保利地产工程管理制度 前言 根据公司总体战略发展向，对公司进行"规、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规化"的组织建设原则，明确部门的工作职责和建立有效的管理约束，组建一支有凝聚力的团队，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，以便更好地完成公司制定的经营目标，编制出本管理制度。 本制度在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 适用围 本制度适用于保利地产开发有限公司投资的所有房地产项目。 解释和修改 本制度各项规定及表格由保利地产开发有限公司工程技术部、规划设计部在公司领导小组的指导下负责制订，公司职能部门均应遵守。 公司工程技术部和规划设计部拥有对本制度的解释和修改权，各相关部门在执行本制度时如发现任不足或需要补充之处，请及时以书面形式向工程技术部提出建议。
第一章组织架构及岗位职责 一、工程管理架构 二、部门职责及岗位描述 （一）工程管理中心（公司副总经理）（二）项目经理部职能 1、项目经理部职能 2、项目经理部经理岗位职责 3、专业工程师岗位职责 （三）技术规划设计部 1、技术规划设计部职能 2、技术规划设计部经理岗位职责 3、资料员岗位职责 （四）项目经理部 1、项目经理部职能 2、项目经理岗位职责 3、专业工程师岗位职责 第二章施工准备阶段工作流程管理 一、施工准备阶段工作流程 二、施工准备阶段主要节点工作容详述第三章施工阶段工作流程管理
产品设计制造技术标准和检验标准 一．规程、规范、规则 1．《特种设备安全监察条例》 2．《特种设备行政许可实施办法》 3．《锅炉压力容器制造监督管理办法》 4．《锅炉压力容器制造许可条件》 《锅炉压力容器制造许可工作程序》 《锅炉压力容器产品安全性能监督检验规则》 5．《锅炉安全技术监察规程》 6．《锅炉压力容器压力管道焊工考试与管理规则》 7.《特种设备无损检测人员考核与监督管理规则》 《特种设备检验检测机构管理规定》 8. 《中华人民共和国标准化法》 9. 《工业产品质量责任条例》 10. GB50273-2009《工业锅炉安装工程施工及验收规范》 11. GBJ211-1987《工业炉砌筑工程施工及验收规范》 12. TSGG7001-2004《锅炉安装监督检验规则》 13. TSGG3001-2004《锅炉安装改造单位监督管理规则》 14. JB/T10354-2002《工业锅炉运行规程》 15. GB/T10180-2003《工业锅炉热工性能试验规程》 16. TSGG1004-2004《锅炉设计文件鉴定管理规则》 17. GB24500-2009《工业锅炉能效限定值及能效等级》 18. DL/T964-2005《循环流化床锅炉性能试验规程》 二．设计、制造标准 1．GB1576-2008《工业锅炉水质》 2．GB/T1921-2004《工业蒸汽锅炉参数系列》 3．GB/T9222-2008《水管锅炉受压元件强度计算》 4．GB/T16508-1996《锅壳锅炉受压元件强度计算》 5．GB/T11943-2008《锅炉制图》 6．JB/T1626-2002《工业锅炉产品型号编制方法》 7．JB/T2190-1993《锅炉人孔和头孔装置》 8．JB/T2191-1993《锅炉手孔装置》 9．JB/T5341-1991《烟道式余热锅炉技术文件及其主要内容》10．JB/T6503-1992《烟道式余热锅炉通用技术条件》11．JB/T6734-1993《锅炉角焊缝强度计算方法》 12．JB/T6736-1993《锅炉钢构架设计导则》 13．JB/T9560-1999《烟道式余热锅炉产品型号编号方法》14．JB/T3191-1999《锅炉锅筒内部装置技术条件》15．JB/T10094-2002《工业锅炉通用技术条件》 16．JB/T1609-1993《锅炉锅筒制造技术条件》 17．JB/T1610-1993《锅炉集箱制造技术条件》 18．JB/T1611-1993《锅炉管子制造技术条件》
内部管理制度系列 保利房地产投资管理制度（标准、完整、实用、可修改）
编号: FS-QG-67840保利房地产投资管理制度 Poly Real Estate Inv estme nt Man ageme nt System 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 保利地产投资管理制度 第三十一条公司实行统一的投资管理制度，各级公司的 房地产业项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由股份公司股东大会、董事会按各自权限审批。 第三十二条公司的投资应符合国家法律法规的规定和 国家产业政策，符合公司的发展战略要求和现有条件，符合成本效益原则，有利于提高经济效益。 第三十三条股份公司董事会有权批准在最近经审计总 资产50%以内的房地产项目投资，公司最近经审计净资产30%以内的股权投资以及不超过人民币5000万元的风险投资（期 货和其他衍生金融工具投资）。超过上述标准的投资需经股东大会批准。 第三十四条为了控制投资风险，保证投资项目的经济效益，相关公司的经营班子应对拟投资项目的可行性进行充分研究论证，并
提出可行性报告报董事会或股东大会立项、审查和决策，重大投资项目应组织有关专家、专业人员进行评审。具体投资决策程序由公司的相关管理制度规定。 第三十五条经批准的投资项目，相关公司及时组织实施，严格按照项目的可行性研究报告、投资实施方案以及股东大会、董事会审批意见落实项目投资节点计划，加强项目开发管理，采取有效措施严格控制成本，确保预期经济效益的按时实现。 第三十六条项目投资结束后，具体实施投资的公司应对项目的经济效益进行后评估。 第三十七条公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控制权时，应对目标企业进行尽职调查，并聘请中介机构进行审计和评估，以经审计评估后的价值作为定价的参考依据。 请输入您公司的名字 Foon shi on Desig n Co., Ltd
