2017土地估价师：成本逼近法适用范围
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、人口净密度是居住人数与的比值。
A：建筑面积
B：居住面积
C：居住建筑用地面积
D：总居住面积
E：时间因素
2、竞争可以分为__竞争。
A．自由
B．不自由
C．充分
D．不充分
E．完全
3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。
A：一城一区式
B：一城二区式
C：分散自由式
D：自由组团式
E：土地
4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。
A.供需分析
B.效用分析
C.价值分析
D.边际分析
5、土地管理的基础是。
A：地价管理
B：地籍管理
C：土地执法监察
D：农地用途管制
E：35％～50％
6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。
A：时间
B：土地条件
C：环境
D：时间和土地条件
E：时间因素
7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。
A．授权经营方式
B．国有土地出让
C．保留划拨方式
D．国有土地租赁
8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。
A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表
B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表
C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表
D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表
9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则
B：预期收益原则
C：最有效使用原则
D：替代原则
E：时间因素
10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】
A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值
C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益
D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
E：时间因素
11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。
A．超市按年销售额分组
B．企业按行业分组
C．职工按月工资额分组
D．城市按非农业人口数分组
12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。
A．总地价
B．土地使用权出让金
C．总投资
D．土地出让平均纯收箍
13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。
A．一城一区式
B．一城二区式
C．分散自由式
D．自由组团式
14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。
A：2
B：4
C：3
D：5
E：国家实行土地估价师资格认证制度
15、对房地产代理具有的基本特征描述错误的一项是。
A：代理人必须以被代理人的名义实施民事行为
B：代理的法律后果直接归属代理人
C：代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示
D：代理人必须在被代理人授权范围内实施代理行为
E：土地
16、下列选项中说法错误的是。
A：绝对地租是土地价格存在的根源
B：级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
C：垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值
D：矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租
E：时间因素
17、我国现行的土地管理综合统计报表属于__。
A．重点调查
B．抽样调查
C．全面调查
D．非全面调查
18、我国三种主要作物是__。
A．小麦、水稻和黑麦
B．小麦、水稻和大麦
C．小麦、水稻和谷子
D．小麦、水稻和玉米
19、在下列影响宗地价格的因素中，（）是个别因素。
A.宗地形状
B.宗地所处地区的基础设施
C.宗地附近学校分布情况
D.当地商品房价格变动情况
20、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。
A：7500
B：7155
C：7115
D：9487
E：时间因素
21、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A：多用途性
B：增值性
C：普遍性
D：个别性
E：时间因素
22、是世界上第一部关于区位理论的古典名著。
A：《赋税论》
B：《孤立国对农业和国民经济之关系》
C：《政治经济学与赋负原理》
D：《关于地租之性质及其进步的研究》
E：时间因素
23、城市用地评价内容不包括。
A：自然条件评价
B：建设条件评价
C：人口规模
D：经济评价
E：土地
24、从时间价值的角度看，__是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
A．货币
B．价格
C．价值
D．使用价值
