“项目名称”房地产融资项目
尽职调查报告模板
申请企业名称
融资金额
融资期限
总息费率
业务类型：□抵押□质押□其他主要担保条件
业务团队
尽职调查声明
我们在此声明与保证：本报告是按照XXXXX有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
尽调人员：调查日期：年月日
协助尽调人员：协助调查日期：年月日
目录
一、项目背景5
二、方案与风控措施5
（一）基本要素5（二）交易结构5
1、项目的进入5
2、项目的退出5
3、项目公司的管理5（三）风控措施5
三、交易对手5
（一）申请人/项目公司5
1、基本情况及历史沿革5
2、申请人的股权结构5
3、组织结构5
4、高管层情况介绍5
5、经营情况调查6（二）控股股东/实际控制人6（三）项目公司财务状况6
1、项目公司税收政策6
2、项目公司财务信息6（四）项目公司征信情况8
四、融资项目9
（一）项目基本情况9
1、项目概况及现状9
2、控规指标9
3、开发计划10
4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍11（二）项目市场情况12
1、项目所在地经济发展情况12
2、当地房地产市场总体情况12
3、项目市场情况12（三）项目分析13
1、总投资13
2、建设成本预测15
3、项目销售预测15
4、项目财务效益评估16
5、盈亏平衡分析17
五、项目综合评价17
1、客户定位17
2、项目SWOT分析17
六、还款来源17
1、还款来源介绍17
2、项目现金流分析17
七、风险评估18
八、结论及建议18
九、项目资料附件列表18
一、项目背景
二、方案与风控措施
（一）基本要素
●融资申请人：
●融资项目名称：
●申请融资金额：
●融资期限：
●融资用途：
●融资方式：
●融资息费成本：
●还本付息方式：
（二）交易结构
1、项目的进入
2、项目的退出
3、项目公司的管理
（三）风控措施
三、交易对手
（一）申请人/项目公司
1、基本情况及历史沿革
2、申请人的股权结构
（以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人）
3、组织结构
4、高管层情况介绍
（法定代表人、财务总监以及项目负责人，至少包括受教育程度、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录）
5、经营情况调查
（二）控股股东/实际控制人
对于控股股东:重点介绍其从业经历、过往开发的房地产项目情况、是否多元化经营、是否跨地域经营，并匡算股东原始积累。
1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入（资本公积及其他应付款），比照原始积累，进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。
2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的贡献程度）。
（三）项目公司财务状况
1、项目公司税收政策
2、项目公司财务信息
列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据，并对报表中的重点科目进行详细说明。应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应的会计科目明细表。
往来款明细表
短期借款明细表
（四）项目公司征信情况
1、查询人民银行征信系统；
2、查询被执行人执行信息；
3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式。
（如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。）
四、融资项目
（一）项目基本情况
1、项目概况及现状
项目所在城市区域，主要开发面积（包括土地面积、规划用地面积），业态构成，分几期开发，各期包含的内容（如果不是整体抵押，需要再写清楚抵押部分的情况介绍，包括不限于（在项目中的位置，期数，土地面积，建筑面积，各建筑用途的建筑面积，商业部分需要分层写明面积，未来定位等，车位需要确认地下车位个数，地上不用计算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填写
2、控规指标
3、开发计划
4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍
（二）项目市场情况
1、项目所在地经济发展情况
人口总量、CPI在全省排名以及人均收入情况
2、当地房地产市场总体情况
包括刚需、供应量、最近一年市场销售情况
3、项目市场情况
（1）项目区域交通情况（附位置图）
（2）项目配套设施情况
（3）周边主要土地成交情况
（4）周边竞争项目分析
（三）项目分析
对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况，还应具体分析我司介入该期项目的资金运用与来源的情况。
1、总投资
1）总投资测算
2）总投资资金来源构成
此处按照工程形象进度、施工合同约定的付款进度和单方合理成本对开发商在建工程进行逐栋测算，加计后与最近一期财务报表中的资产科目进行比对，确认已投入资金的真实性。须附上每栋建筑的照片。）
对于支付的拆迁成本，
?获取拆迁名单、拆迁协议、资金支付凭证；
?获取开发商制定的拆迁补偿标准，与当地政策和市场水平进行对比，分析其合理性；
?当必要并可行时，从拆迁名单里随机抽取拆迁户进行访问，确认拆迁成本支付的真实性；
?将所做的调查工作记录在尽调报告中，并准备向风控提供所获取的原始文件资料。
?需披露在拆迁过程中是否存在纠纷或者潜在纠纷或影响项目建设进度的其他事项。
4）融资额度的合理性分析
?此处列明在项目可获其他重大资金来源例如预售回款之前的各项用资明细。
?在建筑安装工程费方面，须按照合理的单方土建成本（即不含安装的建安成本）和建至可预售条件的工程量，以及施工合同约定的付款进度（若尚未签订施工合同则按行业惯例）来进行资金需求合理性匡算，将计算过程和结果进行列示。
对于超出合理需求的，须对真实用途进行彻底的调查和说明。
2、建设成本预测
测算前提条件：(各项费用假设占比)，见（附表一）。
3、项目销售预测
测算前提条件：(分年完工假设、销售比例的假设及依据、价格假设及依据等)
1）销售方案
