旅游项目开发的商业策划
一、旅游投资的特点与理念
旅游项目投资，与其他产业的投资有较大的产业差异，这是由旅游产业及旅游产品的特
殊性决定的。
、旅游产品及产业的特殊性
旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面：
第一，主要资源的政府所有
具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。
第二，资源保护与旅游开发的矛盾
生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。
问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的
开发。
第三，旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必须依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必须由政府进行协调统筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。
旅游项目，无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内
部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，这有时成为有利因素，但更多的时候是不利因素，因为
自主运作的空间太小，企业发展受到限制。
第四，跨行业的综合复杂性
旅游不是一个单一行业，我曾经将旅游相关行业划分为八类十三个：）游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游
商业区等的经营管理和运作的行业；
）接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。
）营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面，包括旅游
文件、旅游广告等等相关的方面；
）交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。
）建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。
）生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店
用品生产。
）商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。
）旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。
第五，多环节配合的服务消费特性
出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。游客对旅游的评价，不是仅仅局限于景观本身，而是对整个服务链的评价。因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为
无法自主控制的重要风险。
第六，异地预先销售与本地现场消费的结构
“异地预先销售”，是指游客购买旅游产品，一般都会通过旅行社进行预定，并且，游客在客源地购买，在目的地进行游憩时，才实现了产品的消费，也才真正实现了产品的销售。
这是旅游产品最重要的特点，这一客源地与目的地之间的时空差异，决定了旅游产品营
销与经营的模式，与其他产业的产品有了巨大的差别。
当然，有一部分游客也将当场购买，当场消费，比如景区的自助游客，本地化游客等。
但大多数游客采用预购模式。
第七，资源的独特性不等于产品的独特性
旅游的资源（包括自然与文化资源）越独特，其价值越大，吸引力越大。但是资源不等于产品，真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。在这个结构里，资源如何转化为产品，
是旅游产品设计的关键。
很多投资商不明白产品吸引力与资源吸引力的差别，以为只要有好的吸引物资源，修修路、建一个宾馆，就可以达到经营目标了。这种错误的认识，是因为对游客出游心理、游客
旅游需求的结构不了解造成的。
作为旅游产品，最重要的不仅仅是吸引物本身，还必须形成全面满足游程时间内旅游生活的综合需求，满足游憩过程的审美与快乐过程延伸预组合的需要。这包括在某一个产品消费的游憩过程内部，也包括整个完整游程区段。
第八，市场需求具有多样性，同时随时代而变化
游客对旅游产品的需求，具有非常多样化的细分。我们把出游，都叫做旅游，而实际上，出游的目的差异很大；人群有多少种，差异就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有着完全不同的需求。希望一个旅游产品满足多样化市场的需求，这对产品提出了很高的开发要
求。
另一方面，市场的需求，随时间的推移，有着非常大的变化。特别是中国社会，处于快速致富的过程之中，生活水平、时尚趋势、文化开放都快速变化，因此，游客需求也在快速转换之中。这对产品的游憩方式及市场定位，都提出了不断调整提升的要求。
第九，自助化趋势与深度服务化趋势同时并存
游客中却出现了两种差异很大的消费趋势：一种是自助旅游的趋势，一种是服务深度化要求的趋势。自助者，喜欢自主决定游憩过程，对于深度的精细的服务，不会过多的要求，相反，他们会自己寻找新的游乐，从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。
另外一种趋势，就是对服务深度化和精细化的要求。这种趋势，要求旅游服务更加符合
游客的多样化需要，服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。这两中趋势，在旅行社产品中，表现为自助与豪华游，在饭店中表现为经济型连锁与高星级。
第十，可进入性门槛与可持续性要求都越来越高
容易开发的景区，基本上被开发了，留下的资源独特的项目，一般都在交通不便的地区，可进入性很差，必须进行大规模的交通道路投资，才能够达到观赏的目标，这就是进入性的
门槛。
对于游乐项目也是同样，大量的游乐、娱乐、休闲项目在各个大城市的周围已经很多，投资一项休闲游乐项目，如果没有独特性，没有规模，没有完善的配套设施，就很难打开市
场。这就大大提升了项目的进入门槛。
另一方面，由于竞争加剧，游客可选择的项目太多，一个项目如果三年不变，就会成为陈旧的产品，很快就门可罗雀了。因此，持续经营的压力很大，要求对产品不断进行更新。
、旅游投资的主要特征
投资旅游，与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看，旅游投资有五大特征：
第一，高投入与持续回报的投入产出特征
旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛，预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。
门槛的提高，是由于进入性投资的加大，竞争加剧及竞争环境的国际化。
对于旅游项目而言，高额度的资本投入，并不能产生快速的回收，因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说，非常难于接受，因为他们已经适应了快
速投资，快速回收的短平快投资理念。
旅游投资，涉及项目的综合性、复杂性、服务性，由于旅游产品的创意空间很大，因此，结合资本投入力度、回报率要求等投资商自身因素，就形成了旅游商业模式上的巨大差异，这也就是我们在旅游整个投资中间强调的杠杆运作方法的原因，试图用几千万资金去搬动几
