房地产项目开发贷款操作流程（完整版）
一、开发贷款定义
房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
二、借款主体
经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
三、贷款条件
1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3.开发项目与其资质等级相符。
4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
四、贷款所需材料
（一）基本材料
1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;
2.法人代码证书(原件及复印件);
3.税务登记证(原件及复印件);
4.企业贷款卡;
5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;
6.公司章程(原件及复印件);
7.验资报告(原件及复印件);
8.法定代表人证明、签字样本;
9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;
10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);
11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;
12.其他所需材料。
（二）贷款项目材料
1.国有土地出让合同;
2.国有土地使用证;
3.中标通知书;
4.付清土地出让金凭证;
5.建设用地规划许可证;
6.建设工程规划许可证;
7.建筑工程施工许可证;
8.建筑总承包合同;
9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明;
10.项目可行性报告;
11.其他相关材料。
（三）担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。贷款利率贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%-30%。
五、贷款程序
1.借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。
2.银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。
3.银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。
4.贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。
六、房地产开发贷款操作流程
如下: 递交申请--受理调查--项目评估--核查审批办理手续--资料归档--贷后管理--收贷撤保
（一）、房地产开发贷款申请
借款人资格：借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件:
1、借款人是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织。
2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。
3、经营管理制度健全，财务状况良好。
4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。
6、有贷款人认可的有效担保。
7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。
8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。
9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。
10、贷款项目工程预算报告合理真实。
11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
13、贷款人规定的其他条件。
申请贷款资料：开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。
1、单位资料
(1) 经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;
(2) 单位章程、成立批文;
(3) 经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;
(4) 工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;
(5) 法人代码证复印件、年检报告;
(6) 房地产企业开发经营资质证书;
(7) 借款申请报告;
(8) 公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;
(9) 若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;
(10) 公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。
2、项目资料
(1) 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;
(2) 建设用地规划许可证;
(3) 建筑工程规划许可证;
(4) 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;
(5) 地价款缴交凭证复印件;
(6) 施工许可证;
(7) 房地产预算许可证;
(8) 合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。
（二）房地产开发贷款的审查
贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。