2）销售预测（附表二）
4、项目财务效益评估
5、盈亏平衡分析
（1）当销售利润为零时的销售单价（假定销售比例不变）；
（2）当销售利润为零时的销售比例（假设销售单价不变）
五、项目综合评价
1、客户定位
2、项目SWOT分析
优势（S）
劣势（W）
机会（O）
威胁（T）
项目SWOT结论
六、还款来源
1、还款来源介绍
2、项目现金流分析
（1）正常情况下的现金流
（2）压力测试下的现金流
A、在销售进度不变的情况下，假设销售单价下降5%、10%、20%时对该项目的影响；
B、在销售单价不变的情况下，假设销售成本增加5%、10%和20%对该项目的影响
七、风险评估
八、结论及建议
九、项目资料附件列表
附表一：建筑成本测算
房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册
（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险
资料清单 一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。 二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）： （1）市、县人民政府做出的土地征收决定； （2）其他征地所需的文件、资料； （3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）； （4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证； （5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件： （1）土地招拍挂相关文件； （2）国有土地使用权出让或转让合同； （3）土地出让金收据；
（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证； （5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证； （6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。 三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；
尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1项目背景与交易结构概述2 1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 2融资人资信情况4 2.1融资公司基本情况4 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况5 3项目概况和建设情况5 3.1项目基本情况5 3.2项目建设条件6 3.3项目建设实施进度6 3.4项目的设计、施工、监理情况6 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况7 4.3项目租售情况预测8
5项目财务效益评估8 5.1房地产项目总投资预测8 5.2项目资金来源情况10 5.3项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标11 6信托方案与风险防范措施12 6.1交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议13 8项目资料13 1
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率： 第三方理财机构代发：【】万元发行费率： 1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2
房地产尽职调查 、什么是尽职调查 尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后, 经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。 二、尽职调查的目的 完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点: 1、发现项目或企业内在价值 2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 3、 为投资方案设计做准备 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料 通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。 2、参考外部信息 通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。 3、相关人员访谈 与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。 4、企业实地调查 查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产。 5、小组内部沟通 调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。 四、尽职调查遵循的原则 1、证伪原则 站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查, 用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。 2、实事求是原则
