房地产销售法律知识讲座
安徽景旺律师事务所孙照圣
一、房地产市场的概念及分类。
（一）、房地产市场的概念
是指房地产商品交易关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。由于房地产的特殊性，使房地产在生产和交易的历史发展过程中衍生出了各种交换流通形态，如转让、租赁、抵押和典当等。
（二）、房地产市场的分类
1、按地域划分：如北京市房地产市场、上海市房地产市场、铜陵市房地产市场等等。
2、按用途和等级划分：如居住物业市场（含普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场）；商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）；工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场）；特殊物业市场；土地市场等。
3、按交易形式划分：根据房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。如土地市场；针对新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）的抵押的子市场；针对存量房屋的交易，存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
4、按购买人的目的划分：自用和投资。
（二）、房地产市场的分级。
房地产市场分为土地市场（一级市场）；房地产增量市场（二级市场）和房地产存量市场（三级市场）。
1、土地市场是由开发商向政府购买土地使用权的市场。
2、房地产增量市场是由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场。
3、房地产存量市场是业主将自己拥有的房屋进行出租、出售等活动的市场。
房地产子市场的特征
一级市场
二级市场
三级市场
市场供应方
政府
房地产开发商
业主
市场需求方
开发商、投资者
业主
业主
市场竞争
供应方垄断供给、需方竞争
特定物业、特定区域内开发商垄断竞争
接近完全竞争市场
市场价格
政府主导、开发商参与
开发商主导定价
双方协商，自用定价
二、合同的订立
合同的订立首先考虑到的是主体问题，即谁和谁签合同（或协议）。所以，
（一）合同主体
1、民事权利主体：自然人、法人、其他组织
2、民事权利能力：是指民事权利主体依法享有民事权利和承担民事义务的资格。民事权利能力的开始与终止。例：自然人及法人或其他组织的民事权利能力的开始与终止。
3、民事行为能力：
(、自然人：完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力。例：①未成年人的房屋登记所涉及到的相关法律问题（权利、行为能力、按揭问题）。②夫妻双方或一方进行房屋登记申请…（2）法人与其他组织：与权利范围一致。受批准机关的批准。
(、法人与其他组织：与权利范围一致。受限于批准机关的批准。
4、代理权利与限制。
(、代理权来源于委托关系。例：
(、权利瑕疵：
（1）限制行为能力的人订立合同。第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销
应当以通知的方式作出。例：
（2）无代理权、超越代理权、代理权终止…第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。例：
（3）表见代理：第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。例：
（4）法定代表人、负责人超越职权订立合同…第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
(、代表人与代理人：
法定代表人与员工代表人（总经理、其他人等）
三、商品房买卖合同签订中的注意事项。
（一）商品房买卖合同剖析
（略）。
（二）商品房买卖合同补充协议
本协议是商品房买卖合同的补充，以下内容为出卖人与买受人在平等基础上自愿签订的。本补充协议与商品房买卖合同一样对双方当事人具有同等的约束力。
1、对买受人的质量问题，双方产生争议时以商品房所属的区域的建筑工程质量监督出具的书面工程质量证实意见作为处理争议的依据。如在建筑工程质量保修范围内，出卖人按照规定予以及时维修，买受人不得拒绝。
2、合同售价中包含政府明文规定的一价清内所有项目。其他费用（如房地产权证和房地产他项权证所发生的保险费、公证费、契税、登记费、印花税、维修基金、电话、有线电视、宽带网的开通费等）均由买受人承担。
3、按揭付款是买受人的付款义务，买受人不能获得银行贷款或不能足额获得银行贷款的，仍按商品房买卖合同第七条承担违约责任。
4、因出卖人为买受人银行贷款提供阶段性的担保，如买受人拒绝偿还银行贷款，导致银行要求出卖人承担还款责任时，出卖人可以直接解除商品房买卖合同，要求买受人承担违约责任。
5、签署本合同后，非出卖人原因，买受人要求退房的，买受人应向出卖人支付60000元违约金；出卖人违反约定而解除合同的，向买受人承担60000元违约金。由于退房或解除合同而产生的其他费用由违约方承担。
