XXXXXX大厦物业设备管理标准
标准篇
前言
物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。
在物业管理的全部容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。
当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规的管理，才能达到物业管理的目的。
我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目录
1．0前言 (2)
2.0术语
3.0物业设备管理体系扑拓 (7)
4．0物业设备运行管理 (8)
4．1设备运行的环境要求的概 (8)
4.1.1设备运行的环境的标准含义 (8)
4.1.2供配电系统设备房环境要求 (8)
4.1.2.1高低压配电房 (8)
4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井） (8)
4.1.2.3备用发电机组机房 (9)
4.1.3中央空调系统设备间 (9)
4.1.3.1中央空调系统主机房 (9)
4.1.3.2新风机房及风柜房 (10)
4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 (10)
4.1.3.4 排风机房 (10)
4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机 (10)
4.1.4给排水系统设备间 (11)
4.1.4.1生活水泵房 (11)
4．1.4.2减压阀房 (11)
4.1.4.3水表房 (11)
4.1.4.4楼层管井房 (12)
4.1.4.5排污泵房 (12)
4.1.5消防系统设备间 (12)
4.1.5.1消防中心 (12)
4.1.5.2气体灭火设备间 (13)
4.1.5.3楼层设备间 (13)
4.1.5.4消防水泵房 (14)
4.1.5.5室外消防栓等设备 (14)
4.1.6电梯设备间 (15)
4.1.6.1电梯机房 (15)
4.1.6.2轿厢 (15)
4.1.7通信设备机房 (16)
4.1.7.1通信总机房 (16)
4.1.7.2通信管井房 (17)
4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 (18)
4.1.8.1控制中心机房 (18)
4.1.8.2楼层设备房 (18)
4.2设备运行管理 (19)
4.2.2.1系统标识： (19)
4.2.2.2高低压配电运行记录要求 (20)
4.2.2.3设备完好标准 (21)
2.4运行情况分析 (21)
4.2.3中央空调系统 (22)
4.2.3.1 系统标识 (22)
4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 (22)
4.2.3.2.1、运行技术参数 (22)
4.2.3.2.2、运行状态记录 (23)
4.2.3.2.3、交接班记录 (23)
4.2.3.3、系统运行情况分析 (23)
4.2.4给排水系统 (24)
4.2.4.1系统标识 (24)
4.2.4.2系统巡检记录要求 (24)
4.2.4.3系统运行情况分析 (25)
4.2.5消防系统 (25)
4.2.5.1系统标识 (25)
4.2.5.2消防中心记录要求 (26)
4.2.5.3系统运行情况分析 (27)
4.2.6电梯及提升设备 (28)
4.2.6.1系统标识： (28)
4.2.7通信系统 (30)
4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统 (30)
4.2.8.1系统标识 (30)
4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求 (30)
4.2.8.3运行情况分析 (32)
4.3设备台帐 (32)
4.3.1设备台帐的概念 (32)
4.3.2 设备台帐应列的项目容 (33)
4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 (33)
4.3.4 故障报告 (33)
4.3.4.1故障报告的格式 (33)
4.3.4.1故障报告的归档 (33)
5.0系统保养 (34)
5．1系统保养的概念 (34)
5.2供配电系统保养项目 (34)
5.2.1月度维护保养项目 (34)
5.2.2季度维护保养项目 (34)
5.2.3半年维护保养项目 (35)
5.2.4年度维护保养项目 (35)
5.3消防系统保养项目 (36)
5.3.1月度维护保养项目 (36)
5.3.3半年维护保养项目 (37)
5.3.4年度维护保养项目 (38)
5.4中控维护保养项目 (39)
5.4.1月度维护保养项目 (39)
5.4.2季度维护保养项目 (39)
5.4.3半年维护保养项目 (39)
5.4.4年度维护保养 (40)
5.5空调系统维修保养项目 (40)
5.5.1月度维护保养项目 (40)
5.5.2季度维护保养项目 (41)
5.5.3半年维护保养项目 (42)
5.5.4年度维护保养项目 (42)
5.6给排水系统保养项目 (43)
5.6.1月度维护保养项目 (43)
5.6.2季度维护保养项目 (43)
5.6.3半年维护保养项目 (43)
5.6.4年度维护保养项目 (44)
5.7土、木工维护保养项目 (44)
5.7.1月度维护保养项目 (44)
5.7.2季度维护保养项目 (44)
5.7.3半年维护保养项目 (45)
6.0外判项目
6.1外判项目的定义
6.2外判项目的考核
6.2.1 故障的认定
6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2电梯故障率的计算公式
1．0术语：
1．1. 技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解；
⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
⑵对涉及本系统的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。
⑶对所管系统的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。
⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。
1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的
技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的容之中。
1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。
1．5.维修：维修是在运行管理畴的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。
1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。
1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间段设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。
2.0物业设备的运行管理
2.1设备运行的环境标准要求
2.1.1设备运行的环境要求的概念
高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长