***（中国）投资有限公司房地产项目
开发成本分配方法指引
目录
第一节总则 (1)
一、为了加强成本管理，规范地产板块公司房地产开发项目成本核算，正确计算开发
产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以
及集团制定的有关规定的要求，制定本指引。 (1)
二、成本核算的一般步骤 (1)
三、成本核算对象的确定 (2)
第二节房地产项目开发成本分配方法 (3)
一、开发产品分类及数据要求 (3)
二、房地产开发产品成本的归集与分配 (4)
第三节地下车位成本分摊的具体原则 (6)
一、地下车位分类 (6)
二、地下车位成本分摊的具体原则 (7)
三、地下车位成本的具体核算方法 (8)
第一节总则
一、为了加强成本管理，规范地产板块公司房地产开发项目成本核算，
正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的
有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指引。
二、成本核算的一般步骤
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算
对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对
象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转
完工开发产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算
可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成
本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成
本核算对象的成本情况。
三、成本核算对象的确定
1、成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费
用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
2、各项目公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍
等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第二节房地产项目开发成本分配方法
一、开发产品分类及数据要求
1、不同类型的开发产品按开发目的分为二类：第一类：出售的开发
产品、第二类：持有或出售与持有相组合的开发产品应按开发目的分类制定各类型产品分摊的成本，以利于合理节税：
①出售的开发产品以成本与售价相配比原则分配各类型开发产品成本；
②持有或出售与持有相组合的开发产品以尽可能低的原则分配持有类型的开发产品成本。
2、项目成本数据要求：结算面积以竣工查丈面积为准，结算地价成本以实际签订合同的金额为准；结算建安成本以成本的数据为准，待发生成本数据由成本管理部进行复核签字确认，上述建安成本数据应与目标成本对比,说明重大差异及其原因；开发间接费由财务管理部取金蝶软件科目余额即可，其核算内容包括了下属公司与项目相关的工程部、设计部、采购部、投资与开发部、成本部等部门相关费用。
二、房地产开发产品成本的归集与分配
(一)土地成本的分摊计算
1、土地成本定义：土地成本指在财务软件系统中核算的土地费用，包括政府地价和大市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费、土地相关税费、其他土地费用。
2、土地成本的分摊方法
①占地面积法：如为多期或多种项目开发，地价首先按各各期或各
种项目占地面积进行分摊；如单个项目开发的建筑业态差异较大（例如
既有高层又有别墅联排等），地价应当在不同业态按占地面积进行分摊。
②建筑面积法：如为单个项目开发的建筑业态比较单一，一般情况
下采取建筑面积法,同一期存在不同业态的应按权重比率分配地价，其权
重公式为：
公式一：
各类型产品规划建筑面积?系数
普通住宅、产权车库、配套建筑面积（别墅、商业、酒店、写字楼建筑面积?系数）公式二：
同一期各幢楼应分土地成本
各幢楼基底占地面积（各幢楼基底占地面积）
(二)建安成本分摊计算
1、出售的开发产品
能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。直接成本法，一般情况下要求此直接成本法下商业、酒店、写字楼与普通住宅分配建安成本的比率不低于行业标准1.18：1。
2、持有或出售与持有相组合的开发产品建安成本分摊有两种方法，选择持有开发产品成本较小的方案为佳。
①按可售部分的建筑面积平均分摊计算建安成本。
②直接成本法，指在核算各项建安成本时按受益原则分清各类型产
品成本。
（三）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本（学校、会所、公园等）分摊方法
（１）有产权部分不参与二次分配;无产权部分坚持受益原则分配，按可售部分的实际或建筑面积二次分配给其他类型物业，具体为:
①同一开发期内按各类型产品可售部分的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本。
②为多期服务，应当在各期内按可售部分的建筑面积分摊。对于还未发生支出，但将来要建设，应由本期承担的部分跨期配套设施成本，应当根据总规划方案按实际建筑面积在本期开发成本里计提。计提的成本金额由成本部提供。
