2017
香港
半山豪宅考察分享
2017-1
寸土寸金
千呎豪宅
国际都会
维港美景
半山
拒人千里
香港豪宅面积？
1平方英尺=0.0929平方米
本次考察项目基本在120-300㎡
少数户型为300-500㎡
（本文内均指套内面积）
香港豪宅均价？
36-78万元/平方米
香港目前楼市均价为13.5万元/平方米
（本文价格为人民币，按照0.9的汇率转换）
香港豪宅总价？
5000-33000万元
考察项目
天汇
39 Conduit Road 璈珀
55 Conduit Road
Cluny Park
53 Conduit Road
敦皓THE MORGAN
31 Conduit Road
西半山
旺角
尖沙咀
中环
上环
铜锣湾
油麻地四个项目均在西半山，西半山属于香港传统的中心豪宅区
敦皓
Cluny Park
璈珀
天汇
四个项目位于干德道上，周边拥有三核心地段，CBD 、CLD 、CFD （上环、中环）汇聚全港各大银行、金融中心、集团、购物广场。
地段拥有便捷的交通网络，地铁线、公交线、海底隧道开通往全港各区。
39 Conduit Road
四个项目中单价和总价最贵
曾创下亚洲最贵楼王称号
最高单价：112万/㎡
在售均价：36-76万/㎡
租金：15-44万/月/套
发展商：基兆业及培新集团
单体楼，一梯二户
33层，66户
楼高152米
主力户型：234-400㎡、3-4房
39 Conduit Road
天汇建在半山上，前看海，后靠山
风水宝地
39 Conduit Road
项目高高在上，拥有一线维港景色，景观价值毋庸置
39 Conduit Road
设计
外形设计：香港设计师刘荣广
采用左右展翼式设计让所有住户尽览270度维港景色
外立面设计：德国设计师ANDRAS
运用闪耀的玻璃做幕墙营造时尚风格
39 Conduit Road 外立面
39 Conduit Road
门口
车行出入口
39 Conduit Road
门口
落客大堂
39 Conduit Road
门口
人行出入口
39 Conduit Road
门口
人行大堂出入口
独立电梯大堂，大型落地玻璃走廊
39 Conduit Road 大堂
39 Conduit Road 大堂
39 Conduit Road
户型
户型使用面积
（㎡）套数比例三房1932436%
四房2253045%
复式242-5211218%
合计-66100%层高3.5米
基于豪宅的设计理念与趋势探讨 发表时间：2018-03-29T14:42:08.943Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第31期作者：韦志林 [导读] 本文就从豪宅的设计理念与趋势展开分析。 摘要：生活水平的提高，豪宅市场逐渐升温，在中国，豪宅主要体现在规模、地段与售价上，并不是真正意义上的豪宅，而中国豪宅还处于起步阶段，居住层面基本的技术质量与舒适度标准问题尚未解决，更少有文化层面的追求。而社会对好豪宅的需求是有相当潜力的，因此，开发真正意义上的豪宅是中国房地产提高行业档次的必要选择。基于此，本文就从豪宅的设计理念与趋势展开分析。关键词：豪宅；设计理念；趋势 1、顶级豪宅的概念 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。住宅从大的类型来分，有独立住宅（即通常所说别墅类住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要评判别墅类型住宅的豪华程度，应该主要考虑其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以在对豪宅的评述应分为两类：独立型豪宅或称别墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。如图1所示。 2、别墅豪宅的设计理念 2.1注重室外景观与建筑设计的搭配 别墅豪宅讲究舒适的生活，这就需要高度重视住宅内部的户型功能与面积，与此同时，更不能忽略建筑之外的私家环境和公共生活环境的部分。二者要统一协调，缺一不可。户外活动构成别墅业主业余生活的重要组成部分，其中包括自家花园内的活动和整个小区的活动，这种生活要求接近自然、健康舒适，因此需要更多的户外活动场地和设备。 2.2山水环境的重要作用 评价一栋别墅是否高档，首先要从三方面入手，一是大的周边环境，二是社区内部环境，三是别墅自身院落和内部居住空间的环境。环境是决定一个别墅的品质与前途的关键因素。业主买别墅不是讲究住得更好，而是生活的更好，买别墅的主要目的就是提高自己的生活质量，追求更好地室外居住环境，所以这里天然的山水环境会是决定别墅的价格的有力因素。