文旅地产| 影视地产的运营模式及发展战略分析
，民营资金的介入也为文化产业的发展注入了新的活力。正是由于横店集团资产近百亿的民营企业，为横店影视城的发展提供了源源不断的资金。
关键成功要素二：政府支持
2005 年《浙江省建设文化大省纲要》出台。《纲要》明确提出要采取积极措施，扶持文化产业发展，大力培育和发展重点文化产业门类。与此同时，横店集团也积极依靠政府，促进影视城的发展。
关键成功要素三：体系完善
横店影视城在政府的支持下,先后建立了五大体系：一是要素构架体系，二是策划制作体系，三是商务服务体系，四是展示交易体系，五是后产品开发体系。
关键成功要素四：集聚效应
横店影视城五大体系覆盖面广，它所涉及的经营项目涵盖了影视制作、影视器材、道具、服装租赁、动漫、电影院等多个领域。影视产业链的发展和完善，带动了一系列相关产业的发展，如旅游业和服务业的发展，而旅游的联动效应又带动了餐饮宾馆业的兴旺。
三、影视地产的发展方向
影视地产作为新兴的文化地产模式，目前还处于发展的初级阶段，必然要经历一个从成长到成熟的过程。主题商业地产研究团队在借鉴国内外成功经验和深入市场调查的基础上提出影视地产的未来发展方向。
方向1：升级影视旅游产业结构，完善影视旅游地产产业链
积极拓展影视旅游产业链，加快基地建设，加大影视资源整合力度，形成产业集群，把影视城建成集历史题材、现代题材和高科技题材的影视旅
什么是文旅地产? 中国有很多的古城，虽然很多城市在某些特定的年代被破坏过，但现代化的城市基建还是难掩其浓郁的文化积淀。中国的每一个城市都有其独特的风骨气韵，最特别是那些老城的建筑群，雕窗画栋，碧瓦朱甍。如果是雨天，撑一把伞，穿过青石街走向戏楼，多少有点清雅文艺的感觉。 图：宽窄巷
中国的经济发展很了不起，短短三十几年，让十多亿人吃饱了饭。并且让多数人温饱过后开始追寻精神的自由以及文化思想的绽放。这是一个了不起的成就，这也是一个野蛮的成长过程。 在物质生活得到极大的满足后，人们的生活关注点开始慢慢的转移，从攫取生活质料的方向上，开始关注其之外的东西。就这样在基础产业发展到今天的水平，人们开始关注更远的地方，开始关注人类本身的休闲生活方式。现代化休闲产业、文化产业悄然而生，虽然这些产业很早就以各种传统的方式存在着。 实际上，这也是世界经济与产业发展的一种趋势，目前世界主要大国和经济体如美国、俄罗斯、日本和欧盟国家都已纷纷把发展文化产业与旅游业上升为国家战略性产业。 房地产行业是如何锲入文旅地产这趟车的？ 按照剖析的逻辑习惯总是要先介绍一下某种事物的历史，文旅地产的历史非常早，应该说有自打人类活动有了人文名胜古迹这个概念的时候，文旅地产就已经存在了。后人通过对原有的文旅资源的基础上进行的创造性（或者修复性）盈利（或非盈利）的综合型开发，是以文旅资源为导向型的土地综合开发。这种开发模式需要在地方性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私人产品的有机互补或组合机制来运转的； 文旅地产基本的开发导向分为： 1.以生态导向型的低度开发 以生态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项目的产品设计必须遵循生态化的原则，并且力图在环境保护和游客消费之间达到生态与人类活动平衡，一方面尽量使人类旅游活动对环境的破坏减小到最小，另一方面使游客获得更多的娱乐体验。在这一原则之下，旅游产品的设计就必须立足于以下要点： 第一，体现地域性；地域性是对旅游区当地的历史、文化的延续传承，地域性的文化传承是形成该地域内独特性旅游产品的首要内在因素，所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。例如：西北窑洞、福建土楼。 图：延安窑洞 第二，保护前提下的游憩性活动；文旅区的生态系统、文化遗迹等比较脆弱，有些独特的文旅元素一旦遭到破坏就很难再恢复重建，文旅区也将因此失去其赖以存继的生命力，故而在文旅活动的设计上既要体验游憩的性质，更要在保护现有的文旅资源的基础上进行合理的开发建设。饮鸩止渴的方式是不可取的。 第三，人与自然的互动联系；人类是伴随着自然之美、自然之律发展而来的，在
文旅地产 （一）广州长隆（主题游乐型） 广东长隆集团创立于1989年，集主题公园、豪华酒店、商务会展、高档餐饮、娱乐休闲等营运于一体，是中国旅游行业的龙头集团企业。目前，长隆集团旗下共拥有广州长隆旅游度假区与珠海长隆国际海洋度假区两大超大型一站式综合性主题旅游度假区，依托粤港澳的国际性区位竞争优势，长隆集团珠海板块和广州板块联动发展，组成中国首个跻身旅游产业规模化经营的世界级民族品牌。 广州长隆旅游度假区包括：长隆欢乐世界、长隆野生动物园、长隆水上乐园、长隆国际大马戏、广州鳄鱼公园、长隆酒店 珠海长隆国际海洋度假区包括珠海长隆海洋王国、珠海长隆横琴湾酒店、横琴岛剧院、长隆企鹅酒店、长隆马戏酒店
发展：三星级酒店—长隆野生动物世界—长隆酒店（动物主题）—广州鳄鱼公园—长隆国际大马戏—长隆欢乐世界（第二次腾飞）—长隆水上乐园—珠海横琴长隆国际海洋度假区（海洋主题） 特点： 1.娱乐设施的独特性（设备最多、科技含量最高、设备最先进）：欢乐世界拥有游乐设施70余套，是目前国内在设备上投入至多、引进至多的全球大型游乐园。大部分游乐设备均从欧洲原装进口，其设计与技术均保持国际领先水平，其独有八项亚洲及世界之最，包括：“全球过山车之王”垂直过山车、创吉尼斯世界纪录的十环过山车、荣获行业设计金奖的摩托过山车、飞马家庭过山车、东半球唯一的U 型滑板、超级水战、特技表演、超级大摆锤以及目前世界上至先进的四维影院。其中垂直过山车、十环过山车为全球仅有的第二台，而垂直过山车仅单项投资就超过2亿元人民币。 长隆野生动物：拥有华南地区亚热带雨林大面积原始生态，主要以大规模野生动物种群放养和自驾车观赏为特色，集动、植物的保护、研究、旅游观赏、科普教育为一体，拥有超过50只澳洲树熊（考拉）、13只中国大熊猫等世界各国国宝在内的500余种20000余只珍奇动物。以"保护野生动物、普及科普教育"为宗旨，园内设有集讲解与动物于一身的动物科普驿站、图文并茂的动物说明牌、内容丰富的科普长廊、生动有趣的动物学堂、充满温情的儿童动物王国、图文并茂动物解说牌 和环保知识牌，高规格的设计被誉为最具国际水准的野生动物园。
