香港房地产金融市场进展特点与启发
2003-05-28
中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训
班
2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的要紧目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场进展的经验教训，引进香港银行业的经营治理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康进展。
一、香港房地产金融市场的进展与特点
1．1 香港房地产市场现状
1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加
自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前差不多平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识特不强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时刻之久、下跌幅度之大，给香港经济金融进展和社会稳定带来了专门大的不利阻碍。
“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题确实是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的要紧手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，然而由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。依照香港金融治理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠
利率减0．76厘(往常高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅阻碍了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。
针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融治理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率
-2．5％”)，并鼓舞新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。进展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。
2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系
有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香港的住宅价格一般
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从每平方米1-2万元及6-7万元不等。这依旧自1998年以来香港房地产市场价格差不多平均下降了6成半的结果。
为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相似之处。商品住宅(包括豪宅)类似于内地都市的商品房，要紧客户是中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。
居屋打算类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力，因此，自20世纪70年代后期，政府开始推行“居者有其屋／私人机构参建居屋”的打算，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该打算由香港房屋委员会负责及执行。该打算对购买居屋的申请人有一些条件限制，如对白表 (注：该打算下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制，并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。
公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。往常公屋不同意购买，只同意租祝后来香港推出了“自置公屋”贷款打算，即公屋“可租可买”，同意符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家庭)在选择租住的同时，也能够低价购买新建公屋。
“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式，只是在土地的取得等环节上两者存在较大不同。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。
香港住房二级市场交易运作也差不多比较成熟。据培训老师讲，在香港随便去找一位老者，他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听，对某套要出售的房屋的估价都能做到八九不离十。这可能既是香港专门的环境造就人的市场投资意识使然，也从一个侧面讲明了香港房地产市场运作的成熟与住房二级市场交投的活跃。
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1．2 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新
1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款打算(1)住房一、二级市场均提供按揭业务。不管是一般住宅、豪宅、居屋依旧公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。
(2)楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)均提供按揭业务。
(3)“一按”、“二按”、“加按”、“转按”等业务。一按是指对除首付款以外的房款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是进展商和财务公司；加按是指在客户偿还一部分贷款后，以客户所购房屋为抵押，在核定贷款额度(能够重新核定)内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行的加按打算中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度)。转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。
(4)灵活多变的还款方式。包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。还款利率既能够采取固定利率方式也能够采
取浮动利率方式。要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设计。
