创优秀物业管理小区汇报材料
******位于武侯区*******28号，于2008年3月竣工交付使用，由******实业（集团）股份有限公司开发建设，******物业服务有限公司提供物业服务。我们本着“服务是根本，业主是亲人”的服务理念，为业主提供全方位的、一流的管理服务，赢得了业主的信任与支持。为了进一步提高管理服务水平，我们积极投入到创建**市优秀小区的工作中。主要从以下几个方面向各位专家、领导做一个汇报：
第一部分 ******物业服务有限公司概况
一、******物业服务有限公司简介
******物业服务有限公司(原**********物业管理有限公司)由******实业(集团)股份有限公司投资成立，专业从事不同档次住宅小区、写字楼、大型商场、学校等物业服务的专业化物业服务企业。
公司注册资金500万，员工人数千余名，整体素质较高，其中管理技术人员具有大专以上文化程度的达95％以上，100％持证上岗。****物业以翘楚行业的水准，现已跻身于中国物业服务实力企业行列。荣任中国物业管理协会会员单位、四川省房地产业协会理事单位及**市物业管理协会副会长单位，拥有国家物业管理企业一级资质。
******物业服务有限公司采用品牌连锁经营模式，以“服务是根本，业主是亲人”的经营服务理念致力于本土化物业服务，公司推行物业标准化服务，对**“＊＊＊中心”、“＊＊＊”、“＊＊＊＊”、“阳曦〃＊＊＊”、“＊＊＊”、“＊＊＊”、“××××”、“＊＊＊”系列、“****〃＊＊＊”、“****”、“＊＊＊＊”等多个品质项目和高档商业楼宇进行卓有成效的服务和管理。目前，管理面积已逾300余万平方米。公司凭借雄厚的技术实力和完善细致的服务跃居成为西南地区极具规模的物业服务企业之一，并创造了独具****物业特色的物业管理服务模式，树立了健康和谐的社会形象。
****物业人正发扬超越、开拓、创新的精神，继往开来，与时俱进，努力适应新时期
物业服务行业的新需求，将公司建设成为具有现代企业制度的全国知名物业服务企业，为中国物业服务行业的良性发展贡献力量。
二、******物业服务有限公司组织架构
三、******物业服务有限公司业绩巡礼
☆2000年，当选为中国首届物业管理协会理事单位；
☆2002年，当选**市物业管理协会副会长单位，四川省房地产业协会物业管理专业委员会委员单位；
☆2002年，公司所服务的“****〃”先后获得“**市物业管理优秀住小区”、“四川省物业管理优秀住宅小区”与“全国物业管理示范住宅小区”称号；
☆2002年，获得“省(部)级档案达标证书，成为四川省首家获得省(部)级档案达标”证书的物业服务企业；
☆2002年，四川省房地产业协会理事单位；
☆2002年，中国物业管理杂志协办单位；
☆2003年，获得了国家建设部颁发的“国家一级物业管理企业”资质，成为四川省首家获得国家一级资质物业服务企业；
☆2003年，公司所服务“＊＊＊”获得“**市物业管理优秀大厦”称号；
☆2004年，获得“诚信建设示范单位”称号；
☆2005年，荣获**市首届物业管理评选活动“最具竞争力物业管理企业”称号；
☆2006年，荣获**市物业管理协会“优秀会员单位称号”；
☆2007年，荣获**市物业管理协会“优秀会员单位称号”；
☆2007年，公司所服务的“＊＊＊＊”先后获得“**市物业管理优秀住宅小区”、“四川省物业管理优秀住宅小区”称号；
☆2008年，**市首届和谐物管活动周“和谐和物管贡献奖”；
☆2008年，地震灾区活动板房安臵点物业服务对口援管工作“突出贡献奖”；
☆2008年，荣获**市物业管理协会“优秀会员单位称号”；
☆2009年，荣获**市物业管理协会“优秀会员单位称号”。
☆2011年，荣获**市物业服务企业“综合实力50强”。
☆2011年，荣获**市物业管理行业“贡献奖”。
☆2011年，荣获物业管理改革发展30周年庆祝活动“优秀组织奖”。
(业绩巡礼照片附后)
四、******物业服务有限公司管理特色
为应对中国加入WTO后物业管理服务市场更加激烈的竞争，******物业服务有限公司
做好了充分准备，寻找新的时机，迎接新的挑战。公司积极构筑具有个性的企业品牌，运用市场经济的手段，努力形成有效的整合，以规模化、品牌化、科技化为目标，策划了物业服务全方位运作，按照专业服务的思路，进行物业服务综合平台的构筑，通过增加科技含量，有效降低物业服务成本，提高市场开拓的竞争能力，在多年本土发展过程中形成了独有的服务特色。
一亲情：以亲情为根本的客户至上服务理念
二保障：以高素质管理服务队伍和高科技管理设备为依托的双重保障体系
三满意：以行为、理念、视觉满意为考核标准的满意度评价体系
四公开：以四公开为基础的工作监督体系
公开透明的物业服务工作是对业主权利的最佳保障，****物业推行的物业服务人员工作职责公开、工作程序操作流程公开、承诺服务内容与标准公开、收费标准公开，能促使业主共同监督、共同改进物业服务工作，切实参与到物业服务工作中。
五统一：以五统一为导向的企业形象展示体系
****物业始终致力于引导行业发展的标准化规范操作，从各个方面将标准化战略落到实处，为业主提供始终如一的高品质服务。****物业推行的统一企业形象、统一员工培训、统一服务标准、统一检查和督导，取得了服务对象的一致好评。
业绩巡礼
第二部分 ******物业概况
一、物业基本情况
小区占地面积约×××××平方米，总建筑面积＊＊＊＊平方米，共有*栋住宅（15--16层高），总户数****户（其中商业＊＊户），地下停车位***个，地面停车位***个。小区中庭设计有喷水池，绿树与草坪相辅相成，紧贴墙面栽有竹子，巧妙构思出一幅精美图画。更有设计独到的架空层活动空间，使园林美景立体化，洋溢着别具风格的独特情调。
******项目于2008年3月12日入伙，入伙率95%。
二、项目基本数据：
(一)项目经济技术指标详见下表：
项目基本数据情况
(二)配套设施设备详见下表
共用设施清册
共用设备清册
三、******物业服务中心组织架构：
******物业服务中心于2008年元月成立，员工共计**人，物业服务中心下设：客户服务部、设施设备维护部、秩序维护部。
******物业服务中心服务人员配置：
第三部分项目物业服务情况介绍
一、服务内容及服务特点
（一）服务内容：目前物业服务中心为小区业主提供一级物业服务标准，具体内容如下：
1、对项目的共用部位的维护和管理：主要包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
2、对项目共用设备设施及其运行的维护和管理：包括对共用上下水管道、漏水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气系统、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施设备、房屋建筑物防雷天线等；建立本物业本体、设施设备台账；坚持按制度进行巡视和检修维护保养，确保了本小区设施设备正常运行。
3、对项目建筑区划内的环境卫生的管理：主要对建筑区划内的共有部分环境卫生维护管理。房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。定期对共用雨、污水管道，雨、污水井，化粪池等进行检查、清掏。对生活垃圾实施袋装化管理并日产日清。依据季节变化，开展针对性的环境消杀服务。
