商业地产知识竞赛知识点—新项目规划设计方案评审要点
（专项业务类）
一、前言
1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段
商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容
商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点
1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容
商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）
【关注点1】：业态定位
根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的
商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
【关注点2】：步行街布局
1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
2)步行街的总长度通常以280～350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500～700平米（开洞面积），次中庭面积约300～400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80～100米为宜。
【关注点3】：交通组织
1)城市广场
XX商业综合体一般设置大型城市广场（3000～10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；
2)竖向布置
在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；
3)道路交通
重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；
同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。
【关注点4】：停车位
根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。
【关注点5】：停靠站和公交车站
为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。
【关注点6】：管理用房
根据目前XX综合体的产品特点及物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。
【关注点7】：消防疏散通道
在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。
【关注点8】：变形缝
结合XX综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。
三、建筑方案设计评审
1．此阶段商管公司任务及准备工作内容
1)任务：
规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审，商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析，提出方案评审意见。规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案，最终完成建筑方案设计。由于建筑方案通常经过多次评审和调整，在多次
评审调整过程中方案设计也在不断深化，因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段。为方便起见，我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述。
2)准备工作：
地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读，并组织开展相关市调工作。
主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法。
2．评审关注
商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求。
商管公司需提交步行街初步业态规划方案，确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置，确认房产技术条件。
室内商业步行街
1)步行街主入口：步行街主出入口门高不低于3米，两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值；商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕（长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展示用）；出于节能及实际使用效果的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、风力较大地区，步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性；
2)步行街空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。若室内步行街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，油烟必须高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭
附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；
3)管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门，尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧；
4)公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度：为16～25米。步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；2层以上的廊桥不宜过密（间隔在30～50米）；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；
