酒店式公寓
酒店式公寓的兴起和繁荣与区域经济的发展、对外开放度的提高密不可分。作为一种高投资回报的不动产，酒店式公寓在上海、北京、广深等一线城市取得了一定的市场成功，随着二三线城市经济的崛起，二三线城市的精装国际公寓发展速度也逐步加快。
酒店式公寓在中国的兴起最早源于解决外籍人士在华的居住问题。而提出“公寓”这一概念的初衷同样是为了区分外籍人士和本土公民住宅到了今天，酒店式公寓作为一种“公寓式形态，全方位服务”的物业类型。不再仅限于外籍人士居住和使用，市场定位的范围更广，以高档次的品质、高规格的服务以及丰厚的投资回报在市场上取得了成功。
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
酒店式公寓（Apartments）[1]的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。
产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称新《规定》）中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。新《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”
其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。也
就是说在2003 年12月1日之前已经预售的以“酒店式公寓”命名的楼盘，其土地性质如果是40年的商业用地，那楼盘所涉及的房屋其产证必然是与公寓式酒店相同归类为商业性质的“旅馆”。土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。
搞清这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。
正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。
而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。
酒店式公寓的定义和背景
酒店式公寓吸引懒人和忙人。酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。
酒店式公寓的独到之处
酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、
翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。投资风险特征
居住功能差
一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
成本过高
由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。
得房率低
多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。
酒店物业管理费大于公寓物业管理费
酒店式公寓怎么投资不赔钱
在高档物业中，包含一种酒店式服务公寓，它始于１９９４年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。如果想要投资这一类房子，就要全面对它进行了解。
酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户只两手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受在京工作的外地与外籍商务人士青睐。
区域价值决定投资价值
买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对区域。北京酒店式服务公寓市场经过１０余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。金融街、ＣＢＤ及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中ＣＢＤ及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨，比如在２００３年就已经迎来开发热潮的广渠门地区，这一地区的项目基本上都是精装修的房子，像华城和金桥国际公寓。发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。
了解投资目标人群
据了解，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。在京外企目前有数千家，从商务局得到的消息来看，仅２００３年１月至１１月，本市新批设立外商投资企业的数量已经达到了１２３４家，这个数字还会继续攀升。而酒
店式服务公寓的数量还远远不够，因此投资这种物业毫无疑问是可以获益的。
如何投资收益好
怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？一看位置。是否具备可持续发展潜力；二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，比如丽都物业就接管了东方新天地公寓，而国贸酒店物业管理公司最近接管了金桥国际公寓提供全套酒店式服务并全面指导经营管理投资部分户型；四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看整体经济的发展态势。
两种物业类型可投资
目前北京市场上有两种酒店式服务公寓可进行投资，一种范围较宽泛，位于郊区，借旅游吸引客源；另外一种便是严格意义上的酒店式服务公寓。前景的酒店式管理不是很明显，可能要投资客自己配家具等。比如美妙时光和第一城，就借周边风景和投资回报作卖点吸引投资客。而严格意义上的酒店式服务公寓比如旺座、鼎极·嘉华世纪，都是北京较早出现的能用来投资的酒店式服务公寓。
