一、前期准备阶段
工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现
场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。
（一）现场查勘
1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图
基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图
和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资质的第三方重新绘制。
2、现场查勘
收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构）筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、
地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。
3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、
编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。根据现场查勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。
（二）综合策划
新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主
持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见《房地产开发建设管理制度》第四条。
（三）围蔽
1、收地围蔽
（1）准备工作。
①办理收地手续。
②明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点（一般找当地
测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。
做好征地红线的复测工作，红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征
地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发
部协调相关部门及时解决。
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③测算围蔽工程量，制订围蔽工程的实施方案。
④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，积极与当地政府部门沟通取
得支持，并做好预案。
⑤组织施工单位，做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。
（2）围蔽实施
①对征地围蔽精心策划，做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并
择机实施，避免与当地群众纠纷。
②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。
③围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。
2、施工围蔽
（1）施工围墙
①根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，万亩大盘（天下盘）在征地红线上做施工围栏，围栏标准：采用100*100*1500 混凝土立柱拉镀锌刺绳铁丝网，砼立柱每隔5 米一根，埋深500，铁丝网高度1 米。
②根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，一般楼板的小区采
用施工围墙，围墙标准：采用砖砌围墙，墙高2 米，每隔6 米一个砖砌墙柱，临时围墙外立面应作抹灰，墙体做恒大LOGO、广告标语（内容须经集团营销品牌中心审批）等。
③围墙施工时机：收地后尽快组织施工围墙的施工。
（2）场地内施工围蔽
①各标段的施工围蔽须采取统一的形式，布置方案须经工程部经理批准，
符合销售要求，满足安全文明施工需要。
②项目开工时，中心园林区须第一时间围蔽，保证园林、园建的施工不受
其他施工单位的影响。
3、销售围蔽
严格按照集团营销品牌中心批准的销售围蔽方案进行布置、并于开盘前15
天完成。销售围蔽须经常维护及更新，保持良好形象。
（四）清表
根据现场查勘结果和开发部提供的资料，在开发部协助下加快拆除、迁移地
上地下障碍物，并及时清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前应到林业主管部门办理砍伐证。
注意事项：
1、根据查勘资料合理估计工程量并及时提出招标立项或委托立项。
2、准确做好工程量及外运量的确认、计量，并取证。
（五）详勘
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1、勘探单位进场
总规方案一经确定，工程部立即组织勘探单位进场，并优先对综合楼、样板栋、大门、标志塔、其它重要配套进行详勘。
2、勘探孔位确定、复核
勘探单位根据总工室提供的详勘方案（勘探技术要求）、总规图上的坐标点
定出孔位，工程部须对每个孔的位置进行复核。
3、勘探进度控制
根据公司工期要求，督促勘探单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个
工作日可钻一个孔（30 米计）。
4、勘查质量控制
勘查施工时，工程部必须安排监理人员旁站监理，确保勘探结果与实际相符，工程量真实客观，所有钻孔工程量必须由两名监理人员进行验收和岩芯拍照，并在台账上签字，单孔完成当天上报工程部经理后存档（具体要求见《岩土工程勘察施工旁站监理管理办法》）。严禁旁站不到位、勘探结果失真情况。
5、勘探结果取得
首期综合楼、样板楼等在开钻后7 天内取得柱状图，确保7 天后基础开工；
其它主体工程在详勘开钻后15 天内提供勘探报告。
（六）临水临电
1、临电申报
（1）根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样
板房、园林等的用电需求，计算施工用电总容量。具体可参考集团管理中心下发《施工临时用电管理指引》。
（2）根据需求容量，选择变压器的型号和台数，并向当地供电部门提出用
电申请。
（3）前期施工如市电尚未开通，需使用发电机供电时，应按集团下发的《施工发电机管理指引》实施。严禁发电机管理不善、计价不合理、工程量确认不准确，严禁长期使用发电机。
（4）临时施工用电分期方案、交楼临时用电方案及临时用电改造方案必须
报集团管理中心审批。
（5）临时用电工程的议标、定标、合同按集团相关制度规定的权限报批，
不得以委托或签证的形式实施。
详见《关于地区公司执行临时用电方案报审的通知》（恒地司管函字[2010] 第109 号）
2、临水申报
（1）有市政水源接入时，根据首期开发面积并结合后续开发，计算施工用
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水小时需求量和日需求量，向当地供水部门提出用水申请。