4、绿化维护服务：提供绿化浇水、除杂草、清除枯枝散叶、修剪和补种补栽等养护工作。定期施肥喷药，实施绿化基肥管理和病虫害防治，对园林绿化实施工程翻新和改造。
5、秩序维护：主要对小区实行24小时门岗执勤和公共区域巡逻，人员出入验证管理和大件物资出入管理，实施定点、定线路巡逻。协助公安部门维护本物业的公共秩序，维持小区交通秩序及车辆停放秩序，对本物业机动车辆、非机动车辆等实施证、卡进出管理，引导车辆有序通行、停放。负责消防安全、车场管理、小区内公共区域治安协防、出入口管理等工作，定期开展消防演练、消防知识宣传，对本物业的消防器材进行检查和养护。
6、对房屋装饰装修管理：主要为业主（住户）开展装修手续的办理，装饰装修过程及现场的服务、监督、管理、验收，装修工人、装修材料出入小区等服务管理工作；
7、客户服务：负责前台接待、社区文化、特约服务、投诉处理、资料管理、公关协调等工作；提供入伙手续、入住手续、房屋维修手续、车位租赁手续的办理以及各类费用的收缴服务。负责受理业主/住户投诉、建议和意见，并做回复和回访工作，以持续改进服务。
8、精神文明建设：开展丰富多彩的社区文化；定期开展社区文化活动。提供邮件快递、邮件收发。温馨告知服务，通过单元告示牌等告知渠道，向业主发布各类信息、事件通告，让业主/住户及时了解各项物业服务信息。定期开展业主恳谈会，并保留相关记录。
（二）主要服务特点：
1、物业现状分析
Ｎ栋以大户型为主，客户群体多为高端客户，对服务的附加值要求比较高；
Ｍ栋以小户型为主，主要为投资房，对基础服务要求比较高。
2、物业服务难点
5-6栋的出租户、流动人口较多，人员复杂。物业服务中心通过和业主沟通，要求房屋出租时出租户和业主一同到物业服务中心办理交接手续，并登记备案；同时，通过社区、派出所对房屋中介的严格规范管理，要求定期向社区反馈出租出售情况，同时对本小区出租情况，定期到物业服务中心登记；物业服务中心定期将登记的出租情况与社区、派出所比对；秩序维护组将主要力量投放于Ｎ栋，加强巡视，对重点部位和有安全隐患的部位采取增加防盗伞、射灯、抹黄油等措施。
3、服务特点
（1）提高物业服务标准附加值
为了夯实我们的基础服务，推行了物业服务标准外的增值服务：
-----加强日常维护工作，确保客户委托的物业运行正常和完好，实现了保值、增值。
-----开展便民服务，设臵便民雨伞、便民报刊、维修工具节约、手推车等细节服务。
-----免费为业主（住户）寄放邮件、包裹等物品。
-----义务为业主（住户）托管家中绿色植物。
（2）注重打造美化环境
------根据小区环境特点，我们对小区内景观水池采取生态化管理，增加了环境灵气和观赏性
------采取竹子截枝靠墙栽种方法，自然形成“中国画”，即美化了四周环境，又解决了一定安全问题
（3）开展社区文化活动
------我们根据小区人员入住结构，采取“抓两头扶中间”措施，对于老年和儿童开展对应的社区文化活动，解决了老人养老有所为和培养小孩趣味健康成长的问题，对于上班族主要减少噪音、解决休息问题，通过上述方式拉近业主的距离的同时也丰富业主的生活。
-------采取广场放映电影，解决了现代住宅“老死不相往来”困惑。
（4）建立沟通机制
-------为加强小区和谐共建，也为不断提升物业服务品质需要，不定期开展业主座谈会和上门拜访形式，对客户需求建议进行分析，不断的改进服务。
-------吸纳有公信力有爱心的业主参与解决小区纠纷
（5）设立项目督导
--------授予项目督导一定权力，对项目上到经理下至每一位员工按照督导标准进行检查监督，及时纠正，保持项目品质。
（6）确定工作重点
-------树立业主的关注重点，就是我们工作方向。对于小区出租户较多且流动性大的特点，我们采取“中介包租”合作管理模式，实现派出所、社区、中介和物业服务中心齐抓共管格局；对于养犬管理，我们采取“划地为界”区域遛放管理模式，既满足了养犬人遛放的习惯，又减少了宠物随地粪便的现象。
二、认真做好各项物业服务工作
（一）建全组织机构，制订详细计划。
创优工作实际上是对日常物业管理工作的检验，尽管我们日常服务工作都是严格规范运作。但为了将创优工作做的更完善，公司及客户服务中心都专门成立了创优工作领导小组，公司领导亲自挂帅、并制定了详细的工作计划，以确保创优工作能顺利进行，并借此机会进一步提高我们的管理服务水平。
（二）加强内部管理，提高员工素质。
要想有效的为业主想提供良好的管理服务，必须要有一支高素质的员工队伍和完善的内部管理机制。作为**市为数不多的国家一级物业服务公司，我们有一套完善的管理规章制度，我们深知再完美的制度，只有落在实处才能体现其作用，所以在日常工作当中重点抓工作落实情况，注重对员工执行力方面的培训。
首先，严格按照要求对工作人员进行系统的培训，除了客户服务中心总的培训计划以外，各部门根据本岗位的实际需要亦制定了详细的培训计划，内容函盖了规章制度、法律法规、服务意识、服务技巧等各个方面，是每位员工都熟练的掌握本岗位所需的服务技能，通过培训不断提高自身的素质，从而使员工队伍整体素质保持在一个较高的水平。其次，客户中心
还根据本小区的具体情况制定了专业版块作业指导书，使内部管理更加完善，在此基础上进行了严格的绩效考核，结合绩效考核结果进行奖罚，实行优胜劣汰，大大的提高了员工的积极性，从而促进了各项工作的进行，另外，在项目设臵督导员，加大对执行力的检查监督的力度，确保当天工作安排当天完成，特殊未完成，规定时间完成。大大的避免了因遗漏造成的管理责任。
（三）针对业主要求，提供一流服务。
物业服务公司应当以服务为主，以客户为中心，竭诚做好各项管理服务工作，秉承****物业“服务是根本，业主是亲人”的服务理念，主动了解客户的需求，在做好常规性管理服务的同时，全面考虑业主的需求，向业主提供快捷、方便的便民等服务。
首先，通过经常性与业主聊天、访问业主等形式，与业主进行充分沟通，了解其需求和对物业服务工作的建议、意见，以便针对性的提供便民服务和改进服务工作。小区每年进行张贴《致小区业主（住户）书》、《新春寄语》、《温馨提示》等方式，将我们的一些想法和做法以及需要业主（住户）配合响应的事项与其互动沟通，同时每月还上门对部分业主进行访问，通过多种形式的沟通，了解住户对管理服务的满意程度，也征求到一些意见和建议，对合理的建议及时采纳。同时，根据业主的意见，在搞好基础管理服务的同时，有针对性的开展了一些便民服务项目。如：户内维修，代收邮件、代叫出租车等免费服务。另外，我们还在服务的细微之处下功夫，让业主体会到无微不至的关怀，如：节假日向业主发安全温馨提示，还购臵一批商场用手推车供业主购物回来时使用。当预约上门服务遇业主临时有事不在家时，告之业主并重新约定服务时间；我们还经常为业主住户提供安全用电咨询活动。这些看似不起眼的措施其实大大方便了业主，也让业主（住户）有宾至如归的感觉，赢得了大家的好的评价。
在日常的服务工作中，我们建立了完善的规章制度，为业主提供满意的服务。首先，管理处实行24小时值班制度。业主的每一个诉求既有专人进行记录并安排处理，进行回访，使每一件事得到及时的处理，形成一个完整的封闭。其次，在管理服务过程中强调预防性的工作。要想在业主所欲之前，做到业主所想之前，不能被动的等着业主前来诉求时再处理问题。因此，在小区里，除了客户中心工作人员每日的正常巡视工作外，公司项目运营中心还会定期或不定期的到小区抽检，发现问题及时处理，使管理疏漏降到最低。我们还通过各种形式的培训强化服务人员的服务意识，使工作人员时刻牢记“服务是根本，业主是亲人”的服务理念，并贯穿到工作的全过程中去。管理方面我们坚持每周例会制度，采取日常工作安排与培训相结合。总之，我们将通过对业主的充分沟通，结合我们的专业知识为业主提供一流的
