静鼎安邦楼盘分析报告
项目概况
静鼎安邦，楼盘地址位于康定路1268弄（近武宁南路口）。由上海新宏安房地产开发公司建造。小区总建筑面积5万平方米，总占地2万平方米，容积率2.49,绿化率35%,由14栋联体别墅、28栋迭加别墅以及2栋高层公寓组成。高层公寓总共120套。单价在2-3万元/平方米左右。一般联体别墅总价在1000万左右，迭加别墅总价在六，七百万左右。预计2005年12月交房。
定位背景
该楼盘的开发商将该地块定位为别墅，是基于以下方面的考虑：
1．容积率控制在2.49，只能建造低密度的小区。
2．地块形状呈狭长形，小高层建筑难以排布。
3．周边居民房较多，公寓的高度受到限制。
4．周边公寓住宅较多，重复建设意义不大。
5．公寓的价位相对不高，对于体量不大的小区其利润空间有限。
6．市中心别墅房源稀缺，采用错位竞争体现楼盘优势。
7．市中心别墅价位较高，有巨大利润空间
该楼盘的别墅总价高达千万之巨，定位为豪宅，客户层为金字塔尖的人群。其产品必须有能够符合其豪宅地位的品质作为支撑，故在其产品规划设计时采用了一些独特的设计手法，新颖而具独创风格，与目前市场上同类别墅豪宅在豪宅的概念理解以及表现手法上有着很大的不同。下面就其产品角度以及豪宅的概念理解角度作一简要分析。
房屋立面风格
联体及迭加别墅的外立面采用现代派极简主义风格。立面线条简单，但却不呆板。通过直上直下的垂直线条作为骨架，配合略为虚化的横向线条的穿插，使整个立面显得凹凸有致，层次分明。立面色彩以素雅的土黄色配合略深的深灰色组成了立面的两大基本色，加上金属栏杆以及大幅玻璃在色彩上的柔化作用及过度，使立面色彩更加协调。线条配合色彩共同构成了现代派极简主义风格的建筑立面。
房型布局及特点
联体别墅
14栋联体别墅排成一排，均为三层带地下室的设计。以地上建筑面积343平方米，地下建面66平方米的联体别墅房型作一分析。
地下室：
位于地下一层，高度3.2米，与普通层等高。这里是家庭生活及娱乐的重要私密空间。楼梯上部的大面积区域挑空并通往一层，并通过一层的玻璃采光顶将光线引入地下室。另一边的地下庭院上部挑空并连接一层，将光线导入。通过这两个采光井的设置，解决了原本黑暗潮湿的地下室的采光及通风问题，并且加强了与上层的联系，使之真正成为了日常生活起居的一部分。
一层：
这里是日常起居及招待亲朋的场所。整个层面的中庭设置了一个露天花园，将室外的绿色，阳光，空气引入室内，并与二，三层有了沟通的平台。花园四周以全玻璃隔断，通透性更强。客，餐厅及其它功能区围绕中庭花园布置，通过中庭花园全玻璃的隔断使视野任意延伸并将各功能区从视觉上连成了一体。楼梯旁的庭院实为采光井，露天的采光井将光线导入，使楼梯光线明亮。露天庭院和采光井，使该层的采光极佳，并加强了与外界及建筑内部的沟通。
二层：
这里是休息及工作区。各功能区围绕中间露天庭院的挑空部分布置。除卧室之间采
用隔墙，其余均为大幅玻璃隔断，采光及视觉延伸性极佳。南面的露台，中间连通南北的走廊，以及一间卧室均可俯瞰一楼庭院。多层次的庭院丰富了室内空间及景观，且加强了建筑内部各层之间的沟通。
三层：
整个三层是主卧区域。主卧通过中间的走廊与南面露台及阳光室连接。各功能区围绕楼下庭院及露台上部挑空区域布置，可尽览一，二层美丽景致。使主卧层成为了除休息功能以外，该套房型景观层次最丰富，景观系数最高的区域。这个层面成为了体现豪宅最具代表性的空间。
整套房型十分讲究自然采光以及视觉上的延伸性及通透性。
1．过多个采光井使原本黑暗的地下室变的明亮且利于通风。
2．改变了原来一贯的将庭院放在室外的做法，将庭院搬进了室内。
3．露天庭院以及二层的露台将自然光线及景观引入室内，不用出门即可感受庭院美景。
4．露天庭院挑空的部分将一到三层从空间上连接了起来，增进了建筑内部各层之间的交流。
5．建筑内大量的玻璃隔断使视野延伸的更远，将内部空间成倍放大。340平方米的面积，所达到的视觉效果却远远大于340平方米。
6．室内每一个功能区在使用功能上是独立的，但在视觉上却是统一的。
7．主卧层在空间层次上的丰富视野效果，使豪宅的定位更加鲜明。
该房型在设计时对于豪宅的理解为，豪宅不光是通过内部装修及用材的豪华来表现的，更多的是通过内部空间层次的深度和广度以及丰富度来使住户感受一种视觉及感受上的震撼力。
迭加别墅住宅共分五层，并带有地下室。一个单元四户，共享一部电梯及一个楼梯道。车库设在地下室，每户均有车位。迭加的型式为：一，二层带地下室为底层住户，三，四，五层为上层住户。下面对迭加别墅的房型作一简要介绍。
底层一，二层带地下室房型（地上建面308平方米，地下建面85平方米）：
地下室：
地下室与地下车库相连，可作为起居室及娱乐室。设置了一个独特的地下花园，其功能实为采光井。花园上部为挑空设计，直通一层并与外界相连，将外界光线及新鲜空气直接导入，使原本黑暗及潮湿的地下室变的明亮及通风，改善了地下室的小气候。独特的地下花园设计，将传统地下室的通过侧向开窗采光变为了从顶部开设采光窗采光，使光线的强度大大加强，使地下室也成为了一个与普通层功能相当的生活空间，而不再是房型中的“鸡肋”。
一层：这里是客，餐厅区域。餐厅上部的挑空层直通二层空间，各功能区围绕这个挑空层布置。
挑空层旁设置了采光窗，将外部光线直接导入原本黑暗的餐厅区域，并且加强了上下层的沟通。南面的客厅及卧室围绕南面的私家花园布置，充分享受花园风光。花园台阶旁的采光井，将光线引入地下室。该层通过挑空的设计使一层采光充足，并且加强了与上层的交流。
二层：这一层为卧室区域，卧室围绕中间的挑空部位布置。主卧及另一间南面的卧室位于花园上部挑空的区域边，充分利用了楼下的花园景观，并通过花园上部的挑空区域作为与下层交流的空间。
该套房型在设计上有很多巧妙之处，把一些原本难以解决的缺点通过巧妙的设计一一解决了，使房型更加人性化，更具豪宅气质。
1．由于房型的南北进深较大，为了解决采光问题，将中间部位进行挑空，并在侧墙上开窗将光线导入。
2．巧妙的将客厅，卧室等围绕花园及花园上部的开放空间布置，使这些区域采光，通风，及景观效果俱佳。
3．每个卧室及客，餐厅旁均设计有卫生间，十分人性化且符合豪宅气质。
4．采光井及挑空地下花园的设计使地下室与上部空间连接，加强了通风及采光，并充分利用了地下空间。
5．室内多处挑空及采光井的设计使各层面不再是毫无联系的各个区域，而是使各层
