昆明市官渡区城中村改造项目市场调查报告
第一部分昆明市宏观市场概况与分析
一、昆明市概况
昆明在云南省中部，面积21111平方公里，大部分地区海拔在1500米至2800米之间，为山原地貌。城区海拔1891米，三面环山，南临滇池。昆明市域属低纬高原山地季风气候，纬度低、海拔高，北部有乌蒙山等群山阻隔南下冷空气，南部受孟加拉湾海洋季风暖湿气候影响，加之有高原湖泊滇池、阳宗海调节温湿度，市区年平均气温15.1℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。由于年平均日照时间长达2400多小时，无霜期达230天，鲜花常开，草木常青，故有春城之称。昆明辖五华、盘龙、官渡、西山、东川5个区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸8个县，总人口467万。世居汉、回、彝、白、苗等26个民族，少数民族人口64万，占总人口的13.7%。2007年末，全市常住人口为 619.33万人，占全省常住人口的 13.72%，居全省各州市首位；人口密度 294.76人 /平方公里；人口自然增长率为 6.02?。全市户籍人口为 517.70万人，其中非农业人口占41.56%，农业人口占 58.44%。昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的 86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%，在少数民族人口中，彝族人口最多，依次是苗族、回族，人口最少的是基诺族、独龙族和德昂族。
昆明自然资源极其丰富。矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等。其中以磷、盐、铜、钛矿最为丰富，磷矿储量约48亿吨，盐矿储量约138亿吨，居全国内陆盐矿第二位。全市水域面积3.5万多公顷，年平均径流量70多亿立方米，水源分布较广。滇池面积约300平方公里，是云南省最大的高原湖泊、全国第六大淡水湖。全市国土面积中，丘陵、山地占88%；平地占10%；湖泊占2%。昆明属高原红壤地区，土壤主要有红壤、紫色土和水稻土三类，适宜种植稻谷、小麦、蚕豆、玉米、马铃薯等粮食作物和油菜、烤烟、蔬菜、花卉等经济作物及桃、梨、苹果、柑桔、葡萄、板栗等经济林木。花卉种类繁多，有400多种，常见的180多种。其中茶花、玉兰、杜鹃、报春、百合、兰花、绿绒蒿、龙胆为云南八大名花。茶花为昆明市市花。目前，昆明的花卉已远销香港、澳门、新加坡、泰国、日本等国家和地区，成为东南亚地区重要的花卉出口生产基地之一。
昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明市是一个发展中的国际旅游城市，目前，已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地。
二、昆明市的经济概况
改革开放以来，昆明经济始终保持快速健康发展的良好态势，综合经济实力进入西部地区先进行列。经过多年的发展，形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。农业持续、稳定、协调发展，结构调整成效明显，特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌。工业形成了以机械、冶金、烟草加工等为主的体系，是云南省的工业基地和西南地区重要的工业城市。第三产业在国民经济中的比重日益增大，商贸、旅游、信息、现代服务业 >服务业快速发展，对全市经济社会的发展起到了重要的带动作用和促进作用。
经济总量:2007年，国民经济平稳快速发展。初步核算，全年实现生产总值（GDP）1393.69亿元，比上年增长12.5%，其中：第一产业实现增加值93.95亿元，比上年增长5.6%；第二产业实现641.20亿元，比上年增长14.9%；第三产业实现658.54亿元，比上年增长11.1%。三次产业结构为6.7:46.0:47.3。人均生产总值达到22578元。财政收入较快增长。全年地方财政总收入340.22亿元，增长25.9%，地方一般预算收入133.10亿元，增长28.3%，其中税收收入114.82亿元，增长26.9%。在税收收入中，增值税29.65亿元，增长27.1%；营业税43.31亿元，增长31.9%。全年地方一般预算支出164.87亿元，增长23.4%。
对外经济贸易：2007年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资成果显著。全年新批外商投资企业89户，实际利用外资3.0亿美元，增长43.5%。外贸 >外贸进出口快速增长。海关进出口贸易总额66.83亿美元，增长42.1%，其中：出口32.39亿美元，增长39.0%；进口34.44亿美元，增长45.1%。对东盟国家的双边贸易总额14.23亿美元，增长30.9%，对欧盟国家的双边贸易总额6.48亿美元，增长18.5%。
旅游资源：美丽的自然风光、灿烂的历史古迹、绚丽的民族风情，使昆明跻身为全国十大旅游热点城市，首批进入中国优秀旅游城市行列。全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。10多条国家级旅游线路，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系，旅游业继续呈恢复性增长。2007年旅游业平稳运行。全年共接待海外游客71.34万人次，增长0.8%，旅游外汇收入2.08
亿美元，增长9.5%；国内游客2436.97万人次，增长12.4%，旅游收入153.33亿元，增长9.1%；旅游总收入168.92亿元，增长8.0%。
城市建设：始终重视城市基础设施建设，城市功能不断完善。目前，主城区面积达到180平方公里，城市绿化覆盖率30%，人均公共绿地面积7.8平方米。供水、供气、供电等市政配套设施日趋完善。昆明周边200公里范围内主干道基本实现高等级化，昆河、贵昆、成昆、南昆等铁路通
达国内外。昆明国际机场年旅客吞吐量达到800多万人次，已开通国内、国际及地区航线100
多条。正在修建的昆曼公路，规划筹建的泛亚铁路，由昆明出发，可以到达周边国家和地区。
人民生活指标
注：城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长速度已扣除物价因素，其他指标为现价增速。2007年全市主要经济指标
指标单位2007 年比上年增长（ % ）人均水平 ( 元 ) 年末常住人口万人619.33 0.67
人口自然增长率? 6.02 -0.45
生产总值亿元1393.69 12.5 22578 # 第一产业亿元93.95 5.6 1522 第二产业亿元641.20 14.9 10388 # 工业亿元524.06 16.4 8490 第三产业亿元658.54 11.1 10669 人均生产总值元22578 11.5
规模以上工业增加值亿元435.43 17.4 7054 规模以上工业利税亿元278.34 15.8 4509 全社会固定资产投资总额亿元817.52 25.0 13244 社会消费品零售总额亿元569.42 17.6 9225 进出口贸易总额亿美元66.83 42.1 1083($) # 出口亿美元32.39 39.0 525($) 实际利用外资亿美元 3.00 43.5 49($) 地方财政总收入亿元340.22 25.9 5512 地方财政一般预算收入亿元133.10 28.3 2156 一般预算支出亿元164.87 23.4 2671 城镇居民人均可支配收入元12083 6.1
农民人均纯收入元4003 7.1
