房地产信托风控审查要
点
Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
房地产风控审查要点
一、交易结构
1、融资成本
应同时满足一下三点：
（1）融资成本不低于【20%】
（2）信托报酬不低于【8%】
（3）信托公司年华收入不得低于【500万】
备注：
（1）建筑面积低于10万平方米以下的，融资成本不得低于25%
（2）单一资金信托的，信托报酬不得低于【1%】
2、融资方式
（1）项目未取得“四证”的，建议采取大信托模式，同时关注当地国土局及工商局对项目公司取得土地后的股权变更是否有限制，办理工商变更登记时应不存在障碍。
（2）项目未取得四证时不得采取或变相采取贷款及股权投资附回购承诺的交易结构。
3、优先次级比例
原则上不得高于1:1。
（1）融资人资质较好
（2）土地取得时间较早土地增值明显的，可适当放宽比例。但不得高于银监会规定的3:1.
4、次级资金认定
（1）审查融资人次级资金投入是否落实，并要求提供相关凭据。
（2）次级资金以融资人实际投入为准，不得将土地等资产的评估增值作为次级。
（3）次级形式：现金、项目公司股权、土地使用权、股东对项目公司的股东借款等。
5、持股比例
（1）信托应占绝对控股地位，原则上要求持股100%或99%。
（2）融资方有并表需求，要求占比50%以上，同时同意将其股份质押给信托的。
二、交易对手
1、倾向选择二、三线城市具有一定知名度的开发商，且具有相应的资质及开发经验。
2、交易对手资信
（1）资信良好，无任何不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录）
（2）应提供融资人及控股股东的贷款卡卡号及密码，并在尽职报告中反映人行征信系统查询结果。
（3）要求融资人资产状况、经营业绩良好，法人治理结构完善，注意回避经营风格激进、资产负债率高、资金链紧张的房地产企业。
3、房地产开发资质
（1）融资人或其控股股东应具备房地产开发【三级】或三级以上资质。
对于资质低于【三级】开发经验低于【20万平方米】的，如果项目本身具有一定优势，建议提高融资成本至【25%】。
（2）实际控制人累计开发面积应不低于【20万平方米】，并提供相应证明资料。
如股东出资证明、竣工备案登记等。
4、项目公司成立时间
（1）如果股权结构清晰，债权债务关系简单，最好是融资人为本醒目新成立的项目公司；
（2）对于存续时间较长的项目公司，需聘请专业中介机构进行，最大限度防范或有负债带来的风险。同时要求融资人对或有负债提供连带责任担保。
5、项目价格
原则上不考虑房屋均价低于4000元/平方米的地区。
三、投资预测
1、自筹资金比例
融资人自筹资金不得低于项目总投资的【15%】，避免接触融资人财务杠杆比例过大的项目。
2、预售政策
尽职报告必须详细说明当地的预售政策，如：
（1）销售许可证的办理条件，如有的地方要求施工至正负零预售，有的地方要求主体工程封顶预售，有的地方要求建到一半预售。
（2）关注预售的时间是否与项目的开工时间及预售条件相符。
（3）关注当地预售政策中是否要求预售款进行监管。
3、销售价格预测
尽调报告中必须提供详细的、强有力的证据支持项目的预售价格预测，如对周边竞争性楼盘（一手及二手市场）售价情况进行详细调查说明。
4、销售进度预测
尽调报告中必须详细的、强有力的证据支持项目的销售进度预测，如考察周边楼盘的销售进度、当地居民住房需求量、当地商品房供应量、房屋空置率。
5、现金流预测
（1）尽调报告中必须包含现金流量预测；
（2）现金流量预测必须按季度编制；
（3）关注现金流量表中是否存在资金缺口。关注信托资金与自有资金投入是否能满足取得预售许可之前的项目前期开发投入。
（4）关注现金流在信托到期时是否足以偿还信托本金及收益。
（5）除非有强有力的证据证明，否则不得将车库的销售回款包含在信托期内的现金流量预测中，但可在项目利润预测中考虑车库销售额。
6、信托本息的现金保障倍数
依据信托退出后的时点计算的累计现金净流额不得低于信托计划的30%。
7、项目投资效益指标
（1）项目毛利率不应低于30%。
（2）资本投资收益率不得低于80%
计算公式：资本投资收益率=项目净利润/（自筹资金+信托资金）对项目售价进行压力测试，盈亏平衡点和现金流平衡点应该低于70%。
X X X X投资管理有限公司 XXXX基金【2015】xx号项目尽职调查及投资分析报告（简版）撰写指引 为进一步提高给出资人审阅之尽职调查及投资分析报告（简版）的专业撰写水平，规范报告的内容与格式要求，现发布《项目尽职调查及投资分析报告（简版）撰写指引》，请各投资部门遵照执行。 本指引自发文之日起施行。 附件：《项目尽职调查及投资分析报告（简版）撰写指引》 投资工作委员会 二〇一五年八月日主题词：尽调报告简版撰写指引 抄报：XXXX2015年8月日印发 拟稿：校对：签发：