豪宅最需要的就是自然山水，恰恰最缺乏的也是自然山水。因此很多项目工程在不具备自然山水的情况下采取人造的形式，挖人工湖、建造高尔夫球场等，用来弥补自然环境的不足，但这并不是真正优质的自然环境，与城里高档住宅相比，仅仅是住户密度降低而已，因此只能成为经济型别墅而不能成为豪宅。 2.3庭院生活 别墅的庭院对业主的重要程度不亚于起居室，因此需要有高档舒适的庭院环境。保证悠闲自在。需要有自然清新的鲜花，满足视觉，清新空气，愉悦心情，更要有位置优越的赏景设施，闲来喝喝咖啡下午茶赏个落日都是必须做到的。 2.4社区生活 别墅社区是诸多家别墅聚集在一起的小区式别墅社区，并不是一栋栋别墅划分的纯私家用地的集合，因此需要有足够的公共活动用地，饭后散步、遛狗、健身的设施必不可少。应业主的要求，需要有一条足够长度、视野开阔的散步路线，景观较好的地区须设置供人休息用的活动场所。社区公共生活的景观绿地面积与质量标志着整体社区生活的档次。 2.5起居生活 别墅豪宅在起居生活设计方面要较高档住宅更为细致、具体、设计更加人性化、追求高品质的生活。在室内功能开发方面，可以结合新的生活方式，设计家庭舞会、艺术展厅、私人雪茄吧、以及酒吧、餐饮、娱乐休闲三位一体的多种私人活动空间及会客方式。高级别墅豪宅除去必不可少的起居室，其他空间的发展才是体现别墅豪华高档的关键，因为主旨是关注私人发展，个人品味追求与生活境界的提升。 3、公寓式豪宅在原有基础上的设计突破 3.1外观设计 公寓豪宅要在普通住宅中脱颖而出，奢华显赫的外观是必不可少的重要因素。公寓豪宅讲究的是看得见的豪华，这不同于传统的深宅大院讲究低调的引人入胜，我们需要一眼就看得出移不开的效果。因此公寓豪宅不仅仅是住宅楼，更是栋标志性的建筑物，体现户主们的生活品味。 3.2拓展自身优势 高层住宅可以俯瞰四周的城市景观，这正是公寓豪宅的优势所在。因此拓展自身优势，就须要扩大观景面，具体可以调整室内布置扩大外墙面积，广泛运用落地窗、转角窗，更可以设计成全玻璃幕的效果，用来适应公寓豪宅观景的要求。 3.3营造独门独户的感觉 利用垂直交通设施和形体设计，私家电梯直接入户，户与户之间错开分布等方式来加强独门独户的感觉。 3.4室内的个性化空间设计
莱坊：2018年纽约超级豪宅市场趋势展望 总部设于英国伦敦的百年地产中介顾问公司莱坊研究最近发布了《纽约豪宅 / 超高端住宅报告》，总结了该机构对纽约超高端住宅市场的2018年趋势展望。 纽约和伦敦楼市都处在很有意思的时期。直到2015年，两地楼市价格都持续不断上 升，但是近两年，世界上最受追捧的房地产市场日趋清醒。即使在这个稀缺的市场里，买家也变得越来越挑剔。 关于该市场最高端1%的发展趋势，道格拉斯·艾力曼公司（Douglas Elliman）的研究分析高级副总裁安德鲁·瓦奇福格尔（Andrew Wachtfogel）和米勒·萨姆尔公司（Miller Samuel）的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）分别给出了他们的独到见解。 （最新纽约房价走势预测）2018年纽约豪宅市场需要关注的主题有： ?国际买家对豪宅市场的全球性影响，特别是纽约市场。 ?开发商之间在产品定位丶市场细分丶服务提供等方面的竞争日益激烈，以证明豪宅定价合理。 本网注明“来源：最新纽约房价走势预测”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违上中声明者，本网将追究其相关法律责任。凡本网注明“来源：XXX（非
本网注明“来源：最新纽约房价走势预测”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违上中声明者，本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源：XXX （非 美元兑不同币种的汇率影响，美元兑其他货币如果汇率进一步下跌将会提升全球对 纽约房地产的兴趣。 单价1000万美元以上的曼哈顿新开发豪宅已签署合同 （2013年第一季度 - 2017年第三季度） 专家观点： 我们就新开发市场的产品及地段向道格拉斯·艾力曼公司（Douglas Elliman ）的研究分析高级副总裁安德鲁·瓦奇福格尔（Andrew Wachtfogel ）进行了采访。 1、2017年哪个区最活跃？
