基准地价更新工作方案
篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正)
泉港区XX年
基准地价修编工作方案
厦门均和房地产土地评估咨询有限公司
二零一一年三月
泉港区XX年基准地价修编
工作方案
一、我司的作业优势
厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。
公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专
业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。
在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。
二、新一轮基准地价的特点
本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相
关专题的研究。
根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城
市中心区应编制地下空间建设用地使用权基准地价，土地用途可以以商服用地为主，并可由各设区市根据管理需要确定是否编制其它用途的地下空间建设用地使用权基准地价；其余各县（市、区）可按实际需要，自行研究确定是否编制地下空间建设用地使用权基准地价。
根据《福建省国土资源厅进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综[XX]225号），对土地用途分类管理做了进一步的规范和细分，将商服等差异性明显的土地用途，细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其它商服用地等，原有的基准地价土地利用分类已不能满足新形势下土地利用精细化管理的需要，不能准确反映现行土地市场状况，有必要对现有的基准地价进行全面修编，以拓展覆盖面、增强可操作性和可势行性，扩大应用范围，增加制定社会经济生活中现有急需的土地用途的基准地价，以满足土地利用管理和经济发展的需要。
三、基准地价更新评估工作的组织与实施
为参与泉港区基准地价修编工作，我公司就本次评估任务召开了专题会议，根据泉港区基准地价修编项目工作内容进行评估人员调配、制定工作计划和工作方案、强调了任务重要性及工作中的注意事项。
（一）评估人员安排
本次评估我司共调配土地估价师及评估人员15人组成基准地价评估工作小组，由副董事长、副总经理谢剑峰带队，专职从事基准地价修编工作。
（二）实施方案
本次评估为基准地价的修订更新评估，是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价和宗地地价评估标准的现实性，它是在土地定级或划分均质区域的基础上用市场地价来调整基准地价的过程。修订更新评估结果应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。
1、资料调查与整理
（1）土地定级资料
A、商服繁华程度资料：商服中心的位置、数量、范围，商业职能种类数、商服中心职能完备率、商服建筑物密度等。
B、交通条件资料：道路网分布，道路类型级别标准、道路长度、宽度；主要交通工具类型、设施规模及分布等。
C、基本设施状况资料：基础设施类型、数量、分布及投资状况；基础设施的技术水平、规模、级别。
D、环境条件资料：环境质量指数、各类污染状况及分布状况；地形、工程地质、水文和气候条件等。
E、社会、历史及人口资料：人口、行政区划、城镇发展过程等。
F、产业聚集资料：产业聚集区的数量、范围、性质，各类聚集区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等、同类产业及其配套产业的前后向关系。
G、城镇规划资料：城镇总体规划、土地利用总体规划（规划文本、规划说明书）及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排项目情况、以往城市规划或五年计划执行情况等。
H、土地定级验证资料：土地利用效益和高级商务聚集规模资料。
I、其他资料。
（2）基准地价测算资料
A、影响地价的因素资料：影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等。
B、土地利用效益资料：不同行业资料利用利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。
C、地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造
价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；
D、影响地价的其他资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。
（3）资料的整理
在资料的调查过程中必须随时将调查资料填入相应的调查表格中，调查收集的有关地价资料按实地位置标注到估价工作底图上。
2、土地定级修订更新
（1）、在泉港区人民政府XX年公布的《泉港区XX年基准地价》基础上对土地分别划分区域及级别并进行修订更新。
（2）、土地的定级修订更新：应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。尽量利用新收集的资料，使土地分等定级的结果与现实更加接近。定级技术程序如下：
a、建立城镇土地定级的因素体系；
b、确定各因素的权重值；
c、计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；
d、划分城镇土地定级单元；
e、计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排
篇二：福建省基准地价修编工作方案
福建省城镇基准地价修编工作方案
福建省国土资源厅
二○一一年二月
福建省城镇基准地价修编工作方案
一、修编的必要性
（一）基准地价管理规定的要求。目前我省绝大多数县、市、区现行的基准地价编制的基准日是XX年1月1日，至今已经超过三年。国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发?XX?174号）规定：“基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整”；《福建省城镇基准地价和标定地价确定及公布暂行办法》第十五条也规定：“基准地价和标定地价应当每两年调整公布一次。当社会经济情况发生变化，造成土地市场价格重大变化时，应适时进行调整，并及时向社会公布”。