管理和服务。
（四）加强安全管理，确保小区平安
安居才能乐业。可见，安全对小区来讲是重中之重。****小区由于市政道路将小区自然分成两部分，设计上是较为开放的小区，客户中心最限度实行封闭式管理制度，实行24小时值班巡视。****小区在规划时是按高档小区进行设计的。在智能化管理方面，引入了较先进的技术设备，包括闭路监控系统、停车场自动化管理系统、单元门禁系统、消防自动控制系统等。先进的技防设施涉及到了安全防卫的各个方面，但只有先进的设施是远远不够的，还需有完善的制度及一支过硬的秩序维护队伍与之相匹配方可发挥最大威力。因此，客户中心制定了严格的检查、养护及使用制度，确保系统的准确可靠。
在人防方面，客户中心有一支素质过硬的秩序维护队伍。通过每周客户中心例会吸纳秩序维护班长参加，以会代训方式，保证了客户中心工作落实。客户中心对秩序维护队伍实行半军事化管理，从生活到工作都有严格的规范要求。日常按照计划进行培训，每周至少二次军事训练或理论培训，每月进行一次考核，实行优胜劣汰。通过一系列规范的培训和管理措施，使秩序维护队员素质保持在稳定的较高水平上，通过完善的技防与人防相结合的措施，为小区业主创造了一个安全、舒适的居住环境。
（五）设备设施管理
****小区所有设备设施的运行均由专业技术人员负责管理，能够保证各类设施设备的正常运行，并形成完整的运行记录。对于专业技术较强的或需要特别资质方可进行的（如电梯、消防）的养护工作均委托具有相应资质的机构进行。其它设施、设备的管理由公司工程部进行业务指导和检查监督。对设备设施除公司职能部门组织的专门检查外，客户中心内部根据节假日、气候等状况和各设施、设备的情况，安排了各层次、各岗位人员的交叉检查。确保了小区设施设备的完好和正常运行。例如：2009年和2011年两次暴雨发生，我们按照应急预案，及时采取措施，保护了设施设备的完好无损。得到了业主住户的好评。
（六）重视创造优美的居住环境
****小区环境，因受地理局限影响，营造较为困难。在环境管理上要求也很高。客户中
心专门组建了一支绿化、清洁队伍，负责小区的环境管理、维护工作，并且实行全员环境参与管理方式。经过全体工作人员的智慧和努力，我们将中庭水池营造为生态水池，既减少了水的污染，又给业主提供了一个休闲观赏的空间，同时又节约了一定的能耗。我们还就围墙内侧栽种竹子，人为营造一幅国画。为了使裸露在外的一些设施更加艺术，我们通过广告方
式将其“穿衣”美化。通过完善的规章制度，专业人员的精心管理，使小区的环境更加优美。
（七）开展社区活动，营造文明氛围
****小区为业主提供了较高档次的硬件环境，但仅有高档硬件的小区还不能称为最佳的居住环境。作为物业服务公司，我们有责任将精神文明建设贯穿于物业服务当中，使小区形成一个具有高度文明的居住氛围。在这方面，我们主要做了以下工作。
1、不定期开展社区活动：我们的活动主题是“创造和谐家园，我们共同携手”。围绕这一主题，根据年度节假日和具体状况开展文化活动，并且重视住户的参与性。在节假日我们根据小区实际情况，开展有意义的各种活动。如春节我们与业主联谊，邀请小区业主太极拳等表演；为了激活商气，我们配合根据商家特性举办“六一节儿童游园活动”、“老年健康养生”等；以社区活动为载体，以达到增进了解、融合关系的目的。
2、引导业主（住户）履约，通过业主规约使住户形成一定的自我管理、自我约束的习惯。个体意识服从群体，大家共同起来根治不文明的现象，共同创建文明居住环境。同时依靠公安派出所等政府专业管理力量，对出租户进行清理登记，净化小区环境。
3、加强宣传：与街道办、派出所等政府部门相互协作，进行时事宣传，协助做好治安综合治理、计划生育、人口登记、税收宣传等工作，通过广泛的宣传，使有关的规定深入人心，共同遵守。
4、加强管理：小区内居住×××多户，经常有外人进出小区，难免有些人有不文明的行为出现。客户中心工作人员加强对违规行为的管理，发现及时制止。同时，业主们在发现个别人的不文明行为时也会主动制止或通知管理处，形成齐抓共管，共创文明环境的好风气。
（八）参与社会活动，承担社会责任。
我们积极参加2010年得全国人口普查工作，独立承担了******小区全部普查工作，抽调人力参加街道组织的人口普查培训，项目负责人亲自带头上门入户普查，在规定时间圆满完成了普查工作。我们参加普查工作目的性很明确：一是借此机会把小区出租户的状
况搞清楚，对可疑人员通过公安机关上门清查，先后有查实三家住户存在可疑情况，对其中有证据的可疑人员采取了处理，一定程度上净化了小区环境；二是通过承担社会责任，与社区、街道办等政府部门保持紧密的联系，为小区各项工作奠定良好基础。
（九）净化小区环境，维护一方安宁
本小区由于出租户较多，颇为复杂。我们注意抓好日常培训工作，请公安派出所警察做小区安全培训，对于小区内的情况保持高度警惕。从2009年以来我们队员高度警惕，巡视时先后发现地下车库有N部从外开进可疑车辆，随即通知警方，查实使被盗车辆，价值最高为Ｎ多万，共计为车主追回损失Ｎ余万元；受到警方高度赞扬，在**片区举行的庆功大会上给予了授予锦旗表彰，并颁发奖金鼓励。
（十）正确对待荣誉，争取更大成绩。
我们重视团队的打造，一方面我们培养员工的感恩之心，对于员工在家中有困难，我们组织大家伸出爱心之手，累计三次为员工举行募捐，金额达上万元；一方面教育员工要用一颗感恩之心回报社会和业主；我们还有一条不成文规定，管理人员经常与操作层的一起工作，如站岗、保洁、维修等。由于团队共同努力，先后被**街道办事处（***社区）授予“2010年度综治维稳优秀单位”、“共驻共建先进单位”、“五星级大院”等称号；项目员工于泽刚个人获得**街道办事处授予“好市民”称号。虽然我们团队几年来，尽心尽职的工作，取
得了一定的成绩，也得到了政府相关部门和业主的好评，但作为追求完美的角度，我们还有许多事情需要努力完善，我们将把过去的荣誉作为一种激励和鞭策，在今后工作中，努力完美，尽心尽职，提升品质，回报业主对我们的厚爱。
第四部分创建**市优秀物业管理项目情况
一、创建“市优”计划实施
****物业服务中心为了强化内部管理，实现服务的提升，加入到争创“**市物业管理优秀项目”的行列当中。物业服务中心针对创优事宜，首先制定“创优”计划，搭建“创优”的组织架构，召开动员大会，把创优的目的和意义向全体员工进行宣贯；并组织员工对《2010年度**市物业管理优秀示范项目考评标准》进行学习，结合标准检查现场整改和资料完善情况，对不符合标准限定期限并责任到人的进行整改落实，已达到标准的进一步巩固和完善。随着“创优”计划的实施和落实，请各位领导和行业专家指导与帮助。
二、创优工作实施基本情况
（一）有组织有计划开展创优工作
******物业服务中心各岗位人员职责分工明确，通过公司和物业中心各层级的各种培训，熟练掌握公司的相关制度、流程、标准、相关法律法规及行业规范后，持证上岗；建立各部门的员工操作手册，并有效地执行，为业主提供高品质物业服务提供了强有力的保障。
1、创建工作领导小组成员职责分工
2、专业指导，自查整改。
