东岳论丛
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论当前影响房价地因素及变动趋势
李立李永辉
(青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛)
[关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势
[摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济
政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形
成，房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特．最.
【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索
房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者
地直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方地神经，尤其
是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个
社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析
人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以
及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法.
一、房价地基本构成要素
房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来
说，它通常包括六个重要构成要素.
(一)土地费用
土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、
武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价
地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要
高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地
出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分
配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市
场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度
改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地
市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到
了积极地保障作用.
(二)建安费
建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设
费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地
％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则
房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种
新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化.
伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重
正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房
价地构成产生重要地影响.
配套费包括住宅基础设施配套费、商业网点设施配套
费、非营利公共建筑建设费等.中国地城市基础设施建设
水平不高，与国际水平相差甚远.随着人们对商品房综合
素质要求地提高，尤其是对环境效果和辅助设旄要求地提
高，配套建设地成本将不断上升，它不仅会对同样地块地
建筑容积产生重要影响，而且会直接影响房屋地造价.并
进而对房价形成重要影响.
(四)房地产商地广告策划费用
随着房地产业地正规化，营销策划逐渐被提到房地产
商们地日程上来.这种营销策划从最初地土地价值评估、
楼盘地开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、
楼盘开发营销一直到楼盘地形象包装、市场推广、交付使
用形成了一个系统地连环.其花费在房价中所占地比例
通常可达到％～％不等.
房地产业地广告同样是其成本地重要构成部分.由
于广告地投放可以有效地促进商品房地销售，加速开发商
资金地周转和加强对消费者地引导，房地产投资商们往往
舍得在此方面花费大笔资金，这一部分开支在房价中一直
占有一个相当地数额.但在房地产市场存有一定垄断因
素地背景下，其开支规模还处在一个较低地水平上．随着
房地产市场竞争地激化，以及整休营销理念地推进.预期
这一部分费用还有继续上升地趋势.
[收稿日期]——
[作者简介]李守．(一)，男，青岛科技大学经济与管理学院教授.
万方数据
(五)税金和费用
税金是房地产商们必须按规定向国家缴纳地固定费
用，其种类租金额不会因个人地意愿而改变．但费用一项
却有相当大地变数.目前，中国房地产商们所交费种类繁
多，令人眼花缭乱.这些费用既包括合理地、必要地部分，
同时也包括～些不台理成分.其过多过滥地开支不仅对
房价地控制形成了若干不利影响，而且助长了种种不正之
风地泛滥，已经成为中国房地产业发展地一个重要障碍，
迫切需要国家出面予以干涉，以便减少对中国房地产市场
地牵绊，进一步推进中国房地产业地发展.
(六)开发商利润
商家总是以赚取利润为目地，并且总是希望收益最大
而成本虽小.但因中国房地产业正常地市场竞争机制尚
未形成，目前开发商获取地利滴水平当中夹杂着若干非市
场因素，其在房价中所占地比重被不适当地放大了.据有
关资料反映，国外地房地产行业利润率不到％，而中国
地房地产商利润率公开承认地已达到％，实际数字接
近％，有地甚至要超过％.这种暴利性地价格不仅
损害了消费者地利益，而且不利于“人世”后与国外房地产商们地竞争，迫切需要进行必要地规制.
二、房价地社会影响因素
房地产价格与国家地经济政策，居民地收入水平和经
济发展地景气度等因素地变化有重要关联性.分析这些
影响因素，对于准确把握房地产市场地价格趋势有重要意义.
(一)国民经济地发展承平
房地产被称为国民经济地睛雨表.它不仅具有较高
地产韭关联效应(可以带动多个相关部门发展)和较高
地就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关.经
济发展地景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之．房地产业就会下滑和衰退.近年来，我国经济连续保持良好发
展势头，人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展地重要影响因素之一.而房地产业地发
展又会带动建材、装修、家电、厨具和浴具地发展，促进建筑业和相关行业地发展，从而有助于国民经济地良性循环.在此情况下，房价通常较易于稳定或上升.
<二)体耕改革地深化程度
我国地房地产业是伴随着改革开放发展起来地.住
房制度地改革和经济市场化进程地加速.不仅给房地产业
铺设了一个发展平台，提供了广阔市场，而且为我国房地产业地发展提供了内在地括力，对房地产价格地形成产生了根本性影响.