（二）满足相关地价法律政策调整的需要。近年来，国家和福建省的地价政策法律发生了较大的变化，主要有：一是《中华人民共和国物权法》明确了地下空间建设用地使用权可以单独设立，有必要研究编制地下空间建设用地使用权
的基准地价；二是《土地利用现状分类标准》（国标GB/T21010-XX）和《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综?XX?225号），对土地用途做了进一步的规范和细分，有必要据此对基准地价的土地用途进行规范和细化，如将商服等差异性明显的土地用途，细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其它商服等二级类土地用途制定不同的基准地价，区别不可分割出售的大型商场、超市和可以分割出售的零售店面的基准地价，有必要增加制定社会经济生活中新出现的土地用途的基准地价，以满足土地利用管理的需要；三是工
业用地最低价标准和工业用地政策发生了变化，新增建设用地有偿使用费、城镇土地使用税等影响地价的税费标准也进行了调整，原来的基准地价规定已经不能适应土地法律政策规定调整的需要；四是国家发布了《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-XX），《城镇土地估价规程》(GB/T18508-XX)也正在进行修改，基准地价的编制技术不断完善，基准地价必须满足地价法律政策和技术更新的要求。
（三）适应海峡西岸经济区建设发展和土地利用总体规划等规划调整的需要。三年来，随着国家一系列加快海峡西岸经济区建设的政策措施和国家“十二五”规划的编制实施，经济社会取得较大的发展，城镇建设面貌发生了较大的变化，
此外土地利用总体规划等相关规划也进行了调整，不同用途、不同区域的地价水平发生了较大的变化。
综上所述，必须组织开展对现行基准地价成果的更新，以保证基准地价成果的科学性、合理性、现势性和实用性，以满足土地利用管理和其它经济社会活动的需要。
二、修编工作范围
本次基准地价修编的工作范围原则上各市、县、区为土地利用总体规划确定的建设用地范围，可结合城市总体规划、城镇建成情况进行适当增减；各开发区为有权人民政府批准的用地范围，各开发区可作为组团纳入城镇基准地价进行统一修编，也可单独进行修编。有关市、县、区根据当地的实际情况需要调整确定基准地价修编工作范围的，必须说明理由并明确界定范围。
三、修编工作依据
1、《中华人民共和国城镇土地定级规程》(GB/T18507-XX)
2、《中华人民共和国城镇土地估价规程》(GB/T18508-XX)
3、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-XX）
4、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发?XX?31号）
5、《关于发布实施的通知》（国土资发?XX?307号）
6、《土地利用现状分类标准》（国标GB/T21010-XX）
7、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有(本文来自：小草范文网:基准地价更新工作方案)关问题的通知》（国土资发?XX?34号）
8、《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综?XX?225号）
四、修编工作原则
（一）合法性原则。基准地价修编必须以基准地价评估时点有效的土地法律、政策和规范性文件为依据，基准地价修编采用的数据、方法、案例必须符合法律、政策、规范性文件和行业标准、规范的要求。
（二）客观性原则。基准地价修编体现土地的客观收益或者价格，是特定土地内涵条件下的区域平均价格。不得人为干预基准地价修编结果。
（三）实用性原则。基准地价修编必须充分发挥基准地价的作用，强化基准地价的应用研究，解决土地利用管理中遇到的实际问题。
（四）衔接性原则。基准地价修编必须注意和以往基准地价成果和地价法律、政策等的衔接，注重延续性，分析存在的差异，提出衔接的办法。
五、修编工作内容
（一）基准地价修编前期研究内容
1、上一轮基准地价和三年来同类市场成交地价的比较分析。各市、县、区应当对三年来的土地市场成交价格和上一轮基准地价成果进行比较分析，在将实际成交价格统一修正到上一轮的基准地价价格内涵的基础上，比较分析基准地价和实际成交价格的差异；
2、三年来影响地价的法律、政策规定分析。收集、分析影响本市、县、区地价的法律、政策和其它规范性文件，并对其影响地价的程度进行分析；
3、三年来影响地价的土地条件、规划和建设条件分析。分析土地供求、土地利用规划、城市规划、城市建设和城市区域功能等改变对地价的影响；
4、上一轮基准地价编制和实施过程中的主要不足分析，对新一轮基准地价编制的意见和建议分析。
（二）基准地价修编主要内容
本次基准地价的修编的主要内容包括城镇土地级别的调整和基准地价的修订两部分。各地要根据当地地价变化的实际情况，对土地级别和基准地价进行全面修订，特别是在土地级别内细分地价区段，对差异性明显的用途进行细分，规范和增加土地用途，增加地下空间建设用地使用权的基准地价。主要内容包括如下：
1、确定基准地价修编的范围；
2、确定基准地价的内涵；
3、确定基准地价的土地级别；
4、确定基准地价的地价区段；
5、测算和确定基准地价；
篇三：XX县城镇基准地价更新技术方案
XX县城镇基准地价更新技术方案
一、更新的目的和意义
由于XX县经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地价与市场价严重脱离。上一轮发布的基准地价标准已难以适应地产市场发展和政府宏观调控土地市场的客观要求，因此，按照国家有关规定并结合XX县实际，对原有的基准地价标准和相应的修正体系进行调整更新是全县土地市场发展及地价管理的迫切要求。
基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经营管理机制，发挥城镇国有土地的经济效益，促进土地的合理利用、流动，防止国有土地资产流失，促进市区建设和发展，同时为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供科学的依据。
开展更新工作目的在于全面掌握城区和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地
质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。基准地价的制定与更新为XX县全面推进土地有偿使用奠定了基础，为XX县的地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积极作用。
二、工作任务
