苏河湾板块介绍 苏河湾---苏州河段内最后一块待开发的“明珠”地段 拥有4.7公里滨河带和11座桥梁的苏河湾地区位于闸北的南部，东起罗浮路、武进路、河南北路，与虹口区接壤；南为苏州河，与黄浦区、静安区接壤；西至长寿路桥，与普陀区接壤；北以铁路为界。总用地面积3.19平方公里，规划总建筑面积640万平方米，在上世纪初，这里就成为了上海民族资本集聚地和重要物资集散中心。 “苏河湾”作为上海城市的新地标，已全面启动建设。通过全球海选，美国RTKL公司为苏河湾地区进行了高品位设计。闸北区计划到2015年将苏河湾板块建成集文化时尚消费地、高端商业商务汇集地、水景旅游观光地为一体的上海城市新地标。 区域改造内容包括： 一、苏河湾1号、大悦城等三颗“希望种子”项目。 华侨城-苏河湾1号、中粮集团投资开发的大悦城已顺利扎根苏河湾。另一颗“种子”苏河门户公园已完成规划，即将启动建设。 华侨城-苏河湾1号 华侨城以约88亿元的总价先后摘得苏河湾1号街坊以及苏河湾41、42号街坊。华侨城苏河湾一街坊地块总占地面积约4.2万平方米，位于浙江北路、山西北路路口，规划建成集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目，总建筑面积将超过20万平方米。苏河湾41、42号街坊项目，总占地面积为3.5万平方米，总建筑面积约为23万平方米，将开发建设成为商业办公、文化娱乐项目。41、42号街坊项目的概算总投资约为30万元，项目建设周期为4年左右，预计于2016年底建成。这两个项目的总投资额将达102亿元人民币。 中粮集团-大悦城 中粮集团-大悦城位于西藏北路166号，曲阜路口。大悦城11层商业设施的总建筑面积达到6.8万平方米，是目标客户定位为年轻人和时尚人士的一体式购物中心，其目标是打造苏州河北岸的商业新地标。 二、苏州河生态走廊、曲阜路林荫大道两条“生态横轴”。
此文档下载后即可编辑 《麦肯锡方法论》笔记精要 2011年11月26日星期六13:09 上周例会给部门同学分享了一下《麦肯锡方法论》这本书的某些精要，摘录如下： 麦肯锡方法论的精髓其实是一个思考问题→解决问题→推销解决方案的闭环，其中最重要的节点在思考问题到解决问题的过程中。尽量多的搜集和罗列事实，能够从对事实的分析中拿到很多现成的总结，从而根据自己的分析判断得出结论，也就是解决方案。这一步，大概要花掉整个项目的70——80的时间。其余的20——30%，则花费在如何组织方案，并有效清晰的传达给目标受众这一部分。毕竟，有再好的方案，说不出来或演示的不精彩，也是败笔（这一点是我要重点训练的）。
在整个闭环中，我摘要出PM进行产品生命周期管理中会常遇到的几个问题跟大家做了分享。 一、麦肯锡方法论的一些重要规则 思考常常是解决问题时最难的一部分，因为要从纷繁复杂的事实中抽丝剥茧，归纳出精要的事实，再从精要关键点出发通过自己的独到思考分析得出最终的解决方案，并不是人人都那么擅长。所以，麦肯锡方法论下面的一些重要规则有可能会帮到你： 1、80/20法则。这个法则很好理解，就是需要将80%的精力放到20%的真正重要的事情上去。其他的比如商业利润贡献规则、人际管理规则均莫不如此； 2、甭想把整个海洋煮沸。你不能同时做好几件事情，因此只能集中精力做一件最核心也真正重要的事情。
