案例分析二
案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任
【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。
【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。
案例分析三
案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理
【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。
【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。
案例分析四
案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题
【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。
【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受
房屋使用达3年之久,而且在接受房屋两年后的2000年底,仍为被告支付工程款,也未提出工程质量问题。只就是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据,现在的房屋质量状况,不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定,不合格的建筑工程就是不能验收与交付使用的,所以,原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失95。9万元,没有事实与法律依据,不能支持。依据《建筑法》第61条及《建设工程质量管理办法》第14条之规定,判决驳回原告的诉讼请求。
【分析】《建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程与主体结构的质量。本案经县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。说明在合理使用寿命内,没有确保主体结构的质量,开发商与建筑商当然要承担责任。法院的判决显然避开了这个规定。拖欠工程款与质量保证责任就是两码事,不知法院为甚么要这么判?
案例分析五
案例:出卖人不能因出卖时未取得所有权,主张合同无效
【案情】2003年5月26日,吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议,约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某,价格为80000元,李某预付订金20000元。协议同时约定,待吴某夫妻的房产证办好后,双方办理交割后,李某一次交清余款60000元。同日,李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔,不愿展行合同,李某向法院起诉,要求吴某夫妻继续履行合同,协助其办理产权过户手续。吴某夫妻则辩称,她们的房屋未办产权证即转让,双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定,属于无效合同,应该予以解除。
【分析】显然,法院不能支持吴某夫妻的主张。因为,办理产权证不就是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须就是登记的产权人,本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖,等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。
这样的规则,同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权(大产证)而主张房屋买卖合同无效。
案例分析六
案例分析
陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产所有权利纷案【案由概述】
2003年3月,陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司(以下称海润房地产公司)签订拆迁补偿协议,并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系,陈丽丽声称陈杰就是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的,为此诉至法院。
【原告诉称】
陈丽丽诉称:海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其她共有人授权的情况下,与陈杰达成拆迁协议,并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款312500元,并负担本案的全部诉讼费。
【被告辩称】
海润房地产公司辩称:陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方
寻找均未能与其取得联系,而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议,但其确系未向我公司提供其她被拆迁人的委托手续。另外,顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁,其在此次拆迁中的行为均就是代表我公司实施,故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议,但前提就是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
顺城拆迁公司辩称:我公司就是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁,即拆迁
行为并非我公司的行为,且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外,拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽,但确系没有能够与其取得联系,现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称:被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我所有,且我
一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆,陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权,现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
【一审案件事实及证据】
经审理查明:2003年3月16日,陈杰以被拆迁人委托代理人的名义,与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”,该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中,海润房地产公司明确表示,签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日,陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取,上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中,陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆,海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为,均就是接受海润房地产公司委托所实施。
上述事实,有双方当事人陈述,北京市住宅房屋拆迁补偿协议,拆迁补偿款领款凭证在案佐证。问题:
一、本案房屋征收补偿款1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中分配？
二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？
三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？
四、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理不？
五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为就是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？
六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？
七、常见的效力待定合同有哪些？
八、本案该如何判决？
参考答案:
一、
二、根据陈丽丽的陈述,该处房屋就是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产,因而她们四人就是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽,可以判断以上四人就是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定,该
四人应为本案房屋征收补偿的权利人。