广州珠江新城堪称"摩天城" 9盘数十栋超高层见缝插针 2010年11月26日07:20 来源：广州日报黄涛 [推荐朋友] [打印本稿] [字号大中小] 高楼林立的珠江新城，广州的超高层住宅绝大多数集中于此。 9大盘数十栋超高层见缝插针 高层建筑是指高度在24米~100米之间的建筑，其中100米以上称为超高层。广东省公安消防总队有关负责人称，广东现有的消防云梯车最高可升至68米，可供22~23层楼高的火灾扑救或救援用。广东目前共有高层建筑2万余栋，其中百米以上的超高层建筑351栋，而广州的高层建筑数量约占全国的十分之一。 据记者了解，目前天河超过100米的超高层住宅，全部集中于珠江新城，共有9个项目，而在建的超高层住宅也不少。预计今后广州的超高层住宅中的绝大部分都将集中于此。 据了解，一般100米的住宅楼层大约有33层左右。位于珠江新城西区的珠江都荟，三栋建筑均为33层；星汇云锦其中2栋层高45层，另外两栋层高42层。 在珠江新城东区，有7个楼盘超过40层。朱美拉公寓有三栋建筑楼高45层；方圆月岛有两栋楼高46层；粤海丽江花园有5栋楼高在44~46层；中海观园多数层高43~45层；誉峰层高41~45层；领峰楼高48层；汇峰楼高40~49层，是目前天河最高的住宅项目。 据了解，未来珠江新城还将有多个超高层住宅项目诞生。包括越秀城建项目、嘉裕项目和尚东项目等。其中越秀城建项目由100米增高到156米，嘉裕项目由100米增高到147米，尚东项目由100米增高到208米。按照这个数据，未来的尚东项目将是广州最高的住宅项目。目前的广州最高住宅项目为凯旋会，共52层，高192米。
豪宅实例调查分析报告 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 一）物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文
化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 二）精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。 上海·汤臣一品 汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5 万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。
高层豪宅的户型创新 推荐语：暂定。 一、豪宅户型基本特征 1.空间的豪华感： a.高度尺度：通过提高层高扩大尺度，营造豪华大气感；高层豪宅面积和空间较大，为避免天花给人造成的压抑感，需要提高层高来体现舒适和尊贵庄重感；
上图为绿城·御园的样板房。绿城·御园的地下车库层高，由传统的 3.6-3.8米提升至4米，入口处层高达到2.4-2.6米，这一系列的高度提升，不仅带来更舒心的停车体验，更避免了地下空间的局促感与压迫感，使得各类高档私家车都有足够的活动及停放空间。 b.独立交通：电梯独立入户，提升尊贵感；高层豪宅梯户比小，电梯尊贵感、私密感、专属性、智能性强，均为电梯直接入户且主仆分梯；同时，梯户比多为2梯1-3户，3梯1-2户，少数为1梯1户。 案例名称梯户比电梯配置 上海华府天地1梯1户日本进口FUJITEC电梯，主人专属电梯 上海汤臣一品3梯1户定制永大日立高速电梯，轿厢高3.5米， 速度到4m/s，主仆分梯，结合三道掌纹 门禁系统，确保住户的私密性 北京御园2梯3户原装进口三菱电梯，每户设置专属住户电 梯，电梯直接入户，磁卡智能控制 深圳伍兹公寓2梯1-2户未知
上图为龙湖唐宁ONE 户型图，两梯两户，采用电梯双开门的方式，保证独立的入户空间。 c.仪式空间：注重玄关，圆厅等对称，仪式空间的打造。 高层豪宅尤其是对于较大面积或顶
层产品来说，讲究的是“登堂入室”，然后是客厅、起居室餐厅等。 上图为星河湾240平米户型图。空间特点：用别墅的手法做平层，采用严格的轴线对称手法，体现奢华与尊贵； 2.生活私密性 a动静分区：休闲娱乐，私密生活，社交生活及其他辅助功能，需做到动静分区，保证主人的私密性； 顶级高层豪宅分区规则：
1、合理的设计比面积重要 别墅过去靠面积，未来靠设计，这话怎么讲？ 没出现限竞房之前，别墅面积的设定是自由的，所以靠尺度大就能展现舒适度，这也是现在 很多纯住宅别墅自我标榜的地方。但限竞时代的到来，让别墅产品的形态和面积有了制约， 如果想达到同样的舒适度，就要依靠更聪明、出色的设计。 其实，过去这些年政策出的难题，最终都是靠设计一一化解的。放在10年前，90㎡在北京 最多做到两居，根本没有现在7090限制下从从容容的三居户型。同样在10年前，别墅的地 下就是阴暗的储藏间，根本没有如今功能丰富、阳光充裕、通风良好的休闲空间。 因此，聪明的设计化有限为无限，化平淡为神奇。在严格用地指标限定下，别墅走向小面积、叠拼化是必然趋势。