万科金域缇香雀神大赛活动执行方案
一、活动主题：万科金域缇香雀神大赛
二、活动时间：2014年4.26日-5.23日每周末
三、活动地点：万科金域缇香清水露台+售楼部现场
四、活动背景：
通过举办本次健康、文明的麻将比赛，由于本次活动终极大奖设置为万元现金大奖，通过活动丰厚的奖金吸引制造金域缇香话题性，同时扩大项目的影响力和知名度，通过线上与线下并发造势，聚集大量意向客户来访，为缇香5#楼开盘蓄积大量有效意向客户，保证售楼部现场来访量，给置业顾问造成良好的现场逼单氛围，有效促进客户转化。并且为万科金域缇香营造热闹的现场氛围，同时以温暖贴心的服务赢得客户口碑。本次大赛预计参赛人数共1184人次，详见大赛流程安排。
五、雀神大赛报名方式：
?金域缇香业主报名：由置业顾问亲自电话邀约各自业主到售楼部参与大赛报名；?蓝卡客户：由置业顾问亲自电话邀约各自蓝卡客户到售楼部参与大赛报名；
?万科社区业主：由万科社区桁架公示本次“金域缇香雀王争霸赛报名”信息，写明报名方式，如扫微信进入网络报名（报名时需写明是万科业主）或直接电话报名，同样以到缇香现场领取参与券填写客户相关资料（姓名、电话、报名场次等）为报名成功。
?新增客户：通过金域缇香官方微博、官方微信、万客户APP、网络棋牌游戏平台、
搜房网、导视桁架信息、行销派发活动信息DM单，call客电话邀约等，有意向参与本次大赛者可以直接前往本售楼部进行报名；（详见“配合动作”）
六、雀神大赛报名条件
1、报名形式仅限包括本人在内的至少2人以上组团式报名，单人报名无效；
2、需本人到现场填写报名申请表（包含本人姓名、身份证、电话号码等有效个人信息），并领取相应的参赛号牌，注：组团报名团队组员号牌顺序应间隔10位数以上，以避免同组客户同桌对战；
3、所有参赛选手只有一次报名机会，淘汰或者未按时参加大赛者不再具有本次大赛报名资格；
4、报名者需年满18——60周岁，身体健康、牌品好，赞同文明麻将运动者均可报名参加。
5、报名者不需要交纳任何费用，年纪在50岁以上者需在家人陪同下参与。
七、雀神大赛比赛规则
1.本次大赛采用四川麻将血战到底打法；
2.每位参赛者签到后领取30个面值100筹码，以筹码总面值定输赢，所有的筹码一律不兑换成现金，当日比赛最后一轮决赛，筹码总数在前四名选手可晋级总决赛争夺万元终极大奖（若前出现并列第四名则本组选手加场再赛一圈，从并列第四名中淘汰一名）。
3.在整个比赛过程中，只要是不说粗口和不挑衅他人，选手可以自行交流。
4.如参赛者出现争执、打闹等事件，取消该参赛者参赛资格并请离活动现场。
5．只有条（索）、筒（饼）、万三种牌共108张，没有花、风牌和箭牌。
6．不可以吃。(动作面板上"过"表示放弃)
7．必须缺门可胡，即胡牌的时候不能有三种花色的牌。
8．最后四张自动胡，即当牌墙只剩下最后4张的时候，如果玩家的手牌已经下叫，而叫牌正好是这4张中的任意一张，那么当这张牌出现时，叫的玩家只能胡牌，而不能跳过胡牌去进入后面的查叫过程，玩家没有选择的权利。注：定缺规则中最后四张可以不胡。
9．一炮多响。即某个玩家打出一张牌，有不止一个的玩家要之成胡，则均可胡牌。 10．刮风下雨。
刮风（明杠）：直杠和面下杠。
直杠就是玩家手中有三张一样的牌，当其他玩家打出了第四张一样的牌时，玩家选择的杠牌。直杠时立刻收取引杠者2倍点数（在游戏中为基本分）。