25、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。
A.地表的权利
B.地表及地下空间的权利
C.地表、地下及地上空间的权利
D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、用成本逼近法评估土地价格时，需考虑的税费主要有。
A：耕地占用税
B：固定资产税
C：土地管理费
D：新菜地开发建设基金
E：新增建设用地有偿使用费
2、房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对属于__的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税。
A．中外合资经营企业
B．中外合作经营企业
C．外国企业
D．外商
E．内资企业
3、国有土地使用权受让方在出让宗地范围内兴建建筑物，应满足__等参数的要求。
A．建筑容积率
B．房屋最高限价
C．绿化比率
D．建筑限高
4、反映城市土地开发强度的指标有．【2008、2004年考试真题】
A：建筑密度
B：建筑高度
C：绿化率
D：容积率
E：人口密度
5、下列关于《物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。
A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力
B：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理
C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D：在对土地，荒山、滩涂，草原，水面等国有自然资源进行依法转让时，是必须要进行转让或者变更登记的
E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
6、下列属于商业用地特点的是。
A：收益高
B：集中分布在城区人流量大的区域
C：开发量大
D：价值量大，附属设施较多
E：市场活跃
7、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为__。
A．工业
B．商服
C．办公
D．宾馆
8、基准地价的特点有__。
A．全域性
B．分用途
C．无限期
D．平均性
E．有限期
9、建设项目施工和地质勘察需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起__年内恢复种植条件。
A．1
B．3
C．5
D．6
10、剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有．(2000年真题)
A：根据实际投资状况采用重置成本法
B：根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法
C：根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法
D：根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法
E：市政府办公楼改造的地价评估
11、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地土地使用权出让最高年限为__年。
A．40
B．50
C．70
D．80
12、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取的方式有。
A：挂牌
B：招标
C：协议
D：拍卖
E：划拨
13、__源于20世30年代美国经济危机，并且一直到20世纪60年代都是被经济学家所接受的有关监管的正统理论
A．公共利益论
B．保护债权论
C．金融风险控制论
D．金融全球论
14、目前地价管理的主要措施有__。
A．监管土地管理部门
B．制订地价标准
C．宏观调控地价水平
D．监管土地估价行业
E．提供地价信息
15、耕地保护管理的主要内容包括等。
A：坚持土地用途管制制度
B：强化耕地占补平衡管理
C：提高城市用地规模
D：严格耕地保护执法
E：建立有效的土地收益分配机制
16、依据《土地登记办法》规定，土地登记提交的资料不包括。
A：土地登记申请书
B：地籍图
C：宗地图
D：土地权属来源文件
E：35％～50％
17、狭义上的法律，是指由__依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A．全国人大及其常委会
B．国务院
C．省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会
D．国务院各部委
18、经济分析将不同的市场结构分为。
A：完全竞争市场
B：完全垄断市场
C：垄断竞争市场
D：寡头垄断市场
E：福利市场
19、《基本农田保护条例》规定，国务院按照国务院规定的职责分工，依照本条例负责全国的基本农田保护管理工作。
A：土地行政主管部门
B：建设行政主管部门
C：农业行政主管部门
D：发展改革委员会
E：财政主管部门
20、西部地区发展中，其内部的不利条件有__。
A．自然环境恶劣
B．生态环境脆弱
C．污染严重
D．水资源严重短缺
E．各类用地配置不合理
21、土地权属争议可分为__争议。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．土地出让权
D．土地管理权
E．土地估价
22、影响地价的个别因素包括__。
A．城市规划
B．基础设施条件
C．地块形状
D．宗地位置
E．经济水平
23、变异指标用于描述一组数据的（）。
A．集中趋势
B．一般水平
C．离中趋势
D．差异程度
24、有确定法律保护形态的无形资产包括（）。
A．专业技术
B．商誉
C．商标权
D．专利权
25、在土地承包经营期限内，对个别承包合同进行调整，必须经同意。【2004年考试真题】