3、发现关键驱动因素。只要找到事情的key，问题自然能够迎刃而解。； 4、电梯测验。你能在30秒之内跟人说清楚你的方案吗？ 5、先摘好摘的果子。让小的成功来激励你获得更大的成功吧！ 6、每天制一个图表。你今天干了什么？有什么收获？哪些地方还可以改进？做个总结图标吧，它会在往后的工作中帮助到你。 7、一个垒一个垒的打。甭想一口吃成个胖子！ 8、要关注大画面。执行的时候往往容易钻入细节中，所以迷惑的时候抬起头来看看你的目标和远景吧。 9、只管说“我不知道”。如果没好好准备，不要杜撰问题的答案，说我不知道，然后回去好好补课。 10、不要接受“我没有什么概念”。说我没什么概念的人，要么是在敷衍，要么就是完全不知道自己能说啥。不要气馁更不要放弃，循循善诱，引导他说出你想要知道的事实。 二、麦肯锡管理时间的技巧 时间管理对任何一个人来说都不陌生。每个人都只有24个小时，同时处理多个事务是常有的事情，那么，该如何管理自己的时间呢？麦肯锡的几个小技巧或许可以帮到你： 1、不要同时处理多项任务。这点我认为因人而异，我个人就比较喜欢同时多任务处理（事情多的时候也必须学会多任务处理。。。） 2、不断接触新信息反而抑制创造性。在分享时我用了刷微博做
万方数据
动，通过渠道可以顺利地锁定目标客户群，并进而实施品牌计划。那些只通过大众媒体进行传播的品牌方案，是赚了面子，丢了里子。 第二是解决品牌如何促进销售的问题。笔者认为，如果品牌不能为销售服务，就失去了存在的意义。在中国客车行业的品牌建设中，由于缺乏规划和有效管理，有些企业的品牌并不具有多少实际意义，这一点从销售人员对品牌的态度就能得出结论。中国客车业的品牌建设好像进入了误区，客户的品牌接受度不高，甚至连 自己的业务人员都不认可。究其原因，就在于品牌与营销脱节，品牌没实现落地。企业通过品牌战略规划、品牌管理和市场推广，可以让员工、客户和社会大众认识品牌形象，了解品牌价值，但是，并不一定能让人理解和接受，品牌建设到此只能算是一厢情愿的蓝图和基本框架。要想让品牌真正成为营销利器，品牌必须落地。品牌落地是对品牌核心价值与客户需求一体化过程的直观叫法。建设品牌的目的不是包装，而是让客户真切感受到品牌价值，并愿意购买。品牌落地可以理解为是品牌战略从抽象到现实的管理过程，这也是目前客车行业品牌建设的软肋。 第三是提高品牌传播效率。提高传播效率除了要选择好的传播方式外，更重要的是要量体裁衣，根据自身品牌的实际情况来决策，而不是模仿其他品牌。我们在这里提出一个“品牌势能”的概念。不同的品牌即使采用相同的传播手段，取得的效果也大相径庭，这里主要原因就在于品牌势能的差异。好比是相同体积的水，通过相同的渠道，由于高低位置的不同，其产生的冲击力也是不同的。品牌势能来源于品牌影响力。品牌影响力是品牌在市场环境中与竞品品牌、客户等进行博弈时的能力，在博弈时处于相对强势的品牌具有一定的品牌势能，这种品牌的影响力强。品牌影响力的不断积淀，会逐渐形成品牌势 能。客车业每年的展会中，几乎所有 企业都会推出新产品，但是，我们往 往最关注的是那些强势品牌的企业， 它们的动向往往左右了媒体的关注 点，这就是品牌势能的作用。 对中小客车企业品牌建设的建议 最后想针对中小型客车企业的品 牌建设提出一些建议，笔者觉得要从 ２个方面入手：一是品牌建设从产品 识别入手；二是品牌传播依靠渠道驱 动。从竞争要素来讲，中国客车业的 发展其实经历了３个阶段，即产品一 渠道一品牌，产品和渠道的竞争结果 形成了现今的客车格局，品牌正在成 为客车行业的关键竞争要素。这是中 小型企业发展的一个机会，但是，品 牌的发展必须以产品和渠道为基础， 那些跨越产品和渠道来进行品牌建设 的想法是不可行的，特别是把品牌看 成产品宣传的观点更不可取。 品牌建设从产品识别人手，是根 据中小型客车企业的实际情况提出 的。由于多数中小型企业在市场研究 能力方面的相对弱势，造成产品市场 定位不准，目标市场不明确等一系列 问题，这是品牌建设的大忌。从产品 识别入手，就是要确立自身的优势市 场，并为之打造最适用的产品，通过 产品载体传递品牌价值。客户对品牌 的认识是从体验中获得的，而对产品 ＢＨｓＥｓ８ｎＤｅｏＲｃＨ￡ｓＩ客车长廊—－ 的体验其实就是客户在收获品牌价 值，这是最直接最有效同时也是成本 最低的方式；因此，生产适用的有优 势的产品，让客户从产品识别方面来 确立品牌认同是中小企业进行品牌建 设的重要方式。 