城乡居民储蓄存款余额亿元1212.17 4.9 19638 注：人口自然增长率比上年下降 0.45个千分点。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入增长速度已扣物价因素。
房地产业概况
建筑业稳步增长。全年建筑业实现增加值117.14亿元，比上年增长8.6%。建筑企业完成总产值492.79亿元，增长16.2%。全年完成施工面积3047.32万平方米，竣工面积1425.79万平方米，分别增长16.4%和10.9%。
固定资产投资持续增长。全年完成全社会固定资产投资818亿元，增长25.0%。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资764.90亿元，增长23.2%。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投
资8.57亿元，增长19.4%；第二产业完成投资193.67亿元，增长26.9%，其中工业投资193.28亿元，增长26.7%；第三产业完成投资562.66亿元，增长22.0%。
完成房地产开发投资221.99亿元，增长21.1%，占全社会固定资产投资的比重为27.1%。全市施工面积1780.62万平方米，增长16.9%，其中商品住宅1494.6万平方米，增长17.3%。
三、昆明市房地产开发经营状况
2007年上半年，面对宏观政策调控、股市投资分流、金融信贷压力增大等不利因素，全国楼市
还是一片昂扬上进的势头，昆明在这场轰轰烈烈的价格跃进中却甘居末势，在严格执行国家宏观调控政策的前提下始终强调市场的健康发展。
据国家发改委、统计局最新数据显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，昆明房价比去年同期增长3%，涨幅不到全国水平的一半。一方面是股市的持续走高分流
了楼市投资资金，另一方面，由于上半年昆明房地产市场受规划调控和市场清理整顿影响明显，许多开发商放缓了楼盘放盘的速度，并严格控制整个开发节奏，开发商囤屋待市，期待着股市降温后下半年楼市会有一次大规模的集中式爆发，以致市场一度出现“惜售”的景象。
中央政府对土地的监管力度逐渐加大，拿地难催升地价，税费重增加开发成本，信贷高压缩利润 >利润空间……楼市波谲云诡，房价以走钢丝的姿态继续向前发展。从去年底和今年初的土地招拍挂情况来看，地价飞升的直接后果便是土地资源逐步向有实力有经验的地产巨头手中聚拢，市场正迈向优胜劣汰的淘汰期。从大连万达到金源、盛高，越来越多的外籍开发商将希望寄托在了昆明，他们大多资金雄厚、经验丰富，对于在昆明市场大展手脚抱有必胜的信心。就在一部分本土企业感叹“狼来了，肉少了”的同时，先明白过来的那帮人早已将目光对准了云南广阔的市场。2008年6月份开发商加大了楼盘销售的优惠力度，在售的普通商品房均价为5297元/平米，环
比下降了1.6%，但多层住宅每平米的涨幅在百元以内，高层比上月贵出了200元。
据昆明市规划局资料显示，今年上半年昆明主城已获得规划审批的普通商品房建设项目共22个，总用地面积158.476公顷，总建设规模321.27万平方米，其中住宅建设面积288.02万平方米。今年上半年的规划审批建设规模已接近2007年全年规划审批的总量，并超出2006年全年规划审批建筑总面积近100万平方米。由于受国家宏观调控政策和地方相关政策影响，自2007年下半年开始，昆明商品房开发量明显下降，许多房地产项目被积压。因此，年内商品房建设的温和放量，将对市场供求起到平衡作用。
第二部分市场分析
一、昆明城区主要楼盘数据统计列示
（1）住宅类
（2）商业类（目前昆明在售商铺）
二、代表性楼盘针对性分析
因公司此次欲操作项目为商业市场，所以，这里选择了昆明老街·正义坊、双龙商场、明通商场、螺蛳湾市场等进行重点分析。
1、商业（商场、市场）：
物业名称位置价格（租或售）主力户型备注
昆明老街正义坊正义坊所处的城市中心
核心区，道路四通八达。
拥有交通快捷的城市重
要交通主干道人民中
路、东风西路，日人流
量20万的昆明唯一绿
荫步行街正义路与西南
地区最大的商业步行街
——南屏步行街衔接。
30多条便捷的公交枢
纽通达全市。
正义坊仅有20％的
商铺会拿出来售，其余
80％都要由之江持有。
出售：
一楼：80000元/㎡
二楼：33000元/㎡
三楼：20000元/㎡
招商：
一楼：1200元/㎡
二楼：300元/㎡
三楼：200元/㎡
最小面积41㎡
昆明老街总建筑面积17
期正义坊总建筑面积约
1.8万㎡地下停车场，定
主题商业街。昆明老街是
个依托传统文化定位的商
目，和周边项目具有极大
性，并和三市街、正义路
目形成了极强的互补关系
域内唯一的复合性商业步
区，囊括了购物、休闲、
餐饮、旅游、观光、文化
小四合院：500元/㎡功能于一体，户户临街的设计将
商业步行街的特质发挥到了极
致。正义坊的业态布局，其中休
闲、娱乐将会占到40％左右，百
货业态的为60％。
双龙商场座落于昆明市环城南路
和北京路交汇处，居于
昆明市著名黄金口岸
“双龙商圈”的核心地
段，紧邻昆明火车站、
昆明汽车客运总站，距
昆明机场仅2公里，市
内主要公交线路皆汇聚
于此。四通八达的便利
交通使该区域成为昆明
最繁华的核心商业区之
一。
一楼：沿街15000, , 元
/㎡，一期均租金为
12500元/㎡，新二区均
租金为5400元/㎡
二楼：8000元/㎡
三楼：7500元/㎡
四楼：5000元/㎡
注：一楼5年前买
入价为200000元，
面积为4㎡
三楼5年前买入价
格20多万元，面积
为25㎡
一楼：8-15㎡
二楼：20-30㎡
三楼：40-60㎡
四楼：60㎡以上
五楼：60㎡以上，五
楼主要功能为：品牌
展示、代理商或经销
商办公、批发等，顺
带做一些零售，一般
散客很少去，大多不
做零售。
双龙商场创建于1989年，总投资4.8
亿元，占地面积2万余平方米。双龙商
场建筑面积近7.8万平方米，商场内部
整体布局科学、合理，中庭设有大型天
窗及精心设计的林荫区，具有强烈的现
代感。商场拥有42部自动扶梯，4部货
梯，利于消费者和经销商的快速通达。
在消防设施、安全监控、场内音响、照
明、通讯、供配电、给排水等方面，商
场皆提供完全的保证，营造出一流的经
营环境。
物业名称位置价格（租或售）主力户型备注
明通商场处于环城南路与明通
路，永安路交汇处。是
云南最大的批发市场
----螺蛳湾商业区的一
部分，该商业区是一个
集建材百货服装 >服装
装饰文具家居的全云南
最大的批发市场。
地下：4400元/㎡
一楼：13400元/㎡
二楼：10000元/㎡
三楼：8400元/㎡
四楼：2000元/㎡
注：三楼买入价90000
元，面积为12㎡
地下室：50-70㎡
一楼：10-25㎡
二楼：10-30㎡
三楼：10-30㎡
四楼：20-40㎡，也
有100㎡的
明通商场是昆明最早的、人
一个服装批发市场，很多目
很成功的服装品牌都是从这
的，因为是最早的批发市场
场在硬件、消防、设施等各
在着一些不足和落后，于是
年底由政府规划，开始进行
年重建完毕，重建后的明通
5层楼，地下一层经营男装
楼中档女装，4，5楼品牌
螺蛳湾市场东起南坝路以盘龙江为
界，西起老海埂路，北
起环城南路，南至南过
境干道，总占地面积约
为82万平方米，总建筑
面积约为47.1万平方
米，经营面积约为32.5
万平方米。螺蛳湾日用
商品批发市场商业区包
括三个社区：云纺社区，
螺蛳湾社区，金花针织
社区。共十一个大交易
区，经营品种有日用百
货、服装、家用电器、
第一交易区（服装）：
一楼：12500元/㎡
二楼：8000元/㎡
三楼：6000元/㎡
16㎡=4×4
15㎡=3×5
6㎡=3×2
螺蛳湾商圈作为云南省最大
合批发市场，不但是我国西
有知名度的商品集散中心，
品交易范围正在逐步向东盟
射，每年平均有１０万余种
商圈流向周边各地及国家，
半径已达１０００余公里，
螺蛳湾外围商圈。“ 螺蛳
商业品牌在昆明市乃至全省
