高等教育自学考试毕业论文（设计）
题目论不动产善意取得制度
姓名吴康慧
专业法律
准考证号码010*********
指导教师韩家勇
2010年10月8日
论不动产善意取得制度
摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。
关键词：不动产；善意取得；构成要件
善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。
一、不动产善意取得制度的法理基础
（一）不动产善意取得的概念
传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。
（二）不动产善意取得制度的适用原理
我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查
1郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。
知的方式既公示表现出来的原则。所谓公信原则，是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。2公示的作用在于使人“知”，公信的作用则是使人“信”。
依据公示公信原则，我国不动产的公示方法是登记，且具有较强公信力，享有法律的保护。也就是说，在我国不动产一经登记，即使发生登记内容与实际权利不一致，登记对任何第三人来讲都是正确的。因此登记具有以下效力：1.推定力。即使不动产物权登记后，推定其登记状态的物权与真实物权具有相同效力。
2.信赖登记的第三人推定其为善意无过失，反之，就登记内容不加调查，即使是善意也推定其右过失。
3.欲取得不动产权利之当事人，推定其知悉登记内容，而不得诿为不知。3不动产善意取得借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。如登记薄上记载的的人与第三人签订财产转移合同，即使登记错误，发生登记人与实际财产所有人不一致，物权受让人仍然能够按照预期的目的取得财产所有权，只要他不是恶意的，即只要他并不知道或应该不知道公示的权利与实际权利不符。
在实践中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的原因，通常有以下几种：1.因登记机关的过失造成错误登记或错误注销；2.登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；
3.买卖合同无效或被撤销，但登记尚未注销；
4.依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；
5.不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有人名下的。4上述情况导致登记簿中的权利人被虚构成真实的权利人，真实权利人则虚构为非物权人，造成的登记权利人与真实权利人不一致的情况。如果，对无权处分人进行财产处分的行为采取无效宣告，那么真实财产所有人就有权向善意受让人追回财产的权利，善意受让人应向真实权利人返还财产，使得
2杨立新：《物权法（第三版）》，中国人民大学出版社2009年第三版，第16、17页。
3董万程：《论不动产善意取得制度》，《河南省政法管理干部学院报》2007第05期。
4王旭光、范明志：《物权法适用疑难问题研究》，2007年第1版，第228页。
真实财产所有人的权利得到了保护。简单的采取这种措施，同时也存在着诸多问题。例如，在此过程中善意受让人因交易无效需要向真实权利人返还财产，恢复原状等，从而产生一系列的费用造成社会资源不必要的浪费。再如，交易后标的物可能被多次转手，经多个当事人易手，时间跨度将被拉长，中间过程也相对复杂。原财产所有人欲追回自己的财产必定要推翻现有的社会秩序。并且因交易年久日深，过程复杂使举证变的困难，这样势必要动用大量的人力，物力，财力，造成司法资源的浪费，当事人也陷入无休止的诉讼过程。在善意取得制度下，法律虽然不保护原权利所有人对原物追回的权利，但允许原权利所有人要求无权处分人赔偿损失，在一定程度上弥补了原权利人的损失。对于善意受让人来说，则可以继续合法占有该财产。这样即保护了交易的静态安全，又保护了交易的动态安全。
二、有关不动产善意取得制度的相关立法
传统上善意取得制度只是用于动产，大多数国家立法确认了动产善意取得制度，但一些国家和地区的立法突破这一限制，善意取得制度不仅适用于动产，也适用不动产。
《德国民法典》第八百九十一条规定：“1.在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。2.在土地登记簿中注销一项权利的，应该推定该项权利不复存在.”《德国民法典》第八百九十二条第一项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容视为正确的，对其正确性提出的异议已经进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。权利人为特定人的利益而限制其处分已登记于土地登记簿中的权利的，该项限制仅在土地登记簿中有明显记载或者为权利人所明知时，始对权利取得人发生效力。”《德国民法典》第八百九十三条规定：“对于向在土地登记簿中登记权利的人，根据其权利而履行的给付，或者对该项权利的登记人与他人之间发生的关于该项权利的不属于第八百九十二条规定的法律行为，准用第八百九十二条的规定。”据此看出，德国在土地权利上适用善意取得制度。
《瑞士民法典》第九百七十三条第一款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”因此，《瑞士民法典》确立了不动产善意取得制度。
我国台湾《土地法》第四十三条规定：“依本法所为登记，有绝对效力。”赋予了登记绝对的效力。《台湾民法物权编部分修改草案》第七百五十九条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，以以法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因登记无效或撤销之原因受影响。”可见在台湾地区也规定了不动产善意取得制度。
三、我国对不动产善意取得制度的争论
一般认为善意取得制度仅适用于动产。对于不动产，在《物权法》表决通过之前，对于善意取得制度是否适用于不动产，我国学者存在着分歧，主要分成两派观点：一派持否定说观点，一派持肯定说观点。
持否定说的一派学者认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”5
持肯定说的一派学者认为《民法通则意见》第八十九条关于共同共有财产善意取得的规定，既包括了不动产共同共有情况下善意取得问题。他们认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。”并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无处分的可能。6