附件： 项目尽职调查及投资分析报告（简版）撰写指引 第一章首页及目录 第一条简版报告是呈交出资人阅读的报告，报告的内容与格式效果应追求专业性、严谨性、可读性和美观性的原则。 第二条简版报告首页上方的标题带应标有拟投企业Logo和企 业全称，并在企业名称下方以一句话来概括该项目的价值点，作为副标题。 第三条副标题是对项目最核心价值的高度提炼。 第四条项目摘要中，业务简介是概括拟投资企业的所在地，注册资本或净资产，主要产品或服务，盈利模式，以及细分行业地位等基本情况；财务简报是报告企业近三年一期的核心盈利指标（收入、净利润等）；上市动态简要介绍上市的时间安排和进展、主要中介机构；投资方案简要介绍本次投资的估值、投资金额、股权比例、入股市盈率及交易结构；投资价值是扼要描述拟投企业的核心价值点。 第五条尽职调查报告目录应标明各章、节的标题及相应的页码，内容编排也应符合通行的中文惯例。 第二章主营业务 第六条本章是对拟投企业的业务情况与运营能力的报告，应载有如下内容： （一）产品结构；
（二）业务模式和组织体系； （三）其它重要亮点。 第七条企业的产品结构（或业务结构），是对拟投企业主要产品或服务的定性及定量介绍，包括主营产品（或业务）简介，分产品（或业务）收入和毛利结构；如果有大量出口，则需要列出进出口结构；还应以图片等形式展示企业的主要产品。 第八条业务模式和组织体系。本节是对公司主要产品或服务的定性介绍，包括但不限于其主营业务的定义，发展历史，主要产品及产量，或服务规模发展情况；产品或服务的用途以及经济或社会意义等。建议使用业务流程图辅以文字说明展示，包括但不限于公司产供销环节的组织分配流程，或服务组织体系；主要供应商及所需原材料，主要客户或销售分类结构等。另外还应以图片形式展示主要产品。 项目负责人应清晰地梳理和表达企业的盈利模式，针对企业商业特征的重点予以充分的阐述。 第九条其它重要亮点。项目负责人应根据项目的实际情况，提供拟投企业的其它特征，主要为除主要经济指标和商业模式外公司具备的竞争优势，譬如企业出色的工艺流程管理、卓越的技术水平、严格把控的产品质量、广受好评的售后服务、含金量较高的行业认证或者所获得荣誉奖励等。 第三章行业分析 第十条行业一章主要关注拟投企业的行业地位及竞争优势，应载有如下内容：
. 私募基金合规风控要点及私募基金收益权类产品各类模式解析私募基金合规风控要点 此私募基金合规风控要点，总共包括了八大方面的容，包括了登记备案及信息报送合规性、部管理及运营规性、募集行为合规性、适当性管理有效性、投资运作合规性、落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关情况、信息披露完整性、风控有效性等方面。可以作为私募基管理人进行自查时的一个参考依据。一、登记备案及信息报送合规性：向基金业协会登记信息应真实、准确、完整，并按照（一）管理人登记《私募办法》规定更新登记信息。 个工作日进私募基金管理人应在私募基金募集完毕后20 ：（二）基金备案行备 案，完成备案后方可进行投资运作，备案信息应真实、准确、完整、及时，并按照《私募办法》规定更新备案信息。. . ：发生重大事项的，应及时向基金业协会报告；每个会计（三）信息报送个月， 应向基金业协会报送经会计师事务所审计的年度财年度结束后的4 务报告和所管理私募基金年度投资运作基本情况。二、部管理及运营规性：应健全部控制制度，包括制定防火墙制（一）制度完备性及执行有效性度与业务隔离制度、人力资源管理制度、授权制度；风险管理框架及制度、运营风险控制制度；私募基金宣传推介、募集相关规制度，合格投资者适当性制度，合格投资者风险揭示制度，合格投资者部审核流程及相关制度，募集机构遴选制度（如涉及委托募集）；信息披露制度；私募基金财产与私募基金管理人固有财产之间、不同私募基金财产之间、私募基金财产和其他财产之间的财产分离制度，私募基金托管人遴选制度（如涉及托管）、保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制（如未进行托管），机构部交易记录制度，防幕交易、利益冲突的投资交易制度，公平交易制度（适用于私募证券投资基金业务）、从业人员买卖证券申报制度（适用于私募证券投资基金业务），并得到有效执行。应对部控制制度的执行情况进行定期和不定期的检查、监督及评价，排查部控制制度应存在缺陷及实施中应存在问题，并及时予以改进，确保部控制制度的有效执行。：治理结构、组织结构、风险评估体系、业务流程控制、授（二）控体系权控制、投资业务控制等应健全有效。. .
