老年公寓可行性研究报告及项目建议书（一）
已有 15266 次阅读2011-4-23 10:44|个人分类:房地产|系统分类：:营销实战|关键词:老年公寓项目建议书可行性研究报告
目录
第一章总论
第二章项目背景
第三章市场预测
第四章项目的重要性和必要性
第五章项目选址及建设条件
第六章项目建设方案
第七章投资估算及资金筹措
第八章投资效益预测
第九章项目风险分析及规避建议
第十章结论
第一章总论
一、项目名称：
重庆”XXXX”老年公寓
二、项目地点：
重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾
三、项目投资单位：
1、重庆XX职业技术学院：占51%；
2、德国社会福利保障联合会：占49%。
四、建设内容：
1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶段）；
2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；
3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米（二期）；
4、环境建设（一期、二期）。
五、建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米）；
3、床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个）。
4、人均居住面积：40平方米。
六、项目总投资：
项目预计总投资约为4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约：42250万元）。
七、项目筹资方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第二章项目背景
一、建设单位概况：
1、重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。
学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。
学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特——中国（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。
学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。
2、德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。
二、项目建议书编制依据：
《中华人民共和国老年人权益保障法》；
《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》；
《中国老龄事业的发展》白皮书；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》；
《社会福利机构管理暂行办法》；
《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》；
《老年人建筑设计规范》；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；
《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》；《重庆市城乡养老机构服务管理办法》；
《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。
三、项目提出的理由与过程：
1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用；
2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。
3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。
4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。
基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。
第三章市场预测
一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；
2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；
3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用；
4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；
5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：
1）由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。
2）将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。
3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式，另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。
据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：
由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展（有限）公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。
据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。
三、重庆市养老服务机构需求预测：
1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。
据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。
按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张；
而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。
而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大
1）据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。
因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老
中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大
1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。
2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再
只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、银行（64.7%）、健身场地（56.6%）、农贸市场（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆/茶楼（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；
3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%），参加老年公寓管理工作（15.5%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。
第四章项目的重要性和必要性
一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：
党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。
沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。
二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：
1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨；
2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级；
3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要；
4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。
三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。
1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。
四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：