A：村民会议2／3以上成员
B：2／3以上村民代表
C：全体村民
D：半数以上村民
E：灭失
标准成本法的运用 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
案例名称：标准成本法在明水公司的运用案例类型：企业案例 案例单位具体名称：山东明水汽车配件有限公司 通信地址：章丘市世纪大道2712号 邮政编码：250200 标准成本法在明水公司的运用 一个准确的标准成本能够尽可能地缩小标准成本与实际成本的差异，尽可能地做到事前规避市场变化引起的销售量变动对产品变动成本的影响，保证标准成本在年初的设定更加贴近实际成本。计算的准确性和对市场变化、制造费用的实时监控能够使企业应用标准成本法设置一个有效的考核目标，真正意义上对控制产品成本起到激励作用。 本文以明水公司标准成本法的应用现状为依据，分析了明水公司在使用标准成本法的过程中出现的问题，结合明水公司成本控制和成本差异的分析研究建立起一套更能准确反映产品成本的基于作业的标准成本控制体系，规避市场变化风险，缩小标准成本与实际成本之间的差异，真正意义上激励生产、控制生产费用。 一、背景描述 （一）明水公司基本情况 明水公司是集团下属电子驱动事业部、起发动机事业部在中国的生产、研发、应用和销售基地，主要产品包括冷却风扇系统、水泵、天窗电机、举窗电机、雨刮电机与连杆系统、雨刮杆刮片、起动机、发电机等，同时也是为一汽大众供货的主要汽车零部件供应商。明水公司下设两个主要的事业部，包括电子驱动事业部和起发电机事业部。公司组织结构呈矩阵式管理结构，各部门日常工作直接汇报给上级领导直至总经理，各事业部就业务情况及盈利水平等经营状况还要上报集团总部分管该事业部的负责人。
标准成本法和实际成本法 许多人都认为成本核算是ERP中十分重要的部分，正在选型的公司也往往对成本功能非常关注。我也认为其十分重要，甚至认为应该把成本核算能否自动完成作为ERP实施是否成功的标志之一。 ERP软件中一般都有多种成本核算方法可供选择，通常分为两大类：标准成本法和实际成本法。实际成本法中一般再分为移动加权平均法、先进先出法、后进先出法等等。说起来各种方法并无优劣之分，然而为什么顾问常常推荐采用标准成本法？为什么企业中（尤其是国有企业）却总有人不喜欢标准成本法？这就成了不得不解释清楚的问题了。 先说说为什么顾问常常推荐采用标准成本法，原因是外资企业多采用标准成本法，或者说在西方国家多数企业采用标准成本法。我常常听到看到有人这样解释，有时还会加上一句“这是先进管理思想的体现”。更多的人可能是更糊涂了，因为他们不明白标准成本法何处体现“先进”二字。我不认为标准成本先进，实际成本落后，前面说过各种方法无优劣之分。我认为西方多数企业采用标准成本的原因是： o§标准成本简单 o§标准成本有效 说标准成本简单，对应的就是说实际成本复杂。事实确实如此，假定遇到以下业务：物料A库存数量为0，有两个采购订单，价格分别是1元和1.1元，数量都是100个。两个订单到货后，物料A被生产消耗160个，库存剩余40个。发票收到后，价格略有不同，分别是1元和1.05元。这样的情景是经常遇到的，来看看标准成本和实际成本是如何进行帐务处理的，假定相关科目的初始余额都为0。 先看标准成本，首先假定物料A标准成本是1元。那么在入库时，分录如下： 领用时，分录如下： 收到发票后，分录如下： 这时相关科目的余额分别为存货40，在制品160，应付款－205，采购价格差异5，材料采购0。 再看一下实际成本，以移动加权平均法为例。入库时分录如下：
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
标准成本法的运用
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
案例名称：标准成本法在明水公司的运用 案例类型：企业案例 案例单位具体名称：山东明水汽车配件有限公司 通信地址：章丘市世纪大道2712号 邮政编码：250200 标准成本法在明水公司的运用 一个准确的标准成本能够尽可能地缩小标准成本与实际成本的差异，尽可能地做到事前规避市场变化引起的销售量变动对产品变动成本的影响，保证标准成本在年初的设定更加贴近实际成本。计算的准确性和对市场变化、制造费用的实时监控能够使企业应用标准成本法设置一个有效的考核目标，真正意义上对控制产品成本起到激励作用。 本文以明水公司标准成本法的应用现状为依据，分析了明水公司在使用标准成本法的过程中出现的问题，结合明水公司成本控制和成本差异的分析研究建立起一套更能准确反映产品成本的基于作业的标准成本控制体系，规避市场变化风险，缩小标准成本与实际成本之间的差异，真正意义上激励生产、控制生产费用。 一、背景描述 （一）明水公司基本情况 明水公司是集团下属电子驱动事业部、起发动机事业部在中国的生产、研发、应用和销售基地，主要产品包括冷却风扇系统、水泵、天窗电机、举窗电机、雨刮电机与连杆系统、雨刮杆刮片、起动机、发电机等，同时也是为一汽大众供货的主要汽车零部件供应商。明水公司下设两个主要的事业部，包括电子驱动事业部和起发电机事业部。公司组织结构呈矩阵式管理结构，各部门日常工作直接汇报给上级领导直至总经理，各事业部就业务情况及盈利水平等经营状况还要上报集团总部分管该事业部的负责人。 （二）明水公司管理现状分析和存在的主要问题 1．缺乏标准成本应用的事前成本控制
