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房地产泡沫基本问题我国房地产泡沫分析

中国矿业大学

07 级硕士研究生课程考试试卷

考试科目不动产经营与管理

考试时间2008年5月

学生乐乐

所在院系环境与测绘学院

任课教师龙乾

中国矿业大学研究生院培养管理处印制

房地产泡沫基本问题及我国房地产泡沫分析

摘要：

我国的房地产业自90年代以来得到了飞速的发展，在国民经济中的比重也日益提升。与此同时，房地产市场发展也面临着诸多问题，房地产市场价格不断飙升，住房需求超过供给，影响了正常的社会发展秩序，从2003 年开始关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论已经争论不止，本文首先通过对何谓房地产泡沫、房地产泡沫测度系数、房地产泡沫的评估方法、房地产泡沫的解决方法四个问题的总结，从而对房地产泡沫有一个宏观上的认识；然后介绍了中国房地产泡沫问题，主要从房地产泡沫现象、产生原因、危害及对策四个方面入手。

关键词：房地产泡沫原因危害对策

一、何谓房地产泡沫

泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有做出统一的或经典的释义。一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长[1]。我国在认同西方的普遍解释的同时，一般都认为房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣[2]。

根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段[5]。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区和严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求，投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资

需求则是通过租金来获得投资收益。不过，现实中只有事后才能完全区分投资与投机，事前很难判断。

一般来讲，市场需求的投机成分越高，泡沫越大，危险区与严重危险区的泡沫相对难逃“破裂”的命运，但“泡沫”并不是只有“破裂”一条路径，安全区的“泡沫”可以维持，警戒区的“泡沫”可以继续膨胀到危险区，也可收缩到安全区。因此，科学客观地看待泡沫必须度量泡沫，判断泡沫所处的阶段。

度量泡沫主要有三个指标，即：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比[15]。房地产投资占GDP比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。根据市的实证研究结果，房地产投资占GDP比重的合理围在10%-14%，房价收入比的合理区间是6-9倍，租售比的合理区间为150-230倍。

二、房地产泡沫测度系数[22] [25]

关于房地产泡沫的测度，国的研究甚少，主要有以下几种观点：

一种观点指出，实物资本基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的。

另一种观点设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类[20]，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实际上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难。

还有一种观点提出了泡沫计量的“市场修正法”，以空置率为基础计量房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。

国外关于房地产泡沫研究大致可以分为两类：一是以房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是以房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产的泡沫程度。

三、房地产泡沫的评估方法[14] [22]

房地产泡沫的评估方法，可以采用定量的办法，也可以采用定性的方法；

可以采用收益还原法，也可以采用数据比较法。

收益还原法是用未来预期资产收益的现值与资产的现实价格相比较来进行的。我国转型发展的社会经济现实使房地产的现实价格常常难以反映市场供求的真实状况，这就使收益还原模型的运用受到了极大的局限。收益还原法的准确性是建立在市场体系非常完善的假设基础之上的，而我国房地产市场还处于较低的层次，不仅在市场数据的获取上有难以克服的困难，而且非市场力量的巨大影响常常使房地产价格形成机制扭曲，因而这一方法在相当长一段时间没有现实的操作价值。目前人们习惯使用数据比较法评估房地产的泡沫。

数据比较法就是将房地产行业的主要统计数据，如开工面积、土地指标、房地产金融指标等，与历史数据进行纵向比较，或将其与事先选定的基准数据如国际通行数据进行比较，判断房地产业是否存在泡沫，以及泡沫的程度。这种方法的优点是比较直观、简便，在实践中被广泛应用，但也有许多缺点，存在不同指标进行比较后得出的数据相互矛盾，缺少综合指标进行比较，缺少权威系统的统计数据，对全国性数据的比较并不能说明各地区情况的差异，在对比较的结论进行解释时，带有很大的主观色彩；在进行横向比较时，基准数据的选择很关键，由于房地产有非常强的地域性特点，有时和国外的通行数据比并没有可比性。因此本方法使用得出的结论更多是定性的，不同的人容易得出不同的结论。

四、房地产泡沫的解决方法[22]