面下杠，也叫弯杠，就是玩家已经碰了三张一样的牌时，玩家自己又摸到了第四张一样的牌，这时选择的杠牌。面下杠时立刻收取其他未胡者1倍点数（在游戏中为基本分）。
下雨（暗杠）。
下雨指玩家持有了四张一样的牌（未碰），此时玩家可以选择从手中把牌拿出来杠牌。下雨立刻收取其他未胡者2倍点数（在游戏中为基本分）。
玩家面下杠时，他家可以抢杠而胡，刮风下雨无效；下雨（暗杠）则无法抢杠而胡。另，如果流局的时候玩家还没有叫牌，则必须退回全部刮风下雨所得。
11．流局查花猪查大叫
普通场中，流局指没人胡牌。血战场中，流局指最后还有两个人或者以上没有胡牌。流局处理：第一步：查卫生（花猪），手上拿着3门牌的玩家为花猪，花猪赔给非花猪玩家16倍点数。
12．大单调
血战场中的血战模式“大单调”指玩家碰成对对胡，最后手中只有一张牌后，则为大单调，大单调成直接加番，胡牌可获得加倍奖励。
八、雀神大赛活动流程
1、第一周：4.26-27日——金域缇香业主专场雀神大赛，128人次/天,两天共计256人直接参与活动（不包括观战客户）。
参与对象：金域缇香业主及其亲朋好友
邀约时间：4.21日-4.24日（周一至周四）由置业顾问电话释放活动信息邀约参赛报名
业主报名登记：4.22-4.25日（周二至周五），由业主自由安排合适时间协同亲朋好友到售楼部现场填写报名登记表，并领取相应的参赛号牌；
报名截止时间：4.25日下午17:00,截止报名。
礼品准备：为提高参赛选手积极性，同时由于本场参赛选手均为金域缇香业主，为重点维系客群，因此本场冠军奖品将设置为1000元/份；
淘汰客户客户维护：本场雀神活动在售楼部内场提供相应的暖场活动以及外场设置观战区，供淘汰选手现场观战并停留现场，维持现场高涨人气氛围；另外为了维持雀神大赛当场热闹人气氛围，增加参加选手现场停留时间，在本场大赛决赛颁奖过后将针对未获得本场比赛奖励的其他127名选手抽取一份幸运选手奖，价值600元/份；故雀神大赛每天每场将设置2份奖品，总价值1600元。
4.26/4.27日金域缇香雀神大赛——金域缇香业主专场大赛活动流程
2、第二周：5.2-3日——万科社区业主及近期蓝卡专场雀神大赛，128人次/天，两天共计256人直接参与活动（不包括观战客户）。
参与对象：万科业主及其亲朋好友
邀约时间：4.28日-4.30日（周一至周三）由置业顾问电话释放活动信息邀约双水岸业主参赛报名，其它万科社区业主可由社区桁架信息至现场报名
社区业主及近期蓝卡报名登记：4.29-5.1日（周二至周四），由业主或蓝卡客户自由安排合适时间协同亲朋好友到售楼部现场填写报名登记表，并领取相应的参赛号牌；
报名截止时间：5.1日下午17:00,截止报名。
礼品准备：为提高参赛选手积极性，同时由于本场参赛选手均为万科社区业主，为重点维系客群，因此本场冠军奖品将设置为1000元/份；
淘汰客户客户维护：本场雀神活动在售楼部内场提供相应的暖场活动以及外场设置观战区，供淘汰选手现场观战并停留现场，维持现场高涨人气氛围；另外为了维持雀神大赛当场热闹人气氛围，增加参加选手现场停留时间，在本场大赛决赛颁奖过后将针对未获得本场比赛奖励的其他127名选手抽取一份幸运选手奖，价值600元/份；故雀神大赛每天每场将设置2份奖品，总价值1600元。