6、本合同商品房价格不含：建筑物地下部分的（地下车库、车位）、建筑区划内非占用的道路、绿地、规划用于停放汽车的车位、车库、共建设施的幼儿园、会所等，其费用未计入商品房成本中，其面积也未进入公摊，其产权归出卖人所有。买受人若主张购买权或使用权时，由出卖人根据小区规划情况、所有购买人的主张情况等另行与买受人签订合同。
7、该商品房所在的小区的商业用房归出卖人所有，在建筑区划内规划的车位、车库及幼儿园、会所等公建设施归出卖人所有。买受人若主张购买所有权或使用权时，由出卖人根据小区的整体规划情况、所有购买人的情况等因素与买受人另行签订合同。
8、买受人在本协议中所留通讯地址、邮编、电话等内容发生变化时，应以书面形式通知出卖人。否则，由于买受人联系方式变更而导致出卖人不能将有关通知送达买受人的，视为送达。
9、买受人在签订本协议时已知悉本协议全部内容和《前期物业服务合同》、《临时管理规约》
的相关内容并承诺遵守其约定，且物业管理费收取标准以物价局审批为准，从出卖人所发出《入住通知书》通知的交付截止日起开始计算。
10、正常使用条件下各部位、部件保修内容与保修期；（1）屋面防水保修5年；（2）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏保修5年；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损，保修2年；（4）墙面、地面空鼓开裂、大面积起砂，保修2年；（5）门窗翘裂、油漆起壳，开裂、脱落、五金件损坏，保修2年；（6）电气管线、上下水管线，保修2年；（7）灯具、电器开关，保修2年；（8）卫生洁具，保修2年；（9）供冷、供暖系统和设备为2个供冷期或采暖期。
11、买卖双方对商品房买卖合同及本协议的条款作了全面准确的理解，签约双方对此含义认识一致。
12、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为合同附件。
出卖人（签章）：买受人（签字）：
年月日
法律基础知识点汇总 法的概念和本质：法是由国家制定、认可并保证实施的，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志，以权利和义务为内容，以确认、保护和发展统治阶级所期望的社会关系和社会秩序为目的的行为规范体系。 共同本质：法是统治阶级意志的表现。 基本特征：（1）法是调整人的行为或社会关系的规范；（2）法是由国家制定或认可，具有普遍约束力的社会规范；（3）法是以国家强制力保证实施的社会规范；（4）法是规定权利和义务的社会规范。 规范作用：作为由国家制定的社会规范，法具有指引、评价、预测、教育和强制等规范作用。 社会作用：维护统治阶级的阶级统治；执行社会公共事务。 法与其他社会现象之间的关系： （1）法与经济①法在市场经济宏观调控中的作用：引导、促进、保障、制约作用。 ②法在规范微观经济行为中的作用：确认经济活动主体的法律地位；调整经济活动中各种关系；解决经济活动中的各种纠纷；维护正常的经济秩序。 （2）法与政治、政策①法受政治制约体现在：政治关系的发展变化是影响法的发展变化的重要因素；政治体制的改革也制约法的内容及其发展的变化；政治活动的内容更制约法的内容及其变化。②党的政策指导法制建设的各个环节，社会主义法是实现党的政策的重要手段和形式，同时又对党的政策起到一定的制约作用。 法律制度的相关概念 法的制定：指一定的国家机关依照法定职权和法定程序制定、修改、废止法律和其他规范性法律文件的一种专门活动，一般也称为法律的立、改、废活动。 立法的指导思想：我国现阶段立法的指导思想，必须是以建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线为指导，为实现社会主义现代化建设服务，而不能以别的思想为指导，不能离开社会主义解放生产力、发展生产力这个根本任务。 立法的基本原则：（1）立法必须以宪法为依据；（2）立法必须从实际出发；（3）总结实践经验与科学预见相结合；（4）吸收、借鉴历史和国外的经验；（5）以最大多数人的最大利益为标准，立足全局，统筹兼顾；（6）原则性和灵活性相结合；（7）保持法律的稳定性和连续性与及时立、改、废相结合。 法的渊源：（1）宪法；（2）法律；（3）行政法规；（4）地方性法规；（5）自治条例、单行条例；（6）行政规章；（7）国际条约。 法律部门：（1）宪法；（2）行政法；（3）民法；（4）婚姻法；（5）经济法；（6）劳动法；（7）环境法；（8）刑法；（9）诉讼法；（10）军事法。
案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的
