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第一章绪论
第一节选题背景及研究意义
房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。在我国，房
地产业增加值占GDP的比重逐年增加，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的
比重，房地产开发与消费信贷占金融信贷总额的比重，以及它的发展对国民经济增
长的贡献，都相当突出。从1987年~2006年，我国房地产投资从150亿元增加到
19382亿元，增长了128倍，年均增长率达到32.1%。而同期固定资产投资仅增长
34.8倍，年均增长率为20.4%。同期GDP仅增长19.4倍，年均增长率为11.8%。我
国房地产投资的平均增长率远高于固定资产投资和GDP增长率。由于房地产业在国
民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。
房地产业与国民经济有着紧密的联系，是国民经济的“晴雨表”。房地产市场的
繁荣和萧条与金融稳定密切相关。房地产业的波动导致的金融风险主要指房价波动
导致银行体系的金融风险。尽管房价大幅波动并不一定造成银行业陷入萧条，但它
确实给一些工业化和新兴市场经济国家银行业带来危机。20世纪80年代末期，很
多国家和地区都有过银行信贷在房地产业的迅速扩张及其后的房地产泡沫破裂的痛
苦经历，比如1990年日本房地产泡沫、1997年东南亚的金融危机的泰国、马来西
亚、香港等。1993～1994年，中国的北海、海南房地产泡沫也给当时正在发展的房
地产市场和银行系统带来了严重影响。有关房价波动及其与金融业和宏观经济的互
动已引起货币当局和金融监管部门的关注。
我国房地产业在1996年底走出低迷，1997年进入复苏期，房地产市场进入新
一轮的发展周期。1998年，在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业
务的推动下，房地产投资增长率开始回升，房地产业获得了较大发展，各项指标增
幅较大，景气度随后开始稳步攀升。2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨
势头，2003年、2004年各项指标加速上升，2006年、2007年房地产市场已经出现
全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅度上涨，部分中心城市和地区
的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。从房价与地价上涨的幅度和速度来看，
与前几年房地产泡沫破裂之前比较相似，这引起了学术界和政府官员的注意，“房地
产泡沫”的讨论与研究成为近阶段的热点问题。本文正是基于此背景下，研究房地
产市场的波动对国民经济和金融机构的影响，判断中国目前房地产市场的泡沫情况，二、房地产业的含义和特征
（一）房地产业的含义
房地产业（Real Estate Industry）在我国现行的国民经济核算体系及产业分类中，
并没有明确的概念界定，只是在称谓上与国外有些差别，西方不少国家（如美国）
将房地产业称为不动产业。
房地产业可以从狭义和广义两个层次来划分：狭义的房地产业是指房地产商品
交换的场所和领域，既房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价
值；广义的房地产市场是房地产商品交换关系的总和，包括土地出让或批租、转让、
抵押、开发，房地产商品买卖、租赁、转让、信托、抵押以及房地产有关的开发、
建筑、装饰等劳务市场与物业管理市场。
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房地产业一门综合性较强的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业
和服务业等部门。房地产业是介于第二产业和第三产业间的复合型产业。一方面，
房地产业是土地建筑产品的经营部门，但同时又从事土地开发和房屋建设，具有第
二产业的性质。另一方面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询、设计、信托、保险、仓储等劳务服务，具有第三产业的性质。
（二）房地产业的特征
房产、地产交易的不可分割性。房地产经济运行实际上是房产经济和地产经济
相互交融、相互联系的有机统一过程。不论是从实物形态、价值形态，还是从权属
关系角度来分析，地产和房产都密不可分。在房地产开发阶段，任何房屋建设都必
须立足在土地空间之上，没有土地开发就根本不可能完成房屋建设；同样，虽然土
地可以单独存在，但土地开发的目的一般都会用于房屋建设，而且土地作为一种财
富和生产要素也只有与房屋相结合才能体现出价值和使用价值。
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风险性和投机性。房地产开发投资大、周期长、具有高附加值，这些特点使得
房地产业是一个高投入高风险的产业。对于发展商而言，面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险甚至政策风险，这些风险既有可能带来丰厚的利润，也有可能
