XX标准厂房一期工程项目建议书XX有限公司
目录
第一章总论 (5)
1.1 项目背景 (5)
1.2 项目概括 (8)
第二章建设背景和项目建设的必要性 (10)
2.1 项目建设背景 (10)
2.2 项目建设的必要性及重要意义 (13)
第三章需求分析与建设规模 (15)
3.1市场定位分析 (15)
3.2项目建设内容及项目规模 (16)
第四章项目的建设地址与建设条件 (17)
4.1拟建地址 (17)
4.2项目的建设条件 (17)
4.3 选址合理性分析 (22)
第五章工程技术方案 (23)
5.1建筑工程 (23)
5.2 结构工程 (23)
5.3 给排水工程 (24)
5.4 电气工程 (26)
第六章节能与节水 (28)
6.1节能规范 (28)
6.2节能标准 (29)
6.3节能措施 (29)
6.4结构节能措施 (30)
6.5 给排水节能及节水措施 (30)
6.6 电气节能措施 (31)
6.7通风节能措施 (32)
第七章环境保护 (33)
7.1 环境保护 (33)
7.2 环境保护目标和对策措施 (33)
7.3劳动卫生与安全 (34)
7.4消防 (35)
第八章组织管理与营运策略 (36)
8.1 组织管理 (36)
8.2 建设期项目管理机构的设置 (36)
8.3 运营期项目管理机构的设置 (36)
8.4 劳动定员 (37)
8.5运营策略 (37)
第九章项目建设期和实施进度安排 (38)
9.1 建设工期 (38)
9.2 实施进度安排 (38)
第十章投资估算与资金筹措 (40)
10.1 投资估算 (40)
10.2 资金筹措 (41)
第十一章项目经济效益分析 (42)
11.1 经济效益分析 (42)
11.2 财务评价结论 (43)
11.3 社会效益分析 (43)
第十二章社会评价及风险分析 (44)
12.1 项目对社会的影响分析 (44)
12.2 风险分析 (44)
第十三章研究结论及建议 (48)
第一章总论
1.1 项目背景
1.1.1项目名称
XX有限公司标准厂房一期工程项目
1.1.2承办单位：XX有限公司
XX有限公司成立于2012年，公司地址位于XX市XX区心圩街13-1号收购门市部。
1.1.3编制依据
（1）有关法律法规
《中华人民共和国土地管理法》（2008年）
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）
《中华人民共和国环境保护法》（2002年）
《中华人民共和国消防法》（1998年）
《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）
《建设项目环境保护管理条例》（1998年）
《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1996年）
《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1997年）
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《中华人民共和国水污染防治法(修正) 》（1996年）
《中华人民共和国水污染防治法实施细则》（2000年）
（2）规范、规程及标准
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001
《建筑结构荷载规范》GB50009－2001（2006年版）
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《建筑抗震设计规范》GB50011－2010
《建筑抗震设防分类标准》GB50223－2008
《建筑地基基础设计规范》（GB 50007-2002）
《地下工程防水技术规范》（GB 50108-2008）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》（JGJ/T 14-2004）
《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－2001
《建筑照明设计标准》GB50034-2004
（3）有关规划、文件
《XX市城市总体规划》（2011—2020）
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《投资项目可行性研究指南（试用版）》
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
相关的各项规定和业主提供的其他资料
1.2.2项目提出的理由和过程
随着企业进一步的发展、规范，现有小型企业已不能适应形势发展，为提高群众生活质量，加强环境整治，加快城市发展，急需扩大企业经营场地及优化企业产业结构。本项目的建设，一是有利于解决部门企业厂房面积不足的问题。现有小企业因发展需要，急需扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。通过标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的相互作用，并促使地区的工业经济的飞跃发展；二是，可以改善区域环境质量及居民的生活质量；三是，标准厂房的建设可以节约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建项目的标准厂房建设可以巩固阶段土地市场治理成果，节约用地和提高土地利用效率，优化城镇可用土地资源配置，又可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于城市工业经济的可持续发展也具有积极的作用。
2013年1月，我公司受XX有限公司委托，开始进行本项目建议书的编制工作。
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1.2 项目概括
1.2.1项目拟建地点
本项目拟建于XX市经济开发区友谊路，项目用地面积15亩。
1.2.2 建设规模
本项目总占地面积28亩，其中一期工程占地面积15亩（9971.96㎡），二期工程占地面积13亩。一期工程建筑占地面积2443.13㎡，总建筑面积24929.9㎡。计划建造5层厂房，其中冷库建筑设置在一层，建筑面积为8643.3㎡。
1.2.3 项目投入总资金及资金筹措
本项目总投资估算为10000万元，资金来源为业主自筹。