目录 第一部分工程管理制度 1、月度综合检查管理办法 (1) 2、工程质量监管体系 (8) 3、产品质量实测实量工作指引 (33) 4、工程进度监管体系 (75) 5、项目开发进度计划编制指引 (90) 6、工程安全文明施工监管体系 (102) 7、安全文明施工操作指引 (115) 8、工程管理工作指引 (162) 9、样板管理制度 (192) 10、工作面移交制度 (202) 11、工程总体策划制度 (206) 12、施工单位评价办法 (210) 13、现场监理管理办法 (224) 14、项目后评估制度 (247) 15、项目物业移交工作指引 (251) 16、项目部考核制度 (267) 第二部分预算管理制度 1、材料/设备验收管理规定 (273) 2、工程招标管理规定 (316) 3、设计变更、技术核定及现场签证管理规定 (326) 4、资金计划工作流程及指引 (349) 1
保利（成都）实业有限公司 月度综合检查管理办法 （试行） 一、目的 1、督促各施工单位按公司要求施工，提高工程质量，满足进度要求和安全文明 施工要求。 2、全公司范围内展开质量、进度及安全文明施工的评比，奖优惩劣。 3、考核各项目部工作情况，为员工考核提供量化依据。 二、适用范围 公司开发的项目中，已完成竣工验收项目仅检查质量，不评分、不评比；其余项目参与检查、评分，评比。 三、检查时间 1、每月下旬，具体时间另定。 2、每个项目部根据承担的面积及物业形态的不同，安排半天至一天时间进行检 查。 四、检查人员 1、月度检查由计划品质部组织。 2、检查组人员由计划品质部及工程部抽调人员组成。其中质量方面2~4人（含一个安装）进度1人，安全文明施工1~2人。 五、检查内容 1
保利地产固定资产管理制度 保利地产固定资产管理制度提要：累计不超过500万元的固定资产购建和处置由股份公司董事会授权董事长审批，500万元以上但未超过公司最近经审计净资产30%的固定资产购建 更多精品自报告 保利地产固定资产管理制度 第五十八条各级公司应建立和完善固定资产的日常管理制度，对固定资产的购建、使用、处置、保管和登记等基础工作实行规范化管理，确保固定资产的安全和有效使用。 第五十九条 各公司应在编制年度财务预算时确定下年度的固定资产购置计划，并按照预算实施固定资产购置，超出预算范围内的固定资产购置，应按规定权限审批。 第六十条累计不超过500万元的固定资产购建和处置由股份公司董事会授权董事长审批，500万元以上但未超过公司最近经审计净资产30%的固定资产购建和处置由股份公司董事会审批，超过公司最近经审计净资产30%的固定资产购建和处置由股份公司股东大会审批。董事长可以根据经营管理需要将其审批权限范围内的固定资产购建和处置按照一定的额度授权给各级公司总经理审批。 各子公司预算范围以外单位价值10万元以上的固定购
置应报其董事会审批，并报股份公司财务管理部门备案。 第六十一条各公司严禁用公款以私人名义购置固定资产，所购置的固定资产必须全部纳入法定会计账内管理和核算。 第六十二条各公司的固定资产每年至少进行一次清查盘点，并与会计账上记录核，确保账实相符，不相符的应及时查明原因，分清责任。对于已经失去使用价值、需要报废的固定资产，应及时按照权限报请审批清理。 保利地产其他资产管理制度 第六十三条各公司应建立和完善招投标等机制，有效降低各种物料、设备的采购成本。相关归口管理部门应做好验收和保管工作，保证其安全和完整。已完工物业及出租物业应定期维护。 第六十四条股权投资、证券投资所形成的资产以及其他资产按照本制度其他章节及公司的相关制度规定管理。公司资产对外捐赠的管理制度根据公司的实际情况另行制定。
保利地产资金管理制度 保利地产资金管理制度提要：未经股份公司董事会在其权限范围内审议批准，各级公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动，或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动 自建筑施工资料 保利地产资金管理制度 第四十一条公司可以通过增资扩股、发生企业债券、银行贷款、发行信托基金、合作开发、引进房地产投资基金、少数股东对等投入及接受其他单位提供资金、票据贴现、销售回笼等方式筹资项目开发、拓展和生产经营所需的资金，并按规定的权限分别向董事长、董事会、股东会履行审批和备案手续。资金的筹集应根据项目开发、拓展和生产经营的实际资金需求进行，尽量避免资金闲置，并严格控制资金成本和财务风险。 不具有法人资格的下属单位不能直接进行权益资本筹资和债务性筹资。 第四十二条公司的资金实行统一管理制度，各级公司的资金由股份公司统一调度和统筹安排使用。股份公司于每年末按照公司整体发展规划和下年度经营计划做好下年度公司整体的资金预算，对资金整体需求、资金保障计划提出可行方案，报董事会审批后执行。各子公司也应根据自身的实际情况做好本单位资金预算，各子公司的资金预算应与公司的整体资金预算保持一致。 第四十三条资金预算经批准后，各级公司的应严格执行，认真组
