北京别墅市场
一 北京别墅的历史沿革
二 哪里有别墅？
三 别墅的供给量
1．北京别墅的市场总供给量
2．外销别墅统计分析
四 北京别墅区
五 北京别墅的价格特质
1 价格分布
2 市场价格分额
六 综合分析
1 总评
2 北京别墅的发展趋势
一北京别墅的历史沿革
h 1992年，丽京花园(北京第一个别墅项目)一
经推出,就把北京别墅带入鼎盛时期.较高的投资回报率吸引了海内外的投资商
h 1993年掀起了“别墅热”,大量别墅项目立项,盲目开工建设,造成了供给过剩
h 1994年,别墅市场以趋向饱和,但仍有许多开发商盲
目跟进 ; 市场需求不足, 许多项目推迟竣工日期
h 1995—1996年,大量别墅涌入市场,政府宏观调控，别墅市场开始进入休眠时期，几乎在同时政府基本停止了新建别墅项目的审批。
h 1997~1998年，全球金融风暴席卷东南亚――中国大陆高档房产购买力的主要来源地，别墅市场更是无人问津，几乎销声匿迹
h 1999年,别墅市场的供给量约维持在10000平方米(1万套)左右,平均售出率约达35%,大量别墅积压
h 1999年下半年—2000年，中国经济的发展、WTO战略地位的提高、申奥的热潮、别墅市场开始升温;
(2000年新开别墅项目13个; 旧有项目新装入市14案)
h 2001年，别墅市场理性抬头，较多的别墅市场项目走出了低谷，取得了较好的销售业绩(碧水、龙苑、银湖、玫瑰园、莱蒙湖等)；工程项目开始活跃，中低档产品及中间产品在市场上大量出现（如橘郡、圣得以及TOWNHOUSE的兴起）
二、北京哪里有别墅?
项目名称区域地点
富成花园朝阳区北四环东路69号
健翔山庄朝阳区马甸桥北,北郊宾馆边
京润水上花园朝阳区霄云路
丽京花园朝阳区机场路杨林路出口200米
丽斯花园别墅朝阳区机场路杨林路出口200米香江花园朝阳区京顺路,香江北路
银湖别墅朝阳区彩虹路,近机场辅路
紫玉山庄朝阳区紫玉东路,北辰购物中心北
清静明湖花园朝阳区朝阳公园西路
翠湖花园海淀区上庄路、阳坊路口
园明圆花园别墅海淀区圆明园西路
钓鱼台庄园海淀区旧八里庄,西三环航天桥
龙城花园昌平区京昌高速路8A北安河出口西碧水山庄昌平区京昌高速路沙河镇南定福路富泉花园昌平区京昌高速路12出口昌平园区北京玫瑰园昌平区八达岭高速路9出口沙河镇王府家庭农场昌平区京汤路王府街
静之湖体闲别墅昌平区兴寿镇小汤山南侧
蓬莱苑别墅昌平区平西府镇
八仙别墅昌平区温榆河西侧昌平西湖新村南怡龙别墅崇文区龙潭湖路8号
华中园别墅顺义县马坡乡
嘉浩别墅城顺义县京顺路,温榆河畔
金宝花园顺义县顺义路
龙苑别墅顺义县顺安南路
名都园顺义县京顺路,温榆河畔
欧陆苑顺义县天竺镇/京顺路,沙峪南路
莱蒙湖康柏园顺义县京顺路天竺镇沙峪南路
裕京花园别墅顺义县京顺路温榆河畔
阳光花园别墅顺义县高尔夫球场西潮白河畔
尊爵府大兴县京津塘高速公路大羊出口
和安名人录河北燕郊华堂高尔夫南侧潮白河畔
圣得花园别墅河北燕郊潮白河南侧
说明：（附分布示意图）
１北京别墅主要分布在市郊东北部区域，京昌高速
公路、机场高速公路及京顺路两侧。
２北京别墅集中分布的区位是：朝阳区、,顺义区、
昌平县、海淀区。
三．北京别墅的供给量
1 市场的总供给量
区域项目数量总建面积万M2 总户数比例
朝阳区 21 230 ≈6000 32%
顺义区 15 150 ≈4000 21%
昌平区 13 100 ≈3500 18%
海淀区 13 120 ≈3000 16%
通洲区 7 46 ≈1000 5%
大兴县 7 38 ≈1000 5%
其它区域 11 16 ≈500 3%
合计 87 700 ≈19000 100%
说明:
到目前为止北京市共有别墅项目约122个，总建筑面积约950万平方米，30000户别墅单位；至目前我们张力公司统计在案的别墅有87个单位，统计总建面积达700万平方米左右，统计总户数约为19000户。按张力公司数据分析，每年推向市场的别墅约为2500户，建筑面积约为90万平方米，而市场的消化量仅为25—30万平方米左右，约占供给量的28%—33% 。
2 外销别墅重点个案统计分析
1. 顺义区外销别墅个案统计分析
编号案名区位占地面积总建面积容积率平均单价总户数销售率
1 康柏园.莱蒙湖顺义区 16.8万 10万 0.59 2000USD 总210一期80 60%
2 名都园顺义区 16万 10.3万 0.64 2000USD 1036户售3-4期
3 欧陆苑顺义区 9万 2万 0.222 2250USD 154户多为出租
4 嘉浩别墅城顺义区一期9.19万一期12.3万 0.7
5 2450 UDS 规划855一
期300 一期竣工后期规划
5 裕京花园别墅顺义区 33.3万 11.7万 0.35 2250USD 460户 90%现出租
6 龙苑别墅顺义区马坡乡 25万 12万 0.48 1350USD 231户未期80%
7 金宝花园顺义区马坡乡 47万一期10万一期2万 0.2 800USD 总420一期59 --