5)步行街商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为100～200㎡。所有商铺单元进深宜8米～16米（其中零售和服务类商铺不宜超过10米），面宽8.4米，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；
6)步行街商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）；
7)步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，面积不低于180平米，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。
【关注点10】：广场内部竖向交通组织
1)扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；（规划院强制条文已列）扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置；
2)观光梯：通常在步行街中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；
3)货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，载重量为1.6～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；
4)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。
【关注点11】：共享空间
以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。
【关注点12】：公共卫生间
根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，卫生间可与主力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响；
卫生间应作无障碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3个，女间蹲位不少于6个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个，采用坐便器，辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个，其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间。
【关注点13】：顾客吸烟室
建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10平米左右，并
设置通风排烟设施。
【关注点14】：主力店开口
主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4～8米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。
【关注点15】：步行街专用货物通道
因步行街较长，为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，以避免货运对环境和顾客造成影响。
【关注点16】：步行街公共通道顶棚
步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计，采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采用分段式设计。
【关注点17】：管理用房
1)商业管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；
2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；
3)物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置；
4)综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商业管理管理办公区域分开。
【关注点18】：设备间和值班室
1)开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；
值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准；
2)地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；
3)为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边；
4)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。
【关注点19】：电梯厅
1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；
2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全；
3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。
【关注点20】：物业仓库
为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米。
【关注点21】：垃圾房
1)步行街专用垃圾房应设立四～六处，其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60㎡，主力店垃圾房应另外单独设立；
2)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；
3)垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保广场安全。
【关注点22】：卸货区