不过，投资客应当知道，酒店式公寓并非每个购房者的提款机，它像走在钢丝上的舞者，与股市一样是高端市场的高风险产品，条件要求极为苛刻，因此要求投资客需要具有准确的投资眼光。可以说，酒店式公寓给投资人多了一种投资选择，同时也就多了一种风险。因此，作为一个理性的投资者，一定要睁大眼睛，不要轻易把钱投进去，无论有多大的诱惑，在开始时都要把预期得到的投资回报缩小，放大风险。
服务对象
酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高
档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。
渊源
酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
产品主要特性
我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
特性
完善的服务和管理
酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。
家庭式的居住布局
酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房不同，酒店式服务
酒店式公寓前景及客户分 析
酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。
（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业
XXX项目设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89 （3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88 （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006 （8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 （9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。 洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。 三、规划构思 1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。 2、道路交通组织 机动车流线分析： （1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆， （2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，
酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：
（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资
工程施工合同 模板
典型酒店式公寓造价及装修成本 一、建安成本 酒店式公寓（11层左右）建安成本（不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统），成本为2500元/平方米左右。如含设备系统，成本在3500元左右。 以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。 二、公寓内装修成本 酒店式公寓户内装修成本为： (一)40平方米户型 1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计4500元左右。 2、墙面：墙纸，合计成本1500元左右。 3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本4500元左右。 4、厨房＋卫生间（不含洁具、厨具）：合计成本为4800元左右。 5、洁具套件：2800元左右 6、户式中央空调：30000元左右 7、厨具（电磁炉、微波炉、热水器）：1500元左右 1－7项合计：49600元，每平方米装修成本为：1240元。（二）50平方米典型户型： 1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计5500元左右。 2、墙面：墙纸，合计成本2000元左右。 3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本6000元左右。 4、厨房＋卫生间＋阳台（不含洁具、厨具）：合计成本为6300元左右。 5、洁具套件：3500元左右 6、户式中央空调：30000元左右 7、厨具（电磁炉、热水器、微波炉）：1500元左右 1－7项合计：54800元，每平方米装修成本为：1096元。公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用！ 酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。如从成本考虑，可不使用户式中央空调，改为分体式空调（成本为5000元左右），可大幅度节省成本。 10000平方米，小高层，标准间：24平方米