研究表明，解决房地产泡沫问题的方法可归纳为以下几种：

1、房地产泡沫挤压法。

该法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其在价值。挤压法采取的措施主要是增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。

2、房地产泡沫转化法。

该法指的是降低社会资源在房地产行业的配置，将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。房地产泡沫转化是由于房地产价值与其它资产价值在共同的市场环境中相互作用而产生的，主要由于不同类型，资产利用效率的差异而产生。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下隆，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其

它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。可以采用市场和行政相结合的手段，实现房地产泡沫的转化。

3、房地产泡沫吸收法。

该法指的是通过提升房地产的价值方法降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其在价值。吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。

4、综合法。

该法指综合使用挤压法、转化法、吸收法的方法。当房地产泡沫比较严重，特别是出现泡沫经济时，要求在短期减少或者消除房地产泡沫时，可以采用综合法。

五、中国房地产泡沫问题及解决对策

（一）、我国常见的房地产泡沫现象[14] [23]

1、住房价格过高。联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2-3倍，不超过6倍。目前我国许多城市房价与居民家庭收入之比已达到10：1以上。

2、土地供应过量。有些开发商过去通过协议批租廉价占有相当多土地，并利用未开发的“圈地”进行炒作，把土地价格越炒越高。有的城市近年通过拍卖方式出让土地，也使地价居高不下。

3、商品房空置过高。目前，我国商品住宅空置率已达15%左右，大大高于国际上3%-7%的水平。

4、住房结构过偏。有些地区在经营城市过程中，为了追求政府土地收入与企业高额利润，盲目兴建高档住宅，适应中低收入者消费的一般商品房与经济使用房供应不足。

5、房地产投资增速过快。全国房地产开发投资速度同比增长1999年为13.8%、2000年为19.5%、2001年为25.3%、2002年高达32.9%，全国房地产投资增长速度高于销售增长速度10个百分点左右。

（二）、房地产泡沫形成的原因[1] [2] [7] [23]

1.房地产四大经济主体预期

房地产市场四大经济主体是指政府、开发商、建筑商和购房者。政府负责出售或审批土地；房地产开发商筹集资金，购买土地，规划土地的最优利用，设计具体的实施方案；建筑承包商负责房产建设、装饰；购房者出钱购买房地产。政府、房地产开发商、建筑承包商都希望价格上涨，因为他们的利润大小取决于价格的高低。

2.投资资本的炒作

经过20多年民营经济的快速发展，我国民间闲置资本已经达到一个极其巨大的数目。据有关部门估算，截止2002年底仅省民间闲置资本达到了8000亿元之多。在我国，由于投资渠道不畅以及买方市场的出现导致传统产业利润率下降，居民的储蓄很难转移为直接产业投资。因此，许多闲置的民间资金进入股票市场和房地产市场形成规模庞大的炒作资本。

3.银行的盲目信贷[11]

目前，房地产开发投资中有23%的资金来源于金融机构，如加上个人购房按揭贷款，则其投资资金约60%来自于金融机构。由此可见，房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款，从而给银行带来信用风险。

4.政府干预失误

由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性，因此，政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外，还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是，同市场不是万能的一样，政府的干预也有正、负效应两种。

（三）房地产泡沫危害[1] [3] [14]

1、房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

2、房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构失衡

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

3、房地产泡沫破灭导致了金融危机

通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。

4、房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。

（四）防房地产泡沫对策

如何防房地产泡沫，事关经济社会的可持续发展。有的提出要“硬着陆”，有的则提出要“软着陆”，比较可取的做法是“软着陆”，因为软着陆比硬着陆好。综合来看，具体对策是：

1、必须加强对银行的监管[4]。

推动房地产过热产生的资金绝大部分是从银行流出的。要严格规定银行向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例，严格审查房地产抵押贷款的条件，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款管理。此外，还要规个人商业用房贷款管理。

2、对房地产企业的圈地行为进行监管。

建议政府建立市场准入制度，政府土地出让不能仅仅是价高者得，政府

也要尽量减少大宗土地的出让行为。与此同时，强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。

3、大规模发展经济适用房[18]。

抑制商品房价格，国家就要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用房的作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。二是平抑过高的商品房价格。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