1）考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100～200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。
【关注点23】：屋顶设施
1)屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响；
2)应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；
3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；
4)屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。
【关注点24】：地下停车场
1)车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；
2)车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；
3)地下车库必须预留机械停车，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式；
4)为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为：1000～2500辆；
5)IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；
6)地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm，并需安装分体空调；
7)车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；
8)车道地面增加指引方向形状的减速带。
【关注点25】：地下室广告
地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线。
【关注点26】：供电与计量
1)不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立计量，避免造成营运期间管理界面混乱，给设施设备维护保养工作带来困难；
2)为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各设备机房均需增加独立电表，例如：制冷机房、水泵房等；
3)外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；
4)步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源。
四、项设计评审
一、外立面及广告位设计
【关注点27】：外立面设计
1)外立面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗，应以暖色调为主，应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受，增强商业经营气氛；
2)步行街出入口外立面应设计大气，步行街标识易于辨认，雨棚透光性好，易于保洁；
3)凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展示橱窗，并以白玻璃为主，以增加外立面商业氛围；
4)塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上，塔楼应退后至少2米，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；
5)室外应设置大型LED显示屏，面积根据外立面的形式统一设计，在LED
商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散
规划设计条件及规划方案审批 安阳市城乡规划管理局阅读3451次 一、法律法规依据 （一）法律依据 1、《中华人民共和国城市规划法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国环境保护法》； 4、《中华人民共和国文物保护法》； 5、《中华人民共和国建筑法》； 6、《中华人民共和国房地产管理法》； 7、《中华人民共和国人民防空法》； 8、《中华人民共和国消防法》； 9、《中华人民共和国军事设施保护法》； 10、《中华人民共和国防洪法》等。 （二）法规依据 1、《停车场建设和管理暂行规定》； 2、《关于城市绿化规划建设指标的规定》； 3、《土地管理法实施条例》； 4、《建设项目环境保护管理条例》； 5、《风景名胜区管理暂行条例》； 6、《城市绿化条例》； 7、《城市市容和环境卫生管理条例》； 8、《中华人民共和国工程建设准强制性条文》及相关国家标准及技术规范。 二、申报须知及表格 1、规划设计条件报建必备资料： ①建设单位申请 ②计划部门批准文件 ③千分之一地形图1份（附道路红线） 2、规划设计方案审批报建必备资料： ①建设单位申请 ②规划设计条件通知书 ③设计方案图纸1套（须二个以上设计及方案说明书及光盘，大型项目需提供2—3个不同设计单位的规划方案及光盘） 3、审批表格（附后） 1、规划设计条件通知书 2、规划设计方案修改通知书 3、规划设计方案审定通知书 三、办理程序及时限 （一）办理程序 规划设计条件主流程
（二）办理时限 1、规划设计条件，自接档之日起7个工作日办结 2、规划设计方案： ⑴、对符合规划设计条件的项目，经办人提出意见报领导同意后，填写《规划设计方案审定通知书》转窗口，一般项目8个工作日办结，重大项目10个工作日办结 ⑵、对不符合规划设计条件的项目，经办人提出修改意见，报领导同意后，填写《规划设计方案修改通知书》转窗口，一般项目10个工作日办结，重大项目15个工作日办结。
项目设计方案技术审查要点（草案）本要点依据《规划工作职责及规划管理制度》而制定，规划管理科负责组织技术审查工作，技术审查人员应严格按规划设计条件和相关技术规范、规定进行审查。 一、初步审查内容 1、建设单位报审项目的材料，包括两家以上（含两家）设计单位编制的规划建筑设计方案文本，绿化景观、亮化设计方案文本，以上材料的电子文件（光盘），出让资料，出让合同是否齐全； 2、设计单位的资质和营业执照的审查。 二、规划方案审查内容 1、建筑内部与外部的建筑间距、日照间距、离界距离、建筑后退红线距离等强制性内容的审查，不符合处应提供具体数据； 2、项目用地性质、用地面积、容积率、停车泊位、建筑密度、绿地率等经济技术指标的审查； 3、配建的公共服务设施位置及面积的审查； 4、项目的主次出入口、日照分析图的审查； 5、现状地形图及周边环境影响资料和图片的核准。 三、建筑方案审查内容 1、地下车库出入口是否合理，地下停车位数量、地下面积的核算；