个亿的杠杆。
我们在旅游营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢
回报之间的矛盾。五重杠杆包括政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆。运用杠杆，旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。
第二，旅游产业链整合与多产业整合特征
旅游项目投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋
势，也正在成为旅游投资的特征。
由前述的八大类别行业，基本形成了产业链。
旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构，一个大的构造——我们称之为“泛旅游产业”。
一是与旅游直接相关的产业：宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、博彩业、会展业、生态与观光农业、加工工业、技术产业；二是综合提升的产业：旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态，将旅游与房地产相结合的旅游房地产业；第二种是城市游憩型商业，如步行街、、中央游憩区（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什刹海等）是城市休闲的核心区及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成整个以旅游产
业为依托的城市经营的理念。
第三，旅游资源的资本化流通存在法律制约
旅游资本，最基本的是风景资源与文化资源。但是，这些最好的资源，因为《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》，已经成为不可转让的资产，其经营权，也不允许流通。这就是我们所说的“旅游资本流通的法律制约”或“旅游资源资本化的障碍”。
如果没有将风景与文化资源资本流通化，银行的抵押贷款等行为就没有法律依据。而作为资本投资、作为入股的依据就没有法律依据。作为一个产业而言，最基本的资本确认都缺少法律依据，这个产业就是法律投资环境不健全。
这就造成企业上市的障碍、旅游企业与民营资金合作的障碍。在市场趋势下，应该对经营权放开流通，这一流通的经营权，完全可以成为旅游资本，实现资本应有的效应，包括作
为出资的本金、融资的抵押、上市的权益、流通的要素等等。
在旅游资源经营权上，我们可以细分为四项权益：
管理权：进行经营管理的权力；
门票收益权：经营收益的核心利益；
开发权与招商权：即按照规划进行自主开发或招商开发的权力。
、旅游投资理念
１）四先定律理念
第一，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；
第二，先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；
第三，先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游
资源锁定为前提，核心地块为关键；
第四，先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫。
２）杠杆运作理念
我们在旅游营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢
回报之间的矛盾。
规划杠杆：通过旅游总体规划修编，编制详细规划，把项目在国际、全国、区域的定位大大提高，通过协调好的高规格评审会议，可以进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持；
政策杠杆：旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台——以绿色政绩观为指导，调整城乡产业结构，形成新时代下经济发展的新思路、新理念；通过政绩策划，形成以旅游开发为依托进行政绩打造的具体方案，最大程度的影响地方党委与政府，形成党委与政府全力支持旅游开发的决定，从而要求政府给予旅游开发的最大优惠条件（低价资产收购、税费减
免、申请扶持资金等）；
营销杠杆：造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销，形成现金收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面，给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的证据；
以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的实质性的撬动融资和招商引资；
土地杠杆：以低价获取的景区周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，实现最大的资产收益；
融资杠杆：融资和招商引资，是运作本项目最重要的杠杆；该杠杆关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装，从而实现大规模融
资，高价出让资产的目的。
３）产业整合链的理念
以泛旅游产业为依托，进行产业链延伸的整合运作，是旅游项目运作的重要理念。所谓泛旅游产业，是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。
泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此，泛旅游产业被广泛用作为提升城市功能，推动
城市经营的有效手段。
开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管
理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。
目前国内的旅游产业中存在着一个最大的问题，就是产品的全面过时。因此，我们称现期的旅游产业为“一个产品全面过时的朝阳产业”。
提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求，已经产生
出完全多样化的需求。
、旅游资源开发的历史
旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记：
１）原始资源利用期：年，圈起来收门票与初步接待；
２）资源开发起步期：年，基础设施建设与观赏旅游；
３）资源开发转轨期：年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；
４）资源深度挖掘期：年，情境设计与体验旅游；
５）后资源开发期：、休闲度假与生活方式。
旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向
、旅游项目开发模式
旅游项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式，只做为开
发的初步分类：
１）自发与自主
自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；
自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。
２）主动与被动
选点开发模式：比如野生动物园，在大连做了一个，在昆明再做一个，完全可以主动选
点。
