物业公司培训资料大全★培训大纲★
01
员工日常行为规范及要求
02
秩序维护员（保安）职业素质
03
秩序维护员公共秩序管理服务
04
紧急事件的处理预案
05
物业环境管理
第一章员工日常行为规范及要求
一、目标
要求每位员工深刻体会——xx物业“以人为本、客户至上、服务第一”的服务宗旨，并将其贯彻到实际工作中，让每位员工树立服务光荣的思想，加强服务意识，提高礼貌、准确、高效、精细的服务，竭力为客户创造一个“安全、清洁、舒适、方便”、“买得放心、住得舒心、出门安心”的生活和居住环境。
二、工作态度
1．礼仪——是员工对客户和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好，xx物业”（严禁出现“喂”）。
2 . 效率——急客户所急，想客户所想，时刻牢记“以客户为中心”，为客户排忧解难，以赢得客户的满意。
3. 忠实——忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。
4. 责任——无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一切力求得到及时圆满的效果，给人效率高和良好服务的印象。
5. 协作——各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难，建立和维护公司良好形象。
三、工作仪态
1. 所有必须以立姿工作的员工，其正确的立姿应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。
2. 所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二朗腿，不得将腿搭在座椅手上，不得盘腿，不得脱鞋。
3. 工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜等。
4. 上班时间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。
5. 不得当众整理衣物。不得将任何物件夹于腋下。
6. 行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应靠边行走，不得从二人中间穿行。与顾客同时进出门（如电梯门)，应让顾客先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。
7. 在给顾客指引方向时，要把手臂伸直，以肘关节为轴，指向目标，同时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标。在介绍或指示方向时，切忌用手指或笔杆指客人和为人指示方向。
8. 不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。
四、工作仪表
1. 身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣物。
2. 每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物以保证口腔清洁。
3. 头发要常洗、整齐。男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度，不准烫发，头发不得有头屑。
4. 女员工上班可化淡妆，不得浓妆艳抹，男员工不得化妆。
5. 佩戴工号牌，统一端正佩在左胸处。
五、表情
1. 微笑，是员工最起码应有的表情。
2. 面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。必要时还要有同情的表情。
3. 和顾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。
4. 双手不得叉腰、不得交叉胸前、不得插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。
5. 要注意自我控制，随时注意自己的言行举动。
6. 顾客和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。
7. 在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。
六、言谈（注意使用文明用语）
（一）要求
1. 遇到顾客要面带微笑，站立服务。接待员应先开口，主动问好打招呼，称呼要得当，问候语要简单、亲切、热情。对于熟悉的顾客要称呼顾客姓氏或职务，未知姓氏、职务之前，要称呼“先生”“小姐”或“女士”。
2. 与顾客对话时宜保持1米左右的距离，声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不太清楚。
3. 对顾客的话要全神贯注用心倾听，眼睛要望着顾客的面部（但不要死盯着顾客），要等着顾客把话说完，不要打断顾客的谈话。
4. 对顾客的问询应圆满回答，若遇自己不清楚或不知道的事，应查找有关资料或请示上司，尽量答复顾客，决不能以“不知道”、“不清楚”作答。回答问题要负责任，不能不懂装懂，模棱两可，胡乱作答。
5. 与顾客对话时，如遇另一顾客来访，应点头示意打招呼，或请新来顾客稍等，不能视而不见，无所表示，冷落新来顾客；同时尽快结束谈话，招呼新来顾客，如时间较长，应说：“对不起，让您久等了”，不能一声不响就开始工作。
6. 当顾客提出的某项服务要求我们一时满足不了时，应主动向顾客讲清原因，并向顾客表示歉意，同时要给顾客一个解决问题的建议或主动联系解决。要让顾客感到：虽然问题一时未能解决，但受到了重视，得到了应有的帮助。
7. 在原则性、较敏感的问题上，态度要明确，但说话方式要婉转灵活，既不违反公司规定，也要维护顾客的自尊心。切忌使用质问式、怀疑式、命令式、顶牛式的说话方式，杜绝蔑视语、嘲笑语、否定语、斗气语，要用询问式、请求式、商量式、解释式的说话方式。例如：
o询问式：“请问……….”
o请求式：“请您协助我们………..”
o商量式：“………您看这样好不好？”
o解释式：“这种情况，有关规定是这样的……….”
8. 打扰顾客或请求顾客协助的地方，首先要表示歉意，说：“对不起，
打扰您了”。对顾客的帮助或协助（如交钱后、登记后、配合我们工作后）要表示感谢。接过了顾客的任何东西都要表示感谢。顾客讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不客气”，“这是我应该做的”，不得毫无反应。
9. 不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。不得以任何借口顶撞、讽刺、
挖苦客人。
10. 不得模仿他人的语言语调和谈话。
11. 不讲过分的玩笑。
12. 说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。任何
时候不准讲“喂”或说“不知道”。
13. 指第三者时不能讲“他”，应称“那位先生”或“那位女士”。
14. 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。
15. 当服务完毕，业主要离去时，负责接待该业主的接待员要起立鞠躬，
礼貌道别，在该业主走出服务中心大门后方可坐下。同时，所有暂无接待工作的接待员都应起立相送；有接待工作的接待员则可点头微笑送别。
（二）文明用语
1. 常用礼貌用词：“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“请原谅”、
“没关系”、“不要紧”、“别客气”、“您早”、“您好”、“您好，请出示您的证件！”、“再见”。
2.称呼语：小姐、先生、女士、太太。
3.问候语：“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”。
4. 告别语：“再见”、“晚安”、“明天见”。
5. 道歉语：“对不起”、“请原谅”、“打搅您了”、“失礼了”。
6.答谢语：“谢谢”、“非常感谢”、“谢谢您对我们的表扬，我们做的还不够，我们将继续努力”、“感谢您对我们工作的支持”、“谢谢您对我们的批评，我们一定努力改进”。
7.应答语：是的、好的、我明白了、别客气、没关系、这是我应该做的。
8. 征询语：“您好，请问能帮到你吗？”、“请问您有什么事吗？”、“请问您找哪单元的住户？”、“请问您有预约吗？”、“请问还有什么事情需要帮忙吗？”、“请您…….好吗?”。
七、服装要求
1. 工作服应干净、整齐、笔挺。不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。
2. 非因工作需要，外出时不得穿着工作服。
3. 只准按规定着鞋上班，皮鞋不准钉金属掌，女员工只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。
八、接听电话
1. 所有来电，务必在三声之内接答。