本次项目的工作目标是对XX县土地利用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地定级与基准地价进行更新。
具体工作任务： 1、根据XX县土地利用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区当前的土地市场实际情况，确定影响各镇土地价格的因素因子体系，体系，收集资料并整理，指标定量化处理。按综合定级的技术方法，初步划分土地级别。
2、验证并确定土地级别，在划分土地级别的基础上，分别测算商业、住宅、工业用地的基准地价；
3、制定完整的基准地价影响因素指标说明表和修正系数表，以及地价指数、容积率、开发程度、楼层分配等修正体系，以便于宗地地价评估；
4、编制技术报告、基准地价图及数据库成果。
三、对象与范围
根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城区和城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。
四、基准地价内涵与期日
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不
同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
此次基准地价更新的基准日是XX年01月01日。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
五、更新依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院〔1990〕55号令）；
4、《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（冀政（1990）76号）；
5、《城镇土地定级规程》；
6、《城镇土地估价规程》；
7、《城市地价动态监测体系技术规范》；
9、国家、省市及地方有关的法规、政策、文件。
10、实地勘察、调查、获取的相关资料；
11、其它相关资料
六、技术路线
图1 土地定级程序框图
图2 基准地价评估的具体工作流程
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地定级与基准地价更新工作实施方案
土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下
水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线
基准地价更新工作方案 篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 二零一一年三月 泉港区XX年基准地价修编 工作方案 一、我司的作业优势 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。 公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专
业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。 在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。 二、新一轮基准地价的特点 本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相 关专题的研究。 根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城
新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案 一、基准地价更新的目的与意义 新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。 二、基准地价更新调查的内容 （一）定级资料收集与处理 商服繁华程度资料收集与调查： ①商业服务业中心的数量、位置、范围 ②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等； ③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。 ④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。 2．交通条件资料的收集与调查 ①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；
②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等； ③与城镇间交通状况有关的交通类型 、设施规模及分布等。 ④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。 3．基本设施状况资料的收集与调查 基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。 ①基础设施的类型、数量、分布等状况； ②基础设施的技术水平、规模、级别等； ③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 ④公用服务设施类型、数量、分布等； ⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； ⑥实地进行补充或全面调查。 4．环境条件资料的收集与调查 ①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； ②地形、地质、水文和气候等条件； ③公园、绿地的位置、面积； ④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 ⑤实地对环境条件资料进行补充调查。 5．社会、历史及人口资料的收集与调查 资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。 6．城镇规划资料
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价 技术方案与工作流程 XXXXXXXXXX评估有限责任公司 2013年10月16日
