美国房地产开发模式及流程
目录
一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)
二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)
三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)
（一）土地利用的控制法规 (4)
（二）土地制度 (5)
（三）房地产税收 (5)
（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)
四、美国房地产开发程序 (5)
（一）土地获取的方式 (6)
（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)
（三）土地的获取程序 (6)
（四）开发建设 (8)
（五）租赁与销售 (11)
五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)
一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长
美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：
1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。
二、美国房地产企业的经营模式特点
1、经营专注化
收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营风险，而不是通过多元化经营；代表公司Pulte Homes Inc. (美国第一大房地产开发商）。
2、地域多元化
以公司总部所在地为依托，逐渐向周边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域都力争占有较大的市场份额；通过地域多元化规避经营风险，增强竞争实力；Centex Corp. （全美第三）。
3、管理二级化
两层管理架构，权责明确；公司总部仅负责财务融资、资金调度、风险管理等；区域性经营决策权下放地方；避免公司总部的错误决策给区域性业务带来负面影响；代表公司D.R. Horton （美国第四大开发商）。
4、服务全程化
以客户为中心提供一揽子衍生性增值服务，做到一站式经营；提供住房抵押贷款、住房保险等售后增值服务；几乎所有的美国大型房地产开发商都提供全程服务；注重品牌维护；努力提高品牌认知度；品牌梯度化、层次化；针对不同层次的客户使用不同的品牌，用品牌细分市场；每一品牌都代表一定的标准；大规模复制成功品牌；通过品牌取得溢价；代表公司: D.R. Horton，下辖13个品牌。
5、注重兼并收购
总体讲，兼并收购与自主开发的收入持平；越是大型房地产开发商越重视兼并收购；大型开发商主要通过兼并收购进入新的区域市场或细分市场；代表公司：Centex Corp.和Pulte Homes Inc.
6、注重标准化生产
材料通用化；户型模块化；生产标准化、程序化；麦当劳路线；通过通用化、模块化、标准化使品牌的大规模复制成为可能；通过标准化大大降低工程复杂度提高效率；代表公司: Centex Corp.
三、美国土地法规、制度及房地产税收情况
（一）土地利用的控制法规
1、总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。
2、分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
3、建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》，改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》。
4、地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
5、除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。
6、私人对土地利用的控制
除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定
一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
（二）土地制度
美国的土地所有制是多元化的，私人约占有58%，联邦政府占有约32%，州及地方政府占有约8%，剩余的2%的土地为印第安人保留地。在法律许可以及规划的范围内，各种所有制形式的土地可以自由买卖，政府并不干预私人土地的用途，可出售、出租、自用等。土地的供给端的自由买卖交易制度保证了上游土地资源供给的充足。（三）房地产税收
目前美国50 个州全部征收不动产税，各州和地方政府税率略有不同，大约在1%-3%。美国征收不动产税和我国土地招拍挂制度实现的财政收入有些类似，但招拍挂实现财政收入是使未来土地出让期内土地使用权的供求关系所体现的经济价值，不具有可持续性而且极易扭曲土地当期价格。
（四）中美商品房价格构成比例比较
四、美国房地产开发程序
美国房地产开发法制较健全，开发程序环环相扣。居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。美国房地产住宅建造过程开发分批量生产和小规模定制两种。下面以批量生
产为例来说明。
（一）土地获取的方式
土地获取的方式有三种形式：购买、期权控制、通过兼并其他公司来获得那家公司的土地储备。土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险。维持与开发地政府与社团的良好关系是获取优质土地的前提条件。
（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格
美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出土地规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定每一地块的用途、建筑物的类型和规模等。各州规定不尽相同，但大同小异。土地规划一般不能更改。申请改变要有充分理由，经有关当局批准。但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较容易地获准转为农业用地，以避税。开发商根据土地规划用途选取自己需要的地块。
（三）土地的获取程序
1、选址。美国开发商一般选择生地开发，但也可以是熟地。美国兴建住宅极少进行城市旧房改造。选择地块考虑的要素主要有：
