第一章总论
1.1 项目法人
“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。
1.2项目概况
1.2.1建设单位
上海元龙企业发展有限公司。
1.2.2工程项目名称
青浦“东方夏威夷”水景别墅（暂定名）。
1.2.3建设地点
“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡
水养殖场），北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项目选址意见书），地形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116（详见附件18项目地形图）。
1.2.4建设内容
“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1—2车位的车库，还规划建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线880对，主要建筑指标详见表1-1。
表1-1
本项目主要建筑指标
1.2.5基地现状及动拆迁
项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。
1.2.6建设期及销售计划
项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工作），计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售罄。
1.2.7投资估算及资金筹措
经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。
1.3研究工作依据
1.3.1上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；
1.3.2上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议；
1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；
1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复》；
1.3.5上海市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知》；
1.3.6上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《上海市建设项目选址意见书》；
1.3.7项目地形图；
1.3.8上海市青浦区规划管理局核批的《规划编制要求核定表》。
1.3.9上海市城科规划设计事务所设计的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；
1.3.10 上海市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号《关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复》；
1.3.11上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的《青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要》；
1.3.12上海市房地产开发、经营等有关文件规定；
1.3.13市场调查及分析。
1.4结论
经测算，本项目的基准收益率按I c=12%计，全部投资内部收益率为19.18 %；静态投资回收期（含建设期）为4.15年；动态投资回收期（含建设期）为4.44年；财务净现值（NPV）为1474万元，项目
在财务上是可行的。
第二章项目建设的必要性
2.1项目提出的背景
项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。
目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。
2.2建设的必要性
2.2.1项目建设符合地区发展规划
青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。根据十五规划发展战略，青浦区将
建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园，依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。
2.2.2项目基地选
址优势
项目基地系
原青浦区淡水养
殖场地，丰富的自
然水资源及树木
资源以及基地东
西临界的养殖场
界河为别墅住宅
建设的特色、品位创造了先决设计条件。项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。
2.2.3项目建设满足房地产市场的消费需求
随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿
望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。同时，整个小区内的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。
2.2.4项目建设的必要性
在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。
本项目建筑符合青浦县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的。
第三章市场研究
3.1 市场分析
3.1.1上海房地产市场的总体状况
根据中房上海指数办公室2001年5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。5月份中房上海住宅指数为682点，比上月上升6点，涨幅为0.89%，比去年同期上升30点，涨幅为4.6%；与最低点99年11月份相比上涨了41点，涨幅已达6.4%。在过去相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向。在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。
在2001年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。房地产开发投资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:0.23缩小到1999年的1:0.74，到了2000