2、建筑占地面积、建筑密度、计容建筑面积、容积率的审查，不足处应提供具体数据； 3、建筑平面、立面、剖面是否与总图一致； 4、建筑色彩、风格、广告位及外墙材质的审查。 四、绿化景观、亮化方案审查内容 1、中心景区以及景观节点效果图的审查； 2、游憩道、人行道、铺装场地等无障碍设计的审查； 3、绿化面积、绿地率、集中绿地等指标的审查，不足处应提供具体数据； 4、植物配植情况以及投资估算表的审查； 5、沿街建筑、绿化草坪亮化效果图的审查； 6、公共开场空间、河道滨河绿化带与外围环境的衔接。 五、市政工程方案审查内容 1、明确主要管网的平面布置以及和城市主干网搭接情况； 2、配电房的位置、规模及与周边关系； 3、场地内的高压线与建（构）筑物距离； 4、场地内的水系与外围水系的沟通关系； 5、环卫设施、消防设施、社区用房、物管用房的审查。
编号：SM-ZD-93161 项目管理实施规划（施工组织设计）、方案审查规 定 Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改
项目管理实施规划（施工组织设 计）、方案审查规定 简介：该制度资料适用于公司或组织通过程序化、标准化的流程约定，达成上下级或不同的人员之间形成统一的行动方针，从而协调行动，增强主动性，减少盲目性，使工作有条不紊地进行。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 1、项目管理实施规划由渝1施工项目部和渝2施工项目部按规定的程序编制，报监理项目部审查，总监理工程师负责组织监理人员对项目管理实施规划进行审查，监理项目部签署审核意见，报项目法人批准后实施。 2、项目管理实施规划审核主要包括四项重点内容： 施工总进度计划、施工方案（深基坑开挖施工方案、索道架设施工方案、基坑开挖爆破方案等）、施工现场平面布置和资源供应计划。 2.1施工总进度计划：审查时应统筹考虑各种因素，在满足合同规定工期前提下，尽量做到施工的连续性、紧凑性和均衡性。 2.2施工方案：审查时看其技术上是否可行，经济上是否合理，施工工艺是否先进，是否能满足总进度计划的工期
和计设划规区街业商． 精品文档 理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代
到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除． 精品文档 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除． 精品文档 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 4、按商业街发展的状况，可以分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早地采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号。地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。特色商业街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。
修建性详细规划及建筑方案审批 1
修建性详细规划及建筑方案审批 ( 一) 工作目的: 修建性详细规划的审查是规划行政管理部门依照项目的选址, 结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。 ( 二) 主管部门: 行政许可中心规划局窗口。 ( 三) 工作内容: 此项工作应按以下步骤分别进行: 1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后, 再进行详细规划设计。 2、详规成果完成后, 领取《建设工程规划设计方案申报表》、《市政工程规划设计方案申报表》。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 3、详细规划批准后, 委托施工图设计院设计建筑方案, 方案应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完成后领取《建筑设计方案申报表》。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。 ( 四) 要件: 1、建设工程规划设计方案申报 2
( 1) 出让供地方式提交《国有土地使用权出让合同》和《建设用地规划许可证》, 其它供地方式提交《选址意见书》; ( 2) 总平面方案( 包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等) 、规划设计方案( 包括规划设计说明、现状地形图和规划图等) 、在规划设计方案审定前, 根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案; ( 3) 申报单位( 人) 委托代理的, 须提交授权委托书。 2、市政工程规划设计方案申报 ( 1) 市政工程规划设计要求通知书; 属于修建性详细规划项目, 须提交建设项目《选址意见书》; ( 2) 规划设计方案( 含规划说明、图纸、电子文件, 其中图纸包括: 现状及规划方案、规划路网及横断面) ; ( 3) 图纸比例要求: A、外环线以内: 管线综合和路径规划1/500, 选线规划1/ ; B、外环线以外: 路径规划1/1000或1/ 。选线规划1—10公里管线工程1/10000, 10公里以上长输管线工程1/50000; ( 4) 申报单位( 人) 委托代理的, 须提交授权委托书。 3、建筑设计方案申报 ( 1) 1/500现势地形图; ( 2) 出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同 3
建设方案设计审查要点 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