标准成本法在企业管理中的应用 摘要 标准成本法是以一定的价格，并按事先确定的单位产品耗用直接材料、直接人工和制造费用的标准成本及实际产品产量来计算产品成本的一种会计信息系统和成本控制系统，标准成本计算分两个步骤，即标准成本的制定和标准成本差异的计算。目前，我国企业标准成本的制定是根据企业的材料费用、人工费用、制造费用的消耗情况，参考企业的历史成本及同行业同类产品的标准成本以及现行市场价格情况制定的 早在本世纪二十年代，标准成本制度就产生于美国，之后传入英、德、日和瑞典等国家。标准成本制度在西方的工业企业中一直得到广泛的应用，而在我国尚处于初始阶段，企业实务中应用的不多。近十几年，随着宏观经济环境的稳定、企业内部对成本管理和经济效益的重视，以及会计电算化在我国企业中的普及，为推行标准成本制度提供了方便，一些企业率先实施了标准成本制度，并且在我国的三资企业中得到广泛的应用，取得了较好的效果。 本文首先对标准成本法做了一定的概述；其次分析了标准成本法与作业成本法的区别；再次通过五个方面对我国企业成本管理存在的问题进行详细的论述；然后对完善标准成本法在企业管理中的应用提出了相应的对策。最后一章总结是对全文的内容进行了总结。 关键词：标准成本法，标准成本制度，成本管理，企业管理
目录 摘要................................................................................................................................................. I 第一章引言 . (1) 第二章标准成本法的界定 (2) 2.1标准成本法的概述 (2) 2.2标准成本的管理模式 (2) 2.3标准成本的管理特点 (3) 2.4标准成本法的种类 (4) 第三章标准成本法与作业成本法的区别 (4) 3.1含义不同 (4) 3.2计算对象不同 (4) 3.3动因分析不同 (5) 3.4账户设置不同 (5) 3.5提供成本信息的准确性不同 (5) 第四章我国企业成本管理存在的问题 (7) 4.1成本管理观念落后 (7) 4.2企业内部成本管理主题的确立失误 (7) 4.3不良利益动机驱动导致成本信息失真 (7) 4.4人力资源浪费严重 (8) 4.5计算方法存在缺陷 (8) 第五章完善标准成本法在企业管理中的应用 (9) 5.1树立企业成本管理的系统观念 (9) 5.2在成本管理中引入战略成本管理思想 (9) 5.3企业根据自身特点选择适当的成本控制法 (10) 5.4采取措施保证成本信息有效 (10) 5.5标准成本法和作业成本法的结合 (11) 第六章总结 (12) 参考文献 (13)
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
标准成本控制法 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
标准成本控制法 --摘自《生产与运营管理》（龚国华着） 变准成本控制法是一种较理想的事中控制成本的方法。它的基本原理是对控制对象事先确定标准成本，并设立标准成本卡，在生产过程中，不断地将实际消耗量与标准成本作比较，计算成本差异，分析差异原因，采取控制措施，将各项成本支出控制在标准成本范围内。 标准是一个相对概念，标准成本有理想标准和正常标准之分。正常标准是指在正常条件下，企业通过一定的努力，提高效率减少浪费后应该达到的成本。使用正常标准比较现实。理想标准可以作为不断追求的目标。 标准成本包括生产成本中的材料、人工、费用三项，直接材料标准成本应根据技术部门确定的材料消耗定额和物资部门的标准价格算得；直接人工成本标准应根据劳动人事部门制定的劳动工时定额（财务上称为标准工作时间）乘上标准工资率求得；制造费用分摊标准可以按设备的生产能力分摊。应该运用弹性预算原则，把标准分摊率分为固定和变动两部分。为了便于阐释，下面结合简单的例子来加以说明。 标准成本以标准成本卡形式已在事先确定 直接材料成本差异的计算公式为： 材料成本总差异=实际用量×实际单价-标准用量×标准单价 直接用量差异=（实际用量-标准用量）×标准单价 材料价格差异=（实际单价-标准单价）×实际用量 下面给出了上面例子中材料成本差异计算结果。 材料成本差异计算表 直接材料差异中的用量差异由制造车间负责分析，价格差异应由供应部门负责分析。 直接人工成本差异计算公式： 人工成本总差异=实际工作时间×实际工资率-标准工作时间×标准工资率 人工工作时间差异=（实际工作时间-标准工作时间）×标准工资率 人工工资率差异=（实际工资率-标准工资率）×实际工作时间 制造费用成本差异计算分析比较复杂，有产量因素和效率因素。下面列出总差异计算公式：（计算变动部分和固定部分的成本差异使用同一公式） 制造费用差异=实际产量×费用分摊率-实际费用
3、剩余法 用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。 其计算公式为： V=A-B-C V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 详细计算过程如下： 1、确定估价对象最佳开发方式 估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。 2、确定开发周期和投资进度安排 ①开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。 根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。 ②投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。 根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。 3、估价对象开发完成后房地产价格的确定 估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。 比准价格确定表 根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
