德州鲁班御景园项目报告
第一部分：市场分析篇
第一章德州房地产市场分析
第一节德州概况
德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心都市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，
人口550万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方
公里，人口近50万人。
德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。
德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达
天衢”、“神京门户”之美誉。
德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在那个地点交汇，京福、青银、济聊高速公路和立即修建德山东省环渤海高速公路、
京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、
3小时可进京”的交通格局。
德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明
显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。
德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。
德州工业进展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已进展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。
德州农业进展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，
蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。
德州商贸进展情况，德州历史上确实是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型都市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。
德州金融业进展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等
种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。2002年末全市金融
机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现
金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余
额1.01亿元，年交易额24.96亿元。
第二节德州城区房地产行业进展现状
德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。成立地级市10年来，德州经济蓬勃进展，GDP连年增长，呈不断上
升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，
按可比价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人
均首次突破7000元大关，达到7069元。其中，第一产业增加值
3.82亿元，负增长-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长
9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长7.3％。固定资产投
资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年增长27.8％。
德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力进展，一时刻开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。
从房地产的普遍进展规律来看，一个都市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生
的都市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场
发生较大的阻碍。结合德州实际情况，目前我司认为，德州的房
地产呈现以下特征：
?房地产投资量连年增长，建设规模连年突破
自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，其中2001年完
成投资1.73亿元，比2001年增长73％；2002年投资扩大到2。
55亿元；2003年已达到3.26亿元，可能2004年将高达5亿元。
2001年、2002年、2003年施工面积分不为20.17万平方米、23.18
万平方米、29.61万平方米；2002年比2001年增长14.9％，2003
年比2002年增长了27.8％。
?开发区、新区的开发带动房地产投资
目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也
日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特不优惠的土地出
让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的
繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，
上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资
的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，
开发区都具有较大的投资价值，二则相关于市中心，它无污染的
自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间
的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。
?人口增长使住宅需求更加旺盛
随着德城区经济的进展，市政府大力启动招商引资，加强各
类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据德城区操纵性详细规划，开发区远期进展规模为15平方公里，都市人口为12万人，新区进展规模为25平方公里，都市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。
?房价会随着开发程度的成熟而趋高
一般来讲，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。
?房地产开发机会与风险并存
德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素养人才缺乏，阻碍了本地经济的快速进展。据2004年统计资料，德州市人均年收入仅为8568元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，近年来随着德州市房地产迅猛进展的阻碍，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使德城区房价与收入比渐趋偏离正常轨道，房地产泡沫成份增加，购房者比往常更加理性，所有这些因素对开发
