中国地质大学长城学院
本科毕业论文
题目营改增对房地产企业的影响分析
---以万科房地产为例
院别经济学院
专业会计学
学生姓名吴玙辰
学号013140810
指导教师乔宏
职称副教授
2018 年 4 月15日
本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书
中国地质大学长城学院毕业论文任务书
课题信息：
课题性质：设计□论文√
课题来源：教学√科研□生产□其它□
发出任务书日期：
指导教师签名：
年月日
中国地质大学长城学院毕业论文开题报告
中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述
院别：经济学院
专业：会计学
姓名：吴玙辰
学号：013140810
2018 年4 月15 日
Mervyn King和John Kay(2016)在《The British Tax System》中提出增值税只针对增值部分进行征税，增值税制度可通过规范财务核算，提高企业效率，同时当增值税抵扣链条完整时，也会实现行业间公平。
Davis L(2016)在《The value added tax:Its cause and consequences》中提出增值税改革对企业税负产生的影响会因行业差别以及企业自身条件不同而有所差别，增值税改革可能会使部分企业税负加重，从而造成企业对增值税改革产生抵触心理，影响政府对增值税改革的推进。
张卓（2016）在《论营改增对房地产企业财务管理的影响》中提出，营改增给现在的房地产企业带来了很大的机遇。在过去纳税程序和课税范围内存在着重复纳税的问题，营改增的出现彻底对这一问题进行解决，不仅降低了房地产企业的税负，而且对与房地产企业资金的累计十分有利，也有助于房地产企业投资新项目并对其他业务进行扩展。
王玥涵（2017）在《浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策》中提出，营改增会造成一部分房地产企业的成本增加，也会造成一部分房地产企业成本的减少，作者认为营改增并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望，但是由于房地长企业的特殊性，一前经常出现一些税上加税的现象，而营改增的推行大大避免了房地产企业重复征税的现象，也在某种程度上减轻了税收的负担，增加了企业的效益。
吴小娟，李政（2017）在《营改增对我国房地产开发企业税负比较分析》中提出，营改增后房地产企业在其他税种不变的情况下，原来征税营业税的现在征收增值税。文章在通过数据比对后，认为营改增可以降低房地产企业税负，增加企业的净利润，使企业的经营状况更加得好,并提出了提高企业纳税意识，合理避税、改善经营模式，增强市场竞争力、优化会计核算，加强企业财务管理的建议。
戚兴国（2016）在《营改增对房地产企业税收及筹划对策分析》中提出，由于房地产建设过程中主要的人力成本是农民工，而这些农民工往往没有劳务公司，房地产企业也无法获得相应的增值税发票，造成成本的增加。文章在分析了营业税与增值税的特点，提出了对于不同层级的人员进行培训、对房地产开发成本进行税收筹划、合理利用税收优惠政策等具体方法。
陈泽伟（2016）在《营改增对房地产企业的影响及对策》中提出，营改增后，在其他条件不变的情况下，房地产企业的流动资产占总资产的比重将增加，优化企业的资产结构，利于企业的发展。增值税属于价外税，营业收入再剔除增值税后数额会有所下降。营改增后房地产企业为了更好地发展，会导致筹资活动的现金流量增加以及企业的负债会增加。文章在分析资产负债表、利润表、现金流量表，提出了加强房地产企业内部控制、优化房地产纳税筹划工作、加强会计人员专业技能、重新构建投资，预算，成本模型的具体方法。
张雯晴（2017）在《浅议营改增对房地产税收的影响及筹划对策》中提出，在房地产建设过程中，材料需要从多个地方购买，有些小公司无法开出增值税专用发票，房地产企业无法扣除这部分的税费，会造成成本的增加。营改增对于小规模纳税人来说是利大于弊的，对于一般纳税人来说，只有进项税额大于营业收入较大比例时，才能保证营改增政策的实施达到降低房地产税务负担的最终作用。文章提出了开发成本税收筹划、重视营改增制度的学习，完善对进项的管理、谨慎选择合作伙伴等具体方法。
李亚倩，贾颖，马楠（2017）在《论营改增对房地产税负的影响》中提出，营改增后可能会导致企业的进项税额不能如数的抵扣，由于营改增后，一些财务人员无法快速的更新核算方法，导致核算难度加大从而加大涉税风险。文章从税收方面给出了提高成本结构可抵扣比例、加强人员培训并出台适于本公司增值税发票管理模式、加强对财务人员营改增的认识和专业教育。
王玉娟（2017）在《营改增对房地产企业的影响》中提出，房地产营改增后企业税负会发生变化，从而导致企业利润发生改变。由于增值税属于间接税，最终由消费者承担，所以相比税负而言，房地产企业应更加关注企业利润。并通过计算分析得出，营改增政策，可以提高企业净利润，改善经营状况。
蔡文文（2016）在《营改增对房地产企业的影响》中提出，通过对房地产企业收入利润的分析，认为在利润不变的情况下，由于增值税是价外税，房地产企业主营业务收入和成本入账金额会减少，主营业务利润率和成本利润例会升高，从而使得企业盈利能力增强。
刘金峰（2016）在《营改增后房地产企业的成本控制与管理》中提出，营改增会增加企业的人工成本，材料成本，费用成本导致企业的成本增加，要加强供应商寄发票的管理。让公司更好的发展下去。
周丽琴（2017）在《营改增对房地产行业的影响及应对策略研究》中提出，营改增对房地产企业各个方面都产生了影响，尤其在税负，成本，财务操作上，根据这些影响制定出符合公司发展的政策。
综上所述，目前国内外学者对于营改增对房地产企业的影响各抒己见，研究的方面虽然广泛，但最终都是为了帮助房地产企业良好的发展，更好的立足于当代社会。
营改增对房地产企业的影响分析---以万科房地产为例
摘要
营改增让我国增值税制度更加的完善，营业税的退出对于房地产企业有很大的影响，而万科房地产企业作为中国最大的房地产企业之一，研究万科房地产企业具有很大的意义。本文首先从房地产企业营改增一般分析着手，然后通过营改增对万科房地产企业的积极影响和消极影响进行分析，主要的积极影响有减少税负、增加净利润、加强企业管理，主要的消极影响有成本的增加、财务操作难度增加、现金流量减少等，最后为该公司制定加强成本控制、加强财务管理、增加现金流量的对策。
关键词：房地产企业；营改增；影响