要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。 3、事必躬亲原则 要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。 4、突出重点原则 需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。 5、以人为本原则 要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时, 重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。 6横向比较原则 需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。 五、尽职调查的流程 尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。 对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序: 立项一一成立工作小组一一拟定调查计划/汇总资料一一撰写调 查报告一一内部复核一一递交汇报一一归档管理一一参与投资方案设计 尽职调查小组的人员构成: 项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家 1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查 2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上 3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交 六、尽职调查的范围 1、财务尽职调查 1）财务组织 财务组织结构图；年度经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。
XXXXXXX 有限责任公司 项目调查报告 企业名称: 项目名称: 项目类别: 项目地区: 项目金额：_ 调查时间: 上报时间：年 月曰 调查员（A ）: 调查员（B ）: 万元（人民币） 年_月_日——_月_日
第一部分企业概况 1.2企业股权结构情况: 1. 3股权变更及历史发展沿革 主要事件（企业成立、结构变更、股本变化.管理层变动、业务转型.集团公司架构等）
第二部分核心管理成员简介 2.1法定代表人（实际控制人）（□技术型□管理型） 姓名性别民族 出生日期籍贯（出生地）学历/专业 片份证号码证件地址 联系电话常住地址 从事本行业时间征信记录（若有不良征信记录，需在此说明原因） 年份工作岗位主要业绩 工 作 经 历 2.2主要负责人（总经理/财务负责人）（□技术型□管理型） 姓名性别民族 出生日期籍贯（出生地）学历/专业 身份证号码证件地址 联系电话常住地址 从事本行业时间征信记录（若有不良征信记录，需在此说明原因） 年份工作岗位主要业绩 工 作 经 历 2.3其他重要企业高管（□技术型□管理型）职务 姓名性别民族 出生日期籍贯（出生地）学历/专业 片份证号码证件地址 联系电话常住地址 从事本行业时间征信记录（若有不良征信记录，需在此说明原因） 年份工作岗位主要业绩 工 作 经 历 2. 4企业主要管理人员 j姓名所属部门职务性别年龄民族籍贯学历任职时间
2. 5企业主要技术人员 2.6企业管理结构图 第三部分关联公司概况（若涉及需描述）3.1关联公司基本情况：
3.2关联公司股权结构情况: 3.3关联公司经营状况 3.4其它须说明事项 第四部分企业经营状况4.1商业模式的描述
房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿) 第一章总则 第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。 第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。 第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。 第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。 第二章基本要求 第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。 第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。具体形式包括：
（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈； （二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等； （三）实地察看重要实物资产； （四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因； （五）询问交易对手相关人员； （六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见； （七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询； （八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询； （九）其他可以采用的方式和措施。 第七条项目小组应根据交易对手及目标项目特点，对相关风险点进行重点调查。 第八条项目小组进行尽职调查时，应对尽职调查工作进行留痕，认真做好记录并由随行人员签字。记录方式包括但不限于对交易对手的证照原件、主要资产进行复印、扫描、现场拍照等方式。前述资料应作为尽职调查报告的附件。 第九条项目小组应根据尽职调查情况出具尽职调查报告。尽职调查报告应列明尽职调查工作的容以及结论。 第三章尽职调查主要容和方法 第一节交易对手基本情况调查 第十条交易对手设立、变更情况及开发资质调查。 项目小组应通过查阅交易对手的设立批准文件、营业执照、法人机构代码证、房地产开发资质证书、公司章程（包括历次章程修正案）等文件资料，核查交易对手设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验、房地产开
丰泽园项目 尽职调查报告目录 第一章项目区域 (1) 第二章区域市场分析 (3) 第三章项目公司介绍 (3) 第四章项目介绍 (4) 第五章公司财务状况 (5) 第六章融资条件 (6) 第七章风险分析 (7) 第八章调查结论 (8)
声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。
丰泽园项目 尽职调查报告 第一章项目区域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。 今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快