笔者赞同肯定说的观点，应建立不动产善意取得制度。因为，否定说存在着一定的局限性。比如，甲乙夫妻共有一套房屋，登记时只登记甲一个人名下，之后甲未经乙同意把房屋卖给了丙，并且同丙办理了过户登记手续，作为丙事实证明早已知道房屋为甲乙共有财财产，并知晓甲未与协商，那么此时丙是否能取得房屋的所有权呢？根据否定说的观点，丙取得房屋的所有权。我们不难看出在该案中丙的行为存在恶意，是一个恶意第三人，如果认定丙的权利，势必违背了公5赵玥：《不动产善意取得制度之立论》，《当代经理人》2006年第05期。
6赵玥：《不动产善意取得制度之立论》，《当代经理人》2006年第05期。
平、公证的法律宗旨，对乙造成损失。在否定说下，此类案件保护了恶意第三人，损害了原权力所有人的利益，从而导致交易天平严重倾斜。根据肯定说的观点，此案中丙不能取得财产的所有权，这样便弥补了登记瑕疵而有可能造成的危害，保护了合理的交易。不动产善意取得制度虽然以牺牲不动产静的安全，而保护了不动产动的安全，即否定了原财产所有人追认权，保护了善意受让人对不动产的所有权。但这一制度是公平原则的体现，促进了流通，保护交易的安全，鼓励商品交易。随着市场经济的发展，不动产物权的交易日益繁盛，因其交易的标的物往往较大，所涉及的法律规范也较为复杂，处理好不动产的合法权利人的利益有利于稳定社会经济秩序。所以保障不动产物权交易的安全和稳定显得尤为重要，建立不动产善意取得制度是社会主义市场经济的需要。
四、不动产善意取得制度的构成要件
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的。2.以合理的价格转让。3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照欠款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无处分权人请示赔偿损失。”根据此规定，可以看出不动产的善意取得需要满足以下构成要件：
（一）财产处分人为无权处分人
对于“无权处分”是否属于不动产善意取得的构成要件，学者存在不同看法。有学者认为《物权法》第106条并没有明确列举“无权处分”的要件，且在登记错误的情况下，公示物权人处分登记的财产，属于有权处分，而非无权处分，所以，不动产善意取得的构成要件中不应包括无权处分。但也有学者认为，“无权处分”是不动产善意取得适用的前提条件，所以，不动产善意取得构成要件中应当包括无权处分。7笔者赞同“无权处分”是不动产善意取得制度制度的条件之一。首先，从体系解释的角度看，“无权处分”是不动产善意取得制度的构成要件之一。再次，从立法目的来看，善意取得制度的确立是为了解决无权处分的问题，是为了平衡原所有权人和善意受让人之间的一项制度。
7王利明：《物权法研究（修订版）上卷》，中国人民出版社2007年第一版，第440页。
处分是指依法对物进行处置，从而决定其命运。处分权能是所有权的核心全能，包括事实上的处分和法律上的处分。法律上的处分是指对物的所有权的处置，即通过法律行为使物的所有权发生变动。法律上的处分有广义与狭义之分。狭义的处分仅指物的所有权发生变化，即所有权人将物的所有权转让与他人；而广义的处分，还包括对物的所有权所这定的负担，如设定抵押、典权等。8所谓无权处分，是指当事人没有处分权而处分他人的财产。
关于动产的无权处分认定比较容易，就是指没有处分权的当事人采取了处分行为。例如，甲因出国留学，将自家的电视机委托好友乙保管，乙一直将该电视机放在家中使用，他人也认为该电视机为乙所有，后来由于乙急需钱，便将该电视机转让。虽然案例中乙占有电视机，但是并未发生所有权转移，乙的行为为无权处分。对于不动产无权处分的判断，从实践来看，不动产的无权处分主要是指发生登记错误的情况下，登记权利人将不动产转让给他人时，受让人因信赖登记而进行了交易，并办理了登记过户受训。9值得注意的是，不动产善意取得制度中的“无权处分”不能采取狭义的理解。不动产善意取得中的“无权”不一定指的是无所有权，无处分权同样也是物权处分。例如，甲乙为夫妻，共有一套房子，而在房屋登记簿上只登记了甲一人，甲未经乙同意并隐瞒共有事实将房屋转让给丙，丙因登记查阅登记簿登记人确实是甲，便支付了价款办理了过户登记手续。此案中甲对财产虽有所有权，但未经共同共有人同意对财产进行处分，此行为构成了物权处分。又如，甲公司购买了一套房产，委托乙管理，乙因其便利的条件采用欺诈手段将房产登记在自己名下，后来，乙将该房产转让给丙，丙查阅了登记，发现乙确实是登记记载的所有人，就购买了该房产，并支付了价款、办理了过户登记手续。此案中甲对房产并没有所有权，因登记瑕疵造成了登记权利人与实际权利人不一致的情况，甲对该房产无处分权，构成了物权处分。
（二）受让人受让不动产时须为善意
善意是主体在行为时的一种主观状态，与它相对的状态便是恶意。如一个人诚实行事，即不知道或无理由相信其主张没有根据，他就是善意行为，当该人得知、应知表明其主张缺乏法律根据的事实，则不存在善意。恶意是用于行为人不诚实心理状态的一个术语，即其民之缺乏权利，或者相反，不相信他的行为具有8郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第200页。
9王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期。
合法真当的理由。10也就是说第三人不知真实物权与公示物权分离的情况，而且主观上无重大过失，即为善意；第三人明知或应该知道真实物权与公示物权分离的情况，即为恶意。在不动产交易中的善意体现为，第三人查阅不动产登记薄后，不能发现登记权利人无权处分的事实，即为善意。如果第三人怠于查阅，则推定其不构成善意。因为在我国不动产是以登记为物权公示方式，法律赋予它较强的公信力，任何第三人完全有理由对其信赖。值得指出的是，适用善意取得只需要受让人为善意即可，转让人是否善意，不影响其适用。
关于受让人的“善意”由谁举证呢？因为在不动产善意取得制度下受让人因登记的推定效力，推定为财产的现所有人，根据“谁主张，谁举证”的原则，原权利所有人欲主张对财产的权利，必须能够证明受让人是恶意为止，如果不能举出足够的证据证明受让为恶意，则推定受让人为善意。推定规则的核心在于举证责任的分配，在善意取得的情况下，推定原权利人不能证明受让人有恶意的情况下受让人为善意，本质上就是原权利人负担举证责任。11故应当由原权利人来举证。
判断善意的时间应以登记完毕时为准。《物权法》第一百零六条规定：“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，所谓“受让时”也就是说物权权发生转移时，不动产的转移是以登记为标准，登记后才发生物权转移。由于我国的登记体制关系，在将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，利害关系人也可以申请异议登记。所以，如果在转移登记之时或者之前，第三人已经知晓无权处分的事实，或者异议登记的，都不构成善意取得。