（2）无市政水源或市政水源无法接入时，应因地制宜制定取水供水方案，
并尽早实施。
（七）三通一平
1、水通、电通、路通
（1）督促开发部及时办理临时用水、用电审批手续并确定施工单位，之后
督促尽快完工，不得影响开工。
（2）督促开发部及时办理临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁
移报批手续）、余泥排放证等。
（3）收地后，尽快开通地块至周边主要交通道路的施工通道，同时组织场
地平整、临时道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通对于基础施工、主体施工至关重要。主体单位确定较早的，尽量将此部分工作内容纳入主体合同。（4）施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设。
（5）施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开；确实无法分
开的，务必保证在节假日前清洗干净。
（6）甲方办公、生活用临时设施应尽量纳入主体合同。
2、场地平整
（1）根据竖向设计方案确定场地施工控制标高。
（2）土方量计算
小型土石方工程（10 万立方米以下且造价在100 万元以下）场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。
（3）注意事项
注意勘查地下已有给排水管道、电线电缆的情况；详细探明地下障碍物，场
地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。禁止土方反复倒运、工程量确定不准确。
（八）大型土石方施工
（1）小区项目场地土方平衡设计和施工的原则是挖方与填方平衡，尽量少
动土，特别是首期施工应做到土方量最小。
（2）大型土石方的施工必须按《大型土石方工程管理办法》（恒地司预审字[2010]第001 号）的要求及相关工作流程进行。
①土方动工前，工程部须组织对土方原地面测量数据进行测量，并报集团
预决算审计部,预决算审计部在收到通知后，2 天内派测量工程师到现场进行抽查复测工作。上述工作完成后方可进行土方动工。
②土方完成后，工程部组织对完成土方的地貌进行测量，并上报预决算审
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计部，进行地貌测量的抽查、复核，上述工作完成后，方可进行后续施工。
③根据当期及后期施工方案，合理制定土方平衡方案，杜绝土方多次倒运
现象。
（3）土方施工组织应分区分批，并且样板区优先、道路优先。
（4）土方施工阶段应注意水土保护，做好施工场地临时排洪、排水措施。
如需做永久性排洪工程的，永久性排洪的设计施工方案应与整个场地土方施工结
合考虑，永久性排洪方案须报集团相关部门批准。
（九）招标立项与合同交底
1、施工单位进场前两个月，工程部应及时进行立项。
2、项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前，由招投标部组
织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会，落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。
3、上述各合同及其它各专业合同签订后7 天内、开工前，由招投标部、合
同管理部对工程部进行合同交底。
4、招标策划及技术准备工作必须完善、准确，严禁出现定标后技术方案等
发生重大变化，导致成本较多增加或工期较大延误的现象。
注意事项：考虑到每个项目的独特性，严禁策划不到位产生工程内容漏项、
委托增加的现象，同时应尽量将相关的甚至可能超出定额精神的内容均纳入承包范围（可以给予适当费用），避免后期扯皮。
（十）编制施工组织设计
1、施工组设计编制重点内容包括施工计划及关键工程抢工措施、主要技术
方案（包括土石方、地基处理、土壤除碱、外排栅方式等）、平面布置、施工道路、围蔽、施工机械数量及配置等内容；这些内容的策划宜早进行，最好作为技术标纳入招标文件及合同，便于以后协调。
2、审查重点
施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足销售通道和销售环境、安全
文明施工、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。
施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。
施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》
专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213 号《〈危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法〉的通知》要求。
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3、审批程序
项目开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主
体施工单位参加施工组织设计审查会。审查通过后三天内报集团管理中心审批。（十一）图纸会审
“涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前工程部必须
组织总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位参加图纸会审。
每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发10 天内或开工前，工程
部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的，由总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审；其它专业图纸下发1 周内和开工前，工程部组织相关人员参加图纸会审。会审结束一周内，由地区公司工程技术部将会议参加单位、人员以及主要会议纪要，报集团管理中心备案。
杜绝先施工后会审的现象，避免因会审质量不高而造成大面积返工的现象。
严格进行设计变更审批及管理，变更要做台帐统计，并对变更的原因进行分类及分析，严禁使用工作联系单来代替设计变更。
（十二）与政府相关部门对接
1、与建设行政主管部门对接
了解施工证照取得、工程验收（中间验收）、竣工备案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影响工期；了解安全文明施工要求；了解当地对建设开发各个阶段相关的制度、办法、规定、要求等文件。
协助、督促开发部及时办理相关工程质量监督手续，避免因先行开工导致后
期需进行结构检测等现象，既影响进度、又增加成本。
2、与供电、供水、供暖、燃气、消防、气象等部门对接
了解供电、供水、供暖、燃气、消防、防雷方案报批（报建）及图纸设计、
施工、验收等方面的要求，督促开发部及时办理、完善各种相关手续。
3、与城管部门及交通执法部门对接
4、与街道委（或镇政府）及与公安部门对接__