动中都具有重要的地位和作
是昆明市的商贸核心区，也
发展商贸业的战略重点和核
螺蛳湾商品批发市场现有商
０余户，从业人员约1.6万第二交易区（服装、鞋
业）：
一楼：10000元/㎡
二楼：5000元/㎡
三楼：3400元/㎡
注：三楼15㎡，200000
元买入10年使用权
20㎡
10㎡=2.5×4
15㎡
第四交易区：
化妆品、建材等十大门类万余种商品。二楼：5000元/㎡
三楼：2400元/㎡
四楼：600元/㎡
36㎡=6×6
30㎡-36㎡
200㎡
场日均人流量８万余人次，日均交易
额６００多万元。
物业名称位置价格（租或售）主力户型备注
螺蛳湾
市场工艺品交易区：
二楼：1500元/㎡
童装市场（床上用品）：
二楼：650元/㎡
50㎡
童装市场二楼多为大
面积的床上用品，户
数30户左右。100㎡第六交易区（日用床
品）：
二楼：3000元/㎡
三楼：1800元/㎡
注：二楼买入价格为
400000多万，10年使
用权
25㎡=5×5
6㎡=3×2
饰品城：
一楼：5000元/㎡
二楼：2500元/㎡
三楼：110元/㎡
注：一楼22㎡，300000
元买入
20㎡
12㎡=3×4
100㎡
第三交易区（鞋业）：
一楼：15000元/㎡
二楼：12000元/㎡
8㎡
6㎡=3×2
双龙百货：
二楼：3125元/㎡
三楼：元/㎡
32㎡
四楼与五楼为品牌展
区
永安商场位于螺蛳湾市场的东
面，中间只阁着一条盘
龙江，也是此次公司欲
操作项目的一部分，暂
定为二期项目。
一楼：商场里租金平均
为2500元/㎡，摊位为
3600元/年，靠西几排
为2100元/㎡
二楼：租金为1500元/
㎡
15㎡=3*5
12㎡=3*4
25㎡
永安商场是一个小商品市场
以居民楼的一楼做为店面，
很小，整体感觉比较乱，档
到2007年，昆明市现已形成有规模的商圈共有19个，其中主力商圈1个，即三市街商圈：次级商圈2个，即小西门次级商圈和青年路次级商圈；休闲商圈有3个，即翠湖休闲圈、昆都休闲圈、金碧休闲圈；社区商圈有7个：江岸社区商圈、白云路社区商圈、北市社区商圈、新迎社区商圈、东部社区商圈、关上社区商圈和滇池路社区商圈；专业市场商圈有6个，即广福路官南路专业市场商圈、螺蛳湾专业市场商圈、前卫专业市场商圈、黄土坡专业市场商圈、金星小坝专业市场商圈和东部物流 >物流专业商圈。
以商家的需求分析来看，可以分成四个方面：
一、在昆明众多商圈中，青年路－正义路商圈在商家眼中仍然是兵家必争之地，尤其是那些还没有进驻昆明的国际知名企业。但可惜的是，近几年会出现在这一区域的商业项目仅有5个，分别是昆百大A座、顺城、昆明老街、南屏时代、东盟国际城，致使这一区域商业物业非常抢手。对于这一区域的商业地产项目，一定要把握机会，通过前期招商和商业定制，力争引进最好的主力店品牌，提升项目的档次和商业价值。
二、商家正在积极的寻找北市区商业项目。北市区人口基数大，社区商业已形成规模，是商家扩张、发展经营的重要区域。近期涌现出大量商业楼盘，例如北辰财富中心、江东和谐世纪、官城嘉年华、中汇商业中心等，招商工作都进展得十分顺利，未来前景更是被各界人士所看好。田野咨询机构同时也发现，有的项目位置很好、体量合适，但由于商业规划和建筑设计不适合商家的需求，招商工作异常艰难。
三、南市区主要形成了两个区域商业板块，一是以新亚洲·体育城一世纪城为代表的主城区与呈贡连接部，二是滇池路一广福路沿线大型居民住宅小区。类似新亚洲·体育城、世纪城等拥有大规模商业的项目，它位处新城与老城的结合部，未来居住人口数量可观，更是交通连接的咽喉之处，但是由于呈贡新城建设的关系，商家仍然处于观望阶段，不敢贸然前进。而滇池路沿线，由于地块土地价值过高，本身也没有什么大商业氛围，加上住宅小区入住率不高，皆为高端住宅，所以商业选址意向不大，除了一些专做高端市场的商家，例如高端餐饮、高尔夫用品等。这一区域新兴商业项目有余都商集、星光大道等。广福路沿线则聚集了大量住宅小区，商业项目较为分散，没有形成集档次和规模为一体的商业氛围，但是随着广福路地产项目的增加，居住人口的扩大，这一区域势必带领南市区商业向前发展。新增商业项目如广福商业中心。
四、西市区即高新开发区范围内，商业需求巨大，商家皆考虑过在此选址，但是山于用地限制、规模限制、规划限制及西二环高架桥的修建影响，商家放缓在西市区开拓市场的速度。
2、住宅（普通商品房）：
在售楼盘117个，部分项目近期开盘
2008年5月份，昆明普通商品房均价为5381元/平米，比4月份5346元/平米的均价仅上涨35元，这是今年以来昆明房价涨幅最小的一次。在售楼盘相比较本年前几个月变化不大，有数据显示的楼盘数目为117个，其中有些楼盘是期房，价格、户型和套数等信息还未确定。官城·嘉年华、锦泰花园、上东城、森林湖、世博生态城·云岭邻里等楼盘都是将于近期开盘面世。早期已经开盘的楼盘中，2006年2月开盘的大成蔚蓝时代，现房中仅剩130和150平米的大户型，而小户型已经售完。2007年8月19日开盘的大商汇SOHO公寓，剩余不多，但各个户型都还有。另外，滇池印象·国际花园，销售率达到65%，别墅项目从本月开始销售。
高层多价格涨，多层少价格降
通过统计，在售楼盘的主力仍是普通住宅，这里主要是高层和多层，其中高层在售占45.83%，较4月份的水平有小幅度的上涨，涨幅为4.07个百分点。而多层与前期相比，所占比例继续下降，滑落到13.54%，比上月的16.48%又下降了不小的幅度。但总体来说，普通住宅（包括混合物业类型中的高层和多层项目）的市场份额仍占据大半壁江山。
5月份的多层和高层楼盘项目的均价分别为3958元/平方米和5458元/平方米。与本年度4月份两个物业类型楼盘项目的均价相比，多层均价有所下降，而高层均价略有上扬，波动幅度不大。
此外，从2008年至今昆明市房地产市场的供应和销售情况来看，原住居民和外来居民比重和2007 年相比发生较大变化，外来居民的购房需求潜力提升空间加大；原住居民购买需求以换房需求为主，外来居民以住家需求为主。
普通住宅多在：4000-6000元/平米
从数据上看，5月份在售的普通商品房均价为5381元/平米，环比增张0.65%，这也说明进入2008年之后，昆明楼市普通住宅市场趋于稳定，在售楼盘报价基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为1266，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在4115-6647元/平方米之间，比上月水平略有差别。普通住宅的均价分布在4000-6000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，该价格区间的楼盘总共占到64%。该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和消费者的共同选择。
别墅价格：下降100元/平米
5月份在售楼盘中的别墅项目所占市场比例小范围上涨，纯别墅项目的比例为14.58%，比4月份水平增长了1.39百分点，环比增长10.54%。但价格却有了微小的下浮，5月份别墅（总体）价格为8672元/平方米，较上月下降了100元左右。其中独栋别墅和双拼/联排别墅均有不同程度的下调，叠加别墅的价格与4月持平。
5月份在售的纯别墅项目，与4月份在售项目相差无异。销售情况良好，其中2006年底开盘的岭东·紫郡二期，双拼别墅已经卖完，联排别墅仅余几套，面积在282平米以上，每栋总价
约为135万。
当前家庭购买支付能力略有上升，居民购房支付能力正在逐渐提升，大量外来居民的涌入带来了财富和消费的转移。这一点可以从都市枫林、岭东·紫郡二期、云岭天骄等楼盘花园洋房和别墅项目的销售速度上略见一斑。
混合型物业，供应量减少
在售楼盘中混合物业类型所占比例较上月有所减少，为26.04%，比上月的28.57%下降了2.53个百分点。但是混合物业类型对开发商的吸引力仍不会降低，这更是看重其较好的市场适应能力。