保理行业半年工作总结,半年总结 保理行业半年工作总结 第一部分行业发展 一、保理行业现状 保理是基于应收账款进行的融资、管理、催收、坏账担保业务，进行保理的一个前提便是应收账款。2014年末的全国规模以上工业企业的应收账款总量达到了10.5万亿的规模，占流动资产的比重为24%，受到大环境的影响增速在下滑，但是量已经创造了新高，占流动资产的比重也在上升。当然这只是规模以上工业企业的应收账款，占中国企业数量的75%的小微企业并没有在统计范围内，而这部分企业应收账款的规模依然不小，他们是供应链中N+1+N的N，我们接触到的就有平海科技和爱德森项目。这些应收账款的规模成为了商业保理的市场。而2014年1-3季度我国的保理业务量为2.09万亿，2014年全年我的商业保理业务量为800亿，较2013年200亿的规模增长4倍。保理的规模远远小于应收账款的规模，商业保理更是零头都不到，由此可见商业保理的市场依然非常广阔，依然是一片蓝海。 伴随着这片蓝海产生的是保理公司数量高速增长，2014年就有1220家，预计今年年底将达到1500家的总量，业内人士非常看好保理的市场发展，希望通过保理公司实现传统
重资产抵押融资的转型。保理行业内的企业股东背景复杂，有国企央企、民营还有电商系，总体格局呈自由竞争态势。 进入2015年，上市公司也开始着手创建自己的保理公司，像伊利集团、格力地产、海尔集团都开始设立自己的保理公司，管理应收、应付账款，打通自己所在行业的供应链。 二、P2P行业开始洗牌 我们主要合作的资金方——P2P行业开始得到风投的青睐，资金不断涌入。爱投资、开财宝、理财范等平台都得到了不同程度的资金支持。P2P是个烧钱的行业，除了用自有资金补充融资防止流标之外，还需要砸钱到技术层面，据我的了解，一个平台要将技术部分搭建好至少需要XX万的资金规模，还不算广告投入。从现在百度搜索的情况看，爱投资、财多多等平台都在广告上开始砸钱，这无疑都增加了平台的成本，同时也加剧了行业的竞争。类比前几年团购网站的千团大战，到如今剩下的只有美团、糯米、大众点评，其余的都销声匿迹，沉默死亡，死亡率高达86%。剩下的这三家也是在腾讯、百度、阿里的支撑下死磕出的。现在的P2P 行业也是如此，谁能拿到不断的资金、保证钱能烧的持久，平台少出险或者兜的住风险，谁就能成为最后的王者。 第二部分业务现状 一、从0到1的突破 2014年11月19日，保理公司正式成立，经过最初的探
私募基金合规风控要点文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
私募基金合规风控要点 及私募基金收益权类产品各类模式解析 私募基金合规风控要点 此私募基金合规风控要点，总共包括了八大方面的内容，包括了登记备案及信息报送合规性、内部管理及运营规范性、募集行为合规性、适当性管理有效性、投资运作合规性、落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关情况、信息披露完整性、风控有效性等方面。可以作为私募基管理人进行自查时的一个参考依据。 一、登记备案及信息报送合规性 （一）管理人登记：向基金业协会登记信息应真实、准确、完整，并按照《私募办法》规定更新登记信息。 （二）基金备案：私募基金管理人应在私募基金募集完毕后20 个工作日进行备案，完成备案后方可进行投资运作，备案信息应真实、准确、完整、及时，并按照《私募办法》规定更新备案信息。 （三）信息报送：发生重大事项的，应及时向基金业协会报告；每个会计年度结束后的 4 个月内，应向基金业协会报送经会计师事务所审计的年度财务报告和所管理私募基金年度投资运作基本情况。 二、内部管理及运营规范性
（一）制度完备性及执行有效性：应健全内部控制制度，包括制定防火墙制度与业务隔离制度、人力资源管理制度、授权制度；风险管理框架及制度、运营风险控制制度；私募基金宣传推介、募集相关规范制度，合格投资者适当性制度，合格投资者风险揭示制度，合格投资者内部审核流程及相关制度，募集机构遴选制度（如涉及委托募集）；信息披露制度；私募基金财产与私募基金管理人固有财产之间、不同私募基金财产之间、私募基金财产和其他财产之间的财产分离制度，私募基金托管人遴选制度（如涉及托管）、保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制（如未进行托管），机构内部交易记录制度，防范内幕交易、利益冲突的投资交易制度，公平交易制度（适用于私募证券投资基金业务）、从业人员买卖证券申报制度（适用于私募证券投资基金业务），并得到有效执行。应对内部控制制度的执行情况进行定期和不定期的检查、监督及评价，排查内部控制制度应存在缺陷及实施中应存在问题，并及时予以改进，确保内部控制制度的有效执行。 （二）内控体系：治理结构、组织结构、风险评估体系、业务流程控制、授权控制、投资业务控制等应健全有效。 （三）人员配备：应具备至少 2 名高级管理人员；应设置负责合规风控的高级管理人员；合规风控负责人不得从事投资业务。
房地产信托股权投资项目管理操作指引 第一章总则 第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分 离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托 资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。 第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。 第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。 后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行 分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。 第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目 公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。 第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。 第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目托资金投向的公 司。 第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据 本办法进行。