年年末则为1:0.96，2001年房地产市场更是火旺。货币购房政策、上海的人均GDP 快速上扬（已突破4000美元）、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。
由中房上海指数的变化曲线可以看出，房地产在1999年底、2000年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，上海的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。
3.1.2上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析
3.1.2.1供给关系
有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并认为有发展前景的占68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个，可建造面积约在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约700万平方米，其中约有40～50%的人购买的是价位相对较低的联体别墅房。
3.1.2.2需求分析
很久以来，别墅对于人们来说都是可望而不可及的。但随着经济的不断发展，别墅不再是海市蜃楼，
它已成了人们争相关注的一个热中房上海指数变化曲线图
100
200
300
400
500
600700
800
900
1000
9502951196119711981199110002000300040005000600070008000900100011001201010102010301040105
年份
指数
点。有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升趋势。
1）对居住环境需要的分析
在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。郊区清新的空气，使人们远离都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。
2）从对购买能力分析
经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，一般来说，总价约在160～200万的一套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。以购买总价约在120万元的普通型别墅为例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的人群将更大。
3）对需求人员结构分析
某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占20%，是一个不容忽视的别墅房消费群体。而证券公司中30岁以下的年轻人占80%以上。换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员（包括国
内、国外的）也将加入其中，也就是说有意购买别墅的人员队伍正在不断的扩大。
3.1.2.3竞争分析
开发商建造别墅的单位成本比一般的商品房要高，但别墅建安工程的建设周期相对来说较高层、多层的商品房短。从2000年别墅的成交速度来看，人们对别墅的需求呈上升趋势，若从同一时间开始建造，别墅的收获期的到来比其他类型的商品房早。
3.2青浦区房地产市场简述
3.2.1区域条件
青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地。青浦区生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风光绮丽，是上海著名的旅游度假区。
本项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。
3.2.2商品住宅发展前景
青浦区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。同时各楼盘在大市场的
影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。
根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园。依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。
3.3市场调查
选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通及周边环境、配套设施及装修标准，开发类型及销售状况等因素进行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。从相关物业的市场调查资料及结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。
虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度及投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念及经营管理模式、营销策略将是决定项目成败的主要因素。
3.4市场预测
该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。
在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：高档别墅6200元/m2；中高档别墅5200元/m2；普通别墅4200元/m2；联体别墅3700元/m2，整个楼盘别墅销售均价约在4830元/m2。物业管理费建议在3.5～5
元/m2之间。
第四章建设方案
本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资料（详见第一章1.3款内容），并参照相关资料分析确定，待初步设计图纸完成后再作相应的调整。
4.1总体设计
4.1.1主要建筑技术指标
基地面积467000平方米总建筑面积140000平方米其中：
1、住宅132000平方米
2、公建配套8000平方米
综合容积率0.3
综合绿化率64.3%
其中：绿化率40.1%
水面24.2% 集中绿化率14.5%
机动车泊位600只
4.1.2总平面布置
“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同内容的公共活动场所作为组团中
心。
4.1.3交通组织
1)城市道路
