土地估价理论与方法
从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。
2011年全国统一按照以下时间进行考试：
9月17日土地管理基础与法规8 : 30-9 : 30
土地估价理论与方法10 : 30-12 : 00
土地估价实务基础14: 30-17: 00
9月18日土地估价案例与报告9: 00-11: 30
土地估价相关知识14: 30-17: 00
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、
单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。考试时间为一个半小时，
土地估价理论与方法10: 30-12 : 00。本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009 年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70 分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29 道题。
其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20 分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09 年题中判断10 道中就占了很大比重。
对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、
估价等方面内容。
另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。
通过我们对历年考试的一个简单的分析，使我们对土地估价理论于方法这一科目的知识点的考试重点和知识框架有一个大致的认识，在以后的讲课中，我们将逐一对各知识点进行讲解。
下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分内容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分
数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分内容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。
第一节土地价格概念
一、考试大纲
1．土地价格概念
(1)土地价格的内涵
(2)我国土地价格的形式
2．土地价格的特征
3．不同类型土地价格及特征
(1)土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格( 按土地权利分类)的特
征
(2) 交易价格、理论价格、评估价格等(按产生方式分类)的特征
(3)申报地价、公告(示)地价等(按政府管理目的分类)的特征
(4)土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等(按结果表示方法分类)的特征
(5)生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等(按土地形态划分)的特征
(6)拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等(按土地交易方式划分)的特征
(7)买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(按使用目的划分)的特征
(8)其他一些划分方法形成的土地价格的特征
4．我国土地价格评估的发展历史大纲要求掌握土地价格的内涵，土地价格的特征；熟悉不同类型土地价格及特征；了解我国土地价格评估的发展历史。
二、重点内容讲析：
1、土地价格概念
1)土地价格的内涵土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
2)我国土地价格的形式我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但我国土地使用年期较长，一般都在50 年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。
历年考题如下：
1．按照我国现行法律的规定，土地价格是指（ B ）。
A.为购买土地产品而支付的代价
B.为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价
C.为购买土地实体而支付的代价
D.为购买土地所有权而支付的代价
解析：从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。在我国，市场上交换的是土地使用权。
2.我国的土地价格不包含（）。
A、土地所有权价格
B.土地使用权价格
C、土地租赁权价格
D.土地抵押权价格
答案：A
解析：我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
2、土地价格的主要特征
1）土地价格是权益价格。土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地，就必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2）土地价格不由生产成本决定。一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定
3）土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。
4）土地价格呈上升趋势。这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利息有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
5）土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。
附：土地价格和一般物品价格的区别：
1）生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品
的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。从更深的角度考察，一般物品的价格是人类劳动价
值的货币表现，围绕着价值而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，即地价=地租/利息率。
2）折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地不能引再生产而增多，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。
但需注意的是，在我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为这种土地使用权的剩余年限随着时间的流逝越来越短，最终会被国家无偿收回（土地所有权最终归国家和集体所有），因此，购地者必须在土地使用权年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。
3）价格差异不同。一般物品，如汽车、衣服，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金，有的可能一文不值。