第二章管理 第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。 第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。第三章罚则 第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。 第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。 第十三条现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。 第四章附则 第十四条本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。 第十五条本办法自颁布之日起施行。 附件一：项目管理操作细则 附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、
投资公司尽职调查 报告模板
【XXXX资产管理有限公司】尽职调查报告 一、机构基本情况 1.1公司基本信息 尽职调查联系方式： 1.2公司概况其它补充介绍： 如：行业及市场状况或行业排名等，另外可介绍公司是否在基金销售、财富管理、私募投资等领域排名靠前，获得相关奖项等）（非必填项，若有可加分及快速经过审核）
1.3公司股东构成及股权结构 公司注册资本【】万元人民币，公司股权结构表如下： 1.4控股股东、实际控制人介绍 1、控股股东介绍 控股股东注册资本【】万元人民币，股权结构如下： 2、实际控制人股权结构或从业简历： 二、管理人投资管理能力 1.历史管理的私募产品是否出现过任何风险事件（如兑付风险）： □是□否 2.团队简介（提交团队核心人员的简介、投资经理的过往管理业绩） 【范文】公司当前员工人数【】个人，包括【】个投研人员。
主要核心人员简介如下： 3、过往产品简介（提供已发产品的总体概括介绍） 【包含过往产品只数、类型、规模、业绩（收益率）、发行的产品是否出现过风险事件】公司于【】年【】月【】日发行了第一只产品。截止【】年【】月【】日，已经发行【】只，管理规模【】亿人民币。产品类型有【】，主要投资范围为【】。当前公司已发行的产品没出现过任何风险事件。 三、风险合规方面 1.管理人是否出现过任何重大违规事项： □是□否 2.是否存在关于管理人的重大负面消息（可参考全国企业信用信
息公示系统、全国法院失信被执行人名单信息公布系统及网上查询管理人的相关信息）： □是□否 3.是否具备完善的内部风控、合规、投资规章制度： □是□否
私募基金重点法律条款解读私募基金综合法规 1、《证券法》 重点条款：第三条本法所称证券是指代表特定的财产权益，可均分且可转让或者交易的凭证或者投资性合同。 解读：私募基金属于中国证券投资基金业协会监管 2、《信托法》 重点条款：第二条本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 解读：私募基金的法律本质属于信托关系 3、《证券投资基金法》
重点条款：第八十七条非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。前款所称合格投资者，是指达到规定资产规模或者收入水平，并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。2013年6月1日起施行。修订后的《证券投资基金法》在加大基金持有人保护力度的同时，首次将非公开募集基金(私募基金)纳入调整范围，这意味着私募证券投资基金获得合法地位。 4、《私募投资基金监督管理暂行办法》 重点条款：第二条本办法所称私募投资基金(以下简称私募基金)，是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。私募基金财产的投资包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的。非公开募集资金，以进行投资活动为目的设立的公司或者合伙企业，资产由基金管理人或者普通合伙人管理的，其登记备案、资金募集和投资运作适用本办法。 解读：私募基金可以采用合伙企业、公司以及契约等方式设立。 基金业协会规则
5、《私募投资基金募集行为管理办法》 重点条款：第二条私募基金管理人、在中国证监会注册取得基金销售业务资格的机构(以下统称募集机构)及其从业人员以非公开方式向投资者募集资金的行为适用本办法。 在中国证券投资基金业协会(以下简称中国基金业协会)办理私募基金管理人登记的机构，在中国证监会注册取得基金销售业务资格且成为中国基金业协会会员的机构(以下简称基金销售机构)可以从事私募基金的募集活动，其他任何机构和个人不得从事私募基金的募集活动。 本办法所称募集行为包含推介私募基金，发售基金份额(权益)，办理基金份额(权益)认/申购(认缴)、赎回(退出)等活动。 解读：私募基金募集主体只有两种，在协会登记过的私募基金管理人直销;具有基金销售业务资格且为基金业协会会员的机构代销。且私募基金管理人只能为其自行设立的私募基金募集。 6、私募投资基金合同指引1号(契约型私募投资基金合同内容与格式指引)