造成重大投资损失。有风险就有投机，房地产商品保值、增值的特性和功能的耐用
性使得投机成为可能。适当的投机会促进房地产市场交易活跃，但是过度的投机会
使得房价超出人民的承受能力，就会出现房地产泡沫，泡沫一旦破灭，将对宏观经
济和金融系统造成严重的影响。13
农业、交通运输业、信息业构成美国国民经济的五大主要产业。
我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，
居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；
居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地
产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。
房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相
关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和
产业的增长。
综上所述，我国房地产业已基本成为国民经济的支柱性产业，在2003年9月《国
务院关于促进房地产市场健康发展的通知》中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。
第三节房地产业国内外研究综述
房地产业发展具有很强的周期性，1985—1994年之间，发达国家普遍经历了一
次剧烈的房地产周期波动，从而引发了对全球房地产周期的研究。而我国房地产业
从诞生以来的发展过程实际上也体现出周期波动趋势和特征，在具体运行过程中也
存在着明显的波动趋势。房地产市场对金融机构和宏观经济产生广泛影响是一个不
争的事实，房地产业的波动导致的金融风险主要是指房地产泡沫导致银行体系的金
融风险。有关房地产泡沫及其与宏观经济和金融业的互动已引起货币当局和金融监
管部门的关注。国内外诸多学者对房地产周期、房地产泡沫展开了相关理论及实证
研究。
一、房地产业周期研究进展综述
国外学者对房地产周期理论的研究较多且处于前沿。对房地产周期的研究，可
以追溯到上世纪30年代。当时，库兹涅茨就提出所谓“建筑周期”（building cycles）。Burns（1935）率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产
周期研究的起源，此后关于房地产周期的文献不断涌现。Long（1940）研究了
1868—1940年美国29个城市的建筑许可面积，发现任何建筑类型都有建筑周期，
波动幅度较大，周期长度为20年。尽管经常受到4年的短周期的干扰，但建筑业
还是主要受长周期的影响。Homer Hoy（t1960）以及Afred Ring和Jeromr Dasso（1977）14 等研究了资本主义市场经济条件下需求与供给矛盾对不动产经济周期波长的影响。
Alan Rabinowitz（1980）与Fred E．Case（1974）对美国1795—1973年的房地产长
周期进行研究，发现美国在此期间的房地产周期的统计长度为18年。Grebler和Burns （1982）分析了美国1950年到1978年总体建筑、公共建筑、私人建筑以及住宅建
筑的变化情况。发现了住宅建筑有6个周期，非住宅建筑有4个周期。近年来对房
地产周期理论研究较为深入的是美国的斯蒂芬·A·派尔（Stephen A.Pyhrr）等人。20
世纪60年代，Stephen A.Pyh等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期
研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机
理。
20世纪80年代，诸多学者开始对房地产与国民经济周期波动相关性展开研究。
Grebler和Burns（1982）发现GNP的波峰领先建筑周期的波峰约11个月。Brown （1984）考察了1968-1983美国单家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势
影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Grebler和Burns（1982）Whesten（1994）对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进
行了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。Pritchett（1984）研
究了1967—1982年美国经济周期对房地产投资的影响，认为房地产供求之间存在着
“领先—滞后”关系，从而存在周期波动；描述房地产周期的最优指标是“空置率”。Hekman（1985）检验了1979—1983年美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租
金对GNP、城市就业、城市失业率和城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现
写字楼租金不仅依据本地经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别