织落实，做好资金筹集和使用的计划安排。 第四十四条公司的所有资金必须纳入法定会计账册核算，不得坐收坐支，严禁账外循环和违规设立“小金库”。各级公司应建立和执行严格的资金管理基础制度，保证资金安全和正常周转，确保应收资金的及时回收，提高资金使用效率。 第四十五条各级公司的会计和出纳不能由同一人担任，开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管，银行支票印章的保管理人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。 第四十六条 各级公司应根据自身实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序，各项资金的支付必须严格按规定权限和程序审批。对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项，出纳人员不得支付资金，其他财务人员不得办理有关财务事项。付款申请需提交相关证明材料。 第四十七条所有的资金的支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续，并取得合法有效的票据，杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。由于特殊原因暂时未能取得合法有效票据的，应做好相应台账记录，明确催收责任人和催收期限，因未及时催收给公司带来税务问题或其他不利影响的，应追究责任人的责任。 第四十八条除股份公司按照规定统一调拨资金、子公司向其下属公司调拨资金、以及员工正常业务工作借支外，各级公司的资金原则上不得外借给其他单位或个人，如确需，必须经股份董事会审批。资金的外借使用应遵循等价有偿原则，并确保安全回收。
工程项目现场管理制度 保利华南实业有限公司 工程部 二〇xx年六月
目录 项目会议制度 (3) 图纸会审及技术管理制度 (5) 工程款支付制度 (7) 安全文明施工管理制度 (8) 质量管理制度 (10) 材料、设备采购管理制度 (12) 进度计划管理制度 (14) 隐蔽工程验收制度 (15) 资料管理制度 (18) 签证管理制度 (19) 工程结算资料以及结算流程说明 (23) 竣工验收的组织 (32)
项目会议制度 1 工程周例会 1) 周例会定于每周二下午15：00开始，由监理公司总监主持。请各单位相关人员准时到场参加，未按时参加会议每次处罚100~200元，无故缺席会议每次处罚200~1000元。 2) 各施工单位至少提前3个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题。 3) 工程总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周计划，并提出需要各方努力解决的问题； 4) 项目各分包单位作本周工作总结和下周计划，并提出需要甲方出面总协调的问题； 5) 项目监理负责人对工程情况作总结，并对会议中提出的问题从监理的职责做出协调； 6) 甲方项目负责人（甲方代表）对工程的建设情况作点评，按照公司下发的计划对现场工作做出布置，对需要甲方协调的问题做出处理意见； 7) 监理对会议中的决议做好记录，并在会议结束前重申会议的重要决议、决定。 2 工程月例会 月例会结合周例会召开或由甲方另行通知。月例会要求各施工单位对月度工作总结，并汇报下月工作安排计划。 3 工程专题会议 专题会议是针对突发性、紧迫性问题，非定期召开的工程管理会议。要求各相关单位明确会议议题，有针对性地协调解决。 4 会议注意事项 1) 各单位做工作总结和下周（月）工作计划时要尽量言简意赅，重点应是工作的总结检查和问题的协调解决。 2) 甲方和监理对工程建设作点评时应对上周（月）安排工作和需整改的问题作检查。 3) 监理单位应在24小时内整理好会议纪要，附上各参会单位会签表，并发工
保利地产成本控制指导书 一、成本控制管理职责划分准则 1、组织管理责任分为三个层面 （1）成本总负责中心 公司总经理层面 （2）成本费用发生中心 地价费用中心：开发部 设计费用中心：技术部 主体建安费用中心：项目部 营销费用中心：销售部、企划部 期间费用中心：财务部 （3）成本费用审核与监控中心 成本管理委员会：成本管理部、财务部 2、基本职责划分 （1）成本费用发生中心的基本职责 ——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动； ——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任； ——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。 （2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责 ——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；
——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标； ——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人； ——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见； ——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。 3、《成本信息月报》的管理准则 每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。 二、成本控制管理准则 1、开发前期费用的控制管理准则 （1）内容 开发前期费用明细（范例）
（2）控制管理准则 ——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位； ——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互 关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时 完成工作应开扣款单； ——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。 2、主体建安费用控制管理准则 （1）内容 主体建安费用控制（范例） （2）控制管理准则 ①充分进行施工准备