ABSTRACT
The reform and increase of the value-added tax system in our country makes the withdrawal of the business tax have a great influence on the real estate enterprises. As one of the largest real estate enterprises in China, the study of the real estate enterprises in Vanke has great significance. This article starts with the general analysis of the reform of real estate enterprises, and then analyzes the positive and negative effects on Vanke real estate enterprises through the reform of real estate enterprises. The main positive effects include reducing tax burdens, increasing net profits, and increasing operating benefits. The main negative should enjoy the increase in costs, increase the difficulty of financial operations, and decrease in cash flow. Finally, the company has formulated measures to strengthen cost control, improve financial management systems, and strengthen tax planning.
Key words: Real estate enterprises; Regeneration; Impact
目录
1前言 (1)
2 房地产企业营改增的一般分析 (1)
2.1房地产企业的概况 (1)
2.2 房地产企业营改增政策概述 (2)
3营改增对万科房地产企业的影响 (2)
3.1万科房地产企业的基本情况 (2)
3.2营改增对万科房地产企业的积极影响 (3)
3.2.1减少税负 (3)
3.2.2增加净利润 (4)
3.2.3加强企业管理 (4)
3.3 营改增对万科房地产企业的消极影响 (5)
3.3.1成本的增加 (5)
3.3.2 财务操作难度增加 (5)
3.3.3现金流量减少 (6)
4营改增对万科房地产企业影响的对策 (7)
4.1 加强成本控制 (7)
4.2 加强财务管理 (7)
4.3 增加现金流量 (8)
5结论 (8)
参考文献 (10)
致谢 (11)
1前言
自2016年5月营改增全面推行之后，给企业经济活动的各个方面带来了很大影响。企业将原本征收营业税的项目改为征收增值税，从而使企业的税负降低，净利润增加，同时营改增有利于房地产企业的发展。但是房地产经济不是独立存在市场经济中的，所以说对于房地产的影响也不是来自单一的方面，它来自与各个方面。这些方面有好的也有坏的，对于不好的方面我们要针对它制定适合的对策，让房地产企业在以后的时间里能够得到更好地发展。
万科房地产企业作为房地产行业的领头羊，在中国的房地产行业占有很重要的地位。营改增对于万科房地产企业的各个方面影响也很大，所以我们对于万科房地产企业进行分析，可以分析出营改增对房地产企业的影响，而这些影响可能可以适用于其他的房地产公司。本文首先从房地产企业营改增的一般分析着手，深入探究营改增对万科房地产企业的积极影响和消极影响，其中积极影响包括减少税负、增加净利润、加强企业管理，消极影响包括成本的增加、财务操作难度增加、现金流量的减少，并对消极影响制定适合企业发展的对策。
2 房地产企业营改增的一般分析
2.1房地产企业的概况
房地产企业从上个世纪开始一直都是蓬勃发展的，曾经出现过低潮，但是没有过两年房地产业又开始了积极向上的发展，房地产行业不仅推动着我国经济的前进，而且带动着我国其他方面的发展。近些年来我国房地产市场日趋火爆，房价一路飙升，让很多人投入到房地场行业中来，无论人们之前做什么职业，是何工种，感觉房地产行业可以让人一夜暴富。而对于一些人面对高昂的房价却只能望而却步。这也给人们带来了生活上的压力。有的人们为了能够拥有属于自己的住宅，而倾尽一生的财富。
国家近些年来出台的各种适用于房地产企业的政策，使我国房地产企业的投资状况、投资结构、销售状况有了变化。从投资状况来看，主要的投资来源于我国民间资本，还有一小部分的投资来源于国外投资，而且它的投资也再不断的壮大，让房地产行业蓬勃发展。投资结构也从前些年的商业用房投资转向住房投资；从房地产企业开发状况来看，一是房地产企业土地购置面积较去年同比有所增涨，销售状况也较去年有所增长。二是房地产企业房屋拆迁速度减慢。近些年来，由于电视、网络、报纸爆出来的拆迁丑闻大大降低了拆迁速度，也是人们对于房地产公司有了不好的印象。因此2017年房屋竣工面积较比去年有所下降，可能与近些年来我国出台的一些关于房地产政策有关；从销售状况来看，尽管一些城市出台了限购，限制户口的曾策，但是房产销售热度仍然不见下降，而今年房产销售情况较去年增加5%，这可能是与中国城镇化有关，增加了人们购买房屋的数量。
从目前房地产发展情况来看，房地产市场依然会有较大的发展空间并且正处在蓬勃发展时期。从目前的情况来看我国房地产市场在未来一段事间仍处于增长型的发展，而且人
们对于房地产业的热度暂时不会降低，反而有所升高，这可能与中国人的传统观念有关。并且当地政府对于房地产的开发也是很支持的，房地产市场的发展也会增加当地经济，增加当地的就业率。
2.2 房地产营改增政策概述
房地产业营改增的主要政策分为四种，一是纳税人，在中国人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业。二是征收范围，销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；房地产企业出租自己开辟的房地产项目（包含商铺、写字楼、公寓等）适用于租赁办事税目。三是税率和征收率，纳税人销售、出租不动产适用税率为 11%，小规模纳税人销售、出租不动产以及一般纳税人提供的可简易计税销售、出租不动产业务的税率为5% 。四是计税方法，计税方法分为适用于一般企业的一般计税方法和有优惠企业的简易计税方法。