房地产企业商业模式解析 税收问题是以企业的商业模式作为基础的，虽然是同一个行业，商业模式不同,税负就不同。 一、商业模式的概念 狭义：商业模式是指利益相关者的交易结构。 广义:商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。 企业的商业模式不是一成不变的,而是随着企业的战略调整不断创新的。 转型升级（战略调整) 企业战略:企业在各个发展阶段的奋斗目标。 企业家的发展历程： 生意人- 商人-企业家－资本家－慈善家- 政治家- 哲学家 生存发财发展基业长青(回馈）社会国家研究人类发展的规律 原始积累规范 (低成本,偷税漏税) 企业家：公司的创始人，从无到有，从小到大,在业界有知名度，有可持续盈利能力。 资本家:公司是我的,我是股东,ＣEＯ是其他人(经营团队) 做企业要循序渐进,要不断转型。 房地产有两种业态: 商贸型：发财 工业型:发展 商业模式的多维视角: 1、决策与执行层面： 商业模式=战略＋战术+技术 董事会高层管理部门职员 战略战术技术 决策执行 决策与执行的关系: 决策正确+执行力强=成功 决策错误+执行力强＝完蛋 执行力决定成功、失败的速度! 战略——高度 战术——广度 技术——深度 2、经营战略 商业模式=资产经营+资本经营 商业模式 (战略：企业价值） 管理模式投融资模式 （经营绩效）财务杠杆3、项目定位 商业模式=产业前景＋市场定位+团队素质 选产品找客户招人 天时地利人和
4、操作运营 商业模式=组织架构+资产布局＋运营方式 5、企业管理 商业模式=企业文化+公司制度+领导艺术 二、商业模式构成要素 企业战略客户群体客户价值产品研发质量控制营销渠道品牌打造团队建设企业文化资本运营企业内控财务管理等等 三、商业设计与创新内容 1、组织架构与股权结构的安排与重组 2、业务流程与交易结构的设计与创新 四、商业模式设计工具 1、经济交易工具:买卖、劳务、租赁、借贷、许可 2、资产重组工具:新设、增资、减资、合并、分立、转让、清算 3、两类特殊工具:捐赠、豁免 五、商业模式设计的基本思路 以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为基础，以现行相关的法律、法规为依据,以普遍性与特殊性相结合为原则，以案例为载体，综合运用商业模式设计工具,对各种交易结构进行定性和定量的分析判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。 六、房地产开发企业的商业模式 1、商业地产 商业（运营）+住宅 保理 案例：江湾大市场(吴）,每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕，且不交税;条件：关闭售楼部；打广告 方案:个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。政府形象工程,配套建设住宅,定向招排牌出让。 商业资产运营部、预约登记费 把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式,由按形象进度付款,改为工程两年竣工后一次付清,加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。 ２、工业地产 （１）政府主导——工业园,如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。工业用地出让引进工业企业入驻 基础设施建设、区域经济发展、百姓就业、增加ＧDＰTAX 国有企业牵头，提供配套:园区物业服务、开发商业地产(自持出租、经营） （2）工业龙头企业主导 龙头企业入驻、成立工业地产开发公司受让工业用地开发(标准厂房、以研发名义开发的写字楼)、转让、出租给上下游企业,完善产业链。 房车(森林河） （３)房地产企业主导 专门从事工业地产开发销售、出租 案例:广告公司——广告产业园3０００亩商业用地 服装区、食品区、电子区等 产品展销中心(） 产品交易中心
浅谈文旅地产战略与策划分析 一、文旅时代的新特征 做任何事情，首先要了解我们正处在一个什么样的时代，只 有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。那么，怎么解读这个文旅时代呢？工作室认为新的文旅时代具有“一个潮流、两个对流和三个需求”方面的特征： 1、一个潮流：大休闲的潮流 根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅 游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面 爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。 到今天，2013年中国的人均GDP已经达到6600美金，到 目前均有不断增涨的势头，全新的体验旅游时代正扑面而来，我把这个时代称为“吃饱了撑的时代，玩出来的产业”，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。 在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大 的产业链释放出了巨大的消费力。我们总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。