保利房地产（集团）股份有限公司财务管理制度 第一章总则 第一条为了加强公司的财务管理工作，规范公司的财务行为，维护股东的权益，根据国家相关法律法规及公司章程的规定，结合公司实际情况，制定本财务管理制度。 第二条除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括股份公司本级、各级控股子公司以及纳入股份公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条本制度是公司财务管理工作的基本制度，在公司范围内统一执行，各参股公司参照执行。公司的财务管理部门和各子公司应根据本制度及国家相关法规、准则的规定及本单位的实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。 第四条公司本级及各子公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规，并接受有关主管部门、公司监事会以及审计部门的检查和监督。 第二章财务管理体系 第五条公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则，在股份公司按照本制度规定对公司范围内财务工作统一管理、统一指导的基础上，财务管理体系中各层级、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责，承担相应的责任。 第六条各公司的法定代表人是所在公司财务管理工作的最终负责人，对本单位的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责，按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任。 各公司对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表人签署。 第七条公司的以下重大财务事项需由股份公司股东大会按规定程序审议通过： （一）决定公司的投资计划。 （二）批准公司的年度财务预算方案、决算方案。 （三）批准公司的利润分配方案和亏损弥补方案。 （四）股份公司增加或减少注册资本。 （五）发行公司债券。 （六）公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式。 （七）聘用或解聘会计师事务所。 （八）达到规定条件需由股东大会审议的重大资产购买和出售。 （九）达到规定条件需由股东大会表决的交联交易。 （十）达到规定条件需由股东大会审议的担保行为。 （十一）变更募集资金用途。 （十二）法律法规及公司章程规定需由股东大会审议通过的其他财务事项。 第八条公司的以下重大财务事项需由股份公司董事会审议通过，其中涉及股东大会权限的财务事项在董事会审议通过后需报股东大会审议批准： （一）决定公司的经营计划和投资方案。 （二）制订公司的年度财务预算方案、决算方案。 （三）制订公司的利润分配方案和亏损弥补方案。 （四）制订公司增加或者减少注册资本、发生债券或其他证券及上市方案。 （五）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者公司合并、分立、解散及变更公司形式的方案。
保利房地产财务会计管理制度-制度大全 保利房地产财务会计管理制度之相关制度和职责，保利地产财务会计管理制度第十九条公司执行统一的会计政策。各级公司统一执行国家制定的会计法律法规、会计准则及公司制定的会计政策和会计估计,按照统一口径进行会计核算和编制财务会... 保利地产财务会计管理制度 第十九条公司执行统一的会计政策。各级公司统一执行国家制定的会计法律法规、会计准则及公司制定的会计政策和会计估计,按照统一口径进行会计核算和编制财务会计报告。会计政策、会计估计和具体会计核算方法及财务报告的编制方法必须符合会计法律法规、会计准则的规定。 第二十条各级公司独立设账,独立核算盈亏。不具有独立法人资格但符合会计主体认定条件的单位,也可以独立设账核算。 第二十一条公司财务管理部门和各子公司应根据国家相关法律法规、准则的规定和本单位的实际情况建立和健全基础财务会计工作管理制度,加强财务会计基础工作的规范化管理,全面提高财务会计工作效率与质量。具体会计核算方法和日常财务会计工作管理要求由公司财务管理部门和各子公司制订的内部财务会计工作管理制度进行规范。 第二十二条各公司应建立完善的财务会计信息和会计档案管理制度,保证财务会计信息和会计档案的安全和完整,严格按照国家规定的期限妥善保管财务会计档案。 第二十三条各级公司应按照国家有关主管部门规定的时间和格式要求编制和报送财务会计报告,各子公司必须按照股份公司的要求按时上报财务会计报告。各公司的财务会计报告应当根据真实的交易、事项以及完整、准确的账簿记录等资料进行编制,并经本单位的会计机构负责人(会计主管人员)、主管会计工作负责人和企业负责人签名和盖章,各签字盖章的人员对财务会计报告会计信息的合法、真实和完整在各自职责范围负责。 第二十四条公司正式对外披露的财务会计报告需经股份公司董事会审议通过。除正常的对外披露途径外,任何人不得提前对外泄露公司的财务会计信息和相关经营信息,不得擅自对已披露的财务会计信息和相关经营信息对外进行解释。 第二十五条公司的财务会计报告按规定需经审计的,由经股份公司董事会审议批准聘请的会计师事务所进行审计,审计结果报董事会审议。 人事档案管理办法计件工资管理办法供应商管理办法 欢迎下载使用，分享让人快乐