(5)多种多样的按揭贷款打算。为实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者置其屋的目标，香港政府通过香港房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)提供了多种按揭贷款打算，以提高低收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。包括：“居者有其屋”按揭贷款打算；“自置居所免息贷款打算”；“自置公屋”贷款打算；“首次置业”贷款打算。这些打算的要紧特点包括：对所购房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴建(或通过地价优惠等方式由私人机构开发)的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的收入、资产等有一定的条件限制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行特不优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数 (最高可达9成或9成半，甚至免首付)，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保(或一定时刻内代还本息)、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋的转售实行限制，或一定时刻内不同意转售，或在一定条件下可转售(如将有关优惠返还政府和银行等)。
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2、快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力
针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的“负资产”人士的
经济境况，监管部门迅速推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的“负资产”借款人调低按揭利率，以减轻客户还款负担。渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140％的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款；渣打银行推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。上述有针对性的系列措施不仅关心借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。渣打银行新近推出的MortgageOne账户更被称为按揭业务中革
命性的创新。该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人能够提早偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提早偿还贷款的存款部分能够作为银行为借款人增加的信贷额度，客户能够随时从存款账户支龋MortgageOne账户的创新不单单是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为：“按揭综合户口”。
西安市房地产市场热点板块分析 目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
*******中间业务********* 中间业务快速发展，零售业务细分化管理。受全球银行业发展趋势的影响，香港银行业在传统业务不断萎缩的 同时，也在不断拓展个人理财业务，以增加非利息收入。2003年，香港本地银行的非利息收入占总收入比例约20％～30％，到今年上半年提高至25％～35％，不少银行计划在未来几年进一步提升至30％～40％，逼近欧美40％～50％的水平。 香港银行中间业务收入主要有手续费收入、佣金收入和资金业务（资金拆借、债券买卖、外汇买卖）收入。个人理财的产品有基金投资、债券投资、衍生工具（股票联系存款，外汇联系存款，货币联系存款）、结构性产品（信贷相联债券，股票相联债券，保本基金）。香港银行在流动性非常充足的情况下，仍然重视存款的吸收。只是对客户进行分层选择和管理，即把50万元及以上的存款户作为顶级客户，这类客户能给银行带来较高的回报；把10～50万元的存款户作为优惠客户，这类客户能给银行带来一定回报；把1～10万元的存款户作为普通客户，这类客户能给银行带来一般回报。以上三类客户数量呈正三角形分布，对各层客户，银行采取不同的管理方式，如对顶级和优惠客户配备客户经理，提供有别于普通客户的服务，以突出银行经营的效益和效率。
香港银行并不以单纯增加存款为目的。他们的目的在于，对存款客户推荐上面提及的各种个人理财的投资性产品，尽最大可能稳定和扩大各银行自身的客户资源。为了适应竞争，银行的业务创新非常活跃。只要是法律非明令禁止的，又是客户所需要的，新的金融产品马上就会应运而生。混业经营，是香港银行业繁荣与稳定的基础。 此外，经济金融法律的完善，金融管理局的有效监管和廉政公署有力监督，给香港银行业在高度市场化条件下的自由发展创造了良好的外部环境。 *************香港金融业发展状况****************** 一、香港经济发展概况
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
香港的金融环境怎么样？ 1 当地货币 香港货币港元可以自由兑换。所有主要货币（例如美元、英镑、日元等）都可以在银行以市场价兑换。2019年5月，1美元=7.849港元，1欧元=8.78港元，1元人民币=1.1418港元。香港于1983年开始实施联系汇率制度，香港金融管理局维持港元兑美元汇率在7.75:1至7.85:1区间内波动。 2 外汇管理 香港无外汇管制，旅客携带各类币别现金、有价证券、旅行支票等入境均无需申报。海关人员检查旅客行李时，如发现旅客携带大量现金（港
币十万元以上），会记录旅客的个人资料后再予放行。 香港本地货币港元可自由兑换。所有主要货币（例如美元、人民币、英镑、日元等）都可在银行以市价兑换。大部分在香港的银行都提供人民币服务。香港没有外汇管理局，对货币买卖和国际资金流动，包括外国投资者将股息或资金调回本国，都无限制。资金可随时进入或撤出香港。 香港的外汇市场成熟活跃，与海外金融中心保持密切的联系，确保外币交易得以每天24小时在全球市场不停进行。内地企业更可在香港银行开立多种货币账户，使用不同货币方便业务往来或进行投资。 3 银行机构 香港是亚太区重要的银行和金融中心,全球排名前100的银行中有75家在香港开设分支机构。截至2019年5月，香港共有194家认可机构，包括160家持牌银行、18家有限制牌照银行和16家接受存款公司，此外，还有46家外资银行在香港设立的代表办事处。据国际结算银行调查（每三年一次）显示，2016年，香港是亚洲第二大和全球第四大外汇市场，平均每日成交额达4370亿美元。 截至2019年5月底，在内地注册成立的金融机构，共有12家持牌银行和7家代表处在香港经营业务。中国银行、中国工商银行、中国农业银行和中国建设银行等大型机构已在香港开展分行业务。其他内地商业银行包括北京银行、东莞银行、渤海银行、广发银行、华夏银行及平安银行则在港设有代表处。 【开设银行账户】内地投资者应先在香港的银行开设往来账户，以方便其公司的日常商业运作。投资者可以个人名义或香港公司名义开设银行账户。 香港公司开设银行账户需出示以下文件的正本或由注册律师、会计师或公司董事签署验证的副本。所需文件可能因个别银行而异。当中主要包括： （1）公司注册证书； （2）公司组织章程大纲及细则； （3）公司商业登记证； （4）公司董事会决议开设银行账户及授权某董事操作银行账户的记录； （5）授权董事的身份证明文件，包括通行证件及入境签注； （6）每家银行的要求可能略有不同，有些银行可能要求公司提供咨询人。