1、贷款审查的主要内容：（1）、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。（2）、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。（3）、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。（4）、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。（5）、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为 3 年，建筑业短期贷款最长不超过 1 年。（6）、审查担保的合法性、合规性、可靠性。
2、质押贷款:包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款:包括房地产、营运车辆抵押贷款。
3、保证贷款:(1)俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人;(2)核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议;(3)审查保证人的保证能力。
4、复算贷款风险度、贷款资产风险度。
计算公式为: 贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y] Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额)
贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额
5、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。
6、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。
(三)贷款的审批
房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。
2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。
3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。
（四）贷款的发放
经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押(质押)合同，并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押(质押)担保方式，借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放
项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。 贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件);
3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12、其她所需材料。 二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标通知书; 4、付清土地出让金凭证; 5、建设用地规划许可证; 6、建设工程规划许可证; 7、建筑工程施工许可证; 8、建筑总承包合同; 9、项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10、项目可行性报告; 11、其她相关材料。
公司房产抵押贷款流程 房产抵押抵押贷款分为个人房产抵押贷款和公司房产抵押贷款两种。公司房产抵押贷款，是公司提供权属清晰的房产作为贷款抵押担保，在确认其经营状况正常、贷款用途合规的前提下，将按照抵押房产评估价值的一定比例核定额度，并由银行等合作机构发放的贷款。下面房金所小编将为大家介绍一下公司房产抵押贷款的条件、流程。 想办理公司房产抵押贷款，首先企业得满足下面两个硬性要求： 1、可独立核算的中小企业 2、注册时间至少三年（含）以上 只有满足了上面的基本要求，方具备申请资格，同时公司需要出示下述证明材料： 1、公司营业执照，国地税务登记证 2、组织机构代码证 3、公司章程及验资报告 4、企业央行的开户证明
5、央行核发的经过年审的贷款卡（没有可在银行申办） 6、企业近十二个月财务证明和银行对账单 7、最近两年及最近一个月的资产负债表、利润表 8、最近两年及最近三个月的纳税申报表和缴款单 9、抵押房房屋产权证、租赁合同（如有出租） 如果办理公司房产抵押贷款的条件和证明材料，贵公司都能够提供齐全，那么接下来只需等待放款机构审核即可，通常公司房产抵押贷款的办理流程如下： 公司房产抵押贷款流程第一步：公司提出贷款申请（房屋抵押贷款、企业贷款） 公司房产抵押贷款流程第二步： 由银行指定或认可的担保机构考察企业的经营情况、财务情况、房产抵押情况、纳税情况、信用情况、企业主情况，初步确定担保与否。 公司房产抵押贷款流程第三步： 与贷款银行沟通，进一步掌握银行提供的企业信息，明确银行拟贷款的金额和期限。 公司房产抵押贷款流程第四步： 公司与担保公司签订担保及反担保协议，资产抵押及登记等法律手续，并与贷款银行签定保证合同。
备案、按揭基本情况 备案、按揭大体流程图 注： 至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表 出来后可直接送往银行签借款合同。
各流程细节： 签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签4份、备案表2份、婚姻状况声明1份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件4份、结婚证复印件4份、户口复印件4份、收入证明、征信证明、流水。 非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签3份、备案表2份、户口2份、身份证2份、婚姻证明2份。 注： 户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。 收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供×2。《商品房买卖合同》：按揭签4份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签3份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。 流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。 首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。 市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局5楼会议室。 预告登记：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻1份（未婚提供婚姻状况声明1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻证明1份、收入证明各1份、流水（三个月或六个月）、征信证明。