3营改增对万科房地产企业的影响
3.1万科房地产企业的基本情况
万科股份有限公司（以下简称万科或万科集团）是在1984年5月成立的。并且万科主要经营的项目为住宅开发。万科是从深圳开始自己企业的房地产公司，并且万科从刚开始进入到目前为止已经过了30多年了，经过那么多年的发展万科在各个方面都发展的可以，他的业务不仅仅涉及到房地产开发和物业办事还涉及其他的方面，万科在其他的方面的发展也很棒。万科公司目前的发展状态是焦距城市，从开始到2015年底，公司从深圳开始发展，到目前已经进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，在2013年万科在国内的投资已经很大的时候，他开始往国外扩展，目前已经进入新加坡、旧金山、纽约、伦敦等海外城市，在他参与数十个房地产开发项目中多数为万科自身开发的。1991年深圳证券交易所第二家上市公司为万科团体，而且从上市开始万科的营业收收入，发展事态都呈现了直线上升的趋势，这种上升的趋势让投资者门普遍的承认了万科。过去二十年，万科的各个方面的发展都很棒，其中他的主营业务收入是持续在增长的不见有所下降，所以净利润也是不见下降呈上升趋势的增长；经过多年的发展无论是在国内还是在国外都有很高的声誉和地位，这和万科这么多年来坚持不懈的努力息息相关，同样在国际上有各样的机构给与了万科更好，更高的评价。万科在经历了这么多年坚持不懈的努力，获得了人们的认可，确立了他自己独有的优势让别人不能超过他，这是对于万科发展最好的肯定。“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；经过多年的发展，万科已不再满足，他开始了自主开发，并且在这方面取得了很好的成绩，这对于万科的发展很重要，也让我们消费者有了选择他的更好理由；其中相对比较突出的为公司物业服务，他是中国第一批已经取得的中国安全质量体系的认证，这位万科的发展做好了准备，万科
是一个很注重住户体验的一个企业，所以万科每年都会聘用第三方机构，进行全方位的客户满意度调查以便更好的改进自己，更好的服务顾客，这样会使人们更加的信赖万科房地产企业，也会使人们更多地去选择购买万科房地产企业开发的房屋，也会使万科房地产企业发展的更好。并且万科在各个方面争取做到最好，为顾客能够提供更好地服务。对于万科房地产公司的其他方面都发展的很出色。
3.2营改增对万科房地产企业的积极影响
3.2.1减少税负
表1-1 2015-2017年部分税目表单位：元
税目2015年2016年2017年
营业税9,779,413,168 9,916,660,147
增值税34,515,928 797,487,504 1,606,857,560 城市维护建设费625,552,030 812,784,952 142,102,608 教育税附加427,180,869 588,172,032 172,773,090
数据来源：2015年、2016年、2017年万科房地产公司年报在2016年的5月份开始实施的全面营改增，在2016年5月前万科房地产企业房地产项目还是征收营业税的，而在5月份之后开始征收增值税，所以2016年正处在营改增的结转点上，它既包括了营业税也包括了增值税，可能会导致2016年税负较高，我们在比较税负的时候会着重来比较2015年和2017年的，2015年处在营改增前，2017年处在营改增之后，由于营改增对营业税、增值税、城市维护建设费、教育税附加影响较大，对其他税影响较小，所以我们只比较增值税，营业税，城市维护建设费、教育税附加，这样有利于我们得出结论。
在2015年万科房地产企业的房地产项目按5%缴纳的营业税，在2016年万科房地产企业缴纳5%的营业税和11%的增值税，2017年万科房地产企业缴纳11%的增值税，看上去11%的增值税比5%的营业税多6%，但是增值税可以进行进项税额的抵扣，而营业税不可以进行抵扣，所以11%的增值税并不比5%的营业税高。根据表1-1分可以得出，2015年万科房地产企业的税负为营业税+增值税+城市维护建设费+教育税附加=9,779,412,168+34, 515,928+625,552,030+427,180,869=10,866,661,975元。2016年万科房地产企业的税负为营业税+增值税+城市维护建设费+教育税附加=9,916,660,147+797,487,504+812,784,9 52+588,172,032=12,115,104,635元,2017年万科的税负为增值税+城市维护建设费+教育税附加=1,606,857,560+142,102,608+172,773,090=1,921,733,258元.2016年较2015年税负高1,228,442,660元,因为2016年5月前处在征营业税而5月之后处在征收增值税的情况下，所以说2016年的一部分税费不能够抵扣，造成2016年税负较2015年高。2016年比2017年税负高10,193,371,337元，对比营改增前和营改增后即2015年的税负和2017年的税负，2017年比2015年税负少8,944,928,717元，通过对比分析我们知道营改增会使房地产企业税负下降。
综上所述，通过2015年、2016年、2017年这三年的税负比较我们可以知道，营改增后万科房地产企业的税负较营改增前万科房地产企业的税负有所下降，由于2016年处于
营改增的节点上，我们对此不多作比较，所以我们可以知道营改增有利于减少房地产企业的税负。
3.2.2增加净利润
表2-1 2015-2017年部分利润表单位：元
项目2015年2016年2017年
一、营业收入195,549,130,021 240,477,236,923 242,897,110,250
减营业成本138,150,628,676 169,742,403,432 160,079,915,903 税金及附加17,980,426,847 21,978,754,591 19,722,230,687 销售费用4,138,273,595 5,160,715,904 6,261,981,320 管理费用4,745,249,793 6,800,561,937 8,865,714,082 财务费用 477,735,809 1,592,067,967 2,075,256,781 二、营业利润33,122,777,302 39,021,784,520 50,812,916,408
