经营净利润=息税前经营利润×(1-所得税税率)，净利息费用=利息费用×（1-所得税税率）；
（8）所得税率统一为25%；
（9）恒大地产属于港股上市企业，存在会计准则处理差异；
（10）本报告所用的行业平均指小组所选的8家公司，分别为华夏幸福、万科、保利地产、金地集团、中粮地产、金科股份、大龙地产、中国恒大。
（11）本报告选取的行业竞争对手主要为万科，出发点在于万科和保利属于综合实力排名前两位的地产公司。
（12）本财务分析报告属于课程结业参考依据，涉及未来计划等前瞻性陈述等，该等陈述不构成对投资者的承诺，请投资者注意投资风险和认识到该报告的性质。具体数据及其他财务内容见保利地产年度财务报告。
（四）.报告的思路、创新及不足
1、思路：报告严格按照总量分析——比率分析——综合分析三个方面，从横向（行业平均和竞争对手）和纵向（三年）进行比较分析，比较清晰的得出了保利地产的财务变化状况和行业地位极其不足之处。
2、创新点：本报告将保利地产分别与行业均值比较的同时，重点将其与行业排名相似的万科进行了比较，很清晰的看出其存在的问题和长处。另外，本报告采用了改进的杜邦分析，详细分析了与传统杜邦分析之间的差异及其原因。最后，报告采用EV A分析。
3、不足之处：首先，个人缺乏财务实务知识，难以完全发掘数据背后的故事。其次，部分指标分析上比较简单。这也反应出自身财务分析素养欠缺。这也是自己今后应该不断加强的地方。这次财务报告分析既是一个检验，也是一个挑战和锻炼。
第二部分：总量分析
（一）个体分析
表1. 2013年——2015年资产科目变化情况
注：单位“元”
保利地产资产主要是流动资产，占总资产比达到95%以上。三年间，流动资产占比呈现下降趋势。其中，存货占比最高，三年间也呈现不断下降趋势，但是维持在总资产的70%以上。由于保利地产属于央企，没有持有任何交易性资产。非流动资产中，主要体现为对外投资资产。总体来看，2013年至2015年流动资产和存货占比下降是其主要变化特征。
表2. 2014年——2015年负债及所有者权益科目变化情况
总负债中，保利地产主要为无息负债，2015年占比达到71%。从纵向上看，2014年到2015年间，保利地产的无息负债有所增加。在有息负债中，主要体现为长期借款，短期借款和应付债券比例很小。这说明保利地产有息负债偏向长期负债。从纵向上看，2014年到2015年间，保利地产长期借款有所减小。在流动性方面，主要体现为流动负债，2015年占总负债的比例为72%。2014年到2015年间，保利地产流动资产有所增加，约6个百分点。
所有者权益方面，2014年到2015年间，增长近2个百分点。股东权益增加。
表3.2013年——2015年利润表主要科目变化情况
营业总收入方面，2013年至2014年的增长较快，随后一年增速有所下调。但是，净利润的增速在三年间变化不大。营业总成本中，营业成本占比为81%，且保持稳定。
从上表可以看出，销售商品、提供劳务收到的现金2015年较2014年有一个大幅度的上升。经营活动产生的现金流量净额在14年有小幅度增加，但是在2015年下降比较明显。而且，投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额在2014年同样表现为增加，2015年大幅度下降。
（二）行业平均及竞争对手比较
表5. 2014年总资产比例构成图
2014年，保利流动资产占总资产的比例在全行业来看最高，达到95.92%。当然，行业主要竞争对手万科也在91.42%。但是相对于行业平均值来看，保利流动资产比例较好。其他应收款方面，行业内占比较少，保利和金地其他应收款占总资产的比例分别为 4.83%和7.64%，这值得警惕。行业竞争对手万科其他应收款不足1%。一般来说，现金比率在15%左右较合适，只有华夏幸福、中粮地产、恒大较符合这一要求，保利可能会面临资金链断裂的问题。存货方面，保利地产的存货高达73%，位居第二。相比万科62.49%，保利有一定的去库存压力。由于存货的变现能力较其他流动资产变现能力相对较弱，因而建议适当去库存，提升企业流动资产变现能力。
表6.2015年总资产比例构成图
仍然较高。其他应收款方面，保利不但没降反升，在全行业来说高居第二位。在对外投资资产方面，保利地产是低于行业平均值的，相比竞争对手万科，也差了4个百分点左右。
表7.2014年负债比例构成图
房地产行业融资的主要手段是通过向银行长期借款的方式，偿还期限一般都是在3—5年或者更长。相比行业内的竞争对手万科，其有息负债为19.96%，而保利达到了35.38%。所有，保利可以适当考虑减少有息负债比例，从而减少企业负担。当然，相比较行业平均值，保利的有息负债比例接近平均值。值得注意的是，保利地产的有息负债中，长期借款比例较高。在行业内看，也是比例最高的。这说明保利的借贷能力较强，机构愿意对其长期放贷。