商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。第三节德州房地产市场的供需情况
?市场供给情况
2000年以来，受全国房地产大好趋势的阻碍，德州
房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引
导，省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻德州，而且通
过一年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭
借雄厚的资金实力、优越的治理团队、先进的全程策划理念
和滚动式进展的企业战略，不断在强占德州房地产市场份
额，而德州本地房地产开发企业，由于观念落后、人才匮乏、
治理松散，又进展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不
断下降，市场份额不断减小。
在此机遇与风险并存的形势下，本土开发企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并
通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联
合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大
截至2004年10月，德城区住宅房屋施工面积为45.61万平方米，竣工房屋面积39.35万平方米，竣工房屋价值为
74765万元。
?市场需求方面
伴随德州经济的快速进展和德州国民经济的高速进展，市场需求不断扩大，同时向多样化、个性化需求转变，市场需求前景宽敞，有以下因素促成市场需求扩大：
※德州市经济的快速进展支撑了房地产业的进展，市场供给增加；
※德城区河东新区、开发区的规划开发，都市化进程的加快，拆迁量加大促成购房需求增长；
※随着居民收入的提高，增加了对住房的需求，导致商品房价格的提高；
※居民住房消费观念改变更新增大了市场需求量；
※外来人口的大量涌入，外地企业的进驻又进一步加剧了购房需求
第四节德州进展规划对房地产业的阻碍
德州市总体进展构想图
2003年5月，德州市市委、市政府作出“一城三区、两个东近”的战略决策，吹响了启动建设河东新区的号角。通过一年多的紧张施工，河东新城已初见规模。新建、改造了新河路、东风
德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光
照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为
地产项目可行性分析报告 【引言】 地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。 【目录】 第一部分地产项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、地产项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位 (三)可行性研究工作承担单位 (四)项目可行性研究依据 本项目可行性研究报告编制依据如下： 1.《中华人民共和国公司法》; 2.《中华人民共和国行政许可法》; 3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ; 4.《产业结构调整目录20xx版》; 5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》; 6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发
展与改革委员会20xx 年审核批准施行; 7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年 8. 企业投资决议; 9. ; 10. 地方出台的相关投资法律法规等。 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、地产项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题 (四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)
4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布 宁波市老三区人口密度 9164 5509 1077 海曙江东江北 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度会更快些。
50001000015000 海曙区 江东区 江北区 海曙区45267646742110357867811994江东区380848385019596371247018江北区 5295 7446 7971773697249108 1995年1996年1997年1998年1999年2000年 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD 的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度继续保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口发展明显滞后于海曙区、江东区。 城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模城市进程和引进人才，发展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口发展最为快速的主因之一。
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产项目分析报告 分析报告是一种比较常用的文体。分析报告的标题一般有两种形式：一是公文式，另一种是新闻报道式。下面是小编收集整理的房地产项目分析报告，希望对您有所帮助! 房地产项目分析报告(一)、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 (二)、规划方案 旅游度假区规划总用地面积公顷，居住人口万人，其中A8、A9规划分区总用地公顷，规划用地公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，
建筑面积15040㎡。建筑密度%，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 (一)、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 (二)、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于XX年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却专门明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波都市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波要紧的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。
江东区由于都市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，可能在今后，增长速度会更快些。 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特不是CBD的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度接着保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依旧明显滞
