浅谈城中村的成因与改造对策
摘要：分析了城中村的形成原因，探讨了城中村存在的主要问题，借鉴城中村改造的经验，提出了解决城中村问题的建议和对策，以更好地解决“城中村”问题，把城中村打造成文明社区，实现城市建设和经济效益双赢的目的。
关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策
“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。
一、“城中村”的形成原因
有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。
二、“城中村”存在的主要问题
近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：
（一）土地利用粗放，土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
2011年3月 河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06 城中村改造中的拆迁补偿问题与 居民安置对策调查分析 孟祥林 (华北电力大学社会与经济发展研究所,河北 保定 071003) 摘 要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。 关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置 中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004 Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the Procession of Reconstruction for Village in City MENG Xiang lin (Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan. Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent 收稿日期:2010 11 28 基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505) 作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
浅析广东省“城中村”问题的现状特点与改 造策略 韶关学院英东农学院11园林学号：11102021069 【摘要】“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。随着社会经济的快速发展和城市化进程的日益加快，“城中村”成为了新的社会问题，可以说是中国背景下的一种新的城市化病，“城中村”的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了城市现代化建设的过程。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 【关键字】城市化城中村现状改造 1.什么是“城中村” “城中村”是在我国特有的土地所有制下，在快速推进城市化过程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”，目前已有很多的定义，如书本中提到的都市村庄、都市里的乡村、城市里的乡村、“城中村”等。随着城市用地的扩展，原在郊区的村庄被纳入城区范围，在城市发展的带动与影响下发生明显的乡村---城市转型，在产业结构、建设景观和生活方式等多方面逐渐具备城市的特质而与传统农村相区别。但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，其发展往往具有很大的自发性，在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等各方面更是保留浓厚的农村居民特征而与城区差别明显，从而形成的一种独特的地域现象，即城市里的村庄，也就是所谓的“城中村”。 2.广东省“城中村”现状与特点 “城中村”问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性，改造“城中村”，实现“城中村”的转型发展，不单纯是物质形态改造的技术问题，更是涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素、事关村集体、村民、政府、管理部门、开发商等多方面利益的及其复杂的
睢阳区三里桥村城中村改造 拆迁安置实施方案 为了加快睢阳区城镇化进程，提高辖区的城镇化水平，提升城市发展和城市形象，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和商丘市人民政府有关文件精神，研究制定三里桥城中村改造拆迁安置实施方案。 一、拆迁范围 本次拆迁范围：睢阳区古宋办事处三里桥村，含前组、后组、东组、郭东、郭西、杨楼六个村组，需征收面积306亩，涉及在册户籍人口362户1261人，房屋面积219176平方米。 二、拆迁安置方案 1、本次拆迁先以安置为主，被拆迁的群众就近安置。 2、本次拆迁补偿的办法：安置补偿和货币补偿。 3、拆迁安置方案通过后，分别召开党员、干部、教师、 全体村民及全体被拆迁户大会，进行政策法规和拆迁方 案的宣传发动工作。 三、时间要求 2011年11月14日至2011年11月19日为拆迁的宣传发动阶段； 2011年11月19日至2011年12月9日为实施拆迁阶段；