建设方案设计审查要点 一、资料收集 用地手续、红线图、电子版。 二、总平图 1、竖向关系（建筑标高、道路标高、管网标高、坡度等）。 2、布置在1:500规划红线图（含实测地形图）上。 4、出入口设置。 5、建筑标高、场地标高。综合考虑建筑标高、场地标高的合理性。考虑无障碍设计。 6、配套设施（1）详规来确定，按人口反算的幼儿园配建规模。（2）社区用房、物业管理用房在地上设置；物管用房不低于3‰。（3）配变电设施在地下设备用房中设置。（5）体育配套设施。 7、设计条件中的其他规定。 三、指标 1、容积率。 2、建筑密度。纯地下建筑不计入建筑密度；局部地下建筑应根据其非掩埋外墙对应的16米进深部分，大于16米进深部分不计入建筑密度，小于等于16米的应计入建筑密度。 3、建筑高度。 4、绿地率。 5、建筑面积。 四、间距 1、与外部半间距、内部全间距。 2、地下建筑不得超越建筑控制线，与用地红线不小于3米。
3、加退3米的有中小学教学楼、幼儿园、医院病房楼；堡坎大于1米时（倍，3米，18米）；电力线见18页、高铁高速见16、20页；注意特殊建筑间距规定，如《重庆市城市规划管理技术规定》第十六条。 五、停车库 住宅室内；商业办公医院旅馆室外比例在10%-30%内；残疾人车位比1/50；车位尺寸（6）×，4×；配建标准见48页；加新标准；车库出入口不得与城市道路直接相接，车行道变更线必须退让至建筑红线以内。 六、建筑布局 1、开敞空间。沿江沿道路大于100米时（30%、20米）。 2、拼接非居住与居住不能拼接。 3、功能分区、建筑朝向与间距、外部空间设计、交通组织、视线通廊、空间形态、与周边环境的协调性。 4、使用性质 七、外立面 提供标明尺寸、用材、色彩的建筑各主要彩色立面效果图及彩色鸟瞰图。立面色彩应与周边环境协调。外装饰前将外装饰材料样品（围墙、玻璃、窗框、空调百叶、屋顶材质、外墙材料）报我局审定后方可动工修建。 九、建筑外装 1、住宅类（多层：采用通体砖，如采用外墙漆，现代风格原则采用氟碳漆，欧式风格采用弹性拉毛漆，中式风格可直接采用青砖砌墙）（高层：现代风格原则采用氟碳漆，欧式风格可采用弹性拉毛漆，如采用真石漆，需表面进行罩面处理，达到耐脏、易清洗、易维护的效果）；公建类（多层：原则采用石材干挂） 2、窗框及百叶原则采用深色，不得采用白色、黄色、绿色等效果较差的色彩。 3、屋顶材质：建议采用小青瓦、铜瓦等较高档的材质。 4、空调外机、落水管全隐蔽设计。不能隐蔽设置的管道，应将色彩处理与主体色彩一致。 八、相关规定 1、相关协办部门意见汇总，函复建设单位。 2、新建筑与旧建筑不得拼接，拼接要求按照《重庆市城市规划管理技术规定》第二十二条规定控制。
初步设计审批申请报告范文本 ×××公司（企业名称） ××发【××】××号 关于报送《×××工程项目申请报告》的报告 省（市）发改委： ×××工程位于××河上，属于××流域，工程规模为××××，坝型为××。××工程主要包括大坝枢纽、溢洪道、灌溉（供水）发电洞等主要建筑物组成。工程的主要任务是××，××。该工程的初步设计报告、防洪规划报告、取水许可报告及水土保持报告经省水利厅批准，环境影响评价报告（书）经省（市、县）环境保护局批准，水库用地预审报告经省（市、县）国土资源厅（局）批准。 ×××工程的概算总投资为￥￥￥￥万元。《×××工程项目申请报告》已由×××工程咨询单位编制完成，现随文上报，请予核准。 年月日（企业章） 附件：×××工程项目申请报告 主题词： 抄送： 附件： ×××工程 项目申请报告 ×××工程咨询公司 年月日 （《项目申请报告》主要内容编制说明） 第一章、项目申请单位概况及项目建设机构组建方案 叙述项目筹建企业的基本情况，主要包括拟建项目公司的母公司现有公司的基本情况，项目法人组建方案，项目贷款和资本金比例，公司资金情况，人员构成，以往类似工程业绩，社会对公司的信任度等情况。 第二章、拟建项目情况 主要阐述拟建项目的设计情况，应按照项目初步设计报告的主要内容进行编写。 第三章、防洪安全 重点分析说明工程流域内的洪水特征、防洪现状和防洪要求，选定防洪标准，确定防洪工程的总体方案及对上下游主要防洪对象的影响等。 第四章、工程安全 重点分析工程主要建筑物的设计情况，工程的安全稳定性是否达到国家现行的规程规范要求等。 第五章、水资源开发利用 重点论述水库工程所在流域的基本情况、开发利用程度分析，对上下游用水户的影响程度，是否存在不利影响等。 第六章、生态环境保护 重点论述拟建工程对流域生态的影响，评价其有利和不利的因数，需要进行环境整治的要提出环境治理方案并估算其投资。
初步设计审查要点 一、总则 报请初设审查的资料内容 可研或方案批复附件及其他作为设计依据的政府相关部门的批准文件或要求； 审查合格的岩土工程勘察文件、水文地质勘察文件； 工程位于城市建成区，应提供建设区域内的相关管线资料； 全套初步设计文件； 审查需要提供的其他附件资料。 初步审查应包含的内容 设计依据是否充分，设计内容是否完整；文件标识是否齐全、规范；深度是否达到有关规定要求； 各专业是否符合《工程建设标准强制性条文》和其他有关工程建设强制性标准； 方案比较是否充分、合理；是否明确了工程规模、推荐方案是否合理、是否可以有效控制投资；
可研或方案阶段是否具有政府有关部门的批复文件； 是否符合公众利益。 二、城市道路专业审查要点 序 号 项目 审查内容 1? 设计文件 总体要求 1 、 初步设计文件是否具有工程可行性研究报告或方案设计及其批复意见的执行情况和意见；对特殊复杂的可研和规划方案是否具有合理性评价；方案如有重大变化调整，是否具有相关的论证或批准文件； 2
、主要设计基础资料（规划情况、现状建筑及管线等限制性因素、现状交通、地形地貌、地震、水文、防洪、文物、环保要求等）收集是否齐全；3 、 初步设计文件是否完整， 设计是否达到规定深度要求； 工程数量是否准 确； 4 、 拟定的总体设计原则是否合适， 预测的交通量是否准确并与建设规模相 匹配，道路的功能是否明确，采用的技术标准是否满足规范要求； 5 、方案比较是否充分，推荐方案是否合理； 6
、 分期实施工程是否具有远近期结合方案； 近期实施方案是否合理、 可行； 7 、初步设计图纸制图规范、统一，标识清楚，图纸签署是否符合规定；8 、对关键、特殊技术问题、新技术、新工艺、新材料是否论证或说明；9 、是否明确需要进一步解决的主要问题和对下阶段工作的建议。 2? 强制性条 文 是否满足《工程建设标准强制性条文》中有关涉及城市建设道路专业的强制性条文。 3?