速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。 漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。 二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。
房地产并购尽职调查清单 一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管
法律尽职调查文件清单 致：XXX房地产开发有限公司 1.清单的填写方式： 1.1能够提供清单所指文件的，在清单有/无”栏中填写【有】，同时提供相应资料。 1.2确知清单所指文件不存在的，在清单有/无”栏中填写【无】。 1.3确知清单所指文件存在，但不能提供的，在清单有/无”栏中填写【无】，同时在清单备注”栏中说明不能提供的原因，同时说明能否通过其他渠道协助查阅或获取。 1.4不能确认清单所指文件是否存在的，在清单有/无”栏中填写【无】，同时在清单备注”栏中注明【待查】。 1.5公司认为对本目标物业有价值的情况，请公司在清单备注”栏中说明或另行提供相关文件资料。 2.文件提供方式： 2.1提供任何一个文件时，应提供该文件的全部内容，包括该文件的封皮、封底、附件、附图、补充、修改文件、同一文件的不同文字版本。 2.2只请提供文件原件的复印件（扫描件），以A4纸复印。 2.3提供文件时应在每份文件上以适当方式注明其所对应的本清单序号以及该文件资料的总页数，例如：第17项共6页。 3.清单中有部分文件名称是用加重字体表示的。该等文件是客户极度关注的文件，获取该等文件/有关该等文件的信息对本目标物业交易至关重要，务必提供。如该等文件不存在或不能提供，亦须在清单备注”栏中予以详细说明。
目录 第一类文件：公司文件4 第一类文件：目标物业土地权属相关文件5 第三类文件：目标物业开发建设手续相关文件6 第四类文件：目标物业建筑工程施工合同相关文件7 第五类文件：目标物业经营相关文件8 第六类文件：公司债务文件9 就公司的资产、财产或业务上订立或设立的、或影响公司的资产、财产或业务的所有托管、质权、担保凭证、保证、期权、或信托计划安排或任何其他担保协议或权利限制的详情和文件，以及其相关的登记文件。9 第七类文件：涉及目标物业的诉讼/仲裁纠纷（含查封、扣押、冻结）相关文件 10 第八类文件：其他相关文件11
房地产项目尽职调查报告两篇 篇一：房地产项目尽职调查报告两篇 目录 1 项目背景与交易结构概述 4 1.1 项目背景 4 1.2 交易结构概述 4 2 融资人资信情况 5 2.1 融资公司基本情况 5 2.2 融资公司经营情况 5 2. 3 融资人财务状况 5 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 6 3 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件7 3.3 项目建设实施进度7 3.4 项目的设计、施工、监理情况7 4 项目市场情况8 第 1 页共 46 页
4.1 项目投资环境8 4.2 项目分析及市场情况8 4.3 项目租售情况预测9 5 项目财务效益评估9 5.1 房地产项目总投资预测10 5.2 项目资金来源情况10 5.3 项目损益预测11 5.4 项目有关财务效益指标12 6 信托方案与风险防范措施12 6.1 交易结构安排及信托计划摘要12 7 意见及建议13 8 项目资料13 第 2 页共 46 页
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元 第 3 页共 46 页
竭诚为您提供优质文档/双击可除房地产尽职调查报告 篇一：房地产项目尽职调查报告模板 尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1.11.2 2.12.22.32.4 3.13.23.33.4 4.14.24.3 项目背景 交易结构概述融资公司基本情况融资公司经营情况融资人财务状况 融资人银行贷款及对外担保情况项目基本情况项目建设条件 项目建设实施进度 项目的设计、施工、监理情况项目投资环境 项目分析及市场情况项目租售情况预测 2244455666778 5.15.25.35.4 6.1 房地产项目总投资预测项目资金来源情况项目损益预
测 项目有关财务效益指标交易结构安排及信托计划摘要8101011121 11.1 项目背景与交易结构概述项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。1.2 1.2.1 交易结构概述 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】%保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率：第三方理财机构代发：【】万元发行费率：
1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2 3 22.1 2.1.1 融资人资信情况融资公司基本情况融资公司情况 2.1.2 项目公司实际控制人情况简介 说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历 2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况 2.1.4 融资公司税收政策
××集团投资并购项目尽职调查指引 第一章总则 第二章基本要求 第三章尽职调查工作流程 第四章尽职调查主要内容 第五章附则 第一章总则 第一条为指导××集团及所属公司并购项目的尽职调查工作，制定本指引。 第二条尽职调查是指并购方遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，通过实地考察等方法，指在对目标公司（以下简称公司）的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系、人力资源以及公司所面临的机会以及潜在风险进行的一系列调查并做出客观和公正的评价，以供有关方面决策参考。 第二章基本要求 第三条设立专门的尽职调查小组，负责尽职调查工作，一般指定尽职调查负责人。尽职调查小组通常由法律、财务、技术、人力资源等相关人员组成。 第四条项目小组成员应对尽职调查内容逐项分工，明确职责。 第五条项目小组的尽职调查视项目具体情况选聘会计师事务