万科金域缇香认筹及蓄客方案 认筹目的 鉴于目前房地产市场情况并不乐观，消费者观望情绪明显，且重点竞争项目大东城、东城国际相继开盘，为防止意向客源流失，快速辨别客户诚意度，合理安排推售房源，保证开盘的可靠性，建议本项目于8月中旬采用认筹方式进行客户诚意度筛选，给予诚意客户适当的权益进行重点维护，确保达到开盘热销的效果，短期形成市场热销氛围，确立项目市场地位。 认筹方案制定原则 采用经过成熟市场检验，可行的认筹方案。 认筹方案符合目标客户价值取向，能够有效的刺激目标客户认筹。 既能在蓄客期内前期促使诚意客户提早认筹，又能在中后期保证实现持续的认筹热度。 销售条件分析 项目状况 推售节奏安排：根据目前市场表现及项目自身特点，本项目推售拟采用小幅快跑，多频次推盘的推售节奏安排。拟定： 万科金域缇香： 8月25日，第一次开盘，推出391套，推售单位是75平3房，89平4房，88平复式4房； 第二次开盘，预计9月底，推出99套单位，面积是88平复式4房。 第三次开盘，推出量视前期消化量和市场竞争情况而定；
认筹阶段核心问题 如何保证充足的上客量？ 如何提高客户的认筹率？ 首期和后续推盘认筹如何过渡，侧重点有何不同？ 认筹阶段核心策略 保证上客量策略：高调亮相，户外为王；软文、报广做口碑；渠道深挖，活动聚集人气；竞争项目拦截，提高客户质量； 提高客户认筹策略：人为营造多个节点，吸引客户上门，并配合形式新颖优惠方式，刺激客户提前认筹；圈层营销，老带新扩大化； 首期和后期过渡策略：一期最大化吸纳市场首批客户，火爆销售，引爆区域市场；二期：一期客户详细梳理做延销；同时通过前期口碑，吸引新客户认筹；深耕老客户，大力发展老带新，给足实惠； 认筹的运作步骤及关键点 关键点： 1）信息发布 作为项目强势蓄客期，此阶段配合项目推广传递认筹信息，吸引新客户上门，增加认筹量。 2）认筹活动 －确定认筹权益、解筹方式。 －确定认筹日期、流程、场地、物料。 －通知诚意客户，保证意向客户到场认筹。 3）阶段性推售范围的确定 _ 为了保证整个营销的进度、可控，需要与销售配合确定部分推售单位。 _ 及时、准确传达预推售单位于销售人员与方便其引导客户，同时，需要随时与销售人员了解，调整推售单位量（注意：宜“追加”推售单位，不宜“缩减”推售单位）。
万科金域缇香雀神大赛活动执行方案 一、活动主题：万科金域缇香雀神大赛 二、活动时间：2014年4.26日-5.23日每周末 三、活动地点：万科金域缇香清水露台+售楼部现场 四、活动背景： 通过举办本次健康、文明的麻将比赛，由于本次活动终极大奖设置为万元现金大奖，通过活动丰厚的奖金吸引制造金域缇香话题性，同时扩大项目的影响力和知名度，通过线上与线下并发造势，聚集大量意向客户来访，为缇香5#楼开盘蓄积大量有效意向客户，保证售楼部现场来访量，给置业顾问造成良好的现场逼单氛围，有效促进客户转化。并且为万科金域缇香营造热闹的现场氛围，同时以温暖贴心的服务赢得客户口碑。本次大赛预计参赛人数共1184人次，详见大赛流程安排。 五、雀神大赛报名方式： ?金域缇香业主报名：由置业顾问亲自电话邀约各自业主到售楼部参与大赛报名；?蓝卡客户：由置业顾问亲自电话邀约各自蓝卡客户到售楼部参与大赛报名； ?万科社区业主：由万科社区桁架公示本次“金域缇香雀王争霸赛报名”信息，写明报名方式，如扫微信进入网络报名（报名时需写明是万科业主）或直接电话报名，同样以到缇香现场领取参与券填写客户相关资料（姓名、电话、报名场次等）为报名成功。 ?新增客户：通过金域缇香官方微博、官方微信、万客户APP、网络棋牌游戏平台、
