香港房地产发展历程及市场趋势调研分析
报告
研究报告
Economic And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
zhongbangshuju
前言
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目录
第一节香港的超级地租 (7)
第二节香港房地产业的发展史 (9)
一、第一阶段：萌芽阶段（1841-1944年） (9)
二、第二阶段：发展阶段（1945-1969年） (10)
三、第三阶段：繁荣阶段（1970-1984年） (10)
四、第四阶段：高处不胜寒阶段（1985-1997年） (12)
五、第五阶段：低迷与重攀高峰阶段（1997年至今） (14)
第三节超级地租的成因 (16)
一、人口增长成因 (16)
二、香港产业结构演变成因 (18)
1、1945-1969香港的工业化快速带动房地产业发展 (18)
2、1970-1997向服务业的结构转型繁荣了香港经济及房地产业 (19)
三、政府的推波助澜 (23)
1、高地价政策与有关土地制度都偏向大地产商 (24)
（1）高地价政策 (24)
（2）有关土地制度 (25)
2、政府的自由放任思想 (26)
3、官商联合 (27)
（1）政府偏向地产商的原因 (27)
（2）官商联合的证据 (28)
四、地产商自身的智慧 (29)
五、联系汇率制度的影响 (30)
第四节香港经济走向下超级地租终结？ (33)
一、低增长成为香港经济常态 (33)
二、联汇制的掣肘 (36)
三、香港尚存的优势 (40)
四、定量分析香港房价走势 (41)
1、模型与数据选择 (41)
2、单位根检验 (42)
3、建立VAR模型 (42)
4、格兰杰因果检验 (43)
5、VAR模型分析 (44)
（1）脉冲响应 (44)
（2）方差分解分析 (48)
6、VAR模型预测 (49)
第五节对港股影响几何 (51)
一、测算香港房价变化对恒指影响 (51)
1、模型与数据选择 (52)
2、协整分析 (53)
二、测算香港房价变化对恒生地产板块指数影响 (54)
1、模型与数据选择 (54)
2、协整分析 (56)
第六节结论 (58)
图表目录
图表1：各国房价收入比较 (7)
图表2：香港制造业与服务业占比 (8)
图表3：香港经济增长速度 (8)
图表4：香港私人住宅租金与售价走势 (9)
图表5：战争恢复期间香港人口猛增 (10)
图表6：香港股市表现 (11)
图表7：地产公司上市情况 (11)
图表8：香港对内贸易额 (12)
图表9：政府出售土地面积 (13)
图表10：香港政府土地供应情况与房价走势 (14)
图表11：2008年前后香港货币供应与房价指数走势 (15)
图表12：香港人口增长情况 (16)
图表13：香港人口年龄结构 (17)
图表14：香港产业结构变迁图 (18)
图表15：新落成楼宇数据 (18)
图表16：进出口贸易与转口贸易 (19)
图表17：实际GDP增速与贸易增速对比图 (20)
图表18：三次产业产值 (21)
图表19：固定资本形成与GDP产值 (22)
图表20：固定资本形成增速与GDP增速 (22)
图表21：政府卖地收入 (23)
图表22：香港政府土地供应情况 (24)
图表23：换地权益书与公开拍卖方式卖出的土地成本 (25)
图表24：香港政府的财政收入组成 (27)
图表25：地产板块与港美即期汇率的关系 (30)
图表26：地产板块与港美汇率远期的关系 (31)
图表27：香港与新加坡经济增速对比 (33)
图表28：香港四大主要产业增速 (34)
图表29：实体产业及服务业增速 (34)
图表30：大陆对外贸易及香港对大陆贸易表现 (35)
图表31：大陆与香港人民币业务比较 (36)
图表32：香港主要产业产值和港币人民币汇率关系 (37)
图表33：香港主要产业增速和港币美元汇率的关系 (38)
图表34：地产板块指数与港币人民币汇率的相关性 (39)
图表35：地产及服务业产值与港币人民币汇率走势一致 (39)
图表36：港府财政状况 (40)
图表37：AR特征多项式根图 (43)
图表38：香港人口对房价的脉冲响应图 (45)
图表39：香港政府土地供应对房价的脉冲响应图 (46)
图表40：香港货币供应对房价的脉冲响应图 (46)
图表41：制造业比重对房价的脉冲响应图 (47)