2、两个对流：内外对流、城乡对流 三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，我们注意到两个现象。 第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。 我记得一个叫王志纲工作室，一个抓药的，很注重全球抓药，比如今年我们又去了欧洲，主要为航空产业、健康产业和环保产业这三个中国未来的消费热点进行一次国际的咨询和采药。 第二个叫城乡对流，即新型城镇化：乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。这其中我们认为城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革。3、三个需求：生态、文化、健康 文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求。第二个是文化的需求，我认为现今的文化呈现出主流化、高科技
国内四大房地产网站商业模式、运营模式分析 ——基于网站用户的视角 一、商业模式探析 1、搜房网： 版块设置：交易网、租赁网、拍卖网、教育网、家居网、金融网、商用物业网、产业服务网、搜房社区； 首页/出售房源/地图搜房/租房/小区房价/经纪人/别墅/个人房源/商铺/写字楼/估价/房贷/求购/资讯 结果栏：十万火急，新推房源，个人房源 论坛：小区论坛/地方总论坛 提供服务： 网站基本服务：地图找房、小区房价、举报系统、手机搜房、用户习惯记录、经纪人邮箱服务、估价系统、对比系统、发送房源到手机、搜房一号通、搜房帮。 购房工具包括：二手房交易流程，贷款计算器，二手房买卖合同，税费计算器，估价系统，对比系统，地图搜索，发送信息到手机等等个性化工具，基本上满足了用户在搜索过程中需要的需求。 移动客户端：搜房的手机软件版本齐全，适用范围广，出来查找房产信息，还可以定位等服务。
2、新浪乐居 版块设置：新浪房产、新浪家居、新浪地产；新盘、新闻、论坛、微博、装修 提供服务： 网站基本服务：看房团、楼市信息、相关咨询、答疑解惑。 移动客户端：集信息平台、工具平台、数据平台和交易平台等功能于一体，提供消费者全方位的服务的“口袋乐居”、帮助房产经纪人进行二手房房源管理的“口袋经纪人”、提供装修服务的“口袋家居-装修钱管家” 3、易居购房网 版块设置：竞拍馆；团购馆；品牌馆；易居网盟 提供服务：易居购房网是国内综合型专业房地产在线交易门户，提供多元化一体式网上售楼解决方案。为房地产行业提供线上线下互动交易、房产营销解决方案等服务，同时满足中国互联网用户的购房需求。针对互联网普通用户主要提供的服务有：楼盘咨询、价值评估；个性化置业顾问提供；定制化看房线路推荐；看房行程预定，全程陪同；独家购房优惠。 4、安居客 版块设置：新房、二手房、租房、写字楼、商铺 提供服务：为用户提供最佳找房服务，也为开发商、中介公司、经纪
房地产公司的商业模式 中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业进展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。公司治理经营渐成大伙儿关注的重点，你那个公司如何能办得不仅今天赚钞票，而且能够持久进展，比较好地保持竞争力。我们通过一段时刻的考虑和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。 开发公司模式 １、房屋开发模式 该模式又分三种类型。 第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势操纵，有打算地在郊区连锁开店，该模式经济增长特不快，万科今年营业额可能能够超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过３０亿如此一个纪录。 第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是那个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内专门多综合性的大型国营开发公司。
第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，然而每一辆的价格高，因此营业额较高。万通今年销售额会超过２０亿元，要紧集中于高端产品。 ２、土地开发模式 一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，要紧是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上专门少，但利润专门高，要紧是土地出让的收益特不大。 一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地要紧是工业区，都市机能较差，因此工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是要紧的一个靠土地经营的工业区赚钞票的一个企业。 ３、混合开发模式 混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业治理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，如此功能上就不够专业化，公司内部治理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。 另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，然而合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。如此交叉起来，同时又是一个老总，在北京、上海和广东有大量的开发，
