写字楼物业服务标准
1 范围
本标准规定了物业服务企业为商业写字楼物业提供综合服务、建筑物共有部分维护、共用设施设备维护、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护和专项服务等的服务内容及质量要求。
2 术语和定义
2.1 日常维修
物业服务机构对物业共用设施设备进行维护保养工作，其范围主要包括设施设备的清洁、整理、润滑、调整、紧固、防腐、小修等。对日常维修中有专业资质要求的，物业服务企业应委托具有相应资质的公司进行。
2.2 大、中维修和更新改造工程
物业共用部位、共用设施设备保修期满后进行的大、中维修和更新改造工程。物业服务企业应参照国家和地方的有关法规规定，及时提出大、中维修计划和专项维修资金使用计划。
2.3 装修单位
业主或非业主使用人委托的装饰装修设计和施工公司。
2.4 责任性投诉
因物业服务企业未能履行物业服务合同中约定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业主或非业主使用人投诉。
2.5 非责任性投诉
非物业服务企业在物业服务合同中约定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业主或非业主使用人投诉。
3 服务基本要求
3.1 物业服务企业资质和管理制度
4.1.1 物业服务企业应根据国家规定取得企业法人资格和资质证书，同时在物业服务区域设立独立核算的服务机构。
4.1.2 物业服务企业应有健全的物业服务工作规程和人员管理制度。
4.1.3 物业管理专业人员应取得相应职业资格证书，专业技术人员应取得相应专业技术操作上岗证。
3.2 财务管理
4.2.1 物业服务企业应严格执行国家发展和改革委员会、建设部发布的《物业服务收费明码标价规定》以及深圳市相关法规、规章和规范性文件。
4.2.2 物业服务企业应建立健全财务管理制度，依照相关法律、法规、规章及规范性文件进行财务管理，物业服务费及其他费用的收支运作规范、账目清晰。
4.2.3 物业服务收费可实行酬金制或者包干制计费方式。
3.3 收费公示
4.3.1 物业服务企业应当依法实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。
4.3.2 实行酬金制计费方式的，定期以书面形式向业主公布收支账目情况，账目簿应当备存，接受业主的质询或查阅。实行包干制计费方式的，可以不向业主公布收支账目情况或依据合同约定公布收支账目情况。
4.3.3 接受业主和非业主使用人的监督。
3.4 专业服务
4.4.1 物业服务企业可以自己提供专业服务，也可以聘请专业公司承担共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专业服务。
4.4.2 物业服务企业不得将物业服务区域内的全部物业管理一并委托给他人。
3.5 服务质量
4.5.1 物业服务企业应设立具有质量监督管理职能的部门，按照服务合同约定和政府颁发的服务规范等有关规定进行服务质量管理。
4.5.2 应按合同约定定期检查服务情况，接受业主和非业主使用人的投诉，规范服务行为。
4.5.3 每年服务质量定期检查，并在服务区域内公示。
4 综合服务
4.1 接待
4.1.1接待服务内容
接待服务应包括但不限于以下内容：
1）设置专门的客户服务接待区；
2）接待工作人员应统一着装，佩戴企业标志；
3）公布服务承诺、服务制度、公司服务监督电话；
4）接待人员在受理业主和非业主使用人有关报修、咨询、投诉、建议时，应清晰记录有关信息，尽
快跟进处理，并填写记录表格存档；
5）在物业服务处接待区公示的内容：企业资质证书（复印件）、营业执照（复印件）、管理体系认
证证书（复印件）、项目负责人照片（电话）、物业服务承诺、服务收费标准、项目管理获奖证书等相关信息。
4.1.2接待服务质量要求
接待服务应不低于以下质量要求：
1）接待人员衣着整洁，表情自然和蔼亲切，主动服务，用语礼貌，仪表端庄，行为规范；
2）接待记录清晰、完整；
3）及时安排有关事项的处理。
4.2 值守
4.2.1值守服务内容
值守服务包括但不仅限于以下内容：
1）建立物业服务热线岗位，设立专门的物业服务热线电话, 设置专人接听；
2）有完善的值班工作程序和交接班管理制度；
2）接待服务工作的记录；
3）接受对投诉及突发事件报告。
4.2.2值守服务质量要求
值守服务应不低于以下质量要求：
1）值守记录清晰、完整；
2）针对顾客的咨询及时回复，对顾客的投诉、报修及时跟进处理；
3）突发事件及时上报并配合跟踪处理。
4.3 服务时限
4.3.1服务时限内容
服务时限包括但不仅限于以下内容：
1）维修服务时限；
2）突发事件服务时限；
3）回访时限；
4）记录和存档时限。
4.3.2服务时限质量要求
服务时限应不低于以下质量要求：
1）提供维修服务应实行12小时值班制度，服务事项有记录存档。
2）急修15分钟内、其他报修按合同或双方约定时间到场。
2）有完整的报修、维修和回访记录。
4）对业主和非业主使用人的求助、咨询、投诉、建议应及时处理。
4.4 综合信息和档案资料管理
4.4.1综合信息和档案资料管理内容
综合信息和档案资料管理服务包括但不仅限于以下内容：
1）对物业的建筑资料、业主和非业主使用人信息资料、维修资料、维护保养档案等资料；
2）对本物业服务区域有关设施设备资料、技术资料、各类台账、固定资产、仓库库存物资。
4.4.2综合信息和档案资料质量要求