2011年12月10日至2011年12月25日为拆迁的清理扫尾阶段。 四、拆迁补偿的内容和标准 1、被拆迁户的补偿标准参照商丘市人民政府【2010】47号文件精神，将房屋结构划分为砖混结构、砖木结构、土木结构三个类别。 2、拆迁房屋补偿的标准为：平房砖混结构每平方540-675元；二层以上楼房砖混结构每平方米585-720元；平房砖木结构每平方495-585元；二层以上楼房砖木结构每平方540-630元；土木结构每平方360-450元。 3、隔热层的补偿标准为：1.2米（含1.2米）以上2.1米以下（不含2.1米）按半层标准执行；2.1米以上（含2.1米）按一层标准执行。1.2米以下（不含1.2米）不予补偿。 4、房屋装饰补偿标准为（以房屋建筑面积计算）： 一等：屋内地面为高级拼木地板、大理石等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修，补偿标准为40-50元/平方米。 二等：屋内地面为高级地板砖、一般拼木地板，屋顶吊顶或其中装饰，补偿标准为20-30元/平方米。 三等：屋内地面为一般地板砖、水磨石，888墙面或其他涂料墙面，补偿标准为10元/平方米。 5、本次拆迁中搬迁补助费按房屋面积每平方米一次性补助4元，周转金按安置面积人均35平方米，每平方米4
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/913437988.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构： 现将《杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法》印发你们，请认真贯彻执行。 二○一一年四月二十六日 杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法 第一章 总 则 第一条 为改善示范区城中村人居环境和村民居住条件，完善城市公共服务功能，加快城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《杨凌示范区城中村改造管理办法（试行）》，结合杨凌工作实际，特制定本办法。 第二条 本办法适用于杨凌示范区城市规划区内经批准实施城中村改造村庄的拆迁补偿安置。 第三条 城中村拆迁补偿安置采取“两分离”、“一结合”的原则。即：拆迁与安置分离，补偿与购买分离，生活安置与生产安置相结合。 第四条 城中村改造主体依此办法制定具体的拆迁补偿安置方案，报示范区城中村改造办公室（以下简称城改办）审批同意后，在示范区城改办的监督指导下实施拆迁补偿安置。 第五条 杨陵区政府及有关乡镇政府、街道办事处要积极协助做好拆迁补偿安置工作。 第二章 拆迁管理 第六条 城中村改造主体实施拆迁前必须按照规定办理房屋拆迁许可证，缴纳拆迁补偿安置保证金。 第七条 城中村改造主体要严格按照批准的改造方案，在规定期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成的可申请延期，延期最长不得超过一年。 第八条 城中村改造主体与被拆人达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝拆迁，城中村改造主体可依法向人民法院提起诉讼。 第三章 补 偿 第九条 进行城中村改造村群众的原有合法宅基地及建筑物、构筑物和装修必须按照有关规定给予补偿。 （一）合法宅基地（含户均公益和公共用地）按照每院宅基地2.4万元标准补偿后，予以收回。 （二）构建筑物及装修部分由资质机构评估后，根据杨凌示范区年度房屋拆迁货币补偿基准价格规定予以补偿。
论城中村改造现状问题及对策 摘要：本文通过对我国城国村改造的现状、问题，以及采取的对策和措施进行分析。并探究我国城中村形成的原因及城中村对城市化进程的影响进而提出对城中村改造的政策措施, 对当前正确 认识和解决城中村问题有着重要的现实意义。 关键词：城中村；城市化；改造 abstract: this paper analyzes the present situation of village reconstruction city countries, problems, and some suggestions and measures of analysis. our country villages and explore the reason and villages to the influence of the urbanization process of rebuilding the villages inside the city and put forward the policies and measures of the correct understanding and solve problems villages has important practical significance. keywords: villages; urbanization; transformation 中图分类号：x3文献标识码:a文章编号： 一、城中村形成的原因分析 随着中国城市化步伐的加快，城中村隐藏的问题日益暴露，成为影响城市经济、环境、文化可持续发展的桎梏。总体来说，当前“城中村”主要呈现以下问题。 1.直接原因是经济利益的驱使 “城中村”形成的直接原因总体上是受利益的驱使。首先，以
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
二、舞活党建龙头促进城中村和谐拆迁（经验做法） 今年以来，邯郸县充分发挥基层党组织和党员作用，以党建促拆迁，以拆迁检验党建工作水平，合力攻坚，实现了城中村和谐拆迁，达到了无一例阻碍、无一例强制执行、无一例上访闹事、无一例安全事故，创造了邯郸市城中村改造史上的“南程庄奇迹”和“东柳林加速度”。 一、抓基础，发挥党支部战斗堡垒作用。东柳林、南程庄等4个城中村都成立了以村党支部书记为第一责任人的拆迁工作协调组，下设政策解释、纠纷化解、事实认定、印信管理、帮办服务等五个工作小组，每个小组由一名支部成员任组长，全程负责拆迁过程中群众反映的热点难点问题的办理。同时，每村班子成员实行“双包”制度，即支部成员包片，党员包户，动员拆迁，帮解困难。南程庄村支部所有成员3天内全部率先腾房，每人分包5-15户的拆迁任务。“两委”干部在拆迁中，带着感情做工作，儿女结婚登门祝贺，老人过世上门吊唁，家人住院专程看望，帮算账、帮签约、帮找房、帮搬家，赢得了群众的支持和配合。不仅拆掉了房子，更拆出了感情，结下了友谊，收获了群众、干部、领导、开发企业各方满意的丰硕成果。 二、抓关键，发挥支部书记“领头雁”作用。东柳林村支部书记李华，是经过“两推一选”当选的优秀支部书记，在拆迁工作中，该同志工作主动、方法灵活，“进百家门、解百家事”，解决了大量的矛盾纠纷，受到全村党员群众的一致好评，被群众公认为“主心骨”和“贴心人”，在拆迁工作中起到了“领头雁”作用。南程庄村支部书记张金亮一人分包了33户的拆迁任务，动员会当天，他就动员3户群众当即签约，用实际行动撕开了城