目录 一、人力行政部 行政－01 入职流程图 (04) 行政－02 离职流程图 (05) 行政－03 请假流程图 (06) 行政－04 出差流程图 (07) 行政－05 专项档案管理流程 (08) 行政－06 重要档案借阅管理流程 (09) 行政－07 办公用品采购领用管理流程 (10) 行政－08 公文管理（发文）流程 (11) 行政－09 公文管理（收文）流程 (12) 行政－10 招聘管理流程 (13) 行政－11 劳动合同管理流程 (14) 二、财务部 财务－01 费用报销管理流程 (16) 财务－02 资产购置管理流程 (17) 财务－03 资产入帐管理流程 (18) 财务－04 资产调用管理流程 (19) 财务－05 资产处置管理流程 (20) 财务－06 资产盘点管理流程 (21) 财务－07 资金流入管理流程 (22) 财务－08 资金流出管理流程 (23) 三、商务部 商务－01 固定资产采购管理流程 (25) 商务－02 项目成本计划编制流程 (26) 商务－03 工程项目总承包招标管理流程 (27)
商务－04 监理招标管理流程 (28) 商务－05 分包工程招标管理流程 (29) 商务－06 甲供材料与设备采购招标管理流程 (30) 商务－07 甲定乙供材料与设备定价管理流程 (31) 商务－08 工程合同管理流程 (32) 商务－09 费用签证管理流程 (33) 商务－10 工程款中期支付管理流程 (34) 商务－11 工程结算支付管理流程 (35) 商务－12 造价信息管理流程 (36) 四、工程管理部 工程－01 方案设计管理流程 (38) 工程－02 施工图设计管理流程 (39) 工程－03 开工准备工作管理流程 (40) 工程－04 施工图会审管理流程 (41) 工程－05 工程进度与计划管理流程 (42) 工程－06 设计变更管理流程 (43) 工程－07 质量缺陷修补及质量事故处理流程 (44) 工程－08 基础及主体工程结构验收管理流程 (45) 工程－09 单位工程竣工验收管理流程 (46) 工程－10 技术资料管理流程 (47) 工程－11 材料检验管理流程 (48)
一分钟让你了解房产抵押贷款全流程！ 风控团队工作人员岗位简述 1.客户经理：负责处理业务接待、受理的人员 2.风控内勤：负责项目前期评估，后期建档、跟踪 3.运营经理：负责把控整个项目的运营过程
4.风控信审：负责项目受理后期的抵押物资料审核、实地调查等 5.权证人员：在办理抵押物抵押阶段，负责办理相关抵押证明（他项权证）的人员 6.财务部门：负责整个项目运营过程出现的各类费用审核、最终放款 步骤一：客户申请借款 有足额抵押物的客户提出借款需求申请，向客户经理提供抵押物、借款期限、借款金额等信息，客户经理及时将信息反馈给风控内勤。 并由风控内勤对抵押物进行评估，10-60分钟内将评估信息反馈给客户经理。 步骤二：业务受理 风控内勤评估抵押物足值的情况下（抵押物价值不足，业务不予受理），客户经理备齐借款客户身份证、户口本、婚姻证明、房产证等相关证件原件或复印件，填写客户借款申请表。由运营经理签字后一并交由风控部门，风控及时受理该业务。 步骤三：初步审核
风控内勤收到客户经理交来的资料后，审核借款资料及客户借款申请表是否完整，如果信息不完整退回运营部门，信息完整之后20分钟内将相关资料交由风控信审人员作下一步审批工作。 步骤四：信审 1.资料审核：信审人员结合客户借款申请表在30分钟内对借款资料进行审核以后确保资料的完整性、真实性。 2.面谈/电话审核：借款资料无异议的情况下，信审人员约见客户面谈或者电话审核了解借款人的借款用途，还款来源及个人资产等相关信息，1小时内将审核信息交由权证人员，权证人员根据审核信息进行实地调查。 3.实地调查：权证人员2-4小时完成实地调查，通过实地调查进一步了解借款人的抵押物状况、个人资质及企业经营情况，并及时将信息综合反馈给信审人员，由信审人员填写风控表上报给风控经理作最终批复。 步骤五：终审批复 如借款人符合抵押借款条件，信审人员即时填写风控考察审核表，由风控经理审核，确定最终放款额度，20分钟内填写理财匹配单传至理财部门匹配理财客户，12小时内予以放款。
（试行） 二00五年十一月二十二日
工程技术部部门职责 全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体： 一、负责事业部在建工程的施工管理工作。 二、参与图纸会审、技术交底工作。 三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。 四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并 负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。 五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要 求。按照规范要求做好质量控制工作。 六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。 七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。 八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本 控制。 九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。 十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。 十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。 十一、处理施工过程中的各类突发事件。 十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。 十三、负责工程前期项目的准备工作。 十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。 十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。 十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。 十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。