目录 一、项目区概况 (1) （一）XX市概况 (1) （二）项目区概况 (2) （三）经济发展水平 (4) 二、基准地价范围 (8) 三、工作任务 (8) 四、工作和技术依据 (9) 五、项目开展时间计划安排及工作流程 (11) 六、技术路线 (12) （一）土地定级 (12) （二）基准地价评估 (12) 七、技术操作流程和方法 (13) （一）外业资料调查 (13) （二）土地定级的技术程序与方法 (16) （三）基准地价评估的技术程序与方法 (17) 八、项目质量保障措施 (18) （一）领导组织保障 (18) （二）本单位工作保障措施 (18) （三）质量保证体系及后续服务保障措施 (19) 九、项目完成后提交成果内容 (20) （一）文字成果 (20) （二）图件成果 (20) （三）表格成果 (21) （四）项目原始资料及中间成果 (21)
一、项目区概况 （一）XX市概况 XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。1993年12月撤县设市。XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。 1 、自然地理： XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。 2 、经济发展： XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。2012年，全市实现地区生产总值213.09亿元，同比增长13.6%；公共财政预算收入13.06亿元，同比增长27.2%；社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长12.2%；固定资产投资195.8亿元，同比增长14.3%；城镇居民人均可支配收入16129元，同比增长17%；农村居民人均纯收入9793元，同比增长
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南 陕西省国土资源厅 二○○七年十月
目录 一、总则..................................................................... 错误!未定义书签。 1、工作范围............................................................ 错误!未定义书签。 2、工作依据............................................................ 错误!未定义书签。 3、技术路线............................................................ 错误!未定义书签。 4、工作成果............................................................ 错误!未定义书签。 二、城镇土地级别更新和调整 ................................ 错误!未定义书签。 1、工作底图及格式 ............................................... 错误!未定义书签。 2、定级类型............................................................ 错误!未定义书签。 3、定级技术程序 ................................................... 错误!未定义书签。 4、定级因素因子的选择和确定 ........................... 错误!未定义书签。 5、定级资料调查内容 ........................................... 错误!未定义书签。 6、定级因素因子量化的方法 ............................... 错误!未定义书签。 7、定级单元的划分和分值计算 ........................... 错误!未定义书签。 8、土地级别划分 ................................................... 错误!未定义书签。 9、土地级别确定及面积量算 ............................... 错误!未定义书签。 10、土地级别范围及分布规律分析 ..................... 错误!未定义书签。 三、城镇基准地价更新评估 .................................... 错误!未定义书签。 1、技术途径............................................................ 错误!未定义书签。 2、基准地价的表现方式 ....................................... 错误!未定义书签。 3、基准地价内涵 ................................................... 错误!未定义书签。
石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案 石狮市国土资源局 2008 年5月1日
目录 第一章石狮市城区基准地价的基本内容 (3) 第二章城区土地级别划分和基准地价标准 (5) 一、石狮市城区规划区土地级别范围说明 (5) 二、石狮市城区规划区基准地价的标准 (5) 第三章石狮市城区规划区宗地地价评估方法 (9) 一、商服用地宗地地价评估 (9) 二、住宅用地宗地地价计算 (18) 三、工业和其他用地宗地地价计算 (22) 四、商住混合用地地价计算方法 (27) 五、基准地价使用说明 (28) 六、城区宗地影响因素系数说明表 (29) 第四章各乡镇土地级别划分和基准地价标准 (35) 一、各乡镇基准地价的表现形式和内涵 (35) 二、各镇土地级别的划分 (35) 二、各乡镇基准地价标准 (37) 三、各镇宗地地价修正体系的建立 (39) 四、宗地地价评估方法 (46) 五、乡镇宗地影响因素系数说明表 (47)
第一章石狮市城区基准地价的基本内容 一、基准地价的构成和应用范围 基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，基准地价的应用范围是城区规划区内建设用地区域。 二、基准地价的表现形式和内涵 （一）商服用地基准地价的表现形式和内涵 商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。 1、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为40年，沿街进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为40年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 （二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵： 住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 （三）工业用地基准地价的表现形式和内涵 工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。工业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日