全面解读中国文旅地产全貌 上一个十年，依靠土地与人口红利，住宅地产处于黄金十年，房地产标准的好模式是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”，整体以营销为导向。然而，随着库存量逐年上升，购房者整体趋于理性，每年十几亿平方米的销售不可持续。 当市场进入存量时代之后，以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式才是下一个十年的主流。 在传统地产走过黄金十年之后，房企们正积极寻找转型方向。近年来，我国旅游市场发展迅猛。2015年，我国旅游人数达40亿人次，出境游1.2亿人次，总收入超过4万亿。 世界旅游组织预测，到2025年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。其次，2015年我国文化及相关产业增加值27235亿元，同比增长11%，较同期GDP名义增速高4.6个百分点。 中国文化产业占经济总量的比重约6.2%，在前十大经济体中领先。由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。
在此背景下，目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。 作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值，其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。
随着未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。 我国文旅地产现状 1.区域分布不均衡 我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%； 最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。 海南：文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域，近两年开发已逐步回归理性； 西南：文化旅游为导向；集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市，项目注重文化特色的开发与打造； 长三角：大城市群落的5 2消费需求；长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群落的5 2的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速； 环渤海：滨海度假向多元复合方向发展；环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合；
首先说一下房地产行业，中国目前大概有三万家房地产公司，它基本上是这样一个布局，在北京、上海、广东，这三个市场占到了三分之二，公司数量，天津将近四千家，北京也将近五千家，上海也将近五千家，这三个经济发达的地区占了三之分二，它们平均的资本规模是五百万人民币，上市公司最初是３３家，现在是５８家，在全国一千三四百家上市公司当中，有将近６０家是以房地产为主业的上市公司，有将近３２０家跟房地产相关，有房地产业务的上市公司，那么我们来看这将近６０家的上市房地产公司，他们最大的规模资本金是２２亿人民币，就是万科，销售额去年是４５亿，这是第一名，第十名是六亿五，资本规模不到五亿，这就是我们现在属于三万多家的精英当中，我们抽了６０家来看，最大的规模是２２个亿，销售额是４５亿。 在这个精英的群体里面最小的资本金是五亿，销售额是六亿，中国这么多房地产公司，最近市场上包括顺驰的孙洪斌，大家都在讲自己的企业规模多少多少，但是我觉得这个讲法在口径上会有问题，因为上市的房地产公司决算利润是以交钥匙为标志的，就是你不交钥匙都是预收帐款，预收帐款在财务上是负债，所以不是销售收入，你签了预收合同以后马上形成的是负债，不是收益，所以孙总讲的是签订预售合同，总金额可能会超过一百亿，但是如果按价格来看，万科今年已经１５０亿了，但是万科今年的收入是５５亿到６０亿，所以万科的口径是最小的口径，所以这是口径不同。 但是应该说在６０家当中最大的是２２亿资本，去年４５亿销售，今年５５亿销售，我刚才讲的是金额，那么从产能来看，万科现在是中国产能最大的企业，一年生产交给客户的房子是１５００套，同时在操作的４２个项目，万科跟我们
篇一：房地产业创新和商业模式转型 房地产业创新和商业模式转型 刘琦 2013-2-8 10:08:55 来源：《中国房地产》2013年第01期 一、房企转型的必要性 管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。 房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。 1.利润空间日益缩小 目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。2011年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长24.59%，同时净利润均值出现负增长，同比下降17.94%，为3.47亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈利水平基本保持在较好水平。