图1、2014-2015年全行业总收入、总成本及利润变化趋势图
从总体上看，2014-2015年全行业总收入、总成本及利润差异比较明显。保利地产在营业总收入和净利润增长率上，表现上都比较突出，均高于行业平均。相比行业竞争对手万科，保利在营业总收入和净利润增长率上均逊色于万科，而且差距还是比较明显。但是在营业总成本上，保利营业总成本增长率较低。
（三）总量分析评价
在资产中，保利地产的存货占比很高，比竞争对手万科高出近10个百分点且高于行业均值。这说明保利地产存在去库存压力。当然，另一方面，说明保利地产的拿地能力还是很强，市场后劲很大。一般来说，现金比率在15%左右较合适，保利现金比率10%左右，可能会面临资金链断裂的问题。其他应收款方面，行业内占比较少，保利其他应收款占总资产的比例为4.83%，行业竞争对手万科其他应收款不足1%。保利地产应减少其他应收款的占比。
负债中，保利地产有息负债偏向长期负债，借贷能力很强。但是相比万科，保利有息负债比例较高，企业存在一定的利息支付负担，可以考虑适当扩大无息负债比例。
第三部分：比率分析
（一）个体分析
1、偿债能力分析
从变现能力来看，流动比率表现良好且比较稳定在1.8以上。速冻比率在三年间均呈现上升趋势，说明保利地产的短期偿债能力在不断增强。现金比率方面，2014年到2015年有一个较大幅度的下降。但是整体上维持在15%以上。
从负债比率来看，三年的资产负债率变化不大，维持在76%——78%之间。产权比率方面，从2013年到2015年三年呈现下降趋势，且在2015下降的较为明显。利息保障倍数虽然三年不断下降，但是均在10以上，利息偿还能力没有任何问题。
2、营运能力分析
表9.2013年——2015年保利地产营运指标情况
生变化。应付帐款周转率方面，三年呈现下降的趋势，说明企业占款能力有一定的上升。总体来看，现金周期呈现不断下降的趋势。流动资产周转率和总资产周转率基本没有变化。
3、盈利能力分析
从销售净利率看，保利地产三年间均保持良好的增长态势。但是，销售毛利率却呈现不断下降趋势。资产净利率基本上保持不变，维持在0.04左右。净资产收益率三年间有下幅度的下降，维持在19%附近。
4、增长能力分析
销售收入增长率三年间有较大的幅度下降。利润增长率在2013年和2014年没有较大变化，但是在2015年有明显的上涨。净利润增长率稳中有降，可持续增长率在2015年也有一个明显的下降。总体来看，保利地产增长率指标值较好，但是趋势下行。
5、上市公司的财务指标
这里，我们主要关注到以下指标：市盈率2013年到2015间先上升后下降。市净率在2013年没有达到1，这说明市场存在对保利地产的市值低估。留存盈利比率维持在86%，留存盈利比率较高。
（二）行业平均及竞争对手比较
1、偿债能力
图2.行业流动比率情况
2014年地产行业流动比率平均值为1.73。2015年地产行业流动比率平均值为1.8。可以看出，保利地产的流动比率均高于行业平均。说明保利地产的资产流动性比较好。行业竞争对手万科的流动比率也在保利之下。
图3.行业速动比率情况
由于保利地产的存货占比很高，速动比率明显低于行业均值。但是相比行业竞争对手万科，两者差别不大。从这里也可以看出，保利地产的库存存在压力。
图4.行业现金比率情况图5.行业资产负债率情况
保利地产的现金比率均低于行业均值。一方面，保利地产借贷能力强；另一方面，保利地产占款能力强。但是，这仍存在短期流动性风险。相比行业竞争对手万科，保利两年间的现金比率要比万科好。这从侧面验证，现金比率与公司的行业地位和借贷能力相关。现金过多也会造成资金的浪费。
资产负债率方面，资产负债率14与15年差不多，平均值为0.7。保利地产的资产负债率维持在76%以上，高于行业均值。相比万科，两者没有明显差异。
图6.行业产权比率情况图7.行业有形净值债务率情况
产权比率方面，保利地产接近行业均值。相比万科，两者差异不大，维持在3.4左右。有形净值债务率方面，保利地产在2014年是高于行业均值的，但是在2015年明显低于行业均值。相比万科，万科两年间变化不大，而保利在2015年有一个显著的下降过程。
图8.行业利息保障倍数情况
保利地产的利息保障倍数与均值持平，但是相对于竞争对手万科而言，其数值较高。总计而言，保利地产的利息偿还能力较强。 2、营运能力分析
图9.行业存货周转率情况 图10.行业存货期情况
2014年地产行业存货周转率平均值为0.334 。2015年地产行业存货周转率平均值为0.3297。 总体来看 ，行业平均值有小幅度下降，但是不是很明显。保利地产的存货周转率是低于行业均值的，且低于行业竞争对手万科。由此可见，保利地产去库存压力明显。与之对应的，保利地产的存活期较行业均值和万科要高。
500
1000 1500 2000 2500 保利 大龙 华夏 金地 金科 万科 中粮 恒大 行业平均 2014 2015