附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：
技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
三水区城镇土地基准地价更新工作方案 一、修订的目的和意义 为了全面推进土地使用制度改革，原三水市人民政府于2002年首次制定并公布了城镇国有土地使用权地价标准。基准地价的制定与更新为三水全面推进土地有偿使用奠定了基础，为我区地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积极作用。 由于我区经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地价与市场价严重脱离。2002年发布的基准地价标准已难以适应地产市场发展和政府宏观调控土地市场的客观要求；另一方面，2003年佛山市进行行政区划调整、镇街的合并和调整、工业园区建设日益完善，并且由于佛山一环、西二环高速公路、三水二桥及引线建成通车，南丰大道、大南路、南乐公路扩建改造完工，新的南北干线塘西公路规划建设等城市交通干线的发展，地价级别及地价必将会随之变化。因此，按照国家有关规定并结合我区实际，对原有的基准地价标准和相应的修正体系进行调整是全区土地市场发展及地价管理的迫切要求。基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经营管理机制，发挥城镇国有土地的经济效益，促进土地的合理利用、流动，防止国有土
地资产流失，促进市区建设和发展，同时为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供科学的依据。 我国城市土地使用制度改革的核心内容是由无偿、无限期使用逐步转变为有偿、有限期使用土地，因此，建立科学的地价体系并适时更新基准地价显得尤为重要，具体表现在以下方面： 1．为确定土地使用权出让金提供依据； 2．为确定划拨土地使用权进入市场补交出让金提供依据； 3．为政府收购储备土地、拆迁安置补偿提供依据； 4．为土地使用权抵押提供依据； 5．为确定城市土地使用税、土地增值税、契税、营业税提供依据； 6．为企业股份制改造提供土地资产价值； 7．为企业清产核资提供依据； 8．有利于促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施； 9．有利于政府合理调控地价，为政府创造更多的土地收益； 10．创新性将基准地价更新工作与城市地价动态监测工作有机地结合，既加快了基准地价的更新周期，又减少了人力物力的资源消耗； 11．充分反映了地价的现势性，极大提高了政府对土地与房地产市场宏观调控与动态监测的能力与方式。
XX县基准地价更新工作听证方案 根据国土资源部《国土资源听证规定》第十二条规定，本次基准地价更新工作进入听证程序。为成功举办此次XX县基准地价更新工作听证会，拟订如下方案： 一、指导思想及工作依据与原则 2009年3月，根据国务院、省级有关文件规定，经县政府同意，对我县城区与乡镇集镇国有建设用地基准地价进行了新一轮土地分等定级、基准地价更新工作，到目前为止，成果基本完成。为规范地价管理活动，促进依法行政，提高我县基准地价的科学性、可行性和实用性，为今后县政府决策提供可靠的参考，现依据《中华人民共和国行政许可法》等有关规定，对XX县城区和乡镇国有建设用地基准地价更新工作公开组织听证会，接受社会监督，严格遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见，保证其陈述意见、质证和申辩的权利。 二、组织领导与工作任务 负责组织本次听证会的机构为XX县国土资源局。成立专门的听证工作领导小组，XXX任组长，XXX、XXX任副组长，XXX、XXX、XXX为小组成员。领导小组的工作任务主要是：负责与XXXX评估咨询有限公司联系及相关资料的准备；确定参加听证会代表范围和人数；负责通知及资料送达、会务安排、组织、制作会标、与新闻机构联系、坐次安排等；负责具体听证程序、听证公告、听证须知的制定及听证纪律的拟定。 三、工作进度安排 1、听证公告发布时间、地点：2010年3月18日（星期四）上午9 ：00在XX县发布； 2、听证告知时间：定于2010年3月18日至2010年3月19日(正常工作日)； 3、听证报名时间：2010年3月19日至2010年4月5日(正常工作日)； 4、听证申请处理时间：2010年4月5日(正常工作日)； 5、听证通知及听证会材料送达时间：2010年4月5日(正常工作日)； 6、听证会召开时间、地点：2010年4月20日（星期二）上午9 ：00在XX县国土资源局
河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案 根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、河南省人民政府〈关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001]74号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2006]307号）、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知〉（豫国土资发[2006]102号）精神，为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在〈城镇土地分等定级规程〉（GB/T18507-2001）和〈城镇土地估价规程〉（GB/T18508-2001）基础上有所创新，提高质量和科技含量，特制定本方案。 第一章城镇土地级别更新调整 1.1 城镇土地级别更新调整的范围 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。 1.2 城镇土地级别更新调整内容 城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发