目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
第五章项目选址及建设条件
一、项目选址：
（一）拟建地址状况：
项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。
沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。
歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸“林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。
（二）拟建地址的建设条件：
1、基础条件有利：
项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。
2、自然环境优越：
歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有"渝西第一峰"的美称，有"山城绿宝石"和"天然氧吧"之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。
项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。
3、交通即将改善：
项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。
目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。
4、医疗配套完善：
项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心；8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。
5、“五通”条件具备：
项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
6、发展前景广阔：
项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。
重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。
第六章项目建设方案
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位
中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让
老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思：
1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理
水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；
2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务
的高档老年公寓。
3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的
平台。
4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业
等老年产业的发展平台。
2、市场定位：
针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑
氛围。即：
后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到
安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理
学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征
的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人
提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台
阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应
采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要
人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、建设标准
本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；
2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；
3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；
4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；
5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；
6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；
7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；
8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；
9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；
10、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
（一）总体布局：
酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。
根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。
（二）建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米；
3、床位：4000个。
4、人均居住面积：40平方米。
5、绿地率：＞50%；
6、容积率：＜1；
7、停车位：100个。
（三）建筑项目
A、改建项目：
1、改建4栋学生公寓：
将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。
增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。
2、改建专家小院：
一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。
B、新建项目：
1、综合大楼：
新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中：
1）底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；
2）二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；
3）三层：为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；
4）四层、五层：
为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。
2、老年公寓：
新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。
（四）项目功能建议
1、老年公寓：
1）4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。
2）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。
3）新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。
2、医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。
3、护理中心：
建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。
4、餐饮中心：
1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；
2）商务餐厅：
建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。
5、康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。
5、养生中心：
建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。
6、办公和会议中心：
1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请
各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。
2）会议中心：
建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。
7、商业中心：