4、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度[5] [20]。

通过预警机制及时发现房地产市场运行中出现的问题。建立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。

5、全面研究住房税、费政策。

通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。四是政府可以考虑征收实地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。

6、提高房地产业信息的透明程度。

理性的决策需要信息的支持，仅仅依靠表面现象甚至小道消息往往会使决策主体过分乐观或者过分悲观，显然这两种情况对于房地产业的健康发展都是很不利的。与证券市场或者其它实物交易市场相比，房地产市场本身就具有信息传递慢、透明度差的特点，这无形中增加了政府制定政策，投资者和开发商进行决策时的盲目性。在我国这样新兴的房地产市场中，这个问题更加严重：统计体系很不完善，指标含糊不清，数据准确程度差；交易信息很难得到，没有固定的发布渠道；各种指数含义模糊，实用性差。因此，要加速房地产市场评价统计指标体系的完善，提高房地产市场信息的透明程度，研究能科学把握市场状况和发展趋势的分析方法。

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日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

中国房地产泡沫会否破灭

中国房地产泡沫会否破灭新闻学院李昂2010202349 《蜗居》上映，引无数关注。这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。 “房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？我反对！中国房地产泡沫必将破灭！以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

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中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

如何衡量房地产市场泡沫程度

如何衡量房地产市场泡沫程度文 / 江金泽 2016年02月25日 08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空臵率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人

口数量。任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：（1）房价收入比房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、

中国房地产泡沫市场研究分析报告

目录第一节中国一二线房价只涨不跌的原因：城镇化、居民收入和货币超发 (5) 一、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性 (5) 二、商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构 (5) 三、金融属性的驱动力：货币超发和低利率 (5) 四、2015-2016年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发 (7) 第二节绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城 (8) 第三节房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理 (9) 一、房价收入比在城市间分化明显 (9) 二、中国一线城市房价收入比居全球前列 (11) 三、区域间房价收入比差异大实际上反映收入差距效应和公共资源溢价 (11) 四、宏观上的房地产总市值/GDP偏高 (12) 第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 (13) 第五节租金回报率：整体偏低 (16) 一、总体租赁回报率偏低 (16) 二、中国居民买房而不租房的特殊性 (18) 2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源 (18) 2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感 (19) 2.3 低租售比跟贫富差异也有关 (20) 第六节空置率：三四线高于一二线 (20) 一、中国房地产空置率有多高 (21) 二、高空置率：一线过度投机，三四线过度建设 (21) 第七节房地产杠杆：居民杠杆上升但总体不高，开发商资产负债率上升 (23) 一、居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高 (23) 二、房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖 (27)

图表目录图表1：中国货币超发情况 (5) 图表2：中国货币增速超过GDP和居民收入名义增速 (6) 图表3：中国房价波动与利率 (7) 图表4：中国房价上涨与货币增速. (7) 图表5：各线城市房地产价格上涨很快 (8) 图表6：去年4月以来各线城市房价涨速持续加快 (9) 图表7：深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列 (9) 图表8：房价收入比近年来有所下降 (10) 图表9：二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升 (10) 图表10：中国（大陆）住房收入比全球排名第14位 (11) 图表11：全球房价收入比前十大城市，北上广深占据四席 (11) 图表12：中国的人口密度并不算高 (12) 图表13：房地产总市值/GDP高达411% (12) 图表14：销售和新开工对比 (13) 图表15：房地产去化周期自2010年开始见底回升 (13) 图表16：2016年第一季度50个城市住房存销比数据 (14) 图表17：2014-2015年一二线典型城市商铺市场平均空置率（%） (15) 图表18：后房地产时代人口继续向大都市圈迁移 (15) 图表19：美国人口迁移趋势：1940-2010 (15) 图表20：四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张 (16) 图表21：中国主要城市的各种租赁回报率. (17) 图表22：普通住宅投资回报率 (17) 图表23：医院资源集中于大城市 (18) 图表24：学校资源集中于大城市 (19) 图表25：有些学区房几乎是没有品质可言 (19) 图表26：国人住房自有率全球居于高位 (19) 图表27：中国基尼系数在全球中偏高 (20)

