（管理制度）我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
宅基地和耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这壹基本生存保障的俩大支点，宅基地和耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。于我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地和耕地制度，对于国家政权的稳定和变迭，社会发展的进程和走向均有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，且由此衍生和推进了整体的经济社会发展和政治制度文明建设，其成功有目共睹。能够说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。于农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包运营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，且就农村土地承包运营权的取得、保护和流转等作了全面系统的规定；但于农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》于第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，且于第壹百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第壹百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性和周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。
壹、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土地改革法》、1954年《宪法》、1962年9月27日中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》、1979年2月2日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见（节录）》、1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5月14日国务院《国家建设征用土地条例》、1982年2月13日国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》、1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1986年《中华人民共和国土地管理法》及其后各次修正案、1990年1月3日国务院批转国家土地管理局《关于
加强农村宅基地管理工作请示的通知》、1995年3月11日国家土地管理局《关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定的通知》、1995年《中华人民共和国担保法》、1998年11月4日《中华人民共和国村民委员会组织法》、1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2000年6月13日中共中央国务院《关于小城镇建设有关政策》、2001年3月30日国发6号《国务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革意见的通知》、2004年《中华人民共和国宪法》、2004年《中华人民共和国土地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12月31日中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》等。][1]认真、细致的耙梳，笔者认为，我国现行农村宅基地使用权制度的基本框架和主要内容是：
1、农村宅基地所有权由农民所有转变为集体所有。由此引伸出的壹个基本原则是宅基地所有权归集体，而使用权归农民。1950年《土地改革法》第1条及1954年《宪法》第8条明确规定实行农民土地所有制，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权，让农民能够分享革命胜利的果实，实现“居其有其屋，耕者有其田”。此为农村土地（包括宅基地）农民所有制阶段。其后，我国效仿前苏联推行社会主义农业集体合作化运动，且相应地将农村土地的农民所有制改革为劳动群众集体所有制。实现农村土地集体所有制的规定，始自1962年中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》，
后为多层级政策、法规重申，最后由我国宪法和土地管理法所确认，成为壹个基本原则。其于宅基地方面的表述，最为经典的是1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》中的规定，即社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，均归生产队集体所有，壹律不准出租或买卖，但仍归各户长期使用，长期不变。该规定不仅第壹次明确了农村宅基地所有权和使用权分属于集体和农民个体这壹基本原则，且暗含了“宅基使用权”的概念。
2、农村宅基地使用权的设立。
农村宅基地由村集体依法设立，其设立程序和原则主要有：
（1）由需用地农民提出申请，经村集体讨论决定、乡镇审核和县市审批。根据1982年《村镇建房用地管理条例》（第14条）和国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，农村集体经济组织成员等需要宅基地建房的，应向本集体经济组织提出申请，且于本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