十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。 十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。 二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。 二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。 二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作 二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。 二十四、完成领导交办的其它各项工作。
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/2610829592.html, 深圳房屋抵押贷款流程 一）准备签约阶段： 1、制作《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》等签约文件。 2、通过银行事先提供的当事人申请贷款的各类材料，预核实房地产权利人即二手房买卖中的出卖人、借款人和抵押人（境内人）的身份真实性，了解上述人等的户籍信息（也即各种亲属或身份关系），抵押房地产之上海市房地产登记册（即登记资料）查阅，同时对经公证之委托书、认证书、《房屋买卖合同》（二手房、一手房、期房）等参看。 （二）签约阶段： 1、核对并复印借款人/抵押人的身份证（或护照、台胞证、回乡证等）、出生证明、户口簿（或户籍证明、户籍藤本、户口名簿）、结/离婚证（或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明）等表示身份、户籍、婚
姻关系的各类证明文件的原件，对个人身份信息、户籍关系等进行形式甄别。 2、解释并要求借款人/抵押人签署《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》，其他签约文件包括《上海市房地产登记申请书》（抵押）、《单身承诺函》、《配偶同意书》、《自住承诺函》、租赁《通知》、《授权委托书》等，这一环节较为重要，通过参阅客户资料，对于发现可能影响今后办理房地产抵押登记的法律或其他实质性问题，需要及时提示客户及银行。在介绍银行合同的同时，可就客户感兴趣的法律话题进行交谈，不仅包括合同某具体条款的立意分析，还可涉及到关于房地产市场、抵押登记、债权债务等其他法律问题，以维护律师的专业形象和职业操守。 3、对于受委托签署《一、二手房（地）产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》及办理抵押登记的，还需仔细查看经公证或认证之《委托书》原件，核对抵押房地产坐落、委托事项、有无转委托权限等信息，根据办理抵押登记的经验对受托人进行善意提醒；同时需委托本所或第三人办理抵押登记的，须提前预约公证机构办理公证手续或告知事后自行去公证处办理。 4、境外个人（持有外国护照）、中国香港、澳门、台湾同胞、无国
房地产公司关键业务流程 目录 一、人事行政部 行政－01会议管理流程 (04) 行政－02专项档案管理流程 (05) 行政－03固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04公文管理（发文）流程 (07) 行政－05公文管理（收文）流程 (08) 行政－06办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07网络信息管理流程 (10) 行政－08重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09文书档案管理流程 (12) 1 / 153
行政－10秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01培训计划管理流程 (14) 人事－02招聘管理流程 (15) 人事－03员工定薪管理流程 (16) 人事－04职位说明书管理流程 (17) 人事－05绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、市场发展部 市场－01公司年度经营计划制订流程 (20) 市场－02产品定位报告编写流程 (21) 市场－03可研分析工作流程 (22) 市场－04销售计划管理流程 (23) 市场－05销售价格管理流 2 / 153
程 (24) 市场－06销售工作督察工作流程 (25) 市场－07物业销售流程 (26) 市场－08市场推广流程 (27) 市场－09广告宣传流程 (28) 市场－10合同签定流程 (29) 市场－11销售优惠管理流程 (30) 市场－12销售资料管理流程 (31) 市场－13房屋交付流程 (32) 市场－14客户投诉处理流程 (33) 市场－15信息管理流程 (34) 三、资金财务部 财务－01费用报销管理流 程 (35) 3 / 153
济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司房产一次抵押贷款业务 操作手册 编制： 审核： 生效日期：年月日 济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司 二○一○年