汉正街商贸区概念性改造规划方案 本地块位于“中国第一街”的汉正街商贸地区，北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，属于武汉市一类的黄金区域。 一．地块现状特点： （1）具备良好的景观条件，南朝汉江，隔江是正待开发的南岸嘴景观区，是集住宅、商务、文化与休闲与一体的城市核心景观区，遥望龟山电视塔。 （2）文脉深厚，历史上是“寻财运货，贸迁有天”的水陆商埠，是商品的集散地，商贾贸易聚居地，有着浓厚的商业底蕴。 （3）交通条件极为便捷，沿河大道横贯地块南部，往东接沿江大道可去火车站、客运港及汉口各个方向，两头各有江汉桥和晴川桥，过桥可达汉阳、武昌，利济南路可到汉口。 （4）建筑物及居住人口密度集中，人行拥挤，无方向感，内外交通联系混乱，运输形式多样化，建筑形式杂乱，乱搭乱盖严重，基础设施落后，生存条件低下。 根据对现状条件及发展商要求的理解，我们提出以下设计理念： 关注文化性、公共性、舒适性、人性化的商业空间的塑造： 有意识增加更多的公共空间，吸引人们有秩序的驻留。 威廉.怀特（William Whyte）曾说过“一个人满为患的人行道无异于一个乏味的运输走道，失去了休息与社交的功能。” 分析中国最近十年来的城市化发展，暴露了城市的一些问题，其中最明显的就是需求更多的公共空间。 “它为人们提供了一个舒适的环境，而不仅仅是一些商店”—Dziewnlski。 我们所要做的是吸引人们有秩序的驻留。城市的未来及商业设施设计的挑战应基于一条简单原则：即提高人们在场所中体验生活的品质。首先是人，然后是商业。一个好的设计空间不仅能吸引顾客，也能吸引商人，他们会愿意以高于平均价格20—25%的钱来租用，使得商业和开发商的经济利益更为成功的实现。 二、分期开发的设想：
规划（建筑）方案审查要点 1、总平面审查要点 （1）核实申报方案是否符合规划设计条件要求 ●方案总平面图纸应当在1：500的地形图上完成，且此地形图应与提交的1：500的地形图一致。用地范围周边的地形地貌应当与实际现状相吻合。 ●方案应满足方案申报要件确定的性质、规模、密度、户型比、特殊要求等。用地红线范围应当与土地证附图（宗地图）一致。 ●总平面图上必须标明道路红线、用地范围线、上位规划要求的绿化控制线、市政控制线，部分项目涉及到轨道控制线和影响线、城市湖泊蓝线以及历史建筑保护紫线等规划控制要求的，都应一一注明，并且符合相关规划控制要求。 （2）核实申报方案是否符合相关法律法规及规范要求 ●总平面图应清楚标明建筑退线距离、建筑间距、建筑层数、高度等技术数据，建筑退让、间距、开敞面等应符合现行（248号令或143号令）的要求，临“江边、湖边、山边”的建设项目应符合武汉市的“三边”建筑管理规定。 ●符合《民用建筑设计通则》等相关设计规范要求。 （3）核实申报方案是否符合相关城市设计要求 ●根据项目所涉及的专项规划、城市设计及“一张图”等相关规划控制要求，审查方案是否满足高度、开敞空间、天际轮廓线、城市界面、建筑群体组合关系、建筑造型、立面风格、色彩材质、屋面等规划要求。 ●项目所在地区编制过城市设计的，需符合所在地块的城市设计要求。 （4）对交通组织方案的审查 ●对区域交通情况进行分析，整合项目周边区域交通资源，合理优化项目方案对外交通组织，与项目周边城市干道、立交、轨道交通等有效衔接；明确出入口的设置，减少过多出入口对城市干道交通的干扰。 ●根据项目性质，梳理项目自身交通系统，尽量形成内部交通环路，不得利用城市道路组成环路；停车位配建应符合现行248号令或143号令的规定，社会公共停车位和建筑自身配建停车在规划布局和出入流线组织上应分开设置。