所、律师事务所、财务顾问、资产评估机构等中介机构参与。 第六条尽职调查方法包括但不限于： （一）与公司管理层交谈； （二）询问公司相关工作人员； （三）查阅公司营业执照、公司章程、重要会议记录、重要合同、财务报表、账簿、凭证等； （四）实地察看或监盘重要实物资产（包括物业、厂房、设备和存货等）； （五）听取公司核心技术人员和技术顾问以及有关员工的意见； （六）通过比较、重新计算等方法对数据资料进行分析，发现重点问题； （七）向包括行业主管部门、行业协会、工商部门、税务部门、公司客户、供应商、债权人、同行业公司等在内的第三方就有问题进行广泛查询（如面谈、发函询证等）。 第七条建立尽职调查工作底稿制度 工作底稿应当内容完整、格式规范、记录清晰、结论明确，其内容主要包括但不限于： 公司名称、调查事项的时点或期间、计划安排、调查人员、调查日期、调查地点、调查过程、调查内容、方法和结论、其他应说明的事项。 第八条项目小组应在尽职调查工作完成后，出具尽职调查报告。 第三章尽职调查工作流程
致：公司 关于：贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单 为配合题述工作的顺利开展，作为本次尽职调查项目组律师，我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中，我们可能还会根据具体情况继续出具清单，请求贵司提供其它资料。 现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下： 一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息，请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供，请书面说明。 三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率，在提供文字材料的同时，请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列，为避免工作的反复，请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。 四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。 五、为完成本次项目合作的需求，调查内容还包括贵司母公司的相关情况（公司），请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。 本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动，请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料，以便我们及时开展工作。 谢谢合作！ 律师事务所 二〇一二年六月十一日
附件：尽职调查清单 关于项目的尽职调查清单（首批） 一、有限公司（以下简称“”）及其母公司公司（以下简称“”）的设立及存续情况 1.公司基本情况简述（包括但不限于：英文名称及缩写；法定代表人；工商注册日期；住所及其邮政编码；电话；传真号码；互联网网址；电子邮箱等） 2.公司设立申请文件、营业执照（最新）、组织机构代码证及所有登记证照文件（包括税务登记证国税、地税）； 3.公司工商登记事项，包括历次变更、变动情况（包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动）； 4.公司年审情况（是否存在影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销等）； 5.公司出资情况、验资报告及股东出资证书； 6.公司章程，及所有补充、修改文件； 7.现有全体董事、监事、法定代表人、高级管理人员名册以及以及前述人员的委任书； 8.公司成立以来所有的股东会、董事会决议及会议记录； 9.房地产开发企业资质证书（“”），公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等； 10.公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资，参股其他企业等其他对外投资情况（包括公司决议、所履行的法定程序文件，以及这些行为对公司业务、控制权、管理层、经营业绩的影响）； 11.公司的组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事
法律尽职调查文件清单（房地产公司收购项目）
说明 本法律尽职调查文件清单主要基于全面了解某房地产公司（“公司”）相关法律状况之目的而确定，共包括以下十三个方面： 一、公司及分公司、子公司 二、股东 三、股本及演变 四、资产 五、业务 六、重大债权债务 七、关联交易 八、治理结构 九、重大资产变化及收购兼并 十、劳动人事 十一、税务与财务 十二、环境保护与质量管理 十三、诉讼、仲裁或行政处罚 请将文件用A4纸复印。 本清单可能在尽职调查中将根据实际情况和相关各方意见加以调整及补充。
为使尽责调查完善，本清单要求的某些文件和资料，不一定和公司情况吻合，请在此类事项编号下提示“不适当”或“N/A”。 本清单不同类别中的文件和资料若有重复，提供一份即可。 可能有的材料并无现成的可以提供，故请公司尽快收集、整理和撰写，力求详尽完整。 对公司在资料收集过程中付出的辛勤劳动和通力合作表示衷心的感谢！
正文 一、公司及分公司、子公司 1.1 公司目前的投资架构图，请列明每个子公司、子公司的股东及其持股比例； 1.2 公司组织机构图，请列明各个分公司及其他分支机构； 1.3 公司、子公司全套工商登记档案资料（包括公司设立、变 更、年检等工商登记资料）； 1.4 公司、子公司最新的工商信息单； 1.5 公司、分公司、子公司最新的营业执照正本及盖有年检戳记的营业执照副本； 1.6 公司、分公司、子公司的组织机构代码证； 1.7 公司、分公司、子公司的开户许可证； 1.8 公司、子公司的贷款卡； 1.9 公司、分公司、子公司的国税/地税税务登记证； 1.10 公司、子公司的批准证书（若有）； 1.11 公司、子公司外汇登记证（若有）； 1.12 公司、子公司《对外贸易经营者备案登记表》（若有）； 1.13 公司、子公司《中华人民共和国海关进出口货物收发货人 报关注册登记证书》（若有）； 1.14 境外子公司、分公司、办事机构的相关批准证书、商业登 记证书、商业注册证书、组织大纲和章程、当地相关政
