一、单项选择题
1.某公司持有10年期债券1000，每面值100元，票面利率7％，到期一次还本付息，复利计息。评估时还有5年到期，市场利率为5％。则该批债券的评估值最接近( ) A.164130元 B.154130元
C.133200元
D.108660元
2.某企业发行五年期一次还本付息债券10万元，年利率6%，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，若以国库券利率5%作为无风险报酬率，风险报酬率取3%，则该债券的评估价值最接近于( )元。
A.93 672
B.103 198
C.111 454
D.120 370
3.非上市股票评估，一般应该采用的的评估方法是（）
A.成本法
B.市场法
C.收益法
D.本金加股息
4.被评估企业一年前取得非上市企业债券10 000，每面值1 000元，期限为3年，年利率为10％，按年付息，到期还本，第一年利息已收取。折现率为8％，该被估债券的评估值最接近于（）万元。
A.1200
B.1035
C.1100
D.1054
5.某公司持有10年期债券1000，每面值100元，票面年利率6%，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场年利率为5%。该债券上市交易，评估基准日的交易记录显示，当天交易价格最高价为105.2元，最低价为105.0元，收盘价为105.1元。则该批债券的评估值为（）
A.105200
B.105100
C.105000
D.104330
6.被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为0.2元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5%，确定风险报酬率为3%。该批股票的评估价值为（）
A．40000元B．25000元
C．20000元D．15000元
7.某厂以一生产线向另一厂投资，作价100万元，占总投资的40%，合作8年，按投资比例分配利润，投资届满后按生产线折余价值返还现金，该生产线预计残值10万。目前已经合作了四年，被投资企业每年净利润保持在30万元的水平上，评估人员经分析，认为可以保持该水平不变，折现率取8%。则该投资的评估价值为（）
A．39.75万元B．47.10万元
C．60.33万元D．86.79万元
8.某公司持有10年期债券1000，每面值100元，票面利率6％，每期付息，到期还本。评
估时还有5年到期，市场利率为5％。则该批债券的评估值约为（）
A．103330元B．103630元
C．103930元D．104330元
9.被评估企业拥有面值为100万元的5年期凭证式国债债券甲，年利率为3.2％，单利计息，到期一次性还本付息，评估基准日至到期日还有2年。评估人员经调查得知，同期发行的记账式可流通5年期国债债券乙的年利率为3％．若折现率为3.2％，则该企业持有的国债债券甲的评估值最接近于( )万元。
A.105
B.109
C.116
D.120
10.与股票价值评估关系不大的价格是（）。
A.清算价格
B.市场价格
C.票面价格
D.在价格
11.股票的在价值是一种（）。
A.理论价值
B.发行价值
C.账面价值
D.市场价值
12.假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是（）。
A.固定红利型
B.红利增长型
C.分段型
D.综合型
13.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业次年发放相当于股票面值10％的股利，且股利以3.75％的速度增长，在折现率为9％的前提下，该100万元股票的价值最接近（）万元。
A.190
B.200
C.100
D.120
14.其他长期性资产能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后（）。
A.摊销
B.变现
C.带来经济利益
D.在账面中体现
15.甲厂以机器设备向乙厂投资，协议双方联营10年，双方按各自投资比重分配乙厂的利润，甲厂投资100万元占乙厂资本总额的10％。双方协议投资期满时，乙厂按甲厂投入机器设备的折余价值返还甲厂，设备年折旧率定为5％，评估时双方已经联营5年，前5年甲厂每年从乙厂分得利润分别为：10万元、14万元、15万元、15万元、15万元。经评估人员调查分析，认为乙厂今后5年的生产经营情况基本稳定，甲厂每年从乙厂处分得15万收益问题不大。投资期满，乙厂将返还甲厂机器折余价值50万。根据评估时的银行利率、通货膨胀情况，以及乙厂的经营情况，将折现率定为12％。该项长期投资评估价值为（）。
A. 82.442万元
B. 824.42万元
C. 54.072万元
D. 28.37万元