据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。
建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。
8、寓区环境：
建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX 学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容：
l 沿湖绿化
l 滨水景观
l 休闲广场
l 广场绿化
l 庭院景观
l 园艺小品
l 林荫小道
l 运动场
四、建设周期
该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：
（一）一期工程：容量达到500人，投资达到5185万元
A、第一阶段：容量200人，投资955万元。
1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元；
2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;
3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。
4、建设周期1年，2009年10月至2010年9月完成。
B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。
1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；
2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；
3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；
4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。
5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。
6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。
（二）二期规模：总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。
其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。
1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元；
2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；
3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；
4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。
5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。
6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。
第七章投资估算及资金筹措
一、投资估算：
（一）一期投资估算：
1、土地费用：约450万元
新征土地15亩，征地费用15亩×30万元＝450万元
2、土建工程费用：约3835万元
1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元；
2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200万元；
3、房屋配套设施建设费用：约550万元
按500个床位，每个床位平均投入1.1万元
4000床位×1.1万元=4400万元
4、公共设施建设配套工程：约300万元
5、其它：约50万元
合计：5185万元
（二）二期投资估算：
1、土地费用：约9450万元
新征土地300亩，征地费用300亩×30万元＝9000万元
2、土建工程费用：约31235万元
新建房屋：137000平方米×2000元＝27400万元；
3、房屋配套设施建设费用：约38500万元
按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元
3500床位×1.1万元=3850万元
4、公共设施建设配套工程：约1700万元
5、其它：约300万元
合计：42250万元。
（三）总投资估算
一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿
二、资金筹措方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第八章投资效益预测
一、一期投资效益预测：
按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。（一）年均营业收入：
1、客房收入：863.43万元
1）学生公寓改造老年公寓：约288万元
200张床位，按平均每张床位1500元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：
200张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元；
2）综合楼老年公寓：约288万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓
150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算：
150张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元；
3）商务客房：287.44万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房：
75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算：
75套（间）×150元/天×365天×70%＝约287.44万元；
2、护理收入：151.2万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算：
350张床位×1200元/月×12月×30%＝约151.2万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元
按150人，每天每人消费50元，70%入座率计算：
150人×50元/人×365天×70%=约191.63万元
4、商场收入：91.25万元
按平均每天每人产生5元利润计算：
500人×5元/天×365天=约91.25
5、养生收入：116.8万元
按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算：
40元/人×80人×365天=约116.8万元
6、会议室收入：36.5万元
按每天2000元，50%利用率计算：
2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算：
10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：30万元
按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算：
500元/人×50人×12月=约30万元
9、老年大学：25.2万元
按30%的人参加，每人每月200元计算：
200元/人×350人×30%×12月=约25.2万元
10、洗衣：33.6万元
按每个老年人，每月80元计算：
80元/人×350人×12月=约33.6万元
11、其他收入：73万元
按每天收入2000元计算：
2000元/天×365天=约73万元
年均营业收入
=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73
=约1684.61万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：596.69万元
1）工资及福利费用：360万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）：100人×3000元/月×12月＝360万元；
2）管理费用：168.46万元
按营业收入的10%计算：1684.61万元×10%=168.46万元
包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元
按营业收入的5%计算：1684.61万元×5%=68.23万元
营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元
2、营业成本：293.92万元
1）餐饮成本：258.92万元
l 老年餐饮：115.2万元
按老年公寓营业收入的20%计算：
576万元×20%＝115.2万元
l 度假酒店餐饮：143.72万元
按餐饮营业收入的50%计算
287.44万元×50%＝143.72万元
2）养生成本：35万元
按养生营业收入的30%计算：
116.8万元×30%＝35万元
营业成本合计：258.92+35=293.92万元
3、营业税金及附加：941.21万元
1）营业税：68.23万元（5%）
1684.61万元×5%=68.23万元
2）城建税：117.92万元（7%）
1684.61万元×7%=117.92万元