规划设计方案专家评审要素 一、规划方案预审主要内容： （1）规划控制指标： 1、规划控制指标是否满足设计要点要求：用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率 2、建筑退让是否满足设计要点要求：退让城市道路红线、退让绿化保护线、退让河道保护线、退让高压线、退让用地边界等 3、建筑间距：必须满足《南京市城市规划实施细则（2007版）》的要求 （2）规划配套指标 1、基层社区中心和居住社区中心：用地面积、建设内容和建筑规模设置应符合《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》和设计要点要求 2、托儿所、幼儿园：应按服务范围均匀分布，用地面积和建筑面积应满足规范和设计要点要求 3、小学、中学和九年一贯制学校:用地面积和建筑面积应满足规范和设计要点要求，其体育用地、绿化用地以及田径场、篮球场、排球场等配套设施应满足《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》要求 4、机动车及非机动车停车泊位：按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》配置，应以地下停车为主，地面停车泊位数一般不应超过总泊位数的20%
（3）规划设计要点提出的规划引导要求及其他相关要求 二、专家评审主要内容 1、区域分析及项目定位 2、总平布局及功能分区 3、道路系统及交通组织 4、空间形态 5、日照分析 6、小区出入口设计 7、绿化环境景观设计 8、建筑单体设计 9、竖向设计 10、建筑朝向、采光和通风 11、建筑风格 12、住宅群体组合 13、建筑体型 14、建筑节能设计 15、建筑立面 16、建筑色彩 17、无障碍设计 18、建筑单元组合 19、管线综合规划 20、沿街商业：应与住宅分开设置，并统一设计雨篷和广告位
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。
昆明市规划局建设工程规划设计方案技术 审查暂行办法 发布时间：2014/7/3 15:55:11 点击量：1811 最后更新时间：2014/7/3 15:58:42 第一条为进一步规范建设工程规划设计方案审查工作，提高规划设计方案审查质量，维护国家及社会公众利益，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《昆明市城乡规划条例》、《昆明市城乡规划管理技术规定》等法律、法规、规范，结合昆明市规划局工作实际，制定本办法。 第二条本办法适用于昆明市规划局核发《建设工程规 划许可证》的项目。 第三条建设单位申报《建设工程规划许可证》时，应 当提供符合《昆明市规划局建设工程规划设计方案技术审查申报成果要求（暂行）》（以下简称《申报成果要求》）的规划设计方案成果，同时提交建设单位、设计单位保证全部文件资料及附图真实、准确和合法的承诺书。 第四条建设工程规划设计方案技术审查在办理《建设 工程规划许可证》阶段采取抽查方式进行，抽查比例不低于昆明市规划局《建设工程规划许可证》年度办理数量的20%。
第五条被抽查建设项目的技术审查工作由昆明市规划编制与信息中心（以下简称“中心”）承担，主要审查内容为： 依据相关规范、规定，对建设单位报送的审查方案电子文件进行审查。 （一）规划设计方案中的各项指标与图件的一致性； （二）建筑单体图相关内容与项目总平面图的一致性； （三）是否按照《昆明市规划局建设项目日照分析管理暂行规定》的要求进行日照分析，分析数据、结论是否真实； （四）必须审查的其他内容。 第六条中心收到齐备的审查材料后，在7个工作日内完成审查并出具《建设工程规划设计方案技术审查报告》。若项目需要进行日照分析审查，应在20个工作日内完成审查。 第七条经技术审查发现有下列行为之一的，经昆明市规划局局长办公会研究后进行相应处理： （一）不按本办法及《申报成果要求》提供合格的规划设计方案成果的，对建设单位、设计单位和注册建筑师签章
初步设计审查要点 一、总则 1.1 报请初设审查的资料内容 1.1.1 可研或方案批复附件及其他作为设计依据的政府相关部门的批准文件或要求； 1.1.2 审查合格的岩土工程勘察文件、水文地质勘察文件； 1.1.3 工程位于城市建成区，应提供建设区域内的相关管线资料； 1.1.4 全套初步设计文件； 1.1.5 审查需要提供的其他附件资料。 1.2 初步审查应包含的内容 1.2.1 设计依据是否充分，设计内容是否完整；文件标识是否齐全、规范；深度是否达到有关规定要求； 1.2.2 各专业是否符合《工程建设标准强制性条文》和其他有关工程建设强制性标准； 1.2.3 方案比较是否充分、合理；是否明确了工程规模、推荐方案是否合理、是否可以有效控制投资； 1.2.4 可研或方案阶段是否具有政府有关部门的批复文件； 1.2.5