16.被评估企业拥有另一企业发行的面值共80万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10％。评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于扩大再生产。假定股票发行企业今后的股本利润率
（净资产收益率）将保持在15％左右，折现率确定为12％，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（）。
A.88.89万元
B.80.00万元
C.66.67万元
D.114.28万元
17.对非控股型股权投资的评估，对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的，评估值应为（）。
A.零值
B.以净资产额乘以投资比例
C.负值
D.无法确定
18.被评估企业甲拥有乙企业发行的优先股100万股，每股面值10元，股息率为12％。根据评估人员调查，乙企业的资产收益率每年都在16％左右，并可持续下去。甲企业计划在评估基准日后第五年年末新上一个大型项目，到时将所持有的乙企业的优先股出让，预计出让价格为每股14元，若折现率为8％，甲企业持有的乙企业优先股的评估值最接近于( )万元。
A．1159 B.1432 C．1500 D.1592
19.某评估事务所对某企业进行评估，采用成本加和法进行。其中该企业长期待摊费用账面摊余价值为78万元，构成项目为: 生产线大修理费账面摊余额48万元，车间翻修费摊余额30万元。假设以上费用发生时至评估基准日价格变化指数为7％，则该企业长期待摊费用的评估值为（）万元。
A.83.46
B.0
C.78
D.72.54
20.某被评估企业账面长期待摊费用余额为110万元，其构成分别为：上年度排污罚款摊销余额40万元，设备维修费摊销余额30万元，房屋维修费摊销余额18万元，尚未摊销的当年度房屋租赁费12万元、设备租赁费10万元，房屋及设备租期均为一年，租期从2007年1月1日起计算。评估基准日为2007年8月1日。经评估人员分析，上述各项支出费用均在合理围之，则长期待摊费用的评估值最接近于( )万元。
A．0 B．7 C．9 D．22
21.被评估资产为某一股份公司优先股1000股。该股面值10元，股息率10％，发行价18元，评估时，国库券率4％，另评估人员确定风险报酬率1％，则这批优先股的评估价值为( )
A.25000元
B.20000元
C.18000元
D.10000元
22.在非上市债券价值评估中，对于距离评估基准日一年到期的债券，可以根据（）确定评估值。
A.债券面值
B.本金与持有期间利息之和
C.本利和折现值
D.本金与持有期间利息之差
二、多项选择题
1.利用趋势分析法评估红利增长型股票的股利增长率时，需要考虑的因素是( )。
A. 企业以往年度利润水平
B．企业剩余收益中的分红比率
C．企业剩余收益中的再投资比率
D．企业资产利润率
E．企业净资产利润率
2.上市债券的评估方法说确的有( )。
A.如果该种债券可以在市场上流通买卖，并且市场上有该种债券的现行市价，则在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值
B.当证券市场投机严重，债券价格严重扭曲，债券价格与其收益现值严重背离时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法
C.上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值
D.评估人员应在评估报告中说明所用评估方法和结论与评估基准日的关系，并申明该评估结果应随市场价格变动而予以调整
E. 上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的开盘价确定评估值
3.注册资产评估师在评估甲企业长期股权投资的价值时，通常要考虑( )等因素。
A.甲企业所有者权益的评估价值
B.被投资企业所有者权益的评估价值
C.长期股权投资在甲企业所有者权益价值中的比重
D.被评估股权在被投资企业所有者权益中的比重
E.甲企业资本结构
4.在股票评估中，把普通股的类型分为（）
A.固定红利模型
B.红利增长模型
C.固定股利分配率模型
D.低正常股利加额外股利模型
E.分段式模型
5.债权投资与股权投资相比，具有（）特点。
A.投资风险较小
B.收益相对稳定
C.具有较强流动性
D.参与被投资企业决策
E.投资的安全性较强
6.下列关于非控股型股权投资评估的描述正确的有（）。
A.对于非控股型股权投资评估，可以采用收益法
B.对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算