面之间的连接及交流更加紧密，体现了现代建筑的内部整体性，别墅及豪宅的
感觉通过这些设计体现了出来。
上层三，四，五层房型（建面353平方米）
三层：
结构与底层住家的一层基本相同，为客，餐厅区域。餐厅上部的挑空层直通二层空间，将外部光线直接导入原本黑暗的餐厅区域，并使上下层联系紧密。各功能区围绕中间的挑空层排布。南面客厅及卧室可俯瞰楼下住户的花园，弥补了该层没有花园的缺憾，也算是一处巧妙的借景。
四层：
结构与底层住家的二层基本相同，只是将南面的主人房改成了屋顶露台。这一层为卧室区域，卧室及南面的屋顶露台围绕中间的挑空部位布置，并可尽览楼下花园景观。该层的绿化景观层次丰富，可分为平面以及楼下两个层面。
五层：
整个层面是主卧区域，南北各带有一个露台，北面的露台面积更大，可作露天烧烤。南面可俯瞰楼下的花园及四层的露台。主卧的楼梯旁大面积挑空，与四层空间相连，使人产生一种空间感及视觉上的延伸。该层面可同时享受一层，四层及五层三级空间的绿化景观，表达了豪宅的独特气质。
该房型同样有几处巧妙的设计来突出豪宅气质
1．由于房型的南北进深较大，将中间部位进行挑空，并在侧墙上开窗将光线导入。解决了采光并加强了上下层之间的联系。
2．巧妙的将客厅，卧室等围绕花园及花园上部的开放空间布置，使这些区域采光，通风，及景观效果俱佳。
3．每个卧室及客，餐厅旁均设计有卫生间，十分人性化且符合豪宅气质。
4．多处及多层面的露台设计，使住宅有了多层次的绿化景观以及丰富的空间，无论在哪个层面都可享受绿化景观。
5．主卧楼梯处的挑空设计产生了空间感及视觉上的延伸，使上下层连接更紧密。
一、为什么会选择綦江？！ 目前的重庆綦江就是一座县城，没有像样的城市综合体，没有像样的商场，没有像样的小区。但是綦江2017年开通重庆出海高铁。21世纪不只是互联网改变生活，高铁也会改变生活，特别是重庆綦江人民的生活！所以我们选择重庆綦江。 二、项目在是綦江真正的中心，最适合做城市综合体的区域 项目的位于老城的边缘，新城的门户，并且被四周高品质楼盘所包围（千山半岛国际131万方、秋实又一城已建成31万方；红星国际广场130万方，以及后期规划的滨江高端住宅区）南接重庆三环路，东临兰海、綦万两条高速，渝黔高铁贯穿其中。2017年周围全部开发完成后，项目就在新綦江真正的中心点上。 三、示范性的新兴城市综合体 项目是实体体验和电子商务相结合的城市综合体（例如微信商城），线上线下相结合。 四、项目五大主题 1.商贸功能（本土商业创业孵化基地） 时尚、名品商贸广场，结合电子商务。天然形成交通优势聚集人气。 本土商家创业基地：场地免租、购房打折、金融贷款及融资服务、免 费宣传（电商）、客源支撑。 2.交通枢纽 以高铁为中心，集成公交、长途枢纽站，出租车站，及綦江最大的停 车场（2314个车位）
3.旅游集散地 项目与綦江城区、綦江万盛各大旅游景点的免费穿梭巴士，成为游客 和綦江人喜爱的交通方式 4.新都市旅游景点 1)版画艺术酒店：（綦江的文化名片——农民版画）游客可以到酒 店购买版画艺术作品，以及在酒店两侧购买当地民间艺术品（举 办展销），感受当地人文艺术。 2)亲子游乐中心：数码游乐港、儿童乐园、电玩城。 3)綦江名人星光走廊：綦江历代名人星光走廊（电影放映循环播放， 放映机以齿轮方式体现，突出綦江齿轮城）。 4)150米高观景酒店、会所，鸟瞰綦江。辅以观景台、停机坪，与 天籁谷直升机互动。 5)广场嘉年华游乐世界 6)贯穿整个项目的有轨观光小火车 5.南重庆金融中心 超高层地标写字楼引入银行、保险、其他金融机构（本地企业和即将 进入的企业）、金融办服务窗口。江北嘴的重庆金融中心是不是能有 效辐射大重庆，南部区县要发展就到南重庆金融中心来！ 六、项目数据及主要宣传口径 1.区域几个主要数据。綦江2182平方公里，人口95万，城镇34.68 万，GDP320.56亿，实际增长12%(2013年)，城镇化增幅22%（2012 年）。东部新城40平方公里，人口40万。其中通惠组团11平方公
德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光
照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为
楼盘项目评估报告
学府家园项目评估报告 目录 一、项目概况 二、投资环境 三、市场分析及发展前景 四、项目投资概算 五、效益分析 六、项目评估结果 正文学府家园项目评估报告 一项目概况 1 项目名称 学府家园 2 项目地点 长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号:湘规地证字( )第##号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园;南面为汽车难站;西侧为麓谷高开区;北面是长益高速公路。
3 项目背景 第一、长沙市经济发展势态,为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体,为房地产的有效开发提供根本保证。 第二、长沙市区西移,使岳麓区成为新的市中心区,”白领公寓” 所在地成为近市中心区,具有优越的地理位置。 第三、”银晟花园”的成功开发,为”学府家园”开发奠定了良好的基础。能够说”学府家园”的开发是应消费者之求,按需而开, 顺势而生。 3 项目规划设计 学府家园将建设成为大型高尚住宅区,以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境,专业的物业管理,为居民提供舒适、方便、高质生活环境。 (一)、总体规划学府家园项目占地面积约3.3万平方米,总建筑面积约4万平方米。充分利用其优越的地理位置,全部用于建造10—15层低密度、高尚的大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式, 采用小区邻里住宅群的结构模式,削弱组团形态,规划的重 点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容, 精心组织 住宅组群。
