房地产基金与信托的典型案例分析
要点
1、我国的房地产投资基金不同于REITS，核心特点是私募方式集合资金，有明确期限，用途为项目开发，退出方式为销售回款或回购；
2、房地产基金之于房地产企业并不是简单解决融资问题，而是房地产企业从战略上转向轻资产运营的商业模式，同时更重要的，通过基金的方式获得持续资金来源，其对房地产企业的品牌升华和溢价也能发挥重要作用；
3、与理念领先的发展商共同打造系列主题作品是房地产基金在获取回报的同时扩展更大社会效应的途径
4、土地资源是硬条件，投资策略和风险控制是房地产基金最为重要的两个要素，房地产基金更强调软资源。
一、我国房地产基金部分资料
二、我国房地产基金典型案例解析
1、规模住宅项目投资基金
基本结构：通过发行信托，作为LP，成立有限合伙企业进行基金运作。
按照住宅性质分类，可以分为：
l 高端豪华住宅项目
l 保障房项目
（1）上信华府资本－常州溧阳西南组团核心区项目
由上海信托独立发行。三线市场中型高档住宅区，品牌价值突出，价格适中，主要面临销
（2）平安信托安城1号
由平安信托独立发行。全国房价最高的三线区域，绿城品牌在浙江市场的不二地位，地块优越，物业形态市场接受度高，主要面临政策风险，主要风控为过程控制
（3）北京信托－昆明保障房用地项目基金
据悉已由华夏银行对接理财产品发行。省会城市保障房，符合政策支持方向，风控由信用担保
2、城市综合体投资基金
城市综合体为集合了居住、商务、休闲、商业、娱乐、体验等城市功能性的业态组合，围绕着特定群体的综合需求，在物理空间上聚合一处，从而实现效用溢价。
3、商业零售类物业投资基金
4、主题地产类基金
5、组合投资类基金
（2）平安信托——睿石全功能房地产基金集合信托
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
房地产信托融资分析 ——以为例 柳钦 （社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金
资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家
深度解析房地产信托风控 之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项 目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对 投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。 房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。下面我们针对这些风控逐一进行分析。 第一，土地、在建工程、房产抵押。通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设 置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身 的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。尤其是目前，在国家对 房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下 降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。不过，虽然房地产行业未来几年高速增 长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。我国的地价和房价势必会经历一个相 对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。当然，这个调整 将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。 第二，股权质押。与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。首先，质押股票是否属于流 通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本 身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来 能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅 跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞 人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注 的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其 实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方 追加质押物，直到回归原始质押水平。 第三，应收账款质押。被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款，目前的应收账款类信托产品多为这种。其他债务人非政府的，也多为资质优良的企业。从债务人的还款意愿和能力来讲，保障力度较大。政府是债务人的，应充分考察当地政府
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房地产信托融资具备的三大基本优势 对房地产行业来说，由于紧缩政策，银行贷款也被大大压缩，使房企的资金链趋紧，很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在目前宏观调控的背景下，房地产、金融市场等行业也面临较多的不确定性，信托资金的投向如果在这两个行业的集中度偏高，容易导致风险过大，面临较大的周期波动。在认清信托的同时，我们也应该了解信托融资的优势，以便更好的投资市场。 房地产信托融资具备三大基本优势： （1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。 信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也是十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动自己到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 （2）信托融资具有财产隔离功能。
信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分的体现委托人和受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔离与受托人的自有财产和其他信托帐号，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判决，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 （3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能弥补121好文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。 相关阅读：
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。
对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
我国房地产信托的特点及发展 内容摘要:随着近几年房地产业的发展,我国房地产投资信托也得到了较快的发展,本文分析了我国 房地产的发展及对策，并对房地产信托的特点做了简要的介绍，对完善我国房地产投资信托的相关问题 作初步探讨。 关键词：房地产信托、发展、特点、问题、对策 一、房地产信托的概念 房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已顺利实施的条件之下，具有很强的生命力。 二、房地产信托的几大特征 1、稳定的高收益 由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，因此它的流动性相对较强。 2、能够抵御通货膨胀。 作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。 3、面向中小投资者。 由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。房地产信托产品也是中小投资者唯一可以参与到房地产一级市场，参与直接的融资投资的渠道，而不是像以往一样把钱投入到房地产开发的二级市场中去，去分享日益减少的物业利润，因而是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。我国房地产投资信托发展过程中存在的问题房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义 三、我国房地产信托的由来 为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发[2003]121号[3]）；2005年银监会又出