是与通货膨胀相关。派尔（1989，1994）的研究证明发达国家的通胀周期与房地产
周期是正相关关系。
20世纪90年代初Downs的研究工作发现不同的房地产市场中有不同的空置率
均势，他还验证了房地产周期与总经济周期之间的联系。20世纪90年代末Grissom
与Delisle利用理论与实证相结合的方法，探讨了房地产周期研究的一些基本理论问
题。如（1）房地产周期各阶段是否能够区分和识别?（2）是否可以利用一些变量把
房地产周期的各阶段模型化?（3）引起房地产市场结构变化的外部冲击是否可以监
测或模型化?研究的结果对这些问题的回答积极肯定的。Bertrand研究了1985—1994
全球房地产周期的原因与结果。这个报告从全球房地产市场冲突入手，把影响全球
房地产周期循环的国际因素与国家因素相结合进行分析，对全球房地产市场的变化
进行全而的研究。Bertrand分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为资本流动、
各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房15
地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。
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Kaiser（1997）研究了房地产长周期，比
较了房地产总收益率与机构房地产投资回报率、以及建筑、就业、通胀、利率、和
股指等经济变量的关系，发现了长为30年、50-60年和几百年的房地产周期。派尔
和波恩（Born，1999）将房地产周期研究分为“宏观”和“微观”两类，其中宏观研究
集中于国际、国家与区域范畴内，微观研究则集中于城市、子市场或具体区位范畴。
中国的房地产业在20世纪80年代和90年代头几年得到长足发展，已初具规模。1993—1994年的房地产泡沫也给世人以警醒。房地产业开始成为中国国民经济发展
的“晴雨表”。房地产业的发展已经在很大程度上影响到国民经济的总体发展。对于
房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房
地产业的发展，其中一部分人开始对照国外的房地产业发展历程来审视中国的房地
产业发展，研究中国房地产业的周期发展。
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梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并分
析了1986—1995年中国不动产经济的周期性波动。何国钊等（1996）利用商品房价
格等8项指标测算了扩散指数，分析了1981—1994年中国房地产周期波动，并指出
中国房地产周期波动和房地产政策相关。谭刚（2001）界定了房地产周期的概念，
从实证角度分析房地产波动的客观存在；以深圳为例建立了中国房地产周期波动模
型，提出在周期波动中实现我国房地产业长期持续增长的政策选择。刘学成（2001）
选择利用项指标测算了房地产景气指数，提出在中国房地产业的发展历程中存在体
制制约下的3～5年左右的短周期，以及经济内在客观规律决定的8～10年的中长
周期的观点。
谭刚（2002）借鉴经济周期理论的研究方法，提出房地产周期波动的冲击——
传导模型，然后从宏观经济变量和产业运行两个方面，分析影响房地产周期波动的
主要因素。中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）选取房地产业相关指
标合成了房地产周期指数，并探讨了房地产周期和经济周期波动之间的关系。丁烈
云（2003）结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息
化水平等4个方面论述了房地产周期波动的成因，探讨了对房地产周期波动进行预
警和调控的理论依据。李海波（2006）分析了发达国家与中国内地房地产周期的波
动规律，阐述了经济周期与房地产发展之间的密切关系，分析了房地产调控与宏观
调控之间的关系。张晓晶、孙涛（2006）分析了驱动1998年以来房地产周期的增长
1有关国外房地产经济周期研究的综述可进一步参见：刘学成：《国外房地产周期研究综述》，载
《中国房地产》，2001(4)；谭刚：《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》，北京，经济管
理出版社，2001；张红等：《房地产景气循环与周期研究》，青岛，青岛出版社，2001。
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刘学成：《国外房地产周期研究综述》，载《中国房地产》，2001（5）。16
面、宏观面与制度面因素，并指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在
今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。文章进而指出，房地产周期对金融稳定的
影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风险以及长存短贷的期限错配风险。
二、房地产泡沫研究进展综述