1）交通：距离高速公路、火车站、汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某地块的先决条件。这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责维护这段路。
2）上下水：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够排污量。得不到足够排污量常称为开发的一个难题。
3）公用设施—电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年内能售出或租出15%
的居住单元，使有关公司能收益，回收投资以盈利。
4）大小和形状：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不小。太大的地块应分片购进，滚动开发。畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。
5）地貌：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程费用。过于陡斜的现场有时使土方工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。
6）土质：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。最后，地下水位不应过高。
7）景观：美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。
8）位置：地块的位置很大程度决定着开发的成败。位置优劣由多种因素决定，其中最重要的是距离城市中心的远近。
2、估价。
1）估价方法：美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。
2）估价考虑因素：主要考虑其可开发性（居民收入水平、收购价格、地域社会关系）、时间紧迫性等。
3）估价机构：估价协会成员（M. A. I.）承担。由他们提出估价报告。
4）估价报告内容：①地产的产籍和一般情况的描述；②提请报告人；③提请报告的目的——一般市场价格，保险价值，清算价值，诉讼价值，租赁价值或商业价格；④估价日期；⑤土地已开发情况的详细叙述；⑥地产的历史情况和周围环境；⑦该地产的最佳用途；⑧可比价值；⑨估价方法；⑩估价员资格证明。
3、购地贷款。买卖双方就地价达成协议后，开发商开始寻找贷款。开发商将土地全部押给银行，银行对该地块进行再估价，然后发给土地估价的60～80％（视市场兴
衰）的贷款，开发商须另筹20～40％。开发商筹足购地款后，委托产权保险公司审查该地是否有无债券债务、产权争议。在筹足购地款、弄清产权之后，即可成交。
4、成交。成交是地主、开发商和银行三家为主进行签约的会议。除此之外，产权保险公司，地主一方有关该地块的债权人或受权人（如有时）也应参加。成交会后的一件重要工作就是向对该地块有管辖权的房地局进行产权和抵押登记。成交会上买卖双方还应支付如下一些费用：
买方：印花税（协议）、地契及抵押登记费、第三方保管费、律师费、产权保险费、测量费；
卖方：土地检验估价费、印花税（地契）、原抵押撤消登记费、第三方保管费、律师费、经纪人费、测量费、会议费。
（四）开发建设
1、设计报批——美国各州都有自己的设计规范，不同的州有所不同
无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设计和房屋的初步设计），报请建设局批准。第一次报批主要是审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化率等。批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳建筑许可费和施工监理费）。第二次报批主要是审查各项标准，如防火，卫生等各方面是否符合相应的标准。但是，对于像共有公寓等涉及广大群众切身利益的建筑，美国法律还规定了另外一套报批手续。，批准后即可开工。
2、企划书——类似于国内的销售许可证及销售公示文件
当开发商计划兴建住宅公寓时，应向司法部长呈递一本企划书。
1）企划书的内容
兴建公寓的目的（普通公寓、老人公寓、低收入公寓等），房屋设计和技术说明，
房屋售价，销售合同的格式，分期付款赞助计划，公寓管理委员会的组成和管理费的构成及数额等。有关建筑师、律师要分别在书中有关部分签字。开发商在书中以发起人的名义宣誓签字。
2）企划书的作用
企划书一经批准，开发商应遵照执行，如有更改须报请司法部长批准，并将批件以附件的形式附在企划书内。
只有在企划书批准后，才允许销售。销售时应向买主出示企划书，成交后买主应得到一本。在售后的时间里，如有更改，例如管理费随物价上涨而提高，也须报批，并将批件分发给住户。在房屋售完后的两年内，开发商是当然的管理委员会主任。此后，可由房主协会另行聘用。
3、施工贷款
贷款的条件：①贷款分期发放，每次由开发商根据实际发生费用（凭发票）填写申请数额，不得超过；②规定一个贷款累计最高额；③以每笔售房收入的大部分（70％左右）还贷。
从条件中可以看出，开发商没有可能把施工贷款挪作他用。
4、建筑许可
开工前报批得到的许可证应齐备。它们是：
1)规划许可—由规划局签发，确认建筑类型、规模符合规划要求。
2)市政许可—由市政局签发，确认地上车库、车道，地下管网符合规范和市政建设的要求。
3)给水、排水许可—由水务局签发，确认已取得所需生活用水和消防用水量的许可；确认已取得排污量的许可。
4)消防许可—由消防局签发，确认室内疏散通道、出口和室外消防车道符合要求；室内外消防系统符合要求。
5)历史文物许可—由文物局签发，确认保护建筑和文物处理得当。
6)其他许可—各州根据当地具体情况，还有相应的规定。
5、建筑施工
1）建筑施工管理体制
美国实行招标承包制，目前开始采用一种新建筑施工管理体制，由业主、监理建筑师、承包商们和施工管理经理组成。施工管理经理不仅承担了原总承包商在施工过程中的组织、协调各分包商的工作，而且在前期就参与设计、预算的顾问咨询，会同建筑师准备招标文件，对承包商进行资格预审，进行招标、评标，参与选拨承包商，和签订合同；在施工期间负责安排进度，协调调度，最后参与工程的竣工验收。
工程施工除了受到开发商雇用的建筑师、管理经理的监督管理外，在质量上还受到政府部门委派的监理的监督。开发商申请施工许可时所缴纳的监理费即用于此。参与施工的各分包商进入工地后，要主动与监理取得联系，向其报告施工进度；隐蔽工程、覆盖前，要通知监理验收；分部工程完工后，要经监理验收签字。只有各单项全部验收合格，工程竣工后才能拿到使用许可证书。这一套质量监督系统，对保证工程质量起到很好的作用。