2. 朝阳区外销个案统计分析
编号案名区位占地面积总建面积容积率平均单价总户数销售率
8 香江花园朝阳区京顺路 40万 14.35万 0.36 2600USD 447户 70%出租
9 银湖别墅朝阳区大山子 19万 2.1万 0.11 3150USD 30户售出10户
10 京润水上花园别墅朝阳区 2800/3000
11 富城花园朝阳区北四环 34.7万 4.5万 0.13 2650USD 148户 80%
编号案名区位占地面积总建面积容积率平均单价总户数销售率
12 紫玉山庄朝阳区 66.6万 13.2万 0.2 2650USD 400户 80%
13 丽斯花园朝阳区 16.4万 7.5万 0.46 1800USD 188户一期售完现售二期
3.海淀区外销个案统计分析
14 龙城花园海淀区 66万 23万 0.35 1800USD 独142 连120 另公寓1238户
15 圆明园花园别墅海定区 75万 -- -- 1400USD 198户一期公寓1080户
16 翠湖花园别墅海淀区 59.2万 20.1万一期5.4 0.34 1200USD 一期131户70%
4. 昌平区及燕郊外销个案统计分析
17 碧水庄园昌平区沙河镇一期23万二期33万一期7.2万二期5万一期0.31二期0.14 1400/2250USD 一期238户二期105户一期售完二期80% 18 玫瑰园昌平区 49.9万 24万 0.4 1100USD 一期208户二期266户现售一期约60%
19 橘郡昌平区 20万 9万 0.45 800USD 128户 60%
20 圣得花园河北燕郊 66.6万一期10万二期35万约2万 0.2 800USD 共178户一期58户一期85%
说明:
1 统计表明: 北京市目前共有外销项目21( 含和安)案,其中顺义7案,占33%;朝阳区6案, 29%; 海淀区3案, 占14%; 昌平区3案, 占14%; 河北燕郊2案, 占10%.
2 外销个案总批地面积约为805万平方米; 总建筑面积为250万平方米, 平均容积为0.31.
3 统计总户数为6293户,售出户数约为2449户, 存量约为3744户,约占总供
给量的60%(不含和安).
4 北京外销别墅区域行情为:
顺义温榆河区域: 2200 USD/平方米
马坡乡区域: 1200 USD/平方米
朝阳机场路区域: 2600--2800 USD/平方米
四环路以北: 2600 USD/平方米
昌平京昌高速公路沿线: 1400 USD/平方米
(碧水:2250 USD/平方米)
燕郊开发区: 1000 USD/平方米
四. 北京别墅区
北京市的中高档别墅主要集中在顺义区和朝阳区、昌平区以及东部区域。
顺义区:
―― 北京最集中的别墅区。
分布在机场高速公路、京顺路两侧。
主要有温榆河畔的名都园、嘉浩、裕京、欧陆苑、莱
蒙湖别墅等个案；
其次的是马坡乡的龙苑别墅、金宝花园、华中园。
本区域有方便的交通，温榆河、潮白河两大水系构成
了独特的水面环境；绿地面积广阔，环境污染较小；坚邻商务区使馆区，具备了良好的别墅开发条件。
朝阳区：
――距离市中心最近的别墅区
主要分布在本区域东北部，机场路京顺路两侧，以及
亚运村西北区域。
个案有机场路两侧的京润水上花园、嘉林花园、银湖
别墅、香江花园及亚北地区的富城花园、紫玉山庄等
市中心独有的交通和人文，齐备的基础设施，使本区域成为极具潜力的高档金领别墅区
昌平区:
―― 上风上水的宝藏。
亚运村正北，八达岭高速公路两侧。
较早的有王府、八仙、富泉等别墅；外销的有碧水庄园、玫瑰园等别墅。
东部区域:
――潜力十足的东方乐土。
本区域主要指朝阳四环以东、通州、河北燕郊开区。
别墅个案主要分布在京通快速路及京哈高速路两侧。
本区域并不是传统的京城别墅区，多为低价位的内销别
墅；外销别墅有燕郊开发区的圣得花园和和安花园。
五 北京别墅的价格特质
1 北京别墅的价格特质分析
h 东北部：由于北京别墅市场中外销占70%，而其中95%都
集中在此区域，而且在市场上口碑较好、入住率较高，因此除市中心外，此区域的别墅价格是北京最高的：区域平均水平约在800-
3000USD/M2
h 北部：以亚运村地区和京昌高速公路沿线最具代表性，价格也相对较高，约在1200—2500USD/M2；
h 东部：以通洲区为代表，以3000—6000RMB/M2为主力价格段；其次的是朝阳区及燕郊开发区, 价格在1000USD左右
h 南部：由于开发量体较小，而且近年又没有新开发的项目，因此价格仍停留在1000----15000RMB/M2之间：
h 市中心: 基本在3000----3500USD/M2。
2 北京别墅按不同价格段所占市场份额排名
排名价格(RMB/M2) 市场份额区域
1 3000 ~ 4000 15.9% 海淀
10000 ~ 15000 15.9% 机场路顺义海淀
2 2000 ~ 3000 14.4% 海淀