对我国房地产泡沫现象的研究

对我国房地产泡沫现象的研究王淑梅王朝晖（山东泰安市房产管理局山东泰安 271000）摘要：房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。通过对房地产泡沫形成原因的分析，提出了房地产应“借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制”和“规范土地市场，加强土地资源管理”的解决方法。关键词：房地产泡沫信息不对称土地储备金融监管 1 房地产泡沫形成原因房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。从而引发人们对房地产价格的预期走高，诱发投机行为产生。另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件对房价都会形成“涨价合理”的预期。 1.1 土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性土地是一切经济活动的载体，其最大经济特征是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性，首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上。随着人口数量的不断增加和社会经济文化的发展，人类社会对土地的需求不断扩大，但可供利用的土地又是有限的，这种不足将会有无限扩大的趋势。土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨。在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。由此可以看出，地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势。当地产的价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势，则房地产表现为增值。所以，房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的，从而决定了房地产发生泡沫现象。 1.2 心理预期根据理性预期理论，投资主体在充分利用现有的各种信息的前提下，对资产价值做出理性预期。这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致。从定量的角度分析，理性预期最终体现在对未来投资回报的预测，资产的基本市场价值应该是未来现金流的贴现。然而，在实际情况中，由于各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使资产的实际价格产生大幅度波动，使之脱离基本市场价值。房地产价格的波动也是如此，如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期，这一预期最终会助长房地产价格的波动。如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会在房地产价格上出现理性泡沫。当多数投资主体产生非理性预期时，当需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化。过量的资金流入房地产市场，“资产价格膨胀”成为一种普遍现象，但是很少有人注意到泡沫正在孕育中。房地产等价格膨胀通过资产效应，刺激了民众的消费欲望，每个人心理预期非常高，房市像击鼓传花，一直传下去。 1.3 从众行为投资者并不总是理性地进行决策，其行为不仅受到自身固有的认知偏差影响，同时还受到外界

中国房价泡沫是全球经济最大泡沫

中国房价泡沫是全球经济最大泡沫【财经评论】中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫。泡沫严重程度令人惊骇、耸人听闻，比起当年日本泡沫更加迅猛。现在的房价，与国际房价对比，一目了然。我们人均收入只有美国的十分之一，房价却比美国高出20%，北京高于华盛顿、上海高于纽约、深圳高于西雅图。” 2005年，中国房价开始调控，越调越高，没有对症下药。房价已成为最令人纠结的社会问题。年轻人举全家资源为结婚买房，大量中产阶级、白领阶层沦为房奴。地方政府每年获取数万亿土地出让金，开发商轻松获取巨额利润，许多贪官手握数十套房产。公众不满情绪日益高涨。房价问题政治化，中央不得不多次重申坚定调控房地产市场。中央调控政策总是投鼠忌器，房地产绑架了GDP、绑架了地方财政收入、影响到地方融资平台的还款前景，影响到银行业资产质量安全。事实上，2005年来，中央房价政策一直在走钢丝。2011年来，房价调控政策更加升级：房产税、限购令先后出台，一些地方还出现限价令。不过，真正产生效果的还是银行信贷紧缩。2010-2011年，央行12次调高存款准备金率，这本来是为了打击通胀，却“意外”影响到房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商开始被迫降价销售。但是，这样的调控效果，不仅不可持续，而且，从长期来看，效果适得其反。首先，过度提升准备金率，必然导致“硬着陆”风险加大。目前，房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险，硬性的信贷紧缩，有可能导致经济硬着陆。其次，房价过高，是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控，正朝着逼死作为房屋供给方的开发商的方向演进，这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动，大量观望需求涌入，而供给方又出现能力萎缩，结果将是房价新一轮的反弹。事实上，12月初35个月来首次降低准备金率，已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。那么，中国房价究竟有没有解？要回答这个问题，必须弄清楚中国房价泡沫的本质。一方面，中国的确存在房价过高问题。目前，中国城市房价收入比高达8至10倍，北京和上海等城市，甚至接近30倍。相比之下，即便在美国，房地产泡沫达到顶峰的