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/8714870626.html, 房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制 作者：王根兴余茂辉 来源：《时代经贸》2011年第15期 【摘要】房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种形式，也是现在许多国家正在实行的一种制度，其本身具有巨大的优势。目前我国发展房地产信托投资基金（REITs）必须发展契约型的，且应以封闭型的基金为主，同时注意防范房地产行业风险、项目自身及市场风险和道德风险。 【关键词】房地产信托投资基金；信托融资；运营模式；风险控制 2010年以来，央行已累计加息5次，12次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。在我国房地产新政濒出、各种融资渠道收紧的情况下，房地产信托投资资金就成为我国房地产行业资金供给的重要渠道之一。实际上，房地产投资信托成本比银行贷款高很多，平均融资成本在20%左右，这比银行贷款7%～8%的利率显然要高得多。但是高收益的同时也意味着高风险，因此，我国发展房地产投资信托资金必须慎重选择运营模式，注意风险控制。 一、房地产信托投资基金及其制度优势 信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发 行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式[1]。与一般的信托合 同、证券投资基金相比，REITs制度具有很大的优势，这主要体现在以下几个方面： 1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具，显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。 2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品，一般采用股票或受益凭证的形式，从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖，这与传统的
附件1： 中小企业私募债券业务尽职调查提纲
尽职调查工作底稿索引编号：
尽职调查报告模板 一、企业基本情况 1.1公司简介 公司名称： 英文名称： 注册资本： 实收资本： 法定代表人： 成立时间： 公司类型： 注册地址： 企业法人营业执照注册号： 行业类型： 经营范围： 主营业务产品： 1.2历史沿革 1.2.1发起设立 1.2.2历史沿革 1.2.3股权架构 1.3 发行人的公司治理 二、发行人业务及所处行业情况 2.1发行人主要业务及产品
2.2 发行人所处行业现状及发展前景 2.2.1 行业基本情况介绍 2.2.2 行业管理体制（包括行业主管部门和监管体制、主要法律法规及政策、行业准入资质） 2.2.3 行业市场情况及竞争格局（包括行业市场化程度及竞争态势/行业内主要企业及市场份额、行业壁垒及障碍、行业内供求状况及变动趋势、影响行业发展的有利因素和不利因素、行业技术水平和特点、行业上下游状况） 三、发行人主要业务情况 3.1 发行人主要产品（服务）的用途 3.2 发行人主要产品（服务）的生产（服务）流程 3.3 发行人主要产品生产和销售 3.3.1 发行人产品生产情况：（产能利用情况，订单情况，） 3.3.2发行人产品销售情况：（主要产品销售收入，平均销售价格、向前5名客户销售情况及占当期销售比列，是否存在对单一客户销售的重大依赖） 3.3.3主要原材料采购情况：（主要原材料种类，采购价格，数量，采购总额，向前5名供应商采购情况） 3.3.4环境保护和安全生产情况 3.4 主要固定资产及无形资产（包括机器设备、房产，土地使用权、注册商标、专利和非专利技术、研发情况） 3.5 行业准入资质 四、发行人经营模式
私募基金合规风控要点 及私募基金收益权类产品各类模式解析 私募基金合规风控要点 此私募基金合规风控要点，总共包括了八大方面的容，包括了登记备案及信息报送合规性、部管理及运营规性、募集行为合规性、适当性管理有效性、投资运作合规性、落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关情况、信息披露完整性、风控有效性等方面。可以作为私募基管理人进行自查时的一个参考依据。 一、登记备案及信息报送合规性 （一）管理人登记：向基金业协会登记信息应真实、准确、完整，并按照《私募办法》规定更新登记信息。 （二）基金备案：私募基金管理人应在私募基金募集完毕后20 个工作日进行备案，完成备案后方可进行投资运作，备案信息应真实、准确、完整、及时，并按照《私募办法》规定更新备案信息。
（三）信息报送：发生重大事项的，应及时向基金业协会报告；每个会计年度结束后的 4 个月，应向基金业协会报送经会计师事务所审计的年度财务报告和所管理私募基金年度投资运作基本情况。 二、部管理及运营规性 （一）制度完备性及执行有效性：应健全部控制制度，包括制定防火墙制度与业务隔离制度、人力资源管理制度、授权制度；风险管理框架及制度、运营风险控制制度；私募基金宣传推介、募集相关规制度，合格投资者适当性制度，合格投资者风险揭示制度，合格投资者部审核流程及相关制度，募集机构遴选制度（如涉及委托募集）；信息披露制度；私募基金财产与私募基金管理人固有财产之间、不同私募基金财产之间、私募基金财产和其他财产之间的财产分离制度，私募基金托管人遴选制度（如涉及托管）、保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制（如未进行托管），机构部交易记录制度，防幕交易、利益冲突的投资交易制度，公平交易制度（适用于私募证券投资基金业务）、从业人员买卖证券申报制度（适用于私募证券投资基金业务），并得到有效执行。应对部控制制度的执行情况进行定期和不定期的检查、监督及评价，排查部控制制度应存在缺陷及实施中应存在问题，并及时予以改进，确保部控制制度的有效执行。 （二）控体系：治理结构、组织结构、风险评估体系、业务流程控制、授权控制、投资业务控制等应健全有效。