2）人力、物料的获得——通过本地采购或分包可以解决
物料采购有三种途径：通过代理商购买、与生产商建立战略合作伙伴关系，直接向生产商购买、自己生产。
显然，后面两种采购办法的成本低，至于那一种的整体效益最好，需要进行综合评估：自己生产可能做到成本最低，但整体效益取决于几个因素，生产规模、资金实力和
管理水平。
有力的供应链管理已经成为房地产行业发展的战略控制点，但盲目的进行产业链垂直整合不利于降低成本。
3）预生产
预生产主要解决对于大批量的标准件的预先制造，如门窗、木材结构件和一些连接件等。预生产可以有如下经济效益：
i.集中生产，可以节约设备、管理成本和厂房成本
ii.集中生产，生产人员有学习曲线效应，提升效率和效益
iii.与小企业相比，采取预生产的大型企业可以有效缩短建房周期
4）建造
现场建造的过程是一个突发事情比较多的过程，同时也是决定建房周期长短的重要部分。在这方面有优势的企业可以保证价值的有效传递和建房周期的有力控制。
关键考核指标：建房周期、安全和房屋质量的控制。
现场有序的保证：流畅的作业控制和合理的人员安排。
（五）租赁与销售
在美国有一个庞大的房地产市场，各州、县都有房地产租赁和销售信息网，有许多有执照的专业经纪人，为买卖双方牵线搭桥。经纪人都经专门训练，考试合格，并参加全国房地产经纪人协会。该协会为会员制定了严格的道德规范和实践标准。所以，在每一笔成交的买卖中，几乎都有经纪人的介入，以保证买卖的公平、合法。
大批房屋需要出租、出售的，则要设专门机构。这种机构很少是由开发商自己来管理的，大都委托一家销售公司或一个经纪人来管理。
五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险
1、战略控制要素
1）土地的获取与控制能力：土地资源的稀缺使得土地的获取能力对房地产行业越来越重要。获得地理位置优越的土地对开发住宅建筑具有战略意义：“A”级土地常常意味着“A ”级的竞争优势。
2）物料采购与管理能力：出色的物料采购能力有利于企业降低生产成本，获得大于行业平均利润的边际利润水平。而产业链整合是提高采购管理能力的一个重要手段。
3）资金获取与流通能力：健全、多样化的融资渠道是解决房地产企业发展瓶颈的重要办法，而资金的流通管理能力不但可以为企业发展提供保障，更可以为购房者提供多种地金融服务，完善企业服务流程，提高竞争力。
2、可能面临的风险
1）建造标准未达到
美国最典型最普通的住宅，基础为混凝土结构，除屋面外，其他为木制。由于标准要求高，木结构的房屋成本并不低，对防火、防潮、防虫、透气等的规定非常严格的（比如，用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17％），否则，一旦因房屋质量出现问题，所面临的赔偿可能是非常高额的。相关资料显示：木结构房子全部完工后的总成本与混凝土等其他结构房相当，甚至更贵一些。
2）小规模定制类住宅需注意的问题
对于定制住宅，企业的设计与沟通能力将会是企业重要的能力。一般来讲，定制客
户对价格的敏感性不高，符合其要求的住宅设计就显得十分重要，甚至成为客户购买的主要决定因素。
工程类别开发策略工程开发模式 别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节：别墅工程开发前期战略分析 分析A：别墅工程特性剖析 别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积规范从 100-1000平方M均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。
未来的别墅发展，有几个值得关注的方向： （1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。 （2）智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。 （3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文 化。 分析B：别墅工程开发的致命陷阱 现有一些度假别墅工程主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅工程由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅工程主要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方M2000元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。
美国商业分析（BA）硕士申请解析 >>>文章来源：武汉申友留学进几年来，美国大学新兴的专业商业分析（BusinessAnalytics，简称BA）逐渐成为中国申请者比较感兴趣的商科类STEM专业。但是不少同学对这个专业还不是很了解，下面武汉申友留学就给大家来详细分析一下美国商业分析BA这个专业，想要申请2017年秋季入学的小伙伴们抓紧时间准备申请材料喽！ 先来给大家看一下武汉申友留学美国商业分析申请的成功案例： 学生信息：ZhangY.Q.武汉大学-图书馆学 基本条件：GPA:3.6+；TOEFL:102；GRE:315 申请方向：美国图书馆学/商业分析 录取结果：UniversityofRochester（商业分析） UniversityofCalifornia,LosAngeles（图书馆学） UniversityofMichigan,AnnArbor 一、商业分析（BA）专业概况 说到商科专业，经常提到的专业有金融、会计、市场营销、人力资源等。越来越多美国大学商学院开始开设最近几年大热门专业：商业数据分析专业，它主要是以商业知识为基础，数理编程为手段，从数据分析出发，以决策优化来创造价值的新兴专业，不同于传统的商业分析（BusinessAnalysis）。 BusinessAnalysis属于传统商科，一般设在MBA下面，主要是分析整个公司的运营流程、开展的业务等方面，偏向于案例分析，以简单的数据分析为辅助。 BusinessAnalytics则是一门新兴学科，核心是数据挖掘和数据分析，与现在的互联网及大数据（BigData）相联，主要是利用高深的技术、模型和算法进行数据挖掘和商业分析，服务的公司都是像IBM、Google、百度、腾讯、阿里这样的互联网公司。 二、美国商业分析选校推荐 目前美国大约有30所学校开设了BusinessAnalytics这个专业。