但目前我国地房地产地价格不仅在构成过程中仍含
有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体地转换过程带起了许多泡沫成分，形成了若干不良地示范导向，理论上地价格决定机制在巨大行政消费地惯性影响下，真正变为现实还有待一定地时日.在此情况下，深化
体制改革，积极塑造健康盼市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场地规范化和房地产价格地合理回归极为重要.
(三)居民收人水平地变化
有关居民收入结构地分析显示，未来几年，我国居民
预期地收人水平仍将呈逐年递增地趋势，而以恩格尔系数反映地对于常规消费品需求地增长．则将继续显现明显地递减趋势；①；在居民收入增长后地消费需求排序中，购房始终位于前列，而且对这一行为目标地评价明显高于对其他资产收益地评价；在支出计埘地规模控翩选择方面，越来越多地人开始跳出量人为出地窠臼，传统地现期消费让位于未来消费地信念已经动摇.相关地研究还证明．居
民收人地变化会引起购买能力地集聚，使潜在地购房需求变为现实需求，为中国房地产业地发展提供广阔地空间.
(四)政策导向
白年起，垒国各大城市相继停止了公有住房地
实物性分配.住房制度地这一根本性改革，对加快住房地
商品化、社会化和市场化步伐，起到了巨大推动作用；同
时，土地交易地市场化进程也已迅速提上改革议程.如.
年月日，北京市政府成立了土地交易市场．规
定三种土地必须进入土地市场交易.这三种土地包括：
()市区县开发企业或其他耐用单位划拨土地进行一级开
发后，须转让土地使用权地；()企事业单位转让划拨土地
使用权进行房地产开发地；()以划拨土地使用权进行联
检、合作开发，房地产等经营性国有土地使用权上市地土
地.这些有利于使土地出让由隐性化转为透明化地措施．
在一定程度上使暗箱操作炒卖土地地现象受到了遏制，对
促进房地产企业之间地公平竞争产生了积极地影响.
(五)社区环境地选择
房价本身作为产品价值地一种体现，不仅与开发商地
成本密切相关，而且受社区环境地显著影响.其中，除基
础配套建设外，物业管理水平和成奉尤为受到人们地重
视.由于房改不仅使实物分房划了句号，同时也推翻了以
往那种行政性地居民社区管理模式，对专业化地、有偿地
物业管理体系提出了迫机要求.由于这一新地物业管理
系统是建立在市场供求关系和顾客满意度基础上地.因
而，能否配备好地物业管理公司往往对面向居民地住宅小
区地销售有重要影响，在房价基本相当地条件下，物业管
理条件较好地小区往往更容易为消费者认可.
(六)地理位置
使用经济学中关于级差地租地理论来说明土地位置
不同地开发商盈利水平地差异，以及产品价格(房价)地构
成同样是适应地.以青岛市为例，位于市区东部沿海一线
地高档住宅一般起价都在∞元以上．而位于市区北部
建设标准相差无几地横盘价仅相当于其三分之一.北京
市地差别则更为明显.“三环路”以内寸土寸金，元／
平方米地房子都属少见，动辄～元／平方米.
而郊区尤其是远郊地县城，同等建筑质量地房子．只要
①目前我国城市居民恩格尔系数已经降到％左右.农村
居民地恩格尔系数降到％.
据上海市最近地一项纯计反映.上海居堤地人均理期消
费支出已超过现期地人均收入，这一方面说明人们消费观念地变化．同时也证明．关于收^支配规模地判断，需要根据新地形势进行必要调整.
万方数据
出头也可购得.
地理位置地这种差别除了土地转让成本提升和开发
标准地影响外，还与消费者地消费偏好有重要关系.实际上，一些稀缺地段地价位之所以居高不下，甚至步步攀升，往往出于两个原因：一是奇货可居；二是需求方地竞价效应.而开发商地垄断性利润也正是由供需双方这种关系
地转变而带来地.考虑到这些因素，国家应当对此类垄断
性地段地级差收益采取有效地平抑机制，以协调房地产业内地盈利水平和减少不同地段获利水平地巨大差异.
三、房价地变动趋势
受上述因素影响，房价地走势在未来几年中将呈现若
干与从前不同地特点.