品牌传播依靠渠道来驱动，同样 也非常适合于中小企业。很多人把品 牌传播看成品牌建设的全部，这可能 是一种头重脚轻的观点，但是，我们 必须承认传播在品牌建设中的确至关 重要。品牌传播不单是指通过广告、 新闻等传播手段，对于客车行业来 讲，还有很多通过营销渠道针对目标 客户进行的点对点传播方式。通过媒 体传播，虽然具有传播面广的优点， 但是，对于多数中小企业来讲，成本 偏高，而且目标客户的到达率相对不 高；而通过营销渠道直接针对客户的 传播方式成本低，效果好，不追求公 众层面的知名度，确保传播的有效 性，可以让客户更直观地感受到企业 在产品、服务、技术水平、营销态度 等方面的表现，加深客户的体会，最 终形成品牌积累。 品牌与营销的融合是客车行业品 牌发展的目的之一，但是，这个过程 要求企业克服长期利益与短期利益、 局部利益与全局利益、产品与投入的 矛盾，对很多企业来讲是要有阵痛 的。不过，经过阵痛，企业必将迎来 更加健康持久的发展。一 ＣｏｍｍｅｒｃｌａｌＶｅｈｉｃＩｅＭａａａｚｌｎ ｅ＿＿ 万方数据
麦肯锡解决问题的步骤 分析、简报与管理，麦肯锡这一套看似简单的模式，却能帮助经理人有效思考，做出聪明的决策。 面对庞杂难解的课题，究竟应该如何切入？如何有系统地思考？在麦肯锡顾问公司，有一套分析问题的架构，可以抽丝剥茧，有效找出解决问题的方法，为企业创造价值。 前麦肯锡顾问埃森·拉塞尔(Ethan M.Rasiel)与保罗·弗里嘉(Paul Friga)共同合作，透过访谈与问卷调查的方式，对75位麦肯锡校友进行研究，了解他们在大量麦肯锡式的组织内，如何运用在麦肯锡学得的技巧，帮助他们有效地解决问题。2001年，这两位作者把这项调查的结果，写成《麦肯锡意识》一书。 麦肯锡解决问题的模型 从抽象的层次上看，麦肯锡不仅需要建立起解决客户问题的战略方案，并且还尽可能地帮助客户加以实施，麦肯锡有个解决问题的模型，如图所示，它将整个问题的解决过程细分为6个具体的步骤： 第一步：商业需求。即由商业需求来识别问题，客户问题主要存在于4个方面：竞争性的、组织方面的、财务方面的以及操作上的； 第二步：分析。麦肯锡思考、分析问题的方法是"以事实为基础，以假设为导向，严格的结构化"，具体主要分为三个小步骤； 第三步：提交简要报告。向客户提交结构清晰、简单明了的陈述报告； 第四步：管理。根据问题的需要组建团队，强调团队管理、客户管理、自我管理； 第五步：实施。提供充分资源，对实施中出现的问题迅速反应，跟踪实施全过程； 第六步：领导层支持。领导层要有战略眼光，为具体负责实施的人员正确授权，并提供激励机制。 在这6个步骤中，第二、三、四这3个步骤是麦肯锡解决问题方法的核心三角，以下着重就三个步骤作进一步分析。 分析 分析是每个企业解决问题的必经过程，这个过程可由主管、或藉由顾问的协助完成。麦肯锡常采用以事实为基础，假设导向的解决总程序。第一个步骤就是界定问题，将其细分为各个子题，以利很快找出可能成为解决方案的假设。接下来进行分析设计、资料收集与解释，以验?quot;假设"是否获得事实的支持。 以顶极家饰公司为例（假名）来说明这个分析模式。该公司董事希望管理团队能降低家饰品的生产成本。专案小组接到任务，在首次的脑力激荡中，先得出几个可能降低生产成本的假设，例如：1、希望原料供应商降价，减轻公司进料成本；2、在产出维持不变的情况下，精简投入的人力；3、减少制程时间，进而提高生产量。 在得出以上可能的解决途径后，小组就得凭经验或常识，以消减法进行检验。例如，要原料供应商降价可不可能？答案是效果不大，因为根据家饰产品的生产成本结构显
