XXX总部基地建设项目
商
业
计
划
书
XXX(XX)投资控股XX
2017年3月
目录
一、总论3
1.1项目简介3
1.2项目规模4
1.3项目单位情况4
1.4报告编制原则和依据5
二、项目建设背景和建设的必要性6
2.1总部经济的概念6
2.2总部经济产生的条件7
2.3总部经济发展的条件7
2.4总部经济的发展趋势9
2.5地区发展总部经济的可行性10 2.6高新区发展总部经济的可行性12 2.7高新区建设总部基地的必要性14
2.8建设总部基地的意义15
三、项目定位17
3.1项目定位原则17
3.2 建设目标17
3.3总体定位17
3.4客户定位17
3.5功能定位18
四、总部基地整体规划20
4.1规划原则20
4.2整体规划20
五、总部基地选址分析21
5.1总部基地项目选址因素21
5.2项目选址状况21
六、建设规模和建设内容23
6.1建设规模23
6.2建筑规划23
6.3规划原则23
6.3建筑内容24
七、建设投资估算及资金筹措25
7.1投资估算25
7.2资金筹措计划27
一、总论
1.1项目简介
项目名称: XXX总部基地建设项目
建设单位：XXX(XX)投资控股XX
项目性质：新建
建设地点：XXX市经济技术开发区
1.2项目规模
高新区总部基地大厦工程由XXX(XX)投资控股XX集资兴建，建筑规模为地上26层，其中1-4层为裙楼，5-26为商用办公，地下室1层为车库及设备用房；屋顶设电梯机房、水箱间等；建筑总面积为38000㎡，其中商用办公22000㎡，裙楼1-4层16000 ㎡，地下室16000㎡，建筑高度95.3m，工程设计建筑耐久年限为50年。
工程各层建筑功能分别为：
地下室：车库、配电房、工具房、管理房等，层高为3.50m；
一层：酒店、休闲场所等，层高为4.80m；
二层至四层：商场等，层高为4.50m；
五至二十六层：商用办公，层高均为3.50m；
屋顶层：屋顶为水箱间，层高2.50m，电梯机房，层高3.40m。
工程位于XXX市高新区AA大街和BB道交叉口，占地面积约为25亩。
1.3项目单位情况
单位名称：XXX(XX)投资控股XX
成立时间：2016年11月29日
注册地：XX市前海XX合作区前湾一路
注册资金：10000万元
公司类型：XX公司(自然人独资)
业务X围：项目投资(具体项目另行申报)；创业投资业务；文化项目投资；影视项目投资；教育项目投资；投资顾问、企业管
理咨询、商务信息咨询、投资咨询、文化信息咨询、经济
贸易信息咨询(以上均不含限制项目)；国内贸易(不含专营、
专卖、专控商品)；经营进出口业务(法律、行政法规、国
务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可
经营)；供应链管理；市场营销策划；文化艺术交流活动策
划(演出除外)；展览展示策划；会务服务；从事广告业务(法
律法规、国务院规定需另行办理广告经营审批的，需取得
许可后方可经营)；从事计算机软硬件科技领域内的技术开
发、技术服务、技术转让、技术咨询。(以上各项涉及法律、
行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取
得许可后方可经营)计算机软硬件的技术培训。
1.4报告编制原则和依据
(1)《XXX市城市总体规划(2010-2020)》;
(2)《XXX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;
(3)国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建
设项目经济评价方法与参数》(第三版)。
(4)《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会(办公厅计办投资[2002]15号);
(5)2012年《 WW省建设工程工程量清单计价定额》与相关规定。
(6)建设单位提供的其他有关资料;
二、项目建设背景和建设的必要性
2.1总部经济的概念
总部经济，是继商务园区、中心商务区(CBD)的发展升级后新的一种经济模式。市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员在国内首次提出总部经济理论，他认为：“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间组合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。构建一个统一开发、统一物业服务等会迅速构建企业运转的低成本平台，这对国内企业总部及跨国公司总部是一个巨大的吸引力，总部基地和总部经济的概念由此而诞生，并用总部经济理论打造了中国第一个总部基地——中关村最早成立的三个园区之一的丰台园。
总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢效应，比如税收供应效应、产业聚集效应、产业关联效应、消费带动效应、就业乘数效应、资本放大效应等明显的外溢效应。总部经济引导众多资源大规模聚合，形成有特定职能的经济区域，在此区域高端集合。其核心价值就是企业通过总部与生产制造或分支机构、功能和组织结构空间上的分离达到成本最小化。总部经济是产业链的高端,以
办公、研发、商务作为具体的功能形态。
总部经济是近年来一个备受关注的经济现象，总部经济聚集区以其高端性、知识性、强关联性等特征，在城市和区域经济发展中扮演着越来越重要的角色，成为推动城市经济加快发展的新动力。目前，我国的、XX、XX等大城市都提出要大力发展总部经济。
经济全球化要求“最经济原则”，即对成本最小化、利益最大化。在欧美等经济发达国家，通讯、交通、金融、物流等系统高度发达，许多公司的办公场所都倾向于生态型的绿色办公，既有充分的绿地、优美的景观，还有各种分工细致而高效的社会及物业服务，这种总部楼已经不是单纯的建筑物，同时具有较大的规模而形成一个新的经济平台，所以说，总部经济是伴随着世界经济全球化而来的。
2.2总部经济产生的条件
2.2.1信息经济充分发展
网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离和及时调配，不会因为空间距离对决策指令的执行造成影响。
2.2.2战略资源需求提升
随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源(信息、金融服务、政策便利、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈，要求企业向此类资源较为集中的区域聚集。
2.2.3区域资源偏差较大
企业发展需要的战略资源密集分布在发达的中心城市，企业将管理中心向市区靠近，才能以较低成本获取资源；同理，企业发展需要的常规资源密集分布在欠发达区域，企业的生产选址需要最大程度的降低获取成本，要选择此类区域。
2.3总部经济发展的条件
2.3.1区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源。