对于酒店式公寓在综合体中未来发展的几点思考 发表时间：2016-07-12T16:32:03.720Z 来源：《工程建设标准化》2016年5月总第210期作者：徐强林宝明[导读] 酒店式公寓的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。——以青岛市市南和市北地区为例 徐强林宝明（吉林建筑大学建筑与规划学院，吉林，长春，130118）【摘要】伴随着近三十年的改革开放，其经济的发展促进酒店式公寓的快速植入。 本论文之所以选择青岛作为酒店式公寓发展研究的对象城市是因为青岛不仅是山东的经济强市贠在于青岛是综合旅游、商业、娱乐、休闲于一体的综合性开发的沿海城市，同时青岛作为新兴的海滨城市承接2008 年奥运会帆船吸引大量的海内外人流，间接影响青岛的土地价值使其飞速增长，寸土寸金的土地市场让开发商更加注重投资回报率，而酒店式公寓其自身的特点在一定程度上符合了开发商追求经济的需求。酒店式公寓在与酒店、住宅、别墅竞争中存活下来必然有它潜在的价值，在未来的发展有良好的空间。本文就是从酒店式公寓、综合体在青岛的开发利用出现的问题着手，深入分析酒店式公寓的设计原则，以及浅层次的分析酒店式公寓在未来的发展趋势。 【关键词】酒店式公寓；投资回报率；综合体；发展趋势 1 酒店式公寓在青岛的发展弊端1.1 盲目的开发促使酒店式公寓定位不准确酒店式公寓指的是“酒店式的服务，公寓式的管理”，其规模较之传统的住宅要小，“但麻雀虽小，五脏俱全”，功能配套齐全，同时兼顾休闲、娱乐办公于一体的商业和自居用房，有一种家的感觉。对于青岛发展最快的香港路，公寓的数量和质量都与酒店式公寓的设计理念大相径庭，如青岛海滨路的公寓只是在家庭住宅的基础上进行改造利用，未能体现每一个公寓都拥有独立卫生间和厨房的基本要求，公寓化的管理不到位，酒店式的服务也不能满足消费者的需求。 1.2 酒店式公寓的后期服务管理不到位酒店式公寓源于法国的阿尔比斯山地区，最早是为游客提供简单的临时居住场所，而在此空间中提供简单的厨房以供游客使用，久而久之，酒店式公寓在欧洲蔓延，其发展的成熟是在美国的纽约，而青岛作为山东的沿海城市，吸收外来的先进理念，最先引进酒店式公寓的设计理念，但是其后期的服务却远远达不到酒店式的服务。每一层酒店式公寓缺乏统一的管理，不能应对紧急情况。外边的街道狭窄，不能有效的应对车辆的紧急疏散，户外的停车场也达不到一寓一户的基本要求。 1.3 酒店式公寓单产业链竞争力不足通过大量的调研分析，而酒店式公寓在青岛的利用率非常低，在冬天几乎无人问津，即使是在青岛的旅游旺季，酒店式公寓对外出租和售卖都不及酒店的五分之一，大部分的消费者宁可居住在酒店，也不愿意去租售酒店式公寓。通过调查问卷，主要原因是酒店式公寓不能提供更多的服务，其产业链的单一不能与青岛酒店能抗衡。 2 酒店式公寓的设计原则2.1 酒店式公寓的外立面酒店式公寓在外立面的设计中避免千城一面的窘状，在经济造价允许的条件下，选用新兴的材料，与周围的环境融合在一起，同时善于利用光照对于建筑立面的影响，取其优势规避不利的因素，突出酒店式公寓独特的立面设计。 2.2 酒店式公寓的大堂营造随着酒店式公寓在青岛的发展，要想吸引大量的国内外游客入住，酒店式公寓大堂的设计占据了不可替代的位置。大堂的营造不仅能提供休息的场地还要将青岛的文化和地域要素引入其中，提高大堂空间的观赏价值和停留时间，吸引人流。 2.3 酒店式公寓的内部空间设计通过调查分析：在酒店式公寓的用户中，其居住者的占有率如下： 外国人年轻人中年人老年人 10% 50% 30% 10% 同时对于不同的群体进行采访调查，发现年轻人普遍喜欢复层式设计，他们喜欢卧室独立于其它空间之外，刻意营造温馨的居住场所，追求视觉的享受，同时他们并不太在意起居室规模。而老年人在调查的过程中发现，由于行动的不便他们比较喜欢单层空间设置，内部装饰也以简约、朴素为主，同时对于卫生间的舒适性要求极高，与此同时有的老年人希望卧室与起居室合二为一，提高空间利用率，喜欢便捷的服务，注重公共交通的面积。 2.4 酒店式公寓的基础设施酒店式公寓不仅提供最基本的生活服务设施如家具，还需要依据不同的人群提供不同的生活服务设施如装修风格，针对残疾人酒店式公寓还要提供更加齐全的服务设施。 同时酒店式公寓提供基本的生活单元所需要的附属设施，同时兼顾现代化的便捷服务。 3 酒店式公寓在综合体中思考3.1 酒店式公寓自身的优点酒店式公寓的英文缩写是SOHO，全称是Samll Office Home Office 寓意是微小型的办公住宅，兼顾居住和商业两用的优势，既可以自己居住，也可以对外出租，受到越来越多的消费者投资使用。酒店式公寓的配套设施齐全，为入住者提供最大化的舒适度，酒店式的服务提高了对于客人的吸引力，现代化的物业管理既保证私密性也提供快捷便利的服务。 3.2 酒店式公寓在综合体中功能配比通过对于青岛80%综合体的调查研究，发现有的综合体中不仅含有酒店、住宅还含有公寓（含酒店式），其配比率在60%以上，在一定程度上缩减了综合体中服务空间的配比率，降低了综合体整体的价值，不能吸引人流，从而降低了利用率。 4 酒店式公寓在未来的发展酒店式公寓在中国的发展起步晚，建成速度快，开发商追求利益最大化，使得酒店式公寓在前期策划、定位、建造以及后期的运营管理存在很大的问题，需要建筑师更深层次的思考。酒店式公寓在未来主要分为两类：1、高档豪华的酒店式公寓：精装修，定位高，主要为上层人士服务。2、个性化时尚酒店式公寓：主要为旅游、出差的人群服务，提供时尚型、个性化的空间。 5 结论酒店式公寓的在未来的发展必然沿着不同的维度发展，不再是单一的产业，酒店式公寓将会与其它建筑形态强强联合提升综合实力，同时酒店式公寓提供信息化、智能化的现代服务。酒店式公寓在市场需求的支配下必然拥有完善的配套设施，同时多元化的发展也将带动酒店式公寓向着“以人为本、和谐共生”的生态理念发展。社会经济的持续发展促进酒店式公寓向着高端的产业迈进，对于人的发展则是必然王国向自由王国迈进，酒店式公寓的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。 参考文献：[1]史博. 北京中关村酒店式公寓项目市场调研及分析[J] .西安理工大学，2005.3.[2]邵念强、赵毅.酒店式公寓发展趋势[J]：商业地产.2007.5.[3]鲍莜斌.建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计[J]：北京香江兴利房地产开发公司.百年建筑.2013.10.[4]翁雅露、沈晓霞、郑夏倩、张婷婷.公寓式酒店及前景分析[J]：现代商业.2013.9.