（三）以合理的价格转让
善意取得制度的宗旨在于保护交易安全，因而只有在受让人与无处分权人间存在有偿转让财产的交易行为时，才发生善意取得制度适用的必要。交易行为乃法律行为，是以非法律行为而受让，如因继承、先占取得之物，则无适用善意取得之余地。12不动产善意取得制度的宗旨是保护不动产交易安全，因此不动产受让人基于交易行为，才适用不动产善意取得制度。如果交易双方属于同一主体，本质上并未有财产的转移，并不存在善意取得的问。例如同一法人的分支机构间、
10戴晓林：《浅议我国不动产善意取得制度》，《法治与社会》2010年第09期。
11王利明：《善意取得制度的构成--以我国物权法草案第111条为分析对象》，《中国法学》2006年第04期。12谢冬梅：《论不动产善意取得制度的构建》，《黑龙江教育学院报》2009年第12期。
法人和法人分支间的财产转让。又如，继承，是基于非民事法律行为受让物权，系法律上当然取得的效果而发生的，不属于交易行为，不适用善意取得制度。例如：甲购买了一套房屋，并将该房登记在乙的名下，后来乙因意外死亡，乙的继承人丙从乙处继承了该房，丙并不知道此房是甲所有，并将该房过户至自己名下，甲得知后即要求丙返还房屋。该案中，虽然丙对乙不是房屋的事实物权人并不知情，但丙并无信赖利益可言，因而丙自然不受善意取得制度的保护，丙无权对抗甲的请求。再如，赠与，是一种无偿行为，更不属于交易。如果适用善意取得制度，相当于牺牲了所有权人的利益，保护了无偿受让人的利益，明显有失公平。
关于合理的价格，究竟怎么样的价格才算合理呢？主要还是通过市场交易状况来判断。虽然在《物权法》中没有明确规定，但我们可以借鉴《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中对“明显不合理的低价”的界定，该解释第十九条第1、2款是这样规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”合理的价格并不完全等同于市场价格，而应当考虑到交易场合、交易时间、交易的对象等综合因素。我们可以参照市场价或者政府部门的指导价或参考价来确定。只要是达到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，可以认定为“合理的价格”。不动产交易一般情况下都有明确的市场价格或者政府部门的指导价或参考价，但还应考虑其他的因素，综合判断。例如，商品房交易中，我们应考虑商品房的户型、面积、朝向、环境、开发商、物业管理情况等诸多因素，综合地确定其价格。在却定合理价格的时，还应当考虑履行情况，诸如，履行期限，履行方式等。在适用善意取得时，因是存在实际履行价款的行为存在，若是部分履行，其比例的合理性因结合不动产实际考虑。
（四）转让的不动产应按照法律规定完成登记
物权公示是物权变动的基本原则，在我国不动产的公示方式是登记。关于不动产的登记《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，
经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，不动产的所有权的转移须经过登记才发生效力，未经登记的，不发生所有权的转移。不动产善意取得的完成，必须以转让的不动产完成转移登记为要件，也就是说不动产登记部门完成了将第三人作为不动产权利人记载于不动产登记薄上。受让人只有在完成登记时，才可以取得不动产所有权，才能对抗真正权利人。
五、不动产善意取得制度的法律效果
不动产善意取得的法律效果，是指不动产善意取得构成要件具备时在当事人之间产生的法律结果，即原所有权人，让与人和善意受让人之间的法律结果。关于各中的关系我们可以结合有关案例进行分析。
案例：彭宇将一套房子出租给刘勇，可是一年后，彭宇发现这套房子竟成了别人的财产。彭宇报案后，调查得知，刘勇为获得该房产权，设立了一家中介机构，当初刘勇与彭宇正是在这家中介签订的房屋租赁合同。签订时，刘勇以到公安局和房地产管理局备案为由，以中介所的名义向彭宇索要房产证，期间，真实证件被刘勇掉包，骗取了彭宇的房产证。此后，刘勇冒充彭宇的名义将该房产以240000元卖给林小冲。林小冲在买房前认真检查了房子的房产证和身份证等各种证件，之后，和刘勇一起拿着房产的产权证、双方的身份证办理了登记过户手续，并领取了新的房产证。彭宇把林小冲告上法庭，请求法院判该房屋买卖交易无效；要求林小冲退还房子。法院认为，林小冲在购买房屋的交易中，尽到了一个买房者的注意义务，属于善意第三人，买卖合同的有效与无效不影响其善意取得的所有权。故对彭宇要求确认买卖合同无效、收回房产的请求不予支持。法院判决驳回诉讼请求。13
（一）让与人与受让人之间
让与人与受让人之间发生真实的物权转移。基于不动产善意取得，受让人通过与让与人之间的交易，支付合理的价款，并办理不动产产权过户登记手续，而取得不动产的所有权。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。故本案中刘勇作为无权处分人，将房屋卖给林小冲，林13朱寿全：《物权纠纷律师在线答疑》，2009年第一版，第30页。
小冲因构成善意取得而房屋的所有权，房屋所有权便转移到林小冲名下。
（二）原所有人与受让人之间
原所有权人与受让人间不存在法律上的纠纷。受让人只要符合不动善意取得的条件，便取得了对不动产的所有权，受到法律的保护，原权利所有人便不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。故本案中，法院因林小冲为善意取得，驳回了彭宇要求确认买卖合同无效、收回房产的诉讼请求。
（三）原所有权人与让与人之间
原所有权人与让与人之间构成债权纠纷。因善意取得的原因，原权利人对财产的所有权灭失，但又无权要求受让人返还财产，原权利所有人的利益因此受损。这时，根据法律规定，可以基于债权上的请求权要求公示物权人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。在本案中，彭宇可以基于与刘勇之间的租赁合同，以违约为由，请求刘勇承担违约责任；也可以就刘勇对房屋不享有处分权，以侵权为由，请求刘勇承担侵权责任；还可以基于刘勇从与林小冲之间的房屋买卖而获得一定的利益，构成不当得利，请求刘勇返还不当得利。此时，出现了权利的竞合情况，彭宇可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或起诉讼。
六、结束语