史上最全《餐饮新店开业前期筹备工作计划》 一般说来，基于餐饮业“春节前不准请假、不准辞职”的不成文规定，餐饮从业者在春节前大都会坚守行规。但春节过后，会有很多机会让餐饮从业者换到一份如意的工作，大多数餐饮从业者也会在此时蠢蠢欲动，运气好的，还会接到一家新开的餐厅。如果，你就是那位幸运儿，相信下面这份《餐厅开业前期筹备工作计划》就能够帮到你的大忙了。建议收藏，不谢，请叫我们雷锋。餐厅开业前期的工作计划纲领 一、确定餐厅各区域主要功能及布局 根据酒楼总体建筑布置和市场定位，对营业区域要进行详细的功能定位。在进行区域分布时，要合理考虑餐厅各项管理流程；如送餐线路；服务流程的合理性；厨房工作流程的合理性；餐具收拾和洗涤的流程；足够的仓储场所和备餐间；尤其是多功能宴会厅要留有充足的餐桌的场地。 二、设计餐厅组织机构 要科学、合理地设计组织机构，餐厅经理要综合考虑各种相关因素，如：饭店的规模、档次、建筑布局、设施设备、市场定位、经营方针和管理目标等。三、制定物品采购清单饭店开业前事务繁多，经营物品的采购是一项非常耗费精力的工作，仅靠采购部去完成此项任务难度很大，各经营部
门应协助其共同完成。无论是采购部还是餐厅部，在制定餐厅采购清单时，都应考虑到以下一些问题： 1、本餐厅的建筑特点采购的物品种类和数量与建筑的特点有着密切的关系。 2、行业标准和市场定位 3、本餐厅的设计标准及目标市场定位餐挺总经理应从本饭店的实际出发，根据设计的档次标准，同时还应根据本饭店的目标市场定位情况，考虑目标客源市场对餐饮用品的配备需求。如高档宴会的布置需要；婚宴市场的产品。 4、行业发展趋势餐厅总经理应密切关注本行业的发展趋势，在物品配备方面应有一定的超前意识，不能过于传统和保守。 5、其它情况在制定物资采购清单时，有关部门和人员还应考虑其它相关因素，如：餐厅上座率、餐厅的资金状况等。采购清单的设计必须规范，通常应包括下列栏目：部门、编号、物品名称、规格、单位、数量、参考供货单位、备注等。此外，餐厅在制定采购清单的同时，就需确定有关物品的配备标准。四、协助采购 这项工作对餐厅的开业及开业后的运营工作影响较大，餐厅总经理应密切关注并适当参与采购工作。这不仅可以减轻采购部经理的负担，而且还能在很大程度上确保所购物品符合要求。餐厅总经理要定期对照采购清单，检查各项物品的到位情况，而且检查的频率，应随着开业的临近而逐渐增高。 五、参与制服的设计与制作餐厅的岗位较多，而且风格各
前期筹备主要工作内容 1、管理思路策划 对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商提供的项目可行性报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，对物管服务模式进行设计和定位。 2、物业管理方案设计：根据悦佳物业的项目操作经验，和针对项目设计的管理服务模式，设计整套物业管理全程运作的有效物业管理方案。 3、管理体系建设：根据悦佳物业的成功管理体系，结合甲方项目实际情况，建立规范、专业、有效的物业管理的管理流程、运作程序、服务模式等管理体系。 4.服务规范设立：根据项目实际情况和设计的物业管理方案，本着提高管理和服务水平为目标，确定服务内容和服务量化考核标准，并建立相应的监督考核机制。 5.机构组建(远见水岸别墅业主入住交接前3月的第一个星期始,以项目开发进度为准) 按管理方案依据开发进度与现场实际需求开展下列相应工作项: 1）相关人员配置到位 2）办公地点的落实 3）食宿情况的落实 4）新员工入职的培训 5）管理运作制度的建立 6）规章制度的建立 7）各岗位职责、权限的明确 8）确定各岗位工作程序与作业规程 9）物资的配备与补充 10）固定资产类配置 11）办公易耗品配置 12）管理、生活用房的装修
13）员工制服、装备配置 14）各类维修工具、设备配置 15）交通、通讯工具配置 16）标识、标牌的制作 6、物业的接管验收(在政府主管部门验收合格后一周内由物业管理中心与开发商联合承建单位进行物业接管验收) 1)接管验收的准备及接管验收工作计划的制定 2)物业移交过程中资料的交接与管理 3)房屋的验收与接管 4)对接管验收存在的问题提出整改建议 5)公共设施的验收与接管 6)对绿化工程的接管验收以及对存在的问题提出整改建议 7)接管验收的注意事项及遗留问题的处理 8)器材的配备与设备设施的完善 六、入住组织主要工作 （一）各部门的职责分工与人员配置 1、物业管理中心经理负责组织安排入住工作。 2、公共事务部负责具体办理入住手续。 3、财务部负责核收各项入住费用。 4、机电维修部负责收楼时发现的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。 5、秩序维护部负责安全与交通疏导工作。 6、环境服务部负责环境的清洁保洁与绿化美化工作。 7、人员配置表（根据现场情况分工编排，略） （二）办理入住手续的外部条件 1、已通过竣工验收与接管验收。 2、工程遗留问题基本得到解决（附：遗留问题尚未解决跟进表）。 3、工程资料已经齐备。 4、业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。 5、小区实现基本使用功能，可以满足日常生活所需。
工程项目前期工作流程 一、建设项目选址 1、项目地块的市场调研-------实地调查、资料、信息收集。 2、项目地块的建议书 2．1项目概况：项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等。 2．2可行性研究报告：市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市、影响商品房价格因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。2．3项目定位 2．4规划与建筑 2．5投资估算及效益分析 2．6建设结论及建议 二、土地使用证办理 1、土地协议出让 1．1规划资料 1．2价格评估 1．3估价备案 1．4建设用地报批 1．5土地使用证（行政中心→地籍处） 1．6权属调查：土地测绘 1．7发证 三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计，以节省项目建设周期。 四、建设用地阶段 1、计委立项 1．1立项申请报告 1．2建设地点的土地权属材料及地形图 1．3开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照 1．4使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书 1．5根据投资大小项目性质等具体情况，部分项目须编写项目建议书 2、办理建设项目选址意见书 2．1建设项目选址意见书申请表 2．2用地计划及有关立项文件 2．3用地协议和土地确权资料 2．4地形图 3、申请规划设计条件 3．1规划设计条件申请表 3．2建设项目选址意见书 3．3用地计划及有关立项文件 3．4地形图 4、规划方案审查 4．1建设工程规划报建申请表 4．2立项文件