在创优过程中，我们公司领导亲自督战，召开专题会议研讨指导，还采取请专业人员进行现场指导讲解，帮助我们规范资料和行为。同时我们还两次自检评分，对于整改问题落实责任人限期完善。
3、物业服务合同的履行情况
******物业服务有限公司按照国家及地方相关法规的要求，通过公开、公正、公平的招投标程序，与开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，****物业服务中心严格按照《前期物业服务合同》履约，向业主提供高品质的物业服务。
项目在交付前，由开发建设单位与物业服务中心组织，并严格按照国务院颁发的《物业管理条例》的要求进行承接查验工作，且对现场、资料、设施设备等进行了移交。
****物业服务中心在物业服务过程中，严格按照国家及地方的相关法律法规、行业标准及物业服务合同，加强对员工进行日常服务意识和履行合同条款的专业培训，确保履约服务效果；同时制定各种的保障制度、应急措施和工作计划并组织相关部门对应急流程方案进行
预演，维护公共设施设备和部位完好使用，公共环境井然有序，业主住户生活安居乐业。履约期间物业服务取得良好的成效，业主对物业服务综合满意度达到93%以上，物业服务费收缴率达98%，设施设备完好率100%，维修及时率98%、返修率1%，回访率95%等。
4、行业规范执行情况
****物业服务中心严格按照《**市住宅物业服务等级指导标准（试行）》（一级服务标准）等行业规范要求自己，落实挂牌经营服务，按照行业规范要求，对业主投诉和服务需求的处理、回访等事宜流程及相关内容在客服中心进行予以公示。
物业服务中心严格按照主管部门和行业规范的要求，对在建筑区划内违反治安、装饰装修等使用等方面法律、法规的行为，及时履行告知、劝阻、报告等义务。在物业服务的过程中，物业服务中心定期或不定期对犬只管理相关制度进行宣传与引导；定期组织相关的工作人员对小区的安全隐患进行排查；
公司建立一套完善的应急体系与制度，包括但不限于：服务过程中的应急预案、重大事件的处理与报告制度、媒体应对等制度，并定期组织演练。
同时对员工服务接待礼仪、程序按照行业规范进行培训和督导执行。
物业服务收费也按照市物价局核定价格收取，无违反相关法规的行为。
本小区在今年五月响应参加**市物业管理协会“诚信入户、和谐物管”的活动，借此机会对项目的各项工作进行了一次梳理和提升。
还通过参加社区物业管理议事会，学习其他物业公司的先进管理经验，也借此激励本项目的各项工作。
为了规范本小区周边秩序，我们积极与**街道办相关部门联系，帮我们向上级反映小区规划道路停车规范问题，目前这个问题正在政府有关部门调研过程中。
5、业主满意度情况
****物业服务中心经过2009年、2010年度2次满意度调查，满意度分别为92. 16%，93.37%，绝大多数业主对物业服务表示赞同。同时，也通过满意度调查，指出物业服务工作中存在的不足，指明物业服务需要改进的方向。
除了按照规范进行满意度调查外，我们还通过经常性个别交谈沟通、召开业主恳谈会和现场集中沟通形式，进一步拓展沟通渠道，化解误解和矛盾，建立物业服务工作者与业主住户新型和谐的正常关系；同时对我们的服务品质督促提升。
6、管理效益
（1）根据政府服务标准要求，我们努力为业主提供优质服务获得了业主认可，物业服务费收费工作得到业主的支持。物业服务费的收缴率达95%。
（2）开源节流，通过技术处理和策划，降低了公区能耗，同时合理配臵人力资源，采取员工一岗多职能，有效降低了人力资源成本。
（3）确保物业保值增值。******物业增值率达百分百。
2010年项目全年经营收入***万，全年支出***万，实现经营利润*万多元。在保证为业主提供优质服务的同时，开展多种经营，已弥补物业服务费的不足。
（二）创优工作自查整改情况
对创优标准我们先后进行了两次自查整改。2011年6月，我们对照创优标准自查我们所做工作，落实到人头进行了针对性整改；2011年7月又对照**市新的创优标准进行了再一次整改。整改情况见下表：
2011年6月20日创优自检问题及整改
2011年7月10日按照新标准自检整改情况
结束语
通过我们共同努力，物业服务中心的各项工作已达到**市物业管理优秀住宅小区的标准要求，但是我们还存在许多不足：
一是我们还缺乏一定经验，需要专家的指导，需要业主的参与，需要政府相关部门的支持，尤其是对于小区出租流动性大的特点，如何更好与政府相关部门配合进行科学管理还将努力探索；
二是对于小区设施设备，由于零部件和线路老化，出现故障频率增多，费用上升，加大了运行成本和维修成本，解决这一问题我们感到很棘手；
三是小区养宠物的越来越多，规范管理对于我们又是一个新的挑战；
四是小区停车矛盾越来越突出，解决业主（住户）停车难又是我们要面对的重大问题；
五是商家经营较为艰难，帮助商家走出困境是我们努力为之的义务，打造经营环境又是对我们的一个考验；
六是满足业主住户不断变化和增长的需求，对于应变是一个极大的挑战。
路漫漫，其修远兮，我们这些物业晚辈将在前辈的呵护和培养下，努力上下求索，沿着前辈的脚印把物业服务工作做得更好、更有声色，也必将迎来物业服务的春天。
在此，敬请各位专家领导进行评审并指导工作，我们将不懈努力，继续改进，力争把物业服务工作做得更好。
谢谢！
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系 我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。 我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。 一、当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。 归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。
xx华庭创建示范住宅小区综合汇报 尊敬的上级领导和专家们： 热烈欢迎您们莅临xx华庭住宅小区评审指导,在此,我 谨代表中山市xx物业管理服务有限公司将xx华庭创建中山 示范工作情况向各位领导和专家们作如下汇报。 一、ｘx华庭住宅小区及xｘ物业管理服务有限公司概况 为了把xｘ华庭推上“中山市物业管理示范住宅小区”先进行列，给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境,从2006年1月份以来，xx物业管理服务有限公司把xｘ华庭“创建示范”工作当一件大事来抓，首先在公司内部成立了专门的工作领导小组,明确创建工作目的,分工合作,大力宣传,着手抓基础、抓落实、抓效果等方面重要工作，根据《中山市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》反复整改和预评预验。至今，本单位认为，xx华庭已符合“中山市物业管理示范住宅小区”参评条件。 ｘx华庭位于中山市西区沙朗金华南路2号,东至xx路、南靠xx南路、西临xｘ、北倚中国工商银行城北支行,小区规划面积１5１844.8㎡,指标１.66;总建筑面积160５76㎡；绿