综合信息和档案资料管理应不低于以下质量要求：
1）内容更新及时、有效、可追溯；
2）档案清晰、完整，便于查阅；
3）有明确的搜集途径、归档范围、保管期限；
4）重要档案备份使用，保密处理，设置借阅权限；
5）档案定期销毁及记录永久保存。
4.5 投诉处理
4.5.1投诉处理内容
投诉处理包括但不仅限于以下内容：
1）确认和详细记录投诉信息；
2）安排处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进；
3）接受和处理业主的投诉，要尽可能满足业主和非业主使用人的合理要求；
4）向投诉人说明责任范围并承诺协助解决，投诉处理结果登记存档；
5）设置意见箱，定期开展服务意见征询，并对提出的意见与解决情况进行公示。
4.5.1投诉处理质量要求
投诉处理应不低于以下质量要求：
1）在一般情况下，责任性投诉应于2个工作日内处理；
2）非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决；
3）投诉处理结果登记存档，内容清晰、完整，便于查阅。
4.6 其他综合服务
4.6.1其他综合服务内容
其他综合服务包括但不仅限于以下内容：
1）涉及业主和非业主使用人正常办公方面的物业服务重要事项，应在楼宇主要出入口、各单元门附近摆放水牌进行公告，履行告知义务。
2）对物业服务区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告相关主管部门，也可依据管理规约等约定进行处置。
3）冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
4）楼宇内显著位置设立公共信息栏，配合街道、社区、行业主管部门、行业协会等机构进行宣传。
5）定期组织楼宇业户和非业主使用人单位间开展社区文化活动。
4.6.2其他综合服务质量要求
其他综合服务应不低于以下质量要求：
1）日常行文规范，内容清晰、完整；
2）送达及时、有效。
5 建筑本体维护管理
5.1 基本要求
5.1.1 制定严格的专业操作规程和操作制度，对员工定期进行专业操作规程和操作制度培训，并进行考核，培训和考核记录等存档保存。
5.1.2 物业服务企业须经常性地组织员工进行安全教育培训，提高员
工安全操作意识。
5.2 物业巡查
5.2.1 物业巡查服务内容
物业巡查服务包括但不仅限于以下内容：
1）检查物业的幕墙、外墙、屋面、共用部位、设施设备、道路、绿地及各种构筑物等，充分掌握房屋设施和设备等的完损状况，对完损程度做出评价；
2）检查物业房屋主体、幕墙等结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议，并根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；
3）在冬季、雨季和台风等异常天气来临前安排组织房屋设施巡视，对易出问题的屋顶、门窗、户外广告等部位进行重点检查；
4）检查清除屋面檐沟和地漏、首层室外地面排水沟内落叶、树叶、垃圾等杂物，检查和疏通雨水口落水管等；
5）物业的公共设施的巡查。
5.2.2 物业巡查服务质量要求
物业巡查服务应不低于以下质量要求：
1）巡检全面、无遗漏；
2）巡检记录清晰完整，可追溯；
3）存在问题及时上报。
5.3 物业共有部分维护
5.3.1物业共有部分维护服务内容
物业共有部分维护服务包括但不仅限于以下内容：
1)建立完善的物业共有部分维修保养计划、制度、手册、记录等，
并存档备查；
2)建立完善的物业共有部分大、中修和更新改造年度计划、制度、
手册、记录等，存档备查；
3) 设置维修服务电话；
4）维修任务完成后，及时填写维修记录、维修派工单，并存档备查。
5.3.2 物业共有部分维修服务质量要求
物业共有部分维修服务应不低于以下质量要求：
1）主体：屋架、屋面、梁、柱、楼板、墙等主要承重构件均应要求牢固、安全；
2）门窗及装修：门窗开关灵活、不松动、不透风；装修应牢固、平整、美观、接缝严密；
3）地面：维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动、不空鼓开裂、长期处于潮湿环境，应增设防潮层、地坪无到泛水现象；
4）屋面：屋面必须确保不渗漏、排水畅通；
5）抹灰工程：抹灰应接缝平整、不起壳、不起泡、不松动、不剥落；
6）油漆粉饰工程：新旧接缝平整、不起壳、不剥落、色泽均匀；
7）水、电、卫、暖等设备工程：严格按照相关的流程和操作规程维修，对检查出的零件损坏及时修复和更换，均应保证设备运行安全，正常使用；
8）金属构件：应保持牢固、安全、不锈蚀、损坏严重的及时更换；
9）其它附属设施：大门、围墙、道路、沟渠、管道井等设施损坏或堵塞的，应及时修复或疏通；
10）记录清晰完整，可追溯；
11）存在问题及时上报。
5.4 物业专有部分维护
5.4.1 物业专有部分维护服务内容
物业专有部分维护服务包括但不仅限于以下内容：
1）物业专有部分维修保养是特约服务，收费标准参照物业服务企业已向深圳市工商管理和物价局备案的价格表执行；
2）设置物业专有部分维修服务电话；
3）维修人员入户维修时，戴好鞋套、带好维修工具，带《维修派工单》并认真查找故障原因，按照专业操作程序和规范标准实施，做好安全防护工作，保质保量的完成维修任务，做到工完场清；
4）每单项维修任务完成后，相关部门及时跟踪回访；
5）一般维修项目，维修人员5天内安排维修工作。紧急维修项目，如发生停电、爆水管等紧急情况，维修人员30分内到达维修现场进行维修；