国外学者对资产价格泡沫进行了大量理论和实证研究，但是大多数研究只是从
某一个角度对资产价格泡沫进行解释说明，泡沫研究并未纳入主流经济学的研究框
架，至今未建立起一套统一的研究体系。但是大量的研究工作对于我们认识泡沫，
理解泡沫的危害性，防范泡沫风险还是大有裨益。
1636—1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”
及伦敦出现的“南海泡沫”等事件是最早出现的泡沫。萨缪尔森（Samuelson，1967）
以及斯蒂格列茨（Stiglits，1990）将郁金香泡沫界定为大众满足自我梦想的过程，
以及投机的繁荣，Shiller（1990）认为资产市场是投资者在真实资产和泡沫基础上
进行的活动，Summers（1989）认为郁金香泡沫、南海泡沫以及密西西比泡沫说明
了动态的交易过程将会影响资产的价格。但是对泡沫的定义最为著名的是金德尔伯
格的定义：“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或者一系列资产在一个连续
过程中陡然涨价，开始的价格上涨会使人们产生价格还要继续上涨的预期，于是又
吸引了新的买主——这些人一般只是通过买卖获得利润，而对资产本身的使用和产
生的盈利能力并不感兴趣。伴随着价格上涨常常是预期的逆转，接着就是价格的暴
跌，最后以金融危机告终。通常繁荣的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润
的上升也比较温和些。以后也许就是暴跌或者恐慌形式出现的危机，或者以繁荣的
逐渐消退告终而不发生危机”。
一些经济学家还对泡沫进行了分类。有代表性的是：Hamilton（1986）、Blanchard
和Fisher（1989）。Hamilton将经济泡沫分为确定性泡沫和随机性泡沫（随机性泡沫
又分为崩溃性泡沫和连续在生性泡沫），Blanchard和Fisher将泡沫分为扩张型泡沫、
崩溃型泡沫和消除型泡沫。
很多学者从数理分析入手推导泡沫存在的可能性。Blanchard和Watson（1982）
从理性预期出发，证明了理性泡沫存在的可能。Tirole（1982）证明了有限期限条件
下泡沫的存在性。Hamilton-Whiteman（1985）利用随机差分方程来探讨经济中的泡沫。Weils（1987）证明了当存在泡沫破裂的固定概率条件下，泡沫是可以存在的。Sargent和Wallace（1987）给人们提供了一个比较清晰的用数学模型分析泡沫的思
路。Campbell-Kyle（1988）创建了股票市场的“噪声交易”模型。DeLong（1990）发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Corto（1993）则构造17 了一个基于连续时间的有限条件下的模型，证明了投资者和资产组合管理者之间的
代理问题的存在能导致资产的价格泡沫。
Mishkin（1982，1997）等人将金融资产价格泡沫与银行体系联系起来。Allen
和Gale（1998，2000）以投资者的借款行为为基础，从风险转移的角度论证了风险
资产价格泡沫出现的必然性，说明银行等金融中介的代理问题如何导致地产泡沫的
存在。Hoffmainster和Schinasi（1994）研究了日本泡沫的产生原理，认为金融自由
化等是产生资产价格泡沫的制度性原因。Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景发展
了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场
预期过度乐观以及“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Krugman （1999）认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其
中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。”
Allen和Gale（1999）将资产价格泡沫与经济危机联系起来，认为一国金融自
由化过程将导致信贷扩张的加速，使得房地产股票等资产的价格上涨，而资产价格
的上涨过快形成泡沫，泡沫一旦破灭将导致金融机构和商业公司破产，这将对实体
经济产生重大影响。Bernanke和Gertler（1989），Holmstrom和Tirole（1997）等人
研究了金融危机影响实体经济的机制，大量国家的房价与银行信贷有关联，房价上
涨通常会导致银行信贷扩张。Goldstein（1998）、Henderson（1998）、Delhuise（1998）、Jackson（1999）、Lane（1999）等在分析东南亚金融危机时，都提到房地产投机和
房地产泡沫在东南亚金融危机形成中所起的重要作用。Krugman（1998）也曾指出，
金融中介和土地及其他资产的价格问题对于要理解东南亚金融危机具有重要作用。
最近工业化国家股票市场涨跌周期循环又一次引发了人们关于资产价格波动对
经济、金融稳定及其对货币政策目标和战略影响的讨论，例如，Bordo和Jeanne （2002）、Bemanke（2002）、Bernanke和Gertler（2000）等都对这个问题作了相关
的研究。最近这段时期，许多工业化国家房地产价格急剧上涨（IMF，2003），使得