对购房者来说，一方面，精巧的设计不会降低墅居的体验；另一方面总 价变低，门槛易过，别墅梦更容易实现。 2、别墅空间拥有多种可能 近几年，很多普宅都强调空间的可变和灵活性，意在适应一个家庭全生命周期的需要。而一 些大面积的平层豪宅则开始融入更多的社交场景，让居住与工作有了适当的交集。 种种迹象说明，无论什么居住产品，未来都不再是单一的功能——混合、混搭、杂糅、复合 才是新的趋势。 别墅也同理。因为空间多样且充满弹性，别墅展现不同生活方式和居住模式的可能性更多。 除了必备的居住空间，大量的室内空间正在模糊其使用边界，比如：PARTY聚会、商务接待、工作室、儿童娱乐、爱彼迎出租等等。 一套别墅不止一种生活。空间可变幻，功能无界限，这是确定的未来。 3、家庭成员的系统化墅居 住别墅，在某种程度上是为家庭成员各自的私密生活进行延展。 老人不只拥有独立的套房，还有一片可莳花弄草的庭院；孩子不仅拥有私密的楼层，还有一 方可尽情玩耍的天地；主人不仅拥有功能完整的卧室，还有品茗的茶室和静读的书房。 但这些都是如今别墅的及格线，未来家庭成员的墅居体验，将从室内扩展到室外，从别墅蔓 延到社区，每个人的墅居生活将变得更加系统化。 以家庭成员中最重要的孩子和老人举例，孩子除了在室内的休息和学习，在社区中如何运动 和娱乐，如何享受丰富的教育配套？老人除了种花养草、修身养性，如何搭建社交平台，增 进情感交流，参与多彩活动？ 因此，别墅未来的生活是对所有家庭成员更为细致的关照，提供更为系统化的功能设施，整 体的提升居住品质，加强幸福感和归属感。 4、精装别墅的省心省力 别墅做精装的趋势早在前几年就已见微知著，只不过进入2019年，这种潮流开始蔚然成风。精装别墅的好处，『地产营销人』反复说过很多次，最核心的其实是两点：一是对业主而言，交由开发商来做这件麻烦事，可省心、省力，还能保持家庭和谐。一般从精装风格上，比自 己装的要更高级、更有品位。 二是有实力的开发商做精装有集采优势，选择的材料和品牌有保证，在有严格工作流程和监 理程序把关下，往往精装的工艺品质也优于个人。 欧美国家所有的别墅交付一直都是精装，没有毛坯之说，所以未来我们的市场也会逐渐向这 个标准靠拢。 那么，在北京别墅市场上，有没有项目暗合这股潮流，领衔产品上的创新呢？ 『地产营销人』搜寻一圈后，发现位于房山的万科七橡墅于不经意间，走在了前面。
融创豪宅营销策略及案例解析【课程大纲】 第一模块：豪宅概念 一、何为豪宅 1.广义定义 2.豪宅内涵 二、豪宅的概念 1.豪宅的定义 2.豪宅的界定标准 3.豪宅的六大属性 第二模块：豪宅特点 一、刚需 1.想有一个自己的空间 2.想给第一桶金保值增值 3.每一平米的空间很重要 4.首付少5万也很重要 二、改善 1.是在刚需基础上扩大各个空间的尺寸 2.让大家既有私密感又有宽大的公共空间 3.众多的人性化细节是加分项 三、豪宅 1
1.自然资源是豪宅的根本 2.是追求精神层面的东西 3.和把巨额财富沉淀下来第三模块：豪宅等级 一、豪宅的分类 1.郊区别墅 2.市区大平层 3.市区别墅 二、豪宅划分的六大标准 第四模块：豪宅客户营销理念 一、新形势下房地产营销趋势 二、豪宅客户营销理念 1.营销代理模式 2.万科营销模式 3.整合营销模式 第五模块：全国豪宅案例分析 1. 苏州桃花源 2. 泰禾院子系 3. 杭州金茂府 第六模块：豪宅客户心理 一、豪宅客户特征分析 二、豪宅客户行为习惯 1.社交活动
2.兴趣爱好 3.生活态度 4.生活轨迹 5.消费取向 6.投资理财 7.媒体习惯 第七模块：豪宅客户需求 1. 置业区域分析 2. 建筑风格分析 3. 小区环境分析 4. 科技化含量分析 5. 物业管理分析 6. 会所配套分析 第八模块：如何拉近与豪宅客户的距离 一、美女营销 二、同学营销 三、学会倾听 四、活动营销 第九模块：豪宅客户维护 一、感情维系 1、建立完整的客户档案 2、成交后及时维护 3、节假日送祝福 1
4、建立项目微信群，利好消息维系 二、价格促销维系 1、新老客户双重优惠 2、多重促销政策 3、限时一口价房源 三、活动维系 1、项目进展 2、节假日 3、暖场活动 四、五星级酒店式服务 第十模块：豪宅客户满意度提升 1.产品设计的实用性 2.豪宅不能有缺点 3.品牌开发商，王牌产品 4.科技打杂品质 5.服务深入骨髓 第十一模块：圈层营销 1. 把客户当一个俱乐部运营 2. 圈层营销的核心思维 3. 圈层营销的六步流程 4. 圈层营销的三个原则 5. 圈层营销的三个境界 6. 家宴营销的三大策略五大技巧