2. 接电话先问好、报单位，“您好，xx物业”，后讲“请问有什么可以帮您？”不得倒乱次序。
3. 通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。
4. 必要时要作好记录，通话要点问清，然后向对方复述一遍。
5. 对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线，不得用力掷听筒。
6. 在岗位上，不得打私人电话、接私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话，他人接听，需代为传达。
7. 对话要求按本手册“言谈”一节规定办。
8. 接听电话过程中如遇业户来访，应点头示意打招呼，不得视而不见，尽快结束此次通话，并立即向来访业户致谦：“不好意思，让您久等了！”。
九、保密
未经批准，员工不得向外界传播或提供有关公司任何资料，公司一切有关文件及资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者到公司行政人事部办公室接洽。
第二章秩序维护员（保安）职业素质
一、秩序维护员队列动作要领
1、立正、稍息、跨列
（1）立正
立正是保安的基本姿势，是队列动作的基础。
口令：“立正”
动作要领：听到口令后，两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约60度，两脚挺直，小腹微收，自然挺胸，上体正直，微向前倾；两肩要平，稍向后张；两臂下垂，自然伸直，手指并拢自然微屈，拇指尖贴于食指的第二节，中指贴于裤缝；头要正，颈要直，口要闭，下颌微收，两眼向前平视。
要求做到：三挺、二收、二平、一正。
三挺：挺腿、挺胸、挺颈。
二收：收腹、收下颌。
二平：两肩要平、两眼向前平视。
一正：上体正直。
（2）稍息
口令：“稍息”
动作要领：听到口令后，左脚顺脚尖方向伸出约全脚的三分之二，两腿自然伸直，上体保持立正姿势，身体重心大部分落于右脚。稍息过久，可自行换脚。
要求做到：出腿快、收腿快、上体正直。
（3）跨立
跨立主要用于立岗、执勤等站立场合，可与立正互换。
口令：“跨立”
动作要领：听到口令后，左脚向左跨出约一脚之长，两腿自然伸直，上体保持立正姿势，身体重心落于两脚之间，两手后背，左手握右手腕，拇指根部与外腰带下沿（内腰带上沿）同高；右手手指并拢自然弯曲，手心向后。
要求做到：出脚准，两手后背握手快。
2、敬礼
敬礼分注目礼和举手礼
（1）注目礼
动作要领：要向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（向右、左转头角度不超过45度）。
（2）举手礼
口令：“敬礼”
动作要领：听到口令后，上体正直，右手取捷径迅速抬起；五指并拢，自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米（戴无檐帽或者不戴大盖帽时微接太阳穴，与眉同高）。手心向下、微向外张20度，手腕不得微曲，右大臂略平，与两肩略成一线；同时注视受礼者，待受礼者过后迅速将手放下。
二、秩序维护员单兵队列标准
1、军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。
2、停止间转法：“两快一稳”，即转体快，脚快，站得稳。
3、齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25厘米，步幅75厘米，步速112～116步／分钟。
4、正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约25厘米，步幅75厘米，步速110～115步／分钟。
5、跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅85厘米，步速170～180步／分钟。
6、敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐接缝处约1～2厘米，取捷径一步到位。
三、秩序维护员擒敌应用技术动作
1、直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。
2、弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。
3、综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。
4、擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。
四、秩序维护员军事体能测试标准
1、百米跑14秒以内。
2、俯卧撑50个以上。
3、爬楼20层楼45秒以内。
五、秩序维护员车辆指挥手势标准
1、示意车辆停止信号：左臂向前上方125°直伸，掌心向前，不准前方车辆通行（口令：1、2）。
2、示意车辆直行信号：左臂向左平伸，掌心向前；右臂向右平伸成180°，掌心向前，向左方向摆动2次，准许右方直行的车辆通行（口令：1、2、
3、
4、
5、6）。
3、示意车辆左转弯信号：右臂向前平伸125°，掌心向前；左臂与手掌平直向右前方摆动2次，掌心向右，准许车辆左转弯，在不妨碍被放行车辆通行的情况下可以掉头（口令：1、2、3、
4、
5、6）。
4、示意车辆左转弯待转信号：左臂向左下方平伸45°，掌心向下；左臂与手掌平直向下15°方摆动2次，准许左方左转弯的车辆进入路口，沿左转弯行驶方向靠近路口中心，等候左转弯信号（口令：1、2、3、4、5）。
5、示意车辆右转弯信号：左臂向前平伸125°，掌心向前；右臂与手掌平直向左45°前方摆动2次，手掌向左，准许右方的车辆右转弯（口令：1、2、3、4、5、6）。
6、示意车辆变道信号：右臂向前平伸90°，掌心向左；右臂向左15°水平摆动2次，车辆应当腾空指定的车道，减速慢行（口令：1、2、3、4、5）。
7、示意车辆减速慢行信号：右臂向右45°前方平伸，掌心向下；右臂与手掌平直向下45°方摆动2次，车辆应当减速慢行（口令：1、2、3、4、5）。
8、示意车辆靠边停车信号：左臂向前125°上方平伸，掌心向前；右臂向前90°下方平伸，掌心向左；右臂向左水平摆动2次，车辆应当靠边停车（口令：1、2、3、4、5、6、7）。
六、秩序维护员警棍佩带使用
1、警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。
2、当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。
3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。
4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。
5、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。
6、当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔偿。
7、交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。
七、秩序维护员对讲机使用
1、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。
2、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部门主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。
3、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。
4、严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。
5、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告主管或班长。
6、呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。
7、收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。
8、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。
八、秩序维护员消防基础知识
1、干粉灭火器的使用方法？
上下摇动灭火器，一手拿着喷嘴胶管，对准燃烧物体，拔掉保险提球，用手握紧提把，粉雾即喷向火焰。干粉灭火器使用了一次，不论使用时间长短，都要重新加压，二氧化大风碳就能反复使用，直到没有压力为止。
2、干粉灭火器适用扑救哪些火灾？
除了水能扑救的火灾还能扑救油类，可然气体，电器设备和遇水燃烧物品火灾。
3、不能用水扑救哪些火灾？