4．3规划方案（需要设计资质章） 4．4相关前期资料 5、办理建设用地规划许可证 5．1建设用地规划许可证申请表 5．2建设项目选址意见书 5．3相关前期资料 5．4地形图 五、施工图审查阶段 1、送施工图到施工图审查中心 2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改 3、修改意见反馈审查中心 4、施工图审查合格书（须交纳相关审查费用） 5、高层必须经防雷中心防雷审查（须交纳相关审查费用） 六、建设工程规划许可证阶段 1、按审核方案做施工图设计（之前须完成地质勘探工作与三通一平） 2、建设工程规划许可证，此过程涉及多项费用包括市政配套费（90元/㎡）测绘费、白蚁防治费（1.6元/㎡）， 七、施工许可证阶段 1、与施工单位签订合同 2、与监理单位签订合同 3、施工合同、监理合同备案 4、在规划科办理发包通知书 4．1银行资金证明（工期不足一年的，到位资金不少余合同造价的50%；工期超过一年的，到位资金不少余合同造价的30%） 5、墙改基金、散装水泥专项资金缴款（后期可退至少50%），防雷设计，人防设计审查，民用建筑节能审查 6、凭前面二、三、四、五、六各环节相关前期资料办理施工许可证。 八、工程建设阶段 1、地基与基础。开挖基坑（基槽）→基槽验收→做基础→基础验收→回填土方 2、主体结构。砖混、钢筋混凝土、钢结构等，砖混结构：砌砖→浇筑构造柱、圈梁→现浇（预制）顶板；钢筋混凝土简单：绑扎钢筋（柱、梁板）→支模板（柱、梁板）→浇筑混凝土→填充墙；钢结构：加工、安装钢柱→加工、安装钢梁、钢架→屋面板。 3、屋面。 4、主体验收 5、装饰与装修。分几部分：地面、墙面、门窗安装等。 6、设备管道包括：电缆电线、灯具安装；给排水管道器具；通风空调设备与管道安装；暖气；消防等 7、室外工程和绿化 8、竣工验收及消防验收
工程项目前期工作流程及主要行政审批事项(附表) 项目前期工作是指建设项目从可行性研究开始到施工开工建设之前所进行的全部工作。本文中项目前期工作指企业投资项目自项目可行性研究开始至勘察设计前的全部工作。 一、项目前期工作流程 1、编制项目可行性研究报告 企业投资建设项目的建设单位委托有资质的专业咨询公司进行项目可行性研究报告的编制工作。 可行性研究报告从政策法规、市场供求、产品方案、生产规模、建设方案、财务效益、经济效益等方面及社会各种环境因素进行全面调查、研究、分析，筛选确定项目各种有利与不利因素、项目各方面是否可行、财务经济效益和社会效果程度，为决策者及相关单位提供决策分析的基础性研究成果资料。 项目可行性研究报告是建设单位决策的主要依据，由建设单位决定是否进行该项目建设。 石化项目可行性研究报告编写可参照《中石化中国石化咨（2005）154号石油化工项目可行性研究报告编制规定》或《中石化联产发（2012）115号化工投资项目可研报告编制办法》。 2、编制项目申请报告 如果企业认为项目经过可行性研究后具有可行性，且决定进行项目建设，如果该项目属于政府核准项目，则需自行或委托有资质的专业咨询公司编制《项目申请报告》。 项目申请报告的编制可参照执行国家发改委于2007年发布的《项目申请报告通用文本》。 3、项目核准及备案 判断项目是否为政府核准项目，主要依据为国家发改委令（2014）第11号《政府核准投资项目管理办法》及国务院国发（2014）53号《政府核准的投资项目目录（2014年本）》。文件规定“企业投资建设本目录内的固定资产投资项目，须按照规定报送有关项目核准机关核准，企业投资建设本目录外的项目，实行备案管理。事业单位、社会团体等投资建设的项目，按照本目录执行。” （1）核准项目 按国家发改委令（2014）第11号《政府核准投资项目管理办法》，建设单位办理用地预审意见，向发展改革部门上报项目申请报告，发展改革部门审批后，建设单位获得项目核准文件。 用地预审按《中华人民共和国土地管理法》，《建设项目用地预审管理办法》执行。 （2）备案项目 根据国家发改委发改投资（2004）2656号《关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》规定“凡是不实行核准制的企业投资项目，均应按要求向地方政府投资主管部门备案”。 属于备案的项目，建设单位采用发展改革部门的备案登记表，直接根据可行性研究报告进行填写，报发展改革部门备案，获得备案通知书。 4、建设用地审批及建设工程规划许可
工程项目前期工作的败笔，很大程度上影响着施工企业的利润水平。项目的投标报价、计价模式等都是影响最终利润形成的前期因素。从工程造价的角度采取措施，或许是对待高产低利现象一个不错的理念。 建筑业作为我国国民经济的支柱产业之一，其主流大军建筑施工企业却日益面临着高产低利的尴尬局面，这种局面的形成，既有外部环境的影响，更有来自于施工企业内部的诸多问题所导致，的确需要我们根据以往的工程项目进行总结、从各个角度来分析思考，找出其症结所在，从而有效的提高施工企业的经济效益。本文从工程的造价角度谈谈对高产低利现象的认识。 高产低利对企业的影响 笔者经调查，三年前，一大型国有企业曾为承揽到几亿元的合同价款的工程项目而兴奋不已，因为当年的产值指标任务完成了，无工程可干的状况结束了，人员和闲置的机械都可以动起来了，这当然成为一件大快人心的好事。但工程项目实施到第二年，体现在工程造价方面的问题便一一凸现。 首先，由于当时投标时间仓促，对发包方提供的工程量清单的工程量及项目未进行细致核对，因此，投标时的工程量清单有漏项及负量差，而合同约定的工程项目总价为投标时工程图纸范围内的所有工程量及项目，除在施工中发生工程图纸范围之外的重大设计变更，一律不做调整，这样在工程量少计及漏计方面的损失将不能找补。其次，
由于工程所在地在外省市，当时投标报价时对当地的定额内容不甚了解，当地的人工、材料、机械市场情况没有做充分的调查，导致清单组价漏项。 一些主要材料的市场价格入价偏低，也有一些材料在第二年出现上涨，造成实际施工时的价格与投标时的综合单价相差较大。例如，经核算现场每1m3的商品混凝土就要比投标价高出100元，这个大型项目有上万方的混凝土和几千吨的钢筋，其高出投标的成本算一算着实可怕。导致了工人们每辛苦一天，不是为企业和个人创造了效益，而是又赔进去多少，居高的产值与低利润甚至是负利润形成了鲜明的对比。企业不干不赔，少干少赔，多干多赔，企业如何走出高产低利的怪圈，引发我们深思。 施工企业在高产低利的局面下为了尽可能的减少损失，只能最大限度的降低消耗。熟练的、技术等级高的工人劳务费用自然会较高;质量低劣的材料与性能优良的合格材料价格相差悬殊;机械性能良好、效益更高的施工机械使用成本远远高于旧有的性能较差的机械。这样，降低消耗的代价可能便是使用不熟练的劳务队伍、选择低劣的建筑材料、使用陈旧而性能差的工程机械。 而工程的质量、安全、进度等要素又与我们选择的劳务队伍的劳务水平、设备材料的质量优劣、施工机械的安全高效息息相关。如从牺牲工程质量、安全入手来降低成本实为不明之举，这将给企业带来深远的恶性循环。另外高产低利局面不可避免地导致了施工企业人员在心理上的不平衡，责任心、积极性很难调动，造成工作态度消极。
前期工作程序 （简易） 1．立项 ①编制项目计划书②报市发改委立项 2．可研 ①委托有编制可研资质的设计单位编制项目可研报告②报市发改委评审③由市发改委批复可研 3．环评 ①报市环保局（确定环评等级）②委托环境评价机构编制项目环评报告③重点项目或高污染项目需要进行环境监测③报市环保局评审④由市环保局批复环评报告 4．规划选址 ①准备立项、环评批复、建设场地地形图②规划院办理建设规划③办理规划选址（如建设规划面积超5万平方米必须到建设厅规划处办理规划选址）④办理规划用地蓝线 5．土地预办 ①准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图②办理土地预办 6．项目初步设计 ①准备立项、可研、环评批复、规划选址意见书②委托有资质的设计单位编制项目施工图初步设计③报市发改委评审④由市发改委批复初步设计