大户型过半，小户型抢手
在5月份，滇池路区域、官南区域以及环城线内的多层、小高层和高层物业类型的主力户型为三房两厅一厨两卫的格局，面积从90平米的经济型到150平米左右的舒适型，也就是3+2+2户型，其中东骧神骏·万泰小区、滇池印象·国际花园、金色交响二期·上院等小区推出的此类户型的总户数均高达到上千户之多，从而使得3+2+2类户型在总户数中占到绝大多数，比例为50.67%。
其他户型所占的比例相当，可见市场划分越来越细化，开发商也考虑到消费者对各种户型的需求，2+1+1类的二居室一厅一卫生间的配备和1+1+1类一居室一厅一卫生间的配备也较为抢手，作为小户型的主打布局，满足了社会上低收入人群对住房的需求，两者共占到总销售楼盘户数的27.4%。
3、小结：
2008年上半年，昆明楼市在调整中蹒跚地走完了6个月。从年初的市场急剧降温，到开发商与购房者相互观望僵持，到春季房交会卖房量仅为去年一半，再到开发商相继降价“跳水”，昆明楼市上半年一路低迷。据昆明市房产信息网统计数据显示，1—6月，楼市商品房总成交27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。根据资料显示，2007年上半年成交37212套，总成交金额约162亿元。与2007年同期相比，今年上半年楼市成交量减少了9682套，“缩水”明显。从总体上来看，今年上半年昆明楼市呈现高开低走。一季度昆明市共有10个房地产项目取得了预售许可证，其中1月份6个、2月份和3月份均为两个，商品房住宅供应量为125万平方米。与去年同期相比新盘数量及供应量均有所增加，尤其是1月份，取得预售许可证的项目是去年同期的6倍。楼市集中放量并未激活市场，成交量依旧继续回落。
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
城中村改造名单 五华区（51个） 一、普吉街道 （一）联家社区 1、王家桥村 2、尹家村 3、林家院村 4、吴家营村（居民小组） 5、范家营村（居民小组） （二）大塘社区 1、谷堆村 2、大塘村 3、小屯村（居民小组） 4、观音寺村（居民小组） 5、大河埂村（居民小组） （三）普吉社区 1、小普吉村（居民小组） 2、大普吉村 二、莲华街道 （一）校场中路1、豹子头村 （二）虹山社区 1、苏家塘村 2、莲园村 （三）马村社区 1、上马村 2、中马村 3、下马村 4、沙沟埂村 三、红云街道 （一）麦溪社区1、麦溪村 （二）北仓社区 1、浪口村 2、尚家营村 3、北仓村 （三）右营社区 1、上庄村 2、右营村 3、岗头村 四、黑林铺街道 （一）昭宗社区 1、依禄村（居民小组） 2、小团山村（居民小组） 3、河底村（居民小组） 4、昭宗小村 5、昭宗大村（居民小组） （二）团山社区 1、前所村（居民小组） 2、后所村（居民小组） 3、黑林铺村（居民小组） 4、班庄村 （三）海源社区 1、龙院村 2、上峰村 3、海源寺小组 （四）梁家河社区1、梁家河村（社区居委会） （五）沙沟社区1、沙沟居民小组股份合作社 五、大观 （一）棕树营社区1、东区社区 六、华山 （一）桃园社区1、小菜园村 七、丰宁街道 （一）洪园社区 1、麻园村 2、菜家村（七组居民小组） 3、黄土坡白村
4、洪家营村（村民小组） 5、新发村（村小组） 八、龙翔办事处 （一）潘家湾社区 1、潘家湾大村 2、潘家湾村 3、赵家堆村（居民小组） 4、李家堆村（居民小组） 一、关上街道 1、香条后村（新村） 2、香条前村（新村） 3、关坡村 4、和甸营村 5、福德小村 6、社德大村 7、护福村 8、双桥村 9、长村10、高家村 11、双凤第一居民小组（太平寺村）12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村） 13、双凤第三居民小组（宏德村）14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村） 15、双凤第五居民小组（双凤村）16、小街第一居民小组（小街子村） 17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家18、日新村 19、苏家村20、苏凤村21、上苜蓿村22、中苜蓿村 二、金马街道 1、金马街道上凹村 2、下凹村 3、马军场村 4、金马寺大村 5、金马寺下村 6、太平村 7、十里铺村 8、大桥村 9、阮家村10、朱家村 11、刘家村12、牛街一、二、三社（牛街大村）13、牛街新村14、小羊村 15、大羊村16、凉亭村17、大树营大营村18、大树营中营村19、大树营后营村 三、太和街道 1、宋旗营新村 2、南窑村 3、佴家湾村 4、前卫营村 四、吴井街道 1、岔街署光新村 2、董家湾村 3、菊花村 4、太乙桥村 5、五里多村 6、新草房村 五、官渡街道 1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村） 2、官渡五、六组（螺峰村） 3、官渡七、八组（尚义村） 4、官王家庄村 5、西庄村一、二、三组（西庄村） 6、西庄村四、五、六组（六谷村） 六、小板桥街道 （一）羊甫社区 1、大羊甫村 2、小羊甫村 （二）小板桥社区 1、一、二、三组（大街村） 2、四、五组（东西廊村） 3、六组（郭家小村） 4、七、八组（织布营村） （三）鸣泉社区 1、一、二、三组（鸣泉村） 2、新治村民小组 3、陈旗营村民小组 4、一、二、三组（竹园村） （四）晓东社区 1、晓东村民小组 2、土桥村民小组 3、雨龙村民小组
“城中村”问题的几点思考——以昆明市“城中村”改造为例 发表时间：2012-12-06T15:17:45.780Z 来源：《建筑学研究前沿》2012年7月Under供稿作者：陈秀民1 陈吉2 [导读] “城中村”问题是当今比较敏感、热门的问题，也是许多城市所必须面临的一大难题，涉及到多方面的利益。 陈秀民1 浙江当代发展建筑设计院有限公司陈吉2 浙江当代发展建筑设计院有限公司摘要：“城中村”问题是当今比较敏感、热门的问题，也是许多城市所必须面临的一大难题，涉及到多方面的利益。通过对昆明市城中村的调查．分析了“城中村”是城市化背景下城乡二元结构和外来人口居住需求相互作用的产物，城中村的改造涉及到土地、户籍、村民自身利 益、外来人口居住等各方面因素。期以来“城中村”存在的大量社会问题，严重影响着昆明的城市形象，本文辩证地指出了“城中村”的危害性和积极作用，并对“城中村”改造提出了有针对性的对策和建议。关键词： “城中村”，现状及问题，“城中村”改造 \"Village inside city\" problem of some think-takes kunming \"village inside city\" reform, for example ChenXiuMin 1 zhejiang contemporary architectural design institute development Co., LTD ChenJi 2 zhejiang contemporary architectural design institute development Co., LTD Abstract: \"village inside city\" is the more sensitive, popular problem, but also many cities to be faced with a difficult problem, involves the various interests. Through the investigation of the village inside city of kunming. Analysis of the \"village inside