浅析中国房地产泡沫经济

七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这

些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面

九十年代海南房地产泡沫警示

九十年代海南房地产泡沫警示开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产

中国房地产泡沫产生的原因分析

【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。一、土地的稀缺性和有限性稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。二、过度的投机需求人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。三、信贷扩张随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。

中国有没有房地产泡沫

中国有没有房地产泡沫？房价通常，房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言，过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%，09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体，房价以这种速度上涨也不让人意外（见图1）。不过，官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远，官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司──中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。不过，中原地产的数据仅覆盖了部分大城市。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比──即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。对中国房地产市场的一个常见评论是房价收入比非常高：老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房；而在一些大城市，这一比率最近攀升至20年。在发达国家，房价收入比通常在4-6年。不过，中国的房价收入比指标有很大的缺陷──分子和分母都有严重的数据问题。就分子而言，前面已提到平均房价主要基于新建商品房的销售均价，而没有按房产质量和地段进行调整。我们认为分母的问题甚至更严重：简言之，购买住房的并不是拥有平均收入水平的家庭。由于商品房市场仅仅从90年代末才开始大规模启动，因此商品房的渗透率仍然较低。商品房的购买对象仍主要是城市里的中高层收入群体。1997至2010年，全国累计竣工商品房约5,400万套，而2009年全国城镇家庭总数为2.15亿户。官方统计显示：收入排名前20%的城镇家庭的平均收入是城镇居民总体平均收入的2.2倍；排名前40%家庭的平均收入则是总体平均收入的1.7倍，而这几乎肯定存在低估。因此，对目前购买了商品房的居民而言，其房价收入比在4-5之间，非常接近国际上的正常水平。另一个与房价相关的指标是租金回报率，也就是房屋不动产的资产回报率。虽然关于租金回报率的数据并不充分，但中原地产的统计显示：目前一线城市房产的租金回报率很低，且最近跌破了3%（上海更是接近2%）。房地产杠杆率以往的经验显示信贷的大规模扩张几乎总是伴随着房地产泡沫，或预示着即将出现房地产泡沫。就中国而言，2009-2010年间购房贷款迅猛增长，但在**限制第二套和第三套房贷且上调利率后，最近几个月购房贷款增速已经下滑。最近几个季度，对房地产开发商的贷款增速也在回落。图3显示了居民按揭贷款余额相对其可支配收入的比率。有两点值得一提：第一，到2010年底，居民部门的负债率仍处于适度的水平；第二，在2009和2010年间，居民部门负债率大幅上升，反映了这些年房地产热潮的背后有信贷的大规模扩张。

抑制房地产泡沫问题数学建模论文

数学建模论文抑制房地产泡沫摘要目前各大城市出现了严重的房地产泡沫现象，城市房价已经成为全社会关注的热点问题，本文研究的主要问题是城市房价的形成、演化机理以及影响房价的因素，通过建立房价的数学模型进行科学合理的分析。针对问题一，通过建立房地产泡沫测度模型测量了不同城市的泡沫大小，发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成，因此依据经济学理论中的泡沫形成和发展过程分析城市房价的形成和演化机理，并将房价的形成过程分为无泡沫的理性增长阶段、泡沫的形成阶段、泡沫的非理性膨胀阶段以及破灭阶段，很好地描述了房价的演化机理。针对问题二，首先从消费者需求、国家政策和房地产商期望三个角度选取了与房价相关的九个因素，根据经验粗略地比较各因素重要程度，建立层次分析模型对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断出模型具有很高的精确度，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 。在对房价形成的机理深入细致分析后，本文将理论结合实际，根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，这些建议可供政府依据价格杠杆对房地产市场进行调控，最大程度发挥市场配置资源的优势，此外，还科学的预测了未来房价的趋势。关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归 matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (4) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (5) 5.1房地产泡沫的测度模型 (5) 5.1.1理论准备 (5) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (7) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (11) 5.3.1理论准备 (11) 5.3.2影响房价的因素分析 (11) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (19) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (20) 八、抑制房价的建议 (20) 九、结果预测 (22) 十、参考文献 (23) 十一、附录： (23)

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