是否符合公众利益。 二、城市道路专业审查要点 序 号 项目 审查内容 1 设计文件 总体要求 1 、 初步设计文件是否具有工程可行性研究报告或方案设计及其批复意见的执行情况和意见；对特殊复杂的可研和规划方案是否具有合理性评价；方案如有重大变化调整，是否具有相关的论证或批准文件； 2 、主要设计基础资料（规划情况、现状建筑及管线等限制性因素、现状交通、地形地貌、地震、水文、防洪、文物、环保要求等）收集是否齐全； 3 、 初步设计文件是否完整， 设计是否达到规定深度要求； 工程数量是否准 确； 4 、 拟定的总体设计原则是否合适， 预测的交通量是否准确并与建设规模相 匹配，道路的功能是否明确，采用的技术标准是否满足规范要求； 5 、方案比较是否充分，推荐方案是否合理； 6 、
前言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，https://www.doczj.com/doc/eb11734148.html, 一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。 因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街策划“后天失调”
规划设计方案审核行政审批事项办事指南审批单位：云浮新区国土规划局编号：
附件1： 规划设计方案审核申请表
附件2： 规划设计方案编制要求 一、政策和技术要求 （一）方案应符合相关政策要求，主要包括：居住类项目不应建设单家独院别墅，居住和商住项目应满足商住比例要求，工业项目内的配套设施比例应满足国土和规划要求（配套设施用地面积不超过总用地的7%，配套设施【不含无需计算容积率的地下车库】总建筑面积不超过项目总计容建筑面积的10%），工业用地不能建设住宅，科研用地不能建设工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目等。 （二）方案应满足市规划部门出具的规划条件的要求，主要包括：用地单位、项目名称、用地面积、用地性质（包括单体建筑物功能）、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等技术指标以及其他规划条件。在统计项目计容建筑面积时，已报建建筑物的面积指标应以批准的工程规划许可证（或建设工程设计方案）为准。（三）方案的功能布局应满足规划要求，主要包括：方案申报的使用功能应与规
划条件规定的用地性质相符，项目总体规划布局应与使用功能相适应，单体建筑的空间设计应满足其使用功能的要求。 （四）方案的公共空间和配套设施设计应满足规划要求，主要包括： 1、建筑退缩和间距符合规划条件、《云浮市规划建设管理通则》要求。居住性质的项目的日照标准满足国标（如《住宅设计规范》第7.1.1条）要求。 2、方案的空间和景观设计应符合城市规划的要求并与周边区域相协调，主要包括：临重要的城市公共空间的功能布局合理、建筑立面处理美观，重要城市景观面的建筑连续面宽和面宽比合理、天际线优美，与周边区域的建筑布局、风格、颜色相协调。 3、方案应结合控规、城市设计和地块包装的要求预留并营造城市公共空间，尤其是城市的重要节点区域，方案应结合周边道路、广场、绿地等公共空间进行统筹考虑。 4、方案应按照规划条件及《云浮市规划技术管理规定》的要求落实公建配套设施，公建配套设施布局合理（附建的配套设施按要求在公共服务配套设施一览表的备注栏中注明附建位置）。附建的配套设施应落实在附建的单体建筑里（附建位置、面积和空间设计符合规划要求）。幼儿园、学校和医院等有独立建筑规范的民用建筑物的功能用房种类、面积和配建位置等应符合相关类别建筑规范的要求（如：《托儿所、幼儿园建筑设计规范》，《中小学建筑设计规范》，《综合医院建筑设计规范》等）。单体建筑的公用部分应符合国家规范中相应条例的要求（如：十二层及以上住宅，每栋楼设置电梯不应小于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯）。 （五）方案的交通组织设计应满足规划要求，主要包括：规划方案的人流、车流