city\" is the background of urbanization urban and rural structure and foreign population living demand of the interaction of the product, the villages of reform of the related to land, household registration, the villagers their own interests, foreign population lives and so on various aspects factors. Since period village inside city \"of the existence of social problems, the serious influence kunming city image, this paper dialectically that the\" village inside city \"of the danger and positive role, and\" village inside city \"reform of the corresponding countermeasures and Suggestions. Key words: \"village inside city\", the current situation and problems, \"village inside city\" reform “城中村”是在我国城乡二元管理体制下，城市快速发展，规模急剧扩张，城市包围村庄，村民无土地资源从事农业生产，但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的现象。这些“城中村”存在着卫生、安全、治安等大量社会问题．严重影响着昆明的城市形象，社会各界反映很大．要求逐步改造昆明市的“城中村”。针对“城中村” 的问题进行了调查研究，通过调查研究的情况，提出改造的建议。 1昆明市城中村的现状 根据调查，昆明市主城建成范围内共有村庄288个，涉及村民约21．9万人、7．75万户，村庄占地面积约28平方米，建筑面积2276万平方米。在这288个村庄中，约有50％为“城中村”，50％为“城边村”。其中在二环路以内共有村庄66个，全部是“城中村”。总人口约34500人、14200户，总用地面积4．25平方米，占二环路内总面积的9．4％，总建筑面积600万平方米，平均容积率1．43，户均建筑面积429平方米。 昆明市城区规划区范围内的“城中村”呈现如下特点： (1)量大面广，从城市核心区到城市边缘均有分布： (2)建筑密度大，容积率高，改造难度大。昆明市“城中村” 的平均建筑容积率0．8，二环路内达1．43，有相当一部分村庄的容积率在2．0以上。部分交通条件好，靠近市场的村庄甚至高达4．0。远高于一般的城市居住小区1．8的容积率．改造的难度很大； (3) “城中村”的分布大体上是这样的，二环路沿线的村庄建筑密度最大、容积率最高，而且增长的势头十分明显； (4)违法用地、违法建设严重。“城中村”、 “城边村” 常常利用土地的区位优势，大量出租集体土地．大部分发生在“城中村”、“城边村”。同时， “城中村”的违法建设较为严重．特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违法建设当作获取高额补偿的一种手段。 (5)旧村建设逐步扩展，新村建设不断增加。 “城中村” 地理区位优势明显，出租经济发达，经济收入较高，许多村庄采取各种名目新建住房，但其旧村却坚决不拆，全部出租。 “城中村”并没有随新村建设而得到解决。 2 “城中村” 存在的主要问题 2.1违法建筑泛滥 “城中村” 由于处于城市建成区，加之乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱．空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。 2.2市政设施缺乏，环境质量差 目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空伺(包括绿地)缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足．大部分城中村的道路曲折不通，房屋高度无序，排水雨污不分．电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。 2.3社会问题突出 私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事．成为“四不青年”(不耕作、不学习、不经商、不做工)；大量的外来人口主要集聚在“城中村”，外来人口数量远远超过了原住村民。外来人口膨胀， “城中村” 正在演化为城市的一种“亚社区”，成为城市中社会治安多发区域。 2.4布局混乱，用地功能矛盾 “城中村” 内小工厂、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突。 2.5防灾救护能力弱，安全隐患多 “城中村” 的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间，根本没有火灾，消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。房屋建设根本没有科学的设计，没有考虑地质条件、防震抗震要求。 3 困扰“城中村” 问题解决的几个难点
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
昆明城中村改造名单
城中村改造名单 五华区（51个） 一、普吉街道 （一）联家社区 1、王家桥村 2、尹家村 3、林家院村 4、吴家营村（居民小组） 5、范家营村（居民小组） （二）大塘社区 1、谷堆村 2、大塘村 3、小屯村（居民小组） 4、观音寺村（居民小组） 5、大河埂村（居民小组） （三）普吉社区 1、小普吉村（居民小组） 2、大普吉村 二、莲华街道 （一）校场中路1、豹子头村 （二）虹山社区 1、苏家塘村 2、莲园村 （三）马村社区 1、上马村 2、中马村 3、下马村 4、沙沟埂村 三、红云街道
（一）麦溪社区1、麦溪村 （二）北仓社区 1、浪口村 2、尚家营村 3、北仓村（三）右营社区 1、上庄村 2、右营村 3、岗头村 四、黑林铺街道 （一）昭宗社区 1、依禄村（居民小组） 2、小团山村（居民小组） 3、河底村（居民小组） 4、昭宗小村 5、昭宗大村（居民小组）（二）团山社区 1、前所村（居民小组） 2、后所村（居民小组） 3、黑林铺村（居民小组） 4、班庄村 （三）海源社区 1、龙院村 2、上峰村 3、海源寺小组（四）梁家河社区1、梁家河村（社区居委会）（五）沙沟社区1、沙沟居民小组股份合作社五、大观 （一）棕树营社区1、东区社区 六、华山 （一）桃园社区1、小菜园村
七、丰宁街道 （一）洪园社区 1、麻园村 2、菜家村（七组居民小组） 3、黄土坡白村 4、洪家营村（村民小组） 5、新发村（村小组） 八、龙翔办事处 （一）潘家湾社区 1、潘家湾大村 2、潘家湾村 3、赵家堆村（居民小组） 4、李家堆村（居民小组） 一、关上街道 1、香条后村（新村） 2、香条前村（新村） 3、关坡村 4、和甸营村 5、福德小村 6、社德大村 7、护福村 8、双桥村 9、长村10、高家村 11、双凤第一居民小组（太平寺村）12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村） 13、双凤第三居民小组（宏德村）14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村） 15、双凤第五居民小组（双凤村）16、小街第一居民小组（小街子村）