以大面积的绿地为纽带的机组合,形成风格各异的围合或半围合空间。 住宅首层大部分规划为架空层,以拓展花园绿地的空间,采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统,中心绿化广场东西向贯穿整个小区。 小区以东部40米规划路为界,分为东西两部分,两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应,使小区成为一个统一整体。 (二)学府家园主要经济技术指标 1、规划用地平衡表: 2、主要经济技术指标表: 项目数量单位 总征用地 33000 平方米 总建筑面积 140905 平方米 其中:1、住宅建筑面积 21450 平方米 2、其中公建面积8250 平方米 绿地面积 7050 平方米 道路面积 1200 平方米 绿地率 25 % 容积率 3.05 建筑密度 25 %
卖点提炼十八法 1第一大类型卖点：楼盘硬件 户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、实用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点 户型卖点配套设施交通卖点景观卖点规划卖点 2第二大类型卖点：建筑风格 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 风格卖点 3第三大类型卖点：空间价值 错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点 空间价值 4第四大类型卖点：园林主题 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林
园林主题 5第五大类型卖点：自然景观 全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 自然景观 6第六大类型卖点：区位价值 繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 区位 7第七大类型卖点：产品类别 小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房 产品类别 8第八大类型卖点：人以群分 豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区 豪宅单身、青年 9第九大类型卖点：原创概念 居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则
度假主题 10第十大类型卖点：功能提升 健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念 健康概念投资概念 11第十一大类型卖点：产品嫁接 教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念 教育、艺术、运动 12第十二大类型卖点：楼盘软性 服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 服务 13第十三大类型卖点：产品可感受价值品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点 品质、成熟 14第十四大类型卖点：楼盘及发展商形象荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性
楼盘销售情况及汇报 一、销售情况 通过上图可见，泰然名居6 月份销售共5 套，其中A户型1 套，E户型1 套，C户型 1 套，D户型1套，写字楼1套。 二、泰然名居现目前房源剩余情况 a)E户型剩余楼层局限
住宅现剩余房源共计111 套，A、E户型剩余房源共计31套，占27.93 % 由上表可见A、E户型剩余房源楼层主要集中在高楼层，此部分楼层视野较好，但单价相对较高，制约客户购买的积极性，客户受价格影响，更加青睐矮楼层，高楼层销售有难度，并且E户型东向销售好于西向，西向E销售相对严峻。 C、D户型户型结构有劣势 住宅现剩余房源共计111 套，其中C、D户型有80套，占72.07%。
四、烟台市7月市场前瞻 从目前统计的7月楼盘动态预告看，下个月的楼市或可圈可点，预计有18项目计划开盘加推。莱山、高新、牟平东三区有10个项目计划开盘或加推，其中金地格林世界、中冶蓝郡都是首次开盘。 同时，一年一度的房展会将于7月19-22日在国际博览中心举办，届时，烟台市各个项目将频推优惠政策来促进销售，预计7月房产市场将花样频出。 五、促动下阶段销售建议 ●促动样板间的开放 C、D户型总价在60万上下，购买客户群体为刚需，对产 品的选择多是以地段、总价、户型作为考虑因素，泰然在地段上占有优势外，户型设计的弊端成为目前销售的最大难点。而样板间可规避采光以及朝向等先天不足的设计，更加形象的向客户展现入住之后的生活。 8-10月份为传统的房地产销售旺季，现在时间已经进入7月，若不加紧样板间的推进，即将错过金九银十的销售旺季。 ●C、D户型以旧换新政策建议 现剩余房源以C、D户型为主，占70%，通过对泰然现有成交客户的分析了解到：
《房地产投融资实务》课程结业报告报告题目绿城丁香公寓投资分析报告 姓名戴丽媛 班级房产11<1> 所在系（部）经营管理系 得分 二0一三年六月二十三日
目录 一、楼盘简介 (1) 二、投资环境分析 (1) （一）政治环境 (1) （二）经济环境 (1) （三）市场分析 (2) （四）基础设施 (2) 三、投资区位分析 (2) （一）市政公用和公建配套设施完备程度 (2) （二）公共交通便捷程度 (2) 502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。 (2) 四、投资市场分析 (3) （一）宏观因素分析 (3) （二）市场供给分析 (3) （三）市场需求分析 (3) （四）物业市场供求分析 (3) （五）竞争者分析 (3) 1、丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村 (3) 2、主要竞争对手分析 (4) 五、丁香公寓财务分析 (4) 六、敏感性分析图 (10) 七、总结 (11) 参考文献 (12)