不能用水扑救带电火灾；不能用水扑救油类火灾；不能用于扑救遇水起化学反应的火灾；不能用水扑救精密仪器或重要文档。
4、消防法律法规和消防安全管理
（1）《消防法》的宣讲
（2）消防工作的方针、原则、制度
（3）机关、团体、企业、事业等单位应履行的消防安全职责
第三章秩序维护员公共秩序管理服务
一、公共秩序管理服务的定义
公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容，公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。
二、公共安全防范管理服务内容
（一）出入管理
（1）、人员出入管理
1、上级视察或领导出入时：立岗、敬礼、过问、通知物管处、记录。
2、业主咨询时：起立、敬礼、接待、记录(处理不了的通知物管处)。
3、接待访客时：起立、敬礼、询问、通知物管处、指引、记录。
4、外来人员进入：仔细询问入内事由、联系对象、通知业主、登记。
5、装修人员出入：进入时问清装修房号、业主、查验临时出入证、交待准许施工时间、登记。离开时未经业主同意，禁止携带任何装修材料出小区。
（2）、物品出入管理
1、物品运入：查看物品、问明去向、登记。
2、物品运出：查看物品、业主陪同或查验物管处的放行凭证、核对数量、登记运出时间（陪同的业主要签字）
（3）、车辆出入管理
1、车辆驶入：敬礼、询问入内事由、发牌、指引停放地点、登记车牌号和进入时间、联系业主（询问和发牌必须在车辆的左边）。
2、车辆驶出：敬礼、收牌、开门、登记驶出时间。
3、做到车辆摆放有序、停放整齐、收费及时。
4、禁止装修人员的车辆、社会客运车辆、大型车辆和出租车、摩的及装有危险、剧毒、易燃、易爆物品的车辆进入小区。
（二）、安防系统的使用、维护和管理
常用的安防系统：闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、煤气自动报警系统和巡更系统。
秩序维护人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，以提高管理效率。
（三）、施工现场的管理
1、装修时间：作业时间8：00－12：00 14：00－18：00
2、重点检查：
(1) 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为；
（6）搭建建筑物、构筑物；
（7）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（8）拆改供暖管道和设施；
（9）拆改燃气管道和设施。
（四）、配合政府开展社区管理
1、协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理。
2、在社区组织重大活动时，应及时通知辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故。
3、小区内发生治安或意外事故时，应及时通知小区主任及相关部门，并协助做好调查取证及善后工作
三、安全防范服务要求
（一）秩序维护人员的仪表和礼貌礼仪
1、秩序维护人员上岗时整洁着装、佩戴工牌号；
2、精神饱满，站立、行走姿态规范；
3、执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情；
4、举止文明大方，主动热情，耐心周到；
5、办事高效，坚持原则，礼貌待人。
（二）、巡逻、门岗等执勤岗位
1、服务领导，听从指挥
2、熟悉物业及业主基本情况。
3、按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因。
4、熟悉人员和物品出入管理流程。
5、观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现，处理各种事故隐患及突发事件。
6、相互配合，妥善处理各种问题，对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。
（三）、值班记录
1、记录及时、齐全、规范和真实。
2、交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录。
3、接班人员分别签名确认。
4、记录本整洁完好，记录字迹清楚。
四、治安防范注意事项
1、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
2、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施以抢救、排险，尽量减少损失。
3、管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。
4、辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。
5、管辖区域内如发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区业主的安抚工作。
五、车辆停放管理服务
1、车辆进入管理区域后，秩序维护人员应引导车辆停放。
2、有固定车位而任意停放或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，秩序维护人员应积极劝阻。
3、车辆进入停车位时，秩序维护人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留在车内等，必要进做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。
4、车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。
第四章紧急事件的处理预案
一、火警
1、了解和确认起火位置、范围和程度；
2、向公安消防机关报警；
3、清理通道，准备迎接消防车入场；
4、立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资；
5、组织义务消防队，在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势；
6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
二、燃气泄露
1、当发生易燃气体泄露时，应立即通知燃气公司；
2、在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）
3、打开所有的门窗，关闭燃气闸门；
4、情况严重时，应及时疏散人员；
5、如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位；
6、燃气公司人员到现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。
三、电梯故障
1、当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；
2、立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；
3、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足须特别留意，必要时请消防人员协助；
4、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；
5、将此次电梯事故详细记录备案。
四、噪声侵扰
1、接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看；
2、必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标；
3、判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施；
4、做好与受噪声影响业主的沟通、解释；
物业小区装修流程 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