昆明市官渡区城中村改造项目市场调查报告 第一部分昆明市宏观市场概况与分析 一、昆明市概况 昆明在云南省中部，面积21111平方公里，大部分地区海拔在1500米至2800米之间，为山原地貌。城区海拔1891米，三面环山，南临滇池。昆明市域属低纬高原山地季风气候，纬度低、海拔高，北部有乌蒙山等群山阻隔南下冷空气，南部受孟加拉湾海洋季风暖湿气候影响，加之有高原湖泊滇池、阳宗海调节温湿度，市区年平均气温15.1℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。由于年平均日照时间长达2400多小时，无霜期达230天，鲜花常开，草木常青，故有春城之称。昆明辖五华、盘龙、官渡、西山、东川5个区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸8个县，总人口467万。世居汉、回、彝、白、苗等26个民族，少数民族人口64万，占总人口的13.7%。2007年末，全市常住人口为 619.33万人，占全省常住人口的 13.72%，居全省各州市首位；人口密度 294.76人 /平方公里；人口自然增长率为 6.02?。全市户籍人口为 517.70万人，其中非农业人口占41.56%，农业人口占 58.44%。昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的 86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%，在少数民族人口中，彝族人口最多，依次是苗族、回族，人口最少的是基诺族、独龙族和德昂族。 昆明自然资源极其丰富。矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等。其中以磷、盐、铜、钛矿最为丰富，磷矿储量约48亿吨，盐矿储量约138亿吨，居全国内陆盐矿第二位。全市水域面积3.5万多公顷，年平均径流量70多亿立方米，水源分布较广。滇池面积约300平方公里，是云南省最大的高原湖泊、全国第六大淡水湖。全市国土面积中，丘陵、山地占88%；平地占10%；湖泊占2%。昆明属高原红壤地区，土壤主要有红壤、紫色土和水稻土三类，适宜种植稻谷、小麦、蚕豆、玉米、马铃薯等粮食作物和油菜、烤烟、蔬菜、花卉等经济作物及桃、梨、苹果、柑桔、葡萄、板栗等经济林木。花卉种类繁多，有400多种，常见的180多种。其中茶花、玉兰、杜鹃、报春、百合、兰花、绿绒蒿、龙胆为云南八大名花。茶花为昆明市市花。目前，昆明的花卉已远销香港、澳门、新加坡、泰国、日本等国家和地区，成为东南亚地区重要的花卉出口生产基地之一。 昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明市是一个发展中的国际旅游城市，目前，已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地。
“城中春” —昆明城中村改造经验分析与启示 （潘健茹区“三大改造”工作领导小组办公室） 【导语】 城中村是快速城市化进程中的产物，在一定的城市发展时期有其存在的合理性；但随着快速城市化向优质城市化的转变，城中村一直存在的基础设施薄弱、建设混乱、环境卫生差、消防隐患严重、社会治安复杂等一系列不利因素日益凸显，成为了城市进一步发展的严重阻碍。但城中村的改造不仅意味着物理和空间形态上的重建，更意味着相关产权的重新界定和社会关系网络的重组，意味着城乡二元结构向城市一元结构的真正转变。从这个意义上看，城中村改造问题是复杂的，改造过程是艰巨的。即便是我们的近邻—广州和深圳，仍然在城中村改造路子上不断摸索。我区推进三旧改造两年多，也一直将城中村改造作为重中之重，从石头村滨海御庭的成功尝试，到永新南村整体改造的探索，也在不断思索适合我区的城中村改造模式。 现在，我们将目光聚焦到春城昆明，这座现代化开放城市及山水园林生态城市，同样也正在掀起一场声势浩大的城中村改造运动。这里不得不提昆明市委书记仇和，自2008年2月上任以来，从苛行问责的招商引资到昆明官员必须掌握5门外语，从城市建设“大跃进”到骤然的市容改造，仇和新政和仇和模式，正以更激进的形式不断改变着昆明城市固有的面貌。 我们试图分析总结昆明城中村改造经验，希望能给我区城中村改造工作带来启示。 【聚焦昆明】 一、宏伟目标
昆明市委、市政府对城中村改造和整治作出重大决策：计划从2008年开始，在5年时间内，对主城区范围336个城中村进行全面改造。 二、高配班子 铁腕书记仇和说，“想得到的不一定办到，但想不到的永远办不到，看准的事情，砸锅卖铁也要做！”在省委省政府的领导下，昆明市确立了“一湖四环、一湖四片”的总体规划思路，同时，成立了以省委常委、市委书记仇和为政委，市委副书记、市长张祖林为组长，市政协主席田云翔、副市长陈勇、市政协常务副主席张建伟为副组长的昆明市城中村改造领导小组。 三、建立周密完善的政策支撑体系 昆明相继出台了《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》、《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》、《昆明市城中村改造土地公开交易办法》、《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》等意见和办法。同时，根据工作推进实际情况，适时出台了《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》和《昆明市人民政府城中村改造的优惠政策》。从而形成了一整套符合昆明城中村改造实际、对社会投资较有引吸力的城中村改造政策支撑体系。 1.制定总纲，界定原则要求。 《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》明确了城中村改造的基本原则：实行“成熟一个、启动一个，改造一个、成功一个”的动态管理。对城中村改造项目中涉及综合管网、市政道路并网或新增开口的，相关费用予以减免。切实做好城中村改造拆迁安置工作，确保区域内农民和居民利益。在城中村改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁户及早入住。实施整体拆建的城中村改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。对城中村区域农村集体土地上合法取得宅基地使用权的房屋，由区(县)政府根据有关法律、法规和规范性文件核
昆明市主城城中村改造名单 （共计335个） 五华区（51个） 一、普吉街道 （一）联家社区 1、王家桥村 2、尹家村 3、林家院村 4、吴家营村（居民小组） 5、范家营村（居民小组） （二）大塘社区 1、谷堆村 2、大塘村 3、小屯村（居民小组） 4、观音寺村（居民小组） 5、大河埂村（居民小组） （三）普吉社区 1、小普吉村（居民小组） 2、大普吉村 二、莲华街道 （一）校场中路1、豹子头村 （二）虹山社区 1、苏家塘村 2、莲园村 （三）马村社区 1、上马村 2、中马村 3、下马村 4、沙沟埂村 三、红云街道 （一）麦溪社区1、麦溪村 （二）北仓社区 1、浪口村 2、尚家营村 3、北仓村 （三）右营社区 1、上庄村 2、右营村 3、岗头村 四、黑林铺街道 （一）昭宗社区 1、依禄村（居民小组） 2、小团山村（居民小组） 3、河底村（居民小组） 4、昭宗小村 5、昭宗大村（居民小组） （二）团山社区 1、前所村（居民小组） 2、后所村（居民小组） 3、黑林铺村（居民小组） 4、班庄村 （三）海源社区 1、龙院村 2、上峰村 3、海源寺小组 （四）梁家河社区1、梁家河村（社区居委会） （五）沙沟社区1、沙沟居民小组股份合作社 五、大观 （一）棕树营社区1、东区社区 六、华山 （一）桃园社区1、小菜园村 七、丰宁街道 （一）洪园社区 1、麻园村 2、菜家村（七组居民小组） 3、黄土坡白村 4、洪家营村（村民小组） 5、新发村（村小组）