招商开发模式：通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源，招进一些投资人进入
开发，这是相对被动的一种开发模式。
３）开发区域结构
单一项目开发模式；
成片整体开发模式；
目的地整体开发模式；
４）开发投入时序
滚动开发模式：持续小资金投入开发；
分期开发模式：阶段性投资开发；
一次性完成开发模式：先开发完成再开放；
５）产业多元性
单一开发模式：单一产业的产品项目；
综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构；
６）土地利用性质
游憩区开发模式；
旅游房地产开发模式；
旅游城镇开发模式；
７）与市场的关系
近郊型项目开发模式；
远郊型项目开发模式；
区域型项目开发模式；
全国型项目开发模式；
国际型项目开发模式；
、旅游项目开发的前期工作流程
近年来，旅游项目投资开发形成了热潮，大量民营企业进入旅游业，但对于如何规范高效的进行投资与开发，大多数企业没有遵循旅游产业的规律，甚至出现了“边规划、边报批、
边建设、边开放”的“四边现象”。
我们几年来一直在进行旅游项目投资，提出了一个旅游项目开发的“标准流程”。所谓“标准”，只是我们的企业标准，是一个对旅游开发流程的一般性提炼，也可将该流程称为“一般流程”。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变
化等各因素，进行结构调整。
根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工
作流程。
旅游开发的三阶段五期：
时间工作内容
开工准备阶段投资决策与合同签定期
管理架构与运作策划期
开工准备与政府审批期
工程建设阶段资金运作与建设工程期；
开业运作阶段开业准备与运作期
１）投资决策
投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
２）合同签定
旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。
合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。
３）架构管理
合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。
开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为：
前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。
工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工
作，保证工程按设计要求和合同要求完成。
景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。
４）产品策划（项目设计）及项目运作策划
项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目设计工作。项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。
为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。
５）规划、设计
兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作。产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。
规划、设计基本程序：勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。
新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行建筑设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。
６）政府审批事项办理推进
前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。
７）资金运作与招商引资
建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。
在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。
对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。
８）建设准备与工程建设
在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。
旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。
项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。
９）开业运作
项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。
景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。
景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、
旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等，这许多属于软件建设，必须通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。
开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展促销等等，以达到一炮打响的目标，是开业营销的重点。旅游景点在开业后的个进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定
三、旅游项目设计
旅游项目设计＝游憩方式设计＋景观设计＋商业模式设计＋开发流程设计
旅游商业运作策划＝神奇创意魔力＋现实操作流程＋科学要素配置
旅游项目设计：以资源和可进入性为基础，以市场为定位为目标，设计旅游项目及开发运作流程。内容包括四部分：游憩方式设计、景观设计、商业模式设计及开发流程设计。
游憩方式设计——旅游六要素配置策划、游憩功能结构设计、布局结构设计、观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计等等。
景观设计——标志性建筑策划与设计、植物造景与园林景观设计、功能建筑景观设计、建筑造景与建筑景观设计、品牌形象及道路引导标识系统设计。
商业模式设计——卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌策划、渠道策划、传播策划、促销策划、岗位设置、管理模式设计、管理团对设计、人力资源开发策划、投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等等。
旅游商业运作策划：就是运用智慧经验与专业技术，通过策划、规划、设计、咨询、包装等手段，对旅游产业的总体战略、开发、建设、投资、融资、营销、管理等各个环节，进行整合与细化，形成行动计划或操作方案，达到收入模式清晰，投资回报明确，行动计划实际，管理流程简单的效果。
、项目设计的八大理念
１）在产业链联动中寻找解决方案
旅游已经由传统狭义的观赏游览接待行业，演化为具有经济、社会、文化和环境等多种功能的“大旅游”产业格局，覆盖面宽，影响力大，综合效益和关联效益非常突出。