从专业名称来看，大部分学校都是叫BusinessAnalytics，有些直接叫Analytics，还有些叫PredictiveAnalytics。从院系设置来看，多数设置在商学院下，如UTAustin,Rochester,MSU,GWU等；北卡罗来纳大学教堂山分校开设在统计与运筹系。有些设置在工程学院下，如Northwestern、CornellUniversity；也有设置在信息学院下的，如CMU；一般设置在工程学院及信息学院下的项目，对数学背景和计算机背景要求都很高。另外如MIT，弗吉尼亚大学，罗切斯特大学，维克森林大学，纽约大学，凯斯西楚大学，加州戴维斯分校，加州圣地亚哥分校、哥伦比亚大学、康奈尔大学、南加州大学等均设有商业分析项目。BA硕士绝大多数都是以就业为导向的，从贴合就业实际的 BigData-analyticalwork角度来培养学生。 1、麻省理工学院MIT商业分析项目MasterofBusinessAnalytics 由MITSloan商学院和MITOperationsResearchCenter(ORC)合办，2016年新开设的项目。主要培养学生运用和管理数据科学，解决商业挑战中遇到的问题。核心专业课程包括：
申请留学美国的流程及条件 第一步：了解基本学制 美国的大学，除了较少的学校采用Quarter制一年有四个Quarter 外，绝大多数都采用学期Semester 制，每年有两个学期，于8月底及1月份开学，分别称为秋季学期和春 季学期。与中国的高中学制相匹配的是秋季学期，但因为申请截止日期和申请材料完备的 问题，许多学生都没有办法申请到毕业当年的秋季学期。许多学校就设立春季学期，让学 生多了一个入学的机会。 因为有了两个学期，所以美国大学都有申请截止日期。一般情况下为Deadline和 Early Decision两种。Early Decision通常在头一年的10月底至12月;Deadline在1月到4月不定，多数学校集中在1月和4月，学生要按照学校的规定及时寄送申请材料。同时，还有一些学校采用了Rolling制度，即不设定申请截止日期，若一个学生太晚申请， 以致错过了秋季学期的申请时效，校方会自动将学生的申请资料延至招收春季班学生时再 审核，这样不仅使得申请的学生从此不用担心学校截止日太早，对校方而言，在招生时也 有较多学生可供筛选。 第二步：提供材料要全面 申请人需提供的材料包括：1、高中成绩单 Transcripts。要有中英文两份，加盖学 校的公章;2、三封学校老师的推荐信 Recommendations;3、由ETS寄送的托福考试成绩;4、个人陈述Essay 。要选定主题，展现个人风格，幽默，还要诚恳，要表达出适应不同文化对您的意义。进而显示出如果您成为学校的一分子，将如何嘉惠其他同学;5、SAT考试;6、财力证明;7、学校要求的申请费和填好的申请表格。 第三步：申请奖学金 美国大学吸引学生注意的地方就是奖学金。相对研究生来讲，本科的奖学金比较少。 但是优秀的学生还是可以申请到的。主要考察的还是学生本人的综合素质和全面的能力。 第四步：签证注意 签证官的注意力主要放在三方面： 1、学习动机。申请人要让签证官明白自己求学的决心和为之所做的准备。 2、财力证明。申请人要说明自己有能力支付在美国学习和生活的费用。 3、回国理由。这是比较关键的地方，此时，申请人要说明自己在国内和国外的各种 状况，从而肯定会回国发展。
国外临空经济发展模式的比较 进入21世纪，国际运输方式不断发生改变，包括内河运输、海洋运输、铁路运输、公路运输和航空运输。随着经济区域化和全球化的深入发展，航空运输的作用日益明显，相应的临空经济这一新的经济发展新形式越来越受到关注。临空经济作为一种新型经济发展模式，其全球性物流和全球性人流的基础是以航空运输作为依托，同时带动周边经济圈及相关经济产业的逐步推进。大部分学者认为临空经济是依附于大型机场的特殊优势，不断发展起来的具有竞争优势的新型经济形态，同时吸引相关产业集聚在机场资源附近，在此基础上促进周边已有产业的不断调整以适应新型经济发展模式的需要，以提高自身经济效益，获得外部规模经济，进而形成以临空指向产业为主导、多种产业联动协调发展的独特的新型经济发展模式。 一、国外临空经济发展模式 各国根据本国所依据的经济环境、政治环境、地理环境及资源禀赋等因素的不同，各个国家所选择的临空经济发展模式有所不同，而本文通过总结分析将这些模式大体划分为航空制造型、航空物流型、交通枢纽型、商务贸易型、居住休闲型共5种临空经济发展模式，同时根据不同类型以典型
实例进行简单说明。 1.航空制造型―爱尔兰香农机场。航空制造型临空经济是指主要以航空产业作为该经济区的主导产业，包括飞机维修、零部件制造、供应以及与之相关的咨询、培训等业务。该航空产业聚集区利用机场建设所拥有的较完善的基础设施等优势资源带来的正的外部经济效应，降低其投资成本。同时，航空公司对提供飞机维修服务及其零部件产品等的企业有较高的技术要求，拥有该类技术的企业获得垄断地位，该类企业逐渐向机场附近靠拢，从而形成产业经济聚集区，该发展模式的典型代表是爱尔兰香农国际机场。 香农自由贸易区紧邻香农机场，适合发展与航空最密切相关的航空制造业，该类航空产业集聚区依靠机场又为机场提供相应的配套服务。航空制造企业利用机场周围相对齐全的交通和互联网设施，减少自身再投资而可能产生的沉没成本。此外，临近机场使航空制造企业节约了可能由服务和产品输送的费用而产生的交易成本。 2.航空物流型―美国孟菲斯国际机场。航空物流型临空经济是指一种凭借其机场枢纽所独有的完善且便捷的航线网络的优势条件为依托发展航空货物运输的经济发展模式。该类经济发展模式主要通过大型国际机场吸引各货物运输企业尤其是一些运送轻薄型蕴含高新技术高附加值的企业，使在机场周围逐步形成具有一定规模的物流园区，其业务范
美国留学签证：F1学生签证办理流程及经验 出国留学的热潮愈涨愈烈，美国作为出国留学的首选地之一，每一年都有大批的中国学生选择去美国深造。在经历了痛苦且漫长的申请期，拿到自己心仪学校的offer之后，最重要的一关便是留学签证的预约及办理。为了帮助广大学子顺利完成留学美国的最后一关，美中国际留学专家从以下四个方面详细介绍F1类留学签证的办理流程。 一、签证预约流程 1.DS-160提交 DS-160填写的网址为：https://https://www.doczj.com/doc/5914894138.html,/genniv/default.aspx 这个就是DS-160填写的首页，点击右边Get Started下面的SELECT ONE选项，选择中国境内的使馆（北京、成都、广州、上海、沈阳），之后页面会刷新