6）维修任务完成后，及时填写维修记录、维修派工单、回访单，并存档备查。
5.4.2 物业专有部分维护服务质量要求
物业专有部分维护服务应不低于以下质量要求：
1）响应快速，回访及时；
2）记录清晰、完整、可追溯。
5.5 标识管理
5.5.1标识管理服务内容
标识管理服务包括但不仅限于以下内容：
1）物业应建立标识管理制度；
2）各类标识保持完整、清楚、整洁，有损坏应及时修复或更换；
3）维修任务完成后，及时填写维修记录、维修派工单、并存档备查。
5.4.2 标识管理服务质量要求
标识管理服务应不低于以下质量要求:
1）维修及时；
2）记录清晰、完整、可追溯。
5.6 装修管理
5.6.1装修管理服务内容
装修管理服务包括但不仅限于以下内容：
1）制定装饰装修管理制度与管理规定，及装修档案管理制度；
2）业主和非业主使用人与装修单位在装修前必须向物业服务企业提出申请，并按照装饰装修管理制度与装饰装修管理规定办理手续；
3）业主和非业主使用人取得相关文件才能组织人员进场装修，并将其张贴在单元门外指定位置；
4）装修单位人员须服从物业服务企业对装修人员出入管理的规定，随身携带物业服务企业核发的出入证进入物业服务区域；
5）物业服务企业须将房屋装饰装修工程中禁止行为和注意事项等明确告知业主或使用者和装修施工单位负责人；
6）物业服务企业设立装修巡查组负责装修过程的监管工作，定期巡查装修施工现场，同时安排不定期抽查；
7）巡查中发现违规违章装修行为，装修监管人员应及时劝告装修施工单位负责人责令改正，拒不改正的，物业服务企业向装修人签发装修整改通知书，责令限期整改，如还拒不改正的，物业服务企业应及时向上级行政主管机关报告，由行政主管机关依法处理；
8）装饰装修垃圾需要按照物业服务企业的规定处理，装修单位应将装修垃圾放在物业服务企业指定装修垃圾临时存放处，装修垃圾临时堆放处采取围挡、遮盖措施，由物业管理单位定期清运；
9）装修竣工后，物业服务企业应在接到装修人验收申请3个工作日内，与业主和非业主使用人约好验收时间，组织专业技术人员验收；
10）装修验收不合格的，物业服务企业责成装修单位进行整改，直至满足验收标准；
11）装修人的房屋装修竣工验收合格，一个月内退还装修人和装修施工单位装修质量保证金；
12）装修管理资料归档保存。
5.6.2装修管理服务质量要求
装修管理服务应不低于以下质量要求：
1）施工资料齐全，内容清晰、完整、可追溯；
2）巡查工作记录清晰、完整；
3）发现违章装修，及时处理并报告上级。
6 共用设施设备维护管理
6.1 基本要求
6.1.1 制定严格的专业操作规程和操作制度，对员工定期进行专业操作规程和操作制度培训，并进行考核，培训和考核记录等存档保存。
6.1.2 建立共用设施设备台帐，记录设备技术参数、维修保养工作、故障发生情况、零配件更换情况以及技术改造和更新等有关内容。6.1.3建立共用设施设备年度、季度、月度维修保养计划，并按照计划实施和落实。
6.1.4经常性地组织员工进行安全教育培训，提高员工安全操作意识。
6.1.5 对公用设施设备制定应急预案，并定期培训和演练。
6.2 供配电系统
6.2.1供配电系统设备维护服务内容
供配电系统设备维护服务包括但不仅限于以下内容：
1）定期安排供配电设备房的巡检工作；
2)高压供配电设备操作必须实行《供用电规则》规定的工作票
操作票唱票操作制度，严格执行倒闸停送电程序；
3)应急柴油发电机排烟和噪声污染必须符合当地的环保标准要
求；
4)应急柴油发电机每月应进行2次试运行，每次不少于15分钟，
运行前需要做好检查；
5)市政停电，双电源切换自动投入启用发电机要求时间10-15
秒钟以内；
6)大厦电气系统检修性质的停电应提前通知业主和非业主使用
人；
7)建立重大事故跳闸和市政大面积停电的应急处理预案。发生意外停电，物业服务企业应尽快确定停电范围，以便应答业主和非业主使用人查询。
6.2.2 供配电系统设备维护服务质量要求
供配电系统设备维护服务应不低于以下质量要求：
1）系统工作正常；
2）设备房温度不高于40摄氏度，干净整洁、无杂物，照明良好，无鼠害；
3）线路连接无松动；
4）线路铺设无裸露；
5）接地及绝缘良好；
6）电缆沟内无积水、杂物；
7）照明符合要求；
8）发电机试运行正常，储备油料足够；
9）记录清晰、完整。
6.3 空调系统
6.3.1空调系统设备维护服务内容
空调系统设备维护服务包括但不仅限于以下内容：
1）定期安排空调设备房的巡检工作；
2)中央空调主机、水泵、冷却塔、水处理设备、控制设备、新
风机、排风机等须按照使用维护手册规定的频次和内容，严格进行定期维护保养；
3)每年夏季来临中央空调系统启用前，应进行例行保养并测试
运行、安全控制功能，记录运行数据存档；
4)每年维护保养一次电器控制系统；
5)每年清洗一次冷凝器、蒸发器，达到规定要求；
6)每年定期维护保养板式热交换器及附属系统；
7)每年定期维护保养冷却塔变速箱、淋水装置及附属设施，保障
运行正常；
8)每年对循环管网进行防腐、保温处理。定期清洗每半年检测
一次循环泵水封、电机绝缘，定期对轴承润滑保养；
9)每半年检测一次循环泵水封、电机绝缘，定期对轴承润滑保养；
10)对于盘管风机系统，每年检查一次风机润滑部分和对风机表
冷器进行一次保养；每月至少清洗一次回风过滤网；
11)空调系统冷却塔运行应符合当地环保降噪标准；
12)空调系统设备应采取节能降耗，实现管理节能；
13)空调系统运行季节，应随时可启用故障停机应急预案；