我们强调综合联动的旅游产业观，坚持对旅游产业链上的每个环节进行整合思考，系统配置各种要素节点关系，实现真正意义上的产业内部无缝对接。
通过旅游的运作和延展，提升城市空间功能规划的传统理念，打造城市品牌形象，形成城市特色风貌，聚集城市人气，开拓旅游小城镇建设新模式，带动第三产业发展，解决就业，贡献税收和；同时，推进三农问题解决，实现离土不离乡，无污染地取代乡镇企业的部分功能；提升农业产品结构，消化农村剩余劳动力、减轻农民进城的压力，解决农村生活环境，提高农民收入；最终形成城乡两极共生融合、平衡协调和可持续发展的经济格局。
２）用实证的科学手段，深度研究细分市场
旅游市场调研必须依靠实证的科学方法，对客源地结构、游客结构差异、游客需求差异、服务要求差异、游客购买行为、游客消费行为、时间安排、消费能力、旅游组织方式等等进行定性定量相结合的实证研究。
旅游市场研究，要求以细分的实证的数据为依托，研究市场构成的各个环节要素，开发了旅游市场专门技术，建立了规范的旅游市场预测技术——绿维创景游客市场预测模型。
３）以人为本，设计游憩模式
旅游资源的优势不等于市场的优势，关键落到产品的打造上。产品吸引力半径多大，则市场辐射半径就有多大。产品吸引核的打造，最重要的是对游客旅游产品购买心理与游憩感受的深度理解。人本主义方法论，是游憩方式设计的灵魂。
现在的生活已经不缺乏功能，旅游者需要的是一种感觉，一种触动视觉、听觉、味觉、触觉、心灵与肉体娱乐的精神感召与刺激。以人为本，设计出互动体验、亲和吸引、情境感悟、个性娱乐的旅游产品，形成旅游项目的市场核心竞争力，是项目设计追求并执行的原则和目标。
４）追求独创奇异，形成独特性卖点
化平淡为辉煌，化腐朽为神奇，语不惊人誓不休，景不震撼不出手。
说到底旅游者寻求的就是独特奇异，以差异化为基础的创意联想，一旦达到独特性之时，吸引核形成了，独特性卖点就产生了，产品吸引力才得以形成。
项目设计应该拒绝平庸。没有独特奇异的创意，决不提交给客户。
以无穷智慧，推动想象力和创造力，在旅游悟性和超前意识引导下，展开激情创意，就能形成出奇制胜的市场卖点和商业感召力。
５）深度挖掘地脉文脉人脉，用情境化体验化娱乐化设计产品
资源的价值，来源于地质地貌、生态环境，来源于历史文化、民俗文化，也来源于现实的人脉关系、往来结构。深度挖掘一个区域的积淀，挖掘现实中纷繁现象背后的商机，才能把资源的本体价值充分的显现出来。只有结合市场需求，才能把本体价值显露为商业价值。
资源价值的体现，必须形成可消费、可远程传播销售的产品。最受游客欢迎的游憩方式，是情境化、体验式、娱乐化的产品。因此，用故事、用情感意境展示景观、用娱乐化手段包装项目，都是旅游设计最有效的技术手段。
６）遵循“品牌整合营销传播技术”，创新旅游营销
经过多年研究，我们总结出旅游目的地“以品牌为核心的整合营销传播技术模式”，有效的运用于旅游景区及旅游目的地的营销实践之中。
旅游是预卖产品、过程化产品和服务消费产品,营销是旅游业发展的催化剂。旅游营销，有其特殊的规律。以品牌构建为核心，品牌传播为主线，促销为骨架，通过对产品调整提升、管理流程再造、服务培训升级、分销渠道运用、价格战略实施等各方面因素的全面整合，形成营销立体推进。
７）遵循产业特性，再造管理流程，实现效率提升
旅游景区管理，从国有事业单位逐步走向市场化、民营化，需要有科学的流程与规范。中国景区管理，正在进入一个流程再造的新时期！
项目设计应该特别重视旅游开发与经营中管理流程的科学设计，只有遵循好的流程进行管理，才可能形成良性的旅游运作。我们在实战中形成的“旅游项目开发流程”、“旅游景区管理流程”，以被证明具有较高的效率和实用操作性。
８）以投资商和银行为导向，包装产品，实现融资
资源再好，不转化为产品也没用；产品再好，不包装也无法融资。无论是政府进行招商引资，还是企业融资，对产品的包装，具有特别重要的意义。俗话说：三分长相，七分打扮。
问题在于如何打扮。项目设计机构应该对投资商及银行等资金资本拥有者非常了解，坚持以投资商和银行的思维方式及理念为前提，以他们的需求为导向，进行产品的招商及融资
包装。绿维创景发展的旅游项目市场预测模型、游憩方式策划、收入模式策划、商业模式策划、开发流程管理、经营流程管理、品牌整合营销传播、旅游可行性研究规范等技术和模型，对投资商及银行具有特别大的亲和力，是目前国内最先进的旅游项目招商融资包装技术。
我们把项目设计，看成为旅游专业设计与商业运作策划的全新整合，把“投资－收益”理念和“投资－收益”结构贯穿全部的策划，贯穿执行计划，这样，“投资－收益”就由一个完整的运作计划落地到具体的运作步骤中来了。
、项目设计的步骤
进行项目设计，首先必须研究资源与市场，研究项目区域的环境与现状；在此基础上，对项目进行定位分析，确定项目的主题、市场、目标、战略等等；与此同时，开展创意策划，设计游憩方式、游线结构，形成子项目或分项目；结合核心吸引物与游憩方式，进行要素的配置，遵循规划的思想，进行空间布局，规划土地利用与控制，形成功能布局；在创意与布局相对明确之后，设计项目的收入模式，形成现金收入的基本构架；此时，设计进入经济技术分析阶段，对项目进行投资估算，开展社会经济效益评估。
项目设计的过程，有两个特点：
第一，四类思维过程的交织与整合：整个设计过程，是一个游憩主题与方式创意成型的过程，是一个景观创造与设计的过程，又是一个规划思路形成的过程，同时还是一个商业运作思路策划的过程。这四类完全不同的思维过程，在同一个项目的设计中交织展开，互补互联，最后，通过整合，形成一体化的内容。
第二，循环互动，交叉递进：项目设计虽然从资源调查和环境分析开始，但专家一旦启动项目，实际上对于资源、市场、环境、创意、产品、景观设计、营销、投资估算、收入模式设计等等，不是按部就班的推进设计，而是循环互动，交叉递进的。创意往往会很快的形成，并且有很多的创意，但是，可能所有的创意都没有可行性，或者达不到独特性吸引力的要求，或者与方方面面其他因素不能相互配合。我们一般会使用试错的方法，以不同的主题进行整合，力求形成整体方案的突破。创意与整合的过程，是一个非常艰难的过程，一旦突破，项目就有了灵魂，项目设计的技术性工作就比较好做了。
下面，我们将项目设计分成几个方面来细述：
）资源评价与资源挖掘
资源是旅游项目开发的基础，一般包括自然资源、历史文化资源两个方面，我们也从地脉、文脉、人脉三个角度，进行资源的挖掘。
从投资的角度，我们将资源区分为本体价值与开发价值。本体价值是资源固有的价值基础，开发价值，则是从开发收益的角度，对资源价值的一种评价，这样的评价，对于开发商投资，具有很大的意义。
本体价值评价与挖掘
这是一种基于资源基础的简单评价，是不赋予创意想像的判断。
第一，景观观赏价值：视觉观赏的审美评价；
第二，科学价值：知识性与科学思想及发展中的价值；
第三，文化价值：多元性与丰富性的文化存在价值；
第四，游乐价值：资源本身的趣味性，游客进入过程中的情趣；
第五，康疗价值：对人体的健康作用；
第六，体验价值：进入过程的参与性及其情趣。
开发价值评价与挖掘
这是一个主观评价与深度挖掘的过程，与本体评价的尊重原始基础有较大的思路差异，是深度的研判与创造性挖掘的过程。
第一，资源定位、独特性及其吸引力评价：对资源在全球、全国、区域中具有独特性或唯一性的评价；对其独特吸引力与整体吸引力的评价；这需要横向进行比较，并对资源方方面面的吸引力进行综合评估，是一种系统的评价过程；这是开发资源的前提，所谓挖掘，则是对资源特性的审美发现，寻找提升本体价值的可能性；
第二，可进入性与进入条件评价：旅游项目的可进入性评价是投资的前提之一，进入条件影响项目对游客的吸引力，投资成本，游客游憩成本；进入条件包括进入目的地的距离、时间消耗、交通工具及其舒适性、交通成本四个因素，首先是大交通关系，即目的地与客源地之间的距离、交通方式、时间消耗、成本，其次是接待中心与景点之间的距离、交通方式、时间消耗、成本，最后还包括景区内部的距离、交通方式、时间消耗、成本；投资商在这三个层面都必须进行评价，并对交通由谁投资作出初步判断；