公寓投资分析 （山东师范大学人口·资源与环境学院 2011级人文地理专业王新军 2011020934） 摘要：公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。它具有提供统一的服务和管理, 商居两宜的特点。由于房地产产品的市场细分和具有自身的投资优势, 促进了公寓市场的形成。公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。公寓的发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。由于2011年国家政策的调控，房地产市场的低迷，公寓日益成为了人们投资的热点。 关键词：公寓投资分析 最近一两年, 全国各地的房地产市场上, 关于公寓的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。公寓这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。特别是由于限购政策的提出是的众多投资者没法购买普通商品房来投资，投资公寓正在成为越来越多的人的选择。 1 公寓的内涵 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。[1] 由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同，其特点大致有：第一，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。第二，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。 2 公寓的分类 2.1 按公寓的用途分类 第一，出租型。以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不
一、工程施工特点、重点、难点 1、施工管理特点 （1）本工程为内装修工程，作业区域内和暖通、机电及电梯、消防、广播等专业交叉工序较多，同其它合同段的内装修工作也会有一定的交叉及接口工作，由此，协调将作为本工程的一项重点，应严格服从总包管理，使用先进的进度管理手段以及时应对工序调整。 （2）由本工建筑功能决定，工程施工面积巨大，劳动力配置较大，在此规模现场对劳务层的管理控制力为本工程的重点管理内容。 （3）本工程施工现场位于天津市中心。施工过程中应严格管理施工人员及施工车辆的活动范围，及交通线路，材料的场内堆放等，确保本次精装修施工不会因材料运输影响施工进度。（4）本工程大部分项目需进行深化设计，为保障精装修项目的质量和进度，必须积极与业主单位，设计单位及总包单位沟通及配合，一方面充分发挥公司在专业设计方面的素养及经验，另一方面，应严格按照原设计意图进行深化设计工作，确保对设计师整体方案的完美诠释。 （5）本工程作业面大，每次进场材料数量巨大，应在服从业主单位及总承包单位管理的基础上，对划分的堆料区进行统筹管理，做到堆场的合理使用。 2、施工管理重点 （1）材料供应：本工程所用材料种类、规格繁多，部分材料由业主单位制定采购，为切实保障施工能够按照预定的工期进行施工，必须做好现场施工材料的订货、加工工作，在开工前我们将根据工程进度计划及工程现场的实际需求情况，制定严格的材料计划及材料进场计划，安排专人负责材料计划及材料合理进场的管理与协调。通过周密材料计划以对工程进度进行跟踪，争取做到材料用多少，提前一两天进多少，确保材料随时供应充足，现场物资畅通。既保证工地材料的正常需求又保障施工现场有序、整洁。 （2）材料的二次周转及存放保障措施：为了保证施工材料的供应，我们将安排专用于二次运输机周转的壮工班，主要负责协助各专业施工队进行材料的二次运输及周转。为了保证材料的有序周转，我们将制定严密材料二次运转的工艺要求，保证材料的有序运转及转运工程中的成品保护。为了保证施工现场的材料供应及现场文明施工，我们将进行周密的现场平面布置策划，既保证施工材料取用方便，又保障施工作业面不受影响，使施工现场做到杂而不乱，材料堆放有序，尽可能的提高场地利用率，以确保材料的二次周转及存放保障措施。（3）专业交叉施工协调管理措施：本工程由多个专业施工队伍共同施工，我们将合理的编排好施工进度计划，协调好各专业施工的交叉工作。 （4）绿色环保装修：施工中普遍采用绿色环保材料及绿色环保施工工艺，在施工中严格控制对大气、对周边环境的污染，力求尽可能的减少装修对环境的影响。在进行噪音较大施工时，我们将采取相应你得封闭隔音措施，减少噪音对环境的污染。对产生高噪音的机械设备，在使用时间及机械设备设置上，我们将进行周密的策划，对产生高噪音的设备，我们将集中在每一层的同一位置（具备隔音防护条件），对设备用房进行隔音处理后方可使用。 严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定，对所用建筑材料和装修材料进行进场检验，要求所有材料必须有厂家出具的检测报告，必要情况下，分批抽查送样到相关部门进行检测。确保所有材料合格。 当装修材料进行检验，发现不符合设计要求及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定进行施工买不得擅自更改设计要求。确需要改时，应经原设计单位同意。 3、工程施工难点 （1）工期紧、工程量大、工艺复杂、质量要求高 工期急、工程量大、工艺复杂、质量要求高，这些因素，给本工程的施工将造成一些困难，所以工程在以上规定的工作天内完成既定的进度和质量目标，必须由各方面的配合下，