这表明，2011年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。2010年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。 2.存货去化压力对周转率提出更高要求 由于2010年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在0.5-0.6倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。二、欧美国家房地产发展的成功经验 历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济发展和城市化进程中都经历些什么？ 城市化率30%-40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%-60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占gdp比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。 上海目前城市第三产业占gdp已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。
文旅产业项目解析与策划 文旅产业定义？ 文化和旅游业态结合，催生出一种新的产业，有人称为文化旅游产业，简称文旅产业。文化旅游产业是旅游产业的重要组成部分，在中国学术界和一些省市政府部门对文化旅游产业的认识存在泛化现象，许多人把旅游业主体都作为文化产业的组成部分，包括旅游交通企业、旅游住宿企业、纯自然的观光型景区等。关于文旅产业的定义，说法较多，也存在争议。主要有两种： 1.是以旅游文化的地域差异性为诱因，以文化的碰撞与互动为过程，以文化的相互融洽为结果的，它具有民族性、艺术性、神秘性、多样性、互动性等特征。文化旅游的过程就是旅游者对旅游资源文化内涵进行体验的过程，这也是文化旅游产业的主要功能之一，它给人一种超然的文化感受，这种文化感受以饱含文化内涵的旅游景点为载体，体现了审美情趣激发功能、教育启示功能和民族、宗教情感寄托功能。 2.泛指以鉴赏异国异地传统文化、追寻文化名人遗迹或参加当地举办的各种文化活动为目的的旅游。寻求文化享受成为当前旅游业出现的新时尚。文化旅游产业是一种特殊的综合性产业，因其关联性高、涉及面广、辐射性强、带动性强而成为新世纪经济社会发展中最具有活力的新兴产业。文化旅游包括历史遗迹、建筑、民族艺术、宗教等内容。其涵盖性强，几乎可以囊括所有相关的产业。文化旅游产业，是最近几年才出现并流行的一个名词，它的出现与游客需求的转变密切相关。因此，其目前较为流行的定义是"那些以人文资源为主要内容的旅游活动，包括
历史遗迹、建筑、民族艺术和民俗、宗教等方面"。还有说法认为文化旅游属于专项旅游的一种，是集政治、经济、教育、科技等于一体的大旅游活动。 文化痕迹？ 文化是天上掉下来的还是人们创造的？文化是人们在长期的实践活动中创造和发展起来的。文化不单是抽象的东西，至少放在旅游业中来考量，更应该是可以视觉、可以触摸的。比如敦煌莫高窟文化，列入世界文化遗产。作为一般老百姓，很难去理解这个敦煌莫高窟文化到底是个什么东西。敦煌莫高窟文化包含了很高的建筑艺术、彩塑艺术、壁画艺术等，同时又有很高的历史价值、艺术价值和科学价值。但作为老百姓管不了这么多，觉得好看、震撼等，看得见和摸得着，并喜欢看、愿意看，在莫高窟照照相，发发朋友圈，这就是敦煌莫高窟文化的民间价值，这个和旅游业结合，就可以发展成较好的文旅产业。再牛逼的文化，如果仅仅只是几个专家学者在那里吆喝，是成不了气候的。敦煌莫高窟文化痕迹很明显，就是那些光辉的艺术精品。再比如四川的峨眉山和青城山，有说法“峨眉天下秀，青城天下幽”，两个地方都是很好的文化旅游产业，有很广泛的民间基础。如果单纯从纯自然的景观去看，很多地方的自然风光都可以把这两个地方比下去，但是，峨眉山是四大佛教名山之一，青城山是四大道教名山之一，这就是他们的文化痕迹，有很厚的历史积淀，别人没法轻易复制。还有比如凤凰古城等。 文化痕迹不一定都是有久远的历史的才有价值，才值得去研究和开发。从历史发展的视觉去观察，人们时时刻刻都在创造文化，当人们把
2021年文旅地产模式 分析报告 2021年3月
目录 一、文旅地产发展模式：重资产VS轻资产 (5) 1、重资产：可售资源销售、综合高效运营平衡资金与利润 (5) （1）国内部分重资产文旅项目凭借“旅游+地产”模式达成现金流的平衡 (5) （2）强大IP支撑游客流量 (6) （3）综合性度假区能够提高游客消费次数，特色主题更能吸引游客 (7) 2、轻资产：降低投入资金成本，强力IP为输出关键 (7) （1）核心IP的培育是文旅项目由重转轻的关键 (7) （2）合作、授权等模式降低资金成本，强力IP助力轻资产输出 (8) （3）特色品牌为轻资产输出关键 (8) 3、文旅地产开发助力房企与地方政府实现双赢 (9) （1）房企方面，“文旅+住宅”模式能够助力房企在重点城市获取可售资源 (9) （2）地方政府诉求随经济发展模式变革而生变，文旅地产项目更能解决当前痛点10 （3）在地方政府诉求变化、居民消费水平提升的过程中，当前国内主题乐园竞争较为激烈 (10) 二、何种发展模式更适合房企的文旅业务 (11) 1、短期内，重资产或仍是更适合房企的文旅项目开发模式 (11) 2、龙头房企强劲的综合开发能力在文旅项目开发中更具优势 (12) 三、总结 (13) 1、重资产依托可售资源和综合运营平衡资金与利润 (13) （1）依托可售资源 (13) （2）依托强力运营：迪士尼 (13) 2、强力IP为轻资产输出关键 (13) 3、文旅项目开发助力房企与政府实现双赢 (13) （1）房企规模扩张 (13)