化面积３05７2.9㎡，占规划用地33．５﹪；总户数1309户(其中住宅１192户、商铺117户)入住1１7２户，目前入住率为90﹪。该小区于200３年４月开始交付使用,２006年7月份于正式成立业主委员会，小区实行了专业化的物业管理。 中山市xx物业管理服务有限公司是一家合法经营、独立核算、自负盈亏的企业机制，先后组建拥有一支精干的物业管理队伍，公司下设管理处客户服务中心、工程维修服务组、安全服务部、清洁服务组、绿化服务组等5大部门,现有员工共1６0人,其中xx华庭项目占8３人，该项目管理人员8人，维修人员６人,安全服务部队员４4人,清洁人员19人，绿化人员6人，大专以上学历的管理人员占1０0﹪。对xx华庭小实行全方位的管理与服务。2０06年7月，xx华庭小区成立了业主委员会后,该小区由发展商的委托管理过渡到业主委员会授权管理。中山市xｘ物业管理服务有限公司组织机构完善,技术力量过硬，在操作上，以标准化、规范化、专业化、经营型的方式进行运作。 二、管理服务不断完善和提高,全力打造xx华庭服务品牌 在日常工作中,本公司一向坚持“创造优质生活空间” 的服务理念，把业主满意当作为我们的工作目标，力求完美 是我们的服务心愿,在工作上,主要从以下几方面入手： 1、制定规范制度,实行严格管理 根据国家颁发的《物业管理条例》、《广东省物业管理条
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/562945925.html, 社区管理与物业管理的融合创新模式分析 作者：刘涛 来源：《中国市场》2018年第03期 [摘要]随着城市化进程推进，社区管理与物业管理在人们日常生活中重要性越来越高。传统社区管理由于管理方式的粗糙与笼统，管理效率低下。在这种情况下，社区管理需要充分融合，才能更好地发挥出效果。文章首先分析了社区管理与物业管理的现状和关系，然后对社区管理与物业管理的融合创新模式进行探究，以供参考。 [关键词]社区管理；物业管理；融合创新 [DOI]10.13939/https://www.doczj.com/doc/562945925.html,ki.zgsc.2018.03.138 随着城市住宅小区越来越多，住户与物业之间的矛盾也在不断激化。加上很多社区管理提供的服务也难以满足住户的需求，为了让住户更加满意，需要不断创新管理模式，充分结合物业管理与社会管理的优点，让社区管理与物业管理水平更上一层楼，从而提高住户的满意度。 1 社区管理与物业管理现状 第一，物业管理掌握了居民的信息却难以解决问题，而社区管理则难以了解第一手的居民信息。[1]我国人口众多，社区管辖面积大，同时，由于之前对社区管理工作的重视程度不 够，社区管理部门严重缺乏工作人员。因此，难以准确掌握居民的各种需求。在日常生活当中，社区住户与物业部门联系较为密切，很多住户出现问题之后，第一时间想到的是找物业。而物业管辖范围比较小，能够获得住户的一手信息，但是物业管理部门权力不足，难以快速帮助住户解决问题。因此，想要提高物业社区管理服务，就应该结合社区管理与物业管理的优势，让两者共同作用。 第二，物业管理没有足够的外在推力，而社区管理内在动力不足。物业管理一般由公司或者中介部门承担，得不到社会和政府的支持与理解，缺乏足够的外在推力，导致物业管理部门容易陷入孤立无援的状态。而社区管理是一种互动式管理，需要上下有机结合，才能发挥出最大的效果。社区管理虽然有社会与政府的支持，拥有足够的外在推力，但是与居民的联系不够，严重缺乏内在动力。这种情况导致物业管理与社区管理独立开展时，两者管理效果均不明显，影响管理质量。 第三，物业管理与社区管理缺乏深度合作，遇到问题时，喜欢相互指责和推卸责任。物业管理与社区管理均为保证居民安全、为居民解决问题的重要部门，但是由于两者所属的部门不同，难以齐心协力地为居民解决问题。两者合作过于形式和表面，一旦遇到问题，两者则更容易相互指责与相互推卸。 2 社区管理与物业管理的关系
物业管理示范小区创建情况汇报 物业管理示范小区创建情况汇报 市房管局： 位于区路，于200年月竣工交付使用，由市房地产开发公司开发建设，物业管理公司提供物业管理。小区占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，共有栋住宅，总户数户，地下停车位个，另有会所、泳池、球场、幼儿园各一个。的环境规划由著名的建筑设计有限公司精心设计、凝聚现代化环境设计的新概念，紧跟国际时尚。小区分为碧、绿、清、翠四大组团，各园以乔木为篱、灌木为经、辅以各种花草结合而成的绚烂花带，与喷水池、草坪相辅相成，巧妙描绘出一幅精美图画。更有设计独到的架空层花园，使园林美景立体化，洋溢着亚热带风格的异国情调。 物业管理有限公司项目部目前有员工共计人，全体员工本着物业“以人为本”的理念，为业主提供全方位的、一流的管理，赢得了业主的信任与支持。为了进一步提高管理水平，我们积极投入到创建优秀小区的工作中。 主要从以下几个方面做一个简要汇报 一、建全组织机构，制订详细计划 创优工作实际上是对日常物业管理工作的检验，尽管我们日常工作都是严格规范运作。但为了将创优工作做的更完善，公司及项目部都专门成立了创优工作领导小组，公司领导及项目部负责人亲自挂帅、并制定了详细的工作计划，以确保创优工作能顺利进行，并借此机会进一步提高我们的管理水平。 二、加强内部管理，提高员工素质 要想为业主想提供良好的管理，必须要有一支高素质的员工队伍和完善的内部管理机制。做为市物业管理公司我们有一套完善的管理规章制度，我们深知再完美的制度，只有落在实处不能体现其作用，所以在日常工作当中重点抓落实工作。首先，严格按照要求对工作人员进行系统的培训，除了项目部总的培训计划以外，各部门根据本岗位的实际需要亦制定了详细的培训计划，内容函盖了规章制度、法律法规、意识、技巧等各个方面，是每位员工都熟练的掌握本岗位所需的技能，通过培训不断提高自身的素质，从而使员工队伍整体素质保持在一个较高的水平上。其次，项目部还根据本小区的具体情况制定了一些作业指导书，使内部管理更加完善，在此基础上进行了严格的考核，结合考核结果进行奖罚，实行优胜劣汰，大大的提高了员工的积极性，从而促进了各项工作的进行，另外，加大了检查监督的力度，除上下层级之间的检查监督外，还要求不同岗位人员进
湖南人文科技学院计算机系 课程设计说明书 课程名称:《数据库系统课程设计》 课程代码: 题目:小区物业管理系统数据库设计年级/专业/班: 09级计算机科学与技术专业一班 学生姓名:梁元、吴盛杰、朱胜前、刘明亮、学号: 09408150、 09408112、 09408111、 09416214 指导教师:刘刚常 开题时间: 2011 年 12 月 19 日完成时间: 2011 年 12 月 31 日
摘要 (1) 一、引言 (2) 二、设计目的与任务 (2) 三、设计方案 (2) 1、需求分析 (2) 1.1银行数据库的数据需求 (2) 1.2数据字典 (4) 2、概念设计 (5) 2.1银行数据库中的实体集 (11) 2.2银行数据库中的联系集 (12) 2.3银行数据库中的E-R图 (12) 3、逻辑设计 (12) 4、数据库实现 (13) 4.1 建立数据库模式、视图及索引 (13) 4.2 装载数据 (13) 四、结论 (13) 五、致谢 (14) 六、参考文献 (14)