数据来源:2015年、2016年、2017年万科房地产公司年报从表2-1中可以看出2016年的收入比2015年的收入多44,928,106,902元，可能由于2016年处于营改增中，营改增的政策促进收入的增加，2016年比2015年的成本增加了31,591,774,756元，这可能是由于2016年处于营改增的节点上一些增值税没有办法抵扣导致成本的增加，2016年比2015年营业利润增加5,899,007,218元，同时净利润也增加。以此类比2017年和2016年，2017年比2016年的收入增加2,419,873,327元，由于2017年处于营改增之后一些原材料的增值税额可以抵扣，所以成本减少了9,662,487,529元，税金及附加2017年较2016年减少了2,256,523,904元,是由于2017年万科房地产企业不再缴纳营业税而2016年的一些月份还是征收营业税的造成了税金及附加的增多。通过比较我们可以得出2017年比2016年营业利润增加了11,791,131,888元，同时净利润也增加。比较2017年和2015年的营业收入、营业成本、营业利润，我们可以得出2017年的营业收入、营业成本、营业利润、净利润比2015年增加，通过对比知道营改增有利于增加净利润。
综上所述，通过表2-1可以得出营改增后，由于不再征收营业税，导致营业成本减少、营业利润增加、同时净利润也增加，所以营改增有利于房地产企业增加净利润，有利于房地产企业的发展。
3.2.3加强企业管理
在营改增之前房地产企业缴纳营业税，营业税是不可以抵扣的，所以它不像增值税那样有大量的专用发票，同时它不需要专门的财务人员进行管理。而营改增之后，对房地产企业的财务管理提出了更高的要求。这需要房地产企业加强管理以便适应营改增带来的问提。在营改增之后，万科房地产企业为了可以更多的抵扣增值税，所以它在选择原材料供应商、劳务公司等方面，会更加关注于企业能否出具有效的增值税专用发票，同时使得万科房地产企业加强对供应商的管理，使得房地产企业管理朝着更加专业的方面发展。加强房地产企业管理，让万科房地产企业更好的发展。企业出具有效的增值税专用发票能够让
万科房地产企业更多的抵扣税额，减少税负，减少成本，增加收入。营改增对房地产企业的管理提出更高的要求，同时房地产企业为了适应营改增，需要加强房地产企业的管理，避免出现短板，让房地产企业更好的发展。
综上所述，我们知道营改增对于房地产企业提出了更高的要求，则需要企业加强自身的管理。加强企业管理，有助于房地产企业更好的发展，同时使得万科房地产企业朝着更好地方面发展。
3.3 营改增对万科房地产企业的消极影响
3.3.1成本的增加
在现在的市场经济中，任何一种经济状况都不是单独存在市场经济中的，而在房地产的这一环节中建筑业作为房地产业的上游企业，在营改增后的建筑业由于税负的变化，势必会对他的下游企业万科房地产企业产生重大的影响。如果说建筑行业的税负增加，那么由于上游影响下游，所以房地产业也会发生变化。
万科的材料供应商也都是据有健全的会计准则制度和能够开出正规的增值税专用发票的企业，万科在2017年的材料成本达到了总成本的34%,约为54,427,171,407元。在营改增之前，万科的原材料供应商可以选择6%的增值税进行计算，万科可以从原材料供应商那里取的可以进行抵扣的增值税专用发票，并且万科购买的原材料的进项税额为54,427,171,407*6%=3,265,630,284元，3%营业税额为1,681,799,596元，而营改增之后万科的原材料供应商从3%的营业税1,681,799,596元变成了11%的销项增值税减去6%的进项增值税即2,721,358,570元，营改增后原材料供应商税率增加了2%税负增加了1，039，558,974元，原材料供应商的税负增加，而原材料供应商作为万科的上游企业，它的税负的增加会加重在万科企业身上，使得万科的材料成本增加，上游企业的税负增加会使下游企业成本增加。而作为原材料供应商企业的下游企业万科只能接手这部分增加的税负，造成万科的成本增加。
人工成本的增加也会使企业的营业成本增加，人工成本在不断的增加这给企业带来了很大的影响，由于万科的人工主要来源为劳务公司和一部分的零散农民工，而对于那些有劳务公司的工人来说可以取得正规的可以进行增值税抵扣的发票，而对于那些零散的农民工他们没有正规的劳务公司，所以无法取得正规的可以抵扣的增值税专用发票以至于增加企业的进项税额没有办法进行抵扣，造成公司的人工成本的增加。
综上所述，在营改增之前，原材料供应商作为房地产业的上游需缴纳3%的营业税，可以采用简易计税的方法计算出增值税而在营改增后，建筑企业需要缴纳的营业税变为增值税成本增加，上游影响下游，原材料供应商的税负发生了变化所以作为它的下游企业万科也会受到了影响，使万科的成本增加，人工成本的影响对于万科的来说也很大，无法取的增值税专用发票造成万科的成本增加。
3.3.2财务操作难度增加
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月 14日）（老会计人的经验） 1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？ 国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八） 2、房地产预收款怎么开具发票？ 房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条） 规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八） 3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？ 省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。 4、房地产开具发票有哪些要求？ 国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。 5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题 已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。 开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