电气设计说明 1.设计依据 1.1 建设单位设计任务书要求 1.2 各工种提供设计资料 1.3 JGJ/T 16-92 《民用建筑电气设计规范》 1.4 GB 50057-94（2000年版）《建筑物防雷设计规范》 1.5 GB 50343-2004 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 1.6 GB 50045-95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》 1.7 GB 50034-2004 《建筑照明设计标准》 1.8 GB 50116-98 《火灾自动报警系统设计规范》 1.9 GB 50054-95 《低压配电设计规范》 1.10GB 50052-95 《供配电设计规范》 1.11GB50038-2005 《人民防空地下室设计规范》 1.12GB50098-98(2001年版)《人民防空工程设计防火规范》 1.13GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 2．强电设计说明： 2．1 供电电源： 本工程为住宅小区，由高层住宅、地下车库和高层办公楼等配套商业用房组成，根据规范，属一类高层建筑，供电设计为一级负荷，住宅供电电源为380/220V低压电源（由住宅公变引来），二级负荷采用双电源末端切换供电方式（二路电源取自公用变电所的二段低压母线，由二路10KV高压电源同时运行）。 2．2负荷估算及供配电系统： 用电负荷按照单位密度法估算, 高层住宅按50W/平方计算，商铺、办公楼按照100W/平方计算、车库按照10w/平方计算： 高层住宅： 2116KW 配套商铺： 761KW 公寓式办公楼：1860KW 地下车库： 98KW 住宅公变总安装容量为2877Kw，取需要系数、同时系数合计为0.65，补偿后功率因数0.9，则计算负荷为2078Kw。小区根据总图建筑分布分组团地下车库设2座公变（容量分别为2X800KVA、2x630KVA），变压器总装机容量为2860KVA，平均负载率为73%。公变按照电力部门要求应由其负责设计、施工和管理。 办公楼总设备安装容量为1860KVA，取需要系数、同时系数合计为0.7，补偿后功率因数0.9，则计算负荷为1446KVA。选用2台1000KVA变压器，负载率为72.3%。高压配电柜采用环网柜，变压器采用两台SC9-1000/10/0.4干式变压器。低压配电屏采用组合式开关柜，设无功功率自动补偿装置（补偿后高压侧功
酒店式公寓：收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从、XX、XX等城市向XX、XX、XX等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。 酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析： 为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以XX市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于XX市新华区，北临市交通主干道——XX路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请XX某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析： 建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000
第1章绪论 1.1建筑设计论述 1.1.1设计思路 本次毕业设计的题目为碧海连天酒店式公寓。建筑场地条件良好，建筑面积8000平方米左右，层数8层。结构形式采用钢筋混凝土框架结构，由上述基本条件进行方案设计。 首先根据建筑使用功能，和所给出的建筑环境加以分析，考虑到建筑与道路和原有建筑的对位关系，人流疏散的问题，和气候等因素设置入口方向。 出于对所给场地局限性的分析，建筑抗震有利因素的考虑，因为此工程为酒店式公寓，属于商业民用建筑，考虑到建筑美学，采用几何形外形并融入园林元素，在外观粉刷上采用新中式风格 建筑平面方案多以内廊形式为主，且无论在建筑的节能与保温上还是在施工的经济性方面上内廊形式都应该是首选方案，本次设计采用内廊形式。 由于商业建筑的使用功能和外观形式的要求。首先根据给定的房间的面积、个数、用途初步定出功能分区，分别处理好主用功能与次要功能分区，建筑功能的对内对外的关系，同时注意人流分析，避免发生不必要的人流交叉。 房间的布置，其中尽量把主要功能房间即客房置于朝向较好的位置，整栋建筑第一第二层为公共部分，采用裙房设计，在一、二层布置商业中心、会客大厅、厕所等设施空间。因标准层均为客房，故不设置厕所。通过各房间的初步尺寸确定各个房间的摆放关系，开间进深。在调整房间时宜考虑房间内的设施摆放，房间的长宽比，并考虑到框架结构的均匀布置，柱网布置变化不宜较大，要和房间尺寸有很好的协调关系，尽量使结构布置均匀对称。 依据《民用建筑设计原理》中给人最舒服感觉的房间尺度比例为1：1～1：1.5和我国现有经济和施工条件下最经济的跨度为6米左右等信息，经反复修改确定本设计选用开间4.5米，进深6米的柱网，的感官问题和满足，走廊宽2.4米。同时要考虑楼梯的疏散距离的要求，确定设计两挂楼梯。房间高度，其中考虑窗地面积比，满足采光要求，标准层层高定为3.3米，首层层高为4.2米。 采光以及通风，在端部采光走廊满足要求的同时两边房间门上均做亮子以加强走廊采光，房间的门窗洞口均对应布置，加强通风，减小涡流。进而选择门窗的型号和布置。 在建筑设计的过程中特别注意的是楼梯部分。根据建筑分布，本建筑布置三部楼梯，主楼梯位于建筑正中，并设两部电梯，用填充墙隔开，使其一为消防梯。其他两部楼梯疏散距离不能太远，防火要求之间距离以及距端部距离都有严格要求。楼梯的宽度应满足疏散人群的要求，楼梯的净高、坡度和踏板的宽度、踏步