绿城丁香公寓投资分析报告 房地产经营与估价11（1）班戴丽媛 一、楼盘简介 表1-1绿城丁香公寓楼盘介绍 物业类型公寓、住宅物业公司浙江绿城物业管理有限公司 区域所属西湖区车库说明330个停车位 楼盘地址西湖黄龙体育中心北侧装修情况精装修 开盘日期2004-4 交房日期2006-10 建筑面积30780㎡开发商浙江绿城房地产集团有限公司占地面积6040㎡绿化率25% 公交21、23、82、Y8、Y9 二、投资环境分析 （一）政治环境 1、自改革开放以来，杭州越来越重视其法治环境，社会越来越安定，更加凸显平安杭州，法治环境文明有序，据有关部门近期的民意调查结果显示，95.2%的市民认为杭州有安全感，97.5%的市民认为杭州社会的治安善良好； 2、杭州鼓励外地人来投资创业，大力弘扬“精致和谐、大气开放”的城市人文精神。正如杭州市前市委书记王国平说：要打好杭州牌、中华牌、国际牌，积极吸引各地人才来杭州创业、发展努力成为天下英雄施展才干、实现抱负的“人间天堂； 3、同时杭州也不断出台新的政策来引导外商外资，指明投资方向。 （二）经济环境 1、自2010年杭州实施全球“521”目标，越来越多的人才落户杭州，也促进了杭州的经济发展；同时杭州政府不断鼓励民营经济的发展，成为一支不可忽视的经济力量。根据2012年“全国35个主要城市总部经济能力排行榜”显示，杭州经济名列第五。 2、自2010年7月以来，我国CPI屡创新高，但之前的十年，我国房地产处于快速发展的阶段，也是我国经济快速发展阶段，而伴随着经济的增长，CPI也呈增长趋势，现在的杭州入球高通货膨胀情况。
楼盘卖点库 第一大类型卖点 楼盘硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 卖点构成： 户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点 第二大类型卖点 建筑风格 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成： 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 第三大类型卖点 空间价值 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。 卖点构成： 错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点 第四大类型卖点 园林主题 环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了"天人合一"的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。 卖点构成： 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林 第五大类型卖点 自然景观 拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成： 全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景
酒店式公寓项目投资立项分析报告 第一章 ?市场现状分析 酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功,决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功,即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外,项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售,其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可,基于这一系列问题,必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进,达到预期开发目的。 一、区域环境分析 1、区域概述?本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁,北望西北湖;南临中山公园武广商圈;东靠汉口南北主动脉新华路;西依城市主干道青年路。交通便利,区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区,区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来,西北湖陆续开发高档住宅项目,成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊,其环境优美,自然风光秀丽,成为城市中心最亮丽风景线。同时,西北湖坐拥三条城市主干线,将繁华便利与自然幽静相融合,各界名流趋之若骛。 零点分析:区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越,具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。 2、区域配套调查分析
金融机构:建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行 饮食酒店:湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店 休闲娱乐:红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡 购物场所:新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店 教育机构:武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校 医疗机构:协和医院、各大药房 办公大楼:建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘:元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区 零点分析:西北湖的市政配套及生活配套相当成熟,区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全,能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需,而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮,还是生活环境均在武汉之首。