保利地产设计管理细则保利华南实业技术部
目录 第一章.部门职责 (3) 第二章.工作容 (5) 一、设计管理策划 (5) 二、设计委托 (5) 三、设计合同管理 (5) 四、设计管理协调 (5) 五、报建图管理 (6) 六、图纸会审管理 (6) 七、材料定板 (7) 八、设计变更管理 (7) 九、质量事故处理 (8) 十、面积计算管理 (8) 第三章.工作导则 (9) 一、标准和规 (9) 二、施工图纸的容 (9) 三、施工图纸的审核 (32) 四、施工图纸的受控发放 五、施工图纸会审 (68)
六、设计变更和工程变更 (72) 七、材料定板 (73) 八、需由技术部参与验收的工程重要部位 (73) 九、资料存档明细表 (75) 第四章.管理制度 (77) 一、综合会审制度 (77) 二、会议制度 (77) 三、工作量化要求 (77) 四、学习制度 (78) 第五章.图纸审查纲要
第一章.部门职责 1、参加集团公司组织的项目有关设计方案、初步设计和施工图设计的评审。 2、负责项目设计合同的签订和设计费的支付。 3、负责与集团公司技术研发中心的沟通协调。 4、负责委托工程地质勘察和审核地质勘察报告。 5、负责办理施工图审查。 6、负责全程跟踪设计进度和图纸收发。 7、负责各专业施工图纸会审。 8、审批设计变更修改、工程变更申请。 9、负责联系集团公司和设计单位进行建筑外立面效果控制及材料选板，设备 选型。 9、参加首批进场主要材料及重要设备检查验收。 10、参加工程项目重要部位的分项、隐蔽和样板间、施工样板的检查验收。 11、参加单位工程竣工初验和竣工验收。 12、主持处理设计、施工中出现的重大质量事故。 13、参加分包项目技术文件的审定及技术标评标工作。 14、协调处理现场有关技术问题，监督施工单位严格按设计图纸施工。 15、协助销售部制定楼盘交楼标准和绘制售楼平面图、制作模型。 16、负责提供面积测绘等相关图纸资料。
保利地产设计管理细则保利华南实业有限公司技术部
目录四、施工图纸的受控发放
第五章.图纸审查纲要
第一章.部门职责 1、参加集团公司组织的项目有关设计方案、初步设 计和施工图设计的评审。 2、负责项目设计合同的签订和设计费的支付。 3、负责与集团公司技术研发中心的沟通协调。 4、负责委托工程地质勘察和审核地质勘察报告。 5、负责办理施工图审查。 6、负责全程跟踪设计进度和图纸收发。 7、负责各专业施工图纸会审。 8、审批设计变更修改、工程变更申请。 9、负责联系集团公司和设计单位进行建筑外立面效 果控制及材料选板，设备选型。 9、参加首批进场主要材料及重要设备检查验收。 10、参加工程项目重要部位的分项、隐蔽和样板间、 施工样板的检查验收。 11、参加单位工程竣工初验和竣工验收。 12、主持处理设计、施工中出现的重大质量事故。 13、参加分包项目技术文件的审定及技术标评标工 作。 14、协调处理现场有关技术问题，监督施工单位严
格按设计图纸施工。 15、协助销售部制定楼盘交楼标准和绘制售楼平面 图、制作模型。 16、负责提供面积测绘等相关图纸资料。
第二章.工作内容 一、设计管理策划 1、技术部应与集团公司技术研发中心沟通，拟定整 个设计流程的规划。 2、技术部应与集团公司技术研发中心沟通，明确整 个工程的设计分工及设计工作界面的划分和协 调配合。 二、设计委托 1、单位工程设计委托由集团公司技术研发中心办 理，技术部跟踪并提供必要的协助。 2、其它分项子项工程设计委托由技术部办理，并 联系取得集团公司技术研发中心的协助。 3、设计委托应向设计单位提供必要的资料：设计 要求、设计基础条件资料、图纸，设计限额。 三、设计合同管理 1、设计合同由技术部负责根据设计委托办理。 2、设计费支付由技术部负责办理。
保利地产成本管理 2010年08月21日 19:41 保利地产自2006年成功IPO登陆中国证券市场后，其发展犹如脱缰之马，营业额从2006年的40亿到2007年的81亿，再到2008年的155亿，全国土地贮备达到近2500万平方米，三年完成了三级跳，迅速崛起进入到中国房地产企业前三位。保利发展如此迅猛，当然和其背靠中国保利集团有关系，但其卓越的战略能力、灵活的市场应变能力、专业的开发水平、优秀的产品品质、优秀的管理团队和健全的法人治理才是创造“三级跳”的最根本原因。保利的设计管理、工程管理、成本管理和营销管理体系是创造“三级跳”的基本保障。下面是我对保利地产成本管理体系中的特点进行的分析和研究，希望能对集团成本管理体系改善有所启发和帮助。 保利的成本管理体系中有其很鲜明的几个特点，总结如下：针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施；以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，在确保承包商有一定的利润率原则下确定承包计价原则；对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理；尽量采用标准化设计图纸；不断完善制度化建设和创新。下面对以上特点逐一进行分析： 一、针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施 针对目前建筑行业基本由“私营承包商”挂靠有资质施工企业的行业特点，积极采取应对措施，主要如下： (1) 对具有一定数量设备和管理人员、业绩好、施工质量好、信誉好、配合好的“私营承包商”建立起战略合作关系，直接对这些“战略合作私营承包商”竞标和发包。 (2) 为了实现这种发包方式，保利专门成立由保利控股的建筑施工企业（广州富利建筑安装工程有限公司，以下简称富利建安），经过几年的运作，目前已升级到了施工总承包一级资质。并将具有装修施工二级资质的广州市佳利装饰工程有限公司和广州保利数码科技有限公司纳入到富利建安公司。所有建安工程均通过邀请招标方式由富利建安做总包，再对“私营承包商”分包，由中标的“私营承包商”和富利建安签订分包合同。这种做法很类似于香港承建商的分判制。 (3) 同样的，精装修工程基本由佳利装饰承接，直接对装修小“私营承包商”发包。智能化工程就由保利数码承接，再直接对小“私营承包商”发包。 采取这些应对措施后，除了有利于工程管理外，也降低了工程投资： ● 在成本管理上，将“私营承包商”挂靠费省去，按保利一年建安投资（包括精装修）约100亿，挂靠费率平均按3%计，就省下约3亿元，该费用扣除了富利建安公司运作管理费用外，应该还会有较大节余。