随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。 小区物业管理系统的主要用户是管理员和住户。本设计的目的是要将小区内的各种信息通过网络进行管理，更加规范和完善小区的日常管理，为管理员和住户提供便利。本小区物业管理系统利用计算机运算速度快、存储信息容量大、处理逻辑问题强、功能强大等优势,从用户的基本需求出发,进行人性化的设置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复，提高管理效率。 经过分析，我们利用Microsoft公司的SQL Server 2000对本系统的数据库进行设计。 关键词：小区物业管理系统日常管理SQL Server数据库
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
浅析社区管理与物业管理的关系与 发展现状 一、社区管理与物业管理的概念 １、社区管理的概念 “社区”是社会学中的基本概念，一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。其基本构成要素有四个方面： （一）、相对稳定的人文区位意义上的地域。特定的区域不仅是社区成员活动的基本空间场所，而且社区成员的活动方式乃至思想感情也都被打上区域的烙印和特征。 （二）、是一定规模和具有同质性的人口。社区人口主要表现为人口的数量规模和分布，以及人口的素质构成。以职业因素等为主的同质性的人口素质构成很大程度上决定了社区的类型。 （三）、是以横向分布和联系为主要特征的组织结构。社区作为一个社会实体，是由一些群体和组织构成的。社区结构既体现了社区内各种群体、组织的分布状况及其相互之间的关系水平，并且在很大程度上反映出社区发展的水平。 （四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式。基于社区的共同利益、面临的共同问题和共同需要，每一个社区都会形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。
正因为社区的这些特征，决定了社区管理的特性及其重要的意义。所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。在我国，社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。其具体的背景：一是我国社会发展战略的调整。即由经济增长转向社会全面进步的发展观的形成；由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。二是市场经济体制改革的深化，对重铸新型社区结构，加强社区管理有着迫切的需求。三是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移，赋予了社区管理以充分的条件。 ２、物业管理的概念 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业区域内的房屋、设施、场地等进行的统一的、专业化的管理活动，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：一是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。二是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管
创建物业管理示范小区汇报材料范本XXXX市房管局： XXXX位于XX区XX路，于200X年XX月竣工交付使用，由XX市XX房地产开发公司开发建设，XXXX物业管理公司提供物业管理服务。小区占地面积约XXXX平方米，总建筑面积约XXXX平方米，共有XX栋住宅，总户数XXXX户，地下停车位XXXX个，另有会所、泳池、网球场、幼儿园各一个。XXXX的环境规划由著名的XXXXXX建筑设计有限公司精心设计、凝聚XXX现代化环境设计的新概念，紧跟国际时尚。小区分为碧、绿、清、翠四大组团，各园以乔木为篱、灌木为经、辅以各种花草结合而成的绚烂花带，与喷水池、草坪相辅相成，巧妙描绘出一幅精美图画。更有设计独到的架空层花园，使园林美景立体化，洋溢着亚热带风格的异国情调。 XXXX物业管理有限公司XXXX项目部目前有员工共计XX人，全体员工本着XXXX物业“以人为本”的服务理念，为业主提供全方位的、一流的管理服务，赢得了业主的信任与支持。为了进一步提高管理服务水平，我们积极投入到创建优秀小区的工作中。 主要从以下几个方面做一个简要汇报 一、建全组织机构，制订详细计划 创优工作实际上是对日常物业管理工作的检验，尽管我们日常服务工作都是严格规范运作。但为了将创优工作做的更完善，公司及项目部都专门成立了创优工作领导小组，公司领导及项目部负责人亲自挂帅、并制定了详细的工作计划，以确保创优工作能顺利进行，并借
此机会进一步提高我们的管理服务水平。 二、加强内部管理，提高员工素质 要想为业主想提供良好的管理服务，必须要有一支高素质的员工队伍和完善的内部管理机制。做为XX市XX物业管理公司我们有一套完善的管理规章制度，我们深知再完美的制度，只有落在实处不能体现其作用，所以在日常工作当中重点抓落实工作。首先，严格按照要求对工作人员进行系统的培训，除了项目部总的培训计划以外，各部门根据本岗位的实际需要亦制定了详细的培训计划，内容函盖了规章制度、法律法规、服务意识、服务技巧等各个方面，是每位员工都熟练的掌握本岗位所需的服务技能，通过培训不断提高自身的素质，从而使员工队伍整体素质保持在一个较高的水平上。其次，项目部还根据本小区的具体情况制定了一些作业指导书，使内部管理更加完善，在此基础上进行了严格的考核，结合考核结果进行奖罚，实行优胜劣汰，大大的提高了员工的积极性，从而促进了各项工作的进行，另外，加大了检查监督的力度，除上下层级之间的检查监督外，还要求不同岗位人员进行交叉监督检查，大大的避免了因遗漏造成的管理责任。 三、针对业主要求，提供一流服务 物业管理公司应当以服务为主，以客户为中心，竭诚做好各项管理服务工作，XXXX物业秉承“以人为本、以客户服务为中心”的服务理念，主动了解客户的需求，在做好常规性管理服务的同时，还向业主提供快捷、方便的便民服务。
1 导言 Internet已经成为人们生活、工作、学习越来越离不开的平台。Web技术已经不在局限于单纯地提供信息服务，而是日益成为一个操作平台，为用户提供强大的服务功能。例如网上电子商务、社会信息数据库等。网络实现了远程通讯，人们能够通过计算机网络进行电子邮件的发送，召开网络会议，网上购物，甚至坐在家里就可以上大学（网上教育）。网络有巨大的潜力待我们去开发与探索。因此，基于B/S体系架构创建这个小区物业管理网站，紧跟行业发展，满足人们生活、学习的需要。 建立一个基于B/S架构的小区物业管理网站，实现信息网络化。通过较丰富的功能将 Web的技术特点体现出来。该系统可供管理员、注册用户、以及游客登录使用。登录者可以查询信息或者发布信息，可以通过此网站了解小区物业管理情况，小区住户还能够查询各种收费。系统中管理员为必不可少的模块项，主要是为了安全有效地存储和管理及维护网站的各类信息，赋予管理员特定的权限，可以对用户和各种信息进行分类，添加，删除，修改等。方便网站的管理与维护。 要实现这样的功能，离不开后台数据库的支持。用户验证注册信息，收集到的用户信息，分析得出的关联规则表等大量的数据都由数据库管理系统管理。本文中数据库服务器端采用了SQL SERVER2000作为后台数据库，以先进的JDBC技术与数据库连接，结合SQL语句处理对用户分类，添加，删除，修改等操作，使Web与数据库紧密联系起来。 整个个性化页面生成系统主要由使用JSP技术开发实现个性化Web页面生成和JS结合JavaBeans技术实现组件重用两部分组成。 整个系统结构如图1所示。