华侨城苏河湾 现在案场统一报折扣97折，商住95折底价，住宅96折底价 1、商住(行政公馆）——今年年底交房 -----A栋楼——A1户型151平厅朝东或朝西，卧室一南一北，特价一 口价还有6套，其他楼层还有得选 1901 室745万（4.93万/平），2109 室780万（5.1万/平） A3户型上复式161平厅朝南，卧室一南一北， 目前只有低区的，503室一口价757万（4.63万/平） A4户型下复式162平厅朝北，卧室一南一北， 目前只有低区的，705室一口价745万（4.61万） ——B栋楼——200平—223平，全部3房，报价1300万—1500万 ——C栋楼——只有14套，163平—253平，2房—4房，均价7.4万， 离苏州河有10米的距离 2、住宅——公寓—1号楼（总高46层，150米） 低区4层——15层的户型和报价 A户型221平客厅朝北，主卧朝南套房，次卧朝北套房， 书房朝北，总价1497万——1739万(6.75万--7.84万/ 平)均价7.25万/平 B户型177平客厅和卧室全朝南，全部套房总价1440 万——1670万(8.15万--9.43万/平)均价8.73万/平 C户型269平客厅南北通透，卧室1南2北，全部套房， 总价2087万——2408万(7.75万--8.94万)均价8.31万/平 高区17到44层的户型和报价------ D户型278平客厅南北通透，卧室2南一北，全部套房， 客厅带个书房，17层--26层,均价9.87万/平27层--38层, 均价13.1万/平39层--44层,均价17.6万/平 E户型326平客厅南北通透，卧室2南2北，全部套 房，7层--26层,均价10.19万/平27层--38层,均价13.39 万/平39层--44层,均价18.09万/平 这2个户型在16——44层有,总价2660万----6130万，送1万元豪华装修，14 年6月30号交房 3、45复46楼目前只剩一套506平，报价1.5亿(底价1.3亿) 4、住宅——联排别墅——只有7套——地上360平，地下230平，均价15万总
上海华侨城苏河湾豪宅每平米最高定价约30万元 时间: 2014-07-21 10:58:39 来源: [ 观点地产网 ]推荐文章： 中国新天地可换股永久证券初步转换价每股2283美元昔日地王苏河湾项目最近获批预售的95套住宅最高单价是29.8万元∕平方米，目前尚未有成交迹象。 观点地产网讯：根据当地媒体报道，随着上海对高端豪宅限价的松绑，近日多个高端豪宅项目终于得以入市。其中，上海2010年全国单价地王——华侨城苏河湾项目最近获批预售的95套住宅最高单价是29.8万元∕平方米，目前尚未有成交迹象。 报道称，苏河湾项目位于苏河湾区域，即北苏州路和曲阜路中间。7月6日，华侨城上海地王苏河湾项目95套住宅获批入市，其最低报价为8.6万元/平方米，最高报价为29.8万元∕平方米，该最高报价房源也是上海单价最贵的豪宅。苏河湾项目涉及公寓、滨河大宅、商业产品等多种产品业态，且有多套亿元级别墅，项目售价也一路高涨。 有熟悉上海楼市的业内人士透露，近期，上海高端盘限价已经解禁，多个高端豪宅项目接连获批入市，个别单价20万元∕平方米以上楼盘也都已拿到预售许可证。“高端盘‘限价’解禁，迎合了上海高端物业的市场需求。” 另悉，上海顶级豪宅上半年的销量似乎并未受到房地产市场低迷态势的影响，反而有逆市走高迹象。今年4月末，汤臣一品以总价高达2.3亿元成交1套豪宅；进入5月份后，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了1套面积达1152平方米的超大型别墅，总价达1.95亿元，成交单价近17万元/平方米。 资料显示，华侨城苏河湾项目地块——上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，由华侨城于2010年2月11日以70.2亿元总价竞得，成交楼板价高达5.28万元/平方米，成为当时新一轮的全国单价地王。随后的2010年7月23日，华侨城再以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块。