基地南临建设中的沪青平高速公路，西靠规划的24米道路，北临沪青平公路（318国道）。
2）小区内交通
小区各组团之间通过两条主要道路联接，以拱桥和平桥的不同形式跨越水面，形成“一堤九桥”的景观，其中“一堤”是对现状的杉林荫道经过改造，设计成一条200米的步行长堤。小区内主干道（车行）系统形成两个环，沟通五个组团，道路宽度10米，各组团内有支路系统，道路宽度5米，连接到每家每户。步行系统与支路系统结合，部分在中心绿地和内部河道左右穿行，在小区中央设有观景的步行长堤。
4.1.4公共建筑
结合各组团中心和居住区的主要交通节点布置了区内的活动中
心和配套设施，在小区入口处结合入口广场布置部分商业、维修、餐饮等设施，在各组团内部以娱乐、体育、家政服务等代理点为主，公共建筑总建筑面积约为8000平方米。
4.1.5绿化
在基地内，以中央大水系、外围大绿化为景观构成。基地周围控制大面积的绿化和林带，其中沿淀浦河和建设中的沪青平高速公路间各控制50~100米的绿化带，沿东西两侧边界各控制20~50米绿化带。在大水面中央设计一座小岛，遍植绿色和水生植物，在居住区内部，
各组团结合住宅排列、围合形成组团绿化。
4.2建筑单体设计
本项目建筑设计力求在基地范围内建设交通顺畅、环境优雅、居住舒适、设施完善的居住区。因此，单体设计在满足“三明”、“三大一小”的基本条件下，立面设计应着力丰富整体和局部的空间效果，建筑外墙做到气派和谐，并与整个居住区协调一致。同时，为适应现代人的生活方式，充分体现“以人为本”、“以自然为本”的设计思想，对室内功能和视觉效果充分挖掘，创造独特、高品位的21世纪时尚居住区。
4.3结构设计
4.3.1基础设计
陆地域的回填夯实处理并用预制钢筋砼微型桩加固基础，采用现浇钢筋砼基础。
4.3.2上部结构设计
采用砖混结构，7度抗震设计。
4.3.3装饰设计
4.3.3.1楼地面
公建和公用部分采用花岗岩或同质地砖楼地面，住宅为水泥砂浆整体面层。
4.3.3.2门窗
主要为彩钢或塑钢外门窗，钢板防盗分户门。
4.3.3外装饰
外墙立体装饰和涂料。
4.3.3.4内装饰
根据可交付使用进行初装饰或根据业主需要以“菜单式”形式进行必要的内部装饰。
公建部分的内装饰档次可考虑较高些。
4.4给排水设计
4.4.1给水
4.4.1.1水源
本项目给水取自青浦区赵巷镇自来水厂。
4.4.1.2用水量
项目规划用水量约880吨/日。
4.4.1.3供水系统
区内采用分质供水系统，环状布置，地面1至2层用水由市政管网直供，地面3层（含3层）以上采用市政管网—水泵—用户的供水方式。
4.4.2排水
本项目生活排水量估算约为790吨/日。排水系统，室内采用污废混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管网泵站排入界河；污水经二级生化处理后接入市政管线。
4.4.3消防
区内环状布置消防管网，并设适当室外消火栓。
4.5电气设计
4.5.1供电负荷估算
本项目最大用电负荷约为6000KV A。
4.5.2供电系统
规划拟在区内设10KV配电站3座，以380V/220V供应各用户。
4.5.3照明
公共部位与用户照明单独设计，公共照明单独计量。
4.5.4防雷、接地
4.5.4.1防雷
采用联合接地形式设置防雷系统，楼顶层设有防雷带。
4.5.4.2接地
采用TT制接地形式。电气接地、保护接地、防雷接地和其它设备的接地共用基础接地网。接地电阻不大于1欧姆。
4.6基本弱电设计
4.6.1通讯
区内的通信和管理系统包括电话、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，每户配备两门电话端子，共需电话直线约880对，另设宽带或光纤到户。
4.6.2有线电视
住宅每户设终端盒2只，与区域有线电视网联网。
4.6.3楼宇对讲系统
各住宅楼底层安装防盗电子门，每户设对讲和出线盒两只，住户电话机具有与单元室外一机通话，开启单元入口大门电子门锁和与小区管理主机通话与报警功能。
4.7煤气设计
本项目供气近期采用煤气，每户安装一只6立方米/时表具，最高煤气用量为2640立方米/日，通过煤气管道输送到户。2003年后根据规划可采用“西气东输”方案的天然气供应。
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
房地产项目建议书最新 房地产项目建议书1 “北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一;我们可选择时段30秒套播，总体计划进行5个月，时间分别为开盘期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，费用预计50万元。 (1)从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象;因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取5―8辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有__花园广告标识及电话的垃圾桶 赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择;总体费用控制在60万元。 (2)、从客户的工作及交际习惯来考虑;针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：00~22：00时间段的电视媒体，比较适宜;一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵;建议采用某些联带地产的综合类节目(例如“生活速递”)，此些节目的费用仅为800~1000元/分钟，广告主题为主推__花园的健康工作、健康生活，投资空间，计划在20__年9月推出两周费用约6万元。
(3)、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。 2、推广策略 通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则;为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划： (1)、形象导入期 在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户(工作、居住在周边的人)，他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬―卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。 在20__年8月份中旬分别导入软广告评论性*，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。 (2)、内部认购期