点击START AN APPLICATION（开始申请）即可。需要注意的是Test Photo 非必选项，录完信息后会有上传照片的步骤。 页面右上角红色字体就是DS-160的申请号码，可以点击蓝色的小字Print Application ID（打印申请ID）将自己的申请号码打印出来保存。Security Question是安全问题。自己点击下拉菜单，
选择问题，但是必须要记住回答。因为再次登录的时候需要填写申请ID和安全问题的答案。 完成上述步骤后，就能进入表格的正式填写，左侧是所有需要填写的内容，其中包括了个人基本信息、护照信息、出国信息、是否之前去过美国、家庭信息、教育和工作背景、安全背景等等。完成所有的问题之后，会进入签证照片的上传。这里需要提醒大家的是签证照片的规格是51*51。 然后检查信息是否有误(REVIEW)，电子签名后(SIGN)即可提交表格生成确认页。签证需要打印DS-160表确认页，确保条码清晰：检查确认页上申请人个人信息及面签地点是否有错。 2.预约签证 在提交DS-160之后，就可以去美国使馆进行预约，网址是：https://www.doczj.com/doc/5914894138.html,，打开之后选择“在中国”，进入到签证申请页面。 预约签证需要： 护照信息：护照号、签发及失效日期、名字和拼音、出生年月日、出生城市 家庭邮寄地址，包括邮编 联系电话：提供两个 签证的大学名字、邮编和I-20表显示的SEVIS号码 签证申请表DS-160表条形码编码 提供一个中信银行支行的名称及地址，使领馆会把护照/签证发回至指定的中信银行 父母（如果）同行也需要提供以上完整信息（除学校信息外）
美国经济发展史 一：独立战争、禁运和1812的美英战争 独立战争期间，由于对英贸易的滞阻，北美的制造业得到了一定发展，但从生产技术和产品质量看则仍远落后于英国。战争结束后，英国利用自身强大的制造业和商业优势，一方面对美国的出口实施严厉的商业限制，包括禁止美国货进入西印度群岛；另一方面则向美国大量倾销英国货。独立前夕，北美平均每年运往英国的生铁为3929吨，1791年下降为797吨。烟草、稻米、蓝靛等大宗农产品的出口也大幅度下降，由此带累商业和航海业停滞，造船业衰落。据统计，从1784年到1786年，美国从英国进口的货物总值约为760万英镑，而同期美国向英国出口则仅为249万英镑，逆差高达521万英镑。出口萎缩、市场缩小，使价格大幅下跌，商人、农场主纷纷破产，债务链条破裂，造成了严重的社会动荡，许多地方爆发了农民起义，最著名是的谢司起义。在美国史上，1781年至1789年被称为“危机时期”。从竞争的观点来看，其实质是英国挟裹着其市场竞争的强者优势对新独立的弱小的美国进行打击，以经济殖民来代替政治、军事殖民。 危机给美国上层社会带来了广泛的冲击，“美国向何处去”一时成为报纸和小册子所讨论的焦点。在一片喧嚣声中，自由贸易和贸易保护主义的两大声音至今仍清晰可辨。推崇自由贸易多为南部大种植园主、北部大商人。在危机时期，南部大种植园主兼并了大量小农的土地，巩固了竞争地位，他们虽然对英国限制出口不满，却得益于优质廉价的工业品。
因此他们主张自由贸易，一方面要求英国取消出口限制，另一方面试图摆脱英国的商业垄断，开拓南欧、北欧市场及其他全球市场，同时则加快向西部扩张，将西部广袤的土地变为农产品的生产基地，以增强美国农产品的竞争力。北部大商人也主张自由贸易，因为他们的利益得益于对外贸易的扩大，无论进出口是否出现逆差，只要贸易总额上升，就少不了他们的利润。主张贸易保护者成份比较复杂，既有保卫独立战争成果的爱国主义成份，又有在谢司起义前巩固统治秩序的成份，既有受英国打击最沉重的广大小农，又有为数不多的制造业主。由于当时主要矛盾是抵制英国的经济侵略，因此，主张增强邦联政府力量、加强贸易保护的代表，财政部长汉密尔顿事实上控制了政府决策。汉密尔顿认为英国的力量来源在于制造业，因此美国必须重视制造业的发展。而要发展制造业，则必须有政府保护。他指出需要政府保护的三个理由，一，外国政府对制造业有保护和奖励；二，农业国居民出于习惯往往不愿意轻易放弃自己熟悉的职业；三，制造业国在技术、资金、市场方面已经具有优势，这就使“最新建立制造业的国家与制造业已成熟的国家在平等条件下进行竞争，在多数情况下是不可行的。” 遗憾的是，尽管汉密尔顿提出加强联邦政府权力、重视制造业、提倡贸易保护的一揽子方案，但由于当时美国社会经济结构由依附于英国的种植园主和大商人主导，故唯一落实的是加强了联邦政府权力，建立了财政税收制度，恢复了公共信用，顺利发行了新国债，使联邦政府不再有名无实。然而汉密尔顿所珍视的贸易保护主义政策却
申请去美国留学读研究生的六大步骤 如果您想去美国留学并且获得由美国大学提供的奖学金,那么您最好遵循以下步骤,以节省时间并取得事半功倍的效果: 一、选择专业 要综合考虑你本科所学的专业和今后工作的兴趣,选择一个适合你并且和你所学有较高相关性的专业。 二、参加考试 研究一下你所选的专业是要考GRE还是GMAT,有很多人因为错过了该专业的考试要求白白浪费了很多时间。然后制定考试计划,基础较好的同学可以采取先考GRE(GMAT后考TOEFL的策略,因为GRE(GMAT有效期为五年,而TOEFL有效期仅为两年;一般情况下先考TOEFL为佳,便于词汇的按梯度增加。考试期间应无太多占用时间、精力的事情。 三、选择学校 选择学校可以说是申请出国留学这万里长征的第一步,是否走对这第一步直接关系到整个申请过程是否顺利,选择学校的失误可能会使有着很强的Qualification的人申请几年仍旧滞留国内,相反条件并不优越的人却所向披靡。下面所提的建议也许会对你有所帮助: 1、选择学校应考虑的因素 a.首先要正确估计自己的英语水平,根据自己的英语情况选择合适的学校。 b.了解所选学校的教学、科研水平及专业设置情况是否与自己所选的专业和所从事的研究相近,从而避免因专业不对口所带来的诸多麻烦。
c.了解学校的入学要求、录取标准、竞争情况及申请的截止日期等,客观地估计自己是否符合该校的录取标准及条件,有无较强的竞争力等。美国的许多大学对外国学生入学都有具体的要求,要注意各校的不同要求。 d.了解学校的各种费用及经济资助情况,即你的经济情况是否能够支付你在该校的学习、生活费用。同时,还要注意申请经济资助的条件和要求,以衡量自己的实力。 e.还要注意学校所在地的气候、风俗习惯等自己能否适应。 2、选择学校的途径 在北京的下列单位存有美国的院校向这些单位长期寄送的“学校介绍”:国家教委外事局、北京图书馆、北京美国大使馆文化处(京广大厦28层主要参考书目: 《美国大学与学院》、《学院选择指南》、《美国学院手册》、《美国大学费用手册》、《学院蓝皮书助学金、奖学金年鉴》、《研究生课程名录》、《资料索引》、《美国大学世界指南》、《美国大专院 校教员名录》、《Petersons研究生课程年鉴指南》、《留学美国指南》、《美国院校比较指南》、《哈卜85年高等教育名录》《美国研究生院指南》、《愿意赴美进行学习和研究的中国学者和中国学生可申请的助学金》、《世界大学年鉴美国工商管理硕士课程指南》、《美国研究生医学教育年鉴》。 另外,还可在网上寻找有关大学的详细情况。网上的资料更新最快,也最全面。 3、筛选学校的方法 a.初选: 查阅了上述资料后,再根据自身的条件选择20~30所学校,根据这些学校的详细地址发函联系,要求校方寄详细资料和申请表格(注意:有些学校可通过Email直接联系,但有些学校要求第一封信应为正式信函。