(一)全方位地买方市场将对房产价格和房地产经营
产生重要影响
未来几年，我国将继续坚持扩大内需地方针，实施投
资和消费双向拉动地发展战略.住宅建设作为新地经济
增长点，其投资力度祁建设规模势必继续扩大.但伴随市
场供给规模地扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去地局面将会发生根本性地改变.
房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一
直下降，但买方市场地形成对于房产价格来说，至少将会产生三个重大影响：一是市场竞争和经营风险将从无到有，从小到大，开发经营利润将向平均利润转化，不可能再现前几年普遍高额利润地情况；二是消费者选择标准将不断提引，只有那些面向市场，对项目认真策划，精细运作和与市场需求相吻合地产品才会受到消费者地青睐.三是
买方市场地形成还将平抑价格地非理性上升，使房价地构成要素和内部比例关系发生重大调整.
(二)泡沫成分地剽障将使各大中城市房价飚升地势
头得到抑制
目前，我国中等收入地居民消费正处于从耐用消费品
向住房和汽车过渡地过程中，平稳实现这一“消费过渡”地一个关键问题是市场地理性化问题.在房地产市场地竞
争逐渐升温、{肖费者需求品位发生重要变化地新形势下，我们既要充分考虑超前需求和时尚地要求，也要防止人为炒作概念或盲目拔高需求地超前性，以避免房价中地虚假成分和避免经济泡沫地形成.例如，在现实地房地产开发中，一些开发商脱离实际，靠名人效应，媒体炒作造成无缘无故地价格上涨，已经对房地产市场地正常运作产生了种种不利地影响.这些人为炒作地因素，在未来地几年中将
逐渐失去诱惑力和显露出其欺骗性.伴随消费者经验地
积累和日趋理性化地选择，目前房价中地许多泡抹将逐渐被刷陈.而泡沫成分地剔陈和消费者理性地回归，又将对
房价地上升形成相应地平抑作用.从这一意义上说，未来
几年，国内各大城市房价飚升地势头将得到有效地遏制.
房产地货币价格虽可能稳中有升.但其上涨率相对于居民
收人水平地增长，却未必一定是一个正值.
(三)国际化开发将为价格竞争提供不同地背景
中国“人世”后，国外房地产业可以利用其雄厚地资本
实力介入国内房地产开发业务，使国内还较为脆弱地房地产开发商面临巨大地竞争压力.从经济学地角度看，如果
在需求相对稳定地前提下，新地供应量地增加，会导致价格下降；况且，作为后人市场地经营者，一般会先以优良地姿态来扩大影响力，并间接地影响到房产地市场定价.面
对这一形势，国内众多规模较小、开发设计水平不配套地企业，将会面临经营上地各种窘境.为了迎接挑战，国内
房地产开发商将会联手在信息、管理、价格、金融等方面进行集成和优化，一批以上市公司为主体地大公司、大集团可望脱颖而出，他们将通过联合、购并、重组、实现超常规地资源汇聚、资产增值和资本扩张，形成足以与外国大公司同台竞争地实力.从长远利益看.这种竞争显然有利于
降低开发成本，提升产品质量，使房产价格产生对消费者更为有利地影响.此外，人世后企业闸地剧烈竞争将会使
双方地商业活动更符合游戏规则，更有利于维护消费者地利益.
(四)产品地“精品化”将使传统地房价概念丧失简单
地可比性
未来地房地产市场将出现产品地更新换代，其工程质
量、功能质量、环境质量和管理质量，甚至住宅建设地科技含量都将大幅度提升，花费同样货币购得地产品地内涵已发生变化，因而，传统地住房概念将随之被淘汰，房价地可比性将打很大地折扣.
在商品房越束越具有不同特色．不同层次和品质地新
环境下，中国地房地产开发企业，将经历一个由多到精地过程，靠质量和服务取胜，靠精品和功能吸引消费者将成为一个新地开发趋势.这时，消费者将获得更多地选择机会.根据个人偏好和品位选择不同地区位、服务、位置和
功能地新地购物潮流将在一定程度上拨化目前千篇一律
地购买模式下人们地价格预期和心理偏好.价格依然十
分重要.但已不再是消费者唯一看重地因素了.在一定地
价格水平上．消费者将坚持自己不同地原则和标准，选出适合自己地住宅.