通过对不动产善意取得制度的研究，笔者认为，善意取得制度是一种维护财产交易动态安全的制度，在市场经济的条件下，该制度应该从单纯适用动产领域扩大至适用于不动产领域。而不动产善意取得制度作为我国新世纪法治建设的一项重要的突破性制度，不仅仅是一个法律名词的问题，它体现了一个国家的立法价值取向，探索立法体系和立法选择的制度问题。因此，我国《物权法》规定不动产善意取得制度对维护我国市场交易安全有着极其重要的地位和意义。
参考文献
1.郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版。
2.杨立新：《物权法》，中国人民大学出版社2009年第3版。
3.王旭光、范明志：《物权法使用疑难问题研究》，山东人民出版社2007年第1版。
4.朱寿全：《物权纠纷律师在线答疑》，2009年第一版。
5.王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期。
6.王利明：《善意取得制度的构成--以我国物权法草案第111条为分析对象》,《中国法学》2006年第04期。
7.杨永清：《论公示公信原则》，《法律适用》2007年第10期。
8.董万程：《论不动产善意取得制度》，《河南省政法管理干部学院报》2007第05期。
9.赵玥：《不动产善意取得制度之立论》，《当代经理人》2006年第05期。
10.谢冬梅：《论不动产善意取得制度的构建》，《黑龙江教育学院报》2009年第12期。
11.戴晓林：《浅议我国不动产善意取得制度》，《法治与社会》2010年第09期。
12.龚丹：《善意取得制度探析》，《苏州大学学报（哲学社会科学版）》2009年第01期。
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浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
论善意取得制度- 一、善意取得制度的渊源与实质 ? 罗马法上，有“无论任何人不得以大于自己所有之权利让于他人”的原则，?由无权利人处受让动产者，纵善意无过失，亦不能取得所有权，而得由真正权利人追回其物。故在罗马法上，侧重于对原所有人的保护。[ii] 然在日尔曼法，奉行“以手护手”原则，其意谓：信赖他人而授予占有者，只得对其所信赖之该他人，请求返还，[iii] 而不得对于第三人请求，侧重于对受让人利益的保护。依学者通说，善意取得制度即以日尔曼法上“以手护手”之原则为其滥觞。[iv] 所谓善意取得，系指让与人无让与之权利，而不法将其占有之动产交付与他人，受让人以取得该动产所有权或其他物权为目的，善意受让该动产之占有者，取得其权利，亦称及时取得或善意受让。 善意取得制度之所以以日尔曼法上原则为其由来，而没有像其他民法制度那样溯及到罗马法，其根源在于二者对于占有与权利间关系的认识大异其趣。在罗马法观念上，认占有（possessio）为事实，而非权利。其机能在于保护社会和平，而非保护权利。在日尔曼法，未将占有与所有权严格区分。占有系权利的表征，而非一种单纯的事实。[v] 基于此种法观念，占有物者既有权利，而对物享有权利也必须占有物，因而受让物的占有者，可能取得权利，而有权利但未直接占有其物时，其权利效力也因而减弱。故动产所有人以自己意思将动产交付与他人占有时，所有人权利的效力减弱，一旦直接占有人将动产让与第三人，
所有人就无权对该第三人请求返还。故在保护交易安全上，日尔曼法较罗马法为优，其善意取得制度为近代各国民法所采。[vi] 善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度。因为若绝对贯彻所有权保护原则，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活泼迅速之交易活动，必大受影响。[vii] 所以善意取得制度倾向于保护交易活动即动的安全。然在理论上的解释，学者见仁见智，颇不一致。 一是取得时效说或瞬间时效说。认为善意取得制度系“即时时效”或“瞬间时效”作用的结果，法、日、意学者多有采之。但是时效以一定的时间经过为要件，而善意取得制度与时间经过毫无干系，因此从时效上寻求善意取得的理论依据，不适宜。 二是非时效说。该说又可具体分为如下四说：其一，权利外像说，认为依物权变动之公示效力，占有人即应推定为权利人，法律应对该“权利外像”予以保护；其二，法律赋权说，认为在善意取得制度下，是法律赋予占有人处分他人权利之权能；其三，法律特别规定说，认为善意取得系法律直接规定的特别制度；其四，占有效力说，认为善意取得系基于占有之效力而发生。[viii] 以上诸说，虽立论角度不同，都是从不同背景、不同视角出发，以期对善意取得制度的理论依据作一圆满阐述，但是殊途同归，都归结到对社会交易安全的维护上。
浅谈不动产善意取得制 度 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。 本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得
试述德国法上的不动产善意取得制度 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。 一、我国善意取得制度的相关规定： 在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]] 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征： 其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]此系罗马法系所采的善意取得制度，其判断第三人是否取得物权的标准是主观性的，即依据第三人的心理状态来判定。它把第三人对其前手合同瑕疵的已知或应知与否来确定其是否善意的惟一根据，所以这种善意判断，可以称之为“主观善意主义”。[[5]] 我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 二、德国法上的不动产善意取得制度： 在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。我国台湾地区的民法中也
山东政法学院 论善意取得制度 院系部民商法学院 年级 2009级 专业法学 学生姓名李瑞杰 班级 3班 学号 09214010649 指导教师周彬彬（讲师） 2013年 3 月 27 日
毕业论文 论善意取得制度 学生:李瑞杰 指导教师、职称:周彬彬（讲师） 2013年3月27 日
目录 一、概述 (4) （一）善意取得制度的内涵 (4) （二）善意取得制度的嬗变 (4) （三）善意取得制度设立的理论和现实依据 (6) 二、善意取得制度的构成要件 (7) （一）标的物为动产或不动产 (7) （二）占有人须为无权处分人 (7) 1.善意的主体 (9) 2.善意的时点 (9) 3.善意的判断标准 (10) （四）须以合理价格转让 (10) （五）已经完成公示 (11) 三、善意取得制度的法律效果及排除适用 (11) （一）善意取得制度的法律效果 (11) 1．善意取得对受让人的效力 (11) 2．善意取得对原权利人的效力 (12) 3．善意取得对不法转让人的效力 (12) （二）善意取得制度的排除适用 (12) 四、结语 (12)