3 6000 ~ 7000 8.6% 亚北
20000 ~ 25000 8.6% 机场路昌平
4 15000 ~ 20000 7.2% 机场路丰台
5 4000 ~ 5000 5.7% 通洲
7000 ~ 8000 5.7% 昌平
6 5000 ~ 6000 4.3% 亚北
8000 ~ 9000 4.3% 昌平
7 1000 ~ 2000 2.8% 通洲
9000 ~ 10000 2.8% 昌平
25000 ~ 30000 2.8% 机场路
8 30000 1.4% 市区
（数据来自中国房地产市场杂志）
六 综合分析
1 总评
h 别墅的市场份额很小
别墅永远是房地产市场中的极少部分，更主要的是这个客户群体则更小，而这些为数不多的客户群体越来越成熟、对产品要求越来越高。h 别墅市场回暧
从各种迹象表明，自2000年开始，北京别墅市场回暧，如：北京玫瑰园的重新开盘、新别墅项目（如：碧水二期、莱蒙湖、翠湖花园、金宝花园、维也纳花园等）的推出、旧项目（如：富成花园、香江花园等）的消化等。近期又掀起了一波TOWNHOUSE的热潮，均表明了别墅市场回暧的迹象。
h 别墅市场的两极分化
中档别墅几乎在市场中销声匿迹，目前主要是以售价在1800USD／M2的高档别墅和售价在3000－7000RMB／M2低档别墅为主。
h 别墅客户的锁定与区隔
高档别墅卖的是品质＋邻居，主要集中在海外、企业家、演艺、体育界等行业顶尖人物，这一群体对内部、外部环境都很注重，且要求极高；低档别墅的客户群体主要是中级白领。
h 中国大城市（如：上海、北京）内外销并轨将是大势所趋，已有
的外销项目只有在各方面更胜筹，才会能生存空间。
h 北京房市受政策影响巨大，今后5年北京市城市发展重点将是中
关村、亚运村、回龙观及望京地区，而一旦申办奥运成功，将把
发展的重心向南部区域及东部区域倾斜，以消除北京市城市发展
的不平衡。城市的整体性发展对别墅的分布区域会产生很大的影
响。
h 随着经济的不断发展，总体需求不断增加，总体供给也不断增加；销售量增加，空屋量也增加。
h 产品优胜劣汰明显、且速度快。
h 北京房价居全国之最，但品质及水平则次之。报价基本维持不变，但实际成交价格明显下降，折扣较大。
h 传统地域、习俗观念根深蒂固。
h 别墅市场以现房租售为主，预售则多见于香江、龙苑、碧水庄
园等别墅区之3、4期及近期新开盘的项目。
h 客源已转向销售以境内为主、境外为辅，租赁仍以境外为主。
精品别墅是市场的主流：
生态别墅、景观别墅、湖景式别墅：具广阔的市场空间
2 北京别墅市场的发展趋势
一、区域性：（地段）
北京别墅大多数集中在城市快速路附近，如京昌路、立汤路、京顺路、机场路、京昌高速公路、京通快速路沿线及昌平、顺义等自然风景优美的近郊。
1 东北部的成熟社区：主要是机场路及京顺路两侧的
朝阳区及顺义区。本区域的特性是“租售并容”投资市场。
2 西北部的传统优势：“上风上水”、“龙胧之地”，
此处别墅的自住功能更被认可，加之无挑剔的居住环境，本区域是“自住型别墅的天堂”
3 东部区域的崛起: 便利的交通使京东地区发生着日
新月异的变化,本区域距离CBD商圈、赛特商圈、王府井等一级商业中心相对较近，东部区域理应成为北京的又一投资自住皆相适宜的别墅大区
4 远郊: 主要指 “两村四园”及风景旅游区。即亚运村、中关村及中关村高科技园区、昌平高科技园区、丰台高科技园区、大兴、怀柔、密云等地。
二、价格趋势：
别墅价格有较大的变化，随着量体的增多，别墅的价格略有下降的趋势。高档豪华别墅逐渐退出市场舞台，新开发的别墅将以低档或中低档别墅为主，别墅市场价格有回落的迹象。2001年新开盘的别墅及TOWNHOUSE中，平均价格约5800RMB／M2主为，且成交趋于活跃。
三、客源客层
别墅客源客层具有区域性的特点，但又并非为区域客。它具有广泛性，来自己五湖四海，各行各业。北京高档别墅抢占的客户有：
1 外资公司，随着WTO 的临近，国外驻京公司有所上
升。如：SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、
SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等跨国公司及其
驻京办。
2 外国使馆人员。北京最早的别墅主要是由使馆官员购买
或承租的。如丽京花园，多为美国、德国、法国、瑞典、
日本的使馆官员购买；京润、嘉林等市区别也多为使馆
官员购买或租赁
3 港、奥、台同胞及外地驻京机构。
4 城市“中产阶级”(律师、会计师、高级知识分子等)
5 新市贵族阶层：IT行业、金融行业、房地产行业、电子
行业等
别墅的客户还有内外销的差别：外销客户包括：外国使馆工作人员、驻华机构、三资企业高级管理人员、海外华人、港、澳、台同胞；内销别墅的客户对象包括：高科技产业造就的都市新贵、国内效益较好，有实力的名牌企业、房地产精英、演艺界名人、其它行业的京城富豪
哪些地方有别墅?