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围,虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东而的临街商铺，但大地块北而及临湖而商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大 地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这 一方案,目前持保留意见，原因在于:其一,联合打造临湖景观带操作有一定的难度;其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求）,对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖
掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北而的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖而商铺休闲娱乐型的经营业态相匹 配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一 方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求,酒店式公寓选在动静 皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公 寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 洒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1 9 76年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高, 大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服
“”小区规划设计说明 1. 项目概述 1.1 区位 该项目地块位于城市东部，北接湖南东路，西沿慈湖河路，南接规划中的花园路，东临慈湖河。 1.2 用地范围 规划用地范围东至慈湖河、南到规划中前进路、西到慈湖河路、北到湖南东路，东西约300米，南北约580米，总用地面积为173556平方米。 1.3 自然条件 花山区自然、人文景观丰厚。濮塘风景区为“国家4A 公里。区内山势连绵、沟整险峻,生态植被保持完好, 作物遍布, 新四军曾在这里开辟抗日根据地, 园、佳山山体公园、盆山度假村, 1.4 规划目标 宜城际铁路将为发展服务业提供极大的便利条件。 2. 规划设计依据 2.1、《中华人民共和国城市规划法》； 2.2、《城市居住区规划设计规范》； 2.3、《安徽省城市规划管理技术规定》； 2.4、《安徽省住宅设计标准》； 2.5 2.6、1 / 1000地形图（规划红线图）。 3. 规划设计理念 涵。 3.1人本主义，充分体现对家庭生活的关怀 居住区是家庭生活的原点，通过对家庭发展趋势的关注实现以人为本的设计思想。因此，居住区规划设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。 3.2便捷交通，引入符合时代特征的交通手段 二十一世纪人们对交通条件提出了更高的要求，和公共交通相关的城市基础设施的不断完善为城市人居环境提供了较为优越的外部公共交通环境。同时，小汽车进入普通家庭将成为一种强大的发展趋势。规划设计为适应这一发展态势，努力营造流畅快捷的道路交通系统和充足的停车场库用地，同时使交通空间与步行开敞景观空间之间既有一定分隔又能达到相互交流。 3.3 适应市场，努力适应动态的市场变化与居民居住需求 大规模的居住开发必须具有良好的市场适应能力，本方案在两个层面上体现出对动态变化着的市场的呼应：其一，通过建设标准的差异形成多元化的供方市场，满足不同消费层次的居住需求；其二，通过与住区分时序开发的协调，满足不断发展的居住需求，随着建设时序的变化，适时调整建设标准。 4. 规划设计原则 4.1 作为新世纪的现代化居住小区，规划设计及建筑单体设计应面向二十一世纪，高起点、高标准、高水平。 4.2 贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设 ，步行绿带，开放绿地等多层次富有人情味的生活场所 1/5，为商业用地。南面地块占总用地 空间景观效果。 这种空间布局形式的主要特点是打破了以往居住组团处理手法，通过线性的空间组织，将不同层次的开敞空间结合起来，使每一个住宅单元融入整体结构之中，赋予每一个住宅组合单元不同的空间特点，增强场所感和可识别性。并在保证总体开发规模和绿地容量的基础上，尽可能地为每一个住户争取一个好的环境，体现小区的均好性，并为老人、儿童以及每一个居民多样化的居住生活活动提供空间和交往的机会，创造出安全、舒适、宜人的人居环境。 小区主出入口设于地块中部面对慈湖河路，地块北部、南部设置车辆出入口。主入口采用设置小区入口广场的手法，形成小区的入口标志，在内部通过强烈的轴线引入中心绿地，居民通过广场的引导，进入小区内部，豁然开朗之感油然而生。 独立的步行系统与小区绿带相结合，到达住宅的每一区域。
