银川房地产市场分析 近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。城市基础设施建设速度、投入、规模都是前所未有的，城市框架已经确定，“大银川”规模初步呈现。新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了50里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广场10个，大型公园15个，中小公园13个，大中小公园、广场共计38个，加上环城的“五湖四海”和银新景观水道，大银川的框架基本形成，塞上湖城的特色已经初步展现。 2006年银川经济指标数据 2006年银川房地产指标数据 一、经济发展水平
改革开放以来，特别是“十五”以来，银川市国民经济整体实力明显增强。2002-2006年实现地区生产总值年均增长13.3% ，全市人均GDP在2005年达到2万元，是历史上经济发展最快最好的时期，为“十一五”经济发展奠定了良好的基础。 近年来，全市大力实施“兴工强市”战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业，同时，还打造新建了一批工业园区，带动第二产业进一步加速发展。第三产业发展稳步推进。服务业整体水平提升，成为推进城市化进程的重要力量。随着经济的发展，产业结构调整力度加大。第一、二、三次产业比例由2001年的10.4：41.3：48.3调整到2006年的6.6：46.1：47.3，第二产业提高了4.8个百分点，其中工业提高了7.9个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。
二、房地产市场主要数据指标 （一）房地产开发建设情况 房地产开发投资保持增长势头，对全市经济增长具有重要的带动作用。2006年全市完
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
宁夏房地产业分析 2001年宁夏房地产开发投资统计数据分析 2002-04-11 转自：房地产信息 2001年，宁夏区房地产业在国家实施西部大开发和住房制度改革全面推进的良好环境下，呈现出积极的发展态势，全区房地产开发投资完成22.22亿元，首次突破20亿元大关，创历史最高水平。 一、房地产开发投资增势强劲，增速居全社会各类投资前 列2001年，全区房地产开发投资增势强劲，全年完成开发投资22.22亿元，比上年增长42.7%，高于同期全社会固定资产投资增幅20.9个百分点，也分别超过基本建设和更新改造投资24.2个百分点和29.9个百分点，增速居全社会各类投资的前列，对全社会固定资产投资增长贡献率达19.0%，占全社会固定资产投资比重由去年同期的9.7%提高到11.3%。成为推动全社会投资增长的主要动力。从全年投资运行情况看，宁夏房地产开发投资增速一直高于全国及西部平均水平。二、土地交易活跃，土地购置投资明显扩张。2001年，宁夏区土地交易市场活跃，全区房地产开发企业购置土地面积133.76万平方M，比上年增长86.6%。土地购置投资大幅度增长，据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达3.94亿元，比去年同期增加了1.92亿元，增长94.7%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由去年同期的13.0%猛增到17.7%。土地购置费大幅度增加，有力地支持了房地产开发投资的调整增长，同时也显示出房地产业发展的广阔前景。三、建设资金到位良好，为投资增长提供了保障2001年，全区房地产开发资金筹集情况明显好与上年，全年累计到位资金22.34亿元，超过同
期开发投资额，比去年同期增长40.9%。在各类资金中，国内贷款增长较快，全年累计到位5.74亿元，比去年增长57.9%，所占比重由去年同期的22.9%上升到25.7%。此外，由于市场销售看好，资金周转加快，企业融资金能力明显增强，2001年，自筹资金到位5.95亿元，同比增长40.4%，定金及预付款到位8.50亿元，增长64.3%，所占比重分别为26.6%和38.0%，成为房地产开发建设主要资金来源。良好的资金到位，保证了房地产投资的快速增长。四、商品房空置面积进一步减 少2001年，宁夏区房地产业进一步加大盘活、消化空置商品房力度，商品房空置总量呈下降的趋势，据统计，截止到2001年底，全区商品房空置面积为57.03万平方M，比去年减少8.0%，其中，空置一年以上的商品房面积9.84万平方M，占17.3%。在全部商品房空置总量中，住宅的空置面积明显减少，2001年，全区商品住宅空置面积33.14万平方M，比去年下降23.0%。其中，空置一年以上的商品住宅面积4.17万平方M，占12.6%，反映出宁夏消化商品房空置面积的努力取得了一定的成效。五、商品房市场销售活跃，个人购房比重提高2001年，随着住房制度改革深化和宁夏一系列鼓励住房消费信贷政策实施，市场消费需求增加，商品房销售看好，个人购房比重进一步上升。据统计，2001年，全区商品房销售面积113.54万平方M，商品房销售额实现18.61亿元，分别比去年增长8.7%和31.7%，其中，销售给个人的商品房面积101.76万平方M，销售额为16.54亿元，分别增长9.9%和34.4%。在商品住宅销售中，个人购房比重大幅提高，2001年，全区商品住宅销售面积93.08万平方M，销售额12.17亿元，其中，销售给个人的住宅面积