（四）其他配套设施成本、间接费用的分配参照建安成本分配方法能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。
（五）借款费用分摊标准属于不同成本对象共同负担的，能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。
第三节地下车位成本分摊的具体原则
一、地下车位分类
地下车位分为两大类：人防和非人防车位。按是否有产权，两者都
可能细分为有产权和无产权两类。
二、地下车位成本分摊的具体原则
（一）地下人防车位：
1、地下人防车位无独立产权的，其只能租赁，不得销售，所以该类车位不得保留任何成本，其成本全部分摊至其他可售业态。
2、部分城市（例如宁波）车位有产权且可售的，其成本分摊方式参考有产权的非人防车位的处理。
（二）地下非人防车位
1、无产权的地下非人防车位：
①不对外销售，统一由物业代理租赁，不保留任何成本，其成本全部分摊至其他可售业态。
②对外销售分两种情况，合同明确是销售车位的，一般按一定原则分摊归集车位的建造、安装成本，其可售面积按照可售车位的实测面积计算；合同明确是转让使用权的，一般不保留成本，其成本全部分摊至其他可售业态。
２、有产权的地下非人防车位：
①按一定原则分摊归集车位的建造、安装成本：
②如果土地出让合同明确规定地下车位的土地出让金额或比例的，需依合同约定的原则分摊土地成本，其可售面积按照可售车位的竣工查账的实测面积进行测算,如没有可参照行业内有产权车位相应的地价比例系数进行分摊。
三、地下车位成本的具体核算方法
1、地下非人防车位根据受益原则与配比原则，只归集和分配主体建筑工程以及主体安装工程成本，不分摊开发前期准备费、社区管网工程费、配套设施费、园林环境工程费、开发间接费等。
2、主体建筑工程（二级科目）－基础工程费（三级科目）－桩基成本按照建筑面积原则计算单方成本（A）；基础工程费中的桩基以外的其他主体建筑安装工程成本按照可售部分的建筑面积计算单方成本（B）。
3、地下可售车位成本＝计算得出的单方成本（A+B）*可售面积。
房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息 字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的
新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
房地产企业主要成本费用类科目明细设置及分类一览 一、管理费用应设置以下明细项目： （1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。 （2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 （3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。 （4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 （6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。 根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 （7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。 （8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。 根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。 （11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。 （13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。 （14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。 （15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。 （16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。 （17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。 （18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。 （19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。 （20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 （22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
房地产开发企业如何进行成本核算 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但
难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%. 3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为
成本核算办法 编制部门：财务部编制： 审核： 批准:
第一章总则 第一条为加强沈阳电力机械总厂成本核算管理流程,如实反映和有效监督生产费用支出情况、正确计算产品成本，真实反映公司的生产经营成果，根据《会计法》、《企业会计准则》特制定本办法。 第二条在总厂逐步实现的以目标成本为核心的现代化管理体系下，精确成本核算，将算账与管理相结合，将单纯的报账型核算转变为管理型的核算。 第三条成本核算以人民币为记账本位币。 第四条会计核算以权责发生制为基础。 第五条在进行成本核算时，其成本、费用应当与收入相互配比，同一会计期间的各项收入与相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。 第六条会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。会计期间分为年度、季度、月度。起讫日期按公历确定。 第七条本办法适用于沈阳电力机械总厂。 第二章成本核算的任务和要求 第八条成本核算的基本任务 执行国家有关成本开支范围、费用开支标准和企业成本计划，核算生产经营过程中所发生的各项费用，计算产品的
生产成本和销售成本，提供成本报告和有关资料，促进企业改善经营管理，降低成本，提高经济效益。 第九条成本核算的要求 （一）成本核算方法、账户设置、报表内容应符合《会计法》和《企业会计准则》的规定。 （二）必须按月计算产品生产成本，月度为当月1日至当月30日。计入当月成本的材料消耗、费用开支与产品产量，起讫日期必须一致，不得提前或延后。 （三）必须根据计算期内完工验收入库的产品数量、实际消耗和实际价格，计算产品的实际成本，不得以估计成本或计划成本代替实际成本。 （四）按照权责发生制的原则计算成本。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本负担的费用，即使款项已经支付，也不应计入本期成本。 对生产和经营过程中所发生的各项费用，必须设置必要的生产费用帐册，以审核无误、手续齐备的原始凭证为依据，按照成本核算对象、成本项目、费用项目和车间、部室进行核算，做到真实、准确、完整、及时。 （五）根据产品生产过程的特点、生产组织的类型、产品种类的繁简和成本管理的要求，确定产品成本的计算方法。
成本会计——品种法 一、资料： 中华制笔工业有限公司是生产笔类文具产品的小型工业企业。该企业主要生产圆珠笔和中性笔两种产品。公司设有一个基本生产车间，另设有维修车间和恒温供暖车间两个辅助生产车间，为生产提供劳务，辅助生产车间之间相互提供的劳务进行交互式分配。原材料均为生产开始时一次性投入。 1、本月产量资料： 2011年12月单位：盒 该厂产品圆珠笔、中性笔的单只成本较小，产品以100支封盒后外销，为了简化核算同时提高产品成本核算精度，我们将以盒（100支）作为产品基本单位来核算。 2、月初在产品成本： 2011年12月单位：元 3、本月发生生产费用 领用原材料 领料部门：基本生产车间2011年12月31日
金额合计： 64000 ☆ ：圆珠笔的防溢出保护油定额耗用量为：70千克； ☆ ：中性笔的防溢出保护油定额耗用量为：200千克。 中华公司本月工资费用表 中性笔的累计生产工时为4000小时，圆珠笔的累计生产工时为2000小时。 中华公司折旧费用表 2011年12月 金额单位：元
中华公司外购动力费用表 中华公司其他费用表 2011年12月金额单位：元 3、辅助生产车间当月劳务量汇总表
4、主要的费用分配方法： 1）产品的共同材料费用按定额耗用量进行分配。 2）生产工人的工资按两种产品的累计生产工时进行分配。 3）制造费用按照产品的累计生产工时进行分配。 4）产品成本在完工产品与在产品之间的分配方法采用在产品按完工产品计算法。 二、要求： 按上述资料和品种法的计算程序完成成本各要素的费用分配表，填制辅助生产成本明细账、制造费用明细账和完工产品成本计算单。(写出计算过程)并编制会计分录 1、中华公司材料费用分配表 2011年12月金额单位：元
一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
企业成本核算中的配比原则 【摘要】财政部于2013年8月16日颁发了《企业产品成本核算制度（试行）》，并要求自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行。企业进行成本核算时，在会计核算方面需要做到配比原则，将收入和费用正确配比，这是保证产品成本信息质量的必要前提。文章从会计核算的角度研究企业在执行该制度时，怎样正确地配比会计收入和费用、恰当地进行成本核算，以向外界提供真实可靠的产品成本信息。 【关键词】收入; 费用; 成本核算; 配比 配比原则是将某个会计期间或某个会计对象所取得的收入与为取得该收入所发生的费用、成本相匹配，以正确计算该会计期间的净利润。企业在进行产品成本核算时，首先对收入和费用要及时正确地确认，然后按照《企业产品成本核算制度（试行）》（以下简称新《成本核算制度》）进行详细的、分门别类的具体核算，同时正确地对收入和费用进行配比。尤其是对于企业发生的费用，不同行业、不同业务、不同产品、不同成本项目所包含的内容有具体的规定。会计核算时要做到会计收入与费用的正确配比，才能保证产品成本计算的正确性。会计收入与费用的正确配比也是企业核算产品成本，计算经营成果的必要条件。 一、收入的确认 收入的确认对于正确计算产品的经营成果是非常重要的。只有及时、正确地对收入进行确认，在计算出产品的成本后，才能与其相应的收入进行配比，从而计算出该种产品的经营成果和企业的经营效益。 《企业会计准则》中明确了“会计核算应当以权责发生制为基础”，规定了收入确认的标准。那么对于收入的确认，应该是以权责发生制为基础，当符合《企业会计准则》中规定的确认条件时才可以确认。应否确认收入和何时确认这项收入似乎是很一般的会计常识，但在实务工作中，由于收入确认标准的定性规定而非定量的规定使收入的确认成为一个复杂的问题。 因此，在当前状况下，如果企业发生销售方面的经济业务时，应不应该确认为会计收入，什么时间确认为收入，尤其需要会计人员在实际工作经验的基础上运用专业理论知识结合实质重于形式的信息质量要求进行判断，即基于实质重于形式的职业判断能力。从经济业务的类型、获得收入的种类、销售时有无附加条件而使所销售的商品在钱货两清的表面情况下，与商品有关的所有权及其风险在实质上并未完全转移等方面进行分析与判断，才能决定应否确认为收入、何时确认为收入，继而做出怎样的会计记录，又如何正确计算企业的经营成果。同时关于收入确认的标准需要进一步的实践探索，我国的《企业会计准则》中对收入确认的标准需要定性与定量的结合。 二、费用的确认