3）教育费附加税：67.38万元（4%）：
1684.61万元×4%=67.38万元
营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元
注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=1684.61－1144.14=540.47万元
（四）项目投资回收期：
一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元，
投资回收期：5185万元÷540.47万元/年＝9.6年
预计一期项目投资9.6年收回成本。
二、二期投资效益预测：
按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。
（一）年均营业收入：
1、客房收入：6720万元
1）老年公寓：
新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算：
3500张床位×2000元/月×12月×80%＝约8400万元；
2、护理收入：1890万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算：
3500张床位×1500元/月×12月×30%＝约1890万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元
按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算：
150人×50元/座×365天×70%=191.63万元
4、商场收入：638.75万元
按平均每天每人产生5元利润计算
3500人×5元/天×365天=约638.75万元
5、养生收入：511万元
按每天有10%的人进行养生，每人40元计算：
3500人×10%×40元/人×365天=约511万元
6、会议室收入：36.5万元
按每天2000元，50%利用率计算：
2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算：
10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：60万元
按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算：
500元/人×100人×12月=约60万元
9、老年大学：168万元
按20%的人参加，每人每月200元计算：
200元/人×3500人×20%×12月=约168万元
10、洗衣：336万元
按每个老年人，每月80元计算：
80元/人×3500人×12月=约336万元
11、其他收入：365万元
按每天收入10000元计算：
10000元/天×365天=约365万元
年均营业收入
=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365
=约11080万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：4254万元
1）工资及福利费用：2520万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）：
700人×3000元/月×12月＝2520万元；
2）管理费用：1108万元
按营业收入的10%计算：11080万元×10%=1108万元
包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：554万元
按营业收入的5%计算：11080万元×5%=554万元
营业费用合计：2520+1108+554=4254万元
2、营业成本：1497.3万元
1）餐饮成本：1344万元
按老年公寓营业收入的20%计算：
6720万元×20%＝1344万元
2）养生成本：153.3万元
按养生营业收入的30%计算：
511万元×30%＝153.3万元
营业成本合计1344+153.3=1497.3万元
3、营业税金及附加：1772.8万元
1）营业税：554万元（5%）
11080万元×5%=554万元
2）城建税：775.6万元（7%）
11080万元×7%=775.6万元
3）教育费附加税：443.2万元（4%）：
11080万元×4%=443.2万元
营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元
注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=11080－7524=3556万元
（四）项目投资回收期：
项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，
投资回收期：42250万元÷3556万元/年＝11.9年
预计11.9年收回成本。
该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。
第九章项目风险分析及规避建议
一、项目风险分析：
1、观念的风险
中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。
2、价格的风险
目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。
3、季节的风险
由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。
4、交通的风险
该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。
另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。
项目编号：2011-30 合同编号：2011-15 工程咨询合同 项目类别：工程咨询 项目名称： 委托单位（甲方）： 设计单位（乙方）： 合同签定日期：2011年月日
可行性研究报告委托协议书 依据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方就甲方委托乙方对该项目的咨询服务有关事宜，经双方友好协商一致，签定本合同。 委托方（以下简称：甲方） 受托方（以下简称：乙方） 一、咨询的内容、要求 1、咨询内容： （1）项目建议书编制： （2）可行性研究报告：√ 2、据国家、行业有关规定、规程及规范，乙方进行公平、公正、有效 的咨询业务活动。 3、甲方提供的有关项目资料，如有不实，后果由甲方承担责任。 二、甲乙双方责任： 甲方责任： 1、甲方负责协议涉及的咨询业务文件的确认及撰稿费用的核实。 2、按乙方要求提供与该项目有关的所有文件和技术资料,并对所提供 的资料真实性负全部责任。 3、甲方负责按协议规定方式付款。 乙方责任： 1、乙方负责协议涉及的咨询业务文件的具体策划撰写。 2、乙方严格按照委托方的要求做好该项目的保密工作。
3、乙方应按照协议规定方式、时间交付协议涉及的报告文件。 4、乙方为甲方提供精装印刷版陆份、电子版壹份。 5、乙方将在协议签订后负责对其出具的报告进行必要的修改。 三、违约责任 1、甲方应负责及时提供咨询撰写所需的必要资料，如出现问题延误交付或导致协议涉及的文件不能完成，甲方负责其后果。 2、如果签约后某一方单独违约，拒不履行协议所规定的责任，将按照协议金额的百分之三十进行惩罚。 3、乙方工作人员应按规定严格做好标底保密，如因乙方疏忽出现商业机密泄露问题，委托人有权终止合同并要求乙方承担赔偿责任，触犯法律行为的工作人员应承担相应的法律责任。 4、乙方应按照进度安排执行编撰计划，如果无故拖延交稿时间应承担其后果，并赔偿甲方经济损失。甲方修改和提出修改意见的时间不计算在总体编撰时间之内。 5、若因非乙方原因造成提交的《可行性研究报告》需做重大修改（选址发生变化或建设方案作重大调整等原因造成50%以上内容修改）或重编，乙方负责重新编制，甲方需增加支付相应编制费用。 6、如果甲方不按协议规定时间方式付款，乙方有权终止协议并停止写作。 四、编制撰写费用及付款方式: 根据原国家计委《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格【1999】1283号)精神，充分参考同行业现行收费标准，本次编制撰写费用应收总额为元人民币；结合委托项目实际情况，
计划编号：YT-FS-3121-20 老年公寓年度工作总结与年工作计划(完整版) According To The Actual Situation, Through Scientific Prediction, Weighing The Objective Needs And Subjective Possibilities, The Goal To Be Achieved In A Certain Period In The Future Is Put Forward 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
老年公寓年度工作总结与年工作计 划(完整版) 备注：该计划书文本主要根据实际情况，通过科学地预测，权衡客观的需要和主观的可能，提出在未来一定时期内所达到的目标以及实现目标的必要途径。文档可根据实际情况进行修改和使用。 老年公寓XX年度工作总结与XX年工作计划 XX年是公寓业务范围与增资扩股的一年。全体员工在李萍院长的领导下精诚团结一致，完成了XX计划的全部工作任务。我们始终以争创养老机构服务品牌为目标，秉承“老吾老，以及人之老”的核心价值理念，以中华民族尊老爱老的传统美德精神为中心，本着为政府分忧，替百姓解难，为老年人养老、安居、健康提供最全面的服务，坚持以人为本的原则，为老年群体在生活中的健康监护、日常照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面提供最全方位的服务，帮助孤寡老人和贫困家庭解决生活困难，真正使老年人老有所养、老有所医、老有