7．建设规划红线 ①准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图、土地预办②办理规划红线 8．施工图设计 ①准备立项、环评批复、规划蓝线图、规划红线图②委托有资质的设计单位编制施工图设计 9．施工图审核 ①准备立项、环评批复、规划蓝线图、规划红线图、消防审查合格证②报审图中心评审⑤由审图中心批复施工图审查合格证10．建设用地许可证 ①准备立项、环评批复、规划选址意见书、规划用地蓝线图、规划红线、土地预办、机构代码证复印件②办理建设用地许可证③交纳国有土地有偿使用费④办理用地所有权许可证11．工程招投标 ①委托招标代理机构（编制招标文件）②招标公告发布③招标进件（招标代理机构到市建委招标办办理）（必须有：计划、施工图、施工图审查合格证书、消防审批、规划审批（规划红线）、资金证明（建委资金计划表也可）④确定招标、评标、定标方式（确定评标人员组成）⑤评标、定标⑥办理中标通知书⑦签定施工合同及补充协议⑧办理建设质量监督手续（含安全监督手续）⑨办理开工许可证
注：市场需求预测的方法 A 定性预测法 B 、定量预测法 初步可行性研究的内容 初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下 (1 )、初步可行性研究的角度与方法 (2)、识别各种限制条件 2,规划 定位一一宏观的和微观的区位调查、分析与选择; 定性一一开发内容和主题的分析与选择； 定量一一开发规模(建设规模与投资规模)的分析与选择 地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的高度专业化要 求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会 接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。 在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计 公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性， 及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些 超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这 些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关； 高科技类的生态智能建筑必须由 Transsolar 这 样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC 上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。 1,立项 (1 )、 项目状况 (2 )、 开发项目用地状况调查 (3 )、 市场需求和竞争分析。 (4 )、 成本估算 (5 )、 项目开发组织结构形式和研究 (6 )、 开发建设及销售计划 (7 )、 项目经济及社会效益分析 (8 )、 结论及建议
项目各阶段前期工作都有哪些？ 一、开工前的前期工作 开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。 涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。 （一）前期工作 1.方案设计审查 方案审查主要内容包括（但不限于）： （1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。 （2）是否达到设计深度规范要求。 （3）总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。 （4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。 （5）是否与当年有效计划一致。 （6）是否符合建筑安全间距和居民日照。 （7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。 （8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。 （9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。 （10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。 （11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。 （12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。 （13）电力变配电房位置设计是否合理。 （14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。 （15）天然气室内设置是否合理。 （16）场地管线布置是否合理。 （17）公建配套是否满足政策和规范要求。 2.初步设计审查 初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。初步设计审查主要内容包括：（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。 （2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。 （3）是否达到设计深度规范要求。 其余审查内容参照方案设计审查的内容。
主要工作流程： （一）项目立项： 准备阶段：1、编制项目建议书，可与可研共同委托；2、整理办理立项的相关资料；3、拟定请示文件。 办理阶段：对已经列为年度重点建设项目，直接向区发改局申请立项；对未被列入年度重点建设目录表的建设项目，先向区人民政府申请立项，区政府同意立项再向区发改局申请立项。 处理阶段：在发改局审批过程中，注意衔接发改局相应部门，跟踪立项办理情况，确保在规定的工作日内取得立项批复。 完成阶段：取得立项批复后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。 （二）办理选址意见书、用地规划许可证、用地批文： 准备阶段：1、根据政务中心相应办证窗口办证指南，整理办理选址意见书、用地规划许可证、用地批文所需资料（含电子文件）；2、拟定申请或请示文件。 办理阶段：选址意见书和用地规划许可证在住建局窗口办理，用地批文在国土窗口办理。 处理阶段：在报件后，注意衔接相关部门，跟踪办理情况，及时解决调整可能出现的问题，确保在规定的工作日内完成。 完成阶段：取得选址意见书、用地规划许可证和用地批文后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。 （三）环评报告书（表）编制及评审： 申报阶段：向区政务大厅环保局窗口申报，取得进行环评报告书（表）编制的申请资料。 编制阶段：委托进行编制环评报告，保持与环评报告编制单位沟通，时刻了解编制情况，及时解决出现的问题，确保报告能按时编制完成，并配合环评编制单位进行监测工作，完成编制监测报告。 评审阶段：报告编制完成后，由环评单位组织进行评审，作好协调工作，确保评审的顺利进行。