成本核算的五大方法及定义 成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。下面是小编为您做的关于五大成本核算的方法及定义的一些整理，希望对您有所帮助。 成本核算通常以会计核算为基础，以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分，对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算，首先审核生产经营管理费用，看其已否发生，是否应当发生，已发生的是否应当计入产品成本，实现对生产经营管理费用和产品成本直接的管理和控制。其次对已发生的费用按照用途进行分配和归集，计算各种产品的总成本和单位成本，为成本管理提供真实的成本资料。 分步法 (1)定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 (2)成本对象 分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合。 (3)计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要是因为它按照生产加工阶段、步骤计算成本所导致的。 在分步法下，有下列一系列特定的计算流程、方法和含义，分步法成本核算一般有如下要点：按照“步”作为成本计算对象、归集费用、计算成本、成本计算期一般采用“会计期间”法、期末往往存在本期完工产品、期末在产品，需要采用一定的方法分配生产费用。
(4)适用范围：大批大量多步骤多阶段生产的企业;管理上要求按照生产阶段、步骤、车间计算成本;冶金、纺织、造纸企业、其他一些大批大量流水生产的企业等。 分类法 (1)定义 以“产品类”作为成本计算对象、归集费用、计算成本的一种方法。 (2)成本对象 分类法的成本对象为产品“类”，在实际工作中，可以定义为：产品自然类别、管理需要的产品类别。 (3)计算方法及要点 分类法下成本核算的方法要点，可概括如下：以“产品类”为成本计算对象，开设成本计算单;“产品类”的成本计算方法同于“品种”;某“类产品”的成本计算出来后，按照下列方法再分配到具体品种，以计算品种的成本;类中选定某产品为“标准产品”;定义其他产品与标准产品的换算系统;按照换算系统之比例将“类产品”的成本分解计算到具体品种产品的成本。 (4)适用范围 分类法适合于产品品种规格繁多，并且可以按照一定的标准进行分类的企业。如：鞋厂、轧钢厂等。 分批法 (1)定义 以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。 (2)成本对象 产品的“批”。分批法是一种很广义的成本计算方法，在实际工作中，有“批号”、“批次”的定义。可以按照下列方式确定成本对象：产品品种、存货核算中分批实际计价法下的“批”、生产批次、制药等企业的产品“批号”、客户订单——即按照客户订单计算成本的方法、其他企业需要并自定义的“批”
房地产开发企业的成本核算 房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资项目具有资金投入大，投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。 一、房地产成本与其他成本核算的不同 房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。 （一）成本计算方法不同 传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。 房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。这就决定了成本核算必须采用定单成本法。 （二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同 传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。 房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。 （三）间接费用的分摊方法不同 间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。 传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。具体的分配方法通常包括以下几种：1.按生产工人工资；2.按生产工人工时；3.按机器工时；4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。 房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。