（2）审批宅基地需符合统壹规划，合理布局，节约用地的原则。我国人多地少，珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策。根据1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年国务院《村镇建房用地管理条例》、以及《土地管理法》（第62条，2004）的规定，农村建房用地，必须统壹规划（符合乡镇土地利用总体规划），合理布局，节约用地。凡能利用荒地的，不得占用耕地；
凡能利用坡地、薄地的，不得占用平地、好地、园地；凡是就地改造的，应充分利用原有的宅基地和村镇空闲地。严格控制占用耕地，不允许占用基本农田保护区的土地。为了节约用地，要因地制宜选择适当的建筑形式，于山区建房要依山就势，黄土高原可提倡修建窑洞，城市郊区和人多地少经济发达的地区，应鼓励有条件的农户建多层住宅。受自然条件限制，确实需要动用耕地建房的，要经过严格的审批。
于审批权限上，1986年《土地管理法》第38条规定，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。而2004年《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，须依照该法第44条的规定办理审批手续，即审批主体升级为省、自治区、直辖市人民政府。宅基地使用权的审批趋于严格。
（3）壹户只能拥有壹处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。1986年《土地管理法》第38条和2004年《土地管理法》第62条均规定，农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，后者更进壹步明确规定，农村村民壹户只能拥有壹处宅基地。此后，面积标准和“壹户壹宅”原则不断被强调，成为宅基地使用权制度的核心要素。
可是，对基于合法原因（让和、继承）而致宅基地面积超标的，可作变通处理。如1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49、51条规定，接受转让、购买房屋取得的宅基
地，和原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权，但须于土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。等以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，再按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退仍集体。
（4）出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。1986年《土地管理法》第38条、2004年《土地管理法》第62条重申了该规定，2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》对该规定作了扩展，规定农村村民将原有住房出卖、出租或赠和他人后，再申请宅基地的，不得批准。
3、农村宅基地使用权的保有和行使。
（1）宅基地使用权可长久行使，受法律保护。1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。
（2）宅基地上的附着物，由宅基地使用权人所有，可为买卖、租赁等处分。1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻
执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂栅、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖房屋或租赁房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。
（3）宅基地使用权的权能受到限制，即不准对宅基地为出租、抵押、转让或买卖等。自1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》起，我国壹些政策性文件[[2]这些规定主要有：1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》。][2]规定，农村土地，包括宅基地，均属于集体经济组织（如生产队）所有，壹律不准出租或买卖。对此，笔者认为，根据这些规定的上下文语境判断，其所强调的其实应为农村土地的集体所有制，说的是土地所有权不得买卖、租赁。1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定的是，分配给社员的宅基地、自留地（自留山）和承包的耕地，社员只有使用权，不准出租、买卖和擅自转让。这里“不准出租、买卖和擅自转让”的，究为所有权仍是使用权，似有疑义。即使如此，该条规定仍是为宅基地使用权的转让留了壹个口子。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第4条规定，“社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。严禁买卖、出租和违法转让建房用地。”和本条同义。同样内含建房用地可依法转让的意思。1995《担
保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。该条有俩层突破，壹是将宅基地使用权的权能限制扩及到抵押；再壹个就是第壹次明确了受限制的是宅基地使用权，不再有客体不明之憾。《土地管理法》（2004年）第63条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，从更宏观的角度限制了土地使用权的权能。
另外，对违法出卖、出租宅基地使用权的，根据1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第21条的规定，应限期将土地退回集体，没收全部所得款项，且处以罚款。1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》更规定，对现有住宅有出租、出卖或改为运营场所的，除不再批准新的宅基用地外，仍应按其实际占用土地面积，从运营之日起，核收土地使用费。