办理阶段：环评审查完成后，准备相关资料到政务大厅环保局窗口报件，环保局办理。 处理阶段：在办理过程中，注意衔接环保局，跟踪批准书办理情况，确保在规定的工作日内取得取得环境影响评价审查意见和环境保护批准书。 完成阶段：完成后，填好项目管理记录，并将资料存档。作好职责工作的登记。（在办理环境保护设计审查备案后，则按要求办理，配合环评编制单位做好施工期间环境监测报告，最后，在竣工验收期间，进行环境保护验收申报，同时协调环保竣工验收，取得环保竣工验收意见）。由专人建立台账。 （四）可研审查： 准备阶段：在可研报告、环评审查、地灾评估完成后，将资料准备齐全：1、拟定可行性研究报告审查的请示文件；2、整理办理可研报告审查的资料。 办理阶段：将整理好的资料到区政务大厅发改窗口报件，发改局审批。 处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得可研审查批复。 完成阶段：取得可研审查批复后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。 （五）方案设计阶段： 在下任务委托书的时候与使用单位、公司内部工程部、成本控制部等部门明确方案设计的具体内容，委托的内容通常包括初步设计、施工图设计及预算编制，需与设计单位踏勘现场，提出设计要求，并多与设计单位沟通，组织工程部、成本控制部相关人员对方案设计进行初步内部审查，及时反馈信息给设计单位进行修改，最终完成方案设计。由专人建立台账。 （六）方案审查意见： 准备阶段：1、拟定方案审查的请示文件；2、整理办理方案审查的资料。
简述建设项目前期工作 作者：钟明 （2012年10月8日出稿，2013年元月6日第一次修订，2015年5月16日第二次修改, 2015年6月20日第三次修改） 建设项目前期工作是一项复杂的有机的系统的报批报建工作，涉及发改委、建设局（规划局）、国土局、环保局、水利局、林业局、安监局、消防支队等行政职能部门，以及可研、规划、环评、能评、水保、林地调查、安评、地灾等相关资质咨询设计单位，同时还需要各行业专家学者的参与，包括项目投资协议（与主管政府签订的）、项目选址、用地预审、环评、水土保持、占用林地、安评、能评、立项、用地报批等行政许可事宜，以及开工前的各项准备工作，其中发改委（或工信局，工信委主管改扩建或技改项目）主管的立项在建设项目前期工作中起到承前启后的作用，是最为关键的环节之一。根据《国务院办公厅关于印发精简审批事项规范中介服务实行企业投资项目网上并联核准制度工作方案的通知》（国办发〔2014〕59号），“五个一律”，一是属于企业经营自主权的事项，一律不再作为前置条件。二是对法律法规没有明确规定为前置条件的，一律不再作为前置审批。三是对法律法规明确规定为前置条件的，除确有必要外，都要通过修改法律法规，一律不再作为前置审批。四是核准机关能够用征求相关部门意见方式解决的事项或者能够通过后续监管解决的事项，一律不再作为前置审批。五是除特殊需要并具有法律法规依据外，有关部门一律不得设定强制性中介服务，不得指定中介机构。法律明确规
定为前置条件的有：选址意见书、节能审查意见、洪水影响评价（若涉及到的要做）、环境影响评价审批文件、海洋环境影响评价意见（若涉及到的要做）。法规明确规定为前置条件有：用地预审意见、取水申请批准文件（若涉及到的要做）、移民安置规划及审核意见（若涉及到的要做）、地质灾害危险性评估、河道影响审批（若涉及到的要做），法律法规没有明确要做的作为前置条件的前期评价不等于不用做，而是不作为项目核准（审批）的前置条件。目前很多项目前期工作审批事项还未取消，待国家和地方出台新政策取消后可以不用做。 建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完整的系统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工程。建设项目一般指在符合国家总体建设规划及地方相关规划的提前下，能独立发挥生产功能或满足生活需要，其项目建议书或可行性研究报告经批准（审批）或（项目申请报告）经立项（备案、核准）和的建设任务。如工业建设中的一座工厂、一个矿山，民用建设中的一个房地产项目、一所学校、市政道路等均为一个建设项目。简单的说，就是有建设的项目。 建设项目前期工作从字面上面上很好理解，但目前没有权威部门给出的准确概念，笔者认为，本文所谈的建设项目前期工作是指建设项目在开工之前，项目业主单位围绕行政主管审批的相关行政许可事项（含非行政许可事项），而有针对性开展有关报批报建工作，包括委托项目调研、咨询报告编制、申请召开专家评审会、提交申请材料、与行政主管部门对接沟通等工作，行政许可事项包括取得项目选址、
第一篇开发前期的工作 一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c用地计划审核意见 d.建筑设计方案（总平面图等） e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注： 投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2.申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐 （1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件）
露天煤矿建设项目前期主要手续办理清单 一、办理项目“路条”（同意开展前期工作的函）： 1、矿区总体规划批复 2、列入煤炭工业“十三五”开工项目 3、探矿权证 4、资源储量备案证明 5、项目申请报告 6、省/自治区政府资源配置批复 7、关于申请开展项目前期工作的请示 二、办理项目核准： 办理煤矿项目核准是在取得“路条”的前提下，向发改委提交18项支持性文件： 1、项目核准请示文件 2、矿区总体规划批复 3、划定矿区范围批复 4、地质勘探报告批复 5、可行性研究报告批复 6、水土保持方案审批意见 7、建设用地预审意见 8、环境影响评价报告批复 9、项目选址意见 10、节能评估报告批复 11、水资源论证方案审批意见 12、地质灾害评价报告批复
13、地震安全性评价报告批复 14、安全预评价报告批复 15、矿山资源开发利用方案审批意见 16、文物部门出具的同意函 17、供水、供电、运输协议 18、银行贷款承诺函 三、办理采矿证： 1、采矿权申请登记书（原件） 2、采矿权申请人企业和个人证件 3、划定矿区范围批复 4、矿山企业占用矿产资源储量登记材料 5、矿山资源开发利用方案及审批意见 6、环境影响评价报告批复 7、土地复垦方案审批意见 8、地质灾害危险性评价报告及备案证明 9、矿山地质环境保护与综合治理方案 10、核准文件 11、申请范围拐点坐标 12、交纳矿业权价款证明 四、办理土地使用证： 1、签订国有建设用地使用权出让合同 2、交纳土地出让金，开具土地出让金收据 3、取得所在地政府土地批复文件 4、交纳土地契税 5、办理建设用地规划许可证 6、办理规划定位图、宗地图和地籍调查表