欧美房地产发展模式启示录[116851] 自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%…… 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国 最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。 首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。 第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。 第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。 房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。” 在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导 在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。 一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。 对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。 万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
美国大学网申系统提交推荐信的步骤简介 ★个人简历为大家整理的美国大学网申系统提交推荐信的步骤简介，供大家参考。更多阅读请查看本站个人简历！ 美国大学网申系统提交推荐信的步骤简介 通过美国大学网申系统提交推荐信，这样非常方便快捷，不会丢失，并且通常可以立即在网申系统上看到确认信息——推荐信已收到。要求网申的学校都会提供一个申请系统，在注册了ID后可以使用其反复登陆填写系统需要的信息，只需要根据要求并在Deadline 前提交(Submit)即可。 美国大学网申系统提交推荐信注意事项： 如果通过美国大学网申系统提交推荐信，网申系统会给你的推荐人发送一封邀请信来邀请他推荐你。但是，由于有些学校的邮箱对垃圾邮件的过滤功能过
于严格，以至于常常把各个网申系统(如embark)发送的自动邮件当作垃圾邮件或者直接隔离，如果老师用Outlook/Foxmail之类的邮件学生端收邮件的话，这些邮件是收不到的。 美国大学网申系统提交推荐信的步骤： 具体网推步骤为：到学校申请系统上填入你的推荐人的信息(姓名、电话、油箱等等)，然后学校系统会自动发送一个链接到你的推荐人的油箱。推荐人可以通过这个链接进入到学校的推荐系统，然后根据学校要求输入学校所需的推荐信息，点击提交，推荐完成。 当然我们都知道大多数中国人的推荐信过去都是申请人自己写好然后请推荐人过目签字自己邮寄即可。那对于网申来说，其实同样可以在不麻烦推荐人撰写推荐信的前提下完成推荐，具体操作流程为：首先自己写好推荐信草稿，然后请推荐人过目并修改，定稿。随后跟推荐人取得推荐人的邮箱(账号及密码)，登录推荐人邮箱进行正常网推步骤即可。 当然这么做也会有几个问题，1，推荐人不愿意把自己的邮箱给申请者。2，推荐人没有电子邮箱。遇到第一种情况（范文查查网https://www.doczj.com/doc/5914894138.html,），如果推荐人不愿透露自己邮箱信息，就只好请推荐人自己上
美国研究生留学流程 导读：本文是关于美国研究生留学流程，如果觉得很不错，欢迎点评和分享！ 【篇一：申请美国研究生的要求和流程】 去美国读研究生要求与条件： 1、本科毕业 2、有托福或雅思成绩 3、要考GRE或GMAT，GMAT通常是指商科要考的，但是现在有些商科也同时支持考GRE(现在有些名校有这个趋势)；其他的专业考GRE。 4、大学各科课程成绩单、推荐信等相关资料的准备。 美国研究生申请流程： 一：制订目标 如果有赴美读研的打算，大二、大三就要尽早开始考虑，并着手准备。 要点：可以初步为自己制订一个目标学校，并在本科期间学好各门功课，使自己尽量取得高一些的GPA；可以开始着手准备GRE考试。 二：确定考试时间 美国入学时间分为春季和秋季，其中秋季是主要入学时机，春季入学是秋季入学的补充，申请的人少并且基本没有奖学金，一般不推
荐。由于GRE一年只能考两次，而托福每个月都有机会考，在确定考试时间时，应先确定GRE的考试时间，然后在GRE的前后2至4个月内选择托福的考试时间。以2013年秋季入学为例，考生有两种方案：一是考2012年6月份的托福、10月份的GRE；二是考6月份的GRE，9月份的托福，但第二种方案对于事先没有准备的考生来说，时间显得有些紧促。 要点：建议考生先考GRE再考托福，这就如同爬山一样，先爬大山再爬小山，就会感觉难度小很多。GRE基本涵盖了所有的托福词汇，考完GRE后，考生只需要再加强一下听力和口语就可以轻松应付TOEFL了。另外，GRE的有效期5年，而TOEFL只有2年，很多牛校都要求学生提供一个尽量新的TOEFL成绩，比如是一年以内的。所以考生可以在考GRE后再来规划考TOEFL的时间，GRE 则可以尽量早考。 三：报名 要点：GRE报名不难，不会像早些年的托福出现一位难求的局面，但建议学生尽量早一点报名，这样对于机考时间和考场的选择余地比较大。新托福实行后，新增了很多考位，报名紧张情况得到很大缓解，对于有准备的考生来说，报名难度也不大。 四：参加考试 五：准备材料 每年10月份，考生参加完GRE和托福的考试后，就应着手准备各方面的申请材料。首先需要去学校开具一份本科期间的成绩单。另