后。因此，出现江北区近年来家庭、人口进展明显滞后于海曙区、江东区。 都市东扩效应阻碍，江东不再是都市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、以后行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模都市进程和引进人才，进展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口进展最为快速的主因之一。 4.2从业人员构成及收入状况 国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。尽管宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从业人员进展迅
楼盘项目评估报告
学府家园项目评估报告 目录 一、项目概况 二、投资环境 三、市场分析及发展前景 四、项目投资概算 五、效益分析 六、项目评估结果 正文学府家园项目评估报告 一项目概况 1 项目名称 学府家园 2 项目地点 长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号:湘规地证字( )第##号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园;南面为汽车难站;西侧为麓谷高开区;北面是长益高速公路。
3 项目背景 第一、长沙市经济发展势态,为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体,为房地产的有效开发提供根本保证。 第二、长沙市区西移,使岳麓区成为新的市中心区,”白领公寓” 所在地成为近市中心区,具有优越的地理位置。 第三、”银晟花园”的成功开发,为”学府家园”开发奠定了良好的基础。能够说”学府家园”的开发是应消费者之求,按需而开, 顺势而生。 3 项目规划设计 学府家园将建设成为大型高尚住宅区,以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境,专业的物业管理,为居民提供舒适、方便、高质生活环境。 (一)、总体规划学府家园项目占地面积约3.3万平方米,总建筑面积约4万平方米。充分利用其优越的地理位置,全部用于建造10—15层低密度、高尚的大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式, 采用小区邻里住宅群的结构模式,削弱组团形态,规划的重 点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容, 精心组织 住宅组群。
以大面积的绿地为纽带的机组合,形成风格各异的围合或半围合空间。 住宅首层大部分规划为架空层,以拓展花园绿地的空间,采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统,中心绿化广场东西向贯穿整个小区。 小区以东部40米规划路为界,分为东西两部分,两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应,使小区成为一个统一整体。 (二)学府家园主要经济技术指标 1、规划用地平衡表: 2、主要经济技术指标表: 项目数量单位 总征用地 33000 平方米 总建筑面积 140905 平方米 其中:1、住宅建筑面积 21450 平方米 2、其中公建面积8250 平方米 绿地面积 7050 平方米 道路面积 1200 平方米 绿地率 25 % 容积率 3.05 建筑密度 25 %
楼盘销售情况及汇报 一、销售情况 通过上图可见，泰然名居6 月份销售共5 套，其中A户型1 套，E户型1 套，C户型 1 套，D户型1套，写字楼1套。 二、泰然名居现目前房源剩余情况 a)E户型剩余楼层局限
住宅现剩余房源共计111 套，A、E户型剩余房源共计31套，占27.93 % 由上表可见A、E户型剩余房源楼层主要集中在高楼层，此部分楼层视野较好，但单价相对较高，制约客户购买的积极性，客户受价格影响，更加青睐矮楼层，高楼层销售有难度，并且E户型东向销售好于西向，西向E销售相对严峻。 C、D户型户型结构有劣势 住宅现剩余房源共计111 套，其中C、D户型有80套，占72.07%。
四、烟台市7月市场前瞻 从目前统计的7月楼盘动态预告看，下个月的楼市或可圈可点，预计有18项目计划开盘加推。莱山、高新、牟平东三区有10个项目计划开盘或加推，其中金地格林世界、中冶蓝郡都是首次开盘。 同时，一年一度的房展会将于7月19-22日在国际博览中心举办，届时，烟台市各个项目将频推优惠政策来促进销售，预计7月房产市场将花样频出。 五、促动下阶段销售建议 ●促动样板间的开放 C、D户型总价在60万上下，购买客户群体为刚需，对产 品的选择多是以地段、总价、户型作为考虑因素，泰然在地段上占有优势外，户型设计的弊端成为目前销售的最大难点。而样板间可规避采光以及朝向等先天不足的设计，更加形象的向客户展现入住之后的生活。 8-10月份为传统的房地产销售旺季，现在时间已经进入7月，若不加紧样板间的推进，即将错过金九银十的销售旺季。 ●C、D户型以旧换新政策建议 现剩余房源以C、D户型为主，占70%，通过对泰然现有成交客户的分析了解到：
房地产项目分析报告 导读：本文房地产项目分析报告，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 房地产项目分析报告（一） 一、项目概况 （一）、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 （二）、规划方案 旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔
接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的
房地产项目及市场 调查报告
龙港国发花园营销策划报告 一、市场调查部分 二、项目(产品)部分 三、营销部分 四、推广部分 一、市场调查目的 2
一个完整的房地产项目的运作,不但包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计 依托的是市场,是需求;只有把握好市场方向,才能实现开发 房地产项目的最终目的。 因此,对龙港国发花园地块的营销运作,必须从市场调查开始。 大市场环境的市场调查,就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查,分析掌握 龙港房地产市场的动态,对其前景进行预测,寻找契机,力图 把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。 在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下,经过区域的环境类比,竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调 查分析,为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。 二、市场调查内容 1、龙港镇概况 龙港镇位于温州之南,东海之滨,西接104国道和甬台温高速 3