14)空调设备房的清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无灰尘和污渍；
15)业主和非业主使用人办公区域内空调的末端故障维修完成后，
应安排回访，并记录存档。
6.3.2空调系统设备维护服务质量要求
空调系统设备维护服务应不低于以下质量要求：
1）系统运行正常，制冷效果良好；
2）管道设施无滴、漏水现象；
3）设备房干净整洁、无杂物，照明良好，无鼠害；
4）设备设施外观良好；
5）空调循环水达到水质要求；
6）阀门润滑良好、启闭灵活；
7）记录清晰、完整。
6.4 给排水系统
6.4.1给排水系统设备维护服务内容
给排水系统设备维护服务包括但不仅限于以下内容：
1）定期安排给排水设备房的巡检工作；
2)保持水泵房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面；
3)水泵运转部件经常加油；
4)对公用区域明装给水管道进行全面检查养护，对锈蚀部位应将清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；
5)大厦供水管道及泵房、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等应及时修复；
6)饮用水水池（箱）应每年请专业清洁公司进行清洗及消毒2次；
7)化粪池每年至少清理吸粪1次，池盖及周边无污渍、污物，且无异味；
8）检查雨水和污水井，发现有堵塞情况及时疏通，井盖上无污渍、污物，且无异味。
6.4.2给排水系统设备维护服务质量要求
给排水系统设备维护服务应不低于以下质量要求：
1）系统运行正常；
2）无滴、漏水现象；
3）设备房干净整洁、无杂物，照明良好，无鼠害；
4）设备设施外观良好；
5）二次供水符合水质要求；
6）排水畅通；
7）阀门润滑良好、启闭灵活；
8）记录清晰、完整。
6.5 消防系统
6.5.1消防系统设备维护服务内容
消防系统设备维护服务包括但不仅限于以下内容：
1）定期安排消防设备房的巡检工作；
2)保持消防水泵房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰和积水，设备和管路表面无灰尘和污渍；
3)消防水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活；
4)水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；
5)每年对共用区域明装消防水管进行1次全面检查养护，对锈蚀部位应将清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；
6)大厦消防水管及泵房、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等应及时修复；
7)消防水池（箱）应每年请专业清洁公司进行清洗和消毒1次；
8)消防值班室值班人员按照《消防设备安全操作规程》的流程和操作顺序使用消防火灾报警和消防设备联动系统，并制作完整的记录；
9)消防火灾报警系统每月进行1次火灾报警测试：
10)消防栓管道阀门应当全部处在常开状态，保证管道有供水压力
正常；
11)每层消火栓箱内须配备至少2个手提式干粉灭火器，并保证其处于完好状态；
12)地下车库防火卷帘能就地手动/远程控制迫降与升起。门下有黄色汽车禁停警示标识，侧墙有禁止堆放杂物的警示标识；
13)地下停车库车道及车位附近的消防水、生活供水等管路和设备等应设立防撞桩栅；
14)物业首层周边车道附近的消防接合器、消火栓等消防设备应设立防撞桩栅；
15)定期安排消防栓箱和灭火器的巡查；
16)每年进行1次消防灭火和疏散演习,检查火灾报警系统、紧急广播系统、消防联动系统等设备情况以及人流疏散的安排。
6.5.2消防系统设备维护服务质量要求
消防系统设备维护服务应不低于以下质量要求：
1）系统运行正常；
2）无滴、漏水现象；
3）设备房干净整洁、无杂物，照明良好，无鼠害；
4）设备设施外观良好；
5）阀门润滑良好、启闭灵活。
6）记录清晰、完整。
6.6 电梯
6.6.1电梯设备维护服务内容
电梯设备维护服务包括但不仅限于以下内容：
1）电梯安排电梯设备房的巡检工作；
2)保持电梯房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰和积水，设备和管路表面无灰尘和污渍；
3)每月检查及清理1次电梯底坑，清除积水和防止出现渗水；
4)检查电梯轿厢内标识；
5)物业服务企业应与具有相应资质的电梯维保企业签订电梯或扶梯维护保养合同，详细约定电梯或扶梯维保工作的内容、要求、频次、期限及双方的权利和义务，及违约的相应惩罚措施等等；
写字楼物业管理写字楼物业的服务标准 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。在交易过程中，既涉及交易价格，又涉及交易关系。 主要的交易关系有物业产权关系、委托代理关系和集体成员在公共决策过程中的相互关系。另外，物业管理学科与经济学、管理学和社会学等学科密切相关。 写字楼物业服务要求 科学化、制度化、规范化、高起点 由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。 加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案 写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。