美国专利审查程序简述 JMLS 2005 一、美国专利局发明专利的审查程序 （一）美国发明专利的审查流程 1．发明人向专利局提交申请（可自己递交或委托代理机构办理）。申请文件包括对发明有详细描述的说明书，附图和权利要求书。 2．专利局将申请送达专利审查员，审查员在该发明领域具有专业知识。 3．专利审查员对已经获得专利权的现有技术进行检索，确定该申请的权利要求是否具有新颖性和非显而易见性。审查员还要审查申请是否符合其他的要求，比如权利要求是否足够的充分和确定。 4．审查员完成检索和审查之后,会作出一份书面的通知书告知申请人哪项权利要求批准或驳回，并作出相应的解释。 5．驳回决定作出后，允许申请人提交书面的答复。有时，申请人的意见会与审查员的有较大分歧。多数情况下，申请人会对权利要求作出修改，使其与已有技术区别开来。去掉或增加某项权利要求也是很可能的。当权利要求被修改或增加了新的权利要求时，申请人必须解释为何这种修改克服了审查员指明的缺陷。根据专利法37C.F.R 1.118,尽管权利要求可以修改，但是说明书是不能增加任何新的技术内容的。要想增加新的技术内容可通过提交部分继续申请实现。 6．审查员对申请人的修改再次审查，申请人再次补正，直至权利要求被授权或被驳回。根据专利法35U.S.C.§132(b),新修改的法规允许申请人对有争议的权利要求延长审查，而无须再提交继续申请，但需缴纳一定的费用，该请求的请求书称为继续审查请求书，即RCE。 7．对专利局最终的驳回决定不服，可向专利复审委员会提出上诉，仍不服，可向美国地区法院提出进一步的上诉，最终还可向美国联邦法院提出诉讼。 8．经审查，专利申请符合以下条件 发明具有实用性； 权利要求充分明确； 说明书能够实施该发明，并且公开了发明人的最佳实施方式； 发明具有新颖性，即与已有技术相比，具有非显而易见性； 专利将发出授权通知书，通知书中包含公开费用缴纳表。申请人需在三个月之内缴纳该费用，这个期限是不可延长的。如果申请人是申请日起十八个月公布的，申请人还需缴纳公布费。在不影响发明实质内容的情况下，申请人还可以对申请文件做修改，当然这种修改只能是语法上的改动。 专利局收到公开费后，申请将进入官方打印办公室（Government Printing Office），公开费缴纳几个月之后，专利局发出公开通知书，指明申请日，公开日。一周之后，申请人收到收据。专利公开几天之后，申请人会收到打印文本。 （二）审查流程中涉及的相关重要环节 1．申请文件的修改 申请人可以根据审查员的要求在第一次审查意见通知书发出之前和之后对申请文件进行修改。 最终驳回决定作出之后，申请文件的修改应当涉及权利要求的删减或与表格的要求相一
美国房地产开发的九大步骤 美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。 一、市场分析( Market Analysis) 1．人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能是持续的或季节性的。 2．就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。 3．收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。
4．供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。此外，还应调查，现有空房都是什么类型的，其价格如何。 5．可行性研究(Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。在进行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分析，这是最方便和直观的，便于调整分析。 二、选址(Site Selection) 美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地的用途，建筑物的类型等。各州的规定不尽相同，但大同小异。 选址就是寻求有开发价值的土地。一般是生地，但也可以是熟地。所谓熟地是指已经开发，在地上建有道路，在地下已敷设公用设施管网的土地。美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改造。 选择地块要素(Site Factors)主要有以下内容： 1．交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先
自然经济与商品经济 人类的经济活动发展到今天，主要经历了两种经济形态：自然经济与商品经济。（1）自然经济：又称自给自足的经济，是生产力水平低下和社会分工极不发达状态下的产物，在资本主义时期以前长期占统治地位。 （2）商品经济：是适应生产力发展并可以进一步推动其发展的经济形态，是外向、开放型的经济，充满了活力，比自然经济有着不可估量的优越性。 商品经济代替自然经济是人类由古代社会向近代社会转型的最本质特征之一，是资本主义社会和国家占统治地位的经济形态。 资本主义经济是典型的和最成熟的商品经济，其产生和发展的过程主要是通过一些主要资本主义国家的经济发展变化反映出来的。 世界近现代史上的革命与改革、国际政治格局的演变、工人运动与民族解放运动的兴起与高涨、思想文化上的剧变，无不从经济领域的发展变化找到其根源。 2、资本主义经济发展的概况 （1）资本主义在欧洲的兴起（14—16世纪） ①资本主义萌芽的产生 A、根本原因：社会生产力发展 （生产技术的发展引起了生产关系的变革和社会结构的变化） B、具体因素：生产技术的进步?社会生产分工的扩大?商品经济的迅速发 展?（产生萌芽地区的）国内外市场的逐步形成 ②资本主义产生的历史前提（马克思语） ③商业资本对资本主义生产关系的产生起了巨大作用，促进了自然经济的解体和市场的扩大；商品经济的发展逐渐改变了农村的自然经济。 ④新航路的开辟和早期殖民掠夺 A、根源：15世纪欧洲各国商品经济的发展和资本主义的萌芽 B、新航路开辟的影响和意义：引起了两个“革命” C、早期殖民掠夺：葡萄牙、西班牙最早从事殖民征服；掠夺到的巨额资金转移到欧洲其他国家（本质作用：欧洲资本原始积累）；葡、西没有因这些财富而较早地发展起资本主义。 （2）工场手工业时期的资本主义经济（17世纪初—19世纪初） 这一时期，是封建社会向资本主义社会过渡的时期，资本主义经济的发展和封建自然经济走向瓦解是这时经济领域中的主要发展趋势。 ①资本主义尚处在初期阶段 许多近代资本主义必有的特点还没有具备。商人以及一些大资本家是早期资产阶级的主要成员，通常被称为大资产阶级。 资本主义社会的基本阶级在这一阶段也还没有最后形成。在资产阶级中间起主导作用的是与商业资本、高利贷资本相联系的商业资产阶级，工人还没有形成为近代的产业无产阶级。