硫酸铝项目投资意向书（立项备案） 一、项目背景 1、园区明确主导产业定位。充分发挥各产业园区比较优势，综合考虑产业政策、资源禀赋、环境承载能力、经济发展潜力、区位优势等因素，因地制宜确定优先发展的主导产业，明确产业准入的投入产出强度、节能减排和环境保护标准。园区依托科技和人才优势，全面提升创新能力，产业定位突出高端化、集群化、数字化，加快技术研发、高新技术产业化、服务外包、现代服务业以及高附加值制造业发展，率先实现转型升级。 2、首先看大政方针政策。十九大的大政方针政策主要内容仍然是供给侧改革。土地、劳动力、资本、技术四大生产要素中，大幅提高技术要素供给的比重是其主要目标之一。从供给侧改革的方式来看，一方面是化解部分行业的产能过剩，另一方面是促进战略性新兴产业的发展。十八大以来，供给侧改革稳步推进，并且取得显著效果。煤炭、钢铁、有色金属、石油、化工、造纸等传统行业的过剩产能得到有效化解，行业集中度大幅提高，行业利润率大幅提升，房地产投机过热得到有效遏制;与此同时，IT 产业、文化创意产业、现代服务业等新兴产业开始蓬勃发展，节能环保、新一代信息技术、生物产业、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽
车等战略性新兴产业也取得了可喜成绩。总的来看，经过5年的供给侧改革，国民经济内部结构已经发生显著变化，消费对经济增长的贡献率明显 提升，服务业在国民经济中的比重持续提高，经济发展的方式已经从量变 到质变的飞跃。 3、目前，区域内拥有各类硫酸铝企业535家，规模以上企业45家， 从业人员26750人，已成为当地支柱产业之一。截至2017年底，区域内硫 酸铝产值105775.19万元，较2016年89051.35万元增长18.78%。产值前 十位企业合计收入50975.24万元，较去年43868.54万元同比增长16.20%。 二、项目名称及承办单位 （一）项目名称 硫酸铝项目 （二）项目承办单位 xxx投资公司 三、项目建设选址及用地综述 （一）项目选址 该项目选址位于某工业示范区。 （二）项目用地规模 该项目总征地面积15847.92平方米（折合约23.76亩），其中：净用 地面积15847.92平方米（红线范围折合约23.76亩）。项目规划总建筑面
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
湖北银兴影业投资管理有限公司 文化地产项目投资意向书 地址：中国湖北省武汉市江岸区车站路怡东大厦21层B座 电话：（业务部）0086—27—82776286 传真：0086—27—82777276 电子信箱：insun_investment@https://www.doczj.com/doc/f92840847.html, 2009年
目录 摘要 第一部分公司主要业务及发展方向第二部分公司现有项目情况 第三部分资源优势 第四部分经营模式 第五部分项目实施流程和进度控制第六部分项目后期管理
摘要 近年来，随着经济社会发展速度的不断加快，人民群众的物质文化生活需求不断增长，国家和各级地方人民政府相继出台了一系列优惠政策和有力措施，支持和鼓励文化产业发展。为了加强文化产业设施建设，国家广播电影电视总局和国家文化部提倡对全国现有城市电影院进行综合改建，支持和鼓励民营和外商资本在文化产业项目中进行投资，新建和改建文化产业基础设施，以弥补国家财政投入的不足。面对这一历史发展机遇，湖北银兴影业投资管理有限公司在推广电影产业发展“湖北模式”的基础上再次推出文商结合模式，面向全国选取经济相对发达、市场发展前景好的二、三线城市，兴建文化MALL 城。湖北银兴影业投资管理有限公司拟在5年时间内完成实施15－20个文化地产投资项目计划，预计总投资35亿元人民币。 面对历史发展机遇，湖北银兴影业投资管理有限公司愿意本着“诚信合作、互惠双赢”的原则，在全国范围内寻找文化产业基础设施建设项目，希望与各地政府以及宣传文化部门共同打造城市文化名片，创造良好的经济效益、生态效益和社会效益！
第一部分公司主要业务及发展方向 湖北银兴影业投资管理有限公司于2004年8月在湖北省启动实施文化地产投资项目，从事城市文化广场建设，并于2005年12月建成咸宁文化广场后投入运营；2006年，公司又在湖北省的当阳、丹江口、孝感、荆门、恩施、鄂州、武汉等地市州先后选定了8个文化地产投资项目，现已完成正式签约项目5个，当阳、丹江口等2个项目正在实施，已累计完成文化产业投资2.2亿元人民币。 湖北银兴影业投资管理有限公司决定抓住历史发展机遇，大力推广文商结合模式，面向全国发展文化地产资源投资业务，现计划利用3—5年的时间，面向全国选取经济相对发达、市场发展前景好的二、三线城市实施全面改建工程，在旧城区选择文化氛围较浓，占地面积较大，人流较为集中的地段，进行整体改造，在新城区，选择地块开阔，文化商业中心地段进行整体建设。在各城市依据地块情况，拟按每个项目不低于1亿元的投资规模，打造文化MALL城，将项目建成当地的文化名片。
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况： 项目名称：碾格图新村住宅小区
建设地点：赛罕区金河镇碾格图村 建设规模：34万㎡ 占地面积：340亩 容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程： 碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建
红星美凯龙综合体项目投资意向书 红星美凯龙综合体项目投资意向书 篇一： 红星美凯龙项目投资意向书(集团简介、合作模式简介、联系方式) 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年3月 - 1 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 一、集团简介： 1、集团简介——红星梦红星美凯龙集团自1986年创业以来，已将家居MALL开遍全中国。至201X年3月，已在全国逾 118座城市开办了156余座家居商场，家居商场总建筑体量超过1700万平方米。家居公司连续5年跻身中国民营企业500强前50位；201X年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”；201X年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”；201X年销售总额突破500亿元，位列中国民营企业50强，成为真正意义上的中国家居流通业第一品牌！在稳固红星美凯龙在家居行业第一品牌的同时，斥巨资筹划红星地产，昂首进军房地产行业，首创家居与商业双MALL综合体运营模式，在全国 20多个城市建设了38座红星国际广场。红星地产 - 2 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年度荣获中国商业地产第2名，房地产企业全国百强第41名。我们将充分运用集团品牌和资源的优势，开拓进取，努力把红星美凯龙打造成领先全球的世界一流家居品牌，做受人尊敬的综合体开发商，把红星地产铸造成中国商业地产的第一品牌！预计到2020年红星美凯龙集团将建成300座家居MALL、100家商业MALL，布局全国主要城市，实