所学、老有所教、老有所为、老有所乐。现将XX年度工作小结如下： 一、公寓转变观念，推行无纸化办公 实行老人档案与护理信息化管理,从XX年底开始。院长办通过强化培训使员工逐步掌握电脑操作，通过电脑记录《护理交班记录》。大部分数据实现电子化，特别是实施公寓与敬老院远程数据的链接，达到统一管理。所有老人、员工数据通过数据库管理，达到动态管理、即时掌握各种信息。各种表格电子化，数据不仅准确全面，真正做到无纸化办公。 二、提高认识，增强防范意识 强化老人护理安全，针对公寓的特点，我们重点抓好老人护理工作的安全：1、强化员工安全教育，提高员工安全意识。我们每月员工会议时对员工进行半小时“安全教育”；在员工中开展消防灭火、水电、器材使用等方面的知识和技能培训，特别是灭火器的使用，以及“火灾防护流程”教育。2、加强安全防护器材的保存和管理。实行分管院长部门全面负责，分级
项目建议书，又称项目立项报告或立项申请，按新的投资体制改革相关政策，项目建议书主要是国有企业或政府投资项目单位向发改委申报的项目申请。项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目，目前主要采用核准方式，项目方委托有资格的机构编写项目申请报告即可。 《发改委项目建议书》是为发改委项目建设筹建单位或发改委项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建发改委项目提出的框架性的总体设想。该报告的核心价值是： ——作为发改委项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据； ——作为发改委项目批复后编制项目可行性研究报告的依据； ——作为发改委项目的投资设想变为现实的投资建议的依据； ——作为发改委项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据； 《发改委项目建议书》主要从宏观上论述项目设立的必要性
和可能性，从项目的市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等进行深入阐述，消除决策主体项目选择的盲目性，着力阐述项目的规划设想，极力突显项目的社会和经济效益，达到立项报批的目的。 项目建议书和可行性研究在研究范围和内容结构上基本相同，但因二者所处工作阶段的作用和要求不同，研究的目的和工作条件也不同，因而在研究的重点、深度和计算精度上也有所不同。 随着《国务院关于投资体制改革的决定》的出台和落实，我国投资体制改革深入，非政府投资类项目一律改为核准制和备案制，取消审批制。项目建议书和可行性研究报告可以合并。商只需依法办理土地使用、城市规划、环境保护、安全生产、资源利用等许可手续和减免税确认手续，按照属地原则向当地发改委进行项目备案即可。
项目建议书及合作协议书 北京任道国际策划有限公司 北京大学城市设计中心 2011年6月 16日
目录 一、项目背景： (3) 二、总体目标： (3) 三、发展思路： (4) 四、区域总体结构： (5) 五、发展模式： (8) 六、工作内容： (8) 七、总体原则： (10) 八、设计工作流程： (11) 九、项目组织： (12) 十、合作单位： (13) 渑池仰韶文化区控制性规划合作协议书 (14)
一、项目背景： 仰韶文化是在中原大地上发现的第一个新石器时代文化遗存，也是黄河流域最古老的新 石器时代文化遗存，它是新石器时代的代表作，是华夏文明的人文本原圣地，其时间跨度两 千年，正可谓人文沉积深厚，历史悠悠绵长。 为了更好的保护、彰显并盘活仰韶文化的内涵与底蕴，发挥渑池县发展的资源本底，结合渑池未来十二五期间经济、社会、环境的提升需求，优化、美化、绿化、生态化、生活化、和谐化、人文化渑池的城市发展、城市生活新空间，升华渑池县城市发展的文化软实力，凸 显城市集体象征性资本，并以此为内核，吸引外来投资者参与渑池的新空间打造和文化新积 淀，高品质地经营城市，特作此总体发展纲要。 二、总体目标： “人文怀古地，山水盆景间” 保护历史遗产，彰显人文魅力；提升城市文化软实力，打造渑池生活新空间 基于仰韶文化遗址核心区的保护建设，扩大文化遗址周围的绿色缓冲带范围，并以此为 中心，延伸历史人文——生态生活的绿色过渡带，形成文化遗产与生态生活的相得益彰，开 辟渑池县未来城市发展的生活新空间。同时，借此文化——生态过渡带建设与韶山风景区的 绿色景观衬托，提升渑池城市品质与文化软实力，丰富人文渑池的社会、环境维度与内涵， 使之共鸣于仰韶之神韵。 为此，通过深刻领会历史遗址的考古学价值和与之相呼应的旅游学价值，集中历史遗产 神奇神韵的内核，发散旅游环境生态惬意的外围，将人文遗产与绿色生活的概念发挥到极致， 以神韵引爆魅力，以绿色丰富魅力，以城市支持魅力，以生活体验魅力，以空间塑造魅力， 以时间积淀魅力。 通过对仰韶遗址的重点保护，全面打造仰韶文化——渑池生活新空间，提升文化内核在
报告编号：YT-FS-8547-15 项目建议书、可行性研究报告、项目评估(完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
项目建议书、可行性研究报告、项 目评估(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、项目建议书 项目建议书是建设项目前期工作的第一步，它是对拟建项目的轮廓性设想。主要是从客观考察项目的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析建设项目条件是否具备，是否继续投入人力、物力作进一步研究。从总体上看，项目建议书是属于定性性质的。经审批后的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。 根据《神东煤炭集团公司科技创新管理办法》，神东项目建议书的内容和框架一般应包括： （1）立项背景和意义； （2）国内外科研现状与发展趋势；
（3）现有研究基础、特色和优势； （4）研究内容与预期目标； （5）效益预测（包括企业和社会效益）； （6）研究方案、技术路线、组织方式； （7）年度计划及安排内容； （8）经费预算及使用计划。 二、可行性研究 1、概念：可行性研究是确定目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对所建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建设项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研分析比较及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 其作用概括起来有以下几个方面： 1）作为项目论证、审查、决策的依据。
项目建议书同可行性研究评估的作用及主要区别 一、项目建议书： 1．概念：项目建议书是建设项目前期工作的第一步，它是对拟建项目的轮廓性设想。主要是从客观考察项目建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析建设项目条件是否具备，是否值得进一步投入人力、物力作进一步深入研究。从总体上看，项目建议书是属于定性性质的。 2．项目建议书的作用 项目建议书的作用概括为以下几方面： 1）项目建议书是国家挑选项目的依据，国家对项目，尤其是大中型项目的比选和初步确定是通过审批项目建议书来进行的。项目建议书的审批过程实际就是国家对新提议的众多项目进行比较筛选，综合平衡的过程。项目建议书经批准后，项目才能列入国家长远计划。 2）经批准的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。 3）涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可对外开展工作。 因此编制项目建议书既要全面论述，更要突出重点，一般侧重于项目建议的必要性，建设条件的可能性，获利的可能性这三方面，结论要明确客观。做到重点突出，层次分明，切忌繁杂。 二、可行性研究 1．概念：可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析汁匕较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 2．可行性研究报告的作用 可行性研究是投资前期工作的重要内容，它一方面充分研究建设条件，提出建设的可能性。另一方面进行经济分析评估，提出建设的合理性。它既是项目工作的起点，也是以后一系列工作的基础，其作用概括起来有以下几方面：