中村改造的口子。南程庄村支部副书记李永进面对支部交给的任务，为打开门市房拆迁的僵局，在还没有签订协议的情况下，带头把自己的门市房无条件拆迁，让全村群众吃了“定心丸”，在困难面前、在利益面前，用实际行动彰显了一名基层党员干部的风采。 三、抓典型，发挥党员示范带动作用。在拆迁过程中，村党员干部做到了“带头丈量、带头签约、带头腾房”、努力做到“把群众的事当自己的事来办、把小事当大事来办、把份外事当份内事来办”，较好地发挥了示范带动作用。每个拆迁村都设立了“拆迁一线争先榜”，建立公开栏，实行比比看，拆迁拆到哪里，党员就出现在哪里。东柳林村党员李天庆，在村拆迁动员后，主动给自己的子女做工作，第一个报名拆迁。南程庄村党员何利明带头丈量自家房屋，带头拆迁，带头做好亲戚工作，起到了很好的带动作用。东柳林村老党员李付林，群众威信高，通过耐心说服，使6户“钉子户”签订了协议。 四、抓机制，确保党建活动不断。一是实行党员联系卡制度。将每一名党员的去向、租住地、从业情况、联系方式等逐一登记造册，建立管理台账，按租住地相近或从业相近等类别，若干名党员中明确1_2名优秀党员（或支部成员）作为党员联系人，具体负责支部安排工作的落实，确保3年回迁过渡期内，支部能找到每名党员，党员都能找到支部，做到组织活动全覆盖，党员参加组织生活零掉队。二是抓好党建制度落实。使拆迁后的一系列党务工作、社会问题的解决，有一个固定的活动场所。对列入拆迁范围的活动场所，提前运作活动场所的选址和建设；对过渡期内暂没有活动场所的，在党员租住较集中的地点租赁活动场所。目前，4个城中村党组织按照就近、便利的原则已在东辛庄村、东风小区成立了临时党支部，并根据党员租住集中的小区设
浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范作者:广东华瑞兴律师事务所魏济民时间:2011-04-14 浏览1629次字体【大中小】 (本论文荣获广州市律师协会二Ｏ一Ｏ年度理论成果三等奖） 在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。 在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为：开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。花地村的改造模式为：“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。由于城中村改造过程中存在土地征收、拆迁、补偿、安置、土地使用权“招标、拍卖、挂牌”出让等方面的风险，以上几点集中为一个难点，既利益如何进行分配与平衡的问题。下面将针对以下几个方面，对开发商开发过程中应该特别注意防范的法律风险进行分析： 一、土地征收的法律风险。由于法律规定农村土地为集体所有，因此作为城中村的集体土地、宅基地在没有经国家征收转为国有土地之前不可以在土地市场上流转。根据我国现行的《土地管理法》的规定城中村改造建设的前提必须通过将城中村的集体土地变性为国有土地。虽然国务院制定的《土地管理实施条例》第二条规定“下列土地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”，城中村成员“农转居”后集体所有的土地属于全民所有即国家所有，而对如何转化并未提及，根据我国《宪法》、《土地管理法》规定不能无偿的将集体土地征收为国有土地。因此，集体土地变性的唯一途径即为国家需支付数以亿计的征收土地补偿费、安置补助费征收集体土地。然而，地方政府是不会拿出如此巨大的资金投入土地征收的。因此就会在征收过程中引进社会的资金用于支付土地补偿费、安置补助费等。
城中村改造的困境与对策研究 摘要：近年来，随着郑州市高新区经济和城市建设的快速发展，一些城郊村逐渐成为城区的一部分，但是这种转变并没有使这些村落真正融入城市，而是形成了所谓的“城中村”，这些村落的使高新区的发展陷入困境，城中村改造成为了郑州市城市规划的重点对象。文章在调研的基础上，以祥营村为例提出了城中村改造中所面临的困难并且提出了一些建议。 关键词：城中村；祥营村；问题；对策 一、高新区城中村改造中的难点 1.村民传统思想的抵触 虽然村民们也十分向往城市的生活，但是由于村民传统思想观念的影响，他们更习惯自家的独栋小院，而不愿意搬入小区居住。村民们认为城中村改造会使他们失去原有的土地和房屋，严重损害他们的原有利益，大多不愿意接受改造，甚至给政府提出很多过分的要求，加上村民相对来说理论水平低，对于政府的行为不理解，较难沟通。因此，如何说服村民接受改造是城中村改造中最大的难题。若能把村民的问题解决，其他问题也都迎刃而解。 2.实际运作中的困难重重 尽管城中村改造目前已经取得了很大进展，相关政策也在不断地完善，但是在实际的运作过程中仍然存在很多具体的问题。一些情况特殊的困难户，政府不得不帮助解决实际问题，而这样又会引起其他村民的不满。一些有争议的土地、建筑如何赔偿。对于村民一些有组织的抗议活动如何处理等等一系列突发事件很难处理。可见城中村改造问题繁多、矛盾尖锐、关系复杂，并非易事。 二、高新区城中村改造存在的问题 1.村民与政府相互不信任、不理解 调查过程中我们发现，村民和政府各执一词，村民表示对安置赔偿不满，拆迁后得不偿失，楼房不如自家小院，并且生活更加拮据。而且由于现在政府与开发商的负面新闻太多，对政府官员声誉造成了恶劣影响，村民对政府非常不信任，对政府承诺的一系列赔偿尤其是回迁安置时间表示怀疑。有不满也不愿与政府沟通，认为政府不会为村民考虑，反而会把自己被抓起来。而政府则是与村民完全不同的说法。他们认为村民欲壑难填，政府无论怎样做都满足不了村民无限的贪欲。政府目前给予的补偿已经相当合理了，拆迁后补偿给村民的住房远远大于村民的自住需求，随便卖一套都是一笔不少的钱。而且只要肯劳动，以后的生活根本不成问题。可见政府与村民相互不理解，并且缺乏沟通是目前高新区城中村改造存在的一个重要问题。