4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。
5）价格形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，因此，价格形成时间通常较短。由于土地具有独一无二的特征，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此，地价形成的时间通常较长。
6）供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。从全社会的角度看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如：住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。
3、不同土地价格的类型及特征
1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。其中，土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。
这类土地价格的特征：
①、该类土地价格是以土地权属为基础进行划分，在实体一定的情况下，获得何种土地权利决定了对土地的拥
有程度，根据不同的土地权利类型也就形成了为获取该种土地权利而必须支付的代价，即形成不
同权利的土地价格
②、该类土地价格的高低受到获得的土地权能大小的制约。在我国，土地权利可以分解为四项权能，即占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。土地权利价格因获得的土地权能的不同而千差万别。例如地役权是为了满足自己土地利用的特殊需要，而从他人土地上获得的一种权利，为获取该种权利所形成的价格，就会受到地役权限实现大小的制约。
2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。土地交易价格指土地买卖双方按市
场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。其特点是必须通过市场交易双方达成并实现的土地价格协
议，是卖方实际接收的买方支付的代价，没有完成的协议价格或没有真正成交的价格，均不是土地交易价格。土地理论价格指在经济学理论假设具备完善的土地市场条件下取得的土地价格。土地评估价格指由专
业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。
3）按政府管理手段分类分为申报地价、公告（示）地价等。申报地价：向人民政府申报的地价。公告
（示）
地价：是政府定期公告的地价。
申报地价并不是随便进行随意申报，申报地价必须依据当地的市场水平，或者实际交易取得的价格进行。公示地价是由政府部门评估并定期向社会公布的地价，其一是因为不同的管理目的而形成，二是更具时段性，有效期根据实际情况而不等。
4）按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。土地总价格指宗地整体价格。单位面积价格指每单位面积的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，即是土地总价格分摊到每
单位建筑面积上的土地价格。他们之间的关系特点是楼面地价=宗地总地价*宗地总建筑面积=土地单价*
规划容积率。
规划建筑总面积=乂规划容积率
容积率=地上建筑总面积*规划用地面积
5）按土地的存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。依据城镇土地估价规程定义，生地价格指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆
迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。
6）按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格是以拍卖方式出让或转让形成的价格。招标价格是以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布扌召标公告，公民、法人和其他组织参力n投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。协议价格指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。挂牌价格是指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。
7）按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。土地买卖价格是对土地未来年期纯收益权利的交易价格。租赁价格即指租赁土地的价格。抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。
8）其他划分方法形成的土地价格
这里着重讲解我国地价体系中形成的土地价格及特点。在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式, 根据我国地价管理制度的特点和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：
①基准地价，基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地
价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。基准地价是现状开发程度下的土地使用权价
格。
②标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。
标定地价的作用主要表现在：A 政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；B 企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；C国家核定土地增值税和税制改革的依据；D政府制定土地市场管理政策的依据。
③此外还有交易评估价和成交地价；以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土地征用、资产核
算等等方面使用的地价。
上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。
从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定
地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。
近年考题中对该知识点的考查：1．土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为( B ) 最为确切。
A 土地评估价格
B土地成交价格
C 客观市场价格
D 申报地价
解析：反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的是土
地成交地价
2．如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照( C ) 划分的。
A.土地交易方式
B.土地价格形成方式
C.政府管理手段
D.土地价格使用目的
解析：该题考察地价分类。土地价格按政府管理手段分为：申报地价、公告(示) 地价等。