房地产法律法规 1.商品房现售应符合什么条件？ ●现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； ●取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ●持有建设工程规划许可证和施工许可证； ●已通过竣工验收； ●拆迁安置已落实； ●供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； ●物业管理方案已落实。 2.商品房预售应当符合什么条件？ 对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证： ●建设单位具有开发经营资格； ●持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； ●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上； 3.商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？ 应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》。 4.什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。 商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。 5.什么是印花税？ 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。 商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03%。 6.办理合同登记备案的时间是怎么规定的？ 我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。 7.开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？ 发布房地产广告，必须载明以下事项： ●开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称； ●商品房销（预）售许可证号； 物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； ●需要载明位置图的应按比例载明； ●自管或委托专业物业管理公司情况； ●优惠条件、按揭情况等； ●房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； ●联系人、售楼电话。 8.房产登记和程序是什么？ ●登记收件； ●登记的审查 ●缮证发证 ●归档和产籍异动整理； ●编制房产总登记簿 9.对于产权办理时间国家有什么规定？ 2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 10.购买商品房，未成年人能否办理产权证？ 目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。 11.什么是“两书”？ “两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。 《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间？ 根据建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： ●基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ●屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年 ●供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期； ●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。 从以上规定可以看出，2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出
房地产公司常年法律顾问服务内容 攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容 一、项目前期阶段 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定——征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查——选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质——拆迁委托协议的起草和签订——国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订——土地使用权出让合同的签订——土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程； 5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权；
7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 8、见证相关协议的制作； 9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 （2）本阶段比较容易出现的法律问题： 1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 6、其它不可预见的法律问题。