房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金
资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家
盛保理产品方案 一、准入标准 1、具备完备的应收账款管理体系，所经营的产品质量稳定、标准化程度高，但应收账款比重较高，为支持营运周转，有资金需求的企业。 2、买方条件：原则上买方为自然人和政府的除外，无银行和商业信用（主要是履约付款）不良纪录。 3、卖方条件：须有固定的生产经营场所，非买方关联企业（back to back factoring除外），与买方之间的交易关系必须是连续的，没有因为履约质量遭到买方拒绝付款的记录，不存在与买方交叉销售等情形而可能引起应收帐款债权被冲销的情况。 4、买卖双方原则上应均具有2年以上的连续经营纪录（包括股东或实际控制人的从业经验），且原则上应具有连续1年以上的交易关系，80％的应收帐款帐龄在6个月以内。 二、业务条件 1、商务合同已生效，且卖方已履行合同项下的义务； 2、应收帐款未到期； 3、应收帐款账龄原则上不超过半年，付款期（指应收帐款转让之日起到应收帐款商务合同约定付款日）原则上不超过一年； 4、仅指对卖方根据商务合同的约定应向买方收取的扣除预付款、已付款、佣金、销售折扣等后的款项净额； 5、商务合同中不含附条件的分期付款条款； 三、不可接受的应收帐款 1、可能发生债务抵销的应收帐款； 2、已经转让或设定担保的应收帐款； 3、代销或者其他方式约定销售不成即可退货而形成的应收帐款； 4、买卖双方正在发生贸易纠纷的应收帐款； 5、因关联交易，如卖方向其附属机构、控股公司、母公司或者所属集团其他
成员销售而产生的应收帐款； 6、商务合同约定或法律法规规定债权不得转让的应收帐款； 7、商务合同因违反国家法律、法规而导致无效的应收帐款； 8、被第三人主张代位权的应收帐款； 9、被采取法律强制措施的应收帐款； 10、基础合同项下的尾款；质量保证金类的尾款； 11、存在其他权利瑕疵的应收帐款，如以鲜活产品、服务、劳务、知识产权等为交易标的的应收帐款融资业务（卖方已履行完毕全部义务、不存在质量保证或后续服务等义务和责任的除外）。 四、保理业务查核要点 叙做保理业务需对卖方的上下游进行审核，业务尽职调查需出具三份报告，分别为：《交易流程查核报告》、《卖方信用调查报告》、《买方信用评估报告》。（1）交易流程查核报告：需注重应收帐款债权成立时点的确认，厘清交易中的文件流、物流及金流，查核时必须能征提一套完整的交易文件，避免主观认知的错误，造成实际承做时与实际情况的误差，具体查核的项目如下： 1、买方采购或财务联络窗口资料 2、买卖双方交易往来年数 3、买卖方的交易产品 4、交易流程中相关的文件项目 5、销售合约货订单项目：有无销售契约、下订单方式、买卖合约或订单无债权禁止转移限制 6、卖方与买方间的应收帐款债权是否已经转让给第三方 7、交易付款条件 8、付款工具 9、卖方每年与买方往来销售金额 10、卖方与买方往来约占总收入比例 11、是否有淡旺季 12、买卖双方是否互有买卖、寄售，或有条件的销售条款 13、买卖双方有无交叉持股
尽职调查风控报告模板_调查报告 要想进一步提升国家*府的公信力，就必须加强地方*府各级行政机关、公务员和领导干部的法治理念和依法行政能力。想要建立一个规范化国家权力运行体制，那就必须深入研究和探讨依法行政与宪政的关系，对依法行政进行宪政分析，探讨社会转型对*府行政的时代要求，研究如何加强依法行政。只有那样才能不断强化*府职能和提高领导干部行政素质，才能规范行政权力运行，因此规范行政权力运行，实质上就是合法规范领导干部和公务员行政行为。目前影响地方*府依法行政的原因有以下几种常见问题。 一、存在问题 1、地方存在的某些百姓“抗法”现象和执法人员法治意识薄弱不无关系。 近年来，一些地方*府的经济建设发展虽然取得了一定成绩，但其落后的文化发展观念和相对闭塞的环境，与地方教育长年落后，再加上地方*府宣传不到位，导致下面地方百姓整体文化素质不高，法律了解不多，而地方个别执法人员又缺乏真正系统的法律教育和专业训练，在执行运用法律时，对待百姓态度蛮*，没有完全履行职责耐心告知百姓，而百姓给他们稍有不从的感觉，就认为百姓们是在“抗法”。这些行政执法人员对待群众的“依法行政”方式习惯于传统的思维方式和工作方法，凭经验办事，容易轻视或不善于运用合理的法律手段处理问题。如，下面
个别乡镇抓计划生育的手段存在暴力、殴打、逼迫引产、罚款了事的现象，执法非人性化的方式被百姓所议论就是如此。 地方百姓“抗法”意识之所以强烈，一是执法人员法治意识不够强，在执行法律时，没能真正依法行政，滥用权力造成冲突导致的;二是地方百姓对相关法律、法规政策了解也不够，如，地方小贩为了谋生随地摆摊，阻碍通道，不肯走。为了赶走小贩子，不少城管采取了强硬的暴力手段，而发生殴打小贩事情大都是因此。 说穿了，地方存在的某些百姓“抗法”现象与执法人员权大于法的意识和法治意识薄弱不无关系。 2、地方*府一些干部服务观念、法治观念淡薄，行政效率不高。 依法行政，责任在*府。真正想把依法行政做好，地方*府是最前沿的阵地。想抓好依法行政，就要抓好干部队伍执法。干部依法行政上就是为人民服务，所以不依法执法，法律观念淡薄的干部，实质上都是没有树立为人民服务观念、法律观念淡薄的干部。 这些干部服务观念淡薄、法律观念淡薄的表现一般都是只对领导负责，不对群众负责，依法行政、执法意识不够强，群众去办事遇到他们办事都非常“难”。他们以官老爷面目显示在百姓前，百姓即使再合理、再着急的事情，他们都能“借口”拖上一段时间才办，所以导致机关行政效率不高、服务不让百姓满意。 近来全省各市县机关在开展集中“庸懒散贪”问题专项