[2001]255号）规定的城镇范围内的建设用地二级类，并适当取舍三级类，即： ⑴商服用地：包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地； ⑵工矿仓储用地：工业用地、创储用地、矿区用地； ⑶住宅用地：城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地； ⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地； ⑸公共建筑用地：机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等； ⑹交通运输用地：铁路、公路、港口码头、民用机场中的站场用地； ⑺水利设施：水工建筑设施用地； ⑻特殊用地：军事设施、宗教、监教场所、墓葬地。 1.3 城镇土地级别更新调整的原则 城镇土地级别更新调整应遵循以下基本原则： 1.3.1 综合分析原则 城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合分析结果划分土地级别。 1.3.2 主导因素原则 在分析影响城镇土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。 1.3.3 地域分异原则 城镇土地级别更新应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级
标定地价工作方案
第一部分工作背景 标定地价与基准地价是地价管理的基础。随着我国土地管理技术手段的进步，构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系组成的“三位一体”公示地价体系已经是大势所趋，但其中的标定地价体系建设工作一直没有实质性开展。 我国自1992年以来，全国绝大部分城镇都已完成基准地价建立工作，逐步建立了比较完善的基准地价体系，并且大部分城镇的基准地价体系都能够按规定在2-3年内进行一次更新。从2004年至今，我国在105个城市逐步建立了地价动态监测体系，通过每个季度对标准宗地（监测点）的评估监测，建立了完善的地价变化指数体系。而标定地价的概念，早在1995年原国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》（国土籍字〔1995〕第190号）中就明确提出“城市市区的基准地价和标定地价评估工作，力争在1996年6月底前完成”。在2007年修订颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条中也明确规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。 根据国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国土资厅发〔2017〕27号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。 第二部分工作目的 通过标定地价体系建设及其公示，确定标准宗地布设、标定地价定期评估、公示及管理、应用等，建立以基准地价、监测地价、标定地价为核心的公示地价体系，更好地服务于宏观调控、不动产税基评估等相关工作，并满足公众的信息需求。 标定地价与基准地价是地价管理的基础。在我国，由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系共同构成了公示地价体系。三者联系紧密，但又各有侧重。通过标定地价公示体系的试点和推广，构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价公示体系组成的“三位一体”公示地价体系，将有助于完善我
公共服务用地基准地价工作方案
第一部分工作背景 《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）中提出：“要完善公共服务项目用地政策。根据投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。” 为贯彻落实《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、国土资源部办公厅《关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》（国土资厅发〔2016〕38号）、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等文件要求，对公共服务项目用地在以出让、租赁等有偿方式供应时，有科学的出让价格底价依据，应依据土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价。 第二部分工作目的 为适应新形势下国有土地使用和管理制度改革，逐步建立和完善我省公示地价体系，根据国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国土资厅发〔2017〕27号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。 根据《省国土资源厅办公室转发关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鄂土资办文〔2017〕37号）要求，以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）》、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等技术规定，同时还兼顾了国家关于新产业新业态用地政策等新要求，编制公共服务项目用地基准地价。 本次公共服务项目用地基准地价编制目的与意义在于，一是为扩大国有土地
竭诚为您提供优质文档/双击可除基准地价更新工作方案 篇一：基准地价工作方案 土地定级与基准地价更新工作实施方案 土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独
立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是20XX年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下 水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线 图1土地定级程序框图 图2基准地价评估的具体工作流程 篇二：xx县城镇基准地价更新技术方案 xx县城镇基准地价更新技术方案