（4）宅基地使用权的行使必须遵守其边界。1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，社员不能借口修建房屋，随便扩大墙院，扩大宅基地，来侵占集体耕地，已经扩大侵占的必须退出。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第65条规定，城市房屋所有人于原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。行使宅基地的使用权而妨碍公共利益和他人利益的，应依法予以制止。
4、宅基地使用权的流转
如前所述，现行政策法律禁止买卖、出租、抵押、擅自转让、违
法转让宅基地使用权，但没有绝对禁止宅基地使用权的合法转让。笔者认为，根据现行法源，所谓宅基地使用权的合法转让，指的应该是基于“地随房走”原则而允许的宅基地使用权的移转。如1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的使用权仍归集体所有。值得注意的是，于禁止宅基地使用权为买卖、出卖、出租、抵押的前提下，基于“地随房走”原则而发生的宅基地使用权的转让，只能是无偿的的，因而宅基地使用权不具有独立的价值。
不仅如此，为了防止宅基地使用权以房屋所有权的形式实际流通，确保农村宅基地使用权的非财产性质，现行法律政策规定，宅基地不得直接或间接向城市居民转让，禁止城镇居民于农村购置宅基地。虽然1986、1988年《土地管理法》第41条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，且参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。为城镇居民于农村购置宅基地开了口子，但因此带来壹些农村集体经济组织和房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，违法利用农村宅基地进行房地产开发，[[3]尹飞：《物权法·用益物权》，中国法制出版社，2005年版，第257页。][3]故1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定，农民的住宅不得向城市居民出
售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民于农村购置宅基地。
5、农村宅基地使用权的管理
（1）依法收回空闲宅基地，防止宅基地闲置浪费。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，社员迁居且拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统壹安排使用。1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第52条规定，空闲或房屋坍塌、拆除俩年之上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。2000年中共中央、国务院《关于小城镇建设有关政策》规定，为鼓励农民进入小城镇，从2000年起，凡于县级市市区、县人民政府驻地镇及县以下小城镇有合法固定住所、稳定职业或生活来源的农民，均可根据本人意愿转为城镇户口，且于子女入学、参军、就业等方面享受和城镇居民同等待遇，不得实行歧视性政策。对进镇农户的宅基地，要适时转换出来，防止闲置浪费。1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》规定，对已经“农转非”的人员，要适时核减宅基地面积。
（2）禁止收取宅基地使用权有偿使用费。虽然1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，对山东省德州地区和全国二百多个县的部分乡、村试行的宅
基地有偿使用持肯定态度，且对进壹步搞好农村宅基地有偿使用的试点，进行了指导，如选择经济基础较好，耕地资源紧张的县、乡、村，有组织、有步骤地进行试点；确定宅基地有偿使用收费标准时，对于规定用地标准以内的，既要体现有偿原则，又要照顾群众的经济承受能力，少用少交费，多用多交费；超标准用地的，应规定较高的收费标准；对级差收益较高地段，收费标准要适当提高；建立和完善土地使用费管理制度。宅基地使用费要本着“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，实行村有、乡管、银行立户制度。专款专用，主要用于村内基础设施和公益事业建设，不得挪作他用，等。但2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，各地壹律不得于宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（3）加强农村宅基地登记发证工作。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更壹宗，登记壹宗，充分发挥地籍档案资料于宅基地监督管理上的作用，切实保障“壹户壹宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
二、我国现行农村宅基地使用权制度的基本特点
从权利的主体、客体和内容以及权利的取得、流转和消灭俩方面进行分析，我国现行农村宅基地使用权制度有着以下几个方面的基本特点：
1、农村宅基地使用权的原始取得的主体具有特定性，或者说身份性色彩。农村宅基地使用权的取得，有的是直接由原先的宅基地所有权转化而来，有的是由农村村民向本集体经济组织申请得来，其原始取得的主体具有特定性，即归属于对宅基地拥有所有权的某集体经济组织。宅基地使用权的原始取得的前提条件是其集体经济组织的成员权。
2、农村宅基地使用权的取得和保有具有无偿性、农村宅基地使用权的存续具有永久性（无期限限制）。农村宅基地使用权作为对农村村民最基本的生存生活条件，实行无偿取得制度，使用权人可对其无偿使用、永续使用，具有明显的生存保障性质。