风险控制管理办法 第一章总则 第一条为保障公司股权投资业务的安全运作和管理，加强公司内部风险管理，规范投资行为，提高风险防范能力，有效防范和控制投资项目运作风险，根 据《证券公司直接投资业务试点指引》等法律法规和公司制度的相关规定，特制定本办法。 第二条股权投资业务是指使用自有资金对境内企业进行的股权投资类业 务。 第三条风险控制原则 公司的风险控制应严格遵循以下原则： （1）全面性原则：风险控制制度应覆盖股权投资业务的各项工作和各级人员，并渗透到决策、执行、监督、反馈等各个环节； （2）审慎性原则：内部风险控制的核心是有效防范各种风险，公司部门组 织的构成、内部管理制度的建立要以防范风险、审慎经营为出发点； （3）独立性原则：风险控制工作应保持高度的独立性和权威性，并贯彻到 业务的各具体环节； （4）有效性原则：风险控制制度应当符合国家法律法规和监管部门的规章， 具有高度的权威性，成为所有员工严格遵守的行动指南；执行风险管理制度不能存在任何例外，任何员工不得拥有超越制度或违反规章的权力； （5）适时性原则：应随着国家法律法规、政策制度的变化，公司经营战略、
经营方针、风险管理理念等内部环境的改变，以及公司业务的发展，及时对风险控制制度进行相应修改和完善； （6）防火墙原则：公司与关联公司之间在业务、人员、机构、办公场所、 资金、账户、经营管理等方面严格分离、相互独立，严格防范因风险传递及利益 冲突给公司带来的风险。 第二章风险控制组织体系 第四条风险控制组织体系 公司应根据股权投资业务流程和风险特征，将风险控制工作纳入公司的风险控制体系之中。公司的风险控制体系共分为五个层次：董事会、董事会下设的风险控制委员会、投资决策委员会、风险控制部、业务部。 第五条各层级的风险控制职责 董事会职责：（1）审议批准风险控制委员会的基本制度，决定风险控制委员会的人员组成，听取风险控制委员会的报告；（2）审议单笔投资额超过公司资产
深度解析房地产信托风控 之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项 目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对 投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。 房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。下面我们针对这些风控逐一进行分析。 第一，土地、在建工程、房产抵押。通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设 置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身 的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。尤其是目前，在国家对 房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下 降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。不过，虽然房地产行业未来几年高速增 长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。我国的地价和房价势必会经历一个相 对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。当然，这个调整 将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。 第二，股权质押。与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。首先，质押股票是否属于流 通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本 身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来 能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅 跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞 人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注 的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其 实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方 追加质押物，直到回归原始质押水平。 第三，应收账款质押。被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款，目前的应收账款类信托产品多为这种。其他债务人非政府的，也多为资质优良的企业。从债务人的还款意愿和能力来讲，保障力度较大。政府是债务人的，应充分考察当地政府
商业保理尽职调查法律实务 尽职调查一般是指企业内部人员／外部顾问遵循勤勉尽责、诚实信用原则，通过各种有效方法和步骤对目标标的进行充分调查，掌握标的项目相关的主体资格、资产权属、债权债务等重大事项的法律状态及财务状况，对交易对手的还款意愿和还款能力作出判断，以合理评估目标标的的价值和风险的行为。其作为减轻交易各方的信息不对称性、为交易各方识别风险提供信息保证，并帮助交易各方对目标标的进行合理定价的重要手段，广泛应用于兼并收购、重大资产转让、债务融资工具和风险投资等领域中。 一、尽职调查的必要性和局限性 （一）尽职调查的必要性 1、风险控制。 风险控制是尽职调查的首要作用，通过尽职调查最大限度地了解目标标的现状，进而控制因交易而可能发生的风险，减少交易后的不确定风险。 2、差异定价。 决定一项交易价格的因素很多，除成本、预期收益外，还包括经营风险、财务风险、市场占有率、获利能力等，而这些都需要通过尽职调查才能进一步确定。