保利公司工程管理模式初探 关于同一城市多项目同时开发运作的工程管理模式，归纳起来大致有两种：一种是条线式管理，即公司各职能部门均垂直管理于每个项目部；一种是扁平化管理，即每个项目均单独成立项目公司，各项目公司设有包括财务、合约等的全套职能部门。保利地产成都公司今年是八盘齐发，他们又是如何运作的呢？首先看一下组织架构图：
很明显，这是一种条线–职能式管理模式、项目负责制。总经理之下设副总、总助等参谋助手，形成公司管理层；管理层下设各条线职能机构，职能机构下为依据各工程项目设置的现场项目部，直接执行工程指挥、管理、协调职能。各级领导可直接指挥分管的职能部门，同级职能部门之间为平行的业务联系，为协作配合关系。而所有职能机构垂直管理下一级的项目部，对其进行业务上的指导，但不能直接指挥工程现场管理。 这种模式最大的特点是：统一指挥、分级管理，分工协作，项目负责制。既发挥了各职能部门的专业能力，又给予现场管理人员充分的权力和责任。这样的组织架构是目前广泛采用的管理结构形式，优点是分工明确、责任到位，运转灵便，工作效率高。 上图中的同级职能管理部门中，保利的综合管理部相比其它开发商是一个较独特的部门，其它职能部门的工作设置与别的开发商大同小异。现着重介绍一下综合管理部的工作内容： 1、招投标：由综合部提供投标单位资源，组织工程部、预算部、技术部考察，最终确定入围投标单位名单并以呈批件方式汇总报批（各部门均可推荐）；工程部提交招标需求单，明确招标范围、规模、工期、技术要求等；预算部拟定招标文件，会审后发放；综合部收到投标文件后，将正本送公司资料室存档，以副本组织相关部门当场开标；技术标由工程部、技术部负责评标，经济标由预算部负责评标，并分别给出评标意见；合理最低价中标。 2、工作计划：综合部牵头制订项目总体实施计划，各职能部门在此基础上制订详细的周、月、季度工作计划，包括项目完成节点计划和资金计划，报综合部汇总并会审后交公司领导层决策，由综合部负责监督、检查计划完成情况。 3、合同管理：综合部内设法律岗及付款审批岗，负责对公司所有合同条款及付款进行审核、审批，包括与成本有关和与成本无关的所有呈批件的审核。 4、对外关系：综合部负责公司营业执照办理及项目报批、报建工作，包括规划、建设、施工、预售等许可证的办理。 由此可以看出，保利地产的综合管理部是一个对内、对外都肩负着承上启下的部门，公司的运作、项目的运作，都以综合部的工作为起点，在运行过程中，又由其行使督促、考核的作用。 接下来，以“保利中心”项目为例具体介绍一下项目部： 1、项目情况：该项目位于成都市武侯区领事馆路以南、火烧堰以北、美国领事馆以东。 总建筑面积39.6万平方米，其中地上面积30.8万平方米，25-38层；地下面积8.8
保利地产工程管理作业指导书保利房地产(集团)股份
目录 1、项目负责人和项目治理打算书 2、土地接收 3、现场三通一平 4、托付监理 5、施工招投标、承包合同 6、工程质量、安全报监 7、申办《建设工程施工许可证》 8、施工打算和施工方案审核 9、设计交底和图纸会审 10、设计(技术)变更 11、图纸治理 12、开工放线、验线 13、样板引路、材料选型和封样验收 14、隐藏工程验收（土建） 15、隐藏工程验收（水、电、设备） 16、工程例会、专题会议 17、安全生产与文明施工 18、现场签证 19、精装修治理 20、供水配套 21、供电配套 22、燃气配套
23、通讯配套 24、园林、市政配套 25、人防工程治理 26、项目月报 27、工程款支付 28、竣工（质量）验收 29、竣工验收备案 30、工程移交和交楼 31、工程质量修理
项目负责人和项目治理打算书 1.作业目的 在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的治理打算书。 2.作业依据 《保利房地产（集团）股份工程治理制度》、《保利房地产（集团）股份程序文件》之《施工过程操纵程序》。 3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。主办岗位项目经理：编制项目治理打算书，报主管工程副总审批。 4.紧前工作条件 任命项目负责人：项目已立项，预备实施。 项目治理打算书：预备开工，施工单位、监理单位已选定。 5.作业描述 5.1任命项目负责人： 工程部经理在项目实施之初依照项目的具体情形，安排具有相应专业资质和治理能力、治理体会的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一样以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。 项目负责人任命书是质量治理体系审核中必备的资料之一。 5.2编制项目治理打算书 项目负责人依照工程项目的具体情形和公司的目标、要求，编制《工程项目治理打算书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目治理的指导性文件。 5.2.1《工程项目治理打算书》应包括以下要紧内容： 5.2.1.1工程概况、说明 对工程的地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述，说明施工单位、监理单位及开工时刻等，此外，应对工程的特点、难点加以说明，以便制订出针对性的操纵方法和程序。 5.2.1.2工程治理的依据