目录 修改记录 (2) 一、业务要点： (3) 二、所需要材料明细 (3) 三、业务办理流程 (4) 四．附件 (5) 1-1项目流程表 (5) 1-2企业贷款材料明细 (5) 1-3个人贷款材料明细 (5) 2-1企业贷款申请表 (5) 2-2个人贷款申请表 (5) 3-1企业贷款调查报告............................................................................错误！未定义书签。 3-2个人贷款调查报告............................................................................错误！未定义书签。 4-1贷款审批表 (5) 4-2额度授信审批表 (5) 5-1-1-1企业借款股东会决议 (5) 5-1-1-2借款合同 (5) 5-1-1-3借条 (5) 5-1-2额度授信合同 (5) 5-1-3额度支用申请书 (5) 5-1-3-1额度支用审批表 (5) 5-1-4额度提款协议 (5) 5-1-4-5借条 (6) 5-2-1抵押合同 (6) 5-2-2额度借款最高额抵押合同 (6) 5-3房产共有权人同意抵押声明 (6) 5-4配偶共同还款承诺 (6) 5-5金融咨询服务合同 (6) 5-6保证金补充协议 (6) 6-1房产价值确认书 (6) 6-2金融办批文（1）（2） (6) 6-3省政府跨区文件（1）（2）（3）（4） (6) 6-4授权书 (6) 6-5鲁商营业执照 (6) 6-6法定代表人身份证复印件 (6) 7入库单 (6) 8-1贷后回访记录 (6)
流程目录 一、人事行政部 行政－01 会议管理流程 (04) 行政－02 专项档案管理流程 (05) 行政－03 固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04 公文管理（发文）流程 (07) 行政－05 公文管理（收文）流程 (08) 行政－06 办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07 网络信息管理流程 (10) 行政－08 重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09 文书档案管理流程 (12) 行政－10 秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01 培训计划管理流程 (14) 人事－02 招聘管理流程 (15) 人事－03 员工定薪管理流程 (16) 人事－04 职位说明书管理流程 (17) 人事－05 绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、市场发展部 市场－01 集团年度经营计划制订流程 (20) 市场－02 产品定位报告编写流程 (21) 市场－03 可研分析工作流程 (22) 市场－04 销售计划管理流程 (23) 市场－05 销售价格管理流程 (24)
市场－06 销售工作督察工作流程 (25) 市场－07 物业销售流程 (26) 市场－08 市场推广流程 (27) 市场－09 广告宣传流程 (28) 市场－10 合同签定流程 (29) 市场－11 销售优惠管理流程 (30) 市场－12 销售资料管理流程 (31) 市场－13 房屋交付流程 (32) 市场－14 客户投诉处理流程 (33) 市场－15 信息管理流程 (34) 三、资金财务部 财务－01 费用报销管理流程 (35) 财务－02 资产购置管理流程 (36) 财务－03 资产入帐管理流程 (37) 财务－04 资产调用管理流程 (38) 财务－05 资产处置管理流程 (39) 财务－06 资产盘点管理流程 (40) 财务－07 资金流入管理流程 (41) 财务－08 资金流出管理流程 (42) 四、总工程师办公室 工程管理流程编制说明 (43) 工程－01方案设计管理流程 (44) 工程－02初步设计管理流程 (45) 工程－03施工图设计管理流程 (46) 工程－04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)
房产贷款抵押业务流程和步骤 如何办理贷款 如果购房贷款由开发商办理，消费者只需要提供相关的证件、接到通知后去银行办理各项手续即可。如果消费者自己办理，不了解程序则特别麻烦。 各银行办理购房贷款的手续和过程基本相同，个别不同的方面要根据不同银行而定。现以招商银行为例，简单介绍一下办理个人购房贷款的过程，供有此需求的消费者参考。 借款人基本条件 1、年满18周岁具有完全民事行为； 2、具有稳定的职业和收入； 3、已与开发商签订《商品房销（预）售合同》； 4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款； 5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。 借款人需提供材料 1、本人及配偶的有效身份证明（身份证、户口簿或其他有效居住证明），个体经营者要提供营业执照（验原件、留复印件）； 2、借款人婚姻状况证明（结婚证或单身证明）； 3、外地、外籍或单身，要由有本地户口的人做担保； 4、借款人及配偶收入和财产证明； 5、购房合同和首付款收据； 6、财产共有人抵押承诺书； 7、银行住房按揭贷款申请审批表。 贷款额度和期限 1、贷款额度最高不超过所购房产全部价款的80%，商业网点最高不超过60%； 2、贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄，最长不超过30年。 贷款 1、借款人同开发商签订购房合同并支付首付款； 2、借款人提出贷款申请，提交贷款资料； 3、银行受理，调查、审查、审批； 4、银行与借款人签订借款合同； 5、办理公证、保险手续； 6、银行发放贷款
贷款的种类 住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。 住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 个人住房组合贷款：住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。 个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨再列表进行一下比较。 比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有()2781.45-1200)1581.45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款