搜房网、导视桁架信息、行销派发活动信息DM单，call客电话邀约等，有意向参与本次大赛者可以直接前往本售楼部进行报名；（详见“配合动作”） 六、雀神大赛报名条件 1、报名形式仅限包括本人在内的至少2人以上组团式报名，单人报名无效； 2、需本人到现场填写报名申请表（包含本人姓名、身份证、电话号码等有效个人信息），并领取相应的参赛号牌，注：组团报名团队组员号牌顺序应间隔10位数以上，以避免同组客户同桌对战； 3、所有参赛选手只有一次报名机会，淘汰或者未按时参加大赛者不再具有本次大赛报名资格； 4、报名者需年满18——60周岁，身体健康、牌品好，赞同文明麻将运动者均可报名参加。 5、报名者不需要交纳任何费用，年纪在50岁以上者需在家人陪同下参与。 七、雀神大赛比赛规则 1.本次大赛采用四川麻将血战到底打法； 2.每位参赛者签到后领取30个面值100筹码，以筹码总面值定输赢，所有的筹码一律不兑换成现金，当日比赛最后一轮决赛，筹码总数在前四名选手可晋级总决赛争夺万元终极大奖（若前出现并列第四名则本组选手加场再赛一圈，从并列第四名中淘汰一名）。 3.在整个比赛过程中，只要是不说粗口和不挑衅他人，选手可以自行交流。 4.如参赛者出现争执、打闹等事件，取消该参赛者参赛资格并请离活动现场。 5．只有条（索）、筒（饼）、万三种牌共108张，没有花、风牌和箭牌。 6．不可以吃。(动作面板上"过"表示放弃)
“他山之石”系列之一-------深圳万科2011项目案例分析一 绿地集团技发部西部区域中心谢雨 20120124
2012年房产形势更为严峻，住宅市场主导需求只有自住一种，过去以投资需求为主导的开发模式，必须进行彻底的转型。 万科集团长期主打住宅产品的开发，特别是深圳是万科的起点，以及长期的管理研发中心，深圳万科的产品水平从某种意义上来说，代表了万科住宅产品未来发展的走向。 2011年是房产市场最动荡的一年，在2011年深圳万科集中大量推盘，特别在市场形势严峻的下半年，但是万科的大部分产品获得了市场的认可。其产品的改变从量变在向质变发展。 研究分析万科的产品，可以帮助我们确立自己的住宅产品开发方向与调整我们的产品思路，知己知彼百战百胜。 只有对行业对手保持清醒的了解与认知，才能更好定位自己的工作思路。坚持“弱市之下，产品为王”的开发理念，做好2012年技术产品的研发工作。 本文将以8个重点案例的分析，集中展示深圳万科2011年的产品工作特点，启发我们自己的开发思路。 因为本文是在节日期间仓促赶出的，资料也不够完整，希望大家在了解的同时给予不断的指正。
2011年是深圳楼市名副其实的“万科年”，尤其是下半年，万科发起万团大战，号称“史上最强”推盘潮，在9、10两个月内连推6项目入市，平均10天推出一个新盘！如此高密度的推新盘，在深圳楼市前所未有，也成为今年面临“史上最严”调控政策下前景不明“金九银十”最大看点。 万科金域缇香自9月24日开盘总计推货500余套，推货两次均几近售罄，高性价使其成“深圳最能买”项目。 万科翡丽郡2011年11月17日下午在沙井麒麟山景大酒店开盘，精装均价仅1万元/平，在当晚20:00巳全部卖光、成为2011年深圳万科一个令人惊叹的“日光盘”；而晚上在销售厅开盘的翡丽道商铺，也于当日晚上全部售罄； 此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩，如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