图11.行业应收账款周转率情况图12.行业营业周期情况2014年地产行业应收账款周转率平均值为8.94 。2015年地产行业应收账款周转率平均值为7.01 。地产行业总体变化不大。最突出的是，万科的应收账款周转率很高，分别为58.87，88.79。保利地产咋应收账款周转率上均低于行业均值和万科，这说明保利地产的收账能力存在欠缺。营业周期方面，保利地产的营业周期高于行业均值和竞争对手万科。
图13.行业应付帐款周转率情况图14.行业现金周期情况2014年地产行业应付帐款周转率平均值为1.17 。2015年地产行业应付帐款周转率平均值为1.08 。保利地产的应付帐款周转率高于行业均值，与万科基本持平。2014年地产行业现金周期平均值为810天，2015年地产行业现金周期平均值为809 天。保利地产的现金周期远高于行业均值，且比竞争对手万科要长。
图15.行业流动资产周转率情况图16.行业总资产周转率情况两年间，保利地产和行业均值没有发生变化。保利地产的流动资产周转率稍微高于行业平均值。相比竞争对手万科，2014年保利地产流动资产周转率高于万科，但是2015年万科的流动资产周转率有明显的上升，所以在2015年保利地产的流动资产周转率低于万科。
总资产周转率方面，保利地产的总资产周转率远远高于行业平均值，2014年高于万科，在2015年万科则实现了反超。总结来看，万科在2015年流动资产和总资产周转率都有明显的提升，相比之下，保利地产维持现状。
3、盈利能力分析
图17.行业销售净利率情况
2015和2014年行业的销售净利率均值分别为：11.31%和11.67%。保利地产2015和2014年的销售净利率分别为13.63%和13.05%，均高于行业均值。保利地产2015和2014年的销售净利率与行业竞争对手万科差异非常小。
图18.行业销售毛利率情况
行业2015和2014年的销售毛利率均值分别为：31.56%和31.61%。而保利地产2015和2014年的销售毛利率均值分别为：25.18%和32.03%。可见行业的销售毛利润率没有多大改变，但是保利地产2015年却有一个明显的下降，且低于行业均值。相比行业竞争对手万科，两年间变化很小，维持在29%左右，在2015年高于保利地产近4个百分点。
图19.行业总资产收益率情况
行业2015和2014年的总资产收益率均值分别为：3.05%和3.50%。反观保利地产，2015和2014年的总资产收益率分别为4.37%和4.19%，均高于行业均值。这说明保利地产的资产盈利能力还是较行业高一筹。行业竞争对手万科2015年的总资产收益率为4,64%，2014年为3.91%，有一个较大幅度的提升。总体来看，万科在2014年虽然不如保利，但是在2015年实现了弯道超车。
图20.行业净资产收益率情况
行业2015和2014年的净资产收益率均值分别为：14.08%和15.12%。保利地产2015和2014年的净资产收益率分别为18.97%和18.91%，高于行业均值。相比万科，2014年17.43%，2015年有一个大幅度的上升，为20.58%。由此可见万科在2015年的净资产收益率要好于保利地产。
4、增长能力分析
销售收入增长率愈高，代表公司产品销售量增加，市场占有率扩大，未来成长也愈乐观。净利润多，企业的经营效益就好，它是衡量一个企业经营效益的重要指标。净利润的多寡取决于两个因素，一是利润总额，其二就是所得税。净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大代表企业盈利能力越强。可持续增长率是指不增发新股并保持目前经营效率和财务政策条件下公司销售可以实现的最高增长率。如果某一年的公式中的4个财务比率有一个或多个比率提高，在不增发新股的情况下，则实际增长率就会超过上年的可持续增长率。
图21.行业销售收入增长率情况
2015年行业销售收入增长率为12.09%，保利地产基本与此持平。相比万科，2015年万科的销售收入增长率40%左右，远高于保利地产。
图22.行业利润增长率情况图23.行业净利润增长率情况2015年利润增长率行业平均水平为20.43%，保利地产为20.33%，与行业平均水平持平。万科的利润增长率为33.66%，远高于保利地产和行业均值。净利润增长率方面，保利地产
为18.24%，相比万科的15.08%，保利地产的净利润增长率明显要高。
图24.行业可持续增长率情况
2014年和2015年行业可持续增长率均值分别为42.64%和52.54%。保利地产2014年和2015年可持续增长率分别为20.19%和18.50%，均比行业均值小很多。万科2014年和2015年可持续增长率分别为23.98%和15.19%，类似于保利地产，两者的可持续增长率均不高。
5、上市公司的财务指标
图25.行业每股收益情况图26.行业每股净资产情况