一、装修管理流程 （一）装修申请 1.装修房屋的业主持业主身份证或单位营业执照（装修单位）等有效证件原件 （如果业主不能亲临办理，可委托代理人；但代理人须持有业主亲自签署的代理委托书，委托书上应有业主的身份证复印件，代理人还应持有自己的身份证等有效证件原件）；到物业服务中心领取《装修申请表》、《施工人员出入证登记表》等，并按表中要求逐项详细填写。 2.同时业主还需签署《装修承诺书》、《装饰装修管理服务协议》；原则上不允 许装修人员留宿，如装修单位施工人员确需留宿在装修房内的，业主还需签署《装修人员留宿人员担保书》。业主（自装）装修单位签署《装修单位施工安全责任书》。 3.客服中心将安排人员会同业主、装修施工单位对户内二次验房（闭水试验、宽 带、有线电视、电话、室内对讲），签署《通水通电试验单》，二次验房结束后可办理装修申请手续。 4.业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物业服务中心办理申报 手续： （1）填写好的《装修申请表》及《施工人员出入证登记表》； （2）装修施工单位的营业执照和质资证书复印件（加盖公司公章）； （3）装饰装修方案、房屋装修施工图（给排水、电气管线图等）及装修说明（尤其是改动外观的设计方案说明）； （4）若变动建筑主体、承重结构或者超过设计标准及规范、增加楼面负载，须提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； （5）装修人员身份证复印件和1寸照片2张。 （二）装修审批 1.装修主管先查验装修申报材料是否齐全，确保提供的图纸资料完整，再对图纸 进行全面审核，随装修方案的可行性作出批复，如可行，须提出专业意见及注
物业管理公司员工培训资料 一.物业管理知识： （一）、物业管理者职业道德的基本内容 1?职业道德：是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。 2?职业道德的基本因素：包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五 个方面。（在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨练职业意志，进而坚定职业信念，以养 成良好的职业行为和习惯 3?物业管理者职业道德的基本内容：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。 3. 1 ?物业管理者的职业思想 3.1. 1 .业主至上观 3. 1. 2 .管理就是服务观 3. 1. 3 .技术服务观 3. 1. 4 .忠诚的服务观 4.物业管理者的行为规范和行为准则 行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求， 物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。 （二）物业管理者的职业道德修养 1.物业管理职业道德修养：是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行为特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。 2.物业管理者如何才能加强职业道德修养 2.1.加深行业认识
2. 2 ?树立服务意识 2. 3 ?提高文化素质 （二）、物业管理常识 1.物业：指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地 2.物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，透过一些专业的管理技巧，制定管理模式，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目有计划和有系统的管理手段进行维护、修缮和养护，从而达到物业价值的提升，更增强了物业在市场上承接力，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3.物业管理的作用：为业主创造一个安全、舒适、文明、和蔼的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。 4.业主：指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。 5.物业使用人：指房屋、市政、公用设施及场地的使用人。（即包含业权人，也包含非业权人） 6.业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主 中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 7.物业管理公司：指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。 8.物业管理公司的权利： 8 . 1 ?根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法； 8 . 2.依据物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理； 8 . 3.依据物业管理委托合同和有关规定收取管理费； 8 . 4 .有权制止违反规章制度的行为； 8 . 5.有权要求业主委员会协助管理； 8 . 6 .有权选聘专业公司承担专项管理业务； 8. 7.可以实行多种经营，以其经费补充管理经费。 9.物业管理公司的义务： 9. 1 .履行物业管理委托合同，依法经营；
物业管理公司员工培训资料一．物业管理知识： （一）、物业管理者职业道德的基本内容1．职业道德：是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。 2．职业道德的基本因素：包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。（在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨练职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯3．物业管理者职业道德的基本内容：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。 3．1．物业管理者的职业思想 3．1．1．业主至上观 3．1．2．管理就是服务观 3．1．3．技术服务观 3．1．4．忠诚的服务观 4．物业管理者的行为规范和行为准则行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求，物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理 （二）物业管理者的职业道德修养 1．物业管理职业道德修养：是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行为特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。 2．物业管理者如何才能加强职业道德修养 2．1．加深行业认识 2．2．树立服务意识 2．3．提高文化素质 （二）、物业管理常识 1．物业：指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地 2．物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，透过一些专业的管理技巧，制定管理模式，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目有计划和有系统的管理手段进行维护、修缮和养护，从而达到物业价值的提升，更增强了物业在市场上承接力，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3．物业管理的作用：为业主创造一个安全、舒适、文明、和蔼的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。 4．业主：指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。 5．物业使用人：指房屋、市政、公用设施及场地的使用人。（即包含业权人，也包含非 业权人） 6．业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。 7.物业管理公司：指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。 &物业管理公司的权利： & 1 ?根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法； & 2.依据物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理； & 3?依据物业管理委托合同和有关规定收取管理费；
X物业图纸审批装修申请程序 某物业图纸审批及装修申请程序 一、报批 业主在收到本手册后，可将一式两份不少于1:100面积比例的装修图纸提交管理公司审批，保证该装修并无涉及或影响公共地方或公共设施。报批是自愿的，目的是确保进行装修的用户并无违反管理公司的规定以致日后产生不必要的损失或争执。 二、图纸、资料 业主向管理公司提供单元之平面图，设备分布图及详述： 1.注明所有间格，列明需钻凿及更改结构位置及材料安装方法（注意：某些更改可能须要政府审批）； 2.重型家用电器、家俱的位置及重量资料； 3.地面设计资料，尤其是升高/或钻凿地台； 4.厨房或浴室之给排水及防水等设计，施工及接驳改造原有管道之方法及所用材料。 三、管理公司在收到业主装修图纸后将立即进行审阅（审阅时间一般为三个工作日），若有任何违反《业主公约》