八、龙翔办事处 （一）潘家湾社区 1、潘家湾大村 2、潘家湾村 3、赵家堆村（居民小组） 4、李家堆村（居民小组） 官渡区（102个） 一、关上街道 1、香条后村（新村） 2、香条前村（新村） 3、关坡村 4、和甸营村 5、福德小村 6、社德大村 7、护福村 8、双桥村 9、长村10、高家村 11、双凤第一居民小组（太平寺村）12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村） 13、双凤第三居民小组（宏德村）14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村） 15、双凤第五居民小组（双凤村）16、小街第一居民小组（小街子村） 17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家18、日新村 19、苏家村20、苏凤村21、上苜蓿村22、中苜蓿村 二、金马街道 1、金马街道上凹村 2、下凹村 3、马军场村 4、金马寺大村 5、金马寺下村 6、太平村 7、十里铺村 8、大桥村 9、阮家村10、朱家村 11、刘家村12、牛街一、二、三社（牛街大村）13、牛街新村14、小羊村 15、大羊村16、凉亭村17、大树营大营村18、大树营中营村19、大树营后营村 三、太和街道 1、宋旗营新村 2、南窑村 3、佴家湾村 4、前卫营村 四、吴井街道 1、岔街署光新村 2、董家湾村 3、菊花村 4、太乙桥村 5、五里多村 6、新草房村 五、官渡街道 1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村） 2、官渡五、六组（螺峰村） 3、官渡七、八组（尚义村） 4、官王家庄村 5、西庄村一、二、三组（西庄村） 6、西庄村四、五、六组（六谷村） 六、小板桥街道 （一）羊甫社区 1、大羊甫村 2、小羊甫村 （二）小板桥社区 1、一、二、三组（大街村） 2、四、五组（东西廊村） 3、六组（郭家小村） 4、七、八组（织布营村） （三）鸣泉社区 1、一、二、三组（鸣泉村） 2、新治村民小组 3、陈旗营村民小组 4、一、二、三组（竹园村） （四）晓东社区 1、晓东村民小组 2、土桥村民小组 3、雨龙村民小组 （五）云溪社区
昆明市旅游产业发展调研报告 按照邵局长对云南省昆明市旅游产业发展状况进行全面调研的指示精神，中国旅游研究院组成了以戴斌院长为组长的专题调研组，对昆明市旅游产业发展状况进行了为期3天的全面调研。期间，专家组先后考察了滇池国家级旅游度假区、世博集团、石林5A级旅游区以及阳宗海旅游度假区等景区（点）和企业，并召开3次座谈会广泛征询和听取了昆明市各级领导、主要旅游企业和旅游从业人员的意见和建议。在此基础上，调研组又在中国旅游研究院召开了2次内部研讨会，最终形成了《昆明市旅游产业发展调研报告》。 一、昆明市旅游产业发展的成就与经验（一）主要成就 1、旅游业确立了社会经济发展战略性支柱产业的地位 “十一五”期间，昆明市接待旅游者突破1亿人次大关，旅游总收入突破千亿元大关，分别是“十五”时期的1.51倍和1.52倍，旅游业增加值占全市GDP的比重达8%以上，旅游总收入约占全省旅游总收入的三分之一。2011年，昆明市接待海外旅游者人次突破百万大关，累计接待海外旅游者100.4万人次，同比增长16.66%;接待国内旅游者突破4000万人次大关，达4002.1万人次，同比增长15.29%。旅游总收入达到367.25亿人民币，同比增长28.95%，旅游直接就业人员达到12.8万人。旅游业已经成为昆明市名副其实的战略性支柱产业。 2、旅游业在全市社会经济发展中的综合作用稳步加强 在“大项目带动大发展”的工作思路导向下，昆明市培育了一大批以石林、阳宗海为代表的具有较好发展前景和市场竞争力的精品旅游区和以世博旅游集团为代表的具有较好投融资能力的产业主体，洲际、豪庭、豪生、希尔顿、索菲特、温德姆华美达等国际酒店品牌也相继落户昆明，昆明市成为全国五星级酒店最多的城市之一。截至2012年3月，全市投资额3亿元以上的开工在建重大旅游项目达23个，计划投资额625亿元，累计完成投资额146.37亿元。有力地带动了上下游相关产业的发展和当地老百姓的就业，旅游业在昆明市社会经济发展中的作用不断凸显。 3、旅游业对“春城”城市形象品牌的提升发挥了关键作用
云南城投35.5亿开发昆明城中村改造项目 https://www.doczj.com/doc/4211344575.html, 发布时间 2010-03-12 15:25:49 星期五来源：《云南经济日报》 云南城投“大手笔”介入昆明市城中村改造项目。 3月5日晚间，云南城投发布公告称，公司启动数个昆明城中村改造项目，涉及金额超过35.5亿元。 同时，公司携手云南地产大鳄俊发，以现金方式出资成立云南俊发宝云有限责任公司(暂定名)，对盘龙区宝云社区范围内的城中村项目进行合作。 启动数个城中村改造 云南城投发布公告称，公司获取盘龙区3个旧城改造项目，涉及8个自然村和社区，总占地规模超过2700亩。 旧城改造项目之一的上坝片区，该项目位于盘龙区北部山水新城范围，涉及上坝村、回龙村及竹园村3个小组，占地面积790亩。 根据初步测算，上坝片区“城中村”改造项目拆迁改造总投资约为12.5亿元。 旧城改造项目之二的宝云社区，公司将与俊发地产共同出资成立云南俊发宝云有限责任公司，对盘龙区宝云社区范围内的城中村项目进行合作。 新成立的合资公司注册资本为人民币1亿元，其中，公司出资4000万元,占注册资本的40%，俊发地产公司出资6000万元，占注册资本的60%，双方均以现金形式出资。 但由于公司并未公布更为详细的数据，该社区旧改规模还将有待进一步明确。 旧城改造项目之三的中坝村区域，该项目涉及雨树村、中坝村、张家寺村和郑家村共4 个村落，项目总用地规模约1920亩，土地开发整理总投资约23亿元。 其中，征地成本约6亿元，拆迁补偿成本约12亿元，“三通一平”整理成本约2亿元，不可预见费用约3亿元。 对于中坝村区域改造项目，公司拟与昆明市盘龙区建设投资有限公司合资成立公司，公司出现金2250万元，占注册资本75%，盘龙建投以现金及实物出资750万元，占注册资本的25％。 项目公司成立后，为加快项目进度，公司将向项目公司投入3亿元的前期经费，用于拆迁及回迁房建设的前期启动。
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