项目代建前期工作主要工作流程 一、初步设计文件报批报审工作流程 1、将初步设计文件报建设主管部门和投资主管部门进行审批。投资主管部门负责审核建筑项目的总投资、建设规模和主要内容，建设主管部门根据投资主管部门批准的项目建设规模和总投资审查初步设计和施工图设计。 2、跟进落实初步设计文件审查批复意见。 二、施工图设计文件编制、审查工作流程 １、初步设计审批通过后，设计单位进行施工图设计。 2、根据设计单位要求地质勘察单位进行地质详勘和工程测量单位进行工程测量。 3、跟踪地质勘察报告、工程测量成果,并将地质勘察报告、工程测量成果提供给设计单位，审查落实设计文件的编制并进行初步审核。 4、将施工图设计文件报送建设行政主管部门审查。 5、跟进落实施工图设计文件审查批复意见。 三、建设工程规划报建程序 1、申请项目规划设计条件。 申请项目规划设计条件应提供的资料： (1)规划审批申报表;?(2)建设单位申请报告； (3)土地红线或国有土地使用证,建设用地规划许可证、选址定点和规划要点通知单(均须持原件核对); (4）1/50０工程位置现状地形图１份，且标明拟建工程的位置；
（５）建设项目可行性研究报告批准文件。 2、申请审批报建图（施工图) 报审施工图应提供的资料: (1)规划设计条件阶段所有资料及审查通知单;?(２)本年度基建计划; (3)含技术经济指标的建筑总平面图、各平、立、剖面建筑施工图(或要求的透视效果图）、设计说明书等各1份； （４）市建设工程项目方案审查纪要和初步设计审查批文等; (5）其它。 3、取得施工图审查通知单后到规划管理部门联系放线定位、建筑面积复核、上定位红线图,同时征求相关职能部门意见。 4、申请核发“规划许可证”（副本) 申请“规划许可证”审批应提供的资料：?(1）报建图审查阶段所有资料；（2）平、立、剖面建筑施工图3份(含消防已审查签章1份），定位红线图3份； （3)放线回单; (４)规划管理部门核发建筑面积复核单； （5）建设工程规划许可证申请审批表及要求取得的有关批复、签章协议等资料； (6)其它。 四、建设工程人防、消防、环保、建筑防雷申报程序 1、工程人防申报程序 ⑴资料准备: 申请报告； 项目立项批文；
前期部工作职责 前期部是负责公司工程项目前期工作的职能部门。是整个公司工程项目运作的桥头堡，要充分发挥前期部的排头兵作用，公司才能取得新的更好、更快的发展。前期部的先锋作用离不开一整套完善的岗位职责，所以前期部工作职责至关重要。前期部工作职责包括以下方面： 一、负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准确掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台； 二、办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等； 三、负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项； 四、协调各有关部门，负责组织编制公司年度工程项目建设计划及投资计划；研究并提出公司年度重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见，组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期
工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、加强管理、严格把关； 五、根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。 六、负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分 析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成； 七、负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全、分类清晰、查取方便； 八、完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。 九、端正态度、勤奋工作、努力学习新法规规范规定，熟悉办证业务，不断提高自身综合素质和工作能力，适应公司发展需要，努力为公司不断做出更大贡献。
高速公路建设前期工作内容及流程 一、高速公路前期工作内容 高速公路项目前期工作是指项目可行性研究报告获得立项批复阶段的工作，包括项目工程可行性研究报告的编制和项目立项所需的环境影响评价、土地预审、节能评估、水土保持、矿产压覆、地质灾害、项目选址意见书、文物调查、地震安全性评价、生态环境敏感区生物多样性评价、节能评估、社会稳定风险评估、项目筹资方案等一系列支撑性报告的编制，以及配合有关部门开展的报批工作。国家高速公路项目有9项属国家审批，有5项属省内审批（见下表）；省高速公路项目14项工作内容全部在省内审批。
二、高速公路项目前期工作流程 国家高速公路由国家发改委审批，省高速公路由省发改委审批。 （一）国家高速公路项目 根据国家发改委《关于国家高速公路有关问题的通知》，国家高速公路网五年规划内的项目的前期工作直接审批可行性研究报告，不再审批项目建议书。 省交通运输厅委托具备相应资质的咨询单位（云南省交通规划设计研究院）编制工程可行性研究报告，报告编制完成后交由云南省交通咨询公司咨询审查，交通运输厅组织专家、项目所在地州市县人民政府进行预审，统一意见，推荐科学合理的路线方案，送省发改委转报国家发改委、交通运输部审批。同时省交通运输厅委托项目所在地州（市）人民政府代行项目前期业主职责，开展环评、水保、土地预审等支撑性文件的编制与报批。 国家发改委、交通运输部接到工可报告后分别委托咨询评估单位，赴现场进行审查，提出初步咨询、审查意见，工可编制单位按咨询、审查意见修改完善后，经省交通主管部门审核确认，报送工可咨询、审查单位，咨询、审查单位核实后，出
具咨询评估报告、初步审查意见分别报送国家发改委和交通运输部，交通运输部出具行业审查意见送国家发改委。 项目所在地的州市人民政府负责委托具有相应资质的单位完成环评、水保方案、土地预审、节能评估、社会稳定风险评估等报告的编制后，报省级相关职能部门（环评报环保厅、水保方案报水利厅、土地预审报国土厅、节能评估报发改委、社会稳定风险评估报发改委），由其负责向国家相关部门报批，项目所在地的州市人民政府配合。地质灾害评估、矿产压覆、文物古迹影响评价、地震安全性批复、项目选址意见书等由项目所在地州市人民政府报省级相关职能部门审批（地质灾害评估报国土厅、矿产压覆国土厅、文物古迹影响评价报文化厅、地震安全性批复报地震局、项目选址意见书报建设厅）。 建设资金由资本金、金融资金两部分组成，资本金由省级筹措；金融资金需银行贷款，需银行总行审贷会审查通过后，出具银行贷款承诺函。项目筹资方案由省交通运输厅行文上报省发改委，并由其转报国家发改委。 水保方案是环评的前置条件；所有十三项支撑性报件获批后，国家发改委才可批复工程可行性研究报告（批复文件经相关司局会签，分管委领导签批后，需主任办公会研究通过）。 （二）省高速公路项目 省高速公路项目由省发改委审批，前期工作的所有内容及报批工作均由项目所在地州市人民政府负责。省交通运输厅收到工可报告后，交由云南省交通咨询公司组织专家进行审查，出具咨询评估报告，省交通运输厅再组织专家及州市县人民政