论善意取得制度 [摘要] 善意取得制度在民法上是一项重要制度，起源于日耳曼法的“以手护手”原则，对维护交易安全，保证交易效率，稳定经济秩序以及在保护第三人的利益方面起着重要的作用。但长期以来，在我国的立法中，未明确规定这一制度。直到《中华人民共和国物权法》颁布实施以后，善意取得才被法律所正式承认。随着社会的发展，善意取得制度的内涵也得到了不断的丰富和发展。因此，围绕善意取得制度存在不少争论也在所难免。本文将从善意取得制度的内涵、嬗变和依据及成立条件、例外规定等方面对该制度予以阐述。 [关键词]：善意取得；物权；构成要件；法律效果 一、概述 （一）善意取得制度的内涵 善意取得又称即时取得，是指无权处分人将其占有的他人动产或登记在其名下的他人的转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有权人不得追夺的法律制度。 （二）善意取得制度的嬗变 罗马法否认物权的善意取得。“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”是其奉行的原则。由此可见，它侧重的是对所有权人的保护。所有权人可以向受让人主张返还所有物，哪怕受让人受让时为善
善意取得制度 论善意取得制度 《政法学刊》第2014-1期第9页 周湘华 善意取得制度是物权法上的一项重要制度，该制度又称即时取得，指财产占有人无权处分其占有的财产，但他将该财产的所有权或其他物权转让给第三人，受让人占有时出于善意，则可相应取得该财产的所有权或者其他物权。作为适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，善意取得制度有助于稳定社会经济秩序，维护交易安全，因而该制度已为大多数民法所确认。目前关于善意取得的诸多方面的问题，如构成要件、适用范围，价值取向等等，还存在着种种不同的看法，本文拟就善意取得制度的有关问题，提出作者的具体看法和建议。 一、善意取得制度的渊源及意义 由于古罗马法奉行与贯彻侧重于保护所有权人的“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”和“我发现我的财产，我就收回”的原则，所以通常认为罗马法是不承认善意取得制度的。但是，罗马法也并非完全无视善意受让人的利益，譬如，关于善意占有的规定：善意受让人得主张取得时效，而且取得时效时间仅为1年。随着商品经济的发展，这种制度对善意受让人来讲有失公允，即便取得时效也不能弥补，严格保护所有人可能会影响交易的安全和积极性。因此，在一定条件下，法律应保护不知情受让人，允许其取得财产所有权，中止所有人的追及权的观念逐渐产生，这就是善意取得制度的导因。 一般认为，善意取得制度起源于日尔曼法的“以手护手”的原则。根据此原则，财产的所有人将自己的财产让与受让人，被受让人占有的，只能向受让人请求返还占有物，如果受让人将财产转让给第三人时，原权利人不得向第三人请求返还原物，而只能向受让人请求赔偿损失，而不知情的第三人对于财产的占有具有转移所有权之效力。因此，“以手护手”原则被认为是善意取得制度的肇端，善意取得协调了善意第三人和无辜权利人之间的利益冲突，以牺牲原权利人的利益为代价，换取交易安全价值的实现。随着商品经济的发展，财产的所有与占有日益分离，非所有人占有他人财产，并借机转让的情况日益突出，为此，现各国民法广泛接受了善意取得制度。 显然，善意取得制度是在动态的交易安全和静态的所有权安全存在矛盾，而法律只能对其中一种予以保护的情况下，从商品经济的发展趋势看，确立了保护动态交易安全的立场，这对于维护社会经济秩序和更好地发挥物的效用等具有重要意义。 首先，善意取得制度有利于维护交易安全，鼓励商品交易。如果在交易活动中片面强调保护静态的所有权安全，则任何一个进入市场交易的民事主体在购买财产或取得财产上设定的权利时，都须详细调查交易相对人是否为真正的权利后，才敢
论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定 不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利 益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保 护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的 第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善 意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展 起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济 国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。 2、善意取得的价值取向。 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮 演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人 完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而 丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量 时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承 担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与 真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取 向的一项独立的物权制度。[2] 3、不动产善意取得理论的不同学说。 （1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓 善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后， 若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受 人返还。[3]
