房地产项目开发贷款基本流程
开发贷款定义
房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
借款主体
经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件
1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3．开发项目与其资质等级相符。
4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7．贷款用途符合国家有关法规和政策。
8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料
一．基本材料
1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；
2．法人代码证书(原件及复印件)；
3．税务登记证(原件及复印件)；
4．企业贷款卡；
5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；
6．公司章程（原件及复印件）；
7．验资报告（原件及复印件）；
8．法定代表人证明、签字样本；
9．企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；
10．若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；
11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；
12．其他所需材料。
二．贷款项目材料
1．国有土地出让合同；
2．国有土地使用证；
3．中标通知书；
4．付清土地出让金凭证；
5．建设用地规划许可证；
6．建设工程规划许可证；
7．建筑工程施工许可证；
8．建筑总承包合同；
9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明；
10．项目可行性报告；
11．其他相关材料。
三．担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。
贷款利率
贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。
贷款程序
1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。
2．银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。
3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。
商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。
4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。
房地产开发贷款操作流程如下：
递交申请——受理调查——项目评估——核查审批
办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保
一、房地产开发贷款申请
（一）借款人资格
借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：
1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。
2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。
3、经营管理制度健全，财务状况良好。
4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。
6、有贷款人认可的有效担保。
7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。
8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。
9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。
10、贷款项目工程预算报告合理真实。
11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
13、贷款人规定的其他条件。
（二）申请贷款资料
开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。
1、单位资料
（1）经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；（2）单位章程、成立批文；
（3）经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；
（4）工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；（5）法人代码证复印件、年检报告；
（6）房地产企业开发经营资质证书；
（7）借款申请报告；
（8）公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；
（9）若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；
（10）公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。
2、项目资料
（1）项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建筑工程规划许可证；
（4）土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；
（5）地价款缴交凭证复印件；
（6）施工许可证；
（7）房地产预算许可证；
（8）合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。
（三）、房地产开发贷款的审查与审批
贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。（一）贷款审查的主要内容
1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。
2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。
3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。
4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。
5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。
6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。
质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。
抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。
俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担
保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。
7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：
贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y]
Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）
贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。
9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。
贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。
贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。
（二）贷款的审批
房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。
2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。
3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。
五、贷款的发放
经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。
若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。
贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。
二、城市房屋拆迁程序
（一）房屋拆迁申请
无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用
地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。
（二）房屋拆迁审批
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
（三）签订拆迁补偿安置协议
在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。