的设计及工程，管理公司将会要求业主作出更改，而业主可能要重新提交图纸。 四、图纸经批阅后将退回给有关业主并附带管理公司的审批评语，如业主装修工程规模属于消防局监管范围，则业主要将设计图纸、资料向消防局申请报建，经消防部门批准后，方可向管理公司申请开工。 五、如有任何改动涉及公共地方例如管道或电之接驳装置，业主除必须将有关图纸送管理公司批核外，管理公司亦有权指定承建商施工。施工估价会连已批核之图纸一并交回业主，而业主必须于十四天内签妥及交回估价单予管理公司，否则管理公司有权将估价单作废并重新报价。 六、装修工程开始前，业主必须w 1.已经收回正式批准图纸、资料； 2.缴交装修按金与其他费用； 3.根据需要填写及交回管理公司要求的各类申请表（如下列）及办妥装修人员工作证： 1）装修申请表格（附表一） 2）装修承诺书（附表二） 3）临时工作证申请表（附表三）
一、物业管理概念: 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、业主概念： 是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 三、入住概念： 是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相关手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入住。 四、物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理： 1、房屋的使用、维修、养护； 2、消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化 地、沟、渠、池、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理； 3、清洁卫生 4、车辆行驶及停泊； 5、公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同检定的其他物业 管理事项。 五、物业管理公司的权利： 1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； 2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用； 3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；
4、选聘专营公司承担专项经营业务。 六、物业管理公司的义务： 1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益； 2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业 管理； 3、接受业主委员会和业主的监督； 4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动； 5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。 七、业主承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定： 1、未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； 2、不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及 通道进行违章凿、折、搭、占； 3、不得堆放易燃易爆剧毒放射性等物品，但自用生活性燃料除外； 4、不得利用房屋从事危害公共利益的活动； 5、不得侵害他人的正当权益。 八、住宅区内禁止下列行为： 1、践踏、占用绿化地； 2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚） 等公用设施而影响其正常使用功能； 3、乱抛垃圾、杂物； 4、影响市容观瞻的乱搭、乱挂等；
物业管理员装修巡查流程及注意事项 一、装修巡查流程图 二、装修巡查注意事项 1、检查装修住户有无办理《装修许可证》； 2、检查装修人员有无办理装修住户相符合的《临时出入证》； 3、检查室内是否按照《房屋装饰装修协议》规定，配置相应的灭火器材； 4、检查是否将装修材料、工具、装修垃圾等物品堆放在公共部位； 5、提醒装修户不要开门施工，防止灰尘触动消防报警器。 6、检查装修户是否有违禁物品（电炉、煤气罐等） 7、水、电 1）住户进场施工时应提醒其做卫生间防水闭水试验（室内闭水3公分，48小时），确保无渗漏，并通知楼下住户前来共同检验； 2）检查室内水管走向，查看有无破坏原有防水层，若破坏应及时联系业主，告知利害关系，要求其将防水破坏部位重新处理，并重新做闭水试验；管道铺设完毕后建议住户对管道进行压力试验，确保接口无渗漏。同时要求水电工绘制水电走向图。 3）检查业主是否将无排水设施房间改为经常用水房间。 4）检查室内多媒体信息箱中原有线路是否齐全，若有缺失应通知业主及时与工程管理中心联系； 5）检查水电工在移动原有插座位置刻墙槽时有无将墙体中原预留横筋切断； 6）室内强电线路均为2.5平方，应提醒业主能否承受得了所空调的负荷，若不能承受，应在地面处理前适当更换线路。 8、泥瓦工 1）检查是否破坏和更改下水管道。 2）检查排水立管有无检查口，若有应提醒装修人员做好标记，并建议业主做活动瓷砖，以便日后检修。 3）检查是否违规拆除承重墙体；业主拆除非承重墙体时应在现场确认，拆除的建筑垃圾让其袋装运至楼下垃圾池中。 4）检查住户是否改动原有卫生间排烟口位置，若有改动应到现场监督予以指导（原有卫生间排烟口可以垂直向上移动至窗户上沿与顶中间）；厨房安装煤气热水器的住户，社区事务助理应现场指定热水器强排口位置。 5）提醒住户厨房墙砖贴好时可以申请安装煤气表； 6）查看装修申请表中有无申请改动厨房排烟口位置的，如有应提醒业主和装修人员应用切割机小心切割，防止碎片掉入烟道中，切割好后将原有止回阀装好并做好封闭工作，防止日后室内返烟。 9、油漆 1）装修人员粉刷油漆时严禁吸烟，应责令装修人员一定要关门施工，；
物业公司培训资料大全★培训大纲★ 01 员工日常行为规范及要求 02 秩序维护员（保安）职业素质 03 秩序维护员公共秩序管理服务 04 紧急事件的处理预案 05 物业环境管理
第一章员工日常行为规范及要求 一、目标 要求每位员工深刻体会——xx物业“以人为本、客户至上、服务第一”的服务宗旨，并将其贯彻到实际工作中，让每位员工树立服务光荣的思想，加强服务意识，提高礼貌、准确、高效、精细的服务，竭力为客户创造一个“安全、清洁、舒适、方便”、“买得放心、住得舒心、出门安心”的生活和居住环境。 二、工作态度 1．礼仪——是员工对客户和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好，xx物业”（严禁出现“喂”）。 2 . 效率——急客户所急，想客户所想，时刻牢记“以客户为中心”，为客户排忧解难，以赢得客户的满意。 3. 忠实——忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。 4. 责任——无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一切力求得到及时圆满的效果，给人效率高和良好服务的印象。 5. 协作——各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难，建立和维护公司良好形象。 三、工作仪态 1. 所有必须以立姿工作的员工，其正确的立姿应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。 2. 所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二朗腿，不得将腿搭在座椅手上，不得盘腿，不得脱鞋。 3. 工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜等。
小区物业装修管理方案 物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。 物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上人情在理，而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。 物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。