第一节法理学 一、法的概念、特征和本质 1.法的定义 法是由国家制定、认可并依靠国家强制力保证实施的，以权利好义务为调整机制，以人的行为及行为关系为调整对象，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志，以确认、保护和发展统治阶级所期望的社会关系和价值目标为目的的行为规范体系。 2.法的特征 (1)调整行为关系的规范。(2)由国家专门机关制定、认可和解释，并具有普遍约束力的社会规范。(3)以权利义务双向规定为调整机制。(4)依靠国家强制力保证实施。 3.法的本质 法是统治阶级意志的表现。法体现的是整个统治阶级的意志，而不是统治阶级中个别人或少数人的意志，同时也不是统治阶级每个成员个人意志简单的相加。 二、法的渊源 法的渊源，也被称为法的形式，是指由一定的有权国家机关制定的各种规范性法律文件的表现形式。当代中国法的渊源主要有：宪法、法律、行政法规、一般地方性法规、自治法规、部门规章、地方政府规章等。 (一)法的渊源 1.宪法 作为法的形式，宪法是国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法。宪法规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法规都不得与宪法相抵触。宪法的修改，由全国人民代表大会常务委员会或者五分之一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过。 2.法律 法律是由全国人大和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。根据《立法法》第7条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。” 3.行政法规 行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系中最高的规范性文件。 4.地方性法规 地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限，在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布的在本行政区域范围内实施的规范性文件。 5.自治法规 自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制定的与民族区域自治有关的规范性法律文件，包括自治条例和单行条例。自治条例和单行
精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》
房地产政策法律法规基础知识(1) 房地产政策及法律法规基础知识（1） 1．房地产的概念 房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。 2．房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 3．土地使用权的几个概念 土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点： *固定性或不动性 *有限性 *不可再生性 *用途广泛性 *供应的稀缺性 土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨 （2）出让 *概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 *出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年 （3）转让 *概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。 *转让的形式：出售交换赠与 （4）划拨 *概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 *使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。 4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。 5．房地产开发的概念 有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。 三通一平：道路通给排水供电线路通场地平整 七通一平：道路通上下排水通雨污排水通电力通通讯通
房地产开发法律服务合同范本 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 房地产开发法律服务合同 甲方(委托人)：_________________ 法定住址：_______________________ 法定代表人：_____________________ 职务：___________________________ 委托代理人：_____________________ 身份证号码：_____________________ 通讯地址：_______________________ 邮政编码：_______________________ 联系人：_________________________ 电话：___________________________ 电挂：___________________________ 传真：___________________________ 帐号：___________________________ 电子信箱：_______________________