零点认为,区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力,使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲,具有信心保障。3、区域人文环境 本区域人文环境相对集中,主要分为两大类型:上班白领、居住人群。西北湖周围聚集了大量的高档写字楼,从写字楼档次和入住公司来看,多为实力型大公司和跨国集团公司,该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英,他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平,是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘,如同成广场、元辰国际、万豪国际、
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
房地产市场卖点类型 全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。 第一大类型卖点楼盘硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决赛购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个 卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、创新技术、绿化率卖点。 第二大类型卖点建筑风格 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 第三大类型卖点空间价值 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆。在空间里自由打造未来的设想。 卖点的构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点。 第四大类型卖点园林主题 环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得最好，我们非得有很多说法，但愿买房子的人民多年以来可以感觉那么好。
卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林。 第五大类型卖点自然景观 拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 第六大类型卖点区位价值 对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 第七大类型卖点产品类别 人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。 卖点构成：小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房。 第八大类型卖点人以群分 不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品。就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。
大观广告2002.10.24
【第一部分】提出问题 国际？滨海？文化？家？ 如何平衡本案在“国际、滨海、文化、家”四者之间的关系，或者说“文化地产”和“前景楼盘”这两个定位在物业销售效果上孰轻孰重？在这个问题上，我们一直在寻找它们之间的比例和平衡点。今天我们达成进一步的认识——漾日湾畔有两种特征：一个是极具“文化内涵”的特征，一个是极具“升值潜力”的特征，它们是漾日湾畔两个相辅相成（更调和的而非更矛盾的）的属性，缺一不可。
【第二部分】分析问题 在“有文化的”漾日湾畔和“有升值潜力的”漾日湾畔之间 如果只是“有文化的”漾日湾畔，那么我们在深圳、在香港，去哪儿找在观念里让文化超越物质的人，视文化为生命原动力和生活大目标的人，更直接地说是去哪儿找愿意为所谓文化——具体的，狭义的本案特指的文化——付出数十万RMB的人，我们的答案是简单的——NO！我们面对的不是大资而是小资，不是真小资而是假小资——文化的附庸者而不是文化的膜拜者，不是一群为文化而伤而狂的人。 那么如果我们只是卖“有升值潜力”的漾日湾畔呢？答案还是否定的，因为这样我们丢失了产品的性格和记忆点，也就是说漾日
湾畔丢失了和蔚蓝海岸、阳光带海滨城、观海台、金域蓝湾等所有湾区物业的差异化形象（“零距离”看海和产品在建筑规划上的属性所共同构成的差异不能成为本案区别于竞争者最重要的差异。）所以“有文化的”漾日湾畔和“有升值潜力的”漾日湾畔一个都不能少，两方面都极其重要，是构成一种关系的两种因素。我们现在所面临的问题不是取谁弃谁的问题，也不是孰轻孰重的问题。我们要解决的问题是如何处理好这二者之间在质上而非量上的关系。其实“有文化的”漾日和“有升值潜力的”漾日，一个是表象，一个是实质，一个是旗帜，一个是真枪实弹！ 那么问题已经落到了在销售、广告、创作表现诸环节上如何处理好虚和实上。我们要让购房者视觉上感觉到什么，意识上获取到什么；我们要说什么，我们要不说什么；我们要说多少；平面上我们要出现什么，回避什么，这才是问题的核心所在，而不是“有文化的”漾日和“有升值潜力的”漾日之间的矛盾。