1.2.4主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标和主要建设规模指标见下表1-1所示：──────────────────────────────────────────────
表1-1 主要技术经济指标表
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第二章建设背景和项目建设的必要性2.1 项目建设背景
2.1.1经济开发区经济发展
XX经济技术开发区创建于1992年，位于广西壮族自治区首府
XX市的南部,2001年5月经国务院批准为国家级经济技术开发区,是广西最早成立的国家级经济技术开发区，托（代）管那洪、金凯街道办、吴圩镇，管辖区总面积504平方公里，常住人口25万人，目前已形成“三园两区”的发展格局，东面为xx，西侧为xx，南端为xx，中部为xx和中央商住区，各园区功能互补，规划建设为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”
近几年来，XX经开区经济社会持续健康快速发展，主要经济指标年均增幅超过50%，已成为XX乃至广西范围内技术、资金、人才最为密集的区域之一，也是XX经济发展最具活力和潜力的区域之一，开发区的窗口、示范、辐射和带动作用日益明显。
XX国家经济技术开发区目前已形成“三园两区”的发展格局，东面为xx，西侧为xx，南端为xx，中部为xx和中央商住区，各园区功能互补，规划建设为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”
XX国家经济技术开发区按照高起点规划、高标准设计、高水平
建设的原则和思路进行规划建设，努力把xx建设成为以高新技术产──────────────────────────────────────────────
业为主体的经济园区，形成总部产业基地、资本金融港和生态科技新城，成为助推科技产业腾飞的孵化器。目前，xx科技园以全面实施基础设施建设，一个集总部产业基地、资本金融港和生态科技新城于一体的高端园区，正以崭新的姿态崛起在XX南部。其中，XX科技园总部基地将吸引大批国内外企业总部入驻，将推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。
本项目的建设有助于加快产业化集群，促进XX市经济开发区招商引资，促进XX市的经济发展。
2.1.2XX市鼓励建设标准厂房
2007年XX市人民政府发文《XX市人民政府关于鼓励建设和使用工业标准厂房的意见》中关于建设标准厂房提出：
（一）实行手续办理优先。凡新建标准厂房的，不论投资主体，一律享受“五优先”，即优先审批、优先供地、优先规划、优先设计、优先施工。标准厂房建设用地指标优先予以保证。各有关部门要主动沟通、加强协作、强化服务、简化手续、提高效率，确保全市标准厂房建设顺利有序推进。
（二）给予财政补贴扶持。为充分发挥财政资金引导作用，鼓励开发区、工业集中区和社会资金投入标准厂房建设，“十一五”期间，市财政根据开发区、工业集中区标准厂房计划建设具体情况，每年从财政资金中安排标准厂房建设专项补助金，对当年竣工的标准厂房按──────────────────────────────────────────────
竣工面积给予投资者一次性建设补贴，第一层按10元/平方米的标准补贴，第二层按15元/平方米的标准补贴，第三层及以上按20元/平方米的标准补贴。标准厂房补助资金每年结算一次，由投资者提出申请，标准厂房所在开发区、工业集中区管理机构签署初审意见，市经委会同财政等有关部门审核后兑现。
（三）实行建设规费减免。标准厂房第二层起免征基础设施配套费。
（四）支持配套设施建设。参与多幢标准厂房建设的投资业主，可以按本意见第5条的控制标准，在标准厂房规划用地内按总用地面积及总建筑面积10%控制建设配套设施。
（五）鼓励企业挖潜建设标准厂房。鼓励工业企业在符合城市规划和土地使用功能的前提下，加层加高建设标准厂房。对利用非行政划拨的存量土地单层厂房翻建多层标准厂房的，不另行收取土地出让金，符合房屋权属登记条件的，可申请办理房产证，允许转让、租赁或作价出资（入股）等。鼓励分布在“城中厂”的企业异地搬迁入驻开发区（工业集中区）的标准厂房，原厂区土地优先纳入市土地收购储备，通过“招拍挂”所得土地收益按有关规定优先返还企业作搬迁经费。
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2.2 项目建设的必要性及重要意义
2.2.1促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用
XX市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的发展新兴机遇。建设和使用标准厂房是贯彻落实科学发展观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体体现；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧张矛盾，为中小企业搭建发展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进开发区、工业集中区建设，推进工业集聚发展，加快推进我市建设先进制造业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进标准厂房建设和使用的重要意义，加快建设和使用标准厂房，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。
2.2.2是外来投资的承接平台，利于招商引资
标准化厂房是外来投资的承接平台。外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优──────────────────────────────────────────────
势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。
因此本项目的建设将提高土地利用效率，促进地区经济发展有着重要的意义。
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第三章需求分析与建设规模
3.1市场定位分析
本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资盲目性和失误。
标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营产场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。