项目名称区域地点
富成花园朝阳区北四环东路69号
健翔山庄朝阳区马甸桥北,北郊宾馆边
京润水上花园朝阳区霄云路
丽京花园朝阳区机场路杨林路出口200米
丽斯花园别墅朝阳区机场路杨林路出口200米
香江花园朝阳区京顺路,香江北路
银湖别墅朝阳区彩虹路,近机场辅路
紫玉山庄朝阳区紫玉东路,北辰购物中心北
怡龙别墅崇文区龙潭湖路8号
尊爵府大兴县京津高速路大羊坊出口
钓鱼台庄园海淀区旧八里庄,西三环航天桥
圆明园花园别墅海淀区圆明园西路
华中园别墅顺义县马坡乡
嘉浩别墅城顺义县京顺路,温榆河畔
金宝花园顺义县顺义路
龙苑别墅顺义县顺安南路
名都园顺义县京顺路,温榆河畔
欧陆苑顺义县天竺镇/京顺路,沙峪南路
裕京花园别墅顺义县京顺路,温榆河畔
别墅的销售情况
l 总体销售情况疲软
与普通商品住宅(空置率30%)、办公楼(空置率40%)、商场（空置率50%）的销售状况相比，北京市的别墅市场（空置率近70%）总体销售状况应该说较为疲软，这主要是因为别墅的价格与其特质决定的。我们知道，别墅相对于其它房地产商品而言，并不一定是必须品。企业要生产，一定需要厂房，公司要办公，就一定需要办公房，但客户要居住却
并不一定需要花园别墅，大量的开发和价格的居高不下，使别墅销售情况持续疲软。
l 精品个案依然有其市场
在整个别墅市场持续疲软、萧条的情况下，依然有一些别墅产品，如朝阳区的丽斯花园、富成花园、香江花园、紫玉山庄，顺义县的裕京花园别墅、龙苑别墅、欧陆苑，创造了较好的业绩，归纳这些产品的成功经验，我们发现这些产品无论在选址，规划，设计，包装，及交屋后的物业管理上，都花费了大量的心血，是超出整个别墅市场平均水准的“精品”。
别墅的价格
l 价格与地点
区域范围价格范围平均单价
二环以内 2800~3500USD 3000USD
二、三环之间 2500~3000USD 2800USD
三、四环之间 1800~2800USD 2400USD
四环以外 4500~15000RMB 10000RMB
以上数据显示，可知北京市的别墅价格与其地理位置还是存在一定关系的，简而言之，大致的趋势为地点越近市中心，价格越贵，反之价格就较低。
l 价格与性能比
由于别墅产品的特殊性，因此在地点以外还有着其它因素来影响它的售价。诸如容积率、绿化率、景观、住户会所、配套生活设施、商业设施、辅助交通设施、物业管理等等。规划、经营管理完善的别墅项目对以上因素的投入会增加别墅的附加价值，使其售价可相对提高，而在这些方面投入较少的别墅项目其售价自然较低。
别墅的成功与失败原因
1. 成功点
l 选择适当时机入市很重要，整体经济状况良好、市场较活跃的时候开发，成功的机率比较大 (例如：丽京花园、裕京花园别墅) 。
l 选址很重要，别墅的选址可以远离市区，但交通的便利性和生活便利性并不能因此而有所降低（例如：香江花园、丽斯花园）。
l 规划很重要，别墅的客户除了为满足基本的居住要求外，还需要一定的附加价值，因此容积率、绿化率、外观、建筑品质、会所等等，都是别墅价值的体现，也是别墅卖什幺价格的有力依据（例如：龙苑别墅、丽斯花园）。
l 建设速度很重要，别墅比普通商品房更讲究环境，因此现房比期房更容易让客户接受，也更好销售，所以控制建设速度很重要
l 物业管理很重要，别墅的地点一般都离市区较远，因此安全性和区域内完善的服务、管理非常重要（例如：名都园、香江花园、龙苑别墅）。
l 广告、包装手法的成功，别墅的客层与一般商品房的客层不同，在其它商品房上很成功的包装手法，在别墅项目上可能毫无作用，甚至选择的媒体都有区别（例如：富成花园、圣得花园）。
2. 失败点
l 错误的时机投资，对自我实力的判断错误，造成销售步履唯艰（例如：利达玫瑰园）。
l 没有别墅开发经验，盲目投资开发，盲目规划设计，盲目经营管理（例如：怡龙别墅）。
l 没有足够资金，造成建设难以为继，项目开发时间过长（例如：翡翠花园）。
l 包装手法不对，楼书、海报、或媒体档次上不去（例如：华中园别墅）。
l 周边环境及感觉，不适合开发别墅，失去别墅的基本特质（例如：枫露皇苑、圆明园花园）。
别墅的市场前景
l 别墅的供给量
Ø 1992~1993年，丽京花园开其端。
Ø 1994~1995年，只有裕京花园、观天下、龙苑等少量别墅。
Ø 1995~1996年，大量竣工，在销约300万M2，一万多户。
Ø 1997~1998年，市场清淡，销售率仅30%，供给量仍不断增加（2000户/年）。
Ø 1999年，市场仍然清淡。
Ø 2000年，别墅市场开始转暖。
区域项目数量总户数比例
昌平县 13 约3000 15%
朝阳区 21 约6000 31%
大兴县 7 约1000 5%
海淀区 13 约2500 13%
顺义县 15 约4000 21%
通县 7 约1500 7.5%
其它区域 11 约1500 7.5%
合计 87 约19500 100%
由以上相关数据我们可以得知，目前别墅的供给量约有19500户，面积约在800万平方米左右。而以这两年的成交数据分析，每年推向市场的别墅约有2000户，面积约75万平方米，而市场的吸纳量却只有25~30万平方米左右，约占供应量的30~40%。
l 别墅客户的关心重点
1. 整体社区规划
选址、布局、景观、会所
2. 别墅的造型及平面设计
造型、材质、色彩、动线、配置
3. 绿化面积及养护情况
公共绿化、私家花园、树种选择、养护管理
4. 生活便利性
公共交通设施、辅助交通设施、商业设施、生活设施
5. 安全性
保安系统品质、保安服务措施、保安人员素质
6. 物业管理及费用
物业管理项目、服务精神、费用合理性
7. 社区人气是否旺盛
居住率、住户层次
8. 价格和投资回报率
价格有没有竞争力、价格合不合理、投资回报率如何
别墅项目的主要销售及付款方式
1. 期房预售
比较起其它房地产商品，别墅的期房预售更困难。这是因为：
a. 别墅卖的并不仅仅是房子，还有环境，而环境恰恰是最难表现的一个主题。
b. 别墅的客层属于二次购屋阶层，并不很急于购房，外加选择的余地较多，因此考虑的时间长，期房先天的弱势很难让客户在未看到实物时就决定。
2. 现房销售
比较期房销售而言，现房销售有其固有的优势点，但也需要注重一些重要环节。
a. 虽然是现房，但依然要设立带家具的实品屋，因为别墅产品，更多的
是卖一种生活方式，卖一种情趣格调，仅仅靠钢筋水泥是不能打动客户的心的。
b. 现房更注重物业管理，因此应该让客户在看楼过程中体会到服务周到的物业管理与保安系统。