图1 系统结构图 本设计主要完成客户端,Web服务器端应用程序和数据库的制作，实现网上小区物业管理系统的创建，管理员注册/登陆、对物业信息进行添加，删除，修改等功能。实现与完善整个基于B/S小区物业管理网站的组织建立和测试工作。
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
中控物业智能系统介绍 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
1项目背景及意义 2015年两会期间，李克强总理在报告中多次提到了关于互联网产业的发展，并“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。国家已设立400亿元新兴产业创业投资引导基金。随着物联网的广泛应用，各行各业都得到了快速的发展，相对于物业行业，目前物联网技术的应用并没有得到深入的应用，更多的在于智慧社区的上层应用，而对物业行业日常的生产管理则并没有得到很好的提升。 从物业业主方面看，随着人们生活水平的提高，在物业管理市场化进程中，市场环境也发生了深刻变化，同时，业主与物业使用人的维权意识逐渐提高，以及业主需求日益复杂化和差异性，对物业管理服务提出了更高的要求。 从物业服务企业本身来看，目前，在全国约4万余家物业服务企业，按物业服务企业资质划分，一级资质企业不足2%，二级资质约占10%左右，约88%的物业服务企业是三级资质，属于典型的扁平型金字塔结构。具有竞争优势、经营特色的一、二级物业服务企业主要分布在一线城市和东部发达省区，三级物业服务企业则同质性强，缺乏服务新手段和新技术，业务范围主要以提供普通的公共服务为主，如清洁卫生、秩序维护、车辆管理、绿化养护等，在物业管理行业转型时期面临着优胜劣汰的严峻考验。面对激烈的市场竞争环境，作为服务性行业，物业管理企业在规范管理、提高服务质量的同时，也必须考虑如何进行产业升级和降低其运营成本。 从国家层面看，物业是关乎民生和民心的一件国家大事，从安生立命这个民生之本上，推动“欢乐和谐、安居乐业”的社会环境建设，为构建可持续发展的社会主义新型城市环境有着极其重要的作用，从改善民生当前居住环境和解决业主与物业之间矛盾的关系上，这是体现政府建设和谐社会的决心，收获民心爱戴的信息，是促进社会稳定、长治久安的最有力举措。同时，物业行业的发展将成为智慧城市、智慧社区的重要组成部分，能够实现社区的安全、环保、节能运行，对建立和谐社区、和谐社会具有重要意义。 因此，以“互联网+”技术提升小区物业管理水平，实现物业智能优化管理系统，是物业日常管理发展的必然趋势。万科物业EBA设备远程监控系统已走在国内物业智能信息化管理的前端，我公司通过对物业行业的设备和管理模式进行深入的研究，提出了一套完整的“互联网+物业智能管控系统”整体解决方案。 2物业管理中主要存在的问题 通过对北京多个物业公司的市场进行调研，目前物业管理日常生活中经常遇到的问题主要如下： ?生活用水、消防水泵等水泵突停； ?停电（弱电室跳闸）； ?污水井的污水溢出。经常会出现堵塞，导致污水回灌和溢出等现象。 ?生活水箱、消防水箱等水箱的溢出。水箱目前市场上都是采用浮球的机械式结构，容易出现坏死或不灵的状况，导致水箱里的水溢出； ?电梯运行故障频发。若电梯出现故障后，物业人员将会不顾成本的首先将被困人员救出； ?保安、保洁人员巡更不到位； ?安全监控存在死角； ?节能效率低。如灌溉用水、电梯空调用电、公共区域用电等。 3系统解决方案
华科学院信息管理与信息系统专业《程序设计综合课程设计》报告（2011/2012学年第一学期） 学生姓名：王奥辉 学生班级：信息管理102202H 学生学号：17 指导教师：薛颂东 20011年12月30日 小 区 物 业 管 理 目录
1、课程设计的目的及要求 (4) 2、课程设计任务 (5) 3、设计内容 (6) 4、程序的编码与实现 (25) 5、课程设计心得与体会 (28) 6、程序源代码 (29) 第一章课程设计的目的及要求 1.1课程设计目的 本课程设计是计算机科学与技术专业重要的实践性环节之一，是在学生学习完《程序设计基础(C++)》课程后进行的一次全面的综合设计。本课程设计的目的和任务： 1. 巩固和加深学生对C++语言课程的基本知识的理解和掌握。 2. 掌握C++语言编程和程序调试的基本技能。 3. 利用C++语言进行基本的软件设计。 4. 掌握书写程序设计说明文档的能力。 5. 提高运用C++语言解决实际问题的能力。 1.2课程设计要求 进一步巩固《C++程序设计》所学的知识，特别加强数组，指针，结构体，文件数据类型的应用，熟悉面向过程的结构化和面向对象可视化程序设计方法，培养结构化程序设计的思想，加深对高级语言基本语言要素和控制结构的理解，锻炼程序设计的能力，以及用C/C++ 语言解决实际问题的能力，为以后后续课程的学习打好基础。 第二章课程设计任务 2.1 课程设计题目 小区物业管理系统 2.2 课程设计实现 可以通过操作输入、增加、修改、浏览、查询、删除小区内住户信息，
来实现对小区内物业的管理。
第三章设计内容 3.1需求分析 小区物业信息管理系统是针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件。 小区管理系统包括小区成员的所住单元、住户号、工作单位、姓名、电话号码等信息； ——小区管理系统主要提供以下功能： 1.系统的登录界面（主要包括用户名、密码的设置、新用户的创建、密 码的修改等）； 2.系统以菜单方式工作 3.住户信息录入功能——输入 4.住户信息增加、修改、查询功能 （1）按住户名（2）按房间号 5.住户信息浏览功能——显示 6.住户信息删除功能 3.2总体设计 图3-2-1 开始登录界面 整个系统除了主函数外，另外还有6个函数，实现六大功能：增加数据功能、修改数据功能、信息查询功能、信息浏览功能、信息删除功能、退出系统功能。各个函数的详细设计说明分别如下： 1. 增加数据功能：基本原理是用指针*P来创建一个存储单元，来存储住户的信息：住户的姓名、性别、电话号码、身份证号码。然后再和链变相连，有结构体链表来存储所有住户的信息。*ＭＰ指针只想最后一个结构体链表的最后一个结构体。 2.修改数据功能：与增加数据功能输入方式一样 3.信息浏览功能：用printf来显示住户的信息，并且用for循环来实现所有的住户信息都能显示出。
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
创建物业管理示范小区——汇报材料