某楼盘项目调研报告 第一部分：项目介绍楼盘地址：静安北京西路718号项目占地：130000平方米建筑面积：270000平方米容纳户数：3200户容积率：3.6绿化率：40%车位：810楼层状况：23层高层物业管理费：4元/平方米/月1．地理位置：国际丽都城地处北京西路、石门二路口，分三期开放（已全部销售完毕）。每户配TEMPSTAR中央空调，德国威能壁挂式热水炉。豪华会所、游泳池、*球场。国际丽都城位于南京西路商业圈的周边，出行便利。交通：地铁二号线、21、20、37、136。 2. 建筑风格丽都国际城―――――现代风格的豪华建筑 国际丽都城面临北京西路，有一排不高的红砖矮房，称之为会所。在丽都城一期销售之前就已竣工。会所古色古香，很像上海的老式洋房。就在会所的后面，在绿树草坪间矗立着一栋栋豪华气派的现代风格的高楼，大楼外贴面砖，外观呈淡黄颜色。住户全部朝南，采光极好。走近大楼仰视，大楼高耸入云；远观大楼，南向卧室全部封上进口玻璃幕墙，豪华气派。远观近看，让人心动，令人感叹。大到建筑与环境的融合，小到建筑线条走向及一砖一瓦的颜色搭配，无不显示其用心。气势简洁而不简单，气派而不张扬，和谐有度的建筑比例配以精良高档的外立面建材，使其堪称该地段的一组标志性建筑。 3．项目背景： 房产界精英联袂的产物 国际丽都城由静安置业集团投资开发，由上海现代建筑设计（集团）有限公司都市院负责规划设计，拥有1300单元的丽都国际城是由享誉世界的ＢＥＬＴＣＯＬＬＩＮＳ（贝尔高林）凭藉４０多年的设计经验和全球几千个项目的成功心得负责环境设计，由享有盛誉的香港吕元祥建筑事务所负责建筑立面设计，由闻名遐迩的第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司全权负责物业管理，由上海中瑞房地产经纪有限公司担当营销总代理。可以说，国际丽都城是房产界精英联袂的杰作。 4．房型主力房型
国际置地相关楼盘分析报告 -----------------------作者：-----------------------日期：
国际置地相关楼盘分析报告 国际置地是乌市房产界中2000年出现的一匹黑马，目前共开发了五个项目——“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”、“国菁苑”和“南门国际城”，其中“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”和“国菁苑”四个楼盘相隔较近，周边环境相差不是很大。而“南门国际城”将已规划为乌市最现代化的楼盘之一。 一、现就国际置地“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”和“国菁苑”的周边环境及现状做客观、综合的分析。 1、“国鑫苑” “国鑫苑”是国际置地开发最早的楼盘，是由7栋多层住宅和2栋小高层组成，户型从38.5平方米的单身公寓到260.3平方米的大富之家不等。目前，多层已售完入住，小高层也已所剩无几，小区位于仓房沟路，交通便利3、10、16、35、902、912、905路公交车均可到达。商贸城、火车站三者之间仅五分钟车距，购物方便。医疗卫生一应俱全：区人民医院、妇幼保健院、中医院都只需几分钟车距。邻近的铁四中、三十三中、四中、广播电大等为子女上学提供便利。 2、“国怡苑” “国怡苑”位于珠江路2号，由5栋多层组成，户型由56.3平方米~~110.8平方米组成，7、35、109、911、915路公交车均可到达。小区与水泥厂相距不远，空气质量不好，街道也较脏乱，但邻近六大商品交易市场，形成了购物方便，商业
价值高的地理环境。十三中、铁四中、十二中、新大等为子女上学提供方便。友谊医院、结核病医院、区医院使就医有保证。目前，工程已出地面，计划5栋多层于今年年底交付使用，现已售出约60%。 3、“国书苑” “国书苑”位于胜利路60号，总建筑面积约2.5万平 方米，由4栋多层组成。1、101、104路公交车均可到达，紧邻公园，环境幽雅，新大、艺术学院、实验中学、六中、商校等学校环绕四周，书香气息浓郁；而友谊医院、结核病医院、维吾尔医院、妇幼保健院都近在咫尺，业主就医有保证。工期与国怡苑相同，现已动工，计划在2001年年底交工，现已售出约45%。 4、“国菁苑” “国菁苑”现在还未动迁，这是造成销售障碍的主要原因之一。小区位于新华南路95号，共有6栋多层，周边少数民族较多。邻近动物园、水上乐园，空气质量较好，7、35、51、109、911、915路公交车均从小区门前经过，小区周边没有离得较近的大型超市、商场，其购物环境不是很理想。 5、“南门国际城” “南门国际城”地处乌市金融一条街，极具升值潜力， 小区规划为：6栋28层的高层和48栋16~18层不等的小高层，总建筑面积达60万余平方米，多种户型，交通便利，可乘1、3、60、101、104等多路公交到达乌市各处。采用车人分流，总
_____（楼盘名称）市场分析报告 广州市 xxxx 房地产顾问有限公司 2011年6月
目录 1 区域环境状况分析 (3) 1.1 地理位置分析 (3) 1.2 交通便捷度分析 (4) 1.3 公共交通完善度分析 (4) 1.4 公共配套设施完善度分析 (5) 1.5 环境状况优劣度分析 (6) 1.5.1 自然环境状况 (6) 1.5.2 人文环境状况 (6) 2 楼盘内涵和产品价值分析 (6) 2.1 楼盘基地状况和内涵 (6) 2.2 楼盘开发公司组成分析 (7) 2.3 楼盘基本格局和房型面积分析 (8) 2.4 楼盘价格和付款方式分析 (8) 2.5 楼盘销售状况分析 (9) 3 楼盘综合评价 (10) 3.1 影响楼盘走势的因素评分 (10) 3.2 楼盘客户人群细分 (10) 3.3 小区配套与区域价值的关系分析 (11) 3.4 楼盘开发综合总结 (11) 3.4.1 本楼盘的成功点 (11) 3.4.2 本楼盘的失败点 (11)