广州酒店式公寓经营现状与投资分析 谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。 经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。 第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。 此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理
小区设计说明
“”小区规划设计说明 1. 项目概述 1.1 区位 该项目地块位于城市东部，北接湖南东路，西沿慈湖河路，南接规划中的花园路，东临慈湖河。 1.2 用地范围 规划用地范围东至慈湖河、南到规划中前进路、西到慈湖河路、北到湖南东路，东西约300米，南北约580米，总用地面积为173556平方米。 1.3 自然条件 花山区自然、人文景观丰厚。濮塘风景区为“国家4A级风景名胜景区”,总面积24.8平方公里。区内山势连绵、沟整险峻,生态植被保持完好,山峰、峡谷、水库交错,珍贵动植物、经济作物遍布,黄盖屯兵营、刘备招亲馆、乾隆南巡篁林古道等古迹、遗址众多,粟裕、黄火青率领新四军曾在这里开辟抗日根据地,现在是我市进行爱国主义和革命传统教育的基地。与雨山湖公园、佳山山体公园、盆山度假村,共同营造休闲娱乐的好去处。 1.4 规划目标 基地周边有很好的自然环境，加上周边的大学城、花山区风景旅游园，以及马芜高速、宁宜城际铁路将为发展服务业提供极大的便利条件。 2. 规划设计依据 2.1、《中华人民共和国城市规划法》； 2.2、《城市居住区规划设计规范》； 2.3、《安徽省城市规划管理技术规定》； 2.4、《安徽省住宅设计标准》； 2.5、国家及安徽省关于居住区规划和建筑设计的有关规范、规定； 2.6、1 / 1000地形图（规划红线图）。 3. 规划设计理念 创造良好的人居环境和生态环境一直是设计者不断追寻的目标，作为面向二十一世纪的居住小区，为设计创意提出了明确的目标定位。本方案主要从以下几个方面体现了全新的住区内涵。 3.1人本主义，充分体现对家庭生活的关怀 居住区是家庭生活的原点，通过对家庭发展趋势的关注实现以人为本的设计思想。因此，居住区规划设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。 3.2便捷交通，引入符合时代特征的交通手段 二十一世纪人们对交通条件提出了更高的要求，和公共交通相关的城市基础设施的不断完善为城市人居环境提供了较为优越的外部公共交通环境。同时，小汽车进入普通家庭将成为一种强大的发展趋势。规划设计为适应这一发展态势，努力营造流畅快捷的道路交通系统和充足的停车场库用地，同时使交通空间与步行开敞景观空间之间既有一定分隔又能达到相互交流。 3.3 适应市场，努力适应动态的市场变化与居民居住需求 大规模的居住开发必须具有良好的市场适应能力，本方案在两个层面上体现出对动态变化着的市场的呼应：其一，通过建设标准的差异形成多元化的供方市场，满足不同消费层次的居住需求；其二，通过与住区分时序开发的协调，满足不断发展的居住需求，随着建设时序的变化，适时调整建设标准。 4. 规划设计原则 4.1 作为新世纪的现代化居住小区，规划设计及建筑单体设计应面向二十一世纪，高起点、高标准、高水平。 4.2 贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。绿化系统的建立及绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，将有助于居民生活质量的提高。 4.3 规划设计及建筑单体设计具有可操作性和可变性，适应市场变化。 4.4 强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。注意住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。 4.5 强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和集中块状的中心绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色活动空间融为一体。 4.6 尝试建立车行系统与步行系统以分为主、适当结合的居住区交通方式，力求在小汽车进入普通家庭的同时，仍能提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。 4.7 多样化的住宅与人情化的生活场所的塑造。只有多样化的住宅才能适应市场上多层次、多要求的选择。“院落”空间，“绿色里弄”，步行绿带，开放绿地等多层次富有人情味的生活场所的塑造，将增强居民归属感与自豪感。 4.8 努力将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机地结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间。 5. 规划设计构思 5.1 规划结构 小区分为南北两个地块。北面地块约占总用地面积的1/5，为商业用地。南面地块占总用地的4/5，为居住用地。 居住地块内，小区以环形车行道路和丁字形中心绿带构成核心骨架，绿色走廊贯穿整个居住区，将步行绿色景观与不同用地特点、使用功能、住宅组群形态，通过配套公建相对集中布局及绿化、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形式多样的整体有机结构和丰富的空间景观效果。