城中村淡出新都市显影 2010-09-29 07:09:00来源: 云南日报(云南)跟贴0 条手机看新闻 本报记者和光亚熊明李昌莉 昨日上午，昆明市张官营城中村改造回迁安置房交付使用开始入住。回迁户脸上洋溢的笑容映射出“先建设、后搬迁、再拆迁”的“张官营模式”获得成功。 其实，这仅是昆明市城中村改造中开出的第一朵漂亮的花朵，而无数的花骨朵也正含苞待放。因300多个城中村星罗棋布城中而被人诟病为“村城”的昆明，正在脱胎换骨，回归“春城”本色。 不仅是拆了旧房盖新房 昆明的城中村改造，超脱了单纯的住宅重建模式，不同程度地引入了商业中心、副中心、专业商圈等开发理念。如：南亚风情园片区改造项目将建成昆明南市区的CBD，商业功能辐射整个南市区甚至全昆明。南窑村片区改造项目将建设成为集商贸、商务、文化休闲娱乐及居住为一体的城市综合体。苏家塘片区将打造以创智产业为主的产业地产，带动片区价值增值。正如昆明市政府副秘书长傅希所言，这些项目的顺利开展，不仅不会造成同质化倾向，反而将成为带动各个板块商业崛起的重要牵引力。昆明城中村改造，走上了一条具有昆明特色的与产业项目布局、片区功能完善的协调、健康发展的道路。 为避免落入拆了旧房盖新房的怪圈，昆明市在下达城中村改造修建性详细规划指导意见时，对市政基础设施、公建配套设施等进行了明确规定，并提出相应建设指标，从而弥补了以往城市功能中缺失的功能。 记者在对2010年以前专项规划已审议通过的106个城中村改造项目统计表中发现，这些项目要求代建公共绿地面积约为99万平方米；配建中学12所、小学42所、幼儿园65所；配建垃圾转运站46座、公共厕所123座、中水回用设施14座、医疗卫生设施16座以及生鲜超市、消防设施等其他公共服务设施46座。同时，结合城中村改造，增加城市次支路道路总长度350余公里，增加商业服务设施400万平方米。这些基础设施和公共服务设施，均由参与改造的企业出资建设，建成后大部分都将无偿交由地方政府管理，供当地居民使用。完善了以往城市建设中缺失的功能，对提升城市品质、改善城市环境、优化人居环境起到了积极作用。 群众政府企业“三赢” 西山区福海街道办事处渔堆村“两委”班子成员讨论本村改造方案时激动万分，长期受水淹困扰的村民看到了新的希望；五华区岗头村翟女士抑制不住心中的激动拨通了市领导的工作电话，倾诉希望加快城中村改造的迫切愿望……
五华区城中村改造实施办法 总则 第一条为认真贯彻落实市委、市政府昆通[2008]7号《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，加快我区“城中村”重建改造步伐，推进全区城乡一体化建设，提高“城中村”人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，着力提升城市品位，促进城市经济社会又好又快发展，为保障“城中村”重建改造工程的顺利实施，保护征地拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）等相关法律、法规、规章和政策，结合我区“城中村”的实际情况，制定本实施办法。 各个改造项目按照“一村一策”的原则，制定具体补偿方案和标准，报“五华区‘城中村’重建改造工作指挥部办公室”审核批准后实施。 第一章规划建设 第二条“城中村”重建改造项目实施前首先根据区域城市功能的要求，统筹考虑村民安置、环境风貌、公共设施配套和经济发展等因素，组织编制拟改造地块的修建性详细规划和具体改造方案，报经市“城中村”改造领导小组批准，下达改造计划后组织实施。 第三条规划原则上以原行政村为单位编制，规划范围以“城中村”重建改造的范围为基础，结合其所在地块的特点及规划路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定，鼓励对相邻的“城中村”进行整合，实行更大范围的连片整体改造。 第四条规划编制过程中，应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大“城中村”居民参与改造的积极性，并应公开、择优选择投资企业作为投资意向人参与项目前期工作。 第五条规划应当具体研究各“城中村”(旧村)的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定各村改造的目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求。 规划的主要研究结论包括几下方面内容：已经规划部门反馈意见的地块规划控制条件和技术指标；大多数被拆迁户认可的拆迁安置方案；已经国土部门反馈意见的供地方案。 规划成熟后由区政府上报（市规划主管部门综合协调报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批）。 规划批准后，列入昆明市“城中村”重建改造计划目录；已生效的“城中村”(旧村)改造规划在区政府办公场所和受改造规划影响的范围予以公告并组织实施。 第六条经批准的“城中村”重建改造规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。 第七条“城中村”重建改造应当依据“城中村”重建改造规划制定的规划设计方案，依照有关建设法律、法规组织“城中村”重建改造项目建设。 主要街区、文物景点周边“城中村”的重建改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。 第八条“城中村”重建改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，为“城中村”重建改造工作提供良好的外部条件。
昆明城中村改造三年计划白皮书 （2011—2013年） 目前，昆明正进入工业化加速、信息化升级、城镇化提升、市场化转型、国际化拓展的关键时期，数量众多的城中村既成为昆明重大的民生问题，也成为昆明城市化进程的一大障碍，影响了昆明市经济社会的可持续发展，制约了昆明城市整体形象和品位的提升。改造提升城中村成为现代新昆明建设必须跨越的一道坎。 2008年初，中共昆明市委九届四次全会作出了实施城中村改造的重要决定，确定了“政府主导、企业参与，村民自愿、遵规履程，规划先行、突出特色，全面实施、改善民生”的工作思路，全面推进城中村改造工程，把推进城中村改造作为全市最大的“民心工程”、“幸福工程”、“德政工程”，并将其作为强力推进工业化加速、城市化提升、市场化转型和国际化拓展，加快建设富强昆明、活力昆明、文化昆明、生态昆明、和谐昆明的重要举措。 过去三年来，对一批城中村实施了改造，取得了初步成效，积累了一些经验。为今后三年能更好、更快地推进城中村改造工作，特编制《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011—2013年）》，指导今后三年城中村改造工作。 一、2008—2010年城中村改造成效显现 根据市规划局2007年底的统计数据，在2007年主城建成区249平方公里范围内，共有城中村336个。随着现代新昆明建设的发展，建成区面积不断扩大，一些原来不是城中村的村庄，也逐渐被城市所包围。为同步解决新产生的城中村问题，避免今后改造付出高额的改造成本，主城四区政府、三个开发（度假）区管委会将一些建成区内的村庄也纳入改造范围。目前，计划改造的城中村共有382个。 城中村在各区的分布情况
城中村改造自2008年启动以来，截至2010年12月31日，已完成149个城中村改造项目的规划审批，120个城中村进入拆迁，已拆除1750.28万平方米，23个村完成土地交易，73个村的项目获得规划条件，52个村的项目获得安置房建设意见，24个村的项目获得工程许可证，78个村启动工程建设,开工面积981.57万平方米，11个村安置房111.38万平方米安置房交付使用，3106户村民入住新居，7148户选择全货币补偿方式实现安置。已投入改造资金332.31亿元，面向社会提供商品房488万m2，城中村改造项目内已建成配套小学2所10619m2，幼儿园2所8179m2，公厕2座382m2，社区用房977m2，垃圾中转站1个100m2。上庄村、李家地村、田家地村、王家地村等一批安置房即将完工交付使用。昆明城中村改造的成果正逐步显现出来，赢得了涉及改造的村民和广大市民的支持和肯定。 虽然城中村改造取得了一定成绩，但改造过程中也存在着一些不容忽视的问题：比如项目拆迁多、土地交易少、项目开工少、实现安置少，规划方案调整多、规划方案同质性明显、容积率过高、开发强度大，缺乏整体统筹、采用单个项目平衡，少数项目操作不规范等，需要引起高度重视，认真加以解决。 二、未来三年城中村改造目标 加大城中村改造推进力度，坚持目标、任务、政策、措施不动摇，在前三年的工作基础上，总结经验，改进流程，强力推进，构建以城中村改造为重点的昆明城市更新改造体系，以改善人居环境、完善城市功能、提升城市形象为目标，以项目规划编制审批和安置房建设为重点，到2013年底实现所有列入改造计划的城中村项目安置房启动建设。