成本标杆法与标准成本法的比较分析 [摘要] 在市场经济不断完善和世界经济一体化深入发展的今天，当今企业为了在市场竞争中处于不败之地，越来越关注其成本的管理与控制，以追求更高额的经济利润，本文将成本标杆法与标准成本法两种成本管理方法进行比较分析，旨在为企业管理者选择成本管理方法时提供参考与依据。 [关键词] 标杆法标准成本法成本管理 在科技日新月异，全球一体化日益加剧的今天，企业想要在国际市场竞争中占有一席之地，如何利用其成本优势起着至关重要的作用。面对新的经营环境，传统的成本管理方式已远远不能满足企业的需求，企业开始认识到加强成本控制的紧迫性，而成本标杆法与标准成本法也就在此时孕育而生，并得到广泛的认可。成本标杆法与标准成本法都是有效进行成本管理的方法，笔者在这里拟将两者从以下四个方面进行比较。 一、定义及内涵的不同 标杆管理起源于20世纪70年代末、20世纪80年代初，其思想可以追溯到20世纪初泰勒所倡导的科学管理理论。同时对于企业在成本管理活动中实施标杆法可以理解为公司根据自己在市场上的定位，不断寻找和研究同行业最畅销产品的成本信息，探索其成本结构并以此为基准与本企业产品进行比较、分析、判断，从而使自身不断降低成本，提高竞争力，进入一流公司的行列。其核心是向业内外最优秀的企业学习，达到模仿创新的目的。
标准成本法又称标准成本制度或标准成本系统，是包括制定标准成本，分析和计算成本差异以及处理成本差异三个方面组成的完整系统。起源于美国，也是伴随着泰勒的标准化作业管理理论产生，它是通过对各项成本的细化分析，设定相应的成本标准，运用标准，与实际的对比揭示差异、衡量分析绩效，实施成本的事前、事中、事后控制，着力于改善成本，并运用产品标准成本服务于经营决策的成本管理体系。 二、成本标准制定不同 成本标杆法下，企业生产所采用的产品标准成本，是企业通过对国内外的最畅销产品的样机进行全面的分析与测试，并对其每个零部件进行分析、寻价、核价，并对整机信息进行全面比较，分别按部件种类、按材料种类、按零部件数量和零部件重量进行专项比较，分析每种样机的材料成本、毛利，最终以此为标准来确定本企业的产品材料成本。 标准成本法下的产品标准成本是依据各生产流程的操作规范，利用健全的生产、工程、技术测定（包括时间及动作研究、统计分析、工程实验等方法），对各成本中心及产品订立合理、科学的数量化标准，再将数量化标准金额化，作为成本绩效衡量与标准产品成本计算的基础。它是经过认真的调查、分析和技术测定制定的，在正常的生产经营，合理的工作效率和生产能力下可以达到的成本。 三、成本信息适用周期不同 企业管理者进行生产经营和成本管理的重要依据，来自于成本计
成本逼近法 1.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元,销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。 2.2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。 3.有一宗工业用地，土地取得费和相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为 1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。 4.某房地产开发项目土地面积1200m2，建筑面积2400m2，预计房屋建安费用为1500元/m2，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/m2，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为 5.49%，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为( )万元。 5.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（）年。 6.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润是( )。 7.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，为均匀投入。当地贷款年利率为12%，开发期为2年。开发商要求的投资回报率为15%，工业用地出让的土地增值收益率为10%，则开发利润为（）元/m2。 8.某地块的取得费为6万元/亩,开发费为1.8亿元/km2,其中第1年投入了40%,第2年投入了60%,已知土地投资的回报率为18%,土地增值收益率为20%,一年期贷款利率为10%,则该地块投资利润为（）元/m2。 9.某块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，土地投资利润35元/平方米，增值收益率为15%，则土地增值收益是( )。 10.现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入。全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。
一、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 （1）土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。 土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。 （2）开发费 土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。 （3）税费 耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]