c. 别墅社区的整体环境和绿化景观的塑造更是成功现房销售的法宝。
3. 付款方式
a. 一次性付款：
一般可享受较大的优惠折扣，期房阶段大约有80~88%的折扣，但风险性较大，因此客户较少采用此方式。
b. 工程进度付款：
根据工程进展的情况，分阶段逐次分期付款，可享受一定的优惠，风险相对较小，因此在银行贷款未落实时，大多采用此付款方式。一般为：首付10~20%、其后分3~4次平均分期付、最后交屋付清10%。
c. 银行贷款：
是目前普遍采用的，客户、银行、发展商三方互利互惠的付款方式，也是客户最关心的问题之一。银行贷款的落实可以使开发项目良性循环并持续开发。人民币贷款额度一般在70~80%左右、外币贷款额度一般在50~70%，年限都在5~20年不等。
别墅的广告表现主题
1. 媒体选择
a. 民航杂志：主要阅读群为经常因商务旅行而搭乘飞机的客户，较符合别墅的客层。缺点为发行量较小。
b. 涉外商业期刊、增刊：主要阅读群为在华工作的外籍人士，缺点是发行量非常小，而且因为大多为英文杂志，国内人士很少阅读。
c. 报纸广告：发行量大，阅读者多，但时效段，质地差，很难表现别墅的特质。
d. 户外看板：发布时间长，有标地及指引的功能，缺点是区域性强，且信息量较小。
2. 广告表现主题
a. 强调稀有：
例，香江花园“稀有机会，公平竞争”
b. 强调景观、环境：
例，龙苑别墅“附近2座高尔夫球场——如果你喜欢乡村生活”、
例，欧陆苑“理想家居环境”
c. 强调规划：
例，名都园“社区规划完整、休闲设施完善，俱乐部提供你各种运动的
方便”
d. 综合性主题：
例，富成花园“世界精品，富成花园，北美风情，超值绿地”
北京高端别墅市场需求调研报告 1
北京高端别墅市场需求调研分析报告 最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行
定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析,以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。
北京八大顶级豪宅景观定制 精选北京各具代表性八大豪宅 不仅有新中式院子大宅， 也有现代精工顶级豪宅。 项目甲方、乙方现场详细讲解， 深度学习豪宅景观的设计与营建。 中粮天恒· 天悦壹号 景观设计：奥雅设计，施工：星河园林 天悦壹号由中粮与天恒两大国企联手打造，主打四环城市院落。天悦壹号在产品锻造层面，集合了奥雅设计执行董事兼首席设计师李宝章、上海骏地建筑常务副总裁郑士寿、梁志天事务所创始人梁志天、无间设计首席设计总监吴滨、LSDCASA及再造创始人葛亚曦五位大师，项目可以说从整体社区建筑规划到园林景观、室内为项目打造了极致的空间体验。 注：景观正在最后收尾阶段，敬请期待揭秘！
首开住总· 棠颂别墅 景观设计：奥雅设计，施工：顺景园林 棠颂别墅通过对土地文脉及城市肌理的结构与重塑，从骨骼到精神，从建筑到生活，深度演绎了中国美学极致。棠颂别墅，这座皇家规制宫殿式的建筑群，由大门、镜湖、照壁、庭轩、主殿组成，是项目整体四进制规划中的一部分。其布局遵循礼制，其建筑精雕细琢，其气势恢弘澎湃，其神韵让人恍若梦回唐宋，可谓打造出中式顶豪的“当代样式”。棠颂别墅景观精心规划为“三园六坊，九巷一府道”。示范区三进制园林分别包括入口前场、中庭接待中心、休闲花园，之间以茶轩、林荫花道巧妙连接。造园者将中式传统院落文化融入现代生活场景之中。
龙湖 · 景粼原著 景观设计：优地联合，施工：嘉来景观 景粼原著，位于北京朝阳区政府先规划后发展“壹号别墅区”中央位置。项目定位为文脉山水园，设计团队吸取中国传统与现代造园技法之精髓，从“画意中式”入手，以七幅中韵画卷对应七个节点，呈现“园中有画，画中有园”的山水景观。景粼原著的总设计师，以隐士文化定义新中式园林，通过“八法二十四式”打造自然山水意境，一幅幅美轮美奂的画境营造优雅的东方文园。传统的别墅设计以院为核心，而景粼原著则以园为中心，呈现出非同一般的设计格局。
南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日
目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：
?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地
产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增
中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。
别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
济南整体不墅市场分析 一、济南不墅物业进展现状分析 （一）济南不墅市场处于初步进展时期 90年代末，不墅物业进入济南房地产市场，但因其进展速度缓慢，导致济南不墅整体市场仍处于初步进展时期。要紧表现为：1、济南不墅物业大多集中于都市郊区，都市不墅区尚未形成。 纵观济南市不墅市场，在售不墅物业要紧集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫不墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于都市的郊区，距离中心距离较远，属郊区不墅。都市不墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成都市不墅区的概念。 2、济南不墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售不墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严峻，导致不墅品质普遍较差，呈现出整体不墅产品的有形无神，缺少项目个性。