1．拆迁补偿安置协议的主要内容：
(1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；
(2)补偿方式；
(3)补偿金额；
(4)安置用房面积和安置地点；
(5)搬迁过渡方式及期限；
(6)违约责任等。
2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：
(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；
(2)协议签订有严格的时间限制；
(3)协议签订有相对的强制性。
补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
(四)实施拆迁
拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
三、城市房屋拆迁的补偿
(一)补偿对象
房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。
(二)补偿形式
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
(三)特殊情况的房屋拆迁补偿
1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。
4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。
违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。
四、城市房屋拆迁的安置
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
第二节房地产开发的阶段与程序
房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。一、投资决策分析阶段及其程序
投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。
(一)开发投资机会鉴别和项目选择
投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。
(二)初步可行性研究
房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研
究和可行性研究。
初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。
(三)可行性研究
可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。
二、前期工作阶段及其程序
前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。
(一)开发场地的工程勘测
开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。
(二)获取土地使用权
土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。
(三)征地、拆迁、安置
按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。
(四)规划设计
规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。
(五)落实开发资金
开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。
(六)制定建设施工方案
制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及
现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。
(七)施工现场的临时“三通一平”
施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。
综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。
三、建设阶段及其程序
建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。
(一)项目发包
开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。
(二)施工组织管理
房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。
(三)项目控制与监理
在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。
施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。
(四)项目竣工验收
开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。
四、营销阶段
房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根
据开发商的经营理念和市场需求情况而定。
第三节房地产开发的主要内容
一、房地产开发项目可行性研究
(一)可行性研究的基本概念和作用
1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，
2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：
(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。
(2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。
(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。
(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。
(5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。
(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。
(二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤
1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。
投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：
①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。
②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。
③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。
初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入
的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括：
①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；
②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；
③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；
④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；
⑤最后写出项目评估报告。
2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：
(1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。
(2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。
(3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战：
(4)明确资源、原材料及公用设施条件。
(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。
(6)项目投资、销售费用的投入时间。
(7)资金来源及融资方式。
(8)项目租售收入预测。
(9)国民经济评价和项目财务评价。
(10)项目评价与结论。
3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：
(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。
(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。
(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
(7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
二、土地使用权获取
目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。
(一)通过政府行政划拨获取土地使用权
根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。
建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。