3．政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( ) 。A交易底价B公告价格C基准地价D标定地价答案： C 4．( ) 指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
A标定地价B 基准地价C 毛地价格D 生地价格答案：D 解析：已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施
配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格是生地价格。指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格是毛地价格。
5．土地价格按( ) 方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。
A 土地权利
B 土地的存在形态
C 土地价格形成方式
D 土地价格使用目的答案：C
4、我国土地价格评估的发展历史
20 世纪80 年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论( 土地收益理论、土地供求理论) ，来指导我国的土地使用制度改革与实践。20 世纪90 年代初期，我国先后出台了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《土地估价师资格考试暂行办法》、《土地估价机构管理暂行规定》等一系列规定制度，使我国的土地估价制度的基本确立，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。在农用地估价方面，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。
第二节土地价格影响因素
§1 考试大纲要求：
（一）考试目的
测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。
（二）考试范围
1．一般情况下的地价影响因素
2．主要地价影响因素的作用规律
3．不同用途地价影响因素的特点
（三）考试基本要求
掌握：主要地价影响因素的种类；熟悉：主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。
§2 知识点:
一、一般情况下的地价影响因素对土地价格产生影响的因素很多，这些因素或影响土地的供给和需求，或影响土地的收益，或影响土地还原利率。依据城镇土地估价规程，一般情况下，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。
三、影响地价的一般因素一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的基础。包括：
1、土地制度：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。
揭露长沙验房公司七大内幕 一：号称实力雄厚，实际“小作坊一个” 现在很多业主都是通过网络查找验房公司，而网络又是虚拟世界，所以就有人做个漂亮一点的网站，甚至找几个人假冒员工租个场地拍个图片，一个号称实力雄厚的公司就“横空出世”，实际是那种1、2个人组成的“皮包公司”。 所以要了解一个公司的实力，最好到公司考察，最好是公司自购办公室——实力和信誉的最好保障。 二：低价验房吸引客户或装修公司免费验房，实际“承接装修才是真” 毛坯房验房后的下一步工作就是装修，于是有人想出一个点子，打着验房公司的旗号低价接验房业务，实际上验房是走过场，目的是“拉装修业务”。 要知道验房是某些物业和开发商所反感的，而要在小区接装修就不能得罪物业，所以他们根本不敢开罪物业，也就不敢真正找问题。三：验房项目众多，实际“花拳绣腿” 某些验房公司为了吸引客户，推出一些其他验房公司所没有的项目，比方验房时测噪音、测煤气、测空气质量、测公共部分等，测的结果差不多全部是合格，目的就是做个样子忽悠业主。 另外，真正要做这些项目，验一套房的时间至少翻倍，而某些验房公司验房的时间比其他公司没有多，甚至还短些，大家可想而知这样的验房公司的可信度。 四：自我标榜公正，实际“吃了原告吃被告”
喊口号是不要钱的，有公司在大众面前是“赌咒发誓”不和物业、开发商或发展商“合作”，私底下上是“哥俩好”。他的承诺是没有一分钱的保障的，大家知道了内幕又怎样？ 所以真正有分量的承诺应该是有一个让人“心痛”的违约惩罚。五：假冒业主加群，恶意诽谤同行 因为现在已经有业主听说有些验房公司与发展商、开发商或物业“合作”，但是又不知道是哪家，所以假冒业主在业主群诽谤同行，贼喊捉贼误导业主。 其实检验谁是和某些人“合作”的办法就是：敢不敢承诺高额的赔偿？ 六：换不同的“马甲”忽悠业主 有公司既想在发展商、开发商或物业得到“面包”，又不想失去业主私人委托验房的“一杯牛奶”，所以想出以另外一个公司的名义和发展商、开发商或物业“合作”，而这个公司来接业主私人委托的验房业务的花招。实际上2个公司是同一个老板或占股。 破解这个“迷局”的办法是：敢不敢承诺高额的赔偿？ 七：主动“献媚” 和发展商、开发商或物业“合作”的“利润”比单独一户户验房的收入要多得多，所以为了得到更多的“利润”，某些公司上午有人在某个楼盘验房，下午就派人到楼盘主动联系“合作”。当然，为了表示诚意，验房时就要“留一手”了。
2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十八） 多选题： 1、专利权评估的特点是（） A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A，B，C，D 2、土地估价机构的基本组织形式有（） A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A，B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（） A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B，C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入
核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被&&计入本国的国民生产总值。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括（）。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C，D 5、按城市性质划分，我国城市大体有以下（）几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市
D、县城 【答案】A，B，C，D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十九） 判断题： 1、标定地价反映城镇整体地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（） 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，属于是平均利润的一部分。（） 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用，地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。（） 【答案】错误