宁夏银川市房地产业已成为支柱性产业 随着经济的迅速发展，房地产业发挥出它极大的带动作用，为我国的经济发展作出重大贡献，它与机械电子信息汽车石油化工建筑业等一同作为我国的支柱性产业，是促进我国经济发展和社会进步的重要因素。 面对经济的发展，银川市作为宁夏回族自治区首府和区域性政治、经济、文化教育中心城市，随着社会主义市场经济制度的建立和改革开放政策的逐步深入，其整体经济实力和城市居民的消费水平有了较大的提高。随着区内外投资者的拥入和银川市第三产业的发展，使银川市对居住、营业用房的需求日益提高。 近年来，银川市房地产价格的持续上涨，足以说明银川市作为宁夏回族自治区的首府，作为一个区域性的中心城市，对众多投资者的巨大吸引力。宁夏房地产业对经济贡献份额很大，在这几年的发展过程中，房地产业对相关产业的拉动作用是全方位的多角度的，它从生产流通消费三个环节上拉动经济增长。 1.1 从生产环节来看，他直接形成固定资产投资。2008年房地产开发投资78.60亿元，比上年增长25.3％，其中住宅开发投资56.93亿元，增长28.5％。全年商品房销售面积303.58万平方米，下降9.6％；空臵面积288.43万平方米，增长7.6％。全年商品房销售额86.26亿元，增长 6.6％。全年58个重点项目投资102.46亿元，完成年度计划的79.5％。同时它可直接带动建筑建材等行业的发展。 1.2从流通环节来看，房地产为金融发展提供较大空间，同时，他还带动房地产中介服务业的发展。 1.2.1房地产服务行业服务于房地产市场，服务内容包括为开发商提供新房的顾问策划和代理销售，为二手房的买卖或租赁双方提供经纪服务，为业主提供物业管理，为开发商或投资者提供房地产数据或咨询报告等。我国的房地产服务行业区域性明显，增加了跨区发展的难度；受房地产行业影响大，但不完全同步；区别于高度依赖现金流的房地产开发行业，房地产服务行业更依赖于优秀的人才。 1.2.2房地产服务行业发展前景广阔。随着行业竞争加剧，房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。房地产开发与销售的分离，是房地产市场走向成熟标志之一。银川房地产市场整体代销率较
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告（目 录） 中国市场调研在线 https://www.doczj.com/doc/ac2593582.html,
一、基本信息 报告名称2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告 报告编号971010 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价￥7200元 可开具增值税专用发票 网上阅读https://www.doczj.com/doc/ac2593582.html,/yjbg/yjhy/qt/20190507/971010.html 温馨提示如需英文、日文、韩文等其他语言版本报告，请咨询客服。 二、内容介绍 2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告 2019年1-5月银川市土地出让宗数为76宗，2019年1-12月银川市土地出让宗数为334宗；2019年1-5月银川市土地出让面积为453.17万㎡，2019年1-12月银川市土地出让面积为2137.75万㎡。 2016-2019年银川市土地出让宗数走势图 数据来源：公开资料整理 2016-2019年银川市土地出让面积走势图 数据来源：公开资料整理博研咨询发布的《2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告》共十四章。首先介绍了银川房地产产业相关概念及发展环境，接着分析了中国银川房地产行业规模及消费需求，然后对中国银川房地产行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国银川房地产行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国银川房地产行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。 正文目录： 第1章房地产的相关概述 1.1 房地产概念阐释 1.1.1 房地产的定义 1.1.2 房地产的特征
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