(二)国有土地使用权的有偿使用
国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。
1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。
在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。
土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。
目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。
(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。
(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。
(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土
地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。
2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。
(三)补地价方式
鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。
为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。
三、房地产开发与规划设计
(一)城市规划的含义
关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。
(二)城市规划的工作阶段和内容
1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。
(三)城市规划的审批
城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为：1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。
2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。
城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。
3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。
4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。(四)城市规划与房地产开发的关系
城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：
1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。
反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。
2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：
(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。
(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。
(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。
(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。
(五)居住区规划
1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。
2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项：(1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；(7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。
3．居住区的组成内容。
(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：
①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；
②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。
(2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：
①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；
②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；
③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；
④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。
以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。4．居住区规划设计。
(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：
①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。
②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。
③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。
④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。
⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。
⑥美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。
5．居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项内容：(1)平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。以南京梅山炼铁厂居住区为例，已知各种层数建筑面积：
三层建筑面积为8594.7m2
四层建筑面积为133813m2
五层建筑面积为1203.5m2
总建筑面积为143611.2m2
各种层数占地面积：
三层=8594.7／3=2864.9m2
四层=133813／4=33603m2
五层=1203.5／5；240.7m2
总占地面积为36608.9m2
平均层数=总建筑面积÷总占地面积=143611.3／36608.9=3.95(层)
(2)居住建筑密度。
居住建筑密度=居住建筑基底面积／居住建筑用地面积X100％
居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。
(3)居住面积密度。
居住面积密度=居住面积／居住建筑用地面积(平方米／公顷)
居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。
(4)居住建筑面积密度。
居住建筑面积密度=居住建筑面积／居住建筑用地(平方米／公顷)
为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。
(5)建筑容积率。
建筑容积率：居住建筑总面积(平方米)／居住建筑用地面积(平方米)
建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。
(6)人口净密度。
人口净密度：居住人数／居住建筑用地面积(人／公顷)
人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。
(7)居住建筑用地指标。
居住建筑用地指标决定于四个因素：①居住面积定额(平方米／人)；②居住面积密度(平方米／公顷)；③居住建筑密度(％)；④平均层数。
平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额／层数X居住建筑密度X平面系数(平方米／人)
或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积／总居住面积(平方米／人)
(六)开发商在规划设计阶段的职责
一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。
1．会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。
2．委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。
3．参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。
4．积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快
提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。
5．熟悉和审查图纸。
6．组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行，
四、房地产开发项目工程建设与管理