3、农村宅基地使用权的权能具有限定性。依我国《物权法》第152条的规定，宅基地使用权是权利人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利，权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。将该条和《物权法》第125条关于土地承包运营权以及第135条关于建设用地使用权的规定进行比对，我们不难发现，农村宅基地使用权不具有收益权能。这显然和《物权法》第117条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”关于用益物权的壹般定义有所抵触。正是因为农村宅基地使用权收益权能的阙如，出行政策、法律、法规均禁止农村宅基地使用权的有偿流转，从而阻绝农村宅基地使用权的出卖、买卖、出租、抵押等价值交换行为。......
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密
关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。
”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
海口市农村宅基地管理办法 村宅基地承担着农民的基本生活和生产保障功能,作为农村集体建设用地的重要组成部分。我国现有的农村宅基地使用权制度是历史发展和历史积淀的结果,是与国家当时的政治、经济背景以及农村经济落后等具体国情相适应的。下文是海口市农村宅基地管理办法，欢迎阅读! 海口市农村宅基地管理办法全文 第一章总则 第一条为了加强农村宅基地管理，合理利用农村集体土地，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内农村宅基地的管理，适用本办法。 第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。 本办法所称集体土地所有权代表行使人是指依法确定享有集体土地所有权的村集体经济组织、村民小组或村民委员会。 第四条农村宅基地属于农村村民集体所有，村民个人只享有宅基地使用权。 农村村民依法取得的宅基地使用权受法律保护。 第五条农村宅基地的管理，应当遵循下列原则：
(一)合理布局、集约用地、保护耕地; (二)符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇建设规划; (三)有利生产、方便生活、建设文明生态集镇和文明生态村。 第六条市土地行政主管部门依法负责全市农村宅基地的统一管理，市土地行政主管部门在各区、镇设立的土地管理派出机构负责对农村宅基地进行具体管理。 各区、镇人民政府及规划、建设、房产、民政等行政主管部门应当在各自职权范围内分别负责农村宅基地的有关工作。 第二章规划与供地计划 第七条市土地行政主管部门依法组织编制镇土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。 第八条市规划行政主管部门和各区、镇人民政府应根据有关规定及时组织编制镇的村庄、集镇总体规划和建设规划。没有编制村庄建设规划的，原则上不予安排宅基地。 市规划、土地行政主管部门应当积极指导、协助镇人民政府做好村庄、集镇建设规划的编制工作。市、区人民政府应为镇人民政府编制村庄、集镇建设规划安排专项经费。 第九条市土地行政主管部门依法制定土地利用年度计划，统筹安排全市农村宅基地的年度计划指标。各区、镇的农村宅基地安排不得超过供地计划指标。
2015年宅基地最新政策是什么? 2015-01-1233865人阅读宅基地 宅基地最新政策是广大农民最关心的问题。宅基地的政策的转变关乎农民的切身利益。那么，2015年宅基地最新政策是什么？国家对于农村宅基地的政策有哪些改变？2015年宅基地最新政策对于宅基地会有哪些影响？ 1、征地要评估社会稳定风险 试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度 国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示： 一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。 三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。
四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。 2、非试点地区不要擅自行动 试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控 姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。 试点工作在2017年底完成。 农村宅基地有偿转让： 近日《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发，这标志我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，意见提出将对进城农民宅基地实行试点自愿有偿退出或转让。(1月11日《新京报》) 进城农民宅基地试点有偿转让是“2015年的第一场瑞雪”。据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。
农村土地管理制度论文 【摘要】三农问题是我国发展面临的主要社会问题，直接关系着社会主义建设事业。因此，我国党和政府高度重视三农问题的解决，积极采取促进农村经济发展的措施。而土地作为农民生存发展的物质基础，直接影响着三农问题的解决，土地管理也成为我国政府部门的重要工作。在三农问题的解决中，政府加快改革农村土地管理制度，以促进农业生产。但是，由于受传统土地管理的影响，农村土地管理制度在承包土地流转、集体建设用地、宅基地置换等方面仍存在着很多问题需要政府解决。研究农村土地管理制度改革不仅能够提高土地管理效率，解决土地问题，而且农村发展和社会主义建设有着深刻意义。 【关键词】农村；土地；管理；制度改革 1.农村土地管理制度改革的必要性 在社会不断发展进步的背景下，我国对农村土地管理的相关制度和法律规定进行了一定的调整，推进了农村土地管理工作的开展。并且，农村土地直接关系着农民的生存和发展，关系着广大农民的根本利益。因此农村土地管理制度改革需要从农民入手，从农村发展实际出发，从立法、制度、整儿等方面入手，改进土地管理工作中的不足，保证农村土地的合理利用，充分发挥农村土地在农业发展中的作用。 2.农村土地管理制度存在的问题 2.1承包地流转问题。首先，农民的土地流出承包意愿不断减弱，很多农户都不愿意将承包来的土地流转出去，还有一些农户在流转承包土地之后要求将承包土地回收。这是因为，农民对土地存在着矛盾心理。一方面，他们认为土地的农业收益较少，无法从根生上提高经济收入。另一方面，农民对土地的依赖程度较高，认为土地是他们的唯一要价砝码。在这种情况下，很多农民不愿意讲自己承包的土地流转出去；其次，农村的规模经营主体缺乏劳动力。种植业的经营利润较少，劳动量较大，很多青年人都不愿意从事种植业工作。但是中老年的体力有限，无法从事劳动量大、劳动时间长的农业工作，导致农业生产缺乏劳动力。 2.2集体建设用地流转问题。农村土地管理中的集体建设用地存在着一些问题，严重影响集体建设用地的使用。首先，我国对农村集体建设用地的政策支持和法