_____（楼盘名称）市场分析报告 1 区域环境状况分析 1.1 地理位置分析 ____（楼盘名称）____位于___（地址）___，地处广州市____（区）___的__（方向）__部，整个小区东临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。南临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。西临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。北临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。周边有_____（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。整个小区整体朝__（方向），整个小区的区域位置如下图所示： 图1 _____（楼盘名称）区域位置图 图2 _____（楼盘名称）区域实景图 （需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度） 点评： 整个楼盘小区被____（道路名称）、___（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从____（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化___（较多或较少），由于周边分布着____（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况__（优越或恶劣）。周边人流来往（频密或稀疏），以____的人群为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展____（优越或较差）。
楼盘项目销售卖点的提炼方法有哪些？ 卖点相对其他销售手段，具有投入低、见效快、易控制、易操作、攻击性强的特点。一个产品卖点的生命周期，以竞争对手推出相同或同类卖点为终结的开发商和代理商对项目卖点的提炼不能由产品或消费者单方面或两方面去决定，而应考虑媒体因素，主卖点影响力的大小、地域性等众多因素，应因时因地因势制宜。那些脱离市场需求，或者忽视消费者的消费习惯，高估自己运作能力的基本竞争的卖点，实质是一种从自我角度出发，强加给消费者的做法。 1 寻找并提炼项目的卖点 卖点，简单地说是指消费者所想、所要、所购买的产品的核心价值。这种价值是竞争对手所不能满足的对应消费者的特质需求。 与卖点对应的消费者的需求是多种多样的消费者的需求心理中潜藏的程度也深浅不一。同样，竞争对手对卖点的诉求角度也不同。但只要掌握了卖点的基本特征和熟知、熟用需求卖点的方法，就不难找到最适合自己项目的卖点。楼盘项目销售卖点的提炼方法有哪些？ 1 卖点必须具有吸引人的特征 对应消费者最需要的或是最关注的 房地产市场竞争中，抓住对应消费者的深层次需求，找到真正区别于竞争对手的并能与目标客户群形成互动沟通的卖点，一种应付市场竞争，打造消费者忠诚度，以消费者为中心的现代营销思想。
比较容易唤起消费者的现实需求： 卖点不但要满足消费者的消费需求，更要唤起他潜在消费需求。消费者有时也不知道自己的潜在消费需求会是什么，这就需要开发商巨大的市场投入和较长的市场教育时间使消费者觉醒，唤起他较为现实的市场诉求。 区别竞争对手的鲜明特征：楼盘项目销售卖点的提炼方法有哪些？ 如果消费者最需要，最关注的卖点已经被对手使用，但他运用不当，则仍有可能被挖发掘利用的价值： 如果对手用得很好，已经使自己的产品的卖点根植入心，就应该在消费者最需要，最关注的因素中寻找其他卖点，提供对手不能提供的东西，以满足对手所不能满足的客户需求，从而成为市场的另一个主流。 如果消费者最需要、最关注的前几个需求都已被其他对手所占，或已经被对手所滥用，那就只有两个途径可选：一是整合对手的卖点，提出新概念；二是把对手使用的卖点进行更合时宜、更适合消费者接受的差异化新包装。需要强有力的产品质能的支撑： 没有强有力的产品质能支撑的卖点就好比没有根基的空中楼阁。项目的卖点应根植于质能上，并为营销与策划服务，这是一个企业做品牌，或者是进行短、平、快操作的企业的态度的体现，也是对诚信规则的再现。 具有暗示消费或提示比较的作用：
德州鲁班御景园工程报告 第一部分：市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州简况 德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近 50万人。 德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、 “神京门户”之美誉。 德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进 京”的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，
光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600 毫升，适宜多种动植物生长。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方M，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方M，年可引黄河水25亿立方M。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方M，调蓄2亿多立方M。 德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，
卖点提炼十八法 1第一大类型卖点:楼盘硬件 户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、实用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点 户型卖点配套设施交通卖点景观卖点规划卖点 2第二大类型卖点:建筑风格 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、与式筑居、新加坡风格 风格卖点 3第三大类型卖点:空间价值 错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点 空间价值 4第四大类型卖点:园林主题 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林