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格
沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。 （一）、沈阳一级房地产市场 近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。 根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。
房地产联合开发战略框架协议 合同编号： 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 鉴于： 甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。 甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目名称： 地址： 第二条项目用地性质： 合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为： 第三条项目规模在本协议所述地块上： 项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。 （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。
（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。 项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。 第五条付款方式： 在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。 （1）双方共同设立专项账户，由双方共管。 开户行： 账号： （2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计
一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。
香港物业管理的发展历程 小组成员及任务的完成情况： 李帅（902055140）：整理物业发展资料 张国华（902055141）：搜集资料 陶光森（902055143）：整理物业产生资料 汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章 李志敏（902055147）：搜集图片 周丽琴（902055148）：搜集资料 向阳（902055149）：最后审稿，修改 一、香港物业管理的发展历程 从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。 为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起 香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注 由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许
可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。 总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。 随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。 综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理：而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。 （二）、香港物业管理的发展 进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契” 等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。 从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。 从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。
沈阳房地产市场分析 第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场发展特点与启示 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。 一、香港房地产金融市场的发展与特点 1．1 香港房地产市场现状 1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系
传统的国际金融市场，必须受所在地政府的政策法令的约束，而离岸金融市场则不受国家政府管制与税收限制，摆脱了任何国家或地区政府法令的管理约束。如今人民币国际化进程加快，发展离岸市场不可或缺。本文就总结了几个世界上著名的离岸金融市场的概览，助您更好地选择离岸注册地。 关键词：著名的离岸金融市场有哪些？ 一、香港 在国家经济迅速发展的过程中，作为国际金融中心的香港，一直在全球经济活动中发挥关键作用。香港的营商环境优越，资金信息流通，市场开放，自由有序，集合世界各地的专才，配合完善的基础建设、独立的法治制度，以及低税率等多方面优势，是内地企业“走出去” 的理想平台。香港的税制简单且税率低，被誉为中小企业的天堂、创业的沃土。 香港采用地域来源原则征税，即只有源自香港的利润才须在香港课税，而源自其他地方的利润则不须在香港缴纳利得税。简言之，即使在香港成立了有限公司，但如果公司业务利润并非来自香港，公司便可于申报香港利得税时,同时向香港税局申请“离岸收入”以豁免缴纳香港利得税。 二、英属维尔京群岛（BVI） 1.英属维尔京群岛概览 英属维尔京群岛（BVI）位于大西洋和加勒比海之间，官方语言为英语。BVI的行政权力来自英国女皇，由派驻当地的总督代行权力。岛内的法律沿用英国普通法。 BVI以金融服务和旅游业为主导，旅游业占全国收入的45%，而近50%的政府收入来自离岸公司的牌照费。
在BVI注册的公司，在全球所赚取的利润均无须向BVI政府缴税。BVI没有外汇管制，任何货币都可以自由进出。截止2014年，有逾100万所公司在当地注册。BVI的标准货币为美元。 案例：中国移动、中国联通、网易、优酷、TCL国际、华润置地、光大国际、蒙牛乳业等优质的公司都选择在BVI注册。 2.BVI与中国的关系 BVI没有与中国或者我国香港地区签署免双重征税协议。不过，早在2009年，中国便与BVI 签订《中华人民共和国政府和英属维尔京群岛政府关于税收情报交换的协议》及议定书，并与2010年12月30日起生效。 ?原始土著居民为印第安人，现有居民多为非裔加勒比海人，为英国属地 ?被称加勒比海避税天堂，全球获取外国投资排名第四，外国投资首选地 ?政府颁布《国际商业公司法》，使其成为全球最受欢迎离岸金融中心 三、开曼群岛 1.开曼群岛概览 开曼群岛（Cayman Islands）是在西加勒比群岛的一块英国属地，由大开曼、小开曼和开曼布拉克3个岛屿组成。岛内的法律沿用英国普通法。 金融和旅游业是开曼的两大经济支柱。开曼是全球四大离岸金融地之一、世界最大的离岸银行业中心、世界第二大离岸专属保险基地、著名的离岸金融中心和“避税天堂”。开曼群岛的货币是开曼群岛元。开曼没有外汇管制，任何货币都可以自由进出。