2004年热销不墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得不墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、不墅市场主力产品为独栋不墅，其它类型产品尚未出现。 济南市在售不墅社区要紧以独栋不墅为主，这些不墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的确实是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse不墅外，其它不墅产品如双拼、迭加不墅均未出现。 4、济南不墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的阻碍根深蒂固，反映到消费过程中确实是特不的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上确实是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想关于不墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对不墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。
北京庭院式住宅市场调研报告 北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名 时间：2008-5-22 浏览量： 北京庭院式住宅市场调研报告 第一章庭院式住宅市场调研分析 第一节庭院式住宅项目综合概述 一、综述 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。 第二节供方市场调查分析 一、价格分析 、单价分析： 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析： 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上； 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围
前言 一、调研目标 本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。 二、调研目的 为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。
◆调研： 根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析： 在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。 三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题 进行实地调研。
第一章北京市房地产市场宏观环境分析 一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。 多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。 宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 北京八大别墅区及特性？ 昌平八达岭别墅区；亚奥京北别墅区（亚北别墅区）；中央别墅区（顺义）；潮白河别墅区（顺义）；东部泛CBD别墅区；亦庄别墅区；城南别墅区；西山别墅区。 昌平八达岭别墅区：八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。 亚奥京北别墅区：亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造就了京城别墅的区域集中化和热点化。亚奥地区占尽天时地利之势，一直以来都为购房人所青睐，并成为房地产商投资别墅的热点区域。二手别墅房源非常充足。 中央别墅区：区域里早期开发的裕京花园是台湾开发商投资的。欧陆苑最早是德国投资的。丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。香江别墅是新加坡公司投资的。在中央别墅区更能反映不同国藉的文化背景和生活习惯。中央别墅区项目客户对私密性要求很高，不少项目的外立面都采用暗色，但在建材使用上却尽可能追求高档和品味。别墅区里的开发商都会仔细地研究现有区域客户的生活习惯和特征，针对这部分特定人群去打造产品，从户型设计上，非常适合西方家庭的生活习惯。在中央别墅区经常有明星出入，经常可以看见他们在会所进餐。那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，都在丽斯花园有自己的物业。 潮白河别墅区：潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。 东部泛CBD别墅区：该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。近两年，以康城为代表的第一代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。 亦庄别墅区：亦庄别墅区渐成气候，因为开发区有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地。 城南别墅区：城南别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。由于价格是项目的明显优势，这也预示着其升值潜力较大。 西山别墅区：西山是北京城西部诸山的总称。地理位置优越，目前西山已是闻名中外的游览胜地，风光秀丽，尤其以古刹闻名。西山别墅板块，素有"皇家板块"的美誉，主要得益于香山所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。该区域的植物资源极为丰富，森林覆盖率达86%以上。西山别墅区二手别墅较少，价格也相对较高，因周围风水好，大部分中央领导人及政界人员多选在西山居住。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