最新银川市房地产市场调研报告 一、前言 “国八条”实施以来，全国楼市均或多或少的出现低迷势态，先有以北京、深圳等一线城市成交大幅回落、并以深圳回落幅度高达58.60%位居全国之首，此消息一处，全国各地的楼市仿佛再也难以掩盖其自身的泡沫之梦，纷纷自掉身价，5月初，广州碧桂园在全国范围内高调降价，6月，以万科带头的50余开发商在武汉集体让利，消息轰动全国。但这些对西部银川来说，还仿如隔世。市场买卖双方虽都有观望情绪，但是明显的让利降价对开发商来说还不是时候。 08年以来，银川市房地产出现了前所未有的发展势头。两年间普通住宅均价从08年年初的3500元/㎡上升至2010年年初的5500元/㎡，甚至在08年中旬上升幅度一度成为全国之最。在中国地产百强企业眼中，上述情况只能反映现在的银川楼市像十九世纪美国西部城市加利福尼亚一样，是一个有大量金矿但还有欠开发的城市。于是乎，京能来了，北塔开建50万㎡水景住宅。然后绿地也接踵而来，大手一挥，18亿元落地银川。德胜板块出现了大项目“21城”，灵武圈地10万㎡建设高端洋房。早前，还有万达、颐和、拉普斯等中外名企在银川榜上有名。2010年，世界五百强企业中海高调进驻，随之而来的恒大、海亮、金盛集团都仿佛豪绅雄踞一方。11年初，保利集团、万科股份前来探路。此时此刻，巨大的竞争压力让本土开发商心惊胆战，一些小打小闹的挂靠单位悄然退市。政策的挤压、市场的混乱、消费者的纵容、投资者的投机，这所有的情节仿佛迪拜的金迷纸碎，泡沫似乎就要在近几年破灭。住宅市场供求的刚性饱和让许多开发商走上了商业开发的不归路，几年前3、5000元一平米的商铺在今年已经翻好几倍。政府仿佛从迪拜的失败中总结出了教训，于是，“国八条”出台了，“银八条”落地了，开发商着急了，消费者高兴的观望着，投资者迷茫的期待着。 二、银川地产市场概况 从2008年以来，全国楼市一路走火，并且，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经逐步取代广州、深圳、北京等一线城市，成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
宁夏房地产市场状况分析及政策建议 摘要：目前我国的房地产市场进入调整期，而且国际和国内经济环境发生较大的变化，宁夏的房地产市场也受到了一定程度的影响，房地产市场风险也逐渐变大，本文通过对宁夏房地产市场现状进行分析，发现其存在的问题，提出合理的政策建议，促进宁夏房地产市场的健康发展。 本文首先对宁夏的社会经济状况进行分，并通过对宁夏房地产市场分析将其分为三个发展阶段，并总结了宁夏房地产市场发展的特征，通过对宁夏房地产市场的现状分析，发现其存在的问题，从宏观和微观两个方面提出建议，促进宁夏房地产市场的的健康发展。 关键词房地产市场现状问题对策 背景：改革开放以来，随着我国国民经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，我国的房地产市场也得到了快速的发展。房地产产业已经成为了国民经济的支柱产业之一。无论是政府，房地产开发商，房地产投资者还是普通居民都十分关注房地产市场的发展。近几年来，商品房价格的高低已经成了全国人民关注的焦点。 近年来，宁夏国民经济得到了持续快速的发展，经济的综合实力和竞争力不断提高。2009年，全年实现地区生产总值1334.56亿元，按可比价格计算，比上年增长11.6％，增速比全国平均水平高2.9个百分点。其中，第一产业完成增加值127.13亿元，增长7.2％；第二产业完成增加值680.20亿元，增长14.4％,第三产业完成增加值527.23亿元，增长9.4％。按年平均人口计算，人均地区生产总值达到21475元，按可比价格计算，增长10.3％。三次产业增加值构成由2008年的9.9:50.7:39.4调整为2009年的9.5:51.0:39.5。2009年，第一产业对经济增长的贡献率为5.6%；第二产业贡献率为60.0%；第三产业贡献率为34.4%。。城镇居民人均可支配收入14025元，比上年增加1093元，增长8.5％，人均消费性支出10280元，增长7.6％。其中，支出增幅较大的是：交通通讯和医疗保健，分别增长24.4％和12.9％。城镇居民家庭恩格尔系数（食品消费支出占消费性支出的比重）为33.4％，比上年下降1.7百分点。城镇10%最高收入户人均可支配收入35398元，城镇10%最低收入户人均可支配收入3857元。 随着宁夏地区经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，宁夏的房地产市场也获得了飞速发展，房地产业的产值从1990年的0.5亿元增加到2009年的47.56亿元，2009年房地产开发投资162.74亿元，比上年增长38.4％。其中，住宅投资126.08亿元，增长43.5％；商业营业用房投资22.72亿元，增长14.6％。商品房施工面积1952.02万平方米，增长23.5％，竣工面积741.23万平方米，增长16.9％。 全年商品房销售面积775.29万平方米，比上年增长50.6％。其中，住宅销售面积677.98万平方米，增长49.6％；商品房销售额239.53亿元，增长91.0％。其中，住宅销售额191.47亿元，增长90.7％；经济适用住房投资9.88亿元，增长40.4％；经济适用住房施工面积143.27万平方米，增长21.1％。 研究的现实意义：近几年来，宁夏房地产市场持续健康发展，已逐步成为了宁夏经济快速发展的一个新的增长点，成为带动宁夏快速经济发展的动力之一，为宁夏经济的发展做出了巨大贡献。然而，2010年国家出台的关于调控房价，促进经济的稳定发展的政策，对宁夏房地产市场产生了巨大的影响。本文希望通过对宁夏房地产市场现状的分析，为政府，投资者，以及消费者宁夏房地产市场的真实表现。通过对影响宁夏房地产市场未来发展因素的分析，对未来宁夏房地