C.在未来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估,即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值
D.如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值
E.评估非控股型股权投资，不必考虑少数股权因素对评估值的影响
7.下列关于控股型股权投资评估的描述正确的有（）。
A.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法
B.对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同
C.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下
D.评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价
E.资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
8.关于其他长期性资产的评估说确的有（）。
A.开办费的评估可以在任何期间进行，并非只能在筹建期间评估
B.在筹建期间评估开办费的价值时，可以按照其账面价值计算其评估值
C.其他长期待摊费用评估，应该根据企业的收益状况、收益时间及货币时间价值（1年以的，不予考虑），以及现行会计制度的规定等因素确定评估值
D.其他长期待摊费用评估，如果物价总水平波动不大，可以将其账面价值作为其评估价值
E. 其他长期待摊费用评估,可以按其发生额的平均数计算
三、综合题
1.甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5％，第二年每股收益率为8％，第三年每股收益率为10％，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达12％，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15％的水平上。如果无风险报酬率为4％，风险报酬率为6％，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位)
2.被评估国有企业A的一项长期投资的账面价值为500万元，经评估人员调查了解，该项长期投资是企业A于2004年1月1日与外商B在某市经济技术开发区共同投资组建的中外合资企业C的中方投资，合资企业C的注册资本为1500万元，中方企业A出资500万元人民币，外商B出资1000万元人民币，合资企业的经营期为15年，合资期满，合资企业的剩余净资产也将按中外双方当年的出资比例分享。
在评估基准日2007年1月1日，合资企业C已经经营了3年，前3年企业C 的每年净利润分别为300万元，500万元和400万元，企业C享受企业所得税二年免税和三年减半征收的优惠待遇，合资企业C适用的所得税税率为15%，经预测企业C未来12年的收益情况如下：
1．未来前三年的利润总额维持在500万元水平上；
2．从未来第四年开始至未来第十二年，利润总额维持在未来第三年的基础上每年增长5%水平上；
3．合资期满，企业C的剩余净资产的预计变现值约为600万元。
假设折现率为10%，根据上述资料，评估国有企业A在中外合资企业C中的长期投资在评估基准日的价值。
答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】 B
【答案解析】1000*100*（1+7％）^10/(1+5%)^5=154130，参考教材321页公式8-4。【答疑编号13928,点击提问】【加入我的收藏夹】
2.
【正确答案】 B
【答案解析】本题采用单利计息，参见教材321页公式8-3，债券的评估值＝
100000×(1+6%×5)/(1+8%)^3=103 198（元）。
【答疑编号13929,点击提问】【加入我的收藏夹】
3.
【正确答案】 C
【答案解析】教材324页，非上市交易的股票，一般应该采用收益法评估。
【答疑编号13930,点击提问】【加入我的收藏夹】
4.
【正确答案】 B
【答案解析】参考教材322页公式8-5，被估债券的评估值＝10000×1000×10％×[（1＋8％）－1＋（1＋8％）－2]＋10000×1000×（1＋8％）－2＝10356653（元）。
【答疑编号13931,点击提问】【加入我的收藏夹】
5.
【正确答案】 B
【答案解析】对于上市交易的债券，可以采用市场法进行评估，评估值
=105.1×1000=105100（元）。
【答疑编号13932,点击提问】【加入我的收藏夹】
6.
【正确答案】 B
【答案解析】P325，P=R/r，固定红利型的股票评估值＝10000×0.2/（5％+3％）＝25000。【答疑编号13933,点击提问】【加入我的收藏夹】
7.