房地产信托基金投资风险分析 作者：纪慧琼 来源：《理论与创新》2020年第14期 【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。 【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险 引言 当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。 1.Reits投资具备多重投资优势 （1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。） （2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等 2013.7.14 房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符 合银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到 国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，
房地产信托基金发展分析(doc 6页)
房产信托基金可行性发展分析 采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转稼给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。 一、我国发展房地产投资信托基金的意义 1.可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的
重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。 2.房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。 3.发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房
消费者购房分析报告 工商管理系 市场营销专业 一 班 小组人员：栾立博、耿俊、张屹 、陈安亮、卜祥 鹏、李淼、曹亮
影响消费者购房因素 影响消费者购买行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。分析影响消费者购买行为的因素，对于企业正确把握消费者行为，有针对性地开展市场营销活动，具有极其重要的意义。 1.消费者自身因素 消费者购买行为首先受其自身因素的影响，这些因素主要包括：一是消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等。消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需求层次和购买能力。消费者经济状况较好，就可能产生较高层次的需求，购买较高档次的商品，享受较为高级的消费。相反，消费者经济状况较差，通常只能优先满足衣食住行等基本生活需求. 二是消费者的职业和地位。不同职业的消费者，对于商品的需求与爱好往往不尽一致。一个从事教师职业的消费者，一般会较多地购买书报杂志等文化商品；而对于时装模特儿来说，漂亮的服饰和高雅的化妆品则更为需要。消费者的地位不同也影响着其对商品的购买。身在高位的消费者，将会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品。 三是消费者的年龄与性别。消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。如在幼年期，需要婴儿食品、玩具等；而在老年期，则更多需要保健和延年益寿产品。不同性别的消费者，其购买行为也有很大差异。烟酒类产品较多为男性消费者购买，而女性消费者则喜欢购买时装、首饰和化妆品等。 四是消费者的性格与自我观念。性格是指一个人特有的心理素质，通常用刚强或懦弱、热情或孤僻、外向或内向、创意或保守等去描述。不同性格的消费者具有不同的购买行为。刚强的消费者在购买中表现出大胆自信，而懦弱的消费者在挑选商品中往往缩手缩脚。 2. 社会因素
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出
图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发
一、房地产信托概论 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。 房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 二、房地产信托融资模式 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。 （一）贷款型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最 后一期信托收益和偿还本金给投资者。 房地产信托融资模式及案例分析
2、特点及优势对公司(项目)要求 要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右） 、股权质押、第三方担保、设置独立账 户 偿还贷款本金 融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等 以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6％-10％居多。 优势：融资期限比较灵活（二）股权型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。 2、特点及优势 对公司(项目)要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清向（项目）公司委派股东和财务溢价股权回购
房地产信托项目可行性研究报告 （立项+批地+贷款） 编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司编制时间：二〇二〇年四月 咨询师：高建
目录 目录 (2) 专家答疑： (4) 一、可研报告定义： (4) 二、可行性研究报告的用途 (4) 1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告 (5) 2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告 (5) 3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 (5) 4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告 (5) 5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告 (5) 6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告 (6) 三、可行性研究报告的编制依据 (6) 四、可研报告编制收费标准及时间 (7) 1、收费标准 (7) 2、付款方式 (7) 五、我们的优势 (7) 1、良好的信誉保障 (8) 2、专业的咨询团队 (8) 3、丰富案例经验 (8) 4、精准的数据库支持 (9) 六、可研报告编制大纲： (9) 表目录 (28) 表目录 (29) 表1-1 本报告研究范围 (29) 表1-2 报告误差控制表 (29) 表1-3 本报告编制依据 (29) 表1-4 房地产信托新建项目产品型号及产能一览表 (29) 表1-5 房地产信托新建项目项目概况 (29)
表1-6 房地产信托新建项目项目资金来源与使用计划 (29) 表1-7 房地产信托新建项目综合经济技术指标 (29) 表2-1 房地产信托新建项目主要产品型号及计划产能 (29) 表2-3 房地产信托新建项目主要产品和规格 (29) 表2-4 房地产信托新建项目 (29) 表2-5 房地产信托新建项目产品规格 (29) 表3-1 2007-2020年我国房地产信托产量 (29) 表3-2 2016-2020年我国房地产信托产量预测表 (29) 表3-3 房地产信托新建项目战略规划一览表 (29) 表3-4 2016-2020年房地产信托新建项目产品产量预测 (29) 表4-1 房地产信托新建项目主要建构筑物一览表 (29) 表4-2 房地产信托新建项目投资强度分析 (29) 表4-3 房地产信托新建项目项目建筑系数分析 (29) 七、可研报告资料提供清单： (30) 1、项目的基本信息 (30) 2、项目的主要产品 (31) 3、项目的生产资源 (31) 4、项目（现有设施）的土建工程 (32) 5、项目的环境与劳动保护 (32) 6、项目的工作人员 (32) 7、对项目的补充说明或编写要求 (33) 八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内容 (33) 九、资质证书样本 (35)