公路,南连经济发达的江南平原,具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势,全镇总面积80.7平方公里,总人口23.1万人,其中城区10平方公里,10多万人口,下辖9个办事处,107个村,23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的发展 龙港建镇于1984年,龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初,在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分”三大改革”,成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子,被誉为”中国农民自费造城的样板”和”中国第一座农民城”。之后,龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。被国家建设部授名为”中国印刷城”,如今的龙港,经济保持快速发展,城镇面貌日新月异,投资环境不断优化,社会事业不断发展,先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到全镇国内生产总值38.8亿元,人均收入6066元。 4
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
大观广告2002.10.24
【第一部分】提出问题 国际？滨海？文化？家？ 如何平衡本案在“国际、滨海、文化、家”四者之间的关系，或者说“文化地产”和“前景楼盘”这两个定位在物业销售效果上孰轻孰重？在这个问题上，我们一直在寻找它们之间的比例和平衡点。今天我们达成进一步的认识——漾日湾畔有两种特征：一个是极具“文化内涵”的特征，一个是极具“升值潜力”的特征，它们是漾日湾畔两个相辅相成（更调和的而非更矛盾的）的属性，缺一不可。
【第二部分】分析问题 在“有文化的”漾日湾畔和“有升值潜力的”漾日湾畔之间 如果只是“有文化的”漾日湾畔，那么我们在深圳、在香港，去哪儿找在观念里让文化超越物质的人，视文化为生命原动力和生活大目标的人，更直接地说是去哪儿找愿意为所谓文化——具体的，狭义的本案特指的文化——付出数十万RMB的人，我们的答案是简单的——NO！我们面对的不是大资而是小资，不是真小资而是假小资——文化的附庸者而不是文化的膜拜者，不是一群为文化而伤而狂的人。 那么如果我们只是卖“有升值潜力”的漾日湾畔呢？答案还是否定的，因为这样我们丢失了产品的性格和记忆点，也就是说漾日
湾畔丢失了和蔚蓝海岸、阳光带海滨城、观海台、金域蓝湾等所有湾区物业的差异化形象（“零距离”看海和产品在建筑规划上的属性所共同构成的差异不能成为本案区别于竞争者最重要的差异。）所以“有文化的”漾日湾畔和“有升值潜力的”漾日湾畔一个都不能少，两方面都极其重要，是构成一种关系的两种因素。我们现在所面临的问题不是取谁弃谁的问题，也不是孰轻孰重的问题。我们要解决的问题是如何处理好这二者之间在质上而非量上的关系。其实“有文化的”漾日和“有升值潜力的”漾日，一个是表象，一个是实质，一个是旗帜，一个是真枪实弹！ 那么问题已经落到了在销售、广告、创作表现诸环节上如何处理好虚和实上。我们要让购房者视觉上感觉到什么，意识上获取到什么；我们要说什么，我们要不说什么；我们要说多少；平面上我们要出现什么，回避什么，这才是问题的核心所在，而不是“有文化的”漾日和“有升值潜力的”漾日之间的矛盾。
枫泾镇地块项目市场分析报告
目录 一、枫泾镇区位环境分 析 (3) 二、枫泾镇总体规划及功能分 布 (4) 三、枫泾镇房地产市场分 析 (7) 四、项目分 析……………………………………………………… 13 五、项目市场定位分 析 (16) 六、结 论………………………………………………………
(19) 一、枫泾镇区位环境分析 枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。因此，枫泾镇历来是上海、浙江、福建
沿海经济带上的重要连接点。 枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇合之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。 枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地点特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。 2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史进展时期。 沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，
差不多列入上海都市进展规划。 建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）周密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。 早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。 枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地进展壮大。 另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设
德州鲁班御景园工程报告 第一部分：市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州简况 德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近 50万人。 德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、 “神京门户”之美誉。 德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进 京”的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，
光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600 毫升，适宜多种动植物生长。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方M，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方M，年可引黄河水25亿立方M。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方M，调蓄2亿多立方M。 德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，
史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告 目录 第1章总论 (3) 1.1.项目背景与概况 (3) 1.2.主要技术经济指标 (8) 1.3.问题与建议 (9) 第2章项目投资环境与市场研究 (10) 2.1.投资环境分析 (10) 2.2.区域房地产市场分析 (14) 2.3.销售预测 (21) 2.4.营销策略 (27) 第3章建设规模与项目开发条件 (29) 3.1.建设规模 (29) 3.2.项目概况现状 (29) 3.3.项目建设条件 (30) 第4章建筑方案 (35)