园林主题 5第五大类型卖点:自然景观 全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 自然景观 6第六大类型卖点:区位价值 繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 区位 7第七大类型卖点:产品类别 小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房 产品类别 8第八大类型卖点:人以群分 豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区 豪宅单身、青年 9第九大类型卖点:原创概念 居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则
度假主题 10第十大类型卖点:功能提升 健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念 健康概念投资概念 11第十一大类型卖点:产品嫁接 教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念 教育、艺术、运动 12第十二大类型卖点:楼盘软性 服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 服务 13第十三大类型卖点:产品可感受价值品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点 品质、成熟 14第十四大类型卖点:楼盘及发展商形象荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性
XXXX二期楼盘调查报告 一、序言： 1、调查目的：了解XXXX二期楼盘的整体情况，包括推出的主题、价格的动态走向、楼盘价格的楼层差、户型等，为我公司开发的项目的住宅定位提供参考。 2、调查方法：现场勘查结合网上查询。 3、调查时间：XXXX年X月X日 4、调查对象：调查的项目楼盘为XXXX二期 5、调查地点：XX市新星北路，涟水河畔，XX二大桥东 6、调查内容：本次主要是对XXXX项目进行调查，如楼盘位置和面积、楼盘的周边环境和配套设施、楼盘的户型和功能、以及均价范围、销售情况等。 二、报告正文： （一）项目概述： 该项目是由XXXX房地产开发有限公司开发建设，位于XX经济开发区，北靠涟滨中学，东临城市规划公园，南接涟水河，西隔城市干道新星北路，是XX区辐射两市一县（涟源市、冷水江市、新化县）的交通要道。项目地地理位置优越，同时也是商贸中心桥头堡，是通往东部新区的必经之地，属于北城核心处。 （二）项目详细信息 1、项目类型：普通住宅,酒店式公寓,商铺（板楼，塔楼，叠拼，高层，毛坯）。 2、建筑信息：二期占地80亩，总建筑面积180000平方米，共8栋楼，其中1、2、3栋为11层楼的板房，6、9栋为25层住宅，5、7栋为27层的住宅；二期配套有五星级酒店（金潭大酒店），总建筑面积32000平方米，约提供350间客房；众一国际街区商铺总建筑面积20000平方米。 3、环境配套： （1）周边配套： 项目傲踞城市主干道——新星大道，东临规划中的城市生态公园，时刻与自然亲近；南邻400米涟水河沿江风光带，景色秀丽旖旎；西迎沃尔玛商业广场，咫尺内享城市资源。尊处城市中央，亲山、亲水、亲自然，地理位置得天独厚，自然景观一览无余。学校、银行、医院、沃尔玛购物广场、众一国际街区等一应俱全。 （2）内部配套： 会所、省级示范双语幼儿园、网球场、主题儿童乐园等；全国一级物业管理深圳城建物业，高档的物管服务，五星级智能化的安防系统；高绿化率、大园林空间、XX唯一高达1：1.1的车位配比，人车分流社区；社区休闲望江平台，休闲广场、架空层休闲区活动中心、健身广场。 4、项目特色： 优越的自然资源，双公园（XX原生态纯天然龙眼公园、氐星公园）；XX独一无二的水资源，私享清澈宽阔的涟水河及风光带。居高临下，视野开阔没遮挡，俯瞰整条宽广秀丽的涟水河。城市中的别墅级豪宅社区，顶级的配套（五星级标
房地产楼盘卖点分析文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
房地产楼盘卖点分析在详细了解楼盘的情况之后，我们要学会整理出楼盘的优点，以便在销售过程中向客户陈述商品的特质以及给客户带来的利益或可以满足客户的某些特殊需求。 优点，就是卖点。一个楼盘的优点肯定很多，有些售楼人员只记住楼盘广告上所宣传的优点，对于其他优点则一个也说不出来，这是很要命的。通常来说，一个楼盘的优点可以从以下几个方面入手整理： 一、地段 业内有句行话，地段、地段、还是地段。意思是说在一个楼盘成功的要素中，地段是非常重要的。 实际上，并不是所有的楼盘所处的地理位置都十分优越的。但是，优越与不优越也是相对的。对于城市的中心地段来说，其优点可以说是生活便利、是商务金融中心等等；而对郊区或较为偏僻的地段来说，则可以说它是清幽雅致、具有极大的升值潜力等等；此外，对于地段价值来说，政府的市政规划也具有非常大的影响。 因此，单就地理位置的优点来说，我们应根据楼盘所处区域的实际情况从不同角度加以分析，主要可依据以下几个方面： 1、与市区的距离，如五分钟车距等。 2、附近居民的层次定位。 3、附近的重要市政、生活配套设施。 4、政府对所在地的行政定位（包括规划）。
5、交通的便利性（如靠近主干道、多少条公交线路等）。 6、所在地未来的发展趋势等。 二、环境 这里指的环境包括区域环境（大环境）和小区环境（小环境）。 对于区域环境，我们应着重于楼盘周边的一些景观、生活配套、知名建筑等分析。例如：对于依山傍水的，可以说是人杰地灵、山清水秀等等；对于靠近公园的，可以说是风景如画、空气清新等等。 对于小区环境，我们则应该从园林景观、绿化等方面入手，着重强调未来美好的生活品质。 三、配套 这里的配套包括楼盘附近与小区内的各种配套设施。如周边的文化设施配套（公共文化、教育、体育场所，如文化馆、体育馆、学校、音乐厅、电影院、书城等）、公园、市场等；小区内的文化设施配套（幼儿园、健身场所等）以及休闲、娱乐场所、银行、商场等其他生活配套。 四、建筑规划特色 建筑与规划设计特色是当今房地产市场的一个主流卖点，如优雅的外立面、新型的建筑材料、创新的户型设计等。 五、开发商实力 随着企业及消费者品牌意识的不断加强，开发商实力越来越重要。开发商实力主要体现在开发商信誉、过往开发情况、开发商的资金实力等等。