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1．土地价格概念(掌握) 2．土地价格的特征(掌握) 3．不同类型土地价格及特征(熟悉) 4．我国土地价格评估的发展历史（了解） 二、重点容讲析： 1、土地价格概念 1）土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
中国建筑学会建筑经济分会 “验房师”（初级）资格考试 考试时间：210分钟考试类型：闭卷卷面总分：200分 姓名：身份证号：分数： 一、单项选择题：（共60题，每题1分。共60分。每题的备选项中，仅有1个正确选项。） 1. 房屋查验的主要目的就是给房屋作全方位的（）检验。 A.数量 B.质量 C.价格 D.功能 2. 在（），凡房屋交易前必须由验房师对房屋进行检验，出具验房报告才能进行交易。 A.加拿大 B.美国 C.法国 D.德国 3.（）的住宅验房师产生于20世纪50年代中期，是发达国家中最早萌生这一职业的国家。 A.加拿大 B.美国 C.英国 D.德国 4.在发达国家房屋查验最常见的类型是（） A.下单前的验房 B.买房前的验房 C.卖房前的验房 D.新屋交割前检验 5.房屋交易中的信息不对称主要是指卖房者处于信息（）地位。 A.优势 B.劣势 C.平等 D.以上都不对 6.（）是顾客及其代理经纪人对验房师的服务作出认可的价值体现。 A.尊重 B.关爱 C.同情 D.验房费用 7.《验房委托书》是（）和顾客之间有关验房服务的一种协议约定。 A.估价师 B.造价师 C.建筑师 D.验房师 8.由（）来承担验房任务，是现代发达国家的惯例。 A.第三方 B.开发商 C.建筑商 D.购房者 9.目前，我国的验房行业发展呈现不规则状态，上海、南京等地走在最前沿，达成交易的房屋验房比例达（）。 ％～30％％～40％％～50％％～60％ 10．对于超出验房师能力之外的工作，验房师能否检验（）。 A.能； B.不能 C.尽量 D.看情况 11. 验房师不应对（）进行检验。 A．交易中 B．增量房 C．二手房 D．赔偿或归属要取决于法院判决或正在待售的财产 12. 验房师应在报告中保持客观，不得（）报告状况的程度 A．客观； B．有意低估或高估； C．隐瞒； D．损坏 13．顾客在装饰过程中擅自改变的房屋结构，是否还在验房范围内（）。 A.是； B.否； C.可以； D.看情况 14．验房师执业能力表述不正确的是：（） A．向雇主介绍验房所需的知识和口头语言表达能力； B．业务接洽时所需的知识和沟通能力； C．查找，发现问题的知识和动手能力；
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)
土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习（附答案） 1.在通货膨胀严重时，多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案：B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案：B 3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场
D.市场匮乏 标准答案：B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案：A 解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案：D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格
标准答案：A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案：B,C,D 8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案：B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。 标准答案：A,C 解析：边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
验房师4小时揪出27处毛病开发商头大——百平毛坯房验收 进入7月以后，到了交房旺季。有些拿到新房钥匙的业主却开始犯愁，如何验房收房？ 16日上午，记者跟随验房师来验收了一套别墅。4个小时的时间，发现了27个问题。 现状交房集中，验房师接活儿不少 7月，对不少业主来说，交房成了热门话题。近日，仅李沧一个小区，就有不少楼盘向业主发出了交付通知。看着刚刚交到手上的钥匙，面对自己付出几十万元甚至上百万元购买的新房，如何验房成了部分业主的心病。 “你说该验些什么？”刚拿到新房钥匙的张先生有些迷糊，自己的房子是个毛坯房，没有门，没有洗手池……“我能看些啥？是不是就看看墙是不是歪的？测量一下面积？看看开关好不好用？” 采访中，跟张先生一起拿到房钥匙的不少业主也有类似疑问，有的干脆找来装修公司的人员帮忙验房，有的则让新邻居请来的验房人帮忙看一下，要么就用物业给的工具简单检查一下。 从今年年初开始，一些懂行的业主逐渐将目光转向专业验房师。 记者体验验房用了30件宝贝 1 用眼看 7月16 日一早，按照之前的约定，记者来到某新交付使用的毛坯别墅小区门前，见到了应业主要求前来进行验房的丁工。记者留意到，作为一名专业的验房师，他虽然年龄不大，但随身携带的工具不少，足足装了2个手提包。 与业主见面并进行了简单沟通后，大家见到了这间等待验收的别墅，共三层，有2个独立的阳台以及一个20平方米左右的露天独立小院子。别墅成交价格超过 300万元，尽管是毛坯房，不过开发商已经为业主安好了中央空调和热水器。 在一楼客厅前，丁工放下了手里的提包，指着一楼院子里的草坪说，“走，先去那里看看。从房屋的外观开始。”他边走边告诉记者，验收房子，其实大部分问题可以靠看、靠听。站在草坪上，丁工仰着头仔细打量房子的外墙、阳台、大门的整体比例。“你看，站在我这个地方，你能明显看出那个楼上阳台的栏杆不是水平的。这种问题在装修前都应该通知施工方进行整改。”
土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案：a 解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案：b 解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查
B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案：d 解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案：a 解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案：d
土地估价理论方法考试练习及答案 2017土地估价理论方法考试精选练习及答案 1.商品经济产生和发展的基础是() A.畜牧业发展 B.农业发展 C.社会分工 D.商业发展 答案：C 2.下列关于市场经济特征的表述，()是错误的。 A.从信息传递方式来看，市场经济以信息横向传递为主 B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主 D.从经济联系方式来看，市场经济是一种开放的经济系统答案：B 3.在下列各类市场中，属于生产要素市场的是() A.粮食市场 B.旅游市场 C.证券市场 D.钢材市场 答案：C