房地产项目成本核算的“四五六法则” 房地产开发成本核算简单来说，就是按照成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。今天来为大家梳理房地产项目成本核算的“四五六法则”，化繁为简，有条不紊，精准核算！ 成本分配的“四个方法”（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（业态占地面积分配）2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（先按分期分配，再按业态分配）期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。?应用：土地成本分配、前期三通一平、水纹地理勘察、测绘、场地通平等成本分配。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（按业态建筑面积分配）2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（先按分期分配，再按业态分配）（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本
对象直接开发成本的比例进行分配。?应用情形：部分业态精装修成本、酒店专属设备、玻璃幕墙、专属电梯。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。?应用情形：发生的利息支出、监理费支出。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以上规定选择其一。 成本核算的“五个步骤”第一步分类成本费用各项支出归集“开发成本与期间费用”。对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。第二步归集开发成本各项成本归集“直接成本、间接成本和共同成本”。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。?直接成本：指在项目开发中直接发生的可以直接计入各成本对象的成本，如土地成本、建安成本。?间接成本：指不能准确直接计入各成本对象的成本，如工程管理费、营销设施费等
企业成本核算存在的问题及策略总结 小编语：企业是指把人的要素和物的要素结合起来的、自主地从事经济活动的、具有营利性的经济组织。以下是关于企业成本核算存在的问题及策略总结，仅供参考！ 企业成本核算存在的问题及策略总结（范文一） 一、对企业成本进行核算的意义 （一）企业要根据产品的成本进行定价 产品的生产成本是企业在对生产产品进行定价时的依据，公司在对公司的生产产品进行定价时，会对产品的产品成本、市场价格、竞争力以及目标利润进行综合分析和全面考虑。 因此，如果不对产品的成本进行准确的核算，就无法将正确的信息提供给公司的决策层，这样一来，就会导致公司的产品定价出现不合理的状况，从而对整个企业的利益造成影响，所以生产企业在进行成本核算的时候，应该综合考虑各方面的因素，加强成本的控制和管理，为产品制定一个合理且具有竞争力的价格，提高企业的经营利润。 （二）成本核算会对公司的经营成果以及成果的分配造成直接的影响 财务收入除去成本费用，剩下的就是经营成果。财务收入的核算一般不会出错，很容易核算。但是，成本核算的工作量一般都比较大，对技术的要求比较强，很难进行准确的核算，而且在核算的过程中还存在一些人为调节因素，因此成本核算的结果大多是不实的。 与此同时，成本利润会对利润数据造成影响，这种影响可以看作一种杠杆效益，因为成本数据单位一个微小的变化都有可能会给利润数据带来巨大的影响，从而影响到国家的税收、债权人和股东的利益。 （三）成本核算会提高企业的经济效益 在企业经营过程中进行成本核算，有利于加强对企业经营成本的管理，从而提高企业
的经济效益。在管理企业的经营成本时，对企业的经营成本进行及时和准确的核算，就有了足够的数据基础进行企业经营成本的分析，而对企业的经营成本进行合理的分析会帮助工作人员及时发现在企业经营成本的管理过程中所出现的问题，挖掘企业的活力，增加企业的利润，提高企业的经济效益。因此，在进行企业经营活动时，要加强对于经营成本的核算，推动企业的发展和进步。 二、在对企业成本进行核算的过程中出现的问题 （一）在指导思想上存在偏差 在对企业成本进行核算的过程中，其指导思想上存在的偏差主要体现在三个方面： 第一，在对企业的经营成本进行核算的过程中，它的指导思想过于注重企业的制造成本、营销成本以及研发成本。 第二，在对企业的经营成本进行核算的过程中，它的指导思想注重对物质资料的核算，忽视了对人力资源成本的核算。 第三，在对企业的经营成本进行核算的过程中，它的指导思想重视企业内部的成本核算，忽视了社会环境的成本核算，而在经济学的概念中，成本是由自然资源、活动的劳动消耗以及物化的劳动消耗组成的。 （二）未及时进行核算内容的拓宽和更新 目前，知识资源已经成为了生产要素中最主要的因素，因此企业的生产经营过程中消耗的知识资源也应该成为产品的成本构成。但是现行的成本会计和财务会计都把无形财产作为管理费用，并没有作为产品的成本，这种做法显然已经与知识经济下的成本内涵不相符了。 因此，目前，会计的主要研究内容应该是如何准确、完整地对无形资产进行核算。与此同时，现在的社会是知识经济的社会，在对企业的经营成本进行核算时，应该把创造和发明知识以及掌握并使用知识的人力的资源价值也作为成本核算的对象。
房地产开发成本的组成内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