乙方(受托人)：_________________ 法定住址：_______________________ 法定代表人：_____________________ 职务：___________________________ 通讯地址：_______________________ 邮政编码：_______________________ 联系人：_________________________ 电话：___________________________ 电挂：___________________________ 传真：___________________________ 帐号：___________________________ 电子信箱：_______________________ 鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行： 一、法律服务组成人员
《实用法律基础》知识点汇总题型（一） （绪论、1-4章） 一、判断正误题（每小题3分，共30分） 1、因为刑法是法律，所以，法律就是刑法。（X） 2、不同的文明文化，造就了不同的法律制度。（V） 3、中华法系的母法是以唐、明律为代表的中国古代法律制度。（V） 4、法律是随着自然条件的变化而产生的一种自然现象。（X）| 5、在我国，“人民”的概念内涵就是“公民”。（X） 6我国的其它一切法律都必须以宪法为准绳。（V）厂 7、实体法和程序法的划分是有明显界限的。（X）「 8、学习法律理论的目的就是避免自己不犯罪。（X） 9、法是在私有制出现以后才产生的。（V ） | 10、只要立法完备，就可以规定所有需要法来调整的社会关系。（X ） 11、县级人大可以根据本行政区域的具体情况制定地方性法规。（X ） 12、法的实施的最终目标是法的实现。（V ） 13、法的适用只能由司法机关来开展，其他任何组织和个人都不具有司法权。 V 14、在强调法治的今天，还须以德治辅助法治、以德治支撑法治。（V ） 15、依法治国是党和人民治理国家的基本方略。（V 1 16、有法不一定可依，违法不一定必究。（X ） 17、只有坚持以人为本的课程发展观，才可能齐国的法制建设。（V ） 18、我国法律适用的基本要求是：正确、合法、及时、合理、公正。（V ） 19、社会主义民主只要有制度作保证就必然可行。（X ） 20、我国公民在法律面前一律是平等的。（X ） 21、宪法一词在我国古代先秦时期就已经使用，所以，我国是最早立宪的国家。 （X ） 22、在法治国家，宪法的地位和作用是至高无上的。（V ） 23、在我国，劳动既是公民的一项基本权利，又是公民的一项基本义务。 （ V ） 24、我国宪法把休息权赋予了所有公民。（X ） 25、行政法已有统一完整的实体行政法典。（X 26、由于社会生活和行政关系复杂多变，因而作为行政关系调节器行政法律规范也具有较强变动性，需要经常废、改、立。（V ） 27、行政法与刑法?民法一样，是现代法律体系中三大基本法律部门之一，在我国社会主义法律体系中具有极其重要法律地位。（V 28、在行政实体法律关系中主体双方权力义务不对等，行政机关具有更多优越地位。（V 29 ?行政法律关系中一个重要特点是主体之间能约定权利（职权）?义务（职责），能自由选择权利（职权）义务（职责）；这与民事法律关系主体可以相互约定，共同选择权利?义务完全相同。（X） 30.国家公务员主要特征之一是指依法行使行政权力，执行国家公务人员。所以，国家公务员不包括国家行政机关中工勤人员。（V ） 二、单项选择题（每小题3分，共30分）
2020年大学生法律知识竞赛试题库及答案 （共210题） 1．青海省电力公司“五五”普法规划确定的基本原则是什么？ 答：1、坚持围绕中心、服务大局；2、坚持重点突出、分类指导；3、坚持以人为本、服务员工；4、坚持求实创新、与时俱进。 2.社会主义法治理念的主要内容是什么？ 答：1.依法治国的理念；2.执法为民的理念；3.公平正义的理念；4.服务大局的理念；5.党的领导的理念。 3.树立依法治国理念需要把握的基本内涵是什么？ 答：1.法律面前人人平等；2.树立和维护法律权威；3.严格依法办事。 4.依法治国的基本要求是什么？ 答：1.有法可依;2.有法必依;3.执法必严;4.违法必究。 5.我国宪法的基本原则是什么？ 答：1.民主原则；2.社会主义原则；3.法制原则；4.平等原则。 6.现行宪法自颁布实施以来共进行过几次修正？修正案有多少条？ 答：四次修正。三十一条。 7.在我国，公民的政治包括哪些? 答：选举权和被选举权，言论、出版、集会、结社、游行、示威自由。 8.《宪法》规定的基层群众自治组织有哪些？ 答：城市社区居民委员会、农村村民委员会。 - 1 -