三、属无权代理,因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下,以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议,因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同,从效力上来瞧属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权,则合同有效;如果陈丽丽等人拒绝追认,则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效,因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人,但陈杰自己个人的名义签订的协议部分,亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只就是由于该合同事后未获得陈丽丽授权,因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定:“合同部分无效,不影响其她部分效力的,其她部分仍然有效。”
四、狭义的无权代理主要有以下几种情况:第一,根本无代理权的无权代理,即代理人在未得到任何授权的情况下,以本人的名义从事代理活动;第二,超越化理权的无权代理,即代理人虽享有一定的代理权,但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制;第三,代理权消灭以后的无权代理。
根据我国《合同法》第四十八条的规定,无权代理合同就是效力待定的合同,只有经过被代理人的追认,才能对被代理人发生效力;未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人负责。
表见代理:就是指代理人虽无代理权,在其实施代理行为时,如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为,该法律行为的效果应由被代理人承担。
五、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。
共同侵权:就是指两个或者两个以上的行为人,由于共同的过错致她人合法权益损害,应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定:“二人以上共同侵权造成她人损害的,应当承担连带责任。”
共同侵权行为具有如下特征:(1)主体的复数性,即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。(2)复数的加害人主观上上存在共同过错,即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。(3)就是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。(4)责任的连带性。
本案中,海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性,即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议,而海润房地产公司明知对方无合法授权,仍然与其签订合同,两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上,正就是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害,因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。
六、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁,顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为,无须承担连带责任。
根据《合同法》第396条的规定,委托合同就是指委托人与受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同,受托人一般以委托人的名义与费用处理委托事务,并将处理的受托事务的后果,直接归委托人承受。就本案而言,顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务,其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。
自考房地产法试题和答案 > 学《房地产法》试题 一、选择题(每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。每小题2分，共20分) 1、发生()时应当办理房地产权属登记。 A.房地产买卖 B.土地使用权转让 C.房地产抵押 D.房地产赠与 2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关() A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为()年。 A.90 B.70 C.50 D.404、房地产法律关系包含()等要素。 A.权利 B.客体 C.内容 D.主体 5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以() A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括 A.土地灭失 B.国家强制收回土地使用权 C.国家提前收回土地使用权 D.土地使用权期限届满
7、买卖房地产契税税率为按买价征收()。 A、2% B、4% C、5% D、6% 8、土地利用总体规划体系包括()。 A、全国土地利用总体规划 B、省级土地利用总体规划 C、市级土地利用总体规划 D、县级土地利用总体规划 9、国家建设征用土地的法律特征: A.征地主体的唯一性 B.征地标的的特殊性(集体所用的土地) C.征地行为的强制性 D.征地条件的补偿性 10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的()。 A.不予批准 B.应经县级以上人民政府批准 C.应补交该处宅基地的使用费 D.可以再取得新宅基地的使用权 二、填空题(每空2分，共20分) 1、商业用地的土地使用权出让的期限是年。 2、国家建设用地有两种方式一种是、另一种是。 3、我国的物业管理大致有两种类型:型、型。 4、房地产法律事实的种类包括和两类。 5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是税。 6、房地产开发项目设计可分为初步设计、和三个阶段。 三、名词解释(每题5分、共20)
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受
《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题
《房地产法》作业一 一、填空题：（每空一分） 1、狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、土地应包括地球表面及地表之下和之上的延伸的一定空间。 3、建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和构筑物。 4、房地产业是从事房地产业的开发、经营、管理和服务的产业。 5、房地产法调整的社会关系包括开发关系、交易关系、物业管理关系、房地产管理关系。 6、全国人民代表大会常务委员会1995年1月1日制定的中华人民共和国城市房地产法。 7、房地产法律关系主体包括国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。 二、不定项选择题：（每题2分） 1、房地产法调整下列那些关系（ABCD ） A、开发关系 B、交易关系 C、物业管理关系 D、房地产管理关系 2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业： A、开发 B、经营 C、管理 D、服务 3、我国房地产法的渊源主要包括（ABC） A、宪法 B、国务院的行政法规、命令 C、最高人民法院的文件 D、地方各级政府 4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABCD） A、开发法律关系 B、交易法律关系 C、物业管理法律关系 D、房地产法律关系 5、房地产法律关系特征有（AB） A、性质的多重性 B、主体的广泛性 C、客体的复杂性 D、严格性 6、房地产法律关系的主体（ABCD）
A、管理主体 B、开发主体 C、交易主体 D、服务主体 7、房地产服务主体包括（ABCD） A、交易所 B、评估事物所 C、经纪人 D、物业管理公司 8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（ABCD） A、公共利益的需要 B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约，使合同没有必要履行 D、土地灭失 三、名词解释：（每题5分） 1、房地产 答：广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间一合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。 2、房地产法 答：是调整房地产开发、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。它对于国家管理房地产业、规范房地产业市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展具有重要作用。 3、房地产物业管理关系 答：是指物业服务企业与业主言之间在物业管理过程中形成的权利义务关系。 4、房地产管理关系 答：是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的权利义务关系，具体包括两类关系，一类是对房地产市场的调控关系，另一类是对房地产产权产籍的管理关系。 5、房地产法律关系 答：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。 四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象 答：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 调整对象：一方面它调整国家对房地产开发、交易调控关系及产权产籍的管理关系；另一方面它调整国家对房地产开发经营公司、物业管理公司、房地产购买者等平等主体之间所发生的经济关系。 2、简述房地产法律关系的特征