（2）地方政府诉求 (14) 4、主题公园当前在国内的竞争较为激烈 (14) 5、短期内，重资产或仍是最适合房企的文旅项目开发模式 (14) 6、综合开发能力为重要竞争力 (14)
中图分类 学校代码：10055号： UDC：密级：公开 硕士专业学位论文 房地产公司商业模式创新研究 ------以A房地产公司为例 论文作者陈冰指导教师张永强教授申请学位 EMBA 培养单位商学院 学科专业研究方向 答辩委员会主席评阅人 南开大学研究生院 二○一三年九月
摘要 随着我国金融、土地、调控、税收等政策调整，政府对房地产行业的约束增强，市场竞争也逐步加剧以，房地产企业优胜劣汰的进程加速，整个行业的兼并重组、整合也不断发生。房地产企业的经营需要根据政策、行业、市场的变化而创新，面对新的形势和新的发展趋势，房地产企业应选择什么样的发展战略来实现基业长青？笔者认为房地产企业应该在从“商业模式”方面不断创新，通过的打造新的商业模式来应对未来的各种挑战。 为阐述好房地产企业商业模式创新问题，本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据一般商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司这个有代表性企业的商业模式，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系和保障体系,帮助希望打造新商业模式的企业提供有效的借鉴. 关键词：房地产；商业模式；创新 ABSTRACT Real estate market is one of the fastest developing markets in China since 1990s.After several years development, real-estate developing companies have now become one of the influencing industries of China
房地产企业盈利模式转变 房地产企业盈利模式现状 盈利模式是个大家耳熟能详的词汇，是企业实现利润的途径和方法。好的盈利模式往往实现多点收益，产生更多利润。房地产开发企业盈利模式分为自发盈利模式与自觉盈利模式两种。自发盈利模式是指房地产开发企业对如何盈利，能否盈利缺乏清醒认识，企业虽然盈利，但盈利模式不明确、不清晰，具有隐蔽性、模糊性特点。自觉盈利模式是指房地产开发企业通过对盈利实践总结，盈利模式是有意识的调整和设计而成，它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。中国房地产行业快速发展10几年时间里，大多数房地产开发企业都处在自发盈利模式，较少有企业能够主动设计自身盈利模式。 转变发展方式，破解盈利困局 通过10几年的摸索，政府、企业、客户对房地产行业发展有了较为深入的认知，尤其以政府和大型房地产开发企业最为突出。政府对行业认识的加深导致行业调控政策针对性更强，企业可打擦边球的机会更少，例如2010年出台的商品房限价、开发贷紧缩、大规模保障房建设等政策，都直接影响了房地产开发企业的产品销售与开发节奏。房地产开发企业对行业认识的加深导致企业战略布局与业务组合更贴近社会发展，产品设计更符合客户需求，例如商业地产的蓬勃发展、三四线市场的如火如荼，中小户型住宅的供不应求都证明了企业对行业认识的加深。在房地产行业各个环节操
作逐步规范、房地产开发企业日益增多的大环境下，行业的平均利润水平也在逐年下降，企业再想依靠自发盈利模式，盲目发展即可获得丰厚利润的时代将逐步远去。这时房地产开发企业必须重新审视自己、主动出击，根据自身特点设计盈利模式，才能获得发展的机会，否则很快就会被时代的发展所吞噬。 房地产开发企业转变盈利模式的方法有很多，大致可以分为几类：一是房地产开发企业在原有业务基础上做加法，增加相关业务与新兴业务，变成一个集各业务为一身的巨无霸，靠业务的互动、规模发展带动企业整体发展。例如万达地产、宝龙地产、中粮集团地产业务等，都是不断增加与商业地产相关的业务，突破商业地产招商难、运营难等难题来推动企业发展； 二是与之相反，房地产开发企业在原有业务基础上做减法，消减所有获利较低或亏损的业务，只留有获利丰厚的主业，靠业务的专注带动企业发展。例如万科早期的发展就是通过消减贸易、文化等业务，专注住宅开发，才得以成为中国最大的房地产开发企业。长期在广州发展的越秀地产也是这样，通过不断剥离交通、新闻纸等业务，专注房地产开发，得以快速发展成为区域知名企业； 三是企业整合业务模式，调整原有业务在公司的战略定位。调整后原有主要业务可能转变为辅助业务，原有种子业务可能转变为支柱业务。主辅业务的转变预示着企业的发展方向转变。例如中南建设成长于江苏海门市一个县级市，工程建设实力非常雄厚，拥有国家特级资质。看准房地产行业发展潜力后迅速出击，把房地产开发业务作为企业的第二主业，通过短短几年发展已不可小视，2010年房地产开发业务实现销
文旅地产项目考察、调研程序及内容 1、地块考察重要指标 1.1 项目考察重要指标： 项目地块性质及相关环境的现状决定了可行性重大决策因素，对后期项目的实际可持续性运营同样产生决定性影响。从项目实际运营经营角度，在地形地貌现状、规划情况、周边土地市场、地块权属、周边环境信息等五个方面启动考察，了解相关重要指标信息，为可行性决策提供有力的依据。 1.2 地形地貌 地块地形地貌现状包括道路交通、地块内建筑及构筑物、高压设施、国防设施、人防设施、涵洞、地块内水岸线、重要国家市政管网、军用设施等，在交通方面能满足消防、急救、紧急事件处理、通行秩序及停车等需求，能够实施交通诱导、交通引导系统的设置，满足旅游景区服务符合GB／T 1 000 1·l—GB／T 1 000 1·2要求的设施设置，地块内有无其他影响开发建设或后期经营的重大因素等才能满足基本项目决策开发需求，有效规避相关风险。 1.3 规划情况 项目地块规划情况包括周边道路规划、市政设施规划、用地性质、容积率及绿地比指标、地质情况及限制条件、地块规模等。现有规划条件及即将实施规划的方向对项目开发影响是很难改变的，满足项目开发建设以及运营的规划条件不但有短期要求，同时要考虑长期规划改变的可能性。用地性质涉及土地变更成本投入，地质情况及限制条件决定了项目设计定位，市政设施规划对于项目运营可以产生经营致