附件二银川宝湖项目 银川楼市调研分析报告 1调查目的 1.1通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力； 1.2通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势； 1.3通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况； 1.4明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争； 2调查内容 本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容： 2.1城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等） 2.2城市经济的介绍（GDP、工业产值、消费状况、收入状况等） 2.3银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等） 2.4在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等） 2.5在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、） 3调研方法 3.1通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景； 1
3.2通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预 测其发展趋势； 3.3通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和 机会点。 4调研报告 4.1银川中观经济背景状况分析 4.2银川历年房产市场运行分析 4.32007年1-5月银川房地产运行特点 4.4银川在售楼盘调研分析 4.5银川楼市运行特点及预测 第一篇银川市中观经济背景状况分析 2
城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查
2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总
武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调
银川房地产2019年6月市场月报易居专刊 楼市供需回升，成交持续增长
政策资讯 一 全国宏观政策 1、土地管理法配套法规抓紧推进，集体建设用地入市细则有望明确 6月6日，作为土地管理法一项重要的配套法规，修改完善后的《土地管理法实施条例》有望于2019年出台。届时，有关集体建设土地入市的一些细则将得到明确。自然资源部已把《实施条例》列入该部的2019年立法计划，确定为“出台类项目”，并拟报国务院发布。现行《实施条例》于1999年1月1日施行，并分别在2011年1月和2014年7月进行过两次修正。 2、财政部：试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理 6月21日，财政部印发《土地储备项目预算管理办法（试行）》的通知，试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。通知指出，财政部首批试点地区包括北京、天津、河北、河南、山东、浙江（含宁波）、厦门等7省（市），以后年度视情况逐步扩大试点范围。试点地区可以自行选择市县（区）开展试点。鼓励符合条件的其他地区自行选择市县（区）开展试点。各省分配专项债务限额时可以对开展试点的市县（区）予以适当倾斜。 3、房产继承、赠与直系亲属不征收个人所得税，房屋赠予取得收入按“偶然所得”缴税 6月25日，财政部、国家税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，公告明确了包括提供担保获得收入、房产受赠收入等有关收入的个税适用政策。个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。 符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。房屋赠予取得收入按“偶然所得”缴税，偶然所得适用比例税率为百分之二十。 4、国管公积金加大租房消费支持力度
关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50