北京九大别墅区 基本概况 九大别墅区是指燕西别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区。燕西别墅区是青龙湖区域第一个，城六区内唯一的、也是最后的纯别墅区，被誉为“第九别墅区”。燕西别墅区地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。 区域特征 燕西别墅区 燕西别墅区地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。燕西别墅区北有人文秀峰千灵山、林海密境北宫、云岗、鹰山三大国家森林公园，南有6000亩净水青龙湖、十大高尔夫球场，东有地赋热田南宫温泉，西有千年皇家修行胜境潭柘、戒台千年古寺。京石、莲石两条主要交通路线30分钟内通达别墅区内各景点。
昌平八达岭别墅区 指的是八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原来主要范围是北四环-北六环区域，现在随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板块，一个是沙河板块。 奥北别墅区 亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，跨越朝阳区、昌平区、海淀区等各区。 中央别墅区 中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。 潮白河别墅区 潮白河别墅区，指沿潮白河流域分布的别墅群落，主要位于顺义区。潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区。 东部泛CBD别墅区 东部泛CBD别墅区，一般是指东四环以东，京沈高速、京通快速沿线的别墅，涵盖朝阳、通州、顺义区。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。 亦庄别墅区 亦庄别墅区通常指亦庄及其附近的别墅聚集区。亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。随着亦庄开发区土地供应量的减少及地价的提升，别墅开发已开始降温。 城南别墅区 主要泛指沿京开路聚集的别墅，城南别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。 西山别墅区 西山别墅区主要集中在西山附近，西山是北京西部诸山的总称，原来主要包含香山、玉泉山、万寿山以及八大处周边的区域，后来将北部的百旺山也包含在内。
欧洲房地产别墅项目优 势分析推广策略报告 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积 243552平方米，总建筑面积128000平方米。 ●景观环境 项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江 度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境， 因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞 争个案相比，其景观资源具有一定的优势。 ●交通环境 本案距离市中心仅10公里，距福泉高速公路入口处仅1公里，324 国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的 贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路 扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷， 使本案在未业几年内将有较强的区位优势。 ●周边配套设施调查 本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套 和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛 江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本 项目共享。 【2】SWOT 分析 ●别墅项目优势分析 欧洲房地产别墅 项目优势分析推广策略 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。 项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。 项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。 项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。 以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。 ●项目弱势 项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。 市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。 金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。 ●机会分析 市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：
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北京别墅市场调研报告
目录
一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
近年中国别墅市场现状分析 1. 中国别墅供应特征分析 别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速发展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的发展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场发展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的销别墅项目的兴起，再一点燃了国别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，、、三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进行分析： 经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大 在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。从而形成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。