由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。 加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。 加强消防服务，做好防火工作 由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。 因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。 重视清洁服务 清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。 物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的
5a写字楼物业服务方案 篇一：5a写字楼物业管理服务标准 5a管理服务标准 中国.杭州 二o一 o年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 a、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 b、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 c、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物 业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问 明停电原因及时间后，及时通知业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修， 必要时通知业主停电时间及原因。
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务 管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系
成都市地方标准写字楼物业服务规范前??? 言 本标准由成都市房产管理局、成都市物业管理协会提出并归口。 本标准起草单位：成都华昌物业发展有限责任公司、成都诚信物业管理有限公司、成都富力物业管理有限责任公司。 本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、姜礼、巫庆敏、庞琳、 曾光德、杨波、董伟、何昌伟。 ? 写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究
是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749? 生活饮用水卫生标准 GB 17051? 二次供水设施卫生规范 GB 50034? 建筑照明设计标准 DL/T 596? 电力设备预防性试验规则 DB51/190? 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 ? 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 ? 物业管理
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
写字楼物业管理服务规 范 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
写字楼物业管理服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2 术语和定义 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 顾客 接受物业管理服务的组织或个人。（示例：物业产权人、使用人及其他相关方） 专项特约服务 写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3 基本要求 物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 物业管理承接验收 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收； 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定； 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定； 完成了承接验收备案。 管理机构与人力资源配置要求 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员； 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。 管理服务要求 制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行； 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行； 物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准； 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）； 公示24小时服务电话； 有服务受理、投诉、回访处理程序；