房地产收购之土地尽职调查方法概述 近年来，政府储备土地招拍挂数量锐减、价格高企，越来越多的房地产企业通过重组、并购、转让等方式获取项目公司控制权，借此获得项目土地进而开发房地产项目。被并购企业出于种种原因转让项目控制权，收购方为了降低法律和财务风险，一般会组织律师及会计师团队对项目公司进行法律及财务尽职调查并出具相应的尽调报告，为进一步的经济活动提供依据。笔者结合参与的多起房地产项目的法律尽职调查，就收购方最关注的土地方面涉及的法律尽职调查程序、方法、内容以及相关注意事项进行梳理，以期抱砖引玉，与各位探讨。本文将先从土地法律尽职调查的方法角度做一个概述，有关调查内容等介绍待下一期再做分享。一、从一个案例说起前不久，针对一起房地产开发项目法律尽职调查事宜，北京二中院认定北京市嘉华律师事务所法律尽职调查未勤勉尽责，存在重大过错，给客户造成上亿元损失，判令该所3名合伙人赔偿委托人800万元，同时全额退还100万元律师费，这是国内律师行业迄今为止最高金额的赔偿。“打错一起官司，律师赔得倾家荡产”不再是危言耸听，该案件既为律师执业风险的防控敲响了警钟，也对律师法律尽调的勤勉尽责义务提出了明确要求。法院认定，尽调律师所既没对项目用地的土地使用权状况进行审查，也没对项目公
司是否具有资质等级进行审查，而出具了项目公司拥有项目土地和开发权内容的法律尽职调查报告，致使委托方产生了巨额损失，遂出具上述判决。一般来说，房地产并购项目标的额巨大，本案也可以看出房地产项目的土地权属状况对于委托方的重要性，而正确的尽职调查方法对于获得真实、准确的尽调结论的必要性。二、调查原则收购方进行并购的最重要目的是顺利获得项目土地进而进行房地产开发，因此，全面、客观核查项目土地是房地产收购项目法律尽职调查的最重要、最核心的指导原则，调查人员必须充分核查土地权属证书、出让合同、出让金缴纳凭据、完税证明等核心文件并做到一一对应，确保项目土地不存在任何差错。三、调查方法在实践中，为了尽可能全面了解项目公司的真实情况，一般通过以下多种途径获取与土地相关的材料进而撰写法律尽职调查报告。（一）公开途径查询委托方基于保密原则，一般会在前期与项目方进行初步接触，签署合作框架协议或者备忘录，获取到项目部分信息。调查人员在接到房地产尽调项目尽职调查第一时间，应当与委托方沟通获取到项目公司及土地的基本信息，包括但不限于项目公司名称、土地证复印件等委托方通常知道的信息，进而通过各种搜索工具、国土管理部门、公开交易场所、被执行人信息网站等查询土地公开信息，如项目公司及土地新闻、招拍挂文件、立项及规划文件、建设信息、行政处罚、执行文件、查封拍
尽职调查前的准备 无论在何种类型的信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决策之前，首要问题是解决信息不对称问题，于是尽职调查是必须采取的手段。通过法律、商业、财务的尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。 从传统地产融资（债权投资）尽职调查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实施的要点。本文为第一篇——《尽调前的准备》 一、项目方案的解构 1、项目类别（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域位置、业态类型等） 2、融资主体的特点（融资主体一般为项目公司，是否为公众公司、是否为集团公司的一员、经营特点等。如项目公司仅仅为融资工具，则要深度判断集团公司在项目交易结构中的地位） 3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面） 4、主要风控措施有哪些（集团信用担保、第三方保证担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等） 5、项目的还款来源是什么 6、交易主体（项目方案中所有交易主体，初步明确各方的主要权责） 7、交易结构中涉及的税费 二、尽调思路及重点
在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采取的手段。 三、资料清单 一般在去现场尽调之前，投资经理应该根据融资方已经提供的材料、公开信息搜集到的材料、本次尽调的重点，列出资料清单，以便融资方准备提供，提高现场尽职调查的效率。 （一）融资主体 （1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新的营业执照应该为三证合一，带二维码）。该部分信息可以通过“全国企业信息系统”查询获取。部分省市的工商局网站查询到的信息会更加详细。 （2）项目公司章程、授权代表的身份证复印件（法定代表人）（3）人员情况：实际控制人、主要领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等） （4）办公场所情况：场所面积、权属等 （5）公司的主要资质、荣誉情况等，证书复印件 （6）公司的业务情况（领域、区域、过去、现在、未来） （7）享受的税收等方面的政策优惠文件 （8）开户银行、相应信用等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码
关于*********项目投融资的调查报告 （适用于房地产开发和旧改等物业项目类投融资业务） 履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。 申报部门/分支行： 融资人：（以下简称“XX”） 融资规模： 融资期限： 我行净收益： 交易结构： 风控措施： 融资人在我行已获投融资金额： 主办客户经理：协办客户经理： 联系方式： 完成时间：**年**月**日 1 1实地调查情况要求详细记录：主办、协办客户经理现场调查的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100强企业原则上要求面见实际控制人。
一、融资人及关联方与我行/集团历史合作关系 1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过） 参考表格： 2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。 二、融资人基本信息 1、融资人基本情况 说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产