物业装修审批及过程控制规定目录： 一、总则 二、装修申报和审批 三、装修控制项目 四、装修施工管理 五、违章装修处理 六、附录 1、装修审批流程 2、装修协议书（施工单位） 3、装修承诺书（业主） 4、装修审批表 5、装修施工人员登记表 6、证件粘贴表 7、装修许可证 8、装修出入证 9、家庭装修装饰巡检表 10、违章装修整改通知书
员工培训方案 上海xx物业管理有限公司 二00二年九月 目录 员工入职培训方案
员工入职培训大纲 基本培训手册 紧急事件处理指南 培训表单 员工入职培训方案 一.培训对象 物业管理处全体员工 二.培训目的 1.全面理解物业管理服务概念，完善服务意识； 2.充分掌握大厦管理模式，提高工作质量； 3.熟悉大厦各种设备、设施的功能，降低事故率； 4.掌握各类岗位职责、管理手册； 5.通过全面阶段性的职业培训，提高员工的工作素质。
三.培训时间安排 新员工到职第一周集中培训； 四.培训内容 员工内部培训涵盖面广，内容繁多，大致分为：－ 1.公司企业文化； 2.人事管理规章制度； 3.财务管理规章制度； 4.工程管理； 5.清洁管理； 6.保安管理； 7.客户服务； 8.消防管理； 9.意外事件处理； 10.英语培训； 11.特殊工种将另行增加专业培训课程。 五.培训负责 培训工作总体由人事部负责，由各部门预先填写培训计划表、并每次培训前一周提交培训申请表，人事行政主管跟进配合安排培训进度、培训人员、培训材料、培训考核等。
六.培训方式 专业人员集中授课，由业务部门统一出卷考核。 七.其它 培训结果将直接与员工评定挂钩，作为员工通过试用期的参考依据。 此培训安排将作为大厦前期筹备员工培训的纲要性文件，大厦投入运行后根据实际操作情况，对培训内容及方式作适当调整及相应的补充。 香港新世界大厦物业管理处 员工入职培训大纲 一、基层员工培训 基层员工总的来说，对物业管理服务的认识尚欠了解，专业服务意识有待提高。针对此等情况，拟通过进行有步骤、有计划的系统培训，提高其职业素养，使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。
物业保安培训材料 上海市公安局浦东分局治安一支队 （基层指导科编） 二○一○年三月
前言 保卫工作是一种提供社会安全防范报务的职业或活动，其性质是对公共设施、人身或财产等目标实施安全保卫。保卫工作具有业务的综合性；阵地的广泛性；与单位的工作、生产、经营、教学及科研等活动的密切联系性和预防性四个特点。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，保安产业也不断发展壮大，保安服务业的产生，有利于增加社会就业，有利于社会治安的综合治理，有利于社会的稳定，有利于构建和谐社会。物业保安是保安行业一种，是公安队伍的一支辅助力量，小区居民能够安居乐业，物业保安发挥着重要作用。 导语 物业保安，是通过一定的技术手段和方法，预防和终止人为和自然灾害事故的发生，如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火灾事故的预防和及时处置，以及人为事故、偷盗及其他刑事案件、流氓活动和各种破坏活动的预防和制止，以确保业主或使用者人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活的正常秩序得到维护。根据中华人民共和国《物业管理条例》（2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行）、《保安服务管理条例》、《上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定》等相关文件要求，为加强对物业保安队员的管理，结合本
地区具体实际，制定物业保安队员的基本条件、遵守的七个严禁、工作职责、规范、巡逻防范、现场保护、简易民间纠纷调解等方面进行业务交流。
一、物业保安队员应当符合的基本条件 (5) 二、物业保安队员应配备必要的装备 (5) 三、物业保安队员工作职责 (5) 四、物业保安队员工作权限 (6) 五、物业保安队伍规范化建设措施 (7) 六、物业保安队员主要工作内容 (9) 七、如何发现违和处置法犯罪嫌疑人 (21) 八、爆炸物、可疑物等危险物品的处理 (22) 九、社区信息的收集 (22) 十、物业保安队员的礼仪规范 (25) 十一、必须自觉遵守七个严禁 (26)
为帮助考友们备考2011物业管理师考试，人事考试教育网专家们整理了物业管理师考试的重要考点，以下是2011物业管理师考试综合能力考点，预祝考生们顺利通过考试！ 一、物业装饰装修管理流程 装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。 （一）流程示意图 装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》（或《业主须知》）等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。 （二）流程分述 1.备齐资料 资料的准备由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。 2.物业装饰装修申报 用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸（具体详见附后的装饰装修申报登记表）等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。 3.物业装饰装修登记 物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。 物业管理单位应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。 物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记， （1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；
第一部分 物业管理的基本知识 （全体员工必读） 一、什么是物业？ “物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来讲，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。 二、什么是物业管理？
指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容顔等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。” 三、物业管理的基本特性和基本性质？ 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与随着住房制度改革的推进而也现的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性。 1，社会化。物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位，产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业统一管理，在委托授权的范围内集中实施社会化管理，落实各项管理任务和内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益的统一。 2，专业化。物业管理的专业化指的是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。 3，企业化。企业化指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。 4，经营型。物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推得的是有偿服务、合理收费。经营型的物业管理必然把物业管理企业推向市场，物业管理企业在激烈的市场竞争机制的作用下，优胜劣汰。 物业管理的基本特点：社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。
物业培训资料 大纲 一、入职培训 1、公司简介 2、员工基本素质 3、员工手册(印刷品到位后) 二、职业道德 三、各岗位职责 四、礼节礼貌和服务礼仪