9.全国人民代表大会和地方各级人民代表大会采用哪种方式？ 答：全国和地方各级人民代表大会代表的选举，一律采用无记名投票的方法。选民如果是文盲或者因残疾不能写选票的，可以委托他信任的人代写。 10.行政行为的合法要件有哪些？ 答：行政行为的合法要件，是指合法行政行为所必须具备的法定条件。 1.行为主体合法； 2.行为权限合法； 3.行为内容合法。 11.行政处罚的一般程序是什么？ 答：立案；调查取证；作出处罚决定；送达决定书 12.国家工作人员利用职务上的便利挪用公款，哪些行为构成挪用公款犯罪？ 答：1.挪用公款归个人使用，进行非法活动的；2.挪用公款数额较大，进行营利活动的；3.挪用公款数额较大，超过三个月未还的行为。 13.哪些案件可以提出刑事自诉？ 答：1.告诉才处理的案件；2.被害人有证据证明的轻微刑事案件；3.被害人有证据证明对被告人侵犯自己人身、财产权利的行为应当依法追究刑事责任，而公安机关或者人民检察院不予追究被告人刑事责任的案件。 14.我国刑法对刑事责任年龄是怎样规定的？ 答：不满14周岁为完全不负刑事责任，已满14周岁不满16周岁为相对刑事责任，已满16周岁为完全刑事责任，已满14周岁不满18周岁为减轻刑事责任。 - 2 -
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·
1．房地产的概念 2．房地产业的概念 3．土地使用权的几个概念 4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 5．房地产开发的概念 6．房地产市场的内部结构如何划分？ 7．房地产开发企业资质等级标准 8．什么是经济适用房，有何特点？ 9．为什么经济适用房价格相对偏低？ 10．什么叫二手房？ 11．商品房价格中都包括哪些因素？ 12．商品房销售中的五证是哪五证？ 13．什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 14．什么是印花税？ 15．什么是两书？主要内容是什么？
16．什么是房地产抵押？ 17．抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？ 18．只要在郑州市区购房都能入户吗？ 19．购房入户的面积标准是什么？ 20．屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？ 21．什么是住房公积金制度？ 22．住房公积金为什么归个人所有？ 23．什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？24．什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？ 25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种？ 26．房地产开发的主要程序有哪些？ 1．房地产的概念 房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。
2．房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 3．土地使用权的几个概念 土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点： 固定性或不动性 有限性 不可再生性 用途广泛性 供应的稀缺性 土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨 （2）出让 l 概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产项目法律服务要点 一、前言 随着房地产市场的不断发展，对律师的法律服务的要求和工作水平提出了更高的要求，一般的给企业担任法律顾问。在房产企业出现纠纷的时候，头疼医头、脚疼医脚的法律服务方式已经越来越适应服务的需求。因为房产项目的特点是：资金运作高度集中；房地产企业所面对的客体十分复杂，在各个阶段需要与不同的对象打交道。在项目的筹划、审批、立项阶段，需要面对各个不同职能的政府机关和部门；在项目建设的实施阶段，需要与各类中介服务机构，各类的材料供应商打交道，项目建设必须依靠设计院，监理、建设工程公司；在项目的销售阶段，则需要面对各种各样具有不同诉求的业主；项目完成交付时，存在与物业公司等机构打交道。与这么复杂的市场主体打交道，是无法避免交易的各种风险和法律争议。因此，市场需要有精通业务的房地产专业律师为他们提供优质高效的法律服务。这也是房产企业、行业走向规范、有效、良性发展的必经之路。北京、上海、深圳这些城市早在2000年左右就已经出现了一些专业为房地产企业提供服务的律师和律师事务所。在香港，不论开发商还是楼宇买卖，其资金交付都是通过律师进行收支结付的。要买房找律师，其真正的涵义不仅仅是由律师只做一些法律文件，更重要的是，不论房屋买卖发生钱款数额大小，其资金的支付、监管都是律师来执行。这正是香港房地产市场成熟化的一个标志。 据我所知，国内北京的律师较早提出了房地产项目整体法律服务的概念。项目代理的律师取费比较高，一般按项目总投入的0.5点左右不等收取。2002年我一