项目建议书与可行性研究报告的区别 项目建议书与可行性研究报告尽管在报告书中所涉及的内容大致相同，但由于工作的目的和作用不同，因而在研究重点、深度、评价方法等方面有重大区别。 1、目的和作用不同项目建议书是国家批准立项的依据，经批准立项的项目，才能列入国家长远计划，组织可行性研究。 对于利用外资或有引进内容的项目，批准立项后才可以对外进行初步计划询价；可行性研究报告是项目决策的依据,批准决策的项目才能列入国家近期发展计划；开展设计工作。 2、论证的侧重点不同项目建议书是从宏观角度分析城市污水处理工程项目建设的必要性，依据城市规划初步确定项目的建设地点，建设规模，建设范围和具体工艺路线，用类比分析法匡算建设投资，允许误差在20%左右，提出资金筹措的设想方案；可行性研究报告则具体分析建设城市污水处理工程对城市水域污染的削减，是否为城市可持续发展所必须，在对城市污水的水量及水质现状调查和预测的基础上提出污水厂的建设规模与分期、污水处理程度和具体工艺方案，根据城市排水现状和市场需要，确定配套城市排水管网及回用水工程建设规模和方案，按工程方案和总图情况估算土建工程、安装工程及设备等直接费和间接费，确定总投资的估算误差应控制在10%以内。 对资金来源和筹措方式、贷款偿还方式等进行系统的分析评价。 3、方案论证的深度不同项目建议书是对影响立项的建设地点、规模、重大技术方案、资金筹措方式进行技术经济比较，采用类比指标计算费用法；可行性研究报告则对影响项目决策的重大方案和重要的局部方案均要进行技术经济比较和优化论证,如选址、建设规模、工艺方案、污水处理程度、构筑物及设备选择、还贷方式等。 4、经济评价的要求不同项目建议书对项目的经济效益、环境效益和社会效益进行初步评价，财务效益只审查投资利税率、投资利润率和投资回收三项指标，且以静态估算为主；可行性研究报告则要对项目的经济效益、环境效益和社会效益进行全面的测算而后评价。
养老院、敬老院工作总结 ?养老院工作总结 XX年要各级领导关怀和帮助下，我们严格要求自己，认真完成领导交给我们的任务和工作，虚心学习，逐步提高自身素质，现将XX年的主要工作总结如下： ?本着中华民族的尊老爱老的传统美德精神为中心，我们做的主要工作有：打扫家庭卫生、买菜做饭、精神慰藉、读书看报、量血压、测血糖、陪医送药、购物理发、洗衣服等，接受了领导委托的居家养老服务，我们深感荣幸，同时 责任感重大，牵挂更多！在50位服务对象中女性26人，男性24人，最大年龄86岁，最小57岁，其中服务人群里有轻度老年痴呆，半身瘫痪，就这样的一 群弱势群体让我们放不下心，牵肠挂肚，尤其是刮起风下雨，有的老人房屋漏水，积水，我们都要及时把老人转移到安全的地方，雨停了后清理房屋里的污水。我们的工作长年的为老人有所为的工作着，发挥了“雪中送炭”的服务精神，一年的服务质量满意度达90%以上，有的老人还把我们当闺女一样看待。 XX年全年中我们总服务时间4546个小时，比计划时间多出82个小时，总次数1932次，在XX年里我们将一如既往的认真深入的开展居家养老服务工作，不断扩大居家养老服务，使我们的服务对象持续增加并向整个美兰区扩展。 XX年在这一年里我们虽然尝尽了工作上的酸甜苦辣，心中感慨万千，我们尽职尽责，工作上领导给了我们很大支持，使我们在工作岗位上也取得了一 些成绩，这个离不开领导和同事们的支持和帮助。XX年我们将不负大家的重望，
加强业务上的知识，不断的提高业务水平，完善自身素质，力争XX年工作中再上新台阶！ ? ?敬老院工作总结 XX年xx镇敬老院在xx区委、区民政局、xx镇政府和社会各界的关心支持下，认真贯彻执行党和国家的五保供养方针、政策和上级部门对集中养老工作的指示精神，以创建省一级敬老院为动力，以服务五保老人为重点，以服务优质化、管理制度化、生活规律化、设施齐全化、环境花园化为标准，不断努力改革创新。 xx镇敬老院目前安置五保老人55人，5名自费老人（其中五保户xx镇五保：40人；灵山镇五保：4 人；演丰镇五保：3 人；大致坡镇五保：6 人；新埠岛：1人；自理：29人；半护理人数17人；全护理人数8人）。配备管理服务护理人员6人。我们本着坚持“以人为本，服务社会，一切为了老人，一切方便老人，一切服务老人”的工作理念，全院上下，团结一心，不断加大投入，完善各类功能设施；强化管理和服务，使入住老人的生活条件得到了明显改善、生活质量得到明显提升，继续扎实做好了XX年的各项工作。 ?一、XX年我们主要是完善敬老院设施设备： 1、装修旧敬老院房间设立加强监控区建设（主要收治老年痴呆症，需要独居的老人），现收养了1位老年痴呆症五保老人、残疾1人 2、为庭院架设路灯（10盏），现在晚上庭院灯火辉煌 ?二、引进社会志愿者募捐与企业赞助 1、继续与海南医学院国际护理学院合作，护理学院学生定时定点的为五
Screen and evaluate the results within a certain period, analyze the deficiencies, learn from them and form Countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 项目建议书、可行性研究报 告、项目评估
编号：FS-DY-21772 项目建议书、可行性研究报告、项目评估 一、项目建议书 项目建议书是建设项目前期工作的第一步，它是对拟建项目的轮廓性设想。主要是从客观考察项目的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析建设项目条件是否具备，是否继续投入人力、物力作进一步研究。从总体上看，项目建议书是属于定性性质的。经审批后的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。 根据《神东煤炭集团公司科技创新管理办法》，神东项目建议书的内容和框架一般应包括： （1）立项背景和意义； （2）国内外科研现状与发展趋势； （3）现有研究基础、特色和优势； （4）研究内容与预期目标；
（5）效益预测（包括企业和社会效益）； （6）研究方案、技术路线、组织方式； （7）年度计划及安排内容； （8）经费预算及使用计划。 二、可行性研究 1、概念：可行性研究是确定目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对所建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建设项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研分析比较及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 其作用概括起来有以下几个方面： 1）作为项目论证、审查、决策的依据。 2）作为编制设计任务书和初步设计的依据。 3）作为筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。 4）作为与项目有关部门签订合作，协作合同或协议的依
项目建议书编制委托合同 In accordance with the relevant provisions and clear responsibilities and obligations of both parties, the following terms are reached on the principle of voluntariness, equality and mutual benefit. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：__________________ 本合同书下载后可随意修改
合同编号：YH-FS-985268项目建议书编制委托合同 说明：本服务合同书根据有关规定，及明确双方责任与义务，同时对当事人进行法律约束，本着自愿及平等互利的原则达成以下条款。文档格式为docx可任意编辑使用时请仔细阅读。 甲方(委托方)：公司 乙方(受托方)：北京公司 甲方为一家在中国省注册的公司，乙方为一家在中国北京注册的具备丰富矿业投资项目咨询服务经验的专业公司。甲方因投资矿产资源勘查开发项目，特委托乙方进行该项目的项目建议书编制工作，为了明确双方的权责，维护各自合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，在平等、自愿、互利的基础上，就相关事宜协商一致，制订本合同，以资共同信守。 一、本合同所涉矿权项目的基本情况 本项目的矿业权人为，矿业权名称为：1、，矿区面积：。2、，矿区面积：。以上两个矿区已由批准，颁发有探(采)矿许可证。目前工作处于阶段。在矿权范围内局部地段( km2、km2)，已经探明有等矿具有工
康寿老年公寓年度工作总结 2009年我院工作在民政局党组的正确领导下，依照印民字2009[50]号文件精神，以“加强内部管理，强化服务意识，提高服务质量，提高自费老人入住率”为重点，以开展学习科学发展观活动为契机，积极开展各项老年服务工作，现将全年工作开展情况报告如下： 一、基本工作开展情况 （一）切实加强内部管理，进一步明确责任分工 严格按照印民字[2009]50号文件精神，切实转变管理模式，为加强管理，强化责任，对工作人员实行参照企业化管理，根据工作需要，对岗位重新进行了调整分工，并根据工作人员的特点，为了人尽其能，人尽其材，大胆起用新人和先进积极分子，只要是适应单位发展需要的，不管是国家工作人员还是聘请人员能者上，打破论资排辈的扛杆，工作人员实行定岗定人，责任明确，工作明确，管理明确；进一步规范财务管理和物资保管，做到账钱物分人管理，为服务工作做好了人员保障。 （二）统一思想，提高认识，强化服务观念，提高服务质量 定期组织工作人员进行政治学习，把他们的思想统一在如何抓发展上来，如何求进步上来，增强他们的服务观念和服务意识，定期总结工作经验教训，及时纠正工作中存在的问题，工作人员的报酬与院民的民主测评挂沟，有效的提高了我们的管理水平和服务质量。