论善意取得制度的理论基础及相关问题 唐伟元 关键词:善意取得起源学说理论基础立法例 一、善意取得的概念及意义 善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。 依学界通说,该制度系指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。动产善意取得制度概念的界定,在一般意义上并无不妥之处,但考虑到,包括我国在内的诸多国家和地区的民事立法上,都已承认了不移转占有即可取得动产权利的动产抵押制度,而对动产抵押权得适用动产善意取得制度,目前基本没有异议。这就对动产善意取得制度的传统概念提出了挑战,面对来自生活实践的挑战,理应适时调整。 善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要的
法律制度，尤其是民法物权法的一项重要制度，其涉及到民法财产所有权的静态安全与财产交易的动的安全保护的优先与取舍，对于保护善意取得财产的第三人合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要意义。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度，在市场广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，因交易成本过高等因素也很难对市场出售的商品逐一调查。因而在市场或商店购物，如果买受人善意取得财产后，根据转让人的无权处分而使交易无效，并让买受人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使买受人担心买到的商品有可能随时退还，这样会造成买受人在交易时的不安全感，也不利于商品交换的稳定。可见，善意取得制度虽然限制了所有权的追及力，从而在一定程度上牺牲了所有人的利益，但是它在保护交易安全,促进财货流通方面具有重要的作用。因此，近现代民法上,由于该制度巨大功用,各个国家和地区的立法普遍确认了这一制度。 法律之所以规定善意取得制度，归根到底是对社会需求作出的回应，这种社会需求即是保护交易安全。在市场经济条件下，若要求每一个进入市场进行交易的民事主体，都对财产的来源情况进行详细考察，无疑会滞缓交易进程，影响社会经济效益，不利于信用经济的建立，也会从根本上破坏市场经济的存在基础。交易日益频繁、交易过程纷繁复杂，且交易越来越需要迅速快捷，因
关于善意取得制度 一、善意取得的含义与历史沿革 所谓善意取得，是指无处分权的动产占有人让与动产所有权或者其他物权，若受让人占有时出于善意，则依法即时取得动产之所有权或其他物权，故善意取得，又称即时取得。 早在罗马法时代，就奉行“无论何人不能以大于自己所有的权让与他人”，“发现已物，我必收回”的原则，侧重对所有权的保护，受让人即使是善意且无过失，原所有人也得对其主张所有物返还请求权。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人需主张时效取得来保护自己的利益。因此，善意取得制度的起源并非罗马法。通说认为，大陆法系的善意取得制度源于日耳曼法“以手护手”制度。该制度认为“任意将自己的动产交付于他人者，仅能向其相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，原动产所有人仅可对相对人请求损害赔偿，而不得向受让人请求返还。”一般认为善意取得制度就是以此为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、善意取得的价值取向 善意取得的实践根据为交易安全，或称动的安全。民法上素有“静的安全”与“动的安全”的区分，所谓“静的安全”是对原权利人现存的既得利益加以保护，使其免受他人的不法侵害，力图保持社会秩序的和平稳定。“动的安全”则旨在保护善意的无过失的交易者取得利益的行为，以圆滑财产的流通，从而维护社会的整体利益和经济秩序。若从保护
静的安全出发，所有权将得到绝对的保护。所有权人得向受让人请求返还原物，而受让人只能依靠相应法律去寻求救济。这在罗马法时期是天经地义的。然而在市场经济发展的今天再绝对贯彻所有权的绝对原则，显然存在问题：1、任何善意的交易者，在依据法律和市场规则的规定做出交易后取得了标的物，却随时有可能并未取得所有权，甚至人财两空，这必然使人们失去对法律的信任，甚至对交易敬而远之。2、动产是以占有为公示手段的，占有其物便具有公信力，若对让与者的信赖未得到保护，则每个人进行交易时都要调查让与人是否为无权处分人，交易无法顺利进行。3、原权利人既然可以将原所有物转让于让与人占有，说明其对让与人的信赖，原所有人与之的关系显然较一个善意的交易者来得紧密。“让善意受让人对他无法控制的风险承担责任，而使原权利人的利益不受可由其控制的风险的影响，无疑有悖于我们所信守的公平观念，更何况原权利人的控制成本常常低于善意受让人的调查成本”。经过利益权衡，显然交易安全应受到静的安全更大的保障。而善意取得恰恰是均衡这种侧重高效率与动态安全的保护，且兼顾静态安全的取向的有效法律元件。 三、善意取得的构成要件 （一）受让人必须是善意取得动产 所谓受让人的善意亦即第三人的善意。如何判断受让人的善意，理论上有两种判断标准的学说，一种称之为“消极观念说”，认为受让人的善意，就是第三人在取得该动产之时，根据客观情况和第三人的交易经验等考察，不知道也不应当知道出让人无权处分该财产。第三人的
第三单元所有权 【考点1】共有（★★）（P53）（2008年单选题，2012年单选题，2017年单选题，2019年案例分析题） 1.共有形态 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。 2.共同共有 情形夫妻共有、家庭共有等 重大修缮未约定→全体共有人同意（否则构成无权处分） 共有物 分割 未约定→共有基础丧失或重大理由需要分割时可以分割 共同共有财产分割后，原共有人出卖自己分得的财产时，如果该财产与其他原 共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权对外债权 债务 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第 三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外 3.按份共有（2019年案例分析题） 份额确定未约定→出资额确定→等额 份额处分自由转让，其他共有人“在同等条件下”享有优先购买权 共有物处分/重大 修缮 未约定→“占份额2/3以上”按份共有人同意（否则构成无权处分）共有物分割 未约定→随时请求分割 因分割对其他共有人造成损害的，应予赔偿 对外债权债务 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者 第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外