个朋友在北京开发项目，当时让我推荐律师，我推荐了北京一个律师去谈。律师提出按项目代理，0.8个点取费，1.5亿左右的项目投入，120万律师费。我的朋友很吃惊。在浙江请一个法律顾问，当时的行情一般也只有2-3元钱，大的企业5-10万，北京怎么那么贵，想不通。其实，北京已经形成这样的市场，部分大的成规模的房产企业也接受了律师对项目整体起了法律服务、法律服务整体打包服务这样的概念。近几年，杭州的一些大的房产企业也推崇这样的做法。据我所知，像绿城、耀江这样的大企业，每年的律师费支出都在100万元以上，所聘请的律师事务所都组成专业的团队，为他们的项目提供法律服务。我本人进入律师行业十年左右，这个期间恰逢中国房地产发展的黄金十年，市场经历了从开始到繁荣的过程。我们比较早的介入了房产法律服务这个领域，早在2001、2002年期间就推出了房地产项目、法律项目代理的概念，并成功地代理了十几个项目的整个过程。比如杭州的“国兴嘉园”、“绿洲花园”、“嘉里中心前期”、建德的“新安明珠”、台州的“杭州大厦现代购物中心”、长兴的“龙山雅苑”、杭州的“金色年华”等项目。通过几年的时间，反响很好，所代理的楼盘最后实施都很顺利，纠纷就压缩到最小化，开发商对我们的服务普遍很认可。在这个过程中，我们也积累了一些经验和想法，在此和大家交流。 二、项目法律服务的基本内容 服务一个项目，从项目筹备开始，到销售、交房起码3-5年，有的时间更长，出于成本摊消、折旧等税务方面的考虑，很多项目从建设到清盘，可能会到10年左右。象绿城的桂花城项目，02年就交付使用了，但直到07年才清盘。
2020年大学生法律基础知识竞赛试题库 及答案（精华版） 必答题 1、全国人民代表大会和地方各级人民代表大会采用哪种方式？ 答：全国和地方各级人民代表大会代表的选举，一律采用无记名投票的方法。选民如果是文盲或者因残疾不能写选票的，可以委托他信任的人代写。 2、根据《山东省村民委员会选举办法》，乡镇人民政府成立的村民委员会换届选举领导小组的主要职责是什么？ 答：1.宣传有关换届选举的法律法规； 2. 制定并组织实施换届选举工作计划； 3. 确定选举日期； 4. 培训换届选举工作人员； 5. 指导村民委员会、下属委员会、村民小组长、村民代表的选举和推选工作； 3、社区居委会选举前的准备工作包括哪些？ 答：选举前的准备工作是社区居委会选举工作的基础和前提。选举准备工作主要包括基本情况调查、制定选举工作方案、选举部署、宣传动员和培训选举工作人员等。
4、根据《村民委员会组织法》，乡镇政府与村民委员会的关系是怎 样的？ 答：是指导与被指导的关系，乡镇政府指导、支持、帮助村委会开展工作。 5、行政行为的合法要件有哪些？ 答：行政行为的合法要件，是指合法行政行为所必须具备的法定 条件。 (1)行为主体合法； (2)行为权限合法； (3)行为内容合法。 6、行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循什么样的原则？ 答：合法、公正、公开、及时、便民的原则。 7、行政处罚适用简易程序必须符合哪些条件？ 答：1、有法定依据； 2、违法事实确凿； 3、较小数额罚款或者警告的行政处罚；所谓较小数额的罚款，是 指对公民处以50元以下，对法人或者其他组织处以1000元以下的罚 款。 8、什么叫行政许可？ 答：指行政机关根据公民、法入或者其他组织的申请，经依法审查， 准予其从事特定活动的行为。
第一讲 法的概念，法是由国家制定或认可，以规定权利和义务为内容，具有国家强制性和普遍约束力的行为规范。包括：法律，法令，条例，命令，决定等。 法的特征。1、制定或认可2 、以权利义务为内容3 、强制性4 、普遍性5 、程序性国体：即国家性质，反映社会各阶级在国家生活中的地位和作用。 政体：是指一个国家的政权组织形式。我国的政体是人民代表大会制度。 我国的国体：宪法第一条规定：“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”我国的政体：宪法第二条规定：“中华人民共和国的一切权力属于人民”，“人民行使权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会”。 公民的基本权利：政治权利和自由；宗教信仰自由；人身自由权（人的身体不受非法逮捕、拘禁和搜查，人格尊严不受非法侵犯，住宅不受非法侵犯，通信自由和通信秘密受法律保护）；社会经济权（财产权利、劳动权利、休息权利，受教
育权利）。 公民的基本义务：维护国家统一与全国各民族团结的义务，遵守宪法和法律的义务，维护祖国安全，荣誉和利益的义务，依法服兵役的义务，依法纳税的义务。 第二、三讲 民法概念，民法是调整平等主体的公民之间、法人之间和公民与法人之间的财产关系和人身关系法律规范的总称。 法的基本原则（平等原则、自愿原则、公平原则、诚信原则、禁止权力滥用原则），公民的民事权利能力和民事行为能力（完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力），侵权责任原则（过错责任原则，无过错责任原则，公平责任原则）。 第四讲 婚姻法的基本原则（婚姻自由，一夫一妻，男女平等），结婚的必备条件和禁止条件，夫妻共同财产和个人财产的规定。 第五讲 法定继承，是调整财产继承关系的法律规范 的总称
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）
⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）
兵器小镇项目专项法律服务内容 西安卓楹房地产开发有限公司： 通过与贵公司沟通及对项目资料的初步了解，该项目为股权转让方式的房地产投资项目，即贵公司向西安翔泽置业有限公司（以下简称“翔泽置业”）购买其持有的西安北惠置业有限公司（以下简称“目标公司”）80%的股权，进而享有坐落于西安泾河工业园纬六路以南、渭阳路以西的610126003107GB0003号国有建设用地使用权，对该宗土地进行开发建设。 为了提供专业的法律服务，陕西德伦律师事务所拟指派袁齐律师（副主任）、王钢律师（高级合伙人）、裴照凯律师、余波律师组成律师团队全面开展本项服务，为项目顺利开发做好法律风险防范，具体服务内容如下： 第一部分专项法律服务方案及主要法律风险提示 第一阶段前期调查、框架合作协议的磋商、签订阶段 一、对目标公司及合作相对方的核实和调查 1、对目标公司资质的核查； 2、对目标地块建设用地使用权是否存在抵押或其它形式的担保等权利瑕疵进行核查； 3、对目标地块的取得方式、用途进行核查 4、对其它问题进行核查：对目标地块是否已经全部缴纳了土地出让金？是否存在人民法院和行政部门依法裁定、决定查封等情形？是否存在出租情形？是否存在遗留的地上建筑物、构筑
物拆迁问题？建设用地的合法性进行核实？目标地块的经济指标（容积率、建筑密度等）进行核实？ 二、对目标公司及合作向对方的资信、履约能力的核查 1、近期是否存在拖欠工程款、货款及其它款项的违约情况； 2、是否存在行政处罚，行政处罚是否构成项目开发或工程建设的实质性障碍或重大影响； 3、是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证等其他审批文件； 4、招标项目是否为必须招标项目，如项目必须招标，进一步查明是否属于必须公开招标项目； 5、项目已经开始建设的，查明项目建设的形象进度，工程款、货款等的支付情况； 三、框架合作协议的磋商、签订 1、标的物条款。股东出资额、出资方式、出资时间、股权转让数额等； 2、转让进度安排。实施尽职调查、订立协议、支付价款、变更股权手续的大致时间安排以及双方责任； 3、资料提供。转让方提供资料的内容与形式，转让方应当保证资料全面、真实、客观，并负有解释、澄清的义务； 4、费用分推。无论股权转让能否成功，无论何方原因导致并购失败，前期耗要成本由一方承担还是由双方分担，应当明确约定。
法律基础知识点汇总（收藏） 法的概念和本质法是由国家制定、认可并保证实施的，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶段意志，以权利和义务为内容，以确认、保护和发展统治阶级所期望的社会关系和社会秩序为目的行为规范体系。共同本质：法是统治阶级意志的表现。基本特征：（1）法是调整人的行为或社会关系的规范；（2）法是由国家制定或认可，并具有普遍约束力的社会规范；（3）法是以国家强制力保证实施的社会规范；（4）法是规定权利和义务的社会规范。规范作用：作为由国家制定的社会规范，法具有指引、评价、预测、教育和强制等规范作用。社会作用：维护统治阶级的阶级统治；执行社会公共事务。 法与其他社会现象之间的关系（1）法与经济法在市场经济宏观调控中的作用：引导作用；促进作用；保障作用；制约作用。法在规范微观经济行为中的作用：确认经济活动主体的法律地位；调整经济活动中各种关系；解决经济活动中的各种纠纷；维护正常的经济秩序。（2）法与政治、政策法受政治制约体现在：政治关系的发展变化是影响法的发展变化的重要因素；政治体制的改革也制约法的内容及其发展的变化；政治活动的内容更制约法的内容及其变化。党的政策指导法制建设的各个环节，社会主义法是实现党的政策的重
要手段和形式，同时又对党的政策起到一定的制约作用。 法律制度的相关概念法的制定：指一定的国家机关依照法定职权和法定程序制定、修改、废止法律和其他规范性法律文件的一种专门活动，一般也称为法律的立、改、废活动。立法的指导思想：我国现阶段立法的指导思想，必须是以建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线为指导，为实现社会主义现代化建设服务，而不能以别的思想为指导，不能离开社会主义解放生产力、发展生产力这个根本任务。立法的基本原则：（1）立法必须以宪法为依据；（2）立法必须从实际出发；（3）总结实践经验与科学预见相结合；（4）吸收、借鉴历史和国外的经验；（5）以最大多数人的最大利益为标准，立足全局，统筹兼顾；（6）原则性和灵活性相结合；（7）保持法律的稳定性和连续性与及时立、改、废相结合。法的渊源：（1）宪法；（2）法律；（3）行政法规；（4）地方性法规；（5）自治条例、单行条例；（6）行政规章；（7）国际条约。法律部门：（1）宪法；（2）行政法；（3）民法；（4）婚姻法；（5）经济法；（6）劳动法；（7）环境法；（8）刑法；（9）诉讼法；（10）军事法。 法律实施中的相关概念法律实施包括执法、司法和守法。法律适用的要求：准确，指适用法律时，事实要调查清楚，证据要准确；合法，指司法机关审理案件时要合乎国家法律的规定，依法办案；及时，指司法机关办案时在正确、合法的