房地产行业典型事故案例 第一节火灾事故案例 【案例1】：央视新址火灾 1. 事故时间：2009 年2 月9 日21 时许 2. 事故地点：北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼 3. 人员伤亡情况：1 人死亡，8 人受伤 4. 事故经济损失：直接损失1.6383 亿元 5. 事故类型：特别重大火灾事故 6. 事故经过 2 月9 日20 时27 分，北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼工地发生火灾，造成7 人受伤，其中有6 名是消防人员，1 名央视工作人员。发生火灾的大楼是中央电视台新台址工程的重要组成部分——电视文化中三心，高159 米，被称为北配楼，邻近地标性建筑的央视新大楼。央视新台址工程位于北京市朝阳区中央商务区（CBD ）核心地带，由荷兰大都会（OMA）建筑事务所设计，于2005 年5 月正式动工。整个工程预算达到50 亿元人民币。 7. 事故原因 建设单位违反烟花爆竹安全管理相关规定，组织大型礼花焰火燃放活动； 有关施工单位大量使用不合格保温板，配合建设单位违法燃放烟花爆竹； 监理单位对违法燃放烟花爆竹和违规采购、使用不合格保温板的问题监理不力；
有关政府职能部门对非法销售、运输、储存和燃放烟花爆竹，以及工程中使用不合格保温板问题监管不力。 8. 事故处理 71名事故责任人受到责任追究。其中，中央电视台副总工程师、央视新址办主任徐威，央视新址办副主任王世荣，央视国金公司副总经理兼总工程师高宏等44名事故责任人已被移送司法机关依法追究刑事责任。27名事故责任人受到党纪、政纪处分，给予时任国家广电总局党组成员、中央电视台台长、分党组书记、中央电视台新台址建设工程业主委员会主任赵化勇行政降级、党内严重警告 处分，给予中央电视台副台长、中央电视台新台址建设工程业主委员会常务副主任李晓明行政撤职、撤销党内职务处分。 依法对中央电视台新台址建设工程办公室罚款300万元。 1) 一审结果宣判 2010年5月10日，在北京市二中院进行一审宣判，首批21名被告均以危险物品肇事罪判处3至7年不等的有期徒刑。其中，建设单位央视新 址办原主任徐威获刑最重，判处其有期徒刑7年。 具体参与人判决： 徐威中央电视台新台址建设工程办公室主任7年 刘发国湖南省浏阳市三湘烟花制造有限公司股东6年6个月 李小华清华同方股份有限公司政务系统科技公司副总经理6年 沙鹏北京大新恒太传媒科技发展有限公司总经理5年6个月曾旭湖南省浏阳市三
房地产估价方法及案例分析(doc 16页)
案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
全国2011年1月自学考试房地产法试题及答案 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.在我国，土地使用权（ B ） A.不得转让或抵押 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（ D ） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（ C ） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（ C ） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（ D ） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的 是（ C ） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（ B ） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（ B ） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
（房地产管理）房地产法试 题及答案
全国2006年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A ) A.物权 B.债权 C.请求权 D.形成权 2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部 分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B ) A.土地开发 B.耕地开发 C.水土保持 D.公益建设 3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D ) A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工 C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权 4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B ) A.省级人民政府批准 B.国务院批准 C.县级人民政府批准 D.乡级人民政府批准 5.复垦的土地应当优先用于( C ) A.国防建设 B.公用事业 C.农业 D.居民生活用地
6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 7.房地产相邻权的主体可能是( A ) A.两个或两个以上房地产所有人 B.一个房地产所有人 C.一个房产所有人 D.一个地产使用人 8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B ) A.租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行 C.承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失 9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A ) A.80% B.90％ C.99％ D.100％ 10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A ) A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A ) A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 12.以划拨方式取得的土地使用权，( B ) A.一律不得进入房地产市场
买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 家庭纠纷房产继承法案例详细解析 导读 : 本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项， 如果觉得很不错，欢迎点评和。 家庭的纠纷少不了的就是对房产继承权的归属而产生的，虽然有继承法作为依据但还是有不少人对房产的继承权提出质疑，继承也是房地产转让中的一种形式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋权转移的行为，并不能直接反映出商品之间的关系。继承关系要在一定的条件下才能发生的。 家庭纠纷房产继承法 家庭纠纷房产继承法中的相关规定需要注意的有以下几点 １、首先应该确定哪些是死者的遗产这在继承法中有明确的规定，不要误解把遗产的一般先分给配偶而是如果死者有与他人共同的财产时应该先将共同财产进行分割死者所分到的财产才属于遗产按照法律的规定继承。 ２、其次应该看的是死者是不是有留下遗嘱，如果有遗嘱的话就应按遗嘱中的继承来执行。 ３、没有遗嘱的应该确定哪些人可以作为继承人继承人分首位顺序配偶、父母、子女和在第二顺序的亲兄弟姐妹、隔代祖父母、外祖父母继承开始后由首位顺序继承人继承第 知识常识 买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 二顺序继承人不继承没有首位顺序继承人继承的由第二顺序继承人继承。 ４、后才是确定各继承人的份额按照继承法的规定同一 顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人分配遗产时应当予以照顾对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时可以多分有扶养能力和有扶养条件的继承人不尽扶养义务的分配遗产时应当不分或者少分继承人协商同意的也可以不均等。 案例详细解析 案例先生去世了，在他留下的房子里，他的母亲老太、
房地产开发简答题与论述题 一、简答题 1.征地与拆迁的区别是什么? 征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。 征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。 拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。 2.房地产开发融资的主要形式有哪些? 房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资;证券融资;房地产信托融资;房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。 3.房地产开发的整个流程分为哪些阶段?