1.深圳万科地产 2.金地 3.万达 4.中海 5.鸿荣源 6.招商 7.卓越 8.振业 9.深业南方 10.华侨城 11.金光华 12.信义 13.佳兆业 14.中粮 15.南海益田 16.中信 17.富通 18.华润 19.龙光 20.茂业 1.深圳万科地产 名誉 截止2010年，深圳万科连续11次、12年荣获深圳市房地产行业综合开发企业资质排名第一，连续7年深圳市市场占有率第一。 ：2008年-2009年，万科集团连续两年夺得全球房地产企业销售冠 ：2005年，万科集团获国家工商总局商标局认定的“中国驰名商标”，成为中国房地产行业第一个国家认定的驰名商标； ：曾荣膺《华尔街日报（亚洲版）》评选的“中国最受尊敬企业”； ：曾在国内外相关评比中多次荣获“中国企业500强”、“中国企业效益200佳”、“中国企业最佳公民”、“中国理想雇主”、“最受赞赏的中国公司”等称号。 2002年，深圳万科被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业。 2003年6月，深圳万科通过国际权威机构BSI认证，荣获UKAS（英国认可委员会）颁发的ISO9001： 2000质量管理体系证书。深圳万科所开发项目多次荣获金牛奖、鲁班奖、詹天佑大奖、联合国国际花园社区金奖等权威机构评比奖项。
企业文化 万科集团理念：让建筑赞美生命。万科集团愿景：万科致力于成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。 项目成果 1988-2002：探索中走向成功 1988年成功竞得威登别墅，万科正式进入房地产行业。 1990年通过天景花园项目掘得第一桶金，并于翌年成立全国第一个业主管理委员会，开创了行业先河。 1994年荔景大厦落成，成为深圳万科第一个全复式商住楼，并创建“酒店式”管理服务模式。 此后几年间，万景花园、城市花园、瑰丽福景大厦、桂苑、俊园、彩园、金色家园、温馨家园等项目相继落成。国内地产史上第一个样板间，第一个人车分流的社区，第一个泛会所，第一个国家专利产品……深圳万科在摸索中不断积累着经验，每一次尝试都开创了行业内的典范。其中，俊园成为全国第一个最高豪华商住楼，并荣获国家鲁班奖，成为了深圳市地标性建筑；金色家园提出泛会所概念，实现了齐全的商业配套，并最早引入了成本目标管理，该项目品牌传播全国。 2002年，深圳万科公司历史上最著名的“明星项目”四季花城竣工，一时间横空出世，效应巨大，1-7期持续热销，立刻成为深圳万科乃至万科集团新的明星品牌辐射全国。经过十几年的艰辛探索，经过众多项目的开发与实践，深圳万科一步步走向了辉 2002-2010：创新中延续辉煌 金域蓝湾项目开发于2001-2005年，2004年荣获中国住宅百强第一名的称号； 东海岸项目位于盐田区大梅沙，在加拿大举行的第六届“国际花园城市暨国 际花园社区”决赛中一举获得“可持续发展类金奖” 17英里为深圳万科开拓了高档海滨住宅项目，获“中国建筑艺术奖”（住宅类）优秀奖，并入选《中国建筑艺术年鉴》； 2008年，万科城的最终落成，标志着深圳万科又一个明星项目的诞生，万科 城四期还成为了行业内第一个荣获建设部绿色三星级认证的住宅项目；美轮美奂 的第五园，则成为了行业内第一个原创现代中式项目，开创了复古建筑风格的典范。 目前，深圳万科正在开发、销售的项目包括金域华庭、金域东郡、金域华府、清林径、溪之谷、天琴湾、棠樾、金色半山、金色沁园等。