（三）老年公寓工作 发展好老年公寓是我们的工作重点，自费老人的入住率是检验我们工作的主要标准，2009年由于我公寓服务工作的提高，先后吸引入住了6个自费老人，使我单位的床位利用率达到了33.3%，社会效益也得到了提升，入住率达到了历史以来空前提高。在护理服务工作上，实行分人头分责任落实任务，划分责任区，在炊事员的服务工作上，实行大体分工，服务人员在开展工作起来责任分工明确，开展工作有序；多听取自费老人的建议和意见，单位负责人经常抓督促，多听取老人意见发现问题及时提出，及时整改，通过经常性的抓督促与检查，我们的服务工作得到了及时提高，也为自费老人进得来留的下，营造了一种栓心留人的环境。 （六）其它工作 1、为提高我公寓管理水平， 6月15日在楼长的安排下，我院组织业务骨干学习有关的政策法规及先进的护理理念，通过学习开拓了我们的视野，汲取了有益的经验，达到了预期目的。 2、今年院领导为了让老人们安度炎热的夏天，为我院老人活动大厅和餐厅添置安装了吊扇，为每个五保老人房间添置了一台小型电扇，一床凉席，添置了两台碗柜，充分体现了局党组对我院的关心。 3、为庆祝祖国六十华诞，国庆期间院领导召开了“庆国庆迎中秋座谈会”，为老人们送去了节日的问候，同时也为老人们上了一台生动的忆祖国历史课，会上老人深受感动。 4、今年1月至12月分别有10去逝。
关于山东黄岛发电厂 三期扩建工程项目建议书的评估报告 【内容提要】黄岛发电厂位于青岛市黄岛区，与青岛市区隔海相望，海域距离20余公里，陆域距离近70公里。电厂目前装机容量为670MW，其中一期工程2×125 MW，为国产燃煤发电机组；二期工程2×210 MW，为前苏联燃煤发电机组。三期工程拟在二期工程预留的扩建条件基础上，建设2×600MW国产超临界发电机组。 按现有在建规模，“十一五”期间山东电网电力供应严重不足，预计每年需要新增装机2500MW左右。建设黄岛发电厂三期扩建工程对于满足青岛地区的电力需求，增强山东电网东部末端的电压支撑，提高电网运行的安全稳定性以及实现地区集中供热都是必要的。该项目已被山东省“十五”电力规划列入重点扶持和优先发展的电源项目。 该项目系沿海港口电厂，建设条件优势明显。采用海水直流冷却系统，采用低温多效海水淡化技术解决淡水供应，拟装设由我国自己设计和制造的海水淡化装置，所产淡水水质水量完全可以满足电厂自身的需要。煤源主要由兖州煤矿集团供应，通过铁路运输到与电厂毗邻的前湾港贮煤场，并通过现有港口的输煤设施和生产能力为电厂供煤，减少重复建设。电厂所排放灰渣基本上可以全部综合利用，不需要新建灰场。电厂已经建有污水处理回用系统，可增加水的循环利用，并基本实现了污水对外“零”排放。拟采用海水脱硫和高效静电除尘等措施满足环保要求。 评估后按2002年价格计算，发电工程静态投资为419153万元（其中：脱硫工程投资39960万元），建设期贷款利息33251万元，发电工程动态投资452404万元；铺底流动资金3179万元，项目计划总资金为455583万元。 本项目资本金91117万元，占项目计划总资金的20%，全部由青岛国信实业有限公司出资，资本金以外工程建设所需资金已取得中国建设银行等多家银行的贷款承诺意向函。 预期资本金内部收益率为8％时，项目经营期内平均含税上网电价为
项目建议书、可研咨询合同范本 项目编号：2011-30 合同编号：2011-15 工程咨询合同项目类别：工程咨询 项目名称： 委托单位（甲方）： 设计单位（乙方）： 合同签定日期：2011年月日 可行性研究报告委托协议书 依据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方就甲方委托乙方对该项目的咨询服务有关事宜，经双方友好协商一致，签定本合同。委托方（以下简称：甲方） 受托方（以下简称：乙方） 一、咨询的内容、要求 1、咨询内容： （1）项目建议书编制： （2）可行性研究报告：√ 2、据国家、行业有关规定、规程及规范，乙方进行公平、公正、有效 的咨询业务活动。 3、甲方提供的有关项目资料，如有不实，后果由甲方承担责任。 二、甲乙双方责任： 甲方责任： 1、甲方负责协议涉及的咨询业务文件的确认及撰稿费用的核实。 2、按乙方要求提供与该项目有关的所有文件和技术资料,并对所提供的资料真实性负全部责任。 3、甲方负责按协议规定方式付款。 乙方责任： 1、乙方负责协议涉及的咨询业务文件的具体策划撰写。 2、乙方严格按照委托方的要求做好该项目的保密工作。 1 3、乙方应按照协议规定方式、时间交付协议涉及的报告文件。 4、乙方为甲方提供精装印刷版陆份、电子版壹份。 5、乙方将在协议签订后负责对其出具的报告进行必要的修改。 三、违约责任 1、甲方应负责及时提供咨询撰写所需的必要资料，如出现问题延误交付或导致协议涉及的文件不能完成，甲方负责其后果。
2、如果签约后某一方单独违约，拒不履行协议所规定的责任，将按照协议金额的百分之三十进行惩罚。 3、乙方工作人员应按规定严格做好标底保密，如因乙方疏忽出现商业机密泄露问题，委托人有权终止合同并要求乙方承担赔偿责任，触犯法律行为的工作人员应承担相应的法律责任。 4、乙方应按照进度安排执行编撰计划，如果无故拖延交稿时间应承担其后果，并赔偿甲方经济损失。甲方修改和提出修改意见的时间不计算在总体编撰时间之元人民币；结合委托项目实际情况， 2 经过充分和慎重考虑，本次编制撰写费用实收总额为元人民币，大写（）。 第一期付款为项目应收总金额的30%，合计人民币元人民币，大写（）元，在双方签订合作协议后3个工作日元人民币，大写（）元，在乙方交付可行性研究报告终稿及电子版时支付，同时乙方必须提供（□收据□发票）。 五、文件交付标准 1、所编撰的文件应符合国家相关标准的规定要求，无丢项漏项。 2、结构明确、条理清晰。 3、错别字发生比例不得大于万分之三。 4、翻译水平达到行业公允的水平。 六、协议纠纷的解决方式 协议执行中如果发生争议，双方应首先通过友好协商解决。如果双方不能协商解决，双方同意提交当地仲裁委员会按其规则进行仲裁。 七、其它 本协议自签订之日起生效，若距离较远，也可传真签字，但需附上签字人的身份证。协议履行期间，双方均不得随意更改或解除协议。 如有未尽事宜，双方本着诚实信用、公平友好的原则共同协商，以书面形式做出补充规定，补充规定与协议具有同等法律效力。 3 八、补充条款 九、本协议壹式贰份，双方各执壹份，从正式签订之日起生效。 4 5
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 项目建议书、可行性研究报告、项目评估正式版
项目建议书、可行性研究报告、项目 评估正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 一、项目建议书 项目建议书是建设项目前期工作的第一步，它是对拟建项目的轮廓性设想。主要是从客观考察项目的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析建设项目条件是否具备，是否继续投入人力、物力作进一步研究。从总体上看，项目建议书是属于定性性质的。经审批后的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。 根据《神东煤炭集团公司科技创新管理办法》，神东项目建议书的内容和框架一
般应包括： （1）立项背景和意义； （2）国内外科研现状与发展趋势； （3）现有研究基础、特色和优势； （4）研究内容与预期目标； （5）效益预测（包括企业和社会效益）； （6）研究方案、技术路线、组织方式； （7）年度计划及安排内容； （8）经费预算及使用计划。 二、可行性研究 1、概念：可行性研究是确定目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对所建项目进行全面技术经济分析论证的
项目建议书或项目可行性研究报告写作要 点 一、项目种类和基本要求 目前，在国内范围，以不同形式资助的项目种类很多，有政府、地方和部门资助的纵向课题，有企业和各类基金资助的横向联合课题；有要求承担单位有资金配套的课题，也有国家完全负担项目经费的课题；有基础类研究课题，也有开发应用类课题……。但目前来讲，根据我所的性质、行业定位和研发基础等现实情况，近年来和今后一段时间内，我所能够争取的主要是以下几类项目： 1.国家科技支撑计划项目。 2.国家农业科技成果转化资金项目。 3.标准化公益类研究项目。 4.科研院所技术开发研究专项资金项目。 5.“新网工程”项目。 6.其他项目，包括国家“863”计划项目、国家“973”计划项目、国家新产品计划项目、火炬计划项目等。 二、项目申请工作要点 尽管项目的种类有多种，不同的项目其申请材料的内容和格式要求也有不同，但一般应做好以下九项工作：（一）认真解读《项目申请指南》，判定能否进行申报。 （二）通过解读《项目申请指南》，明确是否有资格申
请相关项目。 （三）明确项目支持重点，确定拟申报项目类别 （四）征集、优选和凝练拟申报项目的名称 （五）按照申报要求构建申报材料提纲并组织评审 （六）按照材料提纲细化项目内容 （七）如果有要求，同步进行项目概算书编制（如果要求必须） （八）形成申报材料初稿，征求意见，补充完善 （九）定稿上报 三、项目申请书写作要点 在进行项目申报时，除严格按照以上申报工作要点做好各项工作外，项目申请书的撰写质量将直接决定着项目申报的最终结果和资金支持力度，是项目申报工作的基础，因此，必须做好。一般来讲，项目申请书的写作要点有以下几个方面： 1.你想做什么？——即你的研究目的。 2.你为什么要做？——即你的研究意义和立论依据。 3.你如何去做？——即你的研究方案。 4.你以前做过什么？——即你的研究基础。 具体来讲，不论是哪种类型的项目，《项目建议书》或《项目可行性研究报告》中都要针对研究内容中提到的研究方法、技术路线和可操作性进行分析论证。以下一些基本内