第三，基础设施条件及投入评价：基础条件评价，实际上属于现状评价，是对项目的水、
能源、环保、通讯及接待配套基础的评价，涉及投资的规模；
第四，展示条件与观赏条件评价：有好的景观吸引物，我们要进一步研究大尺度、中尺度、近尺度及进入性观赏的条件，景观与文化的展示条件；这些条件，决定了游憩产品本身的投资；
第五，游乐、康疗与体验条件评价：资源的挖掘，需要分析在游乐、康体、养生、治疗、深度体验方面的支持与条件；比如氧吧、生态养生、温泉疗养、中药材等等，民俗体验的基础等等，越有延展性，资源价值越高；
第六，产品现状评价：产品现状，是投资前必须进行系统评价的内容，其中，游憩模式、市场现状、管理现状、基础设施现状等的基础与问题，应该分析透彻。
旅游地产商业计划书--商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%,风险回报率高可达35%以上;(可部分出让或出租) 在风景区有300亩开发用地,700亩绿化地,有50年使用权,位于新疆乌市南山,距市中心仅30公里,十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地,交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区,有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。 计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金）,先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设,然后…… 计划书（草） 2005年5月 目录 一、项目建设条件及可行性 1.1项目开发建设优越条件 1.1.1土地开发来由 1.1.2地理位置及交通条件 1.1.3自然环境条件 1.1.4社会环境条件 1.1.5区域房地产开发和地价情况 1.2项目建设的可行性 1.2.1项目建设的背景条件优越 1.2.2建设的客源市场基础良好 1.2.3区域的土地增值优势突出 1.2.4所开发土地具有规模和价格的独有优势 1.2.5产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种 1.2.6初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 2.1项目初步开发思路 2.2.1规划布置原则 2.2.2规划功能布置分区 2.2项目总体规划布置设想 2.2.1别墅区 2.2.2产权式酒店 2.2.3体育运动潇闲园艺区 2.2.4民族特色村旅游观光区 2.2.5特色农家乐休闲园艺区 2.2.6老年公寓区（未定） 2.3项目主要建设内容
一份商业地产前期策划合同书 项目： (以下简称本项目) 项目地址： 委托方： (以下简称甲方) 地址： 电话：传真： 受托方： (以下简称乙方) 地址： 电话：传真： 甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下： 2. 甲方权利和义务 2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件； 2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介； 2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；
2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)： 售楼书/招商资料； 效果图（室内及室外立面）； 建筑模型； 展板； 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担； 2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行； 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执
房产策划书范文3篇 房产策划书范文3篇 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。下面是房产策划书范文，欢迎参阅。 房产策划书范文1 一、活动目的： 通过辞旧岁.送爱心主题公益活动，把新老业主邀约到九座花园，维系客户感情，讲解项目最新动态，争取老业主转介;邀约陌电新客户，了解项目，促成意向成交。 二、活动内容： 置业顾问通知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参加太白印象组织的辞旧岁.送爱心公益活动。在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。 带老业主参观产品室，将项目最新动态;对陌电客户进行产品。 拍照留影，评选最佳笑容做太白印象的爱心形象大使。 三、活动时间及地点： 2xx年12月30号下午2点----20xx年1月3号地点： xxx 四、邀约客户： 为了确保最大数量的客户到达现场，邀约分两次进行;第一次邀约时间为： 20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客户和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为201X年12
月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。 ◇老业主邀约说辞： XXX先生女士，我是你的置业顾问小X，昨天给你发的信息你收到了吧?咱们小区与西安爱心联盟组织的辞旧岁.送爱心活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱们还要评选一个太白印象的爱心大使，还有新年礼品相送，你看你下午几点能到? ◇陌电客户邀约说辞： XXX先生女士，我是太白印象的置业顾问小X，昨天给你发的信息收到了吧?是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。 五、活动流程晚会在xxxx大礼堂举行。 2) 晚会12月31日晚上8： 00准时举行。 3) 舞台布置由策划组进行指挥。由后勤组协助。在12月3日下午3： 00前完成舞台布置。 4) 后台的的布置按表演组的要求由策划组指挥进行. 5) 器材组要求在12月31日下午5： 00完成器材的安装与调校工作。 二)、晚会节目安排 1) 已经入选的节目于12月29号下午2： 00到罗马广场进行彩排。
XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民国民法通则》和《中华人民国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于省市晋宁县镇滇池湖畔 第二条委托事项
甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下容： （一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。
1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：