保利房地产(集团)股份财务管理制度 第一章总则 第一条为了加强公司的财务管理工作，规范公司的财务行为，维护股东的权益，根据国家相关法律法规及公司章程的规定，结合公司实际情况，制定本财务管理制度。 第二条除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括股份公司本级、各级控股子公司以及纳入股份公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条本制度是公司财务管理工作的基本制度，在公司范围内统一执行，各参股公司参照执行。公司的财务管理部门和各子公司应根据本制度及国家相关法规、准则
的规定及本单位的实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。 第四条公司本级及各子公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规，并接受有关主管部门、公司监事会以及审计部门的检查和监督。 第二章财务管理体系 第五条公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则，在股份公司按照本制度规定对公司范围内财务工作统一管理、统一指导的基础上，财务管理体系中各层级、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责，承担相应的责任。 第六条各公司的法定代表人是所在公司财务管理工作的最终负责人，对本单位的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责，按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任。 各公司对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表人签署。 第七条公司的以下重大财务事项需由股份公司股东大会按规定程序审议通过： （一）决定公司的投资计划。
房地产企业全过程目标成本管理 主讲：杨凡 【课程前言】 成本管理为什么会成为整个房地产行业经营管理中最重要的关注点之一？ 地价居高不下，房价不涨，一线城市政府还在限购，银行依旧限贷，二三四线城市虽然已放开限购和限贷，但劳动力成本急剧上涨，面对库存大量积压，成交量不断萎缩的局面，日益紧缺的流动资金，大多数中小房地产公司怎么才能活下来？ 经过了黄金十年后，面对白银的十年，政府规范管理的十年，在严峻的宏观地产调控背景和市场销售压力下，谁能有效把控成本？ 谁能有效创造客户价值？并为客户持续提供有增值的成功之本？谁就 能赢得生存空间！谁就能迅速稳健复苏！谁就能跑赢大市！ 加强房地产全成本管理是行业共同的选择，事关企业生存和发展！在竞争日趋激烈的房地产市场，单一的竞争优势不再独领风骚！面对微利时代，房地产企业纷纷重新审视自己的战略与定位，并陆续在调整发展节奏、治理架构、资产结构及其他内部管理提升方面狠下功夫！其中，提升成本管理工作刻不容缓！ 本次课程基于标杆房企的实际操作，结合大量案例，特邀上市地产公司出身的成本管理专家杨老师，全面剖析标杆房企实施成本管理的全成本策略及过程控制实践。详细探讨标杆地产在项目开发各关键节点成本控制要点并提供切实可行的解决方案。通过对大量房地产开发实例进行分析讲解了各阶段成本控制的关注重点和关键要素。完全从实战的角度，有针对性的解剖目前房地产企业在成本控制各个阶段管理过程中的优劣得失，并提出精细化成本控制管理的一系列节点性措施和技巧！同时帮助企业建立和完善企业成本管理体系。 【课程收益】掌握房地产项目成本管理目标科学的制定方法；掌握房地产项目成本目标的控制与考核措施；掌握房地产项目投资决策阶段工程造价控制的要点；掌握房地产项目设计阶段对工程成本的影响及控制；掌握房地产项目招投标阶段、施工阶段的工程造价控制；掌握房地产项目竣工验收阶段工程产生的成本及管控；掌握房地产开发企业销售成本控制核算；明确当前房地产开发项目成本管理中存在的主要问题和误区。 实用性：三结合——杨老师以20多年的行业实操经验，从实际问题出发，结合国内行业发展现状、结合企业现状、结合具体专业，以落地实施为目的，为客户提供切实可行的解决方案，避免企业成本管理中的体系流程和管理制度空洞乏
编号：QC/RE-KA6604 保利地产精装修管理制度规范标 准范本 In order to make the rules open, maintain the collective coordination, safeguard the interests, so as to give full play to the power of the group, and realize the legal basis of management. （规章制度示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
保利地产精装修管理制度规范标准范本 使用指南：本规章制度文件适合在管理中，为使规则公开化，让所有人保持集体的协调，维护集体的利益，从而充分发挥团体的力量，实现管理有法可依，内部运行有规则保障。文件可用word任意修改，可根据自己的情况编辑。 保利地产精装修管理制度规范 1.作业目的 我司销售的商品房一般为完成装修的，完成装修是交楼的条件之一，装修质量也是体现我司商品房质量的因素。 2.作业依据 《建筑装饰装修工程施工验收规范》，公司程序文件《施工过程控制程序》和《保利房地产(集团)股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定》、《保利房地产(集团)股份有限公司住宅毛坯交楼管理暂行规定》。