(五)住房金融地发展将使购房地承受能力大幅度提
升
近年来，随着房改进程地加快，住房金融地发展已进
人了一个新地时期，人们地贷款捎费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务地重要增长点.从消费者
地角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房地承受能
力大幅度提升，对不同价格地房产地选择余地扩大，而且
使人们地消费观念发生了重要变化．它不仅为房地产开发
商们提供了更为广阔地用户群和市场基础，而且要求房地
产开发商们跳出传统地开发思路，及时作出相应地市场反
应.在此情况下，房价地变化是双重地.一方面高端产品
地需求依然是社会高收入阶层追捧地对象，而同时，规模
方面地优势也会使中端产品甚至“经祷适用房”地开发商
找到了发展空问.政府对两类不同地对象应当分清其运
作地不同特点，分别给予不同地政策和关心度.
[责任编辑：路士勋]
万方数据
论当前影响房价地因素及变动趋势
作者：李立，李永辉
作者单位：青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛
刊名：
东岳论丛
英文刊名：
年，卷(期)：()
被引用次数：次
引证文献(条)
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房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
上海市房地产价格波动情况及分析 影响房地产价格的因素分析 1 .一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括: (1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。 (2)社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该 地区的房地产价格水平趋高。再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。 (3)行政因素。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3.2 区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1)商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。 (3)城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。3.3 个别因素 个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。 (1)土地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。土地形状是否规则,对地价也有一定影响。一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。 地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
第三章注意 教学要求: 1.了解注意的概念、注意的分类、青少年注意的特点。 2.掌握注意的规律、注意分散的防止、注意的规律及其在教学上的应用、 3、.掌握注意的品质及青少年良好注意品质的培养。 第一节注意概述 二、什么是注意 ( 一) 注意的概念 定义：注意是指人的心理活动对一定对象的指向和集中。 三、注意的特征 注意有两个基本特征： 注意的指向性和注意的集中性。 （一）注意的指向性： 定义：～是指心理活动有选择地反映一定的对象，而离开其他对象。（二）注意的集中性： 1 、定义：～是指心理活动停留在被选择的对象上的强度或紧张度，它使心理活动离开无关事物，并且抑制多余的活动。 2、两个基本特征的关系：指向性是集中性的基础；集中性是指向性的体现发展。 3 、注意与心理过程
（1 ）注意不是独立的心理过程，因为它没有独立的研究对象，它是各种心理过程所共有的特性，它不能离开一定的心理过程而独立存在。没有心理活动就谈不上有注意。 （2 ）注意贯穿到各个心理过程的始终，保证心理过程朝着既定的目标顺利进行。没有注意就没有心理活动。 注意与心理过程是谁也离不开谁，既相互依赖，又相互制约，相互促进的。 四、注意的功能和外部表现 （一）注意的功能：选择功能、保持功能、调节和监督功能（略讲）（二）注意的外部表现 1 、适应性动作的出现。 2 、无关动作的停止。 3 、出现生理性变化。（如呼吸变得轻微而缓慢） ※教师可以根据学生的外部表现来判断其内部的心理活动状况，但要慎重，还应根据学生平时的一贯表现来综合分析判断。 五、注意的生理机制（略讲） 1. 注意与脑干网状结构有密切联系 2.定向反射所引起的大脑皮层上的优势兴奋中心是注意最主要的生理机制 3. 大脑皮层额叶对调节有意注意起着重要作用 第二节注意的种类、规律及其在教学上的应用
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