商业地产策划岗位职责 1、商业地产策划岗位职责 1、项目开发的全程策划、方案制定及执行，负责商业地产招商运营相关文案起草、全程策划及执行； 2、与合作单位及上海市主要媒体保持良好的沟通及协作； 3、熟悉上海市相关市场信息，能进行高效的市场调研及分析，能对市场变化及时做出应对策略； 4、与公司内部各部门保持良好的协作沟通。 2、商业地产策划岗位职责 配合策划主管负责以下工作： 1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等； 2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用； 3、负责与相关媒体对接，搞好公司各类推广项目，做好活动的策划，包装，宣传，跟进等实施工作； 4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告； 5、负责对销售及招商策划进度进行动态掌控。 3、商业地产策划岗位职责 1、负责公司房产项目、活动等方案的策划与文案撰写； 2、撰写策划方案，完成项目的整体策划创意、设计与提案等； 3、协助同事完成企划活动现场落地相关工作； 4、负责部门各类档案和其他相关资料的的收集与整理。
4、商业地产策划岗位职责 1、根据项目实际结合市场情况，制定项目招商策略及推广方案； 2、对项目媒体策略、媒体诉求特征、市场形态进行分析并提出建议； 3、对招商活动全程策划及组织实施提出可行性意见。 5、商业地产策划岗位职责 1.负责对项目进行市场调研、分析、撰写市场报告，制作推广方案及跟踪实施。 2.负责对项目的执行进行监督、掌控，项目招商不同时期的战略布局，运营制定。 3.负责推广项目与媒体对接，做好运营、推广、宣传。 4.协助项目总监与当地政府、媒体、合作方关系的协调及维护，完成项目的各项运营工作。
旅游项目商业计划书模板 项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值 项目资金及合作 项目成功关键 公司使命 经济目标 公司介绍tzlc 控股公司与关联公司 公司组织结构 [历史]财务经营状况 [历史]管理与营销基础 公司地理位置 公司发展战略 公司内部控制管理 项目介绍（参考兆联公司的商业计划书范文：旅游商业计划书模板格式） 旅游项目开发目标
旅游项目综合开发思路旅游项目开发的资源状况项目地理位置与背景 项目所在省会 项目所在城市 项目建设基本方案 规划建设年限与阶段 项目规划建设依据 旅游基础设施建设内容项目功能分区及主要内容重点项目介绍 现代科幻...城 ...水上乐园 旅游商业中心... 旅游房地产... 森林木屋别墅... 休闲农庄... 市场分析 中国旅游市场 区域旅游资源与利用 区域旅游市场发展特点客源市场分析
环境容量分析 竞争对手分析 发展战略与实施计划（参考兆联公司的商业计划书范文：旅游商业计划书模板格式） 执行战略 竞争策略 营销策略 客源市场定位 定价策略 宣传促销策略 整合传播策略与措施 网络营销策略 战略合作伙伴 项目实施进度 项目SWOT综合分析 优势分析 弱势分析 机会分析 威胁分析 SWOT综合分析 项目管理与人员计划（参考兆联公司的商业计划书范文：旅游商业计划书模板格式） 第页共页
项目管理 质量控制系统 设计过程中的质量控制 施工阶段的质量控制 项目工程进度管理体系 进度管理体系的建立与贯彻 进度管理体系的工作流程设计 人力资源开发及管理 风险分析与规避对策 风险分析 技术性风险 非技术性风险 工程进度风险 工程质量风险 安全风险 风险规避 采用合同形式加强风险防范 非技术性风险的防范对策 施工质量风险控制措施 安全控制措施 投入估算与资金筹措 项目中小企业融资需求与贷款方式
商业地产策划书范文 【篇一：商业地产】 ◆项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯 穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分 为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个 停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 ◆经营成绩 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运 作的一个奇迹。 ◆项目成功的原因
Word File FINANCING PROJECT PLAN 旅游项目计划书 撰写人：代用名
旅游项目商业计划书（框架）1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 2.0 公司介绍 2.1 控股公司与关联公司 2.2 公司组织结构 2.3 [历史]财务经营状况 2.4 [历史]管理与营销基础 2.5 公司地理位置 2.6 公司发展战略 2.7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 旅游项目开发目标 3.2 旅游项目综合开发思路 3.3 旅游项目开发的资源状况 3.4 项目地理位置与背景 3.4.1 项目所在省会 3.4.2 项目所在城市 3.6 项目建设基本方案 3.6.1 规划建设年限与阶段
3.6.2 项目规划建设依据 3.6.3 旅游基础设施建设内容3.7 项目功能分区及主要内容3.8 重点项目介绍 3.8.1 现代科幻...城 3.8.2 ...水上乐园 3.8.3 旅游商业中心... 3.8.4 旅游房地产... 3.8.6 森林木屋别墅... 3.8.9 休闲农庄... 4.0 市场分析 4.1 中国旅游市场 4.2 区域旅游资源与利用4.3 区域旅游市场发展特点4.4 客源市场分析 4.5 环境容量分析 4.6 竞争对手分析 5.0 发展战略与实施计划 5.1 执行战略 5.2 竞争策略 5.3 营销策略 5.3.1 客源市场定位 5.3.2 定价策略 5.3.3 宣传促销策略 5.3.4 整合传播策略与措施5.3.5 网络营销策略 5.4 战略合作伙伴 5.5 项目实施进度 6.0 项目SWOT综合分析
目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)
潼南项目 前期策划方案 深圳市思博置业顾问有限公司 二00五年九月十二日
目录 第一部分市场篇 我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研 第二部分定位篇 我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位 第三部分产品篇 我们应建造怎样的产品 ——项目发展建议
第一部分市场篇 我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研 一、潼南县概况 潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。 潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国"粮食、瘦肉型猪、黄桃"生产基地县。 （区位地图） 二、区域划分 （潼南区位地图） ?第一个片区――潼南老城区 江北新城 老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。 （街区图片） ?第二个片区――江北新城 老城区 凉风垭经济园区
潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城"东下北移"战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。 潼南江北新城总体规划5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到3－5万人。 （新城行政中心） ?第三片区――凉风垭经济园区 凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。 （经济园区） 三、在售楼盘调研 目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下： ?潼南老城区 老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。 ?嘉瑞花园Array基本情况： 开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司 物业位置：潼南县大同街225号 建筑类型：多层
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格
-- 200余个房产营销策划案例 目录 -------------------------------------------------------------------------------- 东方银座案例分析 阳光·经典--经典·海口 国际风情街项目调研规划书 草桥居住区西（B）区上市前整体营销策划方案市场篇 天骜体育商城招商 “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 鑫亿项目分析与建议 恒富花园市场报告提案 奔达项目投资营销及定位分析报告 湖景花园企划提案 丽江苑营销策划报告 蓬莱苑整体策划方案 江信商城商铺销售方案概要 江南家园2004年推广总计划
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旅游地产活动策划方案 篇一：旅游地产策划师 职业定义 旅游房地产策划师是指从事旅游房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括： 房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；旅游房地产项目的运营工作。 政策规定 为贯彻国家科教兴国战略，提高劳动者素质，依照《劳动法》和《职业教育法》相关规定，CETTIC职业岗位认证是由人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心推出的，针对全国组织开展的新职业、新知识、新技术、新技能等示范性培训认证项目。考试通过由国家人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心颁发CETTIC职业岗位证书，该证书是国家法律规定从业必备的就业准入条件之一，是旅游房地产策划师持证上岗，从业任职的凭证。证书全国通用，网上查询。法律规定，持证上岗，势在必行。职业前景 旅游地产策划师，过去通常主要负责地产个案的前期策划报告等房地产前期开发过程中的策划工作，以及后期销
售营销策略。而现在，市场真正青睐的旅游地产策划师的工作则是从旅游房地产项目的前期介入市场调研开始，涉及产品策划、营销策划、品牌和管理策划及房地产项目售后服务和物业管理几个方面。现在的旅游地产策划师必须用90分的力气好好地做好前期市场研究，做出真正符合市场需要的产品，然后只需用10分的力气就能做好后期的销售。现在市场对旅游地产策划师的需求呈现出越来越专业细化的趋势。 申报条件 大专及以上学历，或从事相关工作两年以上者即可报名参加培训。 篇二：成都旅游地产营销推广策划案 四川成都某旅游地产营销推广策划建议案 PART 1 前期准备 1、招商工具的准备。 招商画册：XX年7月25日前印刷完毕。 电视广告片：XX年8月1日前制作完毕。 电台招商广告：XX年8月1日前制作完毕（招商广告）。 2、媒体联谊会。 联络各大主流媒体记者，保障招商广告及信息的畅通。 时间：XX年8月3日（周六、暂定） 邀请媒体：《成都商报》财经版、餐饮版、旅游版；《成
商业地产策划方案基本流程 第一部分商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究 专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等） 专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证 1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分项目可行性研究 一、前言
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
商业地产活动方案 【篇一：商业地产策划案例(购物中心)】 商业地产策划案例（购物中心） 商业市场调查报告 第一章项目名称 ☆☆☆☆☆：诸城市爱民购物广场 ☆☆☆☆：诸城市爱民购物中心 ☆☆☆：诸城市新爱民购物广场 ☆☆：诸城市爱联广场 ☆：诸城市三联购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民 购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。 第二章项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明 根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。 1、经营业态定位 针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。 这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在 较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以 这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大 陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种 业态的成功典范。 当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛” 相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为 经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他 关联业种将在下一节《 经营业种与经营商品定位》中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种： ⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百 姓日常生活所需）； ⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；
⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）； ⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）； ⑸餐饮（各地风味、kfc、德克士、迪迪汉堡等）； ⑹中高档品牌服装； ⑺中高档鞋帽、化妆品系列； ⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等； ⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列； ⑽药品超市及相关医药产品； 3、竞争策略定位 战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对 手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也 是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采 用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争 高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例关系： a、高档商品10%， b、中档商品70%， c、中低档商品20%。 二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式 则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成 为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（shopping mall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展 驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经 营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态， 如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业 种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的 统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争 力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理“八统一”即： ⑴统一布局规划； ⑵统一店面形象；
XXX项目前期策划服务合同 甲方: 乙方: 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作,根据《中华人民共与国民法通则》与《中华人民共与国合同法》等有关规定,甲、乙双方经过友好协商,就甲方拟开发项目的前期服务工作,在平等、自愿、互惠互利的基础上,订立本合同,并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称:XXX 项目地址:坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔 第二条委托事项 甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。 具体包括: 第一部分:项目定位服务。 主要包括以下内容:
(一)、项目基本条件与属性分析: 1、项目地形特征分析; 2、项目周边自然环境、人文环境分析; 3、项目周边居住氛围分析; 4、项目城市配套、道路、交通状况分析; 5、项目开发目标与约束条件。 (二)、项目开发背景分析: 1、宏观分析: 2、微观市场分析: 3、目标客户群分析: 4、进入市场的机会点分析: (三)、市场与产品定位报告。 1、主题定位; 2、形象定位; 3、开发理念及价值体系; 4、经营模式;
(四)、工作成果:项目定位报告与项目规划设计任务书 第二部分:概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接,在尽可能快的时间内完成概念规划文本;配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作: (一)规划设计任务书交底:以会议与书面形式向设计单位交底,进行初步设计。 (二)初步方案评审: (三)方案深入: (四)推动概念规划设计方案完成,甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果: 1、方案设计说明; 2、区位位置图; 3、总平面图; 4、功能分区图;
2017年12月
随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。 第一章项目总论 一、项目基本背景 （一）项目范围 项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距XX市中心20公里，北至 G205高速公路出口15公里，可建设用地：约19.1平方公里。 （二）研究内容 按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。 二、项目建设必要性与意义 XX旅游特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展到的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活
跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。 一是能进一步提升XX生态旅游区的核心吸引力，为壮大XX市域旅游提供强有力的支撑，XX旅游特色小镇项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为XX市城郊的重要休闲度假基地。 二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。 三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具 有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。 三、研究工作依据
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案 篇一：商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个 鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、
商业地产策划书模板标准版2篇Commercial real estate planning template Standard Edition 汇报人：JinTai College
商业地产策划书模板标准版2篇 前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业地产策划书模板(实用版) 2、篇章2：商业地产策划书例文2020版 篇章1:商业地产策划书模板(实用版) 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分:整合推广策略
一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、sp活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分:公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标
七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并