规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。 计：21.5元/平方米 ②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米 ③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。 60*2.8%=1.68元/平方米 税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则： 投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81% =16.06元/平方米 （5）投资利润
标准成本法的运用文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
案例名称：标准成本法在明水公司的运用 案例类型：企业案例 案例单位具体名称：山东明水汽车配件有限公司 通信地址：章丘市世纪大道2712号 邮政编码：250200 标准成本法在明水公司的运用 一个准确的标准成本能够尽可能地缩小标准成本与实际成本的差异，尽可能地做到事前规避市场变化引起的销售量变动对产品变动成本的影响，保证标准成本在年初的设定更加贴近实际成本。计算的准确性和对市场变化、制造费用的实时监控能够使企业应用标准成本法设置一个有效的考核目标，真正意义上对控制产品成本起到激励作用。 本文以明水公司标准成本法的应用现状为依据，分析了明水公司在使用标准成本法的过程中出现的问题，结合明水公司成本控制和成本差异的分析研究建立起一套更能准确反映产品成本的基于作业的标准成本控制体系，规避市场变化风险，缩小标准成本与实际成本之间的差异，真正意义上激励生产、控制生产费用。 一、背景描述 （一）明水公司基本情况 明水公司是集团下属电子驱动事业部、起发动机事业部在中国的生产、研
发、应用和销售基地，主要产品包括冷却风扇系统、水泵、天窗电机、举窗电机、雨刮电机与连杆系统、雨刮杆刮片、起动机、发电机等，同时也是为一汽大众供货的主要汽车零部件供应商。明水公司下设两个主要的事业部，包括电子驱动事业部和起发电机事业部。公司组织结构呈矩阵式管理结构，各部门日常工作直接汇报给上级领导直至总经理，各事业部就业务情况及盈利水平等经营状况还要上报集团总部分管该事业部的负责人。 （二）明水公司管理现状分析和存在的主要问题 1．缺乏标准成本应用的事前成本控制 明水公司现行的标准成本管理模式下，首先，产品成本的计算结果仍然是管理关注的重点，相比之下在对产品生产过程中的流程控制力度严重缺乏。其次，在整个产品生产周期中，成本控制的焦点主要还集中在产品量产(SOP)之后，对前期发生的产品开发成本费用关注不够。 2．事中成本控制不合理 明水公司产品种类繁多，且产品生产复杂程度不一样，使用单一成本动因对制造费用进行分配不可避免的带来成本风险。由于成本动因过于单一，对制造费用的分配过程的定义过于狭窄，结果导致生产复杂程度较低的产品可能分配过多的制造费用，而生产复杂程度较高的产品分配的制造费用可能过少——在这种情况下，可能无法反映产品真实的成本。 3．需要完善事后成本控制 明水公司现行的成本考评主要是以回顾上月各部门预算执行情况的方式通过成本例会由财务部门和部门经理沟通讨论，分析实际成本和预算之间的差异。这种考评机制使得成本控制参与的人员较少，具有局限性，所有的指标都止于部门
成本逼近法习题
成本逼近法习题 ***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。(一)题一 1．估价对象概况 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。 2．采用成本逼近法估算上述土地价格 3．估价过程 (1) 计算土地取得费。 土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此： 土地取得费=？ (2) 计算土地开发费。 土地开发费=？
(3) 计息投资利息。 本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： (4) 计算开发利润。 全部投资按回报率15％计： 利润=？ (5) 计算土地价格。 因当地土地出让增值收益率为10％，则： 无限年期土地使用权价格=？ (二) 题二 某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资
2016年土地估价实务：成本逼近法 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。 A：57．3 B：43．7 C：83．3 D：30．0 E：时间因素 2、与土地质量呈正相关关系的因子有__。 A．交通区位 B．城镇对外辐射能力 C．城镇交通条件指数 D．区域农业人口人均耕地 E．供、排水状况 3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A.50．5 B.67．5 C.70．5 D.72．5 4、成本逼近法中各组成部分均应当是__ A．客观成本 B．实际成本 C．比较成本 D．计划成本 5、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于。 A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：经济因素 E：时间因素 6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。 A：区域的几何中心 B：泛指的城镇或居民点 C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点 D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市 E：时间因素 7、衡量不同税差别的最重要标志是__。