目录 第一部分：物业概况 一、世纪花园简介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二、管理处简介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第二部分：物业管理特色篇 一、建立“客户服务中心中央调度”管理模式．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二、超前介入，规范管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 三、管理处与开发商联合成立售后服务部．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 四、物业管理和社区管理相结合．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 五、业主委员会正在成立．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 六、创建学习型组织，争做学习型员工．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第三部分：日常管理篇 一、加强安全管理，实现安居乐业．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二、精心维护设备，高效平稳运作．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 三、环境管理，全员参与，持续改进．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 四、强化内部管理，夯实服务基础．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 五、调动小区内外各种文化资源，建设社区文化．．．．．．．．．．．．．．．．．．第四部分：创建篇 一、组织领导机构．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二、创建规划与实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 三、创建综合效果．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第五部分：附件 一、实施方案．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二、创建规划与实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 三、资料总目录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．
小区物业管理系统设计方案
目录 智能小区物业管理系统............................................. 错误！未定义书签。第1章绪论 .. (1) 1.1背景 (1) 1.2意义 (1) 1.3研究方法和研究内容 (1) 第2章需求分析 (3) 2.1可行性分析 (3) 2.1.1经济可行性 (3) 2.1.2 技术可行性 (3) 2.1.3 操作可行性 (4) 2.1.4 社会可行性 (4) 2.2 业务流程分析 (4) 2.3 性能分析 (5) 2.3.1多层结构设计 (5) 2.3.2 操作简单 (5) 2.3.3代码可读性好 (5) 2.4 总体设计原则 (5) 2.4.1易用性原则 (5) 2.4.2实用性原则 (5) 2.4.3技术先进性和成熟性原则 (5) 第3章系统分析 (6) 3.1 数据流图 (6) 3.2 数据字典 (6) 第4章系统设计 (8) 4.1 系统功能设计 (8) 4.2 数据库设计 (8) 4.2.1 概念结构设计 (9) 4.2.2 数据库表设计 (10) 4.3 系统开发工具和开发模式的设计 (12) 4.3.1 系统开发工具 (12) 4.3.2 系统开发模式 (13) 第5章系统实现 (14) 5.1 登录管理模块 (14) 5.1.1 登录模块 (14) 5.1.2 程序流程 (15) 5.2 系统属性界面 (15) 第6章系统测试 (17) 6.1 系统测试的定义 (17) 6.2 系统测试的目的及意义 (17) 6.3 系统测试的重要性 (17) 6.4 系统测试的常用方法 (18) 6.5 系统运行情况 (19) 结论 (20) 附录 (21)
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
小区物业管理系统
第一章系统分析 1．1需求分析 1．1．1 系统需求功能概括 经过调研与可行性分析，出于对人们生活住房考虑，设计了这套小区物业管理系统，本系统主要考虑到小区物业管理的普遍要求，小区物业管理系统主要包括： (1) 对小区所有房屋资料的录入和增、删、改、查询等功能实现，在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。 (2) 对小区内住户的详细资料的管理，包括增、删、改、查询等功能的实现，这些也是一个小区的基本资源，毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。 (3) 在具有了所有的基本资料信息后，需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括：物业设备管理、仪表（水、电、宽带）数据管理、收费管理、住户投诉管理、故障管理等。这些成为小区物业管理的主体。 这样就可以便于物业公司对小区进行全面的了解和管理了。 1．1．2 系统操作设计内容 根据以上的操作需要研究设计内容如下： (1) 模块功能的研究设计：尽量采用物业管理部门中现有的软硬件环境以及先进的管理系统开发方案，从而达到充分利用现有资源，提高系统开发水平和应用效果的目的。系统应完全符合物业管理员对业户管理的规定，满足对房产信息及住户信息等工作需要，并达到操作过程中的直观、方便、实用、安全等要求。通过调研情况进行需求分析，进行模块的划分和功能的界定，并对各个模块的具
体管理流程进行控制和编码实现。 (2) 良好的数据系统设计：所小区物业管理系统应充分具备数据库的维护功能，可以及时根据用户的需求对数据库中的信息进行添加、删除、修改等操作。 (3) 完备的信息查询统计：为满足管理和决策工作的需要，在查询基础上应具备一定的统计功能。 (4) 后期维护：所开发的小区物业管理系统应采用模块化程序设计方法，收到既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护的效果。 以上是对本信息管理系统进行的基本的需求分析，也就是本系统所要实现的基本功能。但是，这并不是整个系统的全部需求，对系统不断出现的新需求，需要系统在日后的使用中通过系统的更新与维护来实现。这样，才能使系统得到不断的完善，功能更加强大，与用户的交互性更强。 1.2 功能分析 1．2．1 系统用户管理功能 (1) 系统用户的添加，包括用户名、密码信息。 1．2．2 小区住户信息管理功能 (1) 住户基本信息的录入，包括住户电话、住户姓名、物业地址、身份证号、入住时间等信息。 (2) 住户基本信息的修改。 (3) 住户基本信息的删除。 (4) 住户基本信息的查询。 1．2．2 小区房产信息管理功能 (1) 房产基本信息的录入，包括物业地址、使用面积、房屋结构、设备、出售信息等信息。 (2) 房产基本信息的修改。