整理老年公寓后勤保障部工作总结及明年工作规划:老年公寓工作总结 老年公寓后勤保障部工作总结及明年工作规划我科在院领导班子的正确领导下和其他科室的大力支持下，经过全科同志的共同努力，我们顺利完成了各项工作任务，实现全年工作目标。一年来，取得了一定成绩，另一方面，在工作中，还存在一些不足。现总结如下： 一、安全工作二、保障工作为做好保障工作，大部分同志无怨放弃了年休假和正常的节假日，节假日维修、抢修不计报酬，到现在为止1362件次。我科主要负责：第一、劳保用品、三无老人日常生活用品、清洁用品用具、维修材料、办公用品的采购保管分发； 网络、电视、电话安装维护缴费； 水、电及下水工作，抢修供水4件次，抢修供电12件次； 办公设备的维护与维修； 第二、防护保暖供暖：锅炉供暖系统抢修9件次。第三、保障正常通勤和临时出车。第四、树木花草修剪防虫； 庭院设施维护维修； 庭院卫生清扫与管理等任务。 三、节能降耗工作根据院里的统一部署和相关制度和办法执行，包括：水、电、煤、办公用品、劳保用品、清洁用品等进行督促检查。
四、基建工作今年的主要工作是消防工程、庭院工程，总投资500余万元。 五、克服不足，全面提高我科清醒地看到，工作中还存在着许多不足。主要是： 一是由于我科人员现状比较特殊：1、老弱残四位同事在门卫； 2、还有一位体弱多病的同事在值行政白班； 3、还有一位同事因爱人身患重病，经常住院，不能正常工作； 4、一位洗衣工在江滨出公差； 完成正常工作任务的只有主任和一个清洁工，因此服务工作有时不及时，保障工作有时不到位，有的工作完成不及时，工作多时，有的工作无人做。 二是除主任外，都是小学文化，文化水平太低，难以胜任新时期的要求，急需提高； 三是急需有文化，有知识，有专业的人才充实保障部提高保障能力。 八、面向未来积极进取 1、立足现有条件和人才结构在工作中学，边学边提高，不断地提高保障水平和能力。 2、积极争取引进专业人才，充实壮大团队集体能力。 3、做好明年工作的筹划一是基建：消防工程及配套设施设备，庭院等改造工程。 4、送服务到门，主动上门传授安全检查的方法与经验，协查安全隐患。 5、不分节假日，进一步完善服务和保障工作
项目建议书和可行性研究报告 项目建议书和可行性研究是项目建设前期两个不同的阶段，其内容、深度和作用不一样。经常将项目建议书和可行性研究报告混淆掉，项目建议书和可行性研究报告具体有什么区别？详情如下： 一、定义和目的 项目建议书：由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。 可行性研究报告：是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 二、申报对象和用途 项目建议书：拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。
可行性研究报告的对象是企业融资、对外招商合作；国家发展和改革委（以前的计委）立项；银行贷款；申请进口设备免税；境外投资项目核准。可行性研究报告是项目可行性，以及项目成功率的研究。 三、内容方面 项目建议书：主要依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批文，初步的市场预测资料： 1、项目的必要性 2、项目的市场预测 3、产品方案或服务的市场预测 4、项目建设必需的条件 项目建议书只要求一个大概的轮廓，内容概略简洁。 可研报告：除了以批准的项目建议书作为依据外，还有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较翔实确凿的数据与资料作为依据，必须详细深入，分析细致，内容翔实。 然而两者又有一定的联系。项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目建议书，项目建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序，是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。
项目建议书和可行性研究报告的异同 项目建议书和可行性研究是项目前期两个不同的阶段,其内容、深度、作用都是不一样的。 项目建议书往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。 一般地说，项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%;相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。 很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书(代可行性研究报告)，两个阶段合为一阶段。 以上基本上在传统的项目审批制环境下项目建议书和可行性研究的大致要求和区别。 随着我国投资体制的改革深入，特别是随着《国务院关于投资体制改革的决定》的出台和落实，除政府投资项目延续上述审批要求外，非政府投资类项目一律取消审批制，改为核准制和备案制。像房地产等非政府投资的经营类项目基本上都属于备案制之列，房地产开发商只需依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续，项目建议书和可行性研究报告可以合并，甚至不是必经流程。房地产开发商按照属地原则向地方政府投资主管部门(一般是当地发改委)进行项目备案即可。
老年公寓2020年工作总结 时光荏苒，转眼2020年即将过去，这是我们接管XX区老年公寓的第十三个年头。在这一年里，XX区老年公寓在XX区钟山集团的直接领导下，在市、区民政局、区卫 计局等各级领导的关心、帮助、支持下，积极围绕民政部下发《养老机构服务质量评 估细则》的五大类相关要求，继续对公寓的硬件设施设备及软件服务进行了相应的整 改和提高，使各类服务管理进一步规范。公寓全体工作人员齐心协力、共同努力，紧 紧围绕构建和谐公寓的目标和任务，始终坚持科学规范管理、优质满意服务、关爱社 会老人、提高生活质量的服务理念，努力将老年公寓办成全区为老服务的典范，成为 老人安度晚年的美好家园。 公寓目前收住老人143人，床位使用196张，床位使用率98%以上，入住老人平 均年龄86岁，其中百岁老人1人，90岁以上老人35人，80-90岁老人81人，60-79 岁老人26人，外省市老人6人，全年每季度的老人满意度调查，满意率始终保持在98%以上。 2020年公寓全年投入，购置固定资产、财务软件开发、消防投入、电器维修、房 屋无障碍设施设备投入、食堂污水系统及垃圾存放点改造、监控系统投入、呼叫系统 投入、更换感应门机组和电动门滚轮、更换部分卫生间门及设施维修，确保了公寓正 常运转。 公寓卫生所通过开发的《智慧养老服务云平台》，及时录入老人的各类相关信息，全年完成各类护理服务364416余次，常规医疗查房730次，护理巡查57683次，建立个人健康档案185份，老人健康评估76次，测量血压5366人次，测血糖245次，为 老人配发口服药27750次，注射胰岛素2555次，紧急救护26次，陪送老人到医院16次，并开展健康讲座12次，开展护理员培训12次。 全年开展各类培训90次，其中市、区级培训34次，员工内部消防安全教育及培 训12场280余人次;市安居消防专业培训4场300人次;消防演练2场50人次;消防安全检查48次;员工岗前培训28次、护理员专业培训12次。 全年共接待社会各界来访10余次、慰问9次、志愿活动近160次，慰问演出3次，接待人员达3680余人次，公寓内开展活动480余次，为152名老人开办生日会，为新入住老人开展入住指导440次，为特殊老人开展心理慰藉与疏导约2400次。 加强员工培训，提高其职业道德素质
项目建议书和可行性研究报告审批区别 《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》中第二条实行审批制的政府投 资项目，项目单位应首先向发展改革委员会等项目建议书审批部门报送项目建议书,依据项目 建议书的文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环 境影响评价审批手续，58计划网整理如下： 一、项目依据 国务院《关于投资体制改革的决定》 二、办理程序 1、项目建议书: 申报→审查→办理批准文件 2、可行性研究报告: 申报→组织评审→修改报告→办理批准文件 三、申报材料 (一) 项目建议书审批 1、项目建议书; 2、要求审批项目建议书的请示; 3、建设单位主管部门及行业主管部门的认可意见; 4、落实经核定的项目资本金(总投资的20%以上)。 (二)可行性研究报告的审批 1、项目可行性研究报告(有工程咨询资质的单位编制); 2、要求审批项目可行性研究报告的请示; 3、规划选址意见书或经批准的规划平面图及技术经济指标; 4、经批准的环境影响评价报告书、环境影响报告表或环境影响登记表; 5、未确定项目法人的单位须提出项目法人的组建方案; 6、部分项目的地震、交通安全性评价意见; 四、项目建议书审批时限 14个工作日 五、收费标准 项目建议书审批不收费 六、受理部门 区发改委 七、联系电话 有关项目建议书审批也是有范围规划的，申请人向市发展改革委提交项目建议书,属于市 发展改革委审批的，由市发展改革委审批;属于省发展改革委审批的，由市发展改革委初审后 报省发展改革委审批。 项目建议书的编报程序是：项目建议书由政府部门、全国性专业公司以及现有企事业单 位或新组成的项目法人提出。其中，大中型和限额以上拟建项目上报项目建议书时，应附初 步可行性研究报告，同时附上项目建议书范本。篇二：项目建议书专家评审意见需讨论决策 事项-2014.2.25 放射性药物分装中心项目建设讨论事项 2014年2月21日上午，中国同辐组织原子高科及原子能院四位专家就四川中核高通药 业有限公司放射性药物分装中心项目建议书进行了内部预评审，并形成了评审意见。专家组 指出项目规划设计需考虑先进性并满足公司长远发展规划要求，有必要借鉴、采用国外相关 经验、先进技术和设备。根据专家组意见，放药分装中心项目组结合项目实际情况，提请公 司组织讨论以下事项： 1）生产线应考虑生产碘[131i]化钠胶囊；