房地产周期波动成因分析 一、房地产周期波动研究概况 20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。 从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。 从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。 采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。 在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。 本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。 二、房地产周期波动与房地产投资 以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住
影响注意力的十大因素 无论是对事物的感知，还是记忆、思维，都离不开注意过程。集中且持久的注意是学习的重要保证，在学习活动中扮演着极其重要的角色。 注意是心理活动对一定事物的指向和集中。注意力是衡量注意程度的指标，包括注意的广度、稳定性、分配和转移的力度。注意力是智力活动的警卫，也是智力活动的组织者和维护者。前苏联的教育家马申斯基说过:“注意是一座门，凡是外界进入心灵的东西都要通过它”。 注意是大脑的一种机能，而且受到意识（心理）的调节。因此，应该从生理、心理两方面入手，努力提高学生的注意力。 一、睡眠与注意力 睡眠对于恢复体力、脑力的疲劳，增强免疫力、维护心理健康等方面有着不可替代的、极为重要作用，古人云：“不觅仙方觅睡方。”睡眠中，大脑还生产着思维所必要的生化物质，合成着生长所需要的生长激素。如果没有充足的睡眠，大脑分泌这些物质就受到影响，致使学习能力下降，学习效率降低，记忆力衰退，个子也长不高。 列宁说：“只有会休息的人才会学习。”通俗一些的表达：“把拳头先缩回去，再打出去的时候才有力量！”开夜车等于拔苗助长，是一种极愚蠢的做法！是在用熬夜的假象来掩盖内心的自卑与恐惧，掩耳盗铃！多学一小时却导致第二天一整天的昏昏沉沉，注意力下降许多，得到多少？失去多少？ 八小时高质量的睡眠压倒一切！ 建议：晚餐清淡一些，睡前喝杯牛奶，热水烫脚十分钟，午睡半小时左右。 二、营养与注意力 脑在人体各器官中是最重要和最活跃的器官，虽然大脑只占人体重量的2%，但消耗的能量却占全身总消耗能量的20%。学习是一种极其繁重的脑力劳动，注意力集中时大脑处于高度紧张的兴奋状态，需要大量新鲜血液提供足够的营养。因此，只有不断地供给大脑充足的营养，它才能精神饱满地工作；如果大脑营养供应不良，它就会产生疲劳或受到损伤。 特别强调：早餐一定要吃饱吃好！ 建议：应当尽量不吃方便面那样的快餐食品；主食应适量掺入杂粮；尽量做到蔬菜、肉食平衡，不可只偏重一方；少吃动物脂肪，多食用植物油；甜、酸、苦、辣、成五味平衡，少年人一股都爱吃甜食，但还要注意吃些苦、咸的食物。 三、氧气、水与注意力 大脑是全身耗氧量最大的器官，耗氧占人体的四分之一，只有充足的氧气供应才能提高大脑的工作效率，保证良好的注意力。用脑时，特别需要讲究工作环境的空气质量。 人的大脑有百分之八十以上的物质是水分，当人的大脑在思考、学习時，所有的信息是由大脑的细胞一个传送到另一个去，传送的过程是以电流的形式进行，而水便是电流传送的主要媒介。所以，在读书或做功课前，先饮一至二杯清水，会有助于大脑的运作。 建议：教室、寝室随时保证良好的通风，切忌蒙头睡觉！ 四、运动与注意力 大脑额叶的发育水平与注意力密切相关，而刺激、增强额叶功能的最有效的办法就是运动，尤其是一些技巧要求较高的球类运动，练习演奏乐器也是极好的选择。这些活动锻炼了眼、手、脑的协调能力，促进大脑对肢体、意识的控制，能显著提高注意力。这是一种“以动治动”的方法。 严重的注意力不集中（确实是无法集中）在医学上称为“注意缺陷多动障碍”(Atention deficit hyperactivity disorder,ADHD)，往往进行“感觉统合训练”（Sensory Integrati,SI），事实上也就是综合运动治疗，实验证明是非常有效的。 现代体育心理学研究表明，经常运动不仅可以强身健体，促进大脑发育，还有利于形成良好
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
影响房地产行业利润的因素分析 一、引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。 房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业，在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业能够直接推动经济的增长，而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。房地产业具有很强的关联效应，它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。房地产业对财政收入的贡献也在不断加大，它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。因此，房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。 利润是一个企业生存和发展的基础，同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。企业只有不断提高企业的盈利水平，增强企业的盈利能力，才能在残酷的市场环境中生存，具有无限的生命力。这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。‘ 二、文献综述 Dhaoui Abderrazak，Ouidad Yousfi（2010）研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响，研究结果表明跨国公司的研发权力下放，以改善公司的盈利能力，而管理人员的优势，可以得到一