甘肃省土地整治项目管理制度汇编 甘肃省国土资源厅 二○一三年十月
目录 1、甘肃省土地整治项目从业单位登记备案管理暂行办法 (2) 2、甘肃省土地整治项目招标投标管理暂行办法 (6) 3、甘肃省土地整治项目监理管理暂行办法 (13) 4、甘肃省土地整治项目规划设计及预算编制管理暂行办法 (27) 5、甘肃省土地整治项目规划设计变更管理暂行办法 (27) 6、甘肃省土地整治项目竣工验收管理暂行办法 (37) 7、甘肃省土地整治项目移交与管护管理暂行办法 (49) 8、甘肃省土地整治项目档案资料管理暂行办法 (55) 9、甘肃省土地整治重大项目监督检查暂行办法 (60)
甘肃省土地整治项目从业单位登记备案 管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范甘肃省土地整治项目从业单位管理，依据国家和省的有关规定，结合我省土地整治项目从业单位管理实际，制定本办法 第二条土地整治登记备案的从业单位包括：勘测单位，可研、规划设计与预算编制单位，招标代理单位，工程监理单位、施工单位及土地复垦方案编制单位。 第二章登记备案的条件 第三条申请从事土地整治项目的单位须是国内注册的独 立法人，并在甘肃省内设立有专门的服务机构。 第四条申请单位应提供具有履行合同、项目执行保障能力承诺书；近2年内无重大质量、安全事故，无重大经济纠纷，无商业贿赂、行政处罚等不良记录的相关资料。 第五条勘测单位申请单位应具备丙级（含丙级）以上《测绘资质证书》，测绘资质的专业范围应含有包括下列之一：大地测量、工程测量或地籍测绘。 第六条可研、设计与预算编制单位： （一）申请单位应具备国家和省有关行业主管部门颁发的以下资质之一：乙级（含乙级）以上土地规划资质；工程咨询、工
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
宅基地使用权的现状及对策 发表时间：2019-07-23T11:58:52.703Z 来源：《知识-力量》2019年9月33期作者：艾源 [导读] 近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 （沈阳师范大学，辽宁沈阳 110034） 摘要：近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 关键词：宅基地；使用权；流转 前言 国家为了进一步释放农村的潜力，2018年以来开始试点农村宅基地流转，从浙江省试点的情况来看，农村宅基地流转区取得了不错的效果，转出的农户与转入的农户都获得一定的经济效益。不仅提高宅基地的使用效率，也提高了集体土地的使用效率，在一定程度上增加了农村居民的收入，但具体到现实生活中我国的农村宅基地还存在一些问题，本文将做进一步分析。 1.农村资源变资产的渠道尚未打通 进入新世纪以来我国的经济增长速度越来越快，积累的物质财富越来越多，农村也积累了大量的物质财富，例如，集体年企业的大量厂房，机械设备等，但是随着外出务工人员越来越多农村的大量资源出现了荒废的局面，虽然国家出台了关于农村宅基地流转的政策，但就目前的流转量来说，相对于农村的空置房屋数量简直是九牛一毛。大量房屋的空置，不仅造成了资源的浪费，也让这些房屋失去了创造财富的可能，要想农村的经济进一步向前发展，就要打通农村资源变资产的渠道，要让房屋创造出更多的财富，因此要加快宅基地的流转，盘活空置的房屋，使之创造更多的财富。 1.1农村土地空闲、低效、粗放利用和新产业新业态发展用地供给不足并存 宅基地流转的初衷是为了提高农村宅基地的使用率，盘活农村的资产，但现实的情况是由于农村发展经济的模式是粗放式的，在短时间内无法得到根本的转变。虽然宅基地在一定程度上提高了土地的使用效率，但由于经济发展模式的原因，农村资源使用率低的局面依然未得到根本的转变，并且农村的一些新兴产业出现了土地不够用的局面，之前推出的土地增减挂钩(以下简称挂钩)即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩），在一定程度上进一步挤压了农村发展新兴产业使用土地的空间，因此应该提高农村土地的使用效率，不能流转之后就不管不问了。 1.3农村宅基地空置现象严重 随着越来越多的农村劳动力外出打工就业，农村出现了空心化的局面，在非节假日的农村，村里往往就剩下一些年迈的老人和学龄儿童。于是就出现了大量房屋空置的局面。甚至出现房屋因年久失修倒塌的局面，即使一些房屋没用空置，但是其使用的效率非常的低，在一定程度上也造成了资源的浪费，因此要解决宅基地空置的问题，宅基地流转制度不可或缺。但是，由于人们对于使用权观念的根深蒂固，认为宅基地一旦流转出去，宅基地将不再属于自己，因此，要实施土地流转制度首先要解决人们观念的问题。让居民接受土地流转这一新观念。 2宅基地使用权的对策 2.1改革完善宅基地权益保障和取得方式 根据相关法律规定，每户人家只能取得一个宅基地使用权，但是宅基地可以在本集体组织内买卖，不能将宅基死使用权卖给本集体组织以外的居民，特别是拥有城镇户口的人，但是法律并没规定不可以将宅基地出租，因此，本集体组织的成员可以将宅基地以出租的形式出租给集体组织的以外的成员，以此来增加宅基地的收益，保障宅基地使用权人的合法权益。在取得方式方面，集体组织成员均有权取得宅基地，但是，随着宅基地可以流转，未来将会出现一些没有宅基地的农村居民，当这些居民从城镇返回农村，面临没有在基地的尴尬局面，有你要对宅基地的取得方式进行改革来保护部分居民的合法权益。 