办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是
具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，
政府机关办公楼物业管理服务方案（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
序言 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：南京市某某区珠江镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注
电梯系统 奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
物 业 服 务 方 案写字楼
前言 XXX写字楼项目的总体定位是“未来十年内整个战略发展的总部形象大楼”。 项目总体性质为写字楼，服务对象包括写字楼内办公的各公司管理层领导和员工，生活服务需求具有多样性和个性化的特征，因此，该项目的物业服务将彰显总部大厦“尊享、安全、人文、和谐”的形象定位，在物业服务方案设计中应充分考虑未来人流、物流、车流动线规划，会务服务流程、调度、服务标准及人员配置标准等具体细节。 XXX写字楼的业主层次高、时间观念强，追求生活质量，对服务需求的深度和广度上要求高，对物业服务人员素质、管理水平都有很高的要求，基于此，物业配备专业有素的职业管理人员。 本项目内部配套设施比较先进，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高，为此配备专业水平较强的工程管理人员。 为进一步建立投资者和管理者的品牌形象，以高附加值回馈业主单位，让住户享受优质高效地物业服务，除提供专业的基础服务外，根据业主需求提供商务服务及特约服务。 在ISO90001质量管理体系以及300余项管理制度基础上，强化现场管理、注重绩效和细节管理，不断追求目标匹配性最大化。 XXX写字楼体现集团总部大楼的形象，物业服务定位为物业公司写字楼管理、服务的行业标杆。
【XXX写字楼】物业服务定位 【XXX写字楼】物业服务执行“SARMT”工作模式： S（Saving energy and protecting envirment）——节能环保 VRV空调等设备运行节能降耗，践行商务办公环保理念。 M（Management of conference intensive）——会议集成 会议服务预约与集成管理，提供高效有序的会务服务。 A（Automation system）——设备智能 全智能设备运行，打造安全、快捷、舒适、高端办公环境。R（Regulation and standardized work）——工作精细 全程服务精细化管控，所有工作有规可依、有序可循。 T（Trustworthy team）——值得信赖 专业、亲和、高效，持续打造一支值得客户信赖的服务团队。
山东省物业服务规范第(五)部分 前言 DB37/T XXXX《物业服务规范》分为七个部分：——第1部分：住宅物业； ——第2部分：中小学物业； ——第3部分：高校物业； ——第4部分：医院物业； ——第5部分：写字楼物业； ——第6部分：商场物业； ——第7部分：工业园区物业。 本部分为DB37/T XXXX的第5部分。 本部分按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
本部分由提出。 本部分由山东服务标准化技术委员会归口。 本部分要紧起草单位：山东省住房和城乡建设厅、山东省标准化研究院、青岛市公安消防支队崂山消防大队、有关物业企业。 本部分要紧起草人： 第5部分：写字楼物业 1 范围 本部分规定了写字楼物业服务的差不多要求、顾客服务、房屋维修与治理、共用设备设施维修与治理、秩序维护服务、突发事件处理、消防安全治理、保洁服务、绿化服务、监督与投诉。 本部分适用于山东省行政区域内写字楼物业服务。 注：在物业服务实践中，应依照双方签定的物业服务合同约定执行，不局限于本标准列举的内容。 2 规范性引用文件 下列文件关于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有修改单）适用于本文件。 GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 17051 二次供水设施卫生规范 DL 408 电业安全工作规程 3 差不多要求 3.1 服务机构 应符合以下要求： ——取得相应的资质证书； ——具备满足服务需要的设备设施； ——依照业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门； ——服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； ——建立规章制度，包括内部治理制度、工作流程、岗位职责、服务标准等。 3.2 人员 物业服务企业的人员应符合如下要求： ——具有良好的职业道德； ——治理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业治理从业资格证书或岗位证书；