从业人员的基本素质 要想在物业从业期间努力提高自身素质，首先就要解决在物业从业的态度问题。“态度”是做好各项事情的前提和基础。我们的工作不仅解决了我们的基本吃住等生存问题，同时做为“社会人”的我们，在社会生活中还要谋求提高和发展，担当角色，所以，我们更应当把我们所从业的企业看作是一个所能够全面提高自身素质与修养的“学校”和在工作岗位中能够不断展示自我生存价值的一个“舞台”，这个认知应该是我们物业从业人员能够在物业职业生涯中不断提高自身素质作为自觉追求的一个前提基础。 物业的服务质量问题，归根结底是物业从业人员的素质问题。物业的岗位，由于各项工作的性质、内容、任务和环境条件不同，对各个岗位的素质要求也不尽相同，也就是各岗有各岗的岗位职责。下面仅就物业从业人员应具备的基本素质做一简单的阐述。 一、基本素质 1、思想道德素质 “高尚的品德永远居于首位”。只有高尚的品德才有可能真诚的为业主服务，让我们热情、主动的服务深植于业主的心田。 A、要具有优秀的道德品质，道德是在一定的社会性中调整人与人之间以及个人与社会之间关系的行为规范的总和。他以善与恶、正义与非正义、公正与偏私、诚实与虚伪等道德观念来评价人们之间的关系。职业道德则是把一般的社会道德标准与具体的职业特点结合起来的职业行为规范或标准。服务行业的的职业道德规范可概括为如下六条：热情友好，宾客至上；真诚公道，信誉第一；文明礼貌，优质服务；不卑不亢，一视同
仁；团结协作，顾全大局；遵纪守法，廉洁奉公。 B、具有高尚的情操 情操是一种感情和操守相结合的不易改变的心理状态，这也是物业人员必备的素质之一，我们要不断学习，提高思想觉悟，提高判断是非、识别善恶、分清荣辱的能力；培养自我控制能力，始终保持高尚的情操。 C、要有强烈的事业心 我们应该热爱本职工作，具有很强的事业心，有自己的事业追求，只有这样，才会努力钻研业务，不断进取，完善服务技能；才会精力充沛地投入到工作当中去，积极发挥自己的聪明才智和主观能动性，热忱为客人提供优质服务。 D、遵纪守法 遵纪守法是每个公民的义务，遵守国家法纪法规和各种条例，遵守社会公德，遵守物业的规章制度，并且牢记“内外有别”原则，严守国家机密，维护国家利益。 2、心理素质 服务人员应具备的心理素质，通常包括吃苦耐劳，任劳任怨、能承受委屈和心理疲劳、果断处事以及宽容他人，开朗进取等。 服务人员绝大部分时间都要同人打交道，相互发生误解的机率很多，这要求服务人员必须具备承受能力与协调能力及善于忍耐、宽容他人的心理素质。 服务工作都很琐碎，因此服务人员必须努力克服厌烦情绪，要善于控制与调解自身情绪。 服务对象是人，要求从业人员必须具备开朗、外向、热情、豁达的性格。 3、业务素质 业务素质是物业从业人员做好本职工作的基础，具体表现为三方面。 （一）丰富的文化知识 物业服务内容多，范围广；业主来自五湖四，业主的兴趣爱好、工作特点、风俗习
一、装修管理流程 （一）装修申请 1.装修房屋的业主持业主身份证或单位营业执照（装修单位）等 有效证件原件（如果业主不能亲临办理，可委托代理人；但代理人须持有业主亲自签署的代理委托书，委托书上应有业主的身份证复印件，代理人还应持有自己的身份证等有效证件原件）；到物业服务中心领取《装修申请表》、《施工人员出入证登记表》等，并按表中要求逐项详细填写。 2.同时业主还需签署《装修承诺书》、《装饰装修管理服务协议》； 原则上不允许装修人员留宿，如装修单位施工人员确需留宿在装修房内的，业主还需签署《装修人员留宿人员担保书》。业主（自装）装修单位签署《装修单位施工安全责任书》。 3.客服中心将安排人员会同业主、装修施工单位对户内二次验房 （闭水试验、宽带、有线电视、电话、室内对讲），签署《通水通电试验单》，二次验房结束后可办理装修申请手续。 4.业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物业服 务中心办理申报手续： （1）填写好的《装修申请表》及《施工人员出入证登记表》；（2）装修施工单位的营业执照和质资证书复印件（加盖公司公章）； （3）装饰装修方案、房屋装修施工图（给排水、电气管线图等）及装修说明（尤其是改动外观的设计方案说明）； （4）若变动建筑主体、承重结构或者超过设计标准及规范、增加楼面负载，须提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计
单位提出的设计方案； （5）装修人员身份证复印件和1寸照片2张。 （二）装修审批 1.装修主管先查验装修申报材料是否齐全，确保提供的图纸资料 完整，再对图纸进行全面审核，随装修方案的可行性作出批复，如可行，须提出专业意见及注意事项呈报管理处经理审批，批复后通报业主，施工单位前来办理手续。 2.装修方案的审批原则如下： （1）不能破坏建筑物的主体结构； （2）不能破坏建筑物的建筑外立面，不能拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原有门窗尺寸或者另建门窗； （3）不能改动上下水主管道、消防管线、煤气管道、供电、通讯、智能化线路； （4）根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼板及吊顶材料（5）确定用电负荷（大型设备必须严格接地）、用电工具及相应的用电保护措施； （6）卫生间的楼板防水措施； （7）有无使用大量易燃材料； （8）装修方案是否符合防火要求。 （三）装修办证、缴费 1.装修方案经审批同意后，由业主和装修单位持审批后的《装修 审批表》到物业服务中心财务室交情各项装修管理费用（详见《装修收费项目及缴纳标准》）。 2.装修单位负责人持物业审批通过的《装修审批表》、《施工人员 出入证登记表》、施工人员身份证复印件、一寸照片2张及财务
物业公司装修管理管理技巧 一交房期控制要点一告知宣传 1、法律法规宣传 （1）在业主服务指南录入装修管理相关法律法规； （2）在交房现场设置相关法律法规展板宣传； （3）在小区宣传栏宣传装修管理相关法律法规。 2、告知相关规定 （1）在办理装修手续时告知； （2）在《装修管理服务协议》内根据相关法规约定装修禁止行为。 3、温馨提示 （1）装修期间在小区东大门、南大门人员出入口公告有关装修管理的规定及禁止行为的温馨提示； （2）装修期间在小区单元门告示栏温馨提示公告有关装修管理的规定及禁止行为的；（3）在业主室内景观阳台处、对讲机座处、厨房内燃气设施管道处张帖温馨提示。 二装修期控制要点二手续办理 1、装修手续办理地点 （1）集中办理地点：交房现场；
（2）交房后办理地点：客户服务中心。 以上两处地点交房时告知业主。 2、相关资料的准备 （1）《装修管理服务协议》； （2）《消防安全责任书》； （3）《闭水通水试验确认书》； （4）相关禁止行为告知书。 3、手续的办理 （1）在装修服务办公室门前公布业主办理装修手续所需资料； （2）在装修服务办公室门前公布业主办理装修手续的流程； （3）设立装修管理领导小组以项目经理为总负责人，客服主管、工程主管、护卫主管为组长，负责协调装修过程中的有关事项； （4）装修审批、管理流程图。 控制要点三应急措施成品保护1、制定装修方案和应急措施 （1）在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别，制订应对措施。制定装修指引； （2）针对客户可能出现的装修需求，在不影响本体和里面情况下制定统一方案对客户进行指导。提示改动部分不在质保期范畴。 2、成品保护 （1）在集中装修期，对于装修材料必须经过的大堂的地面、墙面、电梯轿厢、大堂
物业公司员工基本培训内容 （一）工程部 1. 工程部管理手册； 2. 各类工作制度； 3. 各类岗位职责； 4. 各类工作表式； 5. 各设备、设施位置； 6. 各机房规章制度； 7. 各机房钥匙领用及移交制度； 8. 交接班制度； 9. 对讲机使用及呼叫规范； 10. 报修单操作流程； 11. 紧急情况处理流程； 12. 各机电设备/设施的维修保养计划； 13. 安全操作守则； 14. 设备台帐、设备运行记录、设备检修记录； 15. 备品备件申领制度； 16. 对外服务礼仪及沟通技巧； 17. 节能意识培训； （二）保安部 1. 保安部管理手册； 2. 各类工作制度； 3. 各类岗位职责； 4. 各类工作表式； 5. 各保安设备、设施位置； 6. 公共地区各通道钥匙领用及移交制度； 7. 交接班制度； 8. 巡检路线图、巡检流程； 9. 对讲机使用及呼叫规范； 10. 各类保安工具的使用； 11. 消防培训（消防设施的位置、消防设备器材使用、消防制度、报警程序、紧急疏散程序及路线）； 12. 保安计划的制订及实施； 13. 突发事件处理流程； 14. 对外服务礼仪及沟通技巧； 15. 外来施工人员管理； （三）清洁部 1. 清洁部管理手册； 2. 各类工作制度； 3. 各类岗位职责； 4. 各类工作表式；
5. 交接班制度； 6. 各类公共区域的清洁要求； 7. 各类设备/设施的清洁流程； 8. 清洁器械/工具的使用要求； 9. 清洁剂的使用要求； 10. 各类清洁用品的申领制度； 11. 突发事件处理流程； 12. 对外服务礼仪及沟通技巧； 13. 节约能源意识； 14. 绿化园艺常识； （四）管理部 1. 管理部管理手册 2. 各类工作制度； 3. 各类岗位职责； 4. 各类工作表式； 5. 交接班制度； 6. 对外服务礼仪及沟通技巧； 7. 客户投诉处理流程； 8. 客户入伙流程； 9. 装修管理规程； 10. 客户相关服务手续办理； 11. 紧急事件处理流程； 12. 英语培训； （五）财务部 1. 财务部管理手册； 2. 公司各类财务制度； 3. 各类财务表式； 4. 各类财务法律、法规； 5. 各类付款/报销流程； 6. 控制财务成本； （六）人事部 1. 人事部管理手册； 2. 公司各类人事制度； 3. 各类人事表式； 4. 各类人事法律、法规； 5. 员工招聘、培训、赏惩、晋升、解聘等考核流程； 6. 控制员工数量及用工成本； 二、主管级员工培训－由经理级以上人员主讲 1. 服务意识； 2. 管理艺术；