现集团“中国家居品牌典范”、“中国商业MALL航母”、“打造属于中华民族的世界商业品牌”的红星梦！为缔造亿万家庭的品质生活，阔步前进！ - 3 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙第7代家居商场外观图 - 4 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙家居商场室内（实景图） - 5 - 篇二： 红星美凯龙全球家居生活广场投资意向书红星美凯龙全球家居 生活广场投资意向书红星家具集团目前已在北京、上海、天津、重庆、南京、成都、无锡、常州、长沙、济南、南昌、石家庄等21个城市成功建设了34 家有中国特色的红星美凯龙家居连锁大卖场，在杭州、郑州、沈阳、蚌埠、盐城等城市的项目正在建设之中，总营业规模达280 万平方米。预计在201X年建成40家、到2020年建成200家连锁商场。红星集团连续5年排名中国民营企业500强前30位，201X年公司规模销售额突破106亿元，资产96亿元。201X年荣获中国连锁经营企业50强、中国最具竞争力企业50强，201X年荣获全国文明单位、全国学习型组织创建示范基地、中国企业文化建设十大杰出单位、中国诚信企业等荣誉，并成为中国企业文化促进会副会长、中国家具协会副会长、中国建材工业经济研究会副会长、中国建材装饰材料协会副会长单位，成为中国家居流通业第一品牌。红星美凯龙作为先进的现代服务业，通过实行厂家现场直销的“市场化经营”和让顾客放心的“商场化管理”这一经营模式，在全国率先推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责”，把严格管理引入市场，同时大力提升服务质量，深受消费者的青睐。作为绿色生态环保商场，环境高雅，美观、时尚、舒适，让消费者感受现代家居的文化。商场实行“名牌捆绑”，名品进名店，优势互补，资源共享，交相辉映，真正实现“到红星好比跑遍全中国”的一站式消费；管理规范完善，营销攻势强大，商机无限。
房地产项目投资分析方 案 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 一、××项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位：万元 二、××项目销售分析与预测
1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 三、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元
综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。
房地产项目地块投资意向书-模板-投资 xx地块项目投资意向书 荣盛房地产发展股份有限公司 发展部 二○○x年xx月xx日 目录 一、xx市宏观市场基本情况 3 （一）、城市基本背景 3 1、xx概况 3 2、辖区面积 3 3、交通条件 3 4、气候 3 5、行政区划 3 6、民族及人口 3 （二）、城市宏观经济概况 3 1、经济总量 3 2、购买力和消费水平 4 3、城市居民居住水平 4 4、固定资产投资 4 5、xx年天津市主要预期目标 4 6、xx市城市规划 4 二、xx市房地产市场概况 5 （一）、房地产投资情况 5 （二）、土地市场 5 （三）、商品房市场价格 5 （四）、市场供需分析 5 （五）、市场特征分析 6 1、产品特征分析 6 三、拟投资理由 6 四、意向项目地块初步分析 6 （一）、意向地块基本情况 6 1、意向项目名称 6 2、地块位置 7 3、用地指标 7 （二）、意向地块的经济测算 7 1、定价 7 2、成本 7 3、土地成本与利润 8 五、目标客户群 9 六、最主要的障碍和风险 9 七、立项所需的前期费用 9 一、xx市宏观市场基本情况 （一）、城市基本背景 1、xx概况
主要介绍城市的在国内或省内的定位（如天津是直辖市、北方经济中心和航运中心等）、未来在国内或省内的发展战略地位等方面。 2、辖区面积 全市辖区面积、市区辖区面积以及项目所在行政区区域面积等。 3、交通条件 介绍城市的海运航行及开通的主要国际航线，以及境内的铁路线、路运线路（高速线路、国道、省内主要干道、国内外航空线路数量和主要开通航线城市。 4、气候 城市常年平均气温情况（是否有严冬期及时长，涉及到冬歇期问题）、降水情况（是否有较长雨季，涉及到施工进度问题）、全年常见风向和风速（涉及到项目楼宇摆置的规划设计）等。 5、行政区划 城市下辖市区、郊区和下县等情况，同时标准出项目所属行政区域。 6、民族及人口 城市人口状况，含数量（最好有20—25岁、25—35岁、35—45岁、45—55岁人口数量分别）、民族和男女比例等，且要求说明项目所属行政区域的人口状况，如项目处于或临近少数民族相对集中居住区，要做详细说明。 （二）、城市宏观经济概况 1、经济总量 城市近年gdp及增长率基本情况，另附上城市近5年gdp及增长率图示，图示格式参考“天津2000—2005年gdp及增长率”。 注：所有同时描述各年份（月份）期间数值及增长率图示要求使用柱状形式表示期间数值、折线曲线表示期间增长率。 2、购买力和消费水平 描述上一年度城市居民人均可支配收入和消费型支出，以及近年来增长态势，特别要求附上城市居民人均可支配收入及增长率走势图，图示板式参考同上。 3、城市居民居住水平 阐述上一年度城市居民人均建筑面积，同期增长情况，以及城市居民人均居住建筑面积的中长期城市发展规划。 4、固定资产投资 近几年全市固定资产投资总额情况，例如2006年可描述“十五”期间各年份执行情况和附图，以及“十一五”的计划情况等。 5、xx年天津市主要预期目标 下一年度或当年全市经济社会发展的主要预期目标，包括gdp生产总值及增长、财政税收及增长、固定资产投资增长、城市居民人均可支配收入增长等计划目标。 6、xx市城市规划 阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以及城市公交、轻轨、地铁等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以及城市发展规划（含旧城区改造、新城区假设）等。 以图文相结合的方式描述城市未来新建或改造的集中居住区域板块，如天津分梅江板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块等。 二、xx市房地产市场概况 上一年度或本年度房地产市场总体描述。（要求语言简短） （一）、房地产投资情况