美国留学入境流程细则介绍 美国留学入境流程细则介绍 美国大学申请季已经过去了，小伙伴们都做好留学准备了吗？在经历了千辛万苦的申请学校申请签证等系列事情后，还是不是松懈，因为还有入境等着你们，下面留学网介绍一下美国留学入境流程。 一、什么时候入境？ 学生持有F-1签证，可凭其携带的I-20在学校项目开始前三十 天内入境美国。如果过早入境，可能会被勒令返回本国，所有费用 自己承担。 二、出发前的准备 1.检查：是否携带visa，护照(护照有效期至少要到学校项目结 束的六个月后)，学校发的I-20，交SEVIS费用收据，资产证明。 最好再携带一些护照照片，以防不测。 注意：一定要把入境文件放在随身行李里，因为是落地后是先接受检查后取托运行李的。 2.登机：为确保顺利登机，建议最晚在航班起飞前2.5-3小时到达航站楼，以免误机。值机柜台截止办理手续的时间为航班起飞前 30-60分钟不等，各航空公司具体规定不同，敬请留意机票说明。 在《申报单》申报事项中选择“否”的旅客，可以选择“无申报通道”(又称绿色通道)。在《申报单》申报事项中选择“是”的旅客，应在《申报单》相关项目中详细填写所携物品的品名(币别)、 数量(金额)、型号等内容，并选择“申报通道”(又称“红色通道”)通关。 将填写好的`申报单交给机场工作人员后，带着行李进入机场。 看机场大屏幕找到航空公司所在柜台。排队，准备办理登记手续并 更换登记牌。
三、入境流程详解 1.在Visitor(访客)这边排队，出示护照，签证，I-20，在美国 的住址和海关申报表(CBPDeclarationForm6059B)。检查，按手印， 入境处工作人员会在护照或其它文件上盖章，规定可以居留的时间。 注意：I-94改为电子版。以前登机后会要求填写I-94卡，上面 会体现你的出境和入境记录。但是2013年4月以后，I-94就变成 电子版的了，不需要再填写。现在CBP的工作人员会在护照或其它 旅行文件上盖一个戳，该戳将显示I-94卡上的类似信息，例如入境 日期(D/S)，入境的签证类别，和合法留美的截止日期等，一定要仔 细检查看是否正确，如果不正确要及时让工作人员改正。如果需要 I-94电子版，可以登录https://https://www.doczj.com/doc/5914894138.html,/I94/下载 2.海关工作人员会需要录入你的指纹，还会用相机拍下你的照片。这些数据会被录入进U.S.Visitprogram。 3.提取托运行李，只需跟随行李提取指示箭头到行李领取处即可。 注意：即使你在国内成功忽悠了面试官拿到签证，但是如果你文件带不全，不遵守入境流程，美国国土安全局还是有权利把你赶回去。
Non-Final Rejection非最终核驳 Information Disclosure Statement IDS) 信息披露声明 Certified Copy of Foreign Priority Application经过认证的外国优先权申请文件副本Authorization for Extension of Time all replies答复期限延长许可 Bibliographic Data Sheet目录数据表 Requirement for Restriction/Election限制/选择要求 Transmittal to TC给技术审查部门的文件说明书 Search information including classification, databases and other search related notes包括分类,数据库以及相关检索事项的检索信息 Initial Exam Team nn 初步審查組nn IFW Scan & PACR Auto Security Review 文件掃描與安全檢查 Application Dispatched from OIPE 申請案從初步審查室送出 Case Docketed to Examiner in GAU 案件歸檔給技術組的審查委員 Information Disclosure Statement filed提交資訊揭露書 Non-Final Rejection 非最終核駁 Change in Power of AttorneyMay include Associate POA變更代理人資料，其中可能包括其他代理人資料 Request For Extension of Time 請求延長回覆時間 Response after Non-Final Action 回覆非最終審定書 Date forwarded to Examiner 轉交審查委員日 Final Rejection 最終核駁 Amendment after Final Rejection 最終核駁後的修正 Advisory Action PTOL-303) 建議書 Workflow - Request for CPA –Begin 提出延續審查案 Express Abandonment during Examination) 表明放棄 Miscellaneous incoming letter 收到杂项信件 Mail non-final rejection 基础非最终核驳 Change in power of attorney 变更代理人资料 Incoming letter pertaining to the drawings 收到有关图示的信件
美国房地产发展模式 美国房地产发展模式提要：美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展 更多精品方案 美国房地产发展模式 中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。 美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。 金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。 按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（mBS），收益主要于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs 和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。 据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。 1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》） REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产万美元并且年收入高于万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。 不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。