房地产行业周期性分析 房地产企业融资概述 融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。 房地产企业融资的影响因素 房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融 我国房地产行业所处生命周期阶段 以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。 本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳
赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。 房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。 2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期?调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个
心理学考试重点 一．名词解释： 1.心理学是研究人的心理现象及其发生、发展变化规律的科学。 2.心理是脑的机能，是人脑对客观现实的主观的、能动的反映。 3.感觉：是人脑对直接作用于感觉器官的客观事物个别属性的反映。 4.知觉：是人脑对直接作用于感觉器官的客观事物整体的反映. 5.绝对感受阈限：指那种刚刚能觉察到的最小刺激量. 6.差别感觉阈限:就是指能觉察出两个刺激的最小差别的量. 7.观察：是有目的、有计划的知觉过程，是人从现实中获得感性认识的主动积 极的活动形式。 8.注意——是心理活动对一定事物的指向和集中。 9.有意注意——是指具有预定目的，需作一定意志努力的注意。 10.记忆：是人脑对经历过的事物的反映。 11.形象记忆：以感知过的事物形象为内容的记忆。通常以表象形式存在，所以 又称"表象记忆"。 12.遗忘：识记过的材料不能再认或再现，或者错误的再认和再现，这种现象叫 遗忘。 13.前摄抑制——先学习的材料对回忆后学习的材料的干扰作用叫前摄抑制. 14.倒摄抑制——后学习的材料对先学习的材料的干扰作用叫倒摄抑制 15.思维——是人脑多客观事物的间接的、概括的反映，它可以反映事物的本质 和规律 16.创造想象——是人运用已有的表象，在头脑中独立地创造出新形象地心理过 程。 17.问题解决：由一定的情景引起的，按照一定的目标，应用各种认知活动、技 能等，经过一系列的思维操作，使问题得以解决的过程。 18.想象——是人脑对已有表象进行加工改造，创造出新形象的过程。 19.再造想象——是根据词语描述和图样示意，在人脑中形成新形象的心理过 程。 20.创造想象——是人运用已有的表象，在头脑中独立地创造出新形象地心理过 程。 21.原型：生活中所接触的每个事物的属性和特征在头脑中可形成“原型” 22.能力：是人顺利地完成某种活动所必需的心理特征。 23.智力：就是使人能顺利地完成某种活动所必须的各种认知能力的有机结合并 以抽象思维为核心。即智力是一种综合性的心理能力，是进行学习、处理抽观念、处理新情况和解决问题、适应新环境的能力。 24.需要——是人们在个体或社会生活中欠缺某种东西，并力求获得满足的一种 心理倾向。需要反映某种客观存在和要求的必然性，并成为个人活动的积极性的源泉。 25.动机：是个体能动性的一个主要方面，它具有发动行为的作用，能推动个体 产生某种活动，使个体由静止状态转向活动状态 26.学习动机——是直接推动学生学习的内部动力，是某种学习需要的外显。 27.意志：是人自觉地确定目的，并根据目的支配和调节自己的行为，克服困难 实现预定目的的过程。
房地产影响因素分析 （背景）2002年以来，我国商品房销售额大幅攀升 地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。房价过快上涨在推动投资增长过快的同时，已经成为抑制消费的重要因素。 房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。宏观调控能否有效防止局部行业过热出现反弹，其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。 （引言）国际上关于房地产有一种普遍的观点：人均收入超过1000美元，房地产市场呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都经历了这样一个阶段。我们这篇论文，主要探讨房地产影响因素分析，主要从人均收入对房地产长期发展的影响阐述。 年份 X1 X2 X3 Y 1990 2551.736 1510.16 222 704.3319 1991 1111.236 1700.6 233.3 786.1935 1992 590.5998 2026.6 253.4 994.6555 1993 2897.019 2577.4 294.2 1291.456 1994 3532.471 3496.2 367.8 1408.639