房地产公司业务流程 一、管理流程节点说明 企业文化建设意见 公司决策层根据公司的价值观、宗旨和目标给出公司企业文化建设意见。将企业文化建设意见下发人力资源部。 设计员工满意度调查问卷 人力资源部根据公司决策层给出的公司价值观及宗旨、目标设计员工满意度调查问卷。 组织员工参加调查活动 行政部门配合人力资源部协调、组织员工参加满意度调查活动。 员工参加问卷调查活动 全体员工参加问卷调查活动。
明确现有企业文化及企业文化需求 人力资源部根据全体员工对企业文化的认同程度和对企业的期望调查,收集问卷后进行分析，明确现有企业文化的实施情况。 梳理出企业价值观体系 人力资源部根据现有的企业文化和企业文化的未来需求制定企业价值观体系。将得出的企业价值观体系上报公司决策层审批。 审批 公司决策层对人力资源部上报的企业价值观体系进行审核。 结合企业现状明确企业文化方向 公司决策层在企业现状的基础上，明确企业文化的方向。将明确的企业文化方向下发各部门经理。 企业文化方向认可 各部门经理认可企业文化方向后开始企业文化实施的设计。 二、企业文化实施设计阶段
明确价值观 公司决策层明确企业价值观。 组织规划设计、员工职业生涯、绩效管理 人力资源部根据公司决策层确定的企业价值观在对公司组织结构的适应性和变化性进行分析的基础上，进行组织规划设计。 人力资源部组织进行员工职业生涯设计，包括录用、任免、晋升、调动、退休等的设计方案。 人力资源部设计绩效管理方案，制定绩效考核制度及薪酬设计。 管理团队管理风格规范 公司各部门]管理团队管理风格的规范化设计。 员工大会通过 在员工大会上讨论形成的企业文化实施设计方案，以得到员工的认可。 认可公司愿景 员工认可企业的愿景，是企业文化建设得以实施的基础。
所谓企业房产抵押贷款，是指企业提供符合贷款机构要求的房产作抵押申请贷款。那么，办理企业房产抵押贷款需要哪些手续呢？据悉，企业申请房产抵押贷款需要提供以下手续： （1）企业营业执照、税务登记证； （2）组织机构代码证； （3）公司章程、验资报告； （4）银行开户许可证； （5）经过年审的贷款卡； （6）近半年的财务报表、银行对账单； （7）近两年及近一个月的资产负债表、利润表； （8）近两年及近三个月的纳税申报表、缴款单； （9）房产产权证； （10）经营场所租赁合同； （11）贷款机构要求提供的其他手续。 企业房产抵押贷款申请流程 企业申请贷款时，若能提供符合要求的房产作担保，不但可快速获贷，而且贷款额度高，能有效破解资金难题。但是，企业直接向银行申请贷款难度较大，所以更多的借款企业选择了担保公司介入，这种贷款方式的流程如下：第一步：企业提出贷款担保申请； 第二步：担保公司考察企业的经营、财务、抵押房产、纳税、信用等情况，初步确定是否给予担保； 第三步：担保公司与贷款行沟通，掌握银行提供的企业信息，明确银行拟给予的贷款额度、期限； 第四步：担保公司与企业签订担保及反担保协议，办理抵押登记等手续，并与银行签订保证合同，正式与银行、企业确立担保关系； 第五步：银行向企业发放贷款，担保公司向企业收取担保费； 第六步：担保公司跟踪企业的贷款使用情况、运营情况，通过企业季度纳税情况、现金流情况等考察企业的经营状况； 第七步：在企业还贷的前一个月，给予提示以便企业提前做好准备，保证企
业资金流正常运作； 第八步：企业还清贷款后，凭贷款结清单据，办理解除抵押手续，解除与银行、担保公司的担保关系。 第九步：担保公司对本次担保的信用情况作记录，为后续担保提供佐证； 第十步：对各种协议、凭证进行归档，以备今后查档。
房产抵押贷款合同模板 Real estate mortgage loan contract template (latest edition) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
房产抵押贷款合同模板 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 立约人_________（以下简称承押人）及_________（以下简称抵押人）（抵押人资料详见附表一）于________年____月____日签订本房产抵押贷款合约（以下简称合约），承押人于即日向抵押人贷予港币（以下简称该笔贷款），并已签署欠单_________份。抵押人愿意将附表二所列之房产（以下简称该房产），抵押给承押人，赋予承押人以第一优先抵押权，并愿意履行合约全部条款。 经双方协议，订立下列各条款，应予遵守履行。 （一）付款 （1）抵押人须依照该欠单及附表 （三）规定之方式，照规定期数及付款日期，按期依时缴交应还款项予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清缴债务，且履行合约全部条款者，可依照下列第
（七）条之规定，向承押人赎回本合约抵押给承押人之 房产。 （2）抵押人应按贷款金额缴付手续费_________‰，并 必须绝对真实地提供本合约内涉及借款之一切资料，若在签约后，发现抵押人所提供之资料与事实不符，承押人有权立即收回该笔贷款及应付利息，并对依约所收之手续费，不予退还。 （3）依照附表（三）分期付款依期清缴，系本合约首要 条件，抵押人如逾期未清付全部或部分应付款项，则须补交逾期利息，逾期利息率按月息计收，利率由承押人决定，最低按月息_________％计收，由到期之日计至该款收到之日止，无 论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。抵押人若不依期缴交本金及利息或其中部分时，则全部所欠款项及利息不论届期与否必须立刻一次偿还给承押人。 （4）该笔贷款未清还前，抵押人必须按本合约规定利率 付利息，惟承押人可随时依市场情况调整利率，利率经调整后，立即生效。该笔贷款之本金及利息，由贷出款项后_________ 个月开始，照规定期数，每期付款金额及付款日期按月摊还。利率如有改变时，将由承押人以书面通知抵押人该较高或较抵利率，承押人认为有必要时，有绝对权调整及更改每期应付金额或还款之期数。
住房抵押贷款办理须知及流程 导读:本文介绍在房屋卖房，商业贷款的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 住房抵押贷款办理时需要提前了解清楚对抵押房屋的要求以及对贷款人的要求，还需要了解清楚贷款流程。下面小编为大家一一讲解。 办理须知： 一、房屋要求 （一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押； （二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年； （三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证； 二、贷款人要求 在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合款。 1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力； 2、没有违法行为和不良信用记录；