【正确答案】 B
【答案解析】30*40%*(P/A,8%,4)+10*(P/F,8%,4)=39.75+7.35=47.10。
【答疑编号13934,点击提问】【加入我的收藏夹】
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案 一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（B）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（C）为基本依据。 A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（C）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元
第八章长期投资及其他资产评估 一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（）为基本依据。A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
一、单项选择题 1、下列各项中，（）是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于（）。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是（）。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务，应关注（）。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，在这种假设下，普通股股票的评估模型应该是（）。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分，向不特定投资者发行的基金是（）。 A、公募基金
C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是（）。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是（）。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况 二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有（）。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中，错误的有（）。 A、—般情况下，优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有（）。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制，评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括（）。 A、基金投资者
2011年注评考试《资产评估》练习题 第八章长期投资性资产评估 一、单项选择题 1.上市交易的债券一般采用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.市盈率法 2.非上市股票评估，一般应该采用的评估方法是（）。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.本金加股息 3.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为20万元（购买债券1 000张、面值200元/张）、年利率10％，期限4年。根据市场调查，评估基准日的收盘价为220元/张，则债券的评估值为（）元。 A.200 000 B.220 000 C.250 000 D.200 000 4.某企业发行五年期一次还本付息债券20万元，年利率8％，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，若以国库券利率4％作为无风险报酬率，风险报酬率取3％，则该债券的评估价值最接近于（）元。 A.187 344 B.206 396 C.228 500 D.240 740 5.与股票价值评估关系不大的价格是（）。 A.清算价格 B.市场价格 C.票面价格 D.内在价格 6.被评估资产为某一股份公司非上市股票10 000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为0.5元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5％，确定风险报酬率为3％。该批股票的评估价值为（）。 A.40 000元 B.62 500元 C.187 500元
D.15 000元 7.假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是（）。 A.固定红利型 B.红利增长型 C.分段型 D.综合型 8.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额20 000元，年利息率为3％，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为7％，该被评估债券的评估值最有可能是（）元。 A.10 648.15元 B.16 280.90元 C.17 892.40元 D.20 088.20元 9.在非上市债券价值评估中，对于距离评估基准日一年内到期的债券，可以根据（）确定评估值。 A.债券面值 B.本金与持有期间利息之和 C.本利和折现值 D.本金与持有期间利息之差 10.被评估企业拥有另一企业发行的面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10％。评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于扩大再生产。假定股票发行企业今后的股本利润率（净资产收益率）将保持在15％左右，折现率确定为12％，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（）。 A.90万元 B.80万元 C.100万元 D.120万元 11.股票的内在价值是一种（）。 A.理论价值 B.发行价值 C.账面价值 D.市场价值 12.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业次年发放相当于股票面值12％的股利，且股利以3.75％的速度增长，在折现率为10％的前提下，该100万元股票的价值最接近（）万元。 A.192 B.130
土地评估的原则和方法 一、土地评估的原则 （—）供求原则 （二）替代原则 （三）最有效使用原则： （四）均衡原则 （五）报酬递增或递减原则 （六）公平原则 （七）预测原则 （八）房地分估、土地优先的原则 （九）动态原则 二、土地评估的方法 （一）、收益还原法： 收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。 （二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。 （三）、成本逼近法： 成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。 （四）、假设开发法 假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。 1、基本原理 根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。 2、估价的等程序一般是 （1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格 （3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
第七章长期投资及其他资产评估 1、术语解释 （1）长期投资（2）股票的内在价格（3）股票的清算价格（4）股票的市场价格（5）股权投资 2、单项选择题 （1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（）元 a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380 （2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。 a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 （3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲， 公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（）。 a. 900 000元 b. 1 000 000元 c. 750 000元 d. 600 000元（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应 为（）元 a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220 （5）从资产评估的角度，递延资产属于一种（）。 a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定资产 （6）上市公司股票的清算价格是( )。 a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值（7）被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（）万元 a、16 b、20 c、35 d、116 （8）股票的内在价值是由（）决定的 a.股票的净资产额 b.股票的总资产额 c.股票未来收益折现值 d.股票的利润总额 （9）对长期待摊费用等其他资产的评估通常发生在（） a.资产转让时 b.企业财务检查时 c.企业整体产权变动时 d.企业纳税时