财经纵横 从理论上来说，产品成本核算的常见方法有分批法、分步法、品种法等核算方法，由于食用油企业生产食用油的批次多，油管管道多的生产特色，直接人工、直接材料、制造费用很难辨别属于哪个批次，食用油企业生产步骤不多可以进行分步结转，销售产品是按油品品种销售，因此在实际工作中，食用油企业是采用品种法、分步法相结合的方法来核算产品成本。 一、品种法、分步法相结合的关键点 食用油企业成本核算的产品主要是精炼散装油、小包装油两大类，产品分布的空间区间主要是油罐区、精炼车间、小包装油车间。产品的生产步骤就是按精炼车间、小包装油车间来划分，从整体上可以把油品的生产看作是精炼生产、小包装生产两个基本步骤。 油罐区存放散装成品油、散装原材料油，并按不同的品名储存在油罐区的不同油罐中。精炼车间领用原料油经过精炼加工后的各种油品，取上相应的油品名称，存入入油罐区同种品种的油罐中直接对外销售。在这里可以认为它是一种产成品，有时它也是一种原料油，例如RO24的棕榈油是一种原料油，另外精炼车间可以把ROL38的棕榈油经过分提加工产出RO24、FOL12的棕榈油，那么为了与购进的ROL原料油区分，则取名FRO24，即表示分提产出的ROL24原料油，因此食用油企业不分绝对上的原料油、成品油，而是按油品的特性名称来区分辨别原料油、产成品油、半成品油，按产品名称展开管理，进行成本核算、储存、销售。 精炼车间领用原料油经过精炼加工后的油品，进入油罐库区，用来直接对外销售，也可以由小包装车间从油罐库区领去进行调配加工后灌装生产成小包装油对外销售，未灌装的半成品油也可以存放在小包装车间，月末盘点时要把这部分油品加上，纳入产出的半产品成本核算。 因此食用油企业的生产车间主要是精炼生产车间、小包装油生产车间，成本核算的生产步骤就可以看作是精炼生产、小包装生产两个步骤，这两个生产步骤产出的产品按产品名称区分，从品名上我们就可以判断它是属于哪个步骤的产品，因而成本核算就是围绕油品的品名展开核算，并在主要生产步骤中结转成本，各步骤原材料、半成品、产成品的成本问题迎刃而解，成本核算中品种法与分步法的形成了有机统一。 二、直接材料成本的核算 (一)精炼车间原材料成本核算 精炼车间从油罐区领取原料油进行精炼和分提加工，当月未加工的原料油退回油罐区，当月尽量把在产品加工完，如果精炼车间月末库存在产品数量不多或者每月均衡，可以忽略不核算在产品成本，一般来说会对在产品取单独的在产品名字参加成本核算。 精炼车间当月耗用的原料油按产成品、在产品重量分配到各个产品中，原材料单价采用各原材料的加权平均价格核算，这样就得出了各个产成品及在产品的直接材料生产成本。 (二)小包装油车间原材料成本核算 小包装车间从油罐区领取散装油作为原料油调配成半成品油，半成品油再灌装、包装成小包装油对外出售。当月未加工的原料油退回油罐区，不算作当月领用的原料油成本。领用的原料油成本结转到当月产出的半成品生产成本中，例如1:1:1调和油、花生芝麻调和油等半成品的重量、生产成本。将灌装好的小包装油按5L、2.5L等体积、密度规格折算出产成品重量。把半成品成本按各种灌装好的小包装油、未灌装的库存半成品油(在产品)的重量在二者之间分配，得出各品种小包装油、半成品油的原材料成本、重量。本月结余的半成品油留转下月继续灌装成小包装成品油，半成品油(在产品)的原材料成本结转到下月初。 三、直接人工成本的核算 直接人工主要是精炼车间、小包装油车间生产工人的工资，直接人工按所属车间的产成品、在产品的重量进行分配，得出各生产车间(各步骤)的各个品种的直接人工成本，包括了产成品、在产品的直接人工成本。 四、制造费用的核算 (一)间接人工成本的核算 间接人工主要是精炼车间、小包装油车间生产管理人员、仓管人员、化验室人员、质检人员、维修人员的工资。精炼车间间接人工计入制造费用，制造费用按精炼车间的产成品、在产品的重量进行分配；小包装油车间间接人工计入制造费用，制造费用按小包装油车间的产成品、在产品的重量进行分配；仓管人员、化验室人员、质检人员、维修人员的间接人工计入制造费用，制造费用按各生产车间产成品、在产品的重量进行分配，得出各个品种的生产成本-制造费用。 (二)辅助材料成本的核算 辅助材料主要是指生产车间用到的食用碱、盐、柠檬酸等辅助材料，辅助材料按各领用部门归集领用的数量、成本金额。生产部门领用的辅料成本记入本部门的制造费用中，再通过产品重量进行分配到本生产部门产出的产成品、在产品成本中，得出各个产品的生产成本-制造费用。 (三)化验材料成本的核算 化验材料主要是化验部门对原料油、在产品、产成品进行化验所领用的化学药品、化学器具，依据当月领用的化验材料数量、加权平均单价计算出领用的成本，计入制造费用，按当月产出的产品、在产品的重量分配到二者的生产成本-制造费用中。 (四)五金配件成本的核算 五金配件主要用于各生产车间、辅助生产部门的设备维修上，五金仓库设立五金配件进出存账，财务人员根据仓库进出存账、入库单、领用单设立明细账，每月按各个部门领用的数量、加权平均单价归集各部门的维修成本。属于行政管理部门耗用的维修成本记入管理费用；属于某生产部门耗用的维修成本记入制造费用，分配到该部门 成本核算中品种法、分步法的结合应用分析 ——以食用油企业为例 盛宏玉 广州市社会科学院 摘要：产品成本核算的常见方法有分批法、分步法、品种法等核算方法，由于食用油企业生产食用油的批次多、油管管道多的生产特色、直接人工、直接材料、制造费用很难辨别属于哪个批次、食用油企业生产步骤不多可以进行分步结转、销售产品是按油品品名销售等特色，食用油企业适合采用品种法、分步法相结合的方法来核算产品成本，并对这种成本核算方法进行分析。 关键词：品种法；分步法结合；食用油企业；成本核算 中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0221-02 221
房地产业成本核算办法 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，