3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证； 4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息； 5、银行规定的其他条件。 贷款流程： 1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。 2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。 5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。 6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。
房屋抵押贷款流程全解析 “我买公寓的首付款不够，如今有抵押房产贷现金的机构吗”、“我就是放贷人，目前办抵押的很多人都是抵押房产，包括央产房、经济适用房、校产房等多种性质的房产，其中有很多房产都没有房产证，我怎么能将风险降到最低呢”,,连日来，记者接到多位读者求助抵押房产贷款这类问题。同期，记者从几家房地产担保公司了解到，目前抵押贷款消费已经成为一种新兴的消费方式。 作为一种新兴的消费方式，抵押贷款消费让很多消费者产生了迷惑，下面我们将对房屋抵押贷款这种最主要的抵押贷款方式进行介绍。 房屋抵押消费贷款对象 1?有武汉市合法的居留身份，具有完全民事行为能力； 2.身体健康，有稳定的职业与收入； 3.无不良信用记录； 4.男性现有年龄加贷款年限不超过55岁，女性现有年龄加贷款年限不超过55岁。 房屋抵押消费贷款所需资料 1?借款人的有效身份证、户口簿； 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）； 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证； 4.借款人的收入证明； 5.房产的两证（房屋所有权证和土地使用证）； 房屋抵押消费贷款房产要求 所需抵押的房屋年龄不超过十年。 所需抵押的房屋面积不小于60平方米。 （注：以上要求可适当放宽） 房屋抵押消费贷款额度 贷款额度：最低贷款额度5万元，最高贷款比例不得超过抵押房屋评估价的60%; 贷款年限：最长可达15年;
贷款利率：执行同期低押贷款利率 还款方式：每月等额还本付息及每月等本付息 房屋抵押消费贷款代办收费标准 房产抵押消费贷款“不得不说”的五个秘密 据知名贷款机构伟嘉安捷报道，股票、基金市场的一路"红旗飘飘"，导致了人们投资热情的空前高涨。然而，当部分人暗自庆幸用"房变钱"再实现"钱生钱"的目地时，却严重忽视了房产抵押消费贷款进行不正当融资背后的诸多"秘密"。 、借款人需注意的三大"秘密" 秘密一：贷款年限短、还款利率高、批贷时间长，借款人成本无形增多 抵押消费贷款与普通二手房按揭贷款相比，其贷款年数较低，最长只能贷到7成10年。像其它一些房屋贷款品种最长能够贷到7成20年或者7成30年不等。另外，抵押贷款的还款利率要高于其它贷款品种，且批贷时间较长，大概20-30个工作日。这样，借款人在使用抵押消费贷款时无形中会增加许多成本，还要花费更多的精力周旋于此。 秘密二：资金流向严控后，抵押消费限制用途将使不正当融资财路不通 7月底，央行发出信号要加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向的监控，这一政策真正落实后，部分打算依靠抵押消费贷款融资获取资金的客户将会很难做这项业务了，而已经办理抵押消费 贷款的客户也有可能遇到许多不确定因素，风险较大。 秘密三："急病乱投医"，谨防不规范金融代办机构易钻空，借款人"得不偿失"。 虽然从理论上个人可以直接到银行申请此贷款，但目前不是所有银行都有这项业务，即使是设置了此项业务的银行，由于其申请手续复杂，风险较大，银行对于借款者的资质审批的十分严格，对个人批贷严格控制，门槛较高。而选择专业的代办机构不但可以提高办事效率还可以替借款者规避其中的很多风险。但是，借款人要切记的是不要因为急于办理抵押消费贷款而胡乱"抓"一些不具备代办资格，不规范操作的金融机构办理，以免"急病乱投医"，得不偿失。 、银行需引起重视的两大"秘密"
房地产开发企业的业务及流程分析 1、房地产项目的基本建设程序 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。 房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。 图3.1 工程项目建设的基本程序 2、房地产开发企业的主要业务和流程分析 对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。 （1）房地产开发企业的主要业务 总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发
图3.2 房地产开发企业的项目生产业务 这一核心业务。 房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。 项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。 企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但
房地产项目开发贷款操作流程（完整版） 一、开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 二、借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 三、贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 四、贷款所需材料 （一）基本材料 1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 （二）贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证;