4.在房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工归档应该保存在()档案部门。 A.开发商 B.施工单位 C.使用单位 D.设计单位 答案：C 5.在市场经济体系中，土地市场应该属于()市场 A.充分竞争 B.不充分竞争 C.资金 D.生产资料 答案：B 6.根据统计学原理，对某宗地地价定义中()的.描述，可称为品 质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案：A,C,D 7.已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米，则该区段地价水平可利用() 求得。
A.中位数 B.算术平均数 C.众数来源:考试通 D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案：A,B, 8.房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价 标准答案：A,B,C,D 9.从统计学的角度看，下列指标中，()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度 B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率 D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案：C,D 10.在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法
土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．个别认定法 2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。 A．城市人民政府组织编制城市总体规划 B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A：一种 B：二种 C：两种以上 D：三种 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式 D：统一货币种类和单位 E：时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。 A：土地的利用价值 B：价格余额 C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。 A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》
1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。 A:10 000 B:9915 C:1000 D:10 085 答案:B 2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元 A:225. 00 B:237. 50 C:381. 25 D:395. 83 答案:C 3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元 A:100 B:77 C:63 D:42
4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2 A:1724 B:1806 C:1910 D:2000 答案:C 5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。 A:60 B:93.3 C:226.7 D:260 答案:A 6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元 A:3
C:8 D:35 答案:B 7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。 A:31. 02 B:32. 00 C:32. 65 D:33. 33 答案:D 9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成
第二节样点地价计算 一、房屋出租资料的样点地价计算 房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。 咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。 收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。 房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 1、计算房地年纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用 （1）房地年总收益 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。 房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。 （2）房地年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限 或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限 房屋重置价及残值见表2-2所示。
2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名 时间：2009-3-30 浏览量： 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。
2017土地估价理论与方法：地价的概念考试试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发资金按所有权归属不同，可分为。 A：自有资金和企业负债 B：短期资金和长期资金 C：固定资金和流动资金 D：在建资金和成品资金 E：土地 2、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 3、2000年11月1日进行的全国第五次人口普查属于__。 A．专门调查 B．全面调查 C．一次性调查 D．统计报表 4、某家庭购买一套面积为100的商品住宅，单价为5000元／，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则在正常情况下，该家庭公积金贷款部分的按月等额还款额为元。 A：1002．45 B：1012．45 C：1027．42 D：1037．45 E：土地 5、征用50公顷集体未利用地，需报__审批。 A．国务院 B．省级人民政府 C．市人民政府 D．省级国土资源主管部门 6、下列说法正确的是。 A：路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价B：路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价C：路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而增加，而
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%