公司（集团）两个层面,若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。 2、股权结构情况 （1）股东背景介绍 要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状况和控制程度。 对民营企业，尤其需要说明实际控制人创业、发展和经营的历史等，包括第一桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。 对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素养，包括：教育程度、年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录；（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象；（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5）是否涉及民间借贷。
地产项目尽职调查报告 一、尽职调查概述、作用及流程 尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。 （一）实施尽职调查的作用 1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。 2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。
3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。 （二）房地产项目并购尽职调查流程 在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程： 1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。 2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定交易的基本条件、原则、基本内容、后续并购活动安排、排他性安排及保密条款（或另行单独签订保密协议）等。双方可约定，意向书不具有法律约束力，但通常会约定排他性条款、保密条款等具有法律约束力。在保密协议中双方需要承诺，为促成交易将相互提供相关资料和信息，约定保密信息的范围和种类、保密责任的具体内容和免责情形、泄密或不正当使用保密信息的违约责任等。 3、制订尽职调查清单和问卷。在尽职调查前，并购方首先要制定尽职调查的目标，并根据并购目的、交易内容等设计制作尽
上海启览资产管理有限公司 项目投资尽职调查工作指引 2016年8月3日 第一章总则 第一条为了提高项目质量，发掘优质项目，切实控制投资业务风险，规范尽职调查工作，根据国家有关法律法规和《上海启览资产管理有限公司投资决策管理办法》的要求，特制定本指引。上海启览资产管理有限公司开展投资业务应按本指引的要求进行尽职调查。 第二条本指引是对项目尽职调查工作的一般要求。不论本指引是否有明确规定，凡涉及项目质量有重大影响和密切相关的因素，均应当无遗漏进行尽职调查。由于项目情况千差万别，开展尽职调查应结合投资对象的行业、业务及其他具体情况，在不影响尽职调查质量前提下调整、补充、完善尽职调查工作的相关内容。第三条尽职调查应该为评价项目质量、项目估值及投资决策提供合理基础和依据，有效规避可控投资风险。尽职调查应坚持四个原则：（1）重要性原则：尽职调查应将主要精力集中于与调查目的密切相关的重要信息；（2）真实性原则：合理确保与调查目的相关的重要信息不存在虚假情形，可通过多个渠道予以证实；（3）实质重于形式原则：对与调查目的相关的重要信息不能只看表面，应深入了解内在原因和实质。 第四条尽职调查应在调查了解投资对象（以下称“目标公司”）生产经营真实性、合法合规性的前提下，侧重于调查其商业（盈利）模式、所处行业的发展前景、自身的核心竞争能力、实际控制人及管理团队的能力和素养等方面，以确保其具备可持续发展能力和成长性。 第五条尽职调查应当考虑项目组人员自身专业胜任能力情况，如有必要，可聘请财务、法律等中介机构提供相关尽职调查专业服务。 第二章尽职调查的步骤 第六条开展尽职调查前，应该已经完成项目立项，确定项目经理（现场负责人）以及项目组团队成员。项目组团队一般包括业务、财务、法律调查人员；项目组中业务、财务和法律尽调人员应密切配合，及时交流，对于业务和财务的关联性
房地产项目尽职调查清单(标准版)
尽职调查资料清单 一、项目公司基本情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 7.信贷登记查询授权书； 8.现行有效的公司章程； 9.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件（如有，需加盖公章，法定 代表人于授权代理人签字确认）； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况 等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以 非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；
15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel 版）； 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明； 17.公司重大担保（包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料； 18.公司重大合同情况，如有银行或金融机构借款，请提供借款合同及抵/质押、 担保合同； 19.公司关联交易情况说明及相关材料； 20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.外商投资业务批准证书复印件（如有）； 7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 8.信贷登记查询授权书；