3.主管岗位工程部经理：督促检查装修工程的进展，协调相关问题。 主办岗位项目经理：组织、安排精装修施工，检查进展情况。 协办岗位土建工程师和水电主管工程师：现场管理精装修的质量、进度、安全等。 4.紧前工作条件 土建工程已完成或基本完成，装修方案已确定。 5.作业描述 5.1 装修方案确定、施工图 装修方案应在建筑设计时已考虑，在我司，建筑施工图基本上有建筑装饰的做法，但一般不按此做法，而是在土建完成
保利房地产（集团）股份有限公司 工程预结算管理规定 第一条为了加强公司工程预结算管理，规范预算、结算程序，有效控制工程成本，提高投资效益，制定本管理规定。 第二条适用范围：本公司开发项目的建筑安装工程、市政工程、园林绿化工程、修缮工程等建设工程有关活动的预结算编制及审核工作。 第三条公司的成本控制部门负责工程预结算工作。 第四条公司的成本控制部门依据有关法律、法规、合同对各类建设项目及其活动的预结算工作进行编制、核算及监督，保证其真实、准确、合理。 第五条对时间紧、工作繁杂、计算依据标准明确清晰的建设项目的预结算工作，可以由成本控制部门报公司领导审批后委托造价咨询单位进行编制或审核。 第六条对工程建设过程中的成本控制工作执行情况和存在的主要问题，成本控制部门应跟踪审核。 第七条因政府部门有关规定的调整或人工、材料价格波动较大，影响到建设工程成本的，成本控制部门应针对有关情况编写专项报告，报公司领导。 第八条工程预、结算管理工作应进行严格把关。预算、结算主要审核下列内容： （一）确保工程预、结算编制的依据与施工承发包合同有关条款以及公司规定一致。
（二）根据工程承包范围及有关竣工资料，确保工程量计算准确，工程量按有关规定规则计算，并要求核查与现场实际施工是否相符。 （三）合同中规定按定额结算的工程，确保定额子目套用及人工、材料、机械单价合理。 （四）确保各项综合取费基数、取费费率准确、合理。 第九条经审核认定的施工图预算和竣工结算，超过该工程原批准总投资数额，应如实向公司领导反映，分析原因，并提出解决意见。 第十条工程结算的编制及审核，需要进行成本分析，作为类似项目建设的依据。 第十一条结算金额100万元以上的工程项目，应编写结算分析报告，内容包括：审核时发现的问题和得到的经验，从预结算专业的角度对施工组织方案的合理性、签证是否符合规定、设计的经济性、工程管理中存在的问题等进行评述及提出建议。 第十二条工程结算的审批权限。工程项目的结算最终审批权属公司总经理或总经理授权的副总经理。成本控制部门对审核的项目，要形成经济指标报表，供决策层参考。并提供工程结算审核书至投资管理部门，作为投资管理部门是否进行二审的参考依据。 第十三条对工程进行结算审核采用二级审核制度。第一级审核由成本控制部门组织预结算工程师对结算书进行审核，部门内部组织对结算书进行交叉复核，第二级审核由投资管理部门委托社会中介机构对结算书进行抽查审核。 第十四条内部回避制度。直接与工程相关的工作人员和社会中介机构不得参与预结算的编制和审核工作。
工程管理作业指导书保利房地产(集团)股份有限公司
目录 1、项目负责人与项目管理计划书 2、土地接收 3、现场三通一平 4、委托监理 5、施工招投标、承包合同 6、工程质量、安全报监 7、申办《建设工程施工许可证》 8、施工计划与施工方案审核 9、设计交底与图纸会审 10、设计(技术)变更 11、图纸管理 12、开工放线、验线 13、样板引路、材料选型与封样验收 14、隐蔽工程验收(土建) 15、隐蔽工程验收(水、电、设备) 16、工程例会、专题会议 17、安全生产与文明施工 18、现场签证 19、精装修管理 20、供水配套 21、供电配套 22、燃气配套
23、通讯配套 24、园林、市政配套 25、人防工程管理 26、项目月报 27、工程款支付 28、竣工(质量)验收 29、竣工验收备案 30、工程移交与交楼 31、工程质量维修
项目负责人与项目管理计划书 1.作业目得 在工程项目开始之初选择与任命项目得负责人(项目经理),编制出针对具体项目得实施过程具有指导作用得管理计划书。 2、作业依据 《保利房地产(集团)股份有限公司工程管理制度》、《保利房地产(集团)股份有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。 3、主管岗位工程部经理:选择项目经理,报主管工程副总审批,审批后签发任命书。主办岗位项目经理:编制项目管理计划书,报主管工程副总审批。 4、紧前工作条件 任命项目负责人:项目已立项,准备实施。 项目管理计划书:准备开工,施工单位、监理单位已选定。 5、作业描述 5、1任命项目负责人: 工程部经理在项目实施之初根据项目得具体情况,安排具有相应专业资质与管理能力、管理经验得工程师担任项目负责人,报公司主管工程得副总经理审定(一般以公司呈批件形式),审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”,盖公章后存档并发到相关单位(施工单位、监理单位等)。 项目负责人任命书就是质量管理体系审核中必备得资料之一。 5、2编制项目管理计划书 项目负责人根据工程项目得具体情况与公司得目标、要求,编制《工程项目管理计划书》,报工程部经理审核,再报主管副总经理审定,作为进行项目管理得指导性文件。 5、2、1《工程项目管理计划书》应包括以下主要内容: 5、2、1、1工程概况、说明 对工程得地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述,说明施工单位、监理单位及开工时间等,此外,应对工程得特点、难点加以说明,以便制订出针对性得控制方法与程序。 5、2、1、2工程管理得依据 包括法律、法规、技术规范、地方规定、承发包合同、公司规定规章等,我司在