2.2探索宅基地自愿有偿退出机制 宅基地作为农村居民的一项基本权益，本集体成员都有权利获得宅基地，但是，随着越来越多的农村居民前往城市，并且定居在城市，宅基地对于这些居民来说变得可有可无。但一些新的农村居民可能面临没有宅基地的局面，为了打破这种尴尬的局面，就需要对当过前的宅基地制度进行改革，比如建立宅基地自愿有偿退出机制，让一些定居城镇的居民自愿让出宅基地的使用权，集体组织可以给予一定的经济补偿，以此来达到本集体组织内部宅基地的需求平衡。保护本集体组织内部成员的合法权益。 2.3完善宅基地管理制度 在宅基地的管理方面。相关法律法规规定的比较粗糙。虽然规定宅基地一户只能取得一个宅基地，但是，在现实生活中，一户人家往往有多个宅基地，农村私下买卖宅基地的情况也比较严重，这在一定程度上会损害其他居民的合法权益，给他人造成不利的影响。因此，应该细化关于农村宅基地的相关法律法规。比如，加强对于农村私下买卖宅基地的监管。 结语 宅基地流转制度作为2018年国家针对农村新推出的一项制度，其目的是为了盘活农村的资产，提高农村居民的收入，而宅基地制度已经存在了七八十年之久，宅基地制度在实施的过程中也存在大量的问题，因此，宅基地流转制度必然存在大量的问题，但作为新兴的产物，宅基地流转制度虽然存在的问题比较多，但是其未来还是比较光明的。 参考文献 [1]张红茹.农村宅基地使用权流转法律问题研究[D].新疆大学,2018. [2]庄红花，袁爱华.我国农村宅基地流转法律制度的困境分析[J].农村经济与科技，2018（12）.
国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知 2010-03-03 | 作者：| 来源：土地利用管理司| 【大中小】【打印】【关闭】 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局： 规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下： 一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模 （一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。 （二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县域镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。 （三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。 二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度 （四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发
海南经济特区土地管理条例 （1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订根据2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第一次修正根据2008年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第二次修正根据2009年5月27日海南省第四届人民代表大会常务委员会第九次会议《海南经济特区土地管理条例修正案》第三次修正根据2014年9月26日海南省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第四次修 正根据2018年4月3日海南省第六届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第五次修正） 第一章总则 第一条为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。
第二条国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。 集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业，用于非农业建设。集体所有土地使用权可以依法抵押、继承。 第三条实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。 第四条省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作。 省人民政府土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省人民政府土地行政主管部门确定。 市、县、自治县人民政府土地行政主管部门可以在市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。 第二章土地所有权、使用权和土地登记 第五条实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。
2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工
作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特
农村宅基地管理法律法规 现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有： 一、法律法规 1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 二、相关政策 1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。 2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。 3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。 4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，
浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性 农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。 一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题 《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在： 一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。 二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。 三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。 四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。 五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的
关于创新农村土地管理制度助力乡村振兴的思考 摘要：土地是经济开始、是财富之母、农业的基础、农民的根源。土地制度是 国家生产关系重要部署和所有管理制度中最基本的制度。21世纪以后，随着社会经济的不断发展与进步，城乡一体化发展背景下的农村地区的土地管理更加严重。为了管理农村土地，需要继续完善综合管理战略，不断改善农村基础设施条件， 从而落实城乡一体化发展背景下的中国农村土地管理制度改革，解决农业、农村、农民问题，实现城乡一体化发展。 关键词：土地管理制度；改革创新；措施 引言 在现代化社会发展过程中土地资源是重要的物质资源，我国国土辽阔，但是 由于人口基数较大，人均占有土地量较少，为了保障土地资源能有效应用，当前 要进一步强化土地资源管理工作。在现阶段土地工作开展过程中，土地管理战略 能保障各项土地工作有序开展，对全面提升管理工作效率以及扩大管理范围具有 重要意义。但是从现阶段我国部分区域土地管理工作现状来看，仍旧存在较多问题，当前要进一步完善各项管理制度，保障各项管理工作能落实到实处，推动我 国土地资源可持续发展。 1土地管理制度中存在的各项问题 1.1耕地保护面临的挑战 当前我国人口约有14亿，粮食自给量不足60%。如果继续降低我国农产品的占比，必将对我国粮食安全带来严重的影响，因此我国制定了严格的耕地面积红线。但在具体工作中，1.2亿hm2的耕地红线难以得到有效的保障。首先，在计 算耕地面积的过程中，我国将实测面积作为具体的考核标准。但依据传统的统计 标准，土地的实际产量是基层计算耕地面积的主要计量方式，因此，我国的耕地 面积有虚高的成分。其次，我国部分地区在补偿占用耕地的过程中，存在以次充 好的现象。近年来，城市发展占用了大量的农业用地，这部分土地的质量普遍较好。在耕地补偿的过程中，部分地区开垦了对等的贫瘠土地，但是这些土地的产 量远低于被占用的耕地。 1.2监管不合理，管理措施落实不到位 在社会经济发展中对农业耕地、林业用地不合理监管与保护，受到自然条件 等要素影响，土地会发生不同程度荒漠化与水土流失问题，致使土地质量不断降低。其次城市发展过程中各类废水废气不合理应用，不通过处理随意排入土地中，将会导致区域土地资源与水资源受到污染。从现阶段土地管理工作发展现状来看，国家已经拟定了各项土地管理政策，但是由于缺乏有效监管，地方管理部门难以 重视。加上部分管理人员自身缺乏良好的责任意识，专业素质有待提升，需要更 新管理思想，致使各项管理政策未能全面实施。 1.3土地强制征用情况的存在 从改革开放至今，中国城市的发展和建设，在几十年内可以迅速发展，这其 中的原因就有征收农村土地，且征用土地基本上都是强制征用，这一行为严重损 害着农民利益以及相关权益，这由两个方面可以体现：（1）由于土地征用后农 民目前的补偿制度不完善，补偿只是根据征地后的土地效益制定的，没有考虑到 土地成本，对农民进行补偿。（2）一直以来，我国土地征收范围一直很广，不 利于土地的合理利用和土地资源的合理配置，从而阻碍着城乡一体化发展的推进。 2农村土地管理制度改革创新探索
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
关于农村宅基地制度改革的实施方案 各分场、场直各单位： 为切实做好我场农村宅基地制度改革工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、国土资源部《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号，以下简称《细则》）、《余江县农村宅基地制度改革工作实施方案》精神，结合我场实际，制定本实施方案。 一、指导思想 全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚持以改革创新为动力，按照中央深化农村土地制度改革的有关要求，贯彻落实《意见》、《细则》、县工作方案确定的总体框架、主要内容和实施要求，以切实保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约利用为导向，以宅基地有偿使用、有序退出为突破口，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村宅基地管理新机制，提供可复制、可推广的实践经验，全面提升农村土地管理水平，改善农村人居环境，实现城乡统筹发展。 二、基本原则 1.坚守底线，保障权益。确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。始终实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为改革的出发点和落脚点，兼顾各方利益诉求，维护农村集体经济组织和农民土地权益。 2.政府引导，集体主导。坚持政府引导，集体经济组织主导，充分发挥村民自治和村民事务理事会的民主管理作用，激发群众内生动力，充分调动群众参与改革的积极性和主动性 3.合理利用，有序推进。优化农村居民点布局，控制村庄建设用地规模，做到节约用地。注重点面结合，总结完善，审慎稳妥挤进，确保社会稳定。 三、工作目标 完善宅基地管理制度、健全农民住房保障机制、突出村民自治治理，提升农村宅基地管理水平，实现村民户有所居。建立宅基地收益分配机制，保障农民宅基地权益，不断夯实和扩大