标准厂房出租分析如下：
（1）中小企业用地已受政策制约。中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，因此，这些企业负责人也想法需找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。
（2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展得好途径。企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一──────────────────────────────────────────────
般可节省投资约40%~50%左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的3/1左右），并能少花很多精力，因此，本项目的举措很受企业欢迎。
3.2项目建设内容及项目规模
项目建设内容包括标准厂房、冷库等建筑。项目主要技术经济指标如下：
项目用地：9971.96㎡（15亩）
总建筑面积24929.9㎡
其中：
厂房建筑面积16286.6㎡
冷库建筑面积8643.3㎡
建筑占地面积2443.13㎡
容积率 2.5
建筑密度24.5%
绿地率30.0%
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第四章项目的建设地址与建设条件
4.1拟建地址
项目建设地址位于XX市经济开发区xx路，用地面积为15亩。用地性质为工业用地。
4.2项目的建设条件
4.2.1 地形、地貌条件
XX市地貌分平地、低山、石山、丘陵、台地5种类型。平地是XX市面积最大的地貌类型，面积为1037.33平方公里，占全市面积57.78%，分布于左、右江下游汇合处和邕江两岸。XX市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为xx岭低山，南有xx高丘陵，西有xx山（西xx 东部山地）。形成了西起xx山，东至xx山的长形河谷盆地。盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤江从南来，安吉江从北来，组成向心水系。盆地的中部，即左、右江汇口处，南北两边丘陵靠近河岸，形成一天然的界线，把长形河谷、盆地分割成两个小盆地，一是以XX市区为中心的xx河谷盆地；二是以xx镇为中心的侵蚀―溶蚀盆地。
4.2.2 自然条件
XX位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6℃左右。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最热的7、8月平均28.2℃。年均降雨量达1304.2mm，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。相对而言，一般是夏季潮湿，而冬季稍显干燥，干湿季节分明。夏天比冬天长得多，炎热时间较长。春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。
最近五年XX市全年盛行东南、东北、东三个风向，从季节性变化看，秋季和冬季偏东北方向的风较多，而春季和夏季则以偏东南方向的风较多。XX市平均风速为1.8m/s。
4.2.3 水文地质条件
地表水：XX市辖区汇水归属珠江流域西江体系。xx是西江的重要支流——郁江的上游河段，由左﹑右江汇合而成，是贯穿XX市区的主要河流。邕江起于XX市江西镇三江村（宋村），止于邕宁界外六景圩，全长134m，流域集水面积6120km2。邕江江宽约480m，平均水面宽约300m，水量充沛，河槽稳定，河道深泓靠近岸边。根据XX市水文站历年实测资料统计，邕江多年平均水位为63.30，多年平均流量为1360m3/s，多年平均年径流量为411.2亿m3。径流年内汛期水量占年水量的80%，最大月径流占年径流30%左右。历年最高
洪水位79.98m，最大流量为18400m3/s。全市有大小河流数十条，均为xx支流，其中分布于建成区内的xx流有9条。这9条河流中，xx、二xx、xx冲、xx冲、水xx江、xx江6条流经城区重要地段，距项目所在区域最近地表水体为项目西面1.5㎞处的右江。
地下水：XX盆地地下水类型为第四系松散沉积物孔隙水类型。
地质：XX市地质为中新生代盆地，XX盆地地处xx山字型构造前弧弧顶纬向构造带上，形似纺锤，纵向长轴为东北东向，全长约70km，横向短轴约30km，两头尖且封闭，盆地周围为古老岩层构成的低山丘陵所环绕，标高为260～500m，比高为150～250m，盆地西南部为面积约140km2的冲积平原。
4.2.3 经济开发区投资环境
1、道路
结合现状及城市发展方向，规划以方格路网为主，从总体上看，主要的交通性规划干道路网具有“环网结合，四纵四横”的特征。壮锦大道（机场路）两侧之间的生活区道路网以客运交通为主，开发区周边干道和工业园区内道路网则以货运交通为主。
2、给排水
由xx水厂和xx水厂联合供给，水量充足。沿白沙大道敷设有DN1200mm输水干管以及在友谊路、壮锦大道等道路上建有DN400-600mm配水干管。
根据城市总体规划污水排放总体布局，规划区属于江南流域，所有污水进入xx水处理厂处理排放至邕江下游。目前xx污水处理厂已建成投产运行，沿白沙大道已建有部分污水干管，收集开发区大部分生活污水和生产废水。
开发区内河水系发达，主要有xx江和xx河以及大大小小的xx 多处，雨水就近排入这些水体，xx下游即xx江出xx设闸和排涝泵站，xx江设有闸门。开发区的防洪排涝主要依托内河水体联动。
3、电力电信
位于xx水库旁的500KVXX变为XX市主要电源，现有三回500KV出线和四回220KV出线；在开发区东侧220KVxx变现为开发区主要电源。现状有纸厂变和友谊变2座110KV变电站，占地面积各为0.72公顷和0.62公顷。
开发区内现已建设一座电信局，位于xx路南侧。建成区现有装机容量为1万门程控电话交换分局，可直接同国内外各地联系。
4、其他市政设施
经开区建成区现有消防站一个，位于xx路南侧，占地面积0.53公顷；现有加油站四座。
4.2.4 经济概况
2011年，初步核算，全市生产总值（GDP）达到1800.43亿元，比上年增长14.2%。按户籍人口计算，全市人均GDP25624元（按年末汇率折合为3869美元）。全市经济连续9年实现两位数增长。三次