人们注意的焦点已经从股票价格转移到了房价泡沫的讨论上。Hofmann（2001）、Davis和Zhu（2004）的研究表明，从长期看银行信贷与房价是正相关的，并且房价
对银行信贷的影响十分显著，但反向影响尚不明朗。
国内对泡沫和房地产泡沫的研究起步较晚。刚开始主要停留在理论介绍和引入，
此后有些研究开始探讨历史上著名泡沫产生和破灭的原因，及对宏观经济和金融系
统的影响。对泡沫经济理论的研究较早的有陈江生（1996）、李方（1998）、周爱民（1998）、戴国强等（1999）、徐滇庆等（2000）等。曹振良、傅十和（1999，2000）引进并介绍了地产泡沫的一般理论，徐滇庆等（2000，2007）对房地产泡沫进行了
对比研究和描述性的分析。曹振良等（1996）通过对我国房地产住宅业地发展状况18 的研究，解释了我国房地产发展的周期波动现象。王诚庆等（2002）在分析影响我
国房地产周期波动的直接因素和间接因素的基础上，得出了我国房地产波动周期增长、波幅减小的特征。谢经荣等（2002）通过一个包括地产商和银行两方的资本市
场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产
泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡
沫的严重程度。袁志刚和樊潇彦（2003）构造了一个房地产市场的局部均衡模型，
通过分析具有理性预期的购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择，讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存在的可能，以及有泡沫时，泡
沫的规模和存在的概率。杨胜刚（2007）在考察住宅房地产投资和消费现状的基础上，对住宅房地产消费是否存在泡沫进行分析，通过系列指标的分析，提出住宅房
地产消费存在着有效供给与有效需求不匹配的结构性非理性泡沫。项卫星、李宏瑾（2007）通过对20世纪80年代以来先后在美国、日本以及东亚各国和地区发生的
房地产泡沫危机的考察，指出银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡
沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要作用。
实证测量房地产泡沫的研究也取得了一些成果。胡瑾卿、张大亮（2004）认为：
测度房地产泡沫的检测方法主要有指标法、模型法、统计法等，指标法从某几个指
标入手，往往指标单一，不够全面；模型法不适合还未稳定的中国房地产市场；统
计法需要大量的统计资料，而中国各城市的房地产统计数据不够完善，统计检测的
基础比较欠缺，而且所有以上方法仅仅只是单纯的泡沫检测，趋势预测功能不强。
丰雷等（2002）对中国地产泡沫问题进行较为系统深入的分析，采用案例分析、回
归分析等方法，给出关于中国地产泡沫的总体判断，并探讨其特殊的形成原因，认为，中国地产泡沫现象并非是全国性的，而是地区性的。土地投机是中国地产泡沫
形成的最直接原因，政府干预失败是主要原因，而权力寻租和法制不健全等因素在
地产泡沫形成中起了推动作用。谢经荣等（2002）提出了把泡沫划分安全区、警戒区、危险区与严重危险区，并构建了衡量泡沫的指标体系与泡沫度计算方法。刘玉
峰等（2004）认为中国的房地产在1991-1996年间呈现了房地产泡沫的区域性特征，认为房地产的自身特点决定了房地产泡沫表现为区域性的局部泡沫特征。高汝熹、
宋忠敏（2005）所著的《上海房地产泡沫实证研究》一书采用房地产投资占GDP
的比重、房价收入比和租售比指标测度上海的房地产泡沫情况，认为上海在2004
年泡沫已经跨入危险区。中国人民银行营业部管理部课题组（2007）的《房地产价
格与房地产泡沫问题》一书对全国和北京的房地产泡沫进行了研究，构建了包括银
行资金在房地产业的集中度、房地产市场供求、房价收入比等五个方面的房地产泡
沫监测指标体系，发现2003年以来，我国和北京的房地产泡沫正在上升。李木祥19 （2007）在《中国房地产泡沫研究》中指出，我国从2001年以来步入了新一轮的房地产运行周期，房地产泡沫逐步显现。
三、研究评述
通过国内外有关于房地产理论及实证研究，本文发现：
国外有关于房地产周期的研究，其研究不仅仅停留在房地产周期自身的研究上，
越来越多的研究开始转向房地产周期波动和国民经济周期波动的关系上，房地产周
期波动的深层次原因是经济周期波动所导致，房地产周期和国民经济的各个层面有
着广泛的联系。国内关于房地产周期的研究起步较晚，开始绝大多数研究还停留在
我国房地产周期的测量识别上，现在研究房地产周期和国民经济关系的文献逐渐增
多。国内研究开始从宏观经济层面探讨房地产周期的成因，研究经济周期与房地产
发展之间的密切关系，分析房地产调控与宏观调控之间的关系，房地产周期和金融
稳定之间的关系。本文后续的研究也将把握这个思路，在测量房地产周期的同时，
探讨房地产周期和经济周期之间的联系，研究房地产波动对国民经济的影响。
国外有关房地产泡沫的研究，文献丰富，内容较广。其中一个重要的方向就是，
房地产泡沫对金融体系的影响进而导致金融危机的研究。很多发达国家和新兴市场
国家爆发的资产泡沫给这些国家带来了巨大的冲击，研究这些国家泡沫的形成和破
灭，对于当今资产价格飞涨的中国将有重要的借鉴意义。中国房地产泡沫是否存在？