(一)房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序
1．房地产开发项目工程建设的内涵。房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。
房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。
2．房地产开发项目工程建设的基本程序。房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。
(1)房地产开发项目工程建设准备。开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。
(2)进行招投标，优选施工队伍。房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若千个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。
(3)开发项目施工建设。当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。
在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。
(4)开发项目的竣工验收。开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。
为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。
除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。
凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。
此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。
3．房地产开发项目管理。房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约：房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
(二)房地产开发项目招标与投标
1．招标投标的概念。房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则得用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。
2．房地产开发项目的工程建设招标投标。房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。
3．招标的方式。目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：
(1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。
(2)邀请招标。这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择3—10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。
(3)协议招标：简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。
(三)房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。
1．工程施工管理。对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、
提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
房地产开发商在工程施工管理中的主要任务为：
(1)项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
(2)费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。
(3)进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。
(4)质量控制。提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。
(5)合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减。，合同纠纷、索赔等事宜。
2．工程施工控制。
(1)工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
(2)质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。
(3)成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
①直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在问题。
②间接费用监测分析。间接费用的预算数量是以直接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
3．房地产开发项目的工程建设监理。
(1)工程建设监理的概念。工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。
(2)工程监理的内容。
①工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。
②工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：第一，委托方与监理方要按照国家
有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。
③工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。
4．房地产开发项目建设工程竣工验收。竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。
(1)房屋建设项目的一般竣工验收标准。
①工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。
②所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。
③上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。
④整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。
⑤要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。
(2)竣工验收的程序。
①工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。
②开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。
③共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部门组织建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。
④编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。
⑤编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建设档案馆。
五、房地产开发项目市场推广
(一)房地产开发项目市场推广的含义
广义的房地产开发项目市场推广，也就是房地产开发项目的市场营销，它是指从事房地产开发与经营的个人或集体通过一系列营销活动，特别是某些创造性的营销活动，把房地产产品
南宁市农民工创业担保贷款 申请须知
南宁市农民工创业担保贷款申请说明 一、贷款对象 在法定劳动年龄以内，诚实守信，无不良社会和商业信用记录，有创业愿望和创业能力（应连续正常经营3个月以上、有一定的自有资金和经营管理能力）且经营场所和注册地属南宁市本级辖区的： （一）具有广西户籍，在法定劳动年龄内，有半年以上进城务工经历的农民工； （二）具有广西户籍，在法定劳动年龄内的农民。 二、贷款对象认定条件 （一）农民工，是指有半年以上进城务工经历的农民工； （二）农民，是指经“第一书记”推荐的农民。 三、贷款金额和期限 （一）贷款额度：最高不超过10万元。 （二）贷款期限：最长不超过两年，借款人提出展期且符合相关规定要求的，经办银行可以按规定给予展期一次，但展期期限不得超过一年，且展期贷款不予贴息。 四、贷款利率 创业担保贷款利率为中国人民银行公布的贷款基准利率基础上上浮3个百分点。农民工创业担保贷款合同有效期内如遇基准利率调整，按贷款合同签订日约定的贷款利率执行。 五、申请贷款所需材料 1.《南宁市农民工创业担保贷款申请审核表》； 2.《创业担保贷款投资项目可行性分析表》； 3.借款人及配偶（如有）个人征信查询授权书。
4.申请人身份证、户口本原件及复印件，已婚人员还需要提供结婚证及配偶身份证原件和复印件（核原件、收复印件）； 5.属于农民工的，须提供劳动合同或村委会出具的外出务工证明；属于农民的，须提供“第一书记”推荐材料。（持有人力资源和社会保障部门核发的《创业培训合格证》，在同等条件下优先推荐） 6.相关证件材料（核原件、收复印件）： ①经年检合格的营业执照副本及复印件（企业的加盖本企业 公章、个人的需签字）； ②经年检合格的税务登记、组织机构代码证及复印件（企业的加盖本企业公章、个人的需签字）； ③行业许可证、证明股东股权结构的材料如出资协议或有限责任公司章程及复印件（企业的加盖本企业公章、个人的需签字）； ④纳税证明材料，最近3个月的银行流水或记账单或进销货 单据或电脑记账单（企业的加盖本企业公章、个人的需签字）； ⑤经营场所产权证明，如果营业场所或种植的场地是租用的，提供租用合同证明复印件。 注：以上材料一式三份