命的影响。在项目地块规划方面满足七通一平、地块规模能够满足项目经营及管理条件、地质情况能正常实施建设，改变地质条件满足项目建设投入不宜过大等重要指标是考察、测算阶段的重要方面。 1.4 地块权属 项目地块红线内权属及周边相邻地块权属情况，以不产生权属纠纷为必要前置条件，该项地块指标需明确土地手续及关联文件。 1.5 周边重要信息 项目地块指标在红线内满足开发建设指标的同时，对项目周边情况满足经营管理也形成重要指标条件,临近地块现状及规划关联指标主要包括：生活商业配套、学校、医院、商场、交通点；满足项目经营重要设施指标为：主要包括大桥、加油站、噪音源、粉尘源、污染源的影响；周边项目噪声满足指标主要包括：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、车站、货场物流；项目污染环境满足指标主要包括污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾机扬尘场所；满足项目经营禁忌指标为：没有殡仪馆、火葬场、公墓、疯人院、监狱看守所、戒毒所、刑场、核电站、油气库站等，以上指标条件对项目开发建设、经营推广、实施管理均产生重要影响，以满足不影响项目为必要条件。在环境变迁主要考虑规划中公路、铁路、高架桥、绿地、水面、树林等改变现状的影响。 2、区域旅游市场考察 2.1 区域旅游市场考察内容： 区域旅游市场调研的内容十分广泛而丰富,但由于调研目的不同,调研内容也有差异。通用旅游市场调研的基本内容为:
房地产企业轻资产经营模式分析 2014-04-22 房地产企业轻资产经营模式分析 在过去的20多年里，中国房地产行业飞速发展，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，房地产开发总揽全包，获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入，房地产企业依靠的囤地增 值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。 一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战 内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分 为四大基础盈利方式。 土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限， 造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于 供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源 大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的 开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土 地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土 地红利”。
资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。 图1：2000-2013年第一季度重点城市分用途平均地价指数资料来源：国土资源部相关数据。 周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业
文旅地产战略策划之道 一、文旅时代的新特征 做任何事情，首先要了解我们正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。那么，怎么解读这个文旅时代呢？工作室认为新的文旅时代具有“一个潮流、两个对流和三个需求”方面的特征： 1、一个潮流：大休闲的潮流 根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。 到今天，2013年中国的人均GDP已经达到6600美金，全新的体验旅游时代正扑面而来，我们把这个时代称为“吃饱了撑的时代，玩出来的产业”，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。 在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。我们总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。 2、两个对流：内外对流、城乡对流 三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，我们注意到两个现象。 第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/c115186068.html, 中国文旅地产的八大困境及对策 作者：宋丁 来源：《中国房地产·市场版》2018年第04期 摘要：回望过去一年，随着特色文旅小镇、田园综合体等新型重大类项目的快速扩张，文旅地产似乎又找到了新的出路，各路诸侯又跃跃欲试了。但是我们注意到，文旅地产尽管仍然有着巨大的发展前景，但似乎又充满诸多困境。