北京八大别墅区及特性 亚奥京北别墅区，也叫亚北别墅区（海淀）；西山别墅区（海淀） 东部泛CBD别墅区(朝阳)； 中央别墅区（顺义）；潮白河别墅区（顺义）； 八达岭别墅区（昌平）； 亦庄别墅区（通州）； 城南别墅区(丰台)； 昌平八达岭别墅区：八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。 亚奥京北别墅区：亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造就了京城别墅的区域集中化和热点化。亚奥地区占尽天时地利之势，一直以来都为购房人所青睐，并成为房地产商投资别墅的热点区域。二手别墅房源非常充足。 中央别墅区：区域里早期开发的裕京花园是台湾开发商投资的。欧陆苑最早是德国投资的。丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。香江别墅是新加坡公司投资的。在中央别墅区更能反映不同国藉的文化背景和生活习惯。中央别墅区项目客户对私密性要求很高，不少项目的外立面都采用暗色，但在建材使用上却尽可能追求高档和品味。别墅区里的开发商都会仔细地研究现有区域客户的生活习惯和特征，针对这部分特定人群去打造产品，从户型设计上，非常适合西方家庭的生活习惯。在中央别墅区经常有明星出入，经常可以看见他们在会所进餐。那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，都在丽斯花园有自己的物业。 潮白河别墅区：潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。 东部泛CBD别墅区：该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。近两年，以康城为代表的第一代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。 亦庄别墅区：亦庄别墅区渐成气候，因为开发区有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地。 城南别墅区：城南别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。由于价格是项目的明显优势，这也预示着其升值潜力较大。 西山别墅区：西山是北京城西部诸山的总称。地理位置优越，目前西山已是闻名中外的游览胜地，风光秀丽，尤其以古刹闻名。西山别墅板块，素有"皇家板块"的美誉，主要得益于香山所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。该区域的植物资源极为丰富，森林覆盖率达86%以上。西山别墅区二手别墅较少，价格也相对较高，因周围风水好，大部分中央领导人及政界人员多选在西山居住。作为北京市最成功、也是最成熟的别墅区，中央别墅区区域配套及发展已经相当成熟，不过因为近几年的飞速发展。不过户型面积过大，总价过高，也一直是中央别墅区不得不面临的产品问题，随着区域内别墅项目增多，渐显拥挤和繁杂的环境已经影响到中央别墅区的宜居形象，不过整体实力仍然是京城首席别墅区。交通区位：紧邻首都机场和燕莎等优势城市资源，京顺、京承、机场高速等道路使其具备优异的交通优势 代表项目：
项目背景 近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生，目前新兴地产包括：旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体，还有长租公寓。 1.设计理念 该别墅的基本设计理念就是打破常规的封闭式的居住环境，追求居住环境与周围环境有机地结合在一起。为了达到这个目的，该别墅在设计上除去了大多数封闭空间的外墙，采用玻璃代替；另外，拱形屋顶的设计，避免了阳光照射的死角，提高了别墅整体的采光性。面积较大的阳台，给予了别墅主人非凡的视野，可以在家中尽情欣赏周围的一草一木，也可以在阳台上养花种草，提高了生活的情趣。露天阳台，倘若面对着波光粼粼的水面，在阳光明媚的午后，撑起一把太阳伞，支起一张折叠床，或是小憩，或是，坐在秋千上，或是品茗读书，惬意无比。总之，可以想像在风景优美，自然风光无限的地方，拥有一座这样的别墅，仿佛置身于自然酣畅淋漓之间，又可以尽享家居之安逸舒适之美 2.设计的主导思想 1 绿化设计主导思想以简洁、大方、便民、美化环境为原则，使绿化和建筑相互融合，相辅相成。 2 主要以常绿树种做为“背景”，用富有特色的花灌木和草本类花卉加以点缀，达到四季有花。 3 种植植物必须着眼于长期，在形成良好的庭院景观的同时，应考虑方便今后的养护管理。在节省经费，美化环境方面，要有其突出的优点，争取以少的投入，获得最佳效果。 植物设计说明: 在整体环境景观构建上有着极其重要的地位。 1 乔木的应用：乔木有常绿性和落叶性，其主干单一而明显。树形有高壮或低矮，并有开花美丽而以观花为主的树种。在景观设计上必须综合树形的高矮、树冠的冠幅、枝干粗细、开花季节、色彩变化等因素加以应用。 推荐树种：树菠萝、芒果树、樟树、白玉兰、棕榈、紫薇 2 灌木的应用：灌木树形低矮，基部易分枝成多数枝干，树冠变化较大。 3 观叶植物的应用：观叶植物以观赏其美丽的叶型、叶色为主，在造园应用上，必须选择有适当光照的地点栽植、使其生长繁茂、叶型美观。 推荐树种：吊兰、彩叶草、沿阶草、鱼尾葵 4 攀缓植物的应用：利用一切空间，采用多种形式扩大绿化量。墙体的垂直绿化，即丰富了景观层次，有利于夏季降温，对冬季保温起到一定的调节作用。 3.设计的注意事项 1 人”是景观的使用者，因此要首先考虑使用者的要求，必须坚持人居环境的舒适性原则，做好总体的布局，在有限的空间创造出符合居民需求的环境，为居民提供可居、可憩又易于沟通的私家庭院。