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为:开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。 4.土地使用权的出让有哪些方式?各有什么特点? 土地使用权的出让主要有三种方式:协议出让、招标出让和拍卖出让。 协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。 招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。 拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。 5.房地产项目主要的定价方法有哪些? 房地产项目的定价方法主要有:成本加成定价法、竞争价格定价
法、加权点数定价法、顾客感受定价法。 6.房地产开发投资风险有哪些? 房地产开发投资风险主要包括:财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。 7.房地产项目施工招标的形式有哪些? 在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。 我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。 8.物业管理公司有什么权利和义务? 物业管理公司的权利主要包括:根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法;依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。 物业管理公司的义务主要包括:履行物业管理合同，依法经营;接
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
房地产营销案例分析 以成都华润凤凰城为例 ：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销前的促销策略 成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。2011年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。 最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环 比1月有一成左右的上升。 小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。 总体营销策略 。 花小钱办小事营销不再追求大而空 “今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入2012年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。 某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。”该负责人认为以往追求大规模、大影响力的营销活动今年在策略上肯定会有所调整，粗放式的营销宣传将在今年转为寻求更加精准的宣传渠道，“目的性强、花费小、快速直抵目的的活动将会对传统的营销策略取而代之，开发商会寻求更加务实的传播途径。” 纵观节后成都楼市的表现，不难发现开发商削减营销费用的影响已经开始发挥作用。最直观的表现是一些传统优质口岸的户外大牌广告，曾一度被各房地产项目占领，但目前这些大牌也打出“虚位以待”的告示，而一些曾经是房产广告的广告位也被其它类型产品替换，公车站台等开发商曾经热衷的广告渠道，也明显不如往年受追捧。“今年有很多项目推迟了开盘时间，过完节市场整体动向还不明朗，很多楼盘都想观望一下再说。”有户外广告的业者认为，与往年开发商争抢黄金口岸广告位
电大《房地产法》考试复习题 一、单项选择题 1．以下属于房屋所有权人对自有房屋进行事实上处分的是（） A 互换 B 赠与 C 拆除 D 买卖 2．在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，作出决定责令限期拆迁的机关是（） A 县级以上人民政府 B 房地产管理部门 C 拆迁批准部门 D 仲裁委员会 3．聘请专业物业管理公司实施物业管理的主体是（）。 A．居民委员会B．房屋管理部门 C．业主委员会D．业主大会 4．《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）抵押。 A．要分别B．必须同时 C．可以先后 D 禁止 5．代表国家行使国家所有土地的所有权的机构是（） A．国务院B．国土资源部 C．全国人民代表大会D．国家主席 6．甲将其房屋抵押给乙，借得20万元，后甲想把房屋转让给丙，甲合法的做法是（）A．甲应通知乙但无需告诉丙抵押的事项 B．甲无需通知乙但应告诉丙抵押的事项 C．甲应通知乙并告诉丙抵押的事项 D．甲应取得乙同意并告诉丙抵押的事实 7．甲乙共同出资购买一间房，并将该房出租给丙，在租赁期间，乙想转让自己的共有份额，现甲和丙都表示愿意购买，则该房屋（） A．在同等条件下，由甲优先购买 B．在同等条件下，由丙优先购买 C．在同等条件下由乙决定卖给谁 D．根据甲丙的实际情况，视双方实际需要程度决定由谁购买 8．万某出卖已出租的房屋，其后告知承租人齐某，并要求其退租。齐某拒不退租，也不表示承买。于是万某拒收房租，僵持达半年之久。后该房被邱某买下，邱某要求齐某搬出，齐某不予理会，邱某遂要求万某赶走齐某，万某认为房屋已不属于自己，没有撵走齐某的义务。此案应如何处理（） A 万某、邱某的房屋买卖合同无效 B 万某、邱某的房屋买卖合同应予撤消 C 万某、邱某的房屋买卖合同有效，齐某应退租 D 万某、邱某的房屋买卖合同有效，邱某继受万某出租人的地位 9．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（） A．县级人民政府B．省辖市人民政府 C．省级人民政府D．国务院
房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土
地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事
二手房交易典型个案详细分析 案例1：未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。 分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。 案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题） 案例分析题（合计 6 题） 1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： （1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分） （2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分） （3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分） （4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。 2．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。