豪宅客户分析 No.1 尊贵型豪宅客户 尊贵型豪宅客户在22个价值观的要素点中，自然、品质、家庭安全环保等方面的得分较高，在价格敏感、时尚等方面的得分较低，体现了他们追求自然、闲适的价值观。 1 生活习惯——重视生活品质，注重休闲。 2 生活态度——倾向于自然、轻松、简单的生活方式。 3 消费取向——消费时更希望得到身份和地位的认同。 尊贵型：追求自然、闲适——豪宅对尊贵型豪宅客户来说是事业成功的标志，是释放工作压力获得独立自由的私密空间和独享心灵宁静的场所，也是体现他们生活品味、情趣、情调的地方。大多为企业家、名人或者事业有成的生意人士 No.2 享受型豪宅客户 享受型豪宅客户在22个价值观要素中的得分比较平均，得分较高的是服务、注重细节，而在时尚方面的得分较低。但是总体而言，这类客户在所有的价值观要素上的得分都要高于平均得分，体现了这类追求品质的价值观。 1 生活习惯——认为会所、自家庭院和大露台是享受生活的地方。 2 生活态度——倾向于轻松的、休闲的生活，希望与家人共度时光。 3 消费取向——更喜欢那些能够切实提高生活质量的产品。 享受型：注重服务、细节——享受型的豪宅客户更多的是享受生活的场所，是和家人共度时光的地方，同时也是体现自身品味、身份的场所。享受型豪宅客户注重生活的品质，房屋对其而言更多的是享受生活的场所。多为各类企业的高层领导，归国华侨、外籍人士No.3 标签型豪宅客户 标签型豪宅客户在22个价值点中，得分较高的是彰显身份、价格敏感、自然、简约低调，而其他价值点的得分与平均值相近，体现了这类客户注重身份的价值观。 1 生活习惯——比较喜欢去酒吧、高尔夫、健身房等场所。 2 生活态度——倾向于有个性的、充满激情的生活。 3 消费取向——倾向于品牌消费，多数人喜欢奢侈品。
不只是卖房子 ——豪宅营销的特点及趋势 豪宅营销不是套用一种固定模式，不仅因为客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，还因为中国的豪宅营销与当前所处的社会文化、富豪消费观念乃至房地产市场成长特性密切相关。整体来看中国的豪宅营销市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段，豪宅营销必将不断成熟发展。因此，对于未来豪宅营销将何去何从，本专题做了一些探讨。 一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销 1、 豪宅客户：行为低调，不善于张扬 通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点： （1） 形象素描——处于财富金字塔顶层。 对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。 极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适， 他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST 签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。 （2） 特质人格 （3） 消费心理——炫耀 炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫 富人的多A 级人生 Aggressive 好斗的 Accumulative 好囤积的 Acquisitive 强统御欲 ……
耀，显示财富与地位。 享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。 2、 豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销 豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。根据豪宅客户的“泛”特点可知:豪宅营销必须是一种独特的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃三大核心矛盾展开： （1） 解决低调与传播的矛盾 同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。 客户在他们生活习惯上显现出的对外封闭、不善张扬、属于特定圈子等特点，而营销基本通过传播的渠道进行。因此，解决这种矛盾，整合圈层目标传播成为目前较广泛运用的方法。 （2） 解决定向与不确定的矛盾 国内豪宅营销中，依靠客户数据库营销成功者为数不少，如通过一些信息公司或是知名代理 封闭与传播之间的矛盾 圈层内的目标市场营销 封闭与传播的矛盾 定向与不确定的矛盾 个性与共性的矛盾