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。 贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件);
3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12、其她所需材料。 二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标通知书; 4、付清土地出让金凭证; 5、建设用地规划许可证; 6、建设工程规划许可证; 7、建筑工程施工许可证; 8、建筑总承包合同; 9、项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10、项目可行性报告; 11、其她相关材料。
；；；；；；；；；；小额贷款股份有限公司贷款业 务会计核算流程 贷款采用逐笔核贷方式发放。所谓逐笔核贷，是借款单位根据借款合同，逐笔填写借据，经信贷人员逐笔审核，一次发放，约定期限，一次或分次归还的一种贷款方式。发放时，贷款应一次转入借款单位的银行结算账户，收回时，由借款单位开具支票，通过银行转账办理。贷款利息一般按月（季）计收，个别为利随本清（即还本时同时结清利息）。 一、贷款发放的核算。 借款人申请贷款时，首先向公司提交借款申请书，经调查、审查、审批及贷审会审议通过后，双方商定贷款的额度、期限、用途、利率等，并签订借款合同。 借款合同签订后，借款人应填写一式四联借款凭证。其中：第一联客户，第二联借方凭证，第三联信贷部门留存，第四联借据。客户在在第二联、第四联上加盖预留银行印鉴。经风险部门审查并有权人签字，送会计部门凭以办理贷款的发放手续。 会计部门接到借款凭证后，应认真审查各栏填写是否正确，大写小写金额是否一致，印鉴是否合规，有无相关审批意见。审核无误后，应作如下处理： 填制转账支票交与客户（网银汇款或到银行柜面办理汇款转账），
依据相关凭证作账务处理，其会计分录为： 借：短期贷款――××贷款户 贷：银行存款（现金） 第四联“借据”由会计部门留存，按到期日排列保管，据以按到期日收回贷款。 二、到期收回贷款的核算。 贷款的及时收回是贷款会计核算的重要内容。会计部门应经常查看借款借据的到期情况，在贷款快到期时，应与信贷部门联系，由信贷部门通知借款人准备还款资金以备按期还款。客户将还款支票（或现金）交至会计部门，若为支票，会计人员收到后先给客户打收据一张，标明“今收到××交来还款转账支票一份，出票人××，金额××，支票号码××”，及时将支票存入开户银行，待支票到账后方能予以结清贷款处理。据此填制一式三联收款凭证，其中：第一联信贷部门，第二联会计记账，第三联交客户，备注栏注明“归还×年×月×日，第×号贷款”的字样。及时对相关账务进行处理，其会计分录为： 借：银行存款（现金） 贷：短期贷款――××贷款户 记账后，应根据借款收回凭证内容，抽出原留存的“借据”，属于按分次还款计划还款的，应在借据“分次还款记录”栏批注×月×日偿还本金数，结计还欠金额，经办人员盖章后，借据继续保管；属于一次还清借款的，应将原借据退借款人。
贷款业务操作流程 第一章总则 第一条为规范员工贷款业务操作程序，切实防范贷款风险，结合公司《贷款管理制度》、《贷款风险管理制度》及公司贷款业务实际，特制定本贷款业务操作流程。 第二章贷款顺序的划分 第二条公司贷款按先后顺序分为四个阶段： 一、贷款受理初审阶段； 二、贷前调查阶段； 三、贷款审批发放阶段； 四、贷后检查阶段。 第三章贷款受理初审阶段 第四条贷款受理初审阶段包括贷款项目初步接洽、贷款项目初步意见交换与贷款项目资料收集、客户基本资料录入与贷款项目资料移交等程序。 第五条公司业务人员与客户进行贷款意向性洽谈（原则上由贷款业务部客户经理与风险管理部业务员各一名或风险管理部客户经理和贷款业务部业务员各一名同时在场），如在场的客户经理与业务员均不同意该贷款项目，在贷款业务部经理知悉的情况下，该贷款项目结束，并将否决的基本理由向总经理做简要汇报。如参与洽谈的客户经理与
业务员均认为该贷款项目有可操作性，征得客户同意后，填写《约谈纪要》，由客户签字确认。 第六条贷款业务部参与该贷款项目洽谈的客户经理（或业务员）将《约谈纪要》（含客户自述的基本资料与贷款基本资料）上报贷款业务部经理并做陈述汇报，如贷款业务部经理认为该贷款项目存在违反原则性事项不同意该项目，则此贷款项目结束；如贷款业务部经理认为该项目可行，则通知客户经理向该贷款项目客户收集相关资料，收集齐备的资料交由贷款业务部经理进行检查，不齐全的再由客户经理继续予以补充，直至确认收集齐全为止。 第七条贷款业务部经理确认所需要的该贷款项目资料已经收集完毕后，由贷款业务部负责该贷款项目的客户经理将该贷款项目信息录入计算机，并将所收集的资料移交至风险管理部。 第四章贷前调查阶段 第八条贷前调查阶段。包括资料复核、贷款客户填写贷款申请书、贷款项目现场调查、各部门根据掌握情况撰写贷款调查报告等程序。 第九条风险管理部对贷款业务部移交的贷款项目资料进行审核，如审核过程中发现资料不齐全或资料不符合我公司要求的，退回贷款业务部进行补充或更正；特定条件下，风险管理部也可以自行接触客户索要相关资料。
备案、按揭基本情况 备案、按揭大体流程图 注： 至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表 出来后可直接送往银行签借款合同。
各流程细节： 签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签4份、备案表2份、婚姻状况声明1份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件4份、结婚证复印件4份、户口复印件4份、收入证明、征信证明、流水。 非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签3份、备案表2份、户口2份、身份证2份、婚姻证明2份。 注： 户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。 收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供×2。《商品房买卖合同》：按揭签4份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签3份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。 流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。 首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。 市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局5楼会议室。 预告登记：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻1份（未婚提供婚姻状况声明1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻证明1份、收入证明各1份、流水（三个月或六个月）、征信证明。
关于小额贷款公司贷款业务流程的规范 第一章总则 第一条为保证小额贷款公司(以下简称公司贷款业务的规范化、制度化和程序化,防范和控制贷款风险,根据银监会、中国人民银行《关于小额贷款公司试点的指导意见》《银监发(200823号》的精神和要求,制定本规程。 第二条公司贷款业务始终遵守国家法律、法规,自愿接受金融监管部门的监督和指导,始终竖持"风险第一,效益第二"的原则,牢固树立为"三农"、个体工商户和中小企业服务的宗旨。 第二章贷款业务程序 第三条贷款业务程序如下: (一客户申请 (二贷款受理和调查 (三贷款审查和审批 (四签订合同 (五抵(质押登记 (六贷款发放 (七收取利息收入 (八贷后管理 (九贷款收回 第三章借款申请和贷款受理
第四条借款人申请借款须填写《借款申请书》,同时应提供下列材料,并对所提供材料的真实性负责。 (一借款人应提供的材料: 1.法人营业执照(年检、税务登记证; 2.组织机构代码证; 3.法人代表授权书; 4.法人代表及委托代理人身份证; 5.注册资本验资报告; 6.贷款卡(密码及贷款卡回执单; 7.资信证明; 8.公司章程及公司合同; 9.申请借款的董事会(股东会决议; 10.当期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括:资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等; 11.与借款用途有关的资料:购销协议、合作协议; 12.项目可行性报告及主管部门批件; 13.生产经营情况; 14.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表,应收账款账龄分析表和或有负债等明细表; 15.公司简介和法人代表简介;
16.公司基本账户和其他账户情况; 17.近三个月的银行对账单和个人信用卡对账单; 18.水、电费票据; 19.企业和个人征信资料; 20.其他有关材料。 (二担保人应提供的材料: 1.法人营业执照(年检、税务登记证; 2.法定代表人授权书; 3.法定代表人及委托代理人身份证; 4.注册资本验资报告; 5.贷款卡(密码及贷款卡回执单; 6.资信证明; 7.公司章程及公司合同; 8当期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括:资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等; 9.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表,应收账款账龄分析表和或有负债明细表; 10、股东会或董事会同意担保的决议; 11.公司简介和法人代表简介;