第一篇写字楼物业服务方案 《2016写字楼物业管理方案》 写字楼物业管理方案怎么写，一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本，提高企业的利益，降低生产等。以下这 1范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2术语和定义 本标准采用以下术语和定义 1写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 4顾客 接受物业管理服务的组织或个人。 示例物业产权人、使用人及其他相关方。 5专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 6突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 3基本要求 1物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 2物业管理承接验收 1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；
公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB 50034 建筑照明设计标准 DL/T 596 电力设备预防性试验规则 DB51/190 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.3 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
办公楼物业项目服务方案
目录 整体管理方案………....……………………………………… 第一章物业管理服务整体思路…………………………… 第二章保洁服务方案及管理制度………………………… 第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度………… 第四章会议服务方案及管理制度…………………………… 第五章综合维修服务方案及管理制度……………………… 第六章绿化养护工作方案…………………………………… 第七章管理人员及作业人员配置…………………………… 第八章重大节会、活动、迎查保障措施…………………… 第九章突发事件应急预案…………………………………… 第十章人员培训计划……………………………………… 第十一章服务承诺……………………………………………
整体管理方案 第一章物业管理服务整体思路 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。 2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的
5A管理服务标准 中国.杭州 二O一 O年六月一日
第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a.消防系统 b.变压器 c.低压配电 d.供、排水系统 e.监控系统 f.照明系统 g.装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理
[标签:标题] 篇一：5A写字楼物业管理服务标准 5A管理服务标准 中国.杭州 二O一O年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
办公楼物业管理服务规范 4.2.1物业治理企业应按照办公楼的具体情形和合同约定，设置相适应的办公楼物业治理服务机构，配备治理人员和服务设施。 4.2.2治理人员应取得物业治理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 4.2.3治理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。 4.2.4治理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，外表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。 4.2.5治理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。 4.2.6治理服务人员应同意过有关专业技能的培训，把握物业治理差不多法律法规，熟悉办公楼的差不多情形，能正确使用有关专用设备。 4.3治理服务要求 4.4.1财务治理服务4 5、顾客服务 5.1接待服务5.1.1接待原则顾客接待应遵循“公布办事制度、公布办事纪律、公布服务项目、公布收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。 5.1.2大堂服务大堂服务人员应注意爱护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。 5.1.3入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。 5.1.4报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时刻内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。 5.2信报服务正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理专门