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中，很多地方都会使用到建议书，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧，以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文，希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。
房地产项目投资协议书示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
房地产项目投资协议书示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 本合同由以下两方于______年___月____日在中国签署： 甲方： HY投资有限公司 乙方： ________，身份证号码_________。 鉴于： 1、甲方是一家依据中国法律在北京成立并合法存续的 有限责任公司。 2、甲方目前拟投资成立北京LH投资有限公司(下称 “LH公司”)，取得开发建设HQ项目(下称“项目”)的预 期投资收益。 为了加强双方合作，在落实乙方管理职责的同时给予 乙方充分的激励，现甲、乙双方订立本投资协议，以供共 同遵守：
一、项目投资金额、比例及投资安排 1、双方将以甲方名义共同向LH公司投入资金 ____________万元。 2、在前述项目投资中，甲方出资____________万元，占投资总额的___%;乙方出资____________万元，占投资总额的___%。如果甲方实际投资金额超出上述约定金额的，双方的投资比例及投资收益分配比例仍按照本款约定比例计算。 3、双方确认，前述甲、乙双方对LH公司的全部投资应进一步投资到YH公司中，并由YH公司全部用做HQ项目的开发建设资金。 二、借款 1、由于目前乙方自有资金不足，甲方同意借给乙方________万元，由乙方用作本协议第一条的投资款。双方在本协议签署的同时就此另行签署《借款合同》。
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
房地产开发项目投资分析报告地产业 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求； 2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集 资金；2007上半年开始销售收入可以满足投资需求，不需 要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为4.7个周期，说明此时投资成本已完全收 回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。
YOUR LOGO 房地产项目投资协议书范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
房地产项目投资协议书范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 本合同由以下两方于______年___月____日在中国签署： 甲方：HY投资有限公司 乙方：________，身份证号码_________。 鉴于： 1、甲方是一家依据中国法律在北京成立并合法存续的有限责任公司。 2、甲方目前拟投资成立北京LH投资有限公司(下称“LH 公司”)，取得开发建设HQ项目(下称“项目”)的预期投资收益。 为了加强双方合作，在落实乙方管理职责的同时给予乙方充分的激励，现甲、乙双方订立本投资协议，以供共同遵守： 一、项目投资金额、比例及投资安排 1、双方将以甲方名义共同向LH公司投入资金 ____________万元。 2、在前述项目投资中，甲方出资____________万元，占投资总额的___%;乙方出资____________万元，占投资总额的___%。如果甲方实际投资金额超出上述约定金额的，双方的投资比例及投资收益分配比例仍按照本款约定比例计算。 3、双方确认，前述甲、乙双方对LH公司的全部投资应
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
房地产开发项目开发参考流程 选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编 制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人↓↓ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土 地使用证 ↓↓ 按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见 ↓↓ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ↓↓ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ↓↓
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 ↓↓ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 ↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由 ↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓ 运用“营销策划展示设计↓↓ 系统”制作资料 ↓到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销计划（建委会签 许可证 ↓↓↓ 建委、物价局下文批价 ↓ 运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实 ↓ 四源费缴纳 ↓ 到开发办市政处核实任务 ↓ 开发办工程处同意招标 ↓ 填招标申请书并到市招标办办登记 ↓ 招标办看现场 ↓ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 ↓ 招标办审查标底 ↓ 开标会 ↓ 定合同，写评标报告，发中标通知书 ↓ 招标办盖章同意