【解释】共有人的优先购买权： （1）优先购买权以交易为前提（另有约定除外） 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 （2）优先购买权需在期限内行使 按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： ①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； ②通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15五日的，为15日； ③转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日； ④转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。 （3）数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。 （4）优先购买权不具有排他的物权效力 优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。 【考题1·单选题】甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有事项。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将（整个）房屋所有权（全部）转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2012年） A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝 D.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意 【答案】D 【解析】（1）选项A：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”；（2）选项BC：对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；在本题中，甲、乙按份共有该房屋，但未约定各自享有的份额，应按照各自的出资额确定，即甲享有60％（90÷150）的份额。因此，甲重新装修房屋应当取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事后亦未追认的，甲、丙之间的装修合同对乙不具有约束力，对于丙公司的付款请求，乙有权予以拒绝；（3）选项D：按份共有人处分共有物的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【考题2·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。部分共有人欲对外转让该车。为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（）。（2017年） A.4人 B.3人 C.6人 D.5人 【答案】A 【解析】（1）共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照
试论不动产善意取得制度 一、善意取得制度概述 (一)善意取得制度的起源 一般认为，善意取得制度并非源于罗马法而渊源于日耳曼法的“以手护手原则。因为罗马法奉行“任何人不得以大于其所有的权利让与他人”的原则，所有人基于所有权几乎于任何场合均可向第三人请求返还，因此无从产生一项在真正权利人与善意第三人之间选择保护后者的制度。之所以如此，是由于在罗马法上，所有权的概念出现较早，占有与所有权易于分离，独立存在。并在法律观念上认为占有是一种事实，而非权利。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人得主张时效取得，且时效期间为一年。而在古日耳曼法的体系下，所有权观念缺失，占有即表征本权，无基于所有权的诉权只能基于占有侵夺的不正当行使返还请求权。因此，只有在因盗窃、抢夺等非经由自由意思的占有脱离才能行使物的追及权，而在基于自己的意思之占有委托场合，受委托人的占有被侵夺，尚不能认为是对委托者占有的侵夺，因此，权利人无法向第三人实行追及。[1]对此，有一日耳曼法谚给予了精确的概括：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”而且，在占有表征本权的理念下，“以手护手”原则采用的是限制所有权追及力之结构，亦即受让财产的第三人之所以不予返还，主要是因为原所有人因丧失占有而导致其所有权效力的减弱并进而导致其丧失返还请求权。[2]也就是说，原所有人所有权效力的减弱(进而导致其丧失返还请求权)是第三人取得受让财产权利的原因。此即“手护手”原则的真实含义：任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。[3]而近现代的善意取得制度则以“观念的所有权”为前提，其立足点完全在于善意受让人权利的取得。也就是说，原所有权人之所以丧失请求第三人返还原物的权利，乃系第三人取得所有权而导致的结果。而并非象古日耳曼法那样，原所有权人丧失请求第三人返还原物的权利是第三人取得权。依日耳曼法，动产所有权的享有，必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱。 (二)不动产善意取得的概念及构成要件 所谓善意取得，是指财产的占有人无权处分他所占有的财产(动产和不动产)，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。适用不动产善意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，根据上述《物权法》的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 1、让与人对让与之不动产无处分权:根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵;二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 2、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产:流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度;限制流通物如农村集
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件 在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得 关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产