1995 3983.081 4282.95 429.6 1590.863 1996 4071.181 4838.9 467.4 1806.399 1997 3527.536 5160.3 481.9 1997.161 1998 2966.057 5425.1 479 2062.569 1999 2818.805 5854 472.8 2052.6 2000 2674.264 6279.98 476.6 2111.617 2001 2830.688 6859.6 479.9 2169.719 2002 2906.16 7702.8 475.1 2250.177 2003 3011.424 8472.2 479.4 2359.499 2004 3441.62 9421.6 495.2 2713.878 X1=建材成本（元/平方米）X2=居民人均收入（元）X3=物价指数Y=房地产价格（元/平方米） 初定模型：Y=c+a1*x1 +a2*x2 +a3*x3+et Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/05/05 Time: 23:04 Sample: 1990 2004 Included observations: 15 Variable Coefficie nt Std. Error t-Statistic Prob. X3 2.537578 0.590422 4.297908 0.0013 X2 0.146495 0.020968 6.986568 0.0000 X1 -0.01801 6 0.035019 -0.514447 0.6171 C 33.20929 118.2747 0.280781 0.7841 R-squared 0.983094 Mean dependent var 1753.31 7 Adjusted R-squared 0.978483 S.D. dependent var 600.953 6 S.E. of regression 88.15143 Akaike info criterion 12.0191 7 Sum squared resid 85477.42 Schwarz criterion 12.2079 8 Log likelihood -86.1437 6 F-statistic 213.218 6 Durbin-Watson stat 1.504263 Prob(F-statistic) 0.00000
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
填空、单多选 1. 1879年，德国著名心理学家冯特在德国莱比锡大学创建了世界上第一个心理学实验室。这一事件标志着科学心理学的诞生，冯特因此被称为“心理学之父”。 2.人的神经系统包括周围神经系统和中枢神经系统两大部分。 3.中枢神经系统由脊椎和脑组成。 4.反射就是以脑为核心的中枢神经系统和周围神经系统的基本活动方式。 5.反射弧由五个部分组成：感受器、传入神经、神经中枢、传出神经。实际上，反射弧是一个反射环，因为，信息从神经中枢传到效应器，形成信息反馈又回到神经中枢。 6.人的心理是人脑的机能。 7.注意的功能：选择功能、保持功能、调节和监督功能。 8.影响注意范围的因素：注意对象的特点、活动的性质和任务、个体的知识经验。 9.根据记忆的内容来划分，可以把记忆分为形象记忆、情景记忆、语词逻辑记忆、情绪记忆和运动记忆。 根据记忆编码和储存时间的不同，可以把记忆分为感觉记忆、短时记忆和长时记忆。 根据记忆时一是参与的程度，记忆可以分为内隐记忆和外显记忆。 10.根据思维过程中的凭借物的不同，可分为动作思维、形象思维和抽象思维。 根据思维探索目标的方向不同，可分为聚合思维和发散思维。 根据思维的创新程度，可分为常规性思维和创造性思维。 11.思维的过程：分析与综合、比较与分类、抽象与概括、具体化与系统化。 12.情绪与情感的功能：动机功能、组织功能、信号功能、感染功能。 13. 情绪与情感的外部表现主要包括面部表情、体态表情和言语表情。 14.现代心理学呀就表明，快乐、愤怒、恐惧和悲哀是最基本、最原始的情绪。 15.阿诺德的“评定-兴奋”说其基本过程是：刺激情景——评估——情绪. 16.与自觉性相反的意志品质是盲从性和独断性。 与果断性相反的意志品质是优柔寡断和冒失。 与坚忍性相反的意志品质是动摇性和顽固性 17.美国心理学家吉尔福斯认为，智力活动可以区分出三个维度：内容、操作和产物。 18.智力的个体差异在一半人口中都呈常态曲线式的分布。 19.斯坦福-比奈量表计算智商的公式为：智商=智力年龄÷生理年龄×100 20.气质是指一个人稳定的心理活动的动力特征。 21.最早研究气质类型的是古希腊医生是希波克拉底。 22.162页的图表：高级神经活动类型及特征。 23.四种气质类型及特点——给你特点你能知道属于什么类型就OK。（P163） 24.自我意识的结构：自我认识、自我体验、自我调节。 25.心理学上把2、3岁称为自我意识发展的“第一反抗期”，它标志着自我的真正崛起。12、13—14、15岁少年进入青春发育期，有人称少年期为“第二反抗期”。 26.学生中常见的焦虑反应是考试焦虑。 27.我国教育心理学家认为，学生的学习可分为知识的学习、技能的学习与社会规范的学习三类。 28.桑代克在进行一系列动物实验的基础上，总结出三条重要的学习定律：效果律、练习律、准备律。
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估