倘若存在，其程度如何？这是本文关心的一个主要问题。本文后续研究将比较研究
发生过典型房地产泡沫的国家，探讨其泡沫产生的原因、带来的经验教训，并构造
指标监测体系，实证检验中国房地产泡沫的情况。
第四节小结
本章首先介绍了房地产和房地产业的基本概念和特征，还对后文将会用到的一
些房地产业的指标进行了介绍。然后论述了房地产业在国民经济中的基础性、先导
性和支柱性产业地位。最后文章详细综述了国内外有关房地产业的理论和实证研究
进展，主要从房地产的周期波动研究和房地产泡沫研究两方面展开，并指出了文章
后续研究的重点。第二，在总需求中，消费占的比例相当大，但根据现代经济学家的理论与经验
研究，消费在长期中是相当稳定的。消费中的短期变动，尤其是耐用品的消费变动，
对经济周期也有影响，但并不是主要原因。政府支出是一种可以人为控制的因素，
净出口所占的比例很小。这样，经济周期的原因就在于投资的变动。所以说，凯恩
斯主义经济周期理论是以投资分析为中心的，都是要分析投资变动的原因及其对经
济周期的影响。
除了凯恩斯主义之外，货币主义与理性预期学派也提出了自己的经济周期理论。
货币主义者强调了货币因素的作用。从货币量变动对经济的影响，解释了经济周期。
理性预期学派则强调了预期失误是经济周期的原因。此外，激进政治经济学派、新
自由主义者等都提出过经济周期理论。
这些经济周期理论之间尽管千差万别，但有两点是相同的。第一，强调了内生
因素，即经济因素引起经济周期的关键作用。即使是外生因素给经济带来冲击，这
些外生因素也要通过内生因素才能起作用。从这种意义上说，现代经济周期理论是
内生经济周期理论。第二，强调了在市场经济中经济周期存在的必然性。
第二节房地产周期的理论分析
房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展
起到积极的指导作用。从微观层面来说，房地产市场主体（开发商、销售商、投资
商和中介服务机构等）希望能够准确及时的预测房地产业繁荣衰退更迭的周期，从
而做出正确的投资经营决策。从宏观层面来说，研究房地产业的周期性是研究房地
产业发展战略以至研究国民经济规划的需要。房地产业周期性研究可以为政府的宏
观调控提供参考性依据，为政府适时利用反周期政策调整房地产业乃至国民经济使
其持续健康发展提供较有效的理论依据（刘学成，2001）。
一、房地产周期的定义和分类
（一）房地产周期的定义
Mitchell（1927）研究提出，由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资
利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，
而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动，这
就形成了房地产周期。房地产周期的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目
前尚未形成公认标准。实际上，几乎每个文献均有各自的周期定义和刻画指标，如
空置率周期，价值（价格）周期，投资回报率周期等。府为了剌激宏观经济，往往增加投资，大兴土木，从而使房地产业比宏观经济先期
复苏上扬。随着宏观经济的扩张，对生产资料、劳动力的需求随之增加，进而带动
房地产需求上升，使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张。
从繁荣期看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为房地产业
经过复苏阶段的准备，其先导性产业的作用要充分显现出来。在繁荣期，由于经济
高速发展，居民收入水平提高、全社会对各种商业用房、住宅等的需求扩张，拉动
房地产业迅速发展。并且，当宏观经济波动出现下滑时，其在上升时期形成的购买
力仍能支撑一段房市，等下滑发展到严重影响国民收入时，房地产的销售量以及伴
随着的投资量才逐渐下滑，所以房地产业波动的波峰期要比宏观经济波动的波峰期
延续得长一些。
从衰退期来看，房地产要早于和快于宏观经济。房地产之所以提前衰退，一方
面是房地产作为基础和先导性产业，其“超高涨”或“超前发展”可以满足宏观经济继
续高涨的需要，而提前进入衰退期；另一方面是房地产业的发展应以社会经济各部
门的发展为基础。如果房地产业长期一枝独秀，必然导致与其他部门的脱节，最终
也会使房地产业难于维持较长时间的高速发展而逐步降下来，进入衰退期。从房地
产业自身发展的局限来看，它要先于宏观经济进入衰退期，而宏观经济的衰退期进
一步加速了房地产业的衰退步伐。
从萧条阶段来看，房地产业应当滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时，
各行各业的发展都处于停滞不前的状态，失业率、通货膨胀率较高。但由于房地产
本身具有保值的功能，所以在其他行业都萧条的时候，人们会放弃其他投资，转向
房地产开发投资或直接购买房地产，从而维持房地产市场一定的供给和需求，推迟
房地产市场的萧条。
同时，房地产周期对宏观经济周期具有促进或阻碍作用，而不仅仅被动地反映
国民经济的发展状况。当房地产行业具有较强的产业关联效应，当其健康发展时可
带动其他相关产业的发展，尤其是促进现代化城市建设和区域经济开发。反之，如
果房地产行业严重萎缩，将对国民经济结构的优