4.1.设计依据 (35) 4.2.项目设计主题和开发理念 (35) 4.3.项目总体规划方案 (37) 4.4.建筑设计 (39) 4.5.结构设计 (41) 4.6.给排水设计 (41) 第5章节能节水措施 (44) 5.1.设计依据 (44) 5.2.建筑部分节能设计 (44) 第6章环境影响评价 (45) 6.1.编制依据 (45) 6.2.环境现状 (45) 6.3.项目建设对环境的影响 (46) 6.4.环境保护措施 (46) 第7章劳动卫生与消防 (48) 7.1.指导思想 (48) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48) 7.3.消防设计 (49) 第8章组织机构与人力资源配置 (52) 8.1.组织机构 (52) 8.2.人力资源配置 (52) 第9章项目实施进度 (53) 9.1.项目开发期 (53) 9.2.项目实施进度安排 (53) 9.3.项目实施过程控制措施 (53) 第10章项目招投标 (55) 10.1.工程项目招标投标概述 (55) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (57) 10.3.招标依据 (59) 10.4.招标范围 (60) 10.5.招标方式 (60) 第11章投资估算与资金筹措 (61) 11.1.投资估算 (61) 11.2.资金筹措 (62) 第12章财务评价 (64) 12.1.项目评估依据 (64)
某楼盘项目调研报告 第一部分：项目介绍楼盘地址：静安北京西路718号项目占地：130000平方米建筑面积：270000平方米容纳户数：3200户容积率：3.6绿化率：40%车位：810楼层状况：23层高层物业管理费：4元/平方米/月1．地理位置：国际丽都城地处北京西路、石门二路口，分三期开放（已全部销售完毕）。每户配TEMPSTAR中央空调，德国威能壁挂式热水炉。豪华会所、游泳池、*球场。国际丽都城位于南京西路商业圈的周边，出行便利。交通：地铁二号线、21、20、37、136。 2. 建筑风格丽都国际城―――――现代风格的豪华建筑 国际丽都城面临北京西路，有一排不高的红砖矮房，称之为会所。在丽都城一期销售之前就已竣工。会所古色古香，很像上海的老式洋房。就在会所的后面，在绿树草坪间矗立着一栋栋豪华气派的现代风格的高楼，大楼外贴面砖，外观呈淡黄颜色。住户全部朝南，采光极好。走近大楼仰视，大楼高耸入云；远观大楼，南向卧室全部封上进口玻璃幕墙，豪华气派。远观近看，让人心动，令人感叹。大到建筑与环境的融合，小到建筑线条走向及一砖一瓦的颜色搭配，无不显示其用心。气势简洁而不简单，气派而不张扬，和谐有度的建筑比例配以精良高档的外立面建材，使其堪称该地段的一组标志性建筑。 3．项目背景： 房产界精英联袂的产物 国际丽都城由静安置业集团投资开发，由上海现代建筑设计（集团）有限公司都市院负责规划设计，拥有1300单元的丽都国际城是由享誉世界的ＢＥＬＴＣＯＬＬＩＮＳ（贝尔高林）凭藉４０多年的设计经验和全球几千个项目的成功心得负责环境设计，由享有盛誉的香港吕元祥建筑事务所负责建筑立面设计，由闻名遐迩的第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司全权负责物业管理，由上海中瑞房地产经纪有限公司担当营销总代理。可以说，国际丽都城是房产界精英联袂的杰作。 4．房型主力房型
_____（楼盘名称）市场分析报告 广州市 xxxx 房地产顾问有限公司 2011年6月
目录 1 区域环境状况分析 (3) 1.1 地理位置分析 (3) 1.2 交通便捷度分析 (4) 1.3 公共交通完善度分析 (4) 1.4 公共配套设施完善度分析 (5) 1.5 环境状况优劣度分析 (6) 1.5.1 自然环境状况 (6) 1.5.2 人文环境状况 (6) 2 楼盘内涵和产品价值分析 (6) 2.1 楼盘基地状况和内涵 (6) 2.2 楼盘开发公司组成分析 (7) 2.3 楼盘基本格局和房型面积分析 (8) 2.4 楼盘价格和付款方式分析 (8) 2.5 楼盘销售状况分析 (9) 3 楼盘综合评价 (10) 3.1 影响楼盘走势的因素评分 (10) 3.2 楼盘客户人群细分 (10) 3.3 小区配套与区域价值的关系分析 (11) 3.4 楼盘开发综合总结 (11) 3.4.1 本楼盘的成功点 (11) 3.4.2 本楼盘的失败点 (11)
_____（楼盘名称）市场分析报告 1 区域环境状况分析 1.1 地理位置分析 ____（楼盘名称）____位于___（地址）___，地处广州市____（区）___的__（方向）__部，整个小区东临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。南临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。西临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。北临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。周边有_____（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。整个小区整体朝__（方向），整个小区的区域位置如下图所示： 图1 _____（楼盘名称）区域位置图 图2 _____（楼盘名称）区域实景图 （需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度） 点评： 整个楼盘小区被____（道路名称）、___（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从____（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化___（较多或较少），由于周边分布着____（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况__（优越或恶劣）。周边人流来往（频密或稀疏），以____的人群为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展____（优越或较差）。
目录
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。 二．客层来源 A.厦门本地客户。如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。 B.外地来厦购房者。这是一个需要重点关注的群体，因为厦门70%的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。在外地来厦购房者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。
贰、分析篇 一．厦门市高层房地产分析 1．总体状况 厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现。 高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素： A)地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。 B)人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层 C)收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高 二．厦门目前高层的现状 厦门的高层相对分散，反映了城市泛CBD商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。从目前开工的楼盘看，由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