一、善意概述 （一）善意的来源 善意是一个无实体意义的抽象的概念，起源于罗马法的善意占有之诉。（其拉丁语为Bona fides，英语为good faith.）但罗马法并没有给善意下一个明确的定义，而是通过善意占有和善意购买人等具体制度加以体现。就善意本身含义而言，它存在于人们的理念之中，包括“信用”、“诚实”、“真诚”、“公开”、“不含有欺骗和伪装”①但是在民法上很难给善意下一个统一、明确的定义，它往往需要借助于具体制度加以说明。例如，美国《统一商法典》：将善意界定为“在相关行为或交易中事实上的诚实，在涉及商人的情形下，善意还应包括对商业上合理的公平交易标准的遵守。（1）《牛津法律大辞典》的定义为：“如果一个人诚实行事，即不知道或无理由相信其主张没有根据，他就是善意行为”，“当该人得知应知表明其主张缺乏法律根据的事实，则不存在善意”。②（2）有的学者将善意概括为“不知某种情形存在。善意为一种事实。”台湾学者王泽鉴先生认为，善意为“非因重大过失而不知让与人无让与的权利。”③这其中都毫无例外地援用善意和恶意在民法上的运用。 （二）善意的含义 上述两个概念都有其合理之处，但前者未能全面地概括出善意是行为人认为其行为是合法的或有正当权利基础；后者的概括过于抽象，不易掌握。我们认为，民法上的善意是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种心理状态行为。 由上述概念揭示了善意的三项基本内容：（1）善意是行为人的一种主观心理状态，它存在于行为人的内心和理念之中；（2）行为人在从事民事行为时不知道或无法知道其行为缺乏法律根据；（3）行为人主观上认为其所为的民事行为合法或其行为相对人有合法的权利基础，否则不为善意。① ①【英】巴里?《罗马法概论》【M】，黄凤泽，法律出版社2000年版，第132页。 ②【美】戴维?M沃克，《牛津法律大辞典》【M】，光明日报出版社1989年版。 ③王泽鉴，《民法物权》【M】，台湾三民书局1996年版，第137页。
论动产善意取得制度的不足与完善 摘要：物权法关于善意取得制度的规定, 实现了维护物权静态安全与动态安全 的统一, 较好地解决了交易过程中善意第三人的保护问题。善意取得制度可谓是针对我国交易过程当中常常会出现的一些模棱两可的东西的进一步细化和维稳。 但是，任何一项制度的产生都不会尽善尽美，善意取得制度作为民法物权法中一项重要的制度，还存在许多需要完善的地方, 如交易行为是否应为有偿行为?交易行为是否须为有效法律行为? 等等。理论界对这些问题仍存在较大分歧, 值得进一步研究和探讨。 关键词：善意取得；构成要件；动产；占有 一、动产善意取得概念 善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产；但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可，我国《物权法》也对不动产善意取得做了相关规定。“（动产）善意取得，又称即时取得，指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权①。”不动产善意取得，受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物②。但是在我们的日常生活或者理论渊源来看，善于取得制度还是以动产为多。本文也将在重点阐述动产的善意取得制度。 二、动产善意取得制度的历史沿革及各国立法例 罗马法时代, 侧重对所有权人的保护, 不承认善意取得制度。受让人取得动产, 即使出于善意, 所有人仍有权向其请求返还。但是,“罗马法并非完全无视受让人的利益, 在《十二表法》中规定了善意受让人得主张时效取得, 而且其取得时效期间较短, 仅为一年。”③这在一定程度上弥补了绝对所有权原则的弊端。日耳曼法最早开始重视第三人保护问题。与罗马法不同, 日耳曼法坚持“前手交易瑕疵不及于后手”观点, 即前手交易有瑕疵, 但在物上利益转移于第三人时( 第三人的交易视为后手) , 其权利取得如无瑕疵, 便受法律保护, 这就是“以手护手”原则。基于这一原则, 各国开始重视第三人保护问题。 1900 年的《德国民法典》完全继受了日耳曼的“以手护手”原则, 在法典中明确承认了善意取得制度。比较而言, 日耳曼法使受让人在受让财产时, 不须花费过多精力, 调查财产来源, 有利于保护交易安全, 使交易更加便捷, 加快财产的流转, 因此, 为近代各国民法所继受, 并加以改造, 成为目前通行的善意取得制度。 ①刘定华，屈茂辉．民法学．湖南人民出版社，湖南大学出版社．2002 年版．第280 页． ②徐英杰，姚秀金．浅析动产善意取得的构成要件．中国法院网民事研究论文 ③周木丹:《罗马法原论》( 上) , 商务印书馆, 1994 年6 月第1版, 第319 页
浅谈物权法之不动产善意取得制度修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： (一)标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 (二)让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用
高等教育自学考试毕业论文（设计） 题目论不动产善意取得制度 姓名吴康慧 专业法律 准考证号码010********* 指导教师韩家勇 2010年10月8日
论不动产善意取得制度 摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。 关键词：不动产；善意取得；构成要件 善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。 一、不动产善意取得制度的法理基础 （一）不动产善意取得的概念 传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。 （二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查 1郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。
浅析的善意取得制度 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述（一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法
的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。” 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义 善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于