营改增对万科地产影响分析 ［摘要］随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提升,房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业 税改增值税的改革措施不但受到国家的广泛注重，也成为各大房产开 发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析 了解“营改增”对我国地产行业影响，进而解决该影响对我国地产行 业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。 1“营改增”的内容和意义 “营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税， 这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分实行纳税进而减少重复征 税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业实行试点，进一步扩展到其他行业领域。从2011年11月《营业税改征增值税试 点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施， 体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实 施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有 所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正 式实施。截至当前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在
“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增”时代。而全面覆盖这个举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这个方案对自身的利弊关系，有效使用这个政策的优势即时预防这个政策的劣势所带来的影响促动企业持续发展壮大。 2“营改增”对万科地产产生的影响分析 2．1万科地产简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。 2．2“营改增”后万科地产纳税变化
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除
项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题 营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问题
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
2016营改增对房地产产业的影响开题报告2016营改增对房地产产业 的影响开题报告 房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。 2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题: 1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额, 2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税, 3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税, 4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策, 5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税, 6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理, 7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税, 8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人,
9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制, 10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税, 许多房地产开发商)业主)房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素: ? 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。 ? 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场)写字楼 )工厂)酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。 ? 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
房地产企业营改增后会计核算案例 案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。 会计核算示例： 1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费 借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100 贷：银行存 款 11100 借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500 贷：银行存 款 1500 2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税 借：银行存 款 11100 贷：预收账 款 11100 借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300 贷：银行存 款 300 3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税 借：开发成本-建筑安装 费10000 应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存 款 11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税 借：银行存 款 22200 贷：预收账 款 22200 借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600 贷：银行存 款 600 5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税 确认收入并结转成本 借：预收账 款 33300 贷：主营业务收 入 30000 应交税金-应交增值税（销项税 金）3300 借：主营业务成 本：21500贷：开发成本-结转开发成 本 21500 发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%） 借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100 贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红 字）-1100 转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】 借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
摘要 2016年召开的第十二届全国人民代表大会上，政府工作报告时指出，将从2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。房地产行业是国民经济的重点行业，对整个经济的发展起着至关重要的作用。而税收作为国家宏观调控的手段，对全行业的发展产生巨大影响。在可以预见的将来，房地产行业“营改增”会对整个行业大洗牌，对整个行业进行分化及优化。房地产开发公司要想扩大经营，增强实力，对“营改增”不容忽视。提前了解政策，尽早做好筹划，做好应急预案，对房地产行业的发展有极大的促进作用。同时积累经验并形成优秀典型案例，也对丰富和发展整个税制，提升税收筹划水平有积极影响。 关键词：营改增；房地产开发企业；税务筹划
Abstract The 2016 meeting of the Twelfth National People's Congress, pointed out that the government work report, from May 1, 2016 the full implementation of "replacing business tax with value-added tax(V AT)", the pilot to expand the scope of the construction industry, real estate, finance, life service industry. Effect of real estate enterprises "replacing business tax with value-added tax(V AT)" on the real estate tax is a major issue worthy of study, "replacing business tax with value-added tax(V AT) after tax changes will determine whether the expected goal of tax cuts, will also affect the steady advance of replacing business tax with value-added tax(V AT) pilot". The real estate industry is the key industry of the national economy, which plays an important role in the development of the whole economy. As a means of national macro-control, tax has a great impact on the development of the whole industry. In the foreseeable future, the real estate industry, camp changed to increase the industry will be a big reshuffle, the entire industry differentiation and optimization. Real estate development companies in order to expand operations, enhance the strength of the camp changed to increase can not be ignored. Advance understanding of the policy, as early as possible to do a good job planning, contingency plans for the development of the real estate industry has a great role in promoting. At the same time, the accumulation of experience and the formation of excellent typical cases, but also to enrich and develop the entire tax system, improve the level of tax planning has a positive impact. Keywords:Camp Changed To Increase; Real Estate Development Enterprises