物业公司保洁员培训教材 一、⒈什么是保洁 保洁，即清洁和清洁过后的保养的意思，物业保洁即物业清洁保养，是物业管理的重要组成部份，是体现物业管理水平高低的重要标志． ⒉职业道德 ⊙勤劳奋斗，诚恳实在 ⊙遵守法律，尊敬职业 ⊙担负责任，互助合作 ⊙服务业主，不断进取 二、保洁服务礼仪 ¤在工作中坚持使用礼貌用语，请字当头，谢字不离口 ¤工作时与业主或公司领导相遇，应停下工作让业主先通行，并主动问好；如发现业主手提重物不方便时应主动询问是否需要帮忙，征得业主同意后方可代劳¤不收取业主赠送的礼物、小费，更不得私自提供有偿服务 ¤不得私拿公物，有意损坏或丢失卫生工具者，照价赔偿 三、岗位职责 ⊙负责所辖区内（室内、室外）设施、设备日常清洁和爱护。 ⊙服从上级领导的工作安排并按时按量完成。 ⊙积极参加部门组织的培训并按规范操作落实到实际工作中。 ⊙严格遵守《作业指导书》中的安全规定操作。 ⊙协助、配合保安、工程、客服工作问题的发现，立即汇报。 ⊙阻止、劝阻所负责辖区内发现的破坏行为。 ⊙完成上级交办的其他工作任务。
四、职业安全 人身事故:由于我们的工作引发的事故中,以从楼梯上的的失足,洗地板时的跌倒事故为多。 ①剥离作业时滑倒；（立作业标示板，穿防滑鞋。） ②赤手使用强酸、强碱；（一定要戴橡皮手套。） ③酸性洗剂和漂白水混合产生有毒气体； ④由绝缘不良的洗地机产生触电； ⑤处理垃圾时，被瓶、罐的破片、刀片划伤； ⑥梯子、架子没有放稳，引起人员坠落，资材坠落。 ⑦用喷雾状清洁剂、洁亮剂时不戴口罩。 清洁工作检查规程 1、大理石地面 目视地面无灰尘，可映出灯光器具之轮廓。 2、大理石墙面 用干净的纸巾擦试60公分长，纸巾无明显污染。 3、楼层通道的地面砖 釉化地砖目视干净无杂物，无污渍，有光泽。 4.楼梯台阶，扶手 目视台面干净无污渍，用纸巾擦试扶手表面60公分，纸巾不被明显污染。 5.各通道防火门 使用纸巾擦试门上冒30公分，门板60公分，纸巾不被明显污染。 6.楼道天花板
物业装饰装修管理方案 为进一步加强小区装饰装修管活动理，规范小区内装饰装修行为，提升公司服务品质。为加强各部门在管理过程中的协调、配合，特制定客户部、工程部、秩序维护部统一的住户装饰装修管理方案，以便于装饰装修管理活动正常开展。 本方案在“装修资料准备”、“装修申请的接待”、“防水检查”、“装修手续办理”、“装修过程控制”、“装修工程验收”、“退款、存档”这七个环节加强管理，明确各部门间配合流程，以便于日常工作的协调配合，有效杜绝违规装修行为的出现。 一、装修资料准备 1、客户管家服务部 1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程，以及过程监管要点；和房管局联系拆墙审批事宜 1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。 2、工程部 2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点； 2.2提前制作装修管理应急预案，提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案，并知会客户服务中心备案； 2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料，并知会客户服务中心备案。 3、秩序维护部 3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点； 3.2提前制作装修管理应急预案，提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案，并知会客户服务中心备案；
二、装修申请的接待 1、客户管家服务部统一进行接待，对客户咨询问题进行解释，专业问题协调各专业口进行； 2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释； 3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。 三、防水检查 1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查，检查由客户自己进行，物业不做任何要求需要做，以免日后扯皮 2、工程部配合业主对发现的问题进行确认，并协调地产工程部、施工方进行解决，及时将问题处理进度和流程知会客户中心，客户中心进行存档； 3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合，防止客户在未办理手续时擅自进行装修。 四、装修手续办理 1、客户管家服务部 1.1引导客户办理装修手续，签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》（包含《治安消防安全责任书》）、《装饰装修施工承诺表》，收取装修管理费、建渣清运费等相关费用，告知客户装修过程中禁止行为及注意事项； 1.2发放《装修项目备案证》，根据《装饰装修申请表》内容进行填写，并以打印文档的形式进行发放； 1.3办理装修工人出入证，装修工人凭《装修项目备案证》原件和身份证原件办理，客户人员按标准收取出入证押金； 1.4建立小区《装修动态控制表》，每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部，要求以上部门对装修情况进行确认，并按规定进行巡查。 2、工程部 2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释；
****客服员基本技能要求培训 一、培训的必要性 从事不同的职业的人都需用要掌握一定的知识或技能，培训关注的是客服员现在的工作绩效与所欲达到的绩效水平之间的差距，并努力去缩小这个差距。物业管理是一个新兴行业，从业人员参差不齐，对客服员进行培训，目的是提高客服员的综合业务能力和服务意识，展现***公司的形象，使客服员的知识、技能、态度等得到改善，最终达到提高工作绩效的目的。 二、对客服员的技能要求 （一）客服员的基本素质要求 1、良好的语言表达能力：良好的语言表达能力是实现与业主沟通的必要技能和技巧； 2、丰富的行业知识及经验：丰富的行业知识、行业法律知识及经验是解决业主问题的必备武器，不管做那个行业都需要具备专业知识和经验，不仅与业主沟通、赔礼道歉，而且要成为专家，能够解释业主提出的问题，如果客服员不能成为业内人士，不是专业人才，有些问题可能解决不了，作为业主，是希望得到的是客服员的帮助； 3、熟练的专业技能：熟练掌握工作流程，是客服员的必修课，尽快处理事件，既使业主满意，又能提高工作效率。 4、优雅的形体语言表达能力：掌握优雅的形体语言表达技巧，能体现客服员的专业素质。优雅的形体语言的表达技巧指的是气质，内在的气质会通过外在的形象表露出来，举手投足、说话方式、笑容，都能表达你是不是一个专业的客服员； 5、思维敏捷，具备对业主心理活动的洞察力：对业主心理活动的洞察力是做好对业主服务工作的关键所在。所以这方面的技巧客服员都需要具备，思维要敏捷，要善于察言观色，从一个小的神色，从一句话语中，洞察业主的心理活动，找到问题解决的突破口。
6、具备良好的人际关系沟通能力：具备良好的沟通能力，跟业主之间的交往会就得顺畅。 7、良好的倾听能力：是实现业主沟通的必要保障，倾听是尊重业主的表现。 8、熟练的办公电脑操作能力：现代办公，需要客服员办公软件操作熟练，能熟练制作各类表格，进行数据统计、将相关文件存电子档，这是技能要求。 （二）客服员的品质素质要求 1、忍耐与宽容是优秀客服员的一种美德：你需要有包容心，要包容和理解业主，业主的性格不同，小区就是大千世界的浓缩，很多业主可能斤斤计较，可能蛮不讲理，什么人都有，但他是业主，所以要比对待朋友还要好去对待他。 2、不轻易承诺，说了就要做到：随便答应业主做什么，这样会给工作造成被动，但是客服员必须要注重自己的承诺，一旦答应业主，就要尽心尽力去做到。 3、勇于承担责任：出现问题的时候，同事之间可能会相互推卸责任，客服是物业的窗口，直接面对业主，一切责任都是通过客服把它化解，这就叫勇于承担责任。错了没关系，重要的是从中总结经验教训。 4、谦虚是做好客服工作的要素之一：拥有一颗谦虚之心是美德，客服需要很多的专业知识，尽量学习多方面的知识，什么都要学，不要在业主前炫耀自己的专业知识，这是很忌讳的。 5、强烈的集体荣誉感：一个团队必须有团结精神，什么是一支足球队团队的凝聚力？人们常说这个球队特别有团结精神，特别有凝聚力，是指每一个球员在赛场上不是为自己进球，所做的一切都是为了全队获胜，客服员所做的一切，是为把工作做得更好。 （三）客服员的心理素质要求