第四节小额贷款公司运作模式与流程 一、设立小额贷款公司的背景意义 （一）小额贷款公司的定义 小额信贷（micro credits）是国际上新兴的信贷概念。有别于传统的贷款业务，小额信贷是以低端客户为服务对象，向其提供额度小到可以控制风险的无抵押信用贷款。小额贷款是目前国内使用的概念，按照央行试点方案的定义，单笔贷款额在贷款机构注册资金5%以下的为小额贷款。国内现行政策对小额贷款公司的定义是“由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司”（《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发〔2008〕23号））。 （二）小额贷款公司的政策背景 近年来，央行和银监会这两大金融监管机构分别发布了小额贷款公司管理的一些试行性质的规定，其中央行发布《关于村镇银行、贷款公司、农村资金互助社、小额贷款公司有关政策的通知》（银发〔2008〕137号），银监会先后发布了《关于调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策更好支持社会主义新农村建设的若干意见》、《贷款公司管理暂行规定》（银监发〔2007〕6号）。2008年，央行和银监会联合发布《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发〔2008〕23号）。在此类中央级别的规定之外，一些地方政府也相继发布了小额贷款公司试行规范，如重庆市人民政府发布《关于印发重庆市推进小额贷款公司试点指导意见的通知》（渝府发〔2008〕76号）。这些中央和地方规定在小额贷款公司试运行方面做了大量尝试，为小额贷款公司业务的正规化、合法化作了铺垫。 银监会和人民银行在各自试点的基础上，逐步取得一些共识。根据银监会、人行2008年发布的《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发〔2008〕23号），小额贷款公司是由
详解自主创业小额担保贷款申请条件及流程 分享到： 时间:2015-06-16 12:36:00 来源:滨海时报点击:4次 昨天，针对新区百姓十分关注的滨海新区自主创业小额担保贷款政策，记者专访新区人力资源和社会保障局相关负责人，详解贷款申请人条件及详细办理流程。 贷款条件 区人力资源和社会保障局相关负责人表示，首次申请贷款的个人需要具备的条件是：年满18周岁，具有完全民事能力，且贷款到期日的实际年龄为男性年龄不超过65岁、女性年龄不超过60岁；具备滨海新区户籍或持有滨海新区《居住证》；具有固定经营场所；个人资信良好，借款人未涉及小贷、典当、担保等行业。贷款期限依照经营规模审查，一般为1年，最长不超过2年。 是否免息 针对小额担保贷款是否完全免息的问题，区人力资源和社会保障局相关负责人表示，符合滨海新区相关政策的小额担保贷款，对其额度20万元以内的部分由财政全部贴息；对其额度在20万以上且不超过30万元的部分，由财政贴息50%。 怎么担保 针对贷款的担保方式，区人力资源和社会保障局相关负责人介绍，主要有自然人反担保和房屋抵押担保两种方式。自然人即具有天津市户籍，男性年龄不超过65岁、女性年龄不超过60岁且不是申请人配偶的公务员、事业单位在编职员及具有本市房产（包括按揭房产）或固定资产且有稳定收入的其他人员可以提供反担保，担保额度不超过30万元。房屋（房产证、土地证齐全）可以作为抵（质）押品反担保。 申请流程 “现在已经可以在各街镇的劳动保障中心及各功能区人力社保部门办理。”区人力资源和社会保障局相关负责人介绍，目前，有创业梦想的借款人可以到向户籍所在地或注册地、经营地的街镇劳动保障中心经办窗口提出申请，并提交资料，经办窗口收齐资料上报各片区劳动保障中心，由劳动保障中心调查审核后签订合同协议，上报区人力社保局，人力社保局审查贴息，交由银行放款。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 小额担保贷款基本政策 一、对象和条件 （一）个人具有庆阳本地户口，有固定的经营场所和一定的自有资金，年龄在60岁以内（退休人员除外），持《就业失业登记证》的城镇就业转失业人员、城镇其他失业人员、未就业的城镇复员转业退役军人、大中专院校毕业生、职业学校毕业生、回乡创业带头人、有创业愿望的城乡妇女，在工商部门注册登记从事个体经营的，均可申请小额担保贷款。 （二）中小企业庆阳市境内有固定经营场所和一定自有资金，有持续经营能力，财务和经营状况良好，经营项目符合国家有关政策、法规规定的中小企业均可申请小额担保贷款。 鼓励企业稳定劳动关系，对当年不裁员、不减薪并符合贷款条件的企业优先提供小额担保贷款；对当年新招用就业人员达到企业现有在职职工总数30%（超过100人的企业达15%）以上、并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型小企业，优先给予小额贷款支持；对上年裁员超过20人或裁员超过职工人数10%的企业，不予提供小额担保贷款。 二、额度和期限 （一）额度个人额度：个人小额担保贷款发放额度一般不超过5万元，对信誉度高经营状况好的可控制在8万元以内。 中小企业额度：企业贷款额度由市小额担保贷款审核委员会根据企业经营和信用情况及用工人数合理确定。从业人员在30人以下的，贷款额度一般掌握在人民币50万元以内；从业人员在30-60人的，贷款额度一般掌握在人民币100万元以内；从业人员在60-100人的，贷款额度一般掌握在人民币150万元以内；从业人员在100人以上的，贷款额度一般掌握在人民币200万元以内。 （二）期限小额担保贷款期限不超过两年。对创业成功、按期足额偿还贷款、诚信度高的贷款人和吸纳就业人员多、按期还款、有持续经营能力、贷款使用效益好的劳动密集型小企业，可再次申请贷款。 三、贷款程序和需提供的材料 （一）程序个人贷款：个人贷款应向市担保中心提出书面申请并提交相关材料，填写《庆阳市个人小额担保贷款申请审核表》,担保中心、经办银行经过实地考查，对贷款人提交材料进行审核，经审核符合贷款条件的，由担保机构推荐，提交小额担保贷款审核委员会审定，经办银行给予办理贷款。 企业贷款：企业贷款应向市担保中心提出书面申请，并提交相关材料，填写《庆阳市小额担保贷款申请审核表》,经担保中心、经办银行联合考查、初审后，提交小额担保贷款审核委员会审核。经审核符合贷款条件的，经办银行给予办理贷款。县（区）需要向市担保中心申请小额担保贷款的，可按照县（区），向市财政小额担保贷款风险基金帐户注入小额担保贷款风险基金的数额，以1：5的比例确定贷款额度。具体审贷程序由县（区）担保机构考察、初审后，推荐市担保中心按企业贷款程序发放。 （二）提供材料个人提供材料： 1.个人就业情况证明（《就业失业登记证》、军人退出现役有效证件、大中专院校毕业生《毕业证书》、社区和乡（镇）政府证明）原件及复印件；2.本人常住户口、居民身份证复印件；3.本人工商营业执照、税务登记证副本原件及复印件和贷款项目的有效材料；4.反担保人的相关材料。 中小企业提供材料： 1.企业营业执照、税务登记证副本原件及复印件；2.法人代表居民身份证复印件；3.经营场所的产权证和租赁合同原件及复印件；4.企业职工花名册；5.与职工签订的劳动合同原件及复印件；6.企业为招用的职工缴纳社会保险费凭证。 个人贷款反担保措施：对个人贷款实施反担保措施。反担保人需提供下列相关材料:1.庆阳市范围内机关、事业单位工作人员和经营良好、收入稳定的企业人员可自愿用自己的工资收入为贷款人提供反担保；2.属于个人并具有相应产权证明的房产证；3.提供的有价证券数额需超过贷款数额。 四、贷款贴息范围和标准 （一）贴息范围具体为：家庭手工业、修理修配、图书借阅、旅店服务、餐饮服务、洗染缝补、复印打字、理发、 小饭桌、小卖部、搬家、钟点服务、家庭清洁卫生服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护和教育服务、残疾儿童教育训练 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
小额贷款公司贷款业务操作规程 第一章总则 第一条为保证小额贷款公司（以下简称公司）贷款业务的规范化、制度化和程序化，防范和控制贷款风险，根据银监会、中国人民银行《关于小额贷款公司试点的指导意见》《银监发（2008）23 号》的精神和要求，制定本规程。 第二条公司贷款业务始终遵守国家法律、法规，自愿接受金融监管部门的监督和指导，始终竖持"风险第一，效益第二"的原则，牢固树立为"三农"、个体工商户和中小企业服务的宗旨。 第二章贷款业务程序 第三条贷款业务程序如下：（一）客户申请 （二）贷款受理和调查 （三）贷款审查和审批 （四）签订合同 （五）抵（质）押登记 （六）贷款发放 （七）收取利息收入 （八）贷后管理 （九）贷款收回 第三章借款申请和贷款受理 第四条借款人申请借款须填写《借款申请书》, 同时应提供下列材料，并对所提供材料的真实性负责。 （一）借款人应提供的材料： 1.法人营业执照（年检）、税务登记证； 2.组织机构代码证； 3.法人代表授权书； 4.法人代表及委托代理人身份证； 5.注册资本验资报告； 6.贷款卡（密码）及贷款卡回执单； 7.资信证明； 8.公司章程及公司合同； 9.申请借款的董事会（股东会）决议； 10.当期财务报表及近3 年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等； 11.与借款用途有关的资料：购销协议、合作协议；