高档住宅的理念与趋势 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。 一、顶级豪宅的概念与分类——别墅与公寓都可能成为豪宅 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该主要考虑其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以在对豪宅的评述应分为两类：独立型豪宅或称别墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫园1#别墅。其身价过亿，占地面积18亩，建筑面积1500m2，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确是在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 二、别墅不等于豪宅——别墅产品分化 中国人的别墅概念其实跟国外有很大不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般几百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层或多层住宅以外，在城市边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为Single family house，在英国称为Detached house。这样的House是买给普通或者是中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为Villa或者Luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的。 别墅一词在国内房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的House或Villa有很大不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(Semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅都统称之为别墅产品。而除了独立别墅(Detached house)和双拼别墅(Semi-detached house)，其他这些产品可以称作Townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用做代指从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度较高的非独立住宅。 国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园这样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近Townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小，居住密度偏高，缺乏私密性别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的环境条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它是瞄准普通市民阶层或者中高档收入
顶级豪宅的概念与分类(别墅与公寓都可能成为顶级豪宅) 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅(别墅产品分化) 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为single family house，在英国称为detached house。这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。 别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅(detached house)和双拼别墅 (semi-detachedhouse)，其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。 国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通独立住宅，跟国外的single family house产品更加接近。 除此之外，还有大量其它在名称上冠以别墅，但又不是传统独户独立住宅的产品，我们叫做类别墅。类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋之间侧墙间距非常接近，只有3米左右。没有两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉—半山美墅中的独联体。第二种是层数降低面宽加大的改良型townhouse 别墅，以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三层townhouse，前后花园。而是面宽最大做到了14.4米，进深最小
高层建筑案例分析 ——马赛公寓 姓名：陈彬 勒·柯布西耶是我最喜欢的建筑设计师之一，他是开创现代主义建筑的鼻祖，是20世纪最建筑师重要的建筑师之一，也是现代建筑运动的激进分子和主将，他所设计的建筑很多都举世闻名，当然，也包括今天我要分析的马赛公寓。 勒·柯布西耶认为在现代条件下，城市既可以保持人口的高密度，有可以形成安静卫生的环境。他的理想的现代城市就是中心区有巨大的摩天大楼，外围是高层的楼房，楼房之间有大片的绿地，现在化的整齐的道路网布置在不同标高的平面上，人们生活在“居住单位”中。设计者称之为“居住单元盒子”,大楼用钢筋混凝土建造，通过支柱层支撑在3.5x2.47英亩面积的花园，这种做法是受一种古代瑞士住 宅—小棚屋通过支柱落在水上的启发，主要 立面朝东和西向，架空层用来停车和通风。 而马赛公寓就是在这种理念下应运而生的。 1马赛公寓坐落于坐落于法国马赛boulevard Michelet 13000 Marseille。自1946年开始设 计，1952年完工。是一座举世瞩目的超级公寓住 宅。左图为马赛公寓的卫星图，我们可以看到建 筑周围绿树环绕，周围景观设计的简单明了。可 以说环境十分宜人。下面我们从各个方面具体分 析其具体组成。 基本资料 马赛公寓一座大型的居住公寓建筑，长165米，宽24米，高56米，18层，其中底层架空，顶层设幼儿园，屋顶为公共活动平台，设有儿童游戏场，小型游泳池以及成人健身房等； 7、8层为公共服务，设商店、餐馆、洗衣房及旅店等服务设施。其余层为居住层，户型多为跃层布置，起居室通高，最大限度接纳阳光；每3层设一中央公共走道。大楼可容377户1500-1700人居住，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺的状况而设计的新型密集型住宅。 建筑外观 马赛公寓还设有电梯厅和管理员房间。突破了承重结构的限制，从单身住户到8个孩子的家庭，室内楼梯将两层空间连成一体,起居厅两层通高，达到4.8米高，3.66x4.80米大块玻璃窗满足了观景的开阔视野，大楼的7、8层是商店和公用设施，商店和公用设施，包括面包房，副食品店，餐馆，酒店，药房，洗衣房，理发室，邮电所和旅馆。满足居民的各种需求，幼儿园和托儿所设在顶层，通过坡道可到达屋顶花园。在第17层设有幼儿园和托儿所，屋顶上设有小游泳池、儿童游戏场地、一个200米长的跑道，健身房、日光浴室，还有一些服务设施——被勒·柯布西耶称为“室外家具”，如混凝土桌子、人造小山、花架、通风井、室
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 顶级豪宅的概念与分类(别墅与公寓都可能成为顶级豪宅) 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅(别墅产品分化) 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为single family house，在英国称为detached house。这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。 别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅(detached house)和双拼别墅 (semi-detachedhouse)，其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。 国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通独立住宅，跟国外的single family house产品更加接近。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。