当前，中国文旅地产存在八大困境，并提出相应的对策，希望有助于文旅项目的合理投资开发。 关键词：文旅地产；困境；对策 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）04-0050-52 收稿日期：2018-02-25 1负面声名之困 去年，在特色小镇等重大政策导向的文旅项目发展中，政策都特别强调要“去地产化”，对房地产严防死守，仿佛房地产业就是专门要给特色小镇项目砸锅似的。这也难怪，这些年来，房地产业一直处在风口浪尖上，不断高企的房价的确让政策和市场对房地产诟病连连，负面声名多多。“去地产化”的政策导向显然对特色小镇、田园综合体等类大型项目造成很大压力。 但是，笔者认为，去地产化是完全错误的。特色小镇之所以不同于文旅园区，就在于它是“三生”融合模式，即生态、生产、生活三合一，其中“生活”就是讲有人住，有人消费。住在哪里？当然是房子里。按照政策布局，通常一个特色小镇人口在3万人左右，按3口之家的标准，就要有1万套住房，何况还有商业地产、工业地产等。因此，应该正确对待文旅项目中地产板块的重要价值，不能望文生义，从概念出发约束文旅地产的发展。 2角色定位之困 文旅地产既然是客观存在，长期具有重大的发展支撑作用，就应该有明确的角色定位。无论是特色文旅小镇，还是田园综合体，文旅地产都有着不可或缺的地位，但一定是以主导产业为依托，不能用文旅地产替代主导型、特色型产业的发展。因此，文旅地产的基本定位应该是“产业主导，地产配置”。 3需求对接之困 特色文旅小镇及田园综合体文旅地产项目的需求主要有三大类，一是本地农村人口的流入，二是外部迁入的职业人口，三是文旅度假旅居人口。对于一个特色文旅小镇来说，吸引更多的旅居人口购房或租赁式居住是文旅地产发展的本来要义，形成规模化的“第二居所”阵营。
房地产商业模式研究 任何企业最关心的核心问题就是如何组织好企业的内部和外部资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业目标的同时，提高最终客户的满意度。这一过程反映了一个企业的战略取向和这些战略的实现途径以及基本的经济效益，并最终形成企业稳固的价值链。房地产企业的价值链通常分为研究、规划、设计、开发、销售和服务这几个类别的主要价值活动；还有一些是属于辅助的基本价值活动主要是通过提供外购投入、技术、人力资源以及各种企业范围的职能提供相互的支持。这些活动有机联系，构成了房地产企业价值链。 虽然同一产业的企业具有类似的价值链，但企业在价值链各个环节中资源禀赋能力和竞争能力却有所不同，这就表现为不同企业对某一个环节或几个环节甚至价值链整体实施方法上的成本效益关系，也就是说企业既可以依赖单项活动的竞争力，也可以通过各项活动的有机联系后的整合竞争力取胜。从目前中国房地产企业的发展现状和发展阶段来看，开发、经营、服务是最受关注的三个环节，也就形成了开发、经营、服务三种有代表性的商业模式。 根据开发客体的不同，开发模式又可以分为土地开发模式和物业开发模式。 土地开发模式：土地开发模式同中国土地政策密切相关，先后经历了政府主导的土地开发模式、政企合作的土地开发模式，并最终发展到目前的企业主导的土地开发模式，这种模式以同政府关系密切的陆家嘴、外高桥等上市公司为代表。这一模式借鉴自香港的土地批租制度，是以土地所有权和使用权相分离为前提的，有偿、有期限、有条件的出让土地使用权。以陆家嘴为例，由一个整体公司以经营土地以及开发为主，通过规划成片的土地出让，同时与土地开发结合，集中在一个很小的地区（主要是在综合金融、贸易、商业开发为一体的这样一块土地上）进行开发的一种模式。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但是利润很高，主要是土地出让的收益非常大，土地增值的巨大潜力在公司业绩上得到充分体现，这也是土地一级开发模式的一个显著特点。 可以看出，进行土地开发主要需要三种资源：一是大量的土地储备，而且这种土地不是零散的，而必须是城市重点成片规划开发区，在进行土地整理之后能产生较大的土地溢价收入，如：城市cbd、规划中的新城等；二是政府关系，土地一级开发是同政府经营城市的一个重要环节，因此这种开发是同地方政府紧密结合在一起的，进行土地一级开发不仅仅要考虑到企业行为的商业价值，还要综合考虑企业行为所产生的社会影响；三是需要丰富的土地规划、区域规划、城市规划等方面的专业人才和团队。 物业开发模式：物业开发也就是我们通常所说的房地产开发，为消费者提供住宅、商业、办公楼的房地产产品。其中住宅产品是物业开发的最主要部分，占物业开发总量的80%左右。住宅产品在环境、物业管理、建筑风格、景观、社区功能等方面存在较大的差异，也就形成了产品的功能价值（有形的、实物的、实用的基本价值）和文化价值（无形的、品牌的、附加的价值）上的区别。 住宅产品模式的选择主要归因于两个因素，一是市场定位取向，即通过对人群结构和细分市场的分析，确定“我的房子是为哪类人群造的”，“他们的价值观、世界观如何”，由此并结合土地的固有属性来确定产品的功能价值和文化价值；二是长期物业开发经验的积累，由此判断市场需求的指向和赋予产品相应功能的方式方法。 根据物业经营业务的不同，物业经营模式可以分为专业物业经营、混合物业经营两种模式。 专业物业的经营：专业物业经营的典型代表就是万达，万达商业地产已经和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、欧倍德、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。 这种“订单地产”模式是物业经营中非常有挑战性的，其优势是客户稳定，长期收益也很稳定；但是这种模式的运作需要有相当大的资金规模作为支撑，且资金回报率并不是很大。 混合物业经营：混合物业经营是一种稳健型的地产投资模式，在物业开发的同时也进行物