附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
第八章长期投资性资产评估 一．单项选择题 1.上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.价格指数法 2.对距评个基准日一年内到期的非上市债券，采用（）方法进行评估较为适合 A.本利和折现 B.市场询价 C.账面值 D.本金加持有期利息 3.从理论上讲，无风险报酬率是受( )影响的 A.资金的使用成本 B.资金的投资成本 C.资金的经营成本 D.资金的机会成本 4.被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率10%，三年期。2008年评估时，债券市场上同种债券，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值最接近（）元 A.120 B.98 C.100 D.110 5.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率17%，单利计息，按年付利息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第一年利息已经收账，若折现率为10%,被评估企业债券的评估值最接近（）元 A.112159 B.117000
C.134000 D.115470 6.被评估债券为4年期还本付息债券10000元，年利率18%，不计复息，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业的了解，认为应该考虑2%的风险报酬率，该被评估债券的评估值最有可能是（）元 A15400 B.17200 C.11800 D.15338 7.站在资产评估的角度，在股市发育不全、交易不规范的情况下，股票的评估价值应以股票的（）为基本依据 A.市场价格 B.发行价格 C.内在价格 D.票面价格 8.股票的内在价值属于股票的（） A.账面价值 B.理论价值 C.无面额价值 D.发行价格 9.股票的内在价值是由（）决定的 A.股票的净资产额 B. 股票的总资产额 C.股票未来收益折现值 D.股票的利润总额 10.股票的清算价格是（） A.企业的资产总额和企业股票总数的比值 B. 企业的资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数 C. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值 D. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数
第八章长期投资的评估 一、单项选择题 1.上市交易的债券一般采用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.市盈率法 2.非上市股票评估，一般应该采用的评估方法是（）。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.本金加股息 3.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为20万元（购买债券1 000张、面值200元/张）、年利率10％，期限4年。根据市场调查，评估基准日的收盘价为2 20元/张，则债券的评估值为（）元。 A.200 000 B.220 000
C.250 000 D.200 000 4.某企业发行五年期一次还本付息债券20万元，年利率8％，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，若以国库券利率4％作为无风险报酬率，风险报酬率取3％，则该债券的评估价值最接近于（）元。 A.187 344 B.206 396 C.228 500 D.240 740 5.与股票价值评估关系不大的价格是（）。 A.清算价格 B.市场价格 C.票面价格 D.内在价格 6.被评估资产为某一股份公司非上市股票10 000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为0.5元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5％，确定风险报酬率为3％。该批股票的评估价值为
（）。 A.40 000元 B.62 500元 C.187 500元 D.15 000元 7.假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是（）。 A.固定红利型 B.红利增长型 C.分段型 D.综合型 8.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额20 000元，年利息率为3％，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为7％，该被评估债券的评估值最有可能是（）元。 A.10 648.15元 B.16 280.90元 C.17 892.40元 D.20 088.20元
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下： 投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。 非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。 企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。 【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场400000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。 【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——成本350000 公允价值变动损益50000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。其账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000 贷：公允价值变动损益30000 按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。 【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。其账务处理如下：
附件6： 关于《投资性房地产评估指导意见》 （征求意见稿）的起草说明 为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下： 一、制定本评估指导意见的必要性 投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 （一）适应会计准则新变化的需要 目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允
价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。 本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。 （二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。 （三）适应市场和提高执业水平的需要 随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。 二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍
资产评估-长期投资性资产评估(三) (总分：56.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题(总题数：24，分数：24.00) 1.上市交易的债券最适合运用 ____ 进行评估。 （分数：1.00） A.成本法 B.市场法√ C.收益法 D.期权法 解析： 2.对距评估基准日1年内到期的非上市债券，采用 ____ 方法进行评估较为合适。 （分数：1.00） A.本利和折现 B.市场询价 C.账面值 D.本金加持有期利息√ 解析： 3.从理论上讲，无风险报酬率是受 ____ 影响的。 （分数：1.00） A.资金的使用成本 B.资金的投资成本 C.资金的经营成本 D.资金的机会成本√ 解析： 4.被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率10%，3年期。2008年评估时，债券市场上同种同期债券，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值最接近于 ____ 元。 （分数：1.00） A.120 B.98 C.100 D.110 √ 解析： 5.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，单利计息，按年付息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第1年利息已经收账，若折现率为10%，被评估企业债券的评估值最接近于 ____ 元。 （分数：1.00） A.112159 √ B.117000 C.134000 D.115470 解析： 6.被评估债券为4年期一次还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业的了解，认为应该考虑2%的风险报酬率，该被评估债券的评估值最有可能是 ____ 元。 （分数：1.00） A.15400 B.17200
投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错
A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。