尽职调查所获取的信息越充分，定价的的参考因素的确定性也就越高。 3、证据固定。 尽职调查一般是调查方向被调查方提供一份清单，由被调查方根据清单提供书面材料，必要时调查方可对被调查方相关人员进行访谈，并进一步提出补充清单，整个过程主要是书面审查，多数情况下还会要求被调查方在其提供的全部资料上加盖印章，从而实现证据的收集与固定。 （二）尽职调查的局限性 鉴于调查方所审查的资料多是被调查方提供的，这就决定了尽职调查的往往离不开被调查方的积极配合，否则不仅尽调难度会增加，而且在材料的真实性和完整性无法保证情况下必然难以保证尽职调查的全面性和及时性。另外，目前我国各类信息的公开度和透明度以及信息的完整性和及时性均存在较大的提升和改善的空间，这无疑也极大的限制了调查方的难度。因此，要求进行绝对的尽职调查，以揭露所有的潜在风险是不现实的，因此，尽职调查必须在一定范围内进行。 二、尽职调查的原则 （一）独立性原则
私募基金内部合规与风险控制 很高兴能在这里和大家一起分享合规和风险控制，在座有这么多人，估计也不是冲着合规风控来的，还是冲着亚伟总来的，但我还是跟大家讲一下风控，以及说一些真心话，如果给大家帮助的话更好。 私募公司的合规风控，我们是2007年从公募出来的，当时想得很简单，把公募的风控体系引入到私募就可以了，但不是这么回事，还是要回到如何理解风控。我们的风控目标是什么？风控的目标是实实在在的控制住风险，同时，又不耽搁公司的业务发展。这里存在什么样问题？比如以我们为例，我们只做一个策略，另外，所有的产品都是按这个策略走，只做证券私募。如果我们有很强大的风控体系，比如涵盖到证券、期货以及其他的品种，这样有可能会出现风控过度的情况。私募有一个特点，是收20%的业绩报酬的，即为什么你要比别人多收20%的报酬，就是你要在这个领域中做的优秀，比如我们做绝对回报，那么在这里一定要做到优秀。否则客户会抛弃你。在这领域做的优秀，必须要保证基金经理的激情，做投资的话，一半是科学，一半是艺术，在有的情况下，基金经理这么操作，还是那么操作都不是很确定。所以基金经理的激情必须要保证，如果风控过度，在私募里肯定存在这种现象，如果出现风控过度，那么你很有可能扼杀了这批优秀人的激情，这样业绩的持续性难以保证，对私募来讲，如果不保持优秀，或者不保持在某一个领域保持优秀就很难做。这样风控的难题就来了，如何掌握这个度？因为风控过松也容易产生问题，因为只要一个风险事件就让你多年的心血（就毁灭了），有些人做阳光私募之前做地下私募十几年了，一旦出现风控事件所有的努力都白费了，所以度的把握是私募风控中最看重的。 另外私募和公募的不同还有一方面，私募风控不用给股东看有多漂亮的体系。私募风控除了保持基金经理的热情，还有是基金经理都是我们股东，因为私募很多是合伙制，如何说服这些股东真心实意的配合你，如果只追求形式上的风控，很有可能应付你，如果不懂业务，很难真正地控制住这样的风险。我们公司也成立了8年时间，我们在这里说一下自己的心得，给协会领导汇报一下我们的成果，可以给大家参考。 我们想的办法是什么？很重要的是首先是思考风控的目标是什么，目标是真正作到风控。第一，不要让公司受到伤害。第二，私募主要的股东就是业务骨干，说清楚这个风控是为了他们好，有些人不是很理解这些细则到底是规定大家能做什么，不能做什么，要和大家讲清楚，也是为了这些人事业上长期的发展。这个是比较重要的。
房地产风控审查要点 一、交易结构 1、融资成本 应同时满足一下三点： （1）融资成本不低于【20%】 （2）信托报酬不低于【8%】 （3）信托公司年华收入不得低于【500 万】备注： （1）建筑面积低于10 万平方米以下的，融资成本不得低于25% （2）单一资金信托的，信托报酬不得低于【1%】 2、融资方式 （1）项目未取得“四证”的，建议采取大信托模式，同时关注当地国土局及工商局对项目公司取得土地后的股权变更是否有限制，办理工商变更登记时应不存在障碍。 （2）项目未取得四证时不得采取或变相采取贷款及股权投资附回购承诺的交易结构。 3、优先次级比例 原则上不得高于1:1。 （1）融资人资质较好 （2）土地取得时间较早土地增值明显的，可适当放宽比例。但不得高于银监会规定的3:1. 4、次级资金认定（1）审查融资人次级资金投入是否落实，并要求提供相关凭据。 （2）次级资金以融资人实际投入为准，不得将土地等资产的评估增值作为次级。 （3）次级形式：现金、项目公司股权、土地使用权、股东对项目公司的股东借款等。 5、持股比例 （1）信托应占绝对控股地位，原则上要求持股100%或99%。
（2）融资方有并表需求，要求占比50%以上，同时同意将其股份质押给信托的。 二、交易对手 1、倾向选择二、三线城市具有一定知名度的开发商，且具有相应的资质及开发经验。 2、交易对手资信 （1）资信良好，无任何不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录） （2）应提供融资人及控股股东的贷款卡卡号及密码，并在尽职报告中反映人行征信系统查询结果。 （3）要求融资人资产状况、经营业绩良好，法人治理结构完善，注意回避经营风格激进、资产负债率高、资金链紧张的房地产企业。 3、房地产开发资质 （1）融资人或其控股股东应具备房地产开发【三级】或三级以上资质。对于资质低于【三级】开发经验低于【20 万平方米】的，如果项目本身具有一定优势，建议提高融资成本至【25%】。 （2）实际控制人累计开发面积应不低于【20 万平方米】，并提供相应证明资料。如股东出资证明、竣工备案登记等。 4、项目公司成立时间 （1）如果股权结构清晰，债权债务关系简单，最好是融资人为本醒目新成立的项目公司； （2）对于存续时间较长的项目公司，需聘请专业中介机构进行，最大限度防范或有负债带来的风险。同时要求融资人对或有负债提供连带责任担保。 5、项目价格 原则上不考虑房屋均价低于4000 元/平方米的地区。 三、投资预测 1、自筹资金比例 融资人自筹资金不得低于项目总投资的【15%】，避免接触融资人财务杠杆比例过大的项目。