12.项目可行性报告及主管部门批件； 13.生产经营情况； 14.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表，应收账款账龄分析表和或有负债等明细表； 15.公司简介和法人代表简介； 16.公司基本账户和其他账户情况； 17.近三个月的银行对账单和个人信用卡对账单； 18.水、电费票据； 19.企业和个人征信资料； 20.其他有关材料。 （二）担保人应提供的材料： 1.法人营业执照（年检）、税务登记证； 2.法定代表人授权书； 3.法定代表人及委托代理人身份证； 4.注册资本验资报告； 5.贷款卡（密码）及贷款卡回执单； 6.资信证明； 7.公司章程及公司合同； 8 当期财务报表及近3 年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等； 9.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表，应收账款账龄分析表和或有负债明细表； 10、股东会或董事会同意担保的决议； 11.公司简介和法人代表简介； 12.其他有关材料。 （三）担保方式为抵押或质押应提供的材料 1.抵押物、质物清单； 2.抵押物、质物权利凭证； 3.抵押物、质物评估资料； 4.保险单； 5.董事会同意抵押、质押的决议； 6.抵押物、质物为共有的，提供全体共有人同意抵（质）押的声明； 7.抵押物、质物为海关监管的，提供海关同意抵押或质押的证明； 8.抵押物、质物为国有企业，提供主管部门及国有资产管理部门同意或质押的证明； 9.其他有关材料。 （四）注意事项 1.提供的材料除复印件外，同时应提供原件备验； 2.提供的材料复印件要加盖公章； 3.法定代表人授权委托需法定代表人亲笔签字授权； 4.公司受理人可根据借款人和项目的实际情况对提供的资料进行删选和添
一．受理客户申请以面谈方式受理客户融资申请。 二．采集贷款资料 （一）法人客户： 1借款企业“贷款申请书”； 2借款企业“企业简介”； 3企业“征信”材料； 4借款企业“公司章程”（工商局查档版）； 5借款企业“股东会或董事会关于公司借款的决议”； 6 2010年度经审计的“财务决算报表”； 7 2011年即期的“财务报表”； 8借款企业“关于外部借入款项的说明”（含从各金融机构借入的款项）； 9借款企业：营业执照正副本税务登记证正副本组织机构代码证正副本④开户许可证⑤贷款卡； 10法人代表身份证复印件任职证明签字样本④客户印鉴卡； 11特殊行业经营许可证。 12《环境影响报告书（表）》及环保部门“批复文件”及“验收意见”等文件； 13企业验资报告； 14借款企业上年度和即期（前三个月）的纳税证明和水电费缴纳单据（复印件）。（二）法人客户担保人资料： 1担保企业的“企业简介”； 2担保企业的“公司章程”（工商局查档版）； 3“股东会或董事会关于提供担保的决议” ； 4 2010年担保企业经审计的“财务报表”； 5 2011年担保企业的即期财务报表； 6关于对外提供担保情况的说明；
7担保企业材料：营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、开户许可证、贷款卡； 8 法人代表身份证复印件、任职证明、签字样本、客户印鉴卡； 9 借款企业上年度和即期（前三个月）的纳税证明和水电费缴纳单据（复印件）； 10 拟采用抵（质）押担保方式融资的客户； 11 抵（质）押物权属证明材料； 12 抵（质）押担保企业“股东会或董事会关于提供抵（质）押担保的决议”； 13 本公司要求的其它相关材料 上述报出材料均需加盖公章 （三）自然人客户： 1借款人的“贷款申请书”； 2借款人及配偶的“个人经济收入证明”、“身份证”、“户口簿”、“结婚或未婚证明”的复印件； 3借款人及配偶的个人“征信”材料； 4保证人提供的材料同“2”、“3”； 5抵（质）押物权属证明材料（房屋所有权证、土地证、购房合同及发票等）； 6借款人、保证人上年度及即期（前三个月）的水、电费及供热费缴纳单据。 7本公司要求的其它相关材料业务调查 一．受理客户提出的融资需求后，联系客户进行上门实地调查。 1、核实主体资格 （1）营业执照及组织机构代码证是否已年检； （2）《贷款卡》是否已年检； （3）生产的产品是否在经营范围内，产品质量是否符合标准（国家标准、企业标准）； （4）特殊行业证明及环保合格证明书是否在有效期内； （5）是否符合国家产业政策； （6）是否符合国家信贷政策；
业务操作流程 第一章个人类客户授信业务操作流程 业务受理(调查岗) 一、客户申请 二、资格审查 三、提交材料 四、初步审查 撰写调查报告 一、授信调查人员根据对授信业务申请人的调查结果撰写调查报告。 二、调查报告的主要内容： 三、撰写调查报告的要求： 授信审查（审查岗） 审批（审批岗） 发放 一、发放程序 二、落实授信条件 三、签订合同 四、落实用款条件 授信后管理 一、程序贷后管理主要包括对信贷资产检查→实时分类→回收→展期→不良资产管理→档案管理。 二、检查、分类 三、正常回收： 四、贷款展期 五、不良资产经营管理 第二章公司类客户授信业务基本操作流程 受理(调查岗) 一、客户申请可以是客户主动到公司书面申请授信业务，也可以是公司授信 人员向客户营销授信业务。 二、资格审查
三、提交材料 四、初步审查 调查评价（调查岗） 一、受信人的基本情况： 二、信用等级评定 三、资金用途与还款来源 四、担保措施 审核调查（审查岗） 审批（决策岗） 第三章固定资产贷款操作流程 产品定义： 产品特点： 产品功能： 产品期限： 产品价格： 适用对象及条件： 操作流程： 一、申请、受理及调查 二、项目评估 三、审查、审议与审批 四、合同签订及贷款发放 风险防范： 一、流动资金贷款的风险预警信号 二、流动资金贷款的风险防范。授信管理部门须加强贷后管理，密切注意借款人的一些不利于贷款安全的预警信号，及时报告，可以采取下列一种或多种处置措施，保护债权，防范风险： 第四章流动资金贷款 产品定义： 产品特点：
适用对象： 产品期限： 产品价格： 操作规程：流动资金贷款的基本操作程序是： 申请和受理→授信调查评价→贷款审查审批－贷款发放→贷后管理→贷款收回。 第五章农户小额信用贷款操作流程 产品定义： 适用对象： 申请农户小额信用贷款应具备以下基本条件： 产品用途： 产品特点： 农户小额信用贷款额度可按下列原则来掌握： 产品期限： 产品价格： 产品风险： 操作流程：申请和受理→信用等级评定→凭《贷款证（卡）》办理贷款→临柜审查→登记和维护客户信息→账务处理和放款→贷款支用→贷后检查和管理→贷款收回。 创建信用村（组）、信用乡（镇）：
妇女创业小额担保贷款工作经验做法 妇女创业小额担保贷款工作经验做法 近年来，**区**镇妇联在推进实施小额担保贷款中，为了及时让妇女小额担保贷款这一惠农政策惠及到急需资金的创业女性，帮助扶持创业项目扩展到企业无纺布、鞋帽、机械、服装加工、餐饮服务、药品、保健、日用百货、打字、照相等众多领域，为创业妇女解了燃眉之急，得到了女创业主的一致认可。 一、经验做法 1、宣传贯彻相关精神。认真学习领会上级有关妇女小额担保贷款工作文件精神和业务要求，通过专题会议召集妇女主任培训，指导她们吃透《实施办法》的政策要求、关键环节和操作流程。 2、协调解决相关矛盾。及时解决小额贷款工作中的各种困难问题，遵循吃透政策、立足实情和兼顾各方的原则，采用重点问题专项协调、单个问题个别协调、在详细地了解其创业的基本情况后再指导她们填写相关表格，健全资料，并把好初审关。涉及担保公司、承办银行的，妇联人员帮她们对接、沟通，妥善解决相关问题。其间，担保人资格、续贷程序等专门同担保公司、承办银行进行反复沟通协调，确保了贷款办理、发放工作按序时正常推进。 3、着力完善相关服务。指导发挥各村（社区）妇代会主任熟悉本村妇女基本情况的优势，到本镇工商所深入了解为有意向贷款的妇女，及时为她们做好服务。通过详细地了解其创业的基本情况，指导她们填写相关表格，健全资料，并把好初审关，帮助她们筛选创业项目，确保项目成功率。主动帮助她们检查资料完整程度，做好协助审核工作，陪同担保公司去每个企业勘察，加强跟踪服务。 二、实践作用 经调查，妇女小额担保贷款已初步产生三大实践作用： 1、帮扶创业。妇女小额担保贷款为那些想创业、刚创业但资金紧张、举步维艰或进退两难的城乡妇女提供有力帮助，免息或贴息贷款犹如一股新鲜血液注入创业项目，使项目充满活力。在小额贷款的帮助支持下，好学有为的女大学生薛红、乐观自强的单亲母亲张燕、云华无纺布**等新上一条生产线，实现产值2000万元增长到5000万元的创业之路越走越稳、越走越宽。 2、助力发展。妇女小额担保贷款更多的是为部分已创业的女能人提供扩大生产经营、提高效益、做大做强所必需的资金动力。扬州同创无纺布有限公司由许玉萍创立于1998年，当时工业基础薄弱，剩余劳动力多，她凭借廉价劳动力的优势，公司一直到2008年，每年都会取得很好的效益。然而，随着该行业突飞猛进的发展，劳动力成本逐年增加，再加之全球金融危机的全面爆发，主要原材料无纺布价格大幅度上涨，公司在2010年遇到了前所未有的经营难题，设备陈旧，产品质量上不去，订单急剧减少，劳动力成本又大幅提高，公司面临破产境地。面对困难境况，许玉萍找到妇联，希望获得小额贷保贷款的扶持和帮助。通过进一步考察与分析，妇联人员积极提供支持，主动联系担保公司、银行帮助办理相关手续，在2011年，公司成功获得100万元妇女小额担保贷款，加上自筹资金，投资近300万元，公司逐渐淘汰了部分小剑杆织机，用上了喷气织机，一台喷气织机的产量是小剑杆织机的四倍，公司实现月生产量翻番，年销售额翻番，质量大幅度提高，企业度过了危机，走上了良性发展轨道，而且吸纳农村女富余劳动力和下岗女工近百人，一线女工年收入达4万元。
贵阳市小额贷款公司申请设立、审批流程 企业设立申请材料，应包括以下内容： 一、筹建申请材料目录 （一）××市（州、地）人民政府关于××县（市、区）小额贷款公司申请材料审查意见的函 （二）××县（市、区）人民政府关于设立小额贷款公司试点的请示 附：1、××县（市、区）设立小额贷款公司的可行性报告