一、工程概况 本工程位于上海市闸北区河南北路、天潼路交叉口。本工程地下室三层。上部分为一栋超高层酒店及酒店式公寓（T1塔楼），二栋超高层住宅楼[T2塔楼、T3塔楼（三层裙房）]，三栋多层联排滨水住宅组成（V1~V3），六栋多层商业办公楼（P1~P6），一栋独立的钢结构休息大厅。地下室三层，地下二、三层层高3.8m，地下一层层高6.8m；T1塔楼结构总高度149.1m（地上40层，首层层高10.0m,，标准层层高为3.5m和3.6m）。 本地块东临地铁10#线、北临在建中的地铁12#线。其中T1塔楼在地铁50m范围控制线内。本工程±0.000相当于绝对标高3.900。 根据沪建抗闸（2011）150号文件文《华侨城苏河湾一街坊初步设计抗震审查意见》，本工程T1存在不同程度的超限情况，已于2011年10月进行了一次抗震评审，并通过了评审。现因建筑方案的修改，底层层高由原来的6m变更为10m（现方案中二层楼板对比原方案开洞面积增大，楼板大部分缺失，考虑将有楼板区域采用钢结构搭设，且与主体间均采用铰接连接的方式，底层计算层高变为10m），另外原有中间核心筒的布置也有了一定的改动，故对T1塔楼重新进行本次抗震送审。 各单体分布图见附图。 二、设计依据 1、本工程结构设计使用年限为50年。 2、桩基根据上海申元岩土工程有限公司提供的《苏河湾项目1街坊岩土工程勘察报告》进行（工 程编号：1012-K-068）。 3、建设方提供的本工程设计任务书。 4、建筑专业提供的初步设计图纸及其他专业提供的有关资料。 5、工程设计中采用的主要规范、规程及标准 全国规范、规程及标准： 《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008） 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）(2006年版) 《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《钢结构设计规范》（GB50017-2003） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002） 《建筑桩基设计规范》（JGJ94-2008） 《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476-2008） 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版） 《工程建设标准强制性条文》（2009年版） 《型钢混凝土组合结构技术规程》(JGJ138-2001) 上海地方规范、规程及标准： 《地基基础设计规范》（DGJ08-11-2010） 《建筑抗震设计规程》（DGJ08-9-2003） 三、建筑分类等级 1、本工程建筑结构的安全等级二级（GB50068-2001 表1.0.8）。 2、本工程地基基础的设计等级为甲级（GB5007-2002 表3.0.1）。 3、本工程抗震设防类别均为为丙类（GB50223-2008 表3.0.2、4.0.3）。 4、本工程地下室防水等级为一级（GB50108-2008 表3.2.1）。 5、本工程建筑防火分类为一类，耐火等级为一级（GB50045-95 2005年版表3.0.1、3.0.4）。 四、主要荷载取值 1、本工程主要使用部位的设计活荷载： 卧室、客厅 2.0kN/m2 办公室、会议室 2.0kN/m2 商场、大堂 3.5kN/m2 厕所（设蹲厕时） 2.0kN/m2（8.0 kN/m2） 卫生间（设浴缸） 2.0kN/m2（4.0 kN/m2）