前期（部门）工作岗位职责 一、前期部门主要工作职责： 1、负责前期调查，提供有关数据资料，并进行分析和测算，为公司领导决策提供依据； 2、负责有关单位、政府职能部门的联系协调； 3、负责前期报建报批，负责办理项目配套、交付使用、房产证、网上销售等多项许可证及手续； 4、负责工程技术档案资料的整理、归档与保管； 5、协调规划设计、施工管理（监理）与验收等。 二、前期岗位工作职责明细（岗位职责说明及工作内容） 1、可行性研究报告（项目申请报告）项目建议书； 局长评审会---主任办公会---投资促进局签订投资协议草案---投资备案证---土地储备中心组价（地价确定、土地评估）---进行摘牌（签订土地出让合同缴纳土地出让金） 2、土地取得，土地登记，办理国有土地使用证； 3、企业开发资质（暂定）申报、延期； 4、办理选址意见书； 5、规划方案（文本）设计专家评审、方案审定、公示； 6、立项审批； 7、项目批复环境评估； 8、建设用地规划许可证； 9、建设工程项目地名报批； 10、初步设计（扩初）审批； 11、建施总平面核准；
12、岩土工程勘察报告审查； 13、人防施工图审查或人防易地建设费缴纳； 14、建设工程规划许可证、建设工程放线通知单； 15、施工图审查； 16、消防审查或备案； 18、招标（监理、施工招标）； 19、白蚁防治，防雷设施检测，墙改基金、散装水泥，城市建设 配套费等缴费事项； 20、办理工程质量监督、办理施工安全监督。 21、办理施工许可证； 22、开工手续：环保手续审批、道路开口、排污、渣土运输，建 设工程规划验线等手续； 23、临时供水、临时供电手续； 24、质量、安全、规划、建设监察、消防、环保等监督检查。向规划部门、质监站分别申请中间验收。 25、办理预售许可 【房管局物业处、房政处、开发处、市场处办理网络管理、测绘及其他相关手续。】 26、市政配套申请、施工（水、电、电信、有线电视、燃气、道路接口、门牌号码）； 27、竣工验收、备案； 28、竣工结算审核； 29、城建档案资料预验收和建档。
房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点 第一阶段：项目信息获取阶段 一、项目信息收集、筛选，编制可行方案 1、项目信息获取 (1)、目的:收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 (2) 、工作内容、信息收集渠道: A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息 B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息； C、通过各地政府的招商部门获取项目信息； D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信 ； F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信 D 、通过公司高层领导获取项目信息；2、项目信息筛选 (1)、目的:从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目； (2) 、工作内容 A、了解土地来源，将来的获取方式； B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了
解土地自身素质; C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容； D、编制拟定项目区域交通状况内容； E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等； F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。 第二阶段：项目现状调研、编制项目初判报告 1、土地现状调研： (1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。 (2)、工作内容: A、土地性质：土地现状用地性质：具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等； 土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土 地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续； B、项目宗地现状： 实地踏勘地形:宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。是 否为山地或平地。四至范围，四邻相关单位及权属状况； 地上建筑：宗地地上物现状情况，高层、底层建筑结构
工业项目简要审批流程 (2010-04-20 10:25:57) 标签： 项目审批流程 杂谈 分类：建设项目审批 一、工业项目（土地储备阶段）审批流程 工业项目经县经委立项后，即向规土局办理如下事项： 1、控制性详细规划（控规） 根据区域总体规划，土地储备机构（工业园区）委托有资质的城乡规划设计院做好项目控制性详细规划，经局征询有关部门相关意见调整后上报市局。 2、规划选址意见书 控规经市局批准后，由土地储备机构（工业园区）向规土局申请规划选址意见书，承诺办结时限为20个工作日。 3、土地勘测定界测绘 规划选址决定后，由土地储备机构（工业园区）向土地测绘中心办理土地勘测定界测绘，由测绘中心出具土地勘测定界测绘报告书，承诺办结时限为15个工作日。 4、土地预审 土地预审的审核内容主要是项目是否符合土地利用总体规划和行业标准，并作为后续办理的主要依据（包括发改委的工程可行性研究），承诺办结时限为5天。 5、建设用地规划许可证 在办好发改委的工程可行性研究报告后，可向规土局申请办理建设用地规划许可证，承诺办结时限为10个工作日。 6、征前公告 由建设用地事务所负责，法定时限为10天。 7、农用地转用手续
项目涉及农用地转用手续的，由规土局编制“一书四方案”报市局，办理农转用征收报批手续。（建设项目“一书四方案”指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。）（30个工作日） 8、征地包干 市局农转用手续办理后，由建设用地事务所负责办理征地包干，完成“二公告一登记”的时限为45天，其中征地方案公告为10天，征地补偿方案公告为30天，上述时限为市局规定的法定时限，5天为办理二个公告的间隙准备时间。在此期间还包括办理好养吸劳等相关事项。 9、土地储备审批 由规土局核发项目供地给土地储备机构（工业园区）的批文，承诺办结时限为5个工作日。 土地一经收储验收，项目储备即告完成。 二、工业项目（备案阶段）审批流程 土地储备机构（工业园区）土地储备后拟公开出让，即向规土局办理如下事项： 1、土地招拍挂入市前的征询 按市局要求，土地招拍挂入市前环节的征询采取分阶段分部门征询。第一阶段征询规土局的规划、土地和发改委、经委等4个单位（部门）意见，时限为5个工作日；第二阶段征询环保局、卫生局、民防办、水务局、绿化市容局、住房保障局、建交委、交通港口局、文广局、公安消防支队、规土局的灾评等11个单位和部门的意见，时限为5个工作日。 2、招拍挂入市的审批 经各单位和部门征询同意后，由规土局发同意土地招拍挂入市的批文，办结时限为5个工作日。 3、市局组织招拍挂 招拍挂资料准备齐全后上报市局，市局发布入市核准公告，