A．纳税人 B．课税对象 C．计税依据 D．税率 8、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。 A．土地利用分区 B．土地利用 C．土地利用专项 D．土地利用指标 9、不影响建筑物的现值。 A：结构 B：建造年代 C：原始造价 D：装修 E：时间因素 10、根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额元。 A：100 B：1000～5000 C：1000～8000 D：2000～5000 E：土地 11、决定土地价格高低的主要因素是__的存在。 A．经济地租 B．绝对地租 C．级差地租 D．垄断地租 12、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。 A．所有者权益 B．资产 C．使用者权益 D．负债 13、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．(2002年真题) A：300 B：340 C：370 D：330 E：合法性 14、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A．宗地位置 B．使用者情况
标准成本法在企业成本管理中的应用 经济效益是企业经营的第一目标，也是企业实现可持续发展的动力和后盾。降低成本，可有效提升经济效益，因此，实行切实可行的成本控制措施，可有效节约成本，提高经济效益，但是其前提是保证企业能正常运转。为此，将通过分析企业成本管理和控制措施，探讨如何在标准成本法下进一步节约成本。 标签：标准成本法；企业管理；成本管理 doi：10.19311/https://www.doczj.com/doc/114829256.html,ki.16723198.2017.09.050 当前，市场竞争的越演越烈，使得企业的生存压力和发展压力越来越大，面对这种情况，企业必须采取有效措施做好成本管理工作，降低成本，从而提升企业经济效益。利润的稳步提升，和员工利益得到保障，这是企业成本管理的核心工作。标准成本法作为一种成本控制制度，是成本管理的一个重要部分，由于它涉及企业的方方面面，因而成为企业提高管理水平的关键因素。 1标准成本法界说 所谓标准成本法，就是以企业预定的标准成本为基础，根据经营目标和长远发展规划，通过一系列核算、分析和比较，实现对实际成本的监控，并进而对实际成本进行考核，以加强对成本的控制和对经济效益的评价，这其中所有管理的行为和活动即是标准成本法。简单来说，标准成本法就是借助核算来实现对企业的高效管理，进而获取更多的经济效益。这个过程是动态的，是对企业经营活动成本的动态、实时控制，事前预测、过程把控、事后评价等，都属于标准成本法，因而它涉及企业的方方面面、角角落落，贯穿企业的一切行为，以从成本方面实现对资源的有效控制，提升企业经济效益。 2标准成本法应用于企业成本管理的优势 2.1使企业成本控制有标准可依 当前已有越来越多的企业管理者相当重视成本管理，这当然是为了实现企业的长远发展战略。实际成本法已被很多企业采用，这是由于它的可操作性强。但是，实际成本法的理论依据不足，科学程度不够。随着经济的深化发展和行业竞争的日趋激烈，标准成本方案的制定，需要考虑的因素有很多：企业正常运转所需的直接材料和人工，预期直接材料和人工，以及各种需要分摊的制造费用，等等。一个完善的标准成本方案，需要联合会计、计划、销售、采购等多个部门，并通过部门的通力合作来制定、完成。所以，标准成本法由于立足企业实际，因而其科学性较强，能实现成本的精细化和有效化，因此企业的整体管理水平必然能迈上一个新的台阶。 2.2使企业成本核算有捷径可走
成本逼近法 一、成本逼近法概述 1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。 3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 4、特点： ①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价； ②适于工业用地估价； ③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地； ④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用； ⑤是估算土地成本价格的一种途径。 二、成本逼近法的估价程序与方法 1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等 计算方法： ⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。 土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。 ⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。 ⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。 注意： ①土地取得费应是评估期日的重置费用； ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算； ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。 2、土地开发费 构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。 基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。 公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命
为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r 地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。