2、××县（市、区）小额贷款公司推荐表 （三）××县（市、区）人民政府关于小额贷款公司风险防范和风险处置责任承诺书 （四）出资人设立小额贷款公司申请（含企业可行性分析、筹建情况等） （五）出资人承诺书 （六）出资人协议书 附：1、企业出资人名单 2、自然人（出资）名单 3、社会组织出资人名单 （七）股东出资能力证明（附验资报告） （八）章程（草案） （九）法律意见书（律师事务所提供） （十）法人出资人的法定代表、自然人出资人的个人简历、身份证复印件及无犯罪记录证明（“个人简历”由档案所在单位人事部门或人才中心、社区、街道盖章证明；“无犯罪记录证明”由县（市、区）公安部门提供） （十一）拟任董事长、总经理、财务、信贷、内审等高级管理人员任职资格申请表、照片、身份证复印件、无犯罪记录证明。 （十二）出资人信用记录 （注：除注明复印件要求外，其余均是原件）
二、开业申请材料目录 （一）地方政府对小额贷款公司开业的审查报告； （二）开业申请书。内容包括公司名称、地址、营业场所装修完成情况、营业面积、筹建工作情况等； （三）按审查申报名称提供的《企业名称预先核准通知书》（复印件）； （四）公司章程； （五）机构设置框架图； （六）主要管理制度汇编（主要包括业务管理制度、财务管理制度、风险管理制度和信息披露制度等）； （七）董事长、总经理、财务、信贷、内审等高级管理人员任职登记表、照片和身份证复印件等； （八）公司住所、营业场所照片及所有权或使用权证明材料； （八）消防部门对营业场所出具的消防设施合格证明（复印件）； （注：除注明复印件要求外，其余均是原件） 需提交纸质申请材料一式两份（一份原件、一份复印件）。 申请材料采用活页装订的方式，申请材料应严格按照目录名称和顺序装订，各要件之间应明显分隔，采用A4规格的纸张（无法规范的原件除外）。申请材料的封面应标有“××市××区××小额贷款公司设立申请材料”字样，申请材料内容文字须用中文简体仿宋GB2312小三号字体书写，一般应双面印制。 注：样本及资料下载地址为“中国中小企业贵州网金融直通车栏目”
小额贷款公司放款步骤及内容 为防范信贷风险和内部操作风险，规范操作，提高工作效率，依据《贷款业务管理办法》，小额贷款放款步骤及内容拟应包括：第一、客户接待与受理。信贷业务部信贷人员负责客户接待工作，负责解答客户的咨询，向客户解释业务流程与基本条件，对符合条件的客户发放《贷款申请表》。 第二、资料审查。信贷人员对客户提交的资料负责审查，如审查通过，则做好实地调查前的准备工作，撰写调查提纲；如资料不完整，提请客户补充资料；如审查不通过，经部门经理同意后终止，退还客户资料。 第三、实地调查。实地调查要对客户的基本情况、资产与负债状况、经营状况、生产现场、担保措施等方面做详细调查并做好工作底稿。 第四、信贷报告。调查后认为不能贷款的，经部门经理、必要时经公司主要领导同意终止该项目。如同意，则撰写《调查报告》。 第五、信贷报告的审查。《调查报告》经信贷业务部经理审核签字后，移送风险管理部审查，风险部应就该贷款项目的风险大小、可行性、担保措施的合法合规性等方面提出审查意见，审查过程中，向经办人员提出质询或要求补充资料、补充调查。
第六、审议。风险部审查通过后，由风险部通知综合部安排贷款审批委员会开会审议。 第七、审批。贷款审批委员会未通过的项目，由信贷经办人员通知客户；要求补充调查的，退回信贷部补充调查；审议通过的项目，报公司董事长审批。 第八、贷款投放及管理。审批通过的项目，信贷人员负责办理贷款投放手续，信贷业务相关合同要报法律事务部审查。贷款投放后，做贷后管理与贷款本息清收工作。 第九、档案管理。贷款投放后，信贷人员应及时整理项目资料，移交档案管理人员保管，贷后管理资料待贷款收回后归档。
武汉市小额担保贷款操作实施办法 2008-12-04 一、总则 第一条为大力支持我市全民创业，切实推进小额担保贷款工作，规范管理，根据《国务院关于做好促进就业工作的通知》（国发〔2008〕5号）、《市委市政府关于优化创业环境大力推进全民创业的若干意见》（武发〔2008〕10号）以及中央、省有关部门关于做好小额担保贷款工作相关文件精神，结合武汉市实际，制定本操作实施办法。 第二条小额担保贷款是指为解决各类人员自谋职业和创业过程中资金不足问题，经政府指定贷款担保机构进行担保，由商业银行（含农村信用联社）在规定的额度和期限内发放的小额贷款。 小额担保贷款不得用于从事建筑业、娱乐业、广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧等国家限制性行业。 第三条小额担保贷款借贷双方必须遵循平等、自愿、诚实信用原则。 二、贷款对象 第四条小额担保贷款对象包括我市户籍在法定劳动年龄以内，身体健康、诚实守信、有一定劳动技能和就业愿望的下列人员：科技人员、大中专毕业生、复转军人、下岗失业人员、就业困难人员、残疾人和农村劳动者。 第五条借款申请人应亲自办理贷款申请手续。借款申请人在金融系统《个人信用信息基础数据库》及社会联合征信系统中有严重不良记录的，相关机构不得受理其小额担保贷款申请。 第六条借款人必须按照劳动保障部门、担保机构、商业银行的要求提供真实、合法的申请资料，配合开展担保、贷款审查、贷款发放及贷款检查工作，及时按照贷款合同偿还贷款。 三、担保基金、担保机构 第七条设立市、区两级小额贷款担保基金，市级小额贷款担保基金由市财政筹集，基金规模由市政府确定，市级规模不低于8000万元；江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区和东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区小额贷款担保基金由区财政筹集，市财政按50%给予配套补助，其中中心城区各区规模不低于600万元，远城区规模不低于300万元。
附件1： 中国邮政储蓄银行烟农小额贷款业务 实施细则 （试行）
目录 第一章总则 (1) 第二章贷款对象、金额、期限、利率和还款方式 第三章贷款业务流程 (2) 第四章贷款发放与资金拨付 (6) 第五章贷后检查与风险控制 (7) 第六章贷款回收 (8) 第七章附则 (9)
第一章总则 第一条为确保烟农小额贷款项目的顺利推进，根据《个人贷款管理暂行办法》、《中国邮政储蓄银行小额贷款业务管理办法》、《中国邮政储蓄银行小额贷款业务操作规程》（邮银发〔2012〕1829 号）等相关业务规定及制度，特制定本实施细则。 第二条本细则所称的“烟农小额贷款”是指我行向与烟草公司签订《烟草种植收购合同》的资信良好的烟农发放的，用于购置烟苗在移栽大田时所需基肥、地膜以及烤烟所需燃料等烟草种植相关用途的贷款。 第三条烟农小额贷款采用我行农户联保小额贷款的方式发放。 第四条本细则适用于所有经批复开办烟农小额贷款业务的中国邮政储蓄银行各级分支机构。 第二章贷款对象、金额、期限、利率和还款方式 第五条贷款对象。借款人必须是与烟草公司签订《烟草种植收购合同》的烟农（若当地不逐户签署合同，则应提供其他同效力的材料证明借款人的合法烟草种植行为），同时借款人必须满足我行贷款的基本规定：一）信用观念强、资信状况良好，无不良社会和商业信用记录； 二）年龄在18 周岁（含）至65周岁（含）之间，具备完全民 事行为能力，具有当地户口或者在当地连续居住一年以上。 第六条贷款金额。单笔贷款最低为1000 元（含），最高为5 万元
（含），贷款金额最小单位为100 元。 第七条贷款期限。贷款期限以月为单位，最长不得超过12个月。 第八条贷款利率。烟农小额贷款年利率下限为9.9%。各一级支行可根据当地市场竞争情况决定贷款利率，经省分行批准后施行，并向总行报备。总行将结合市场竞争及人民银行公布的基准利率情况，于每年年初下达当年指导利率，各分行利率原则上不得低于总行指导利率。 第九条还款方式。烟农小额贷款可采取一次性还本付息还款法、阶段性等额本息还款法和等额本息还款法等三种还款方式。一次性还本付息还款法限于贷款额度为1 万元（含）以内的贷款，阶段性等额本息还款法的宽限期最长为10 个月。 第三章贷款业务流程 第十条签署烟农小额贷款合作协议。 由二级分行或者一级支行与当地烟草公司协商，确定当年烟农小额贷款的具体利率及合作地域范围后，签订合作协议，明确双方的责任和义务。协议中应至少明确以下事项： 1. 烟草公司应向我行推荐合格烟草种植户信息，并对其真实性负责。 2. 烟草公司应在烟草款发放时及时告知我行，并配合我行进行贷款回收工作。 第十一条获取潜在客户名单。
小额贷款流程一、贷款业务操作流程图
二、借款申请 1、业务接待申请人，通过申请人填表、与客户洽谈，了解客户贷款金额、用途和需求、客户的基本情况（公司、家庭基本情况） 2、客户填写《贷款申请表》、 3 客户应提供的资料： 3.1夫妻双方（如有配偶） 3.2营业执照 3.3婚姻状况证明（结婚证、未婚证明、离婚证及离婚协议、离婚后无再婚证明、丧偶证明） 3.3信用卡及储蓄卡，以及三个月的银行对账单和个人信用卡对账单 3.4近半年银行流水 3.5公司基本账户和其它账户情况 3.7房产证、购房合同或按揭合同（番禺、花都、增城等新区的还需要提供房产查册）、征信报告上边显示的抵押房产也要提供相关房产资料 3.8公司简介和法人代表简介，以及生产经营情况 3.9企业和个人征信资料 3.10与借款用途有关的资料：购销协议、合作协议； 3.11期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等 3.12其它有关材料 4 保证人应提供的资料： 4.1夫妻双方（如有配偶） 4.2 营业执照 43 婚姻状况证明（结婚证、未婚证明、离婚证及离婚协议、离婚后无再婚证明、丧偶证明） 4.4 信用卡及储蓄卡，以及三个月的银行对账单和个人信用卡对账单 4.5近半年银行流水 4.6公司基本账户和其它账户情况 4.7 房产证、购房合同或按揭合同（番禺、花都、增城等新区的还需要提供房产查册）、征信报告上边显示的抵押房产也要提供相关房产资料 4.8公司简介和法人代表简介，以及生产经营情况 4.9 企业和个人征信资料 4.10与借款用途有关的资料：购销协议、合作协议； 4.11期财务报表及近3年的财务报表和中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表、纳税申报表等 4.12其它有关材料 5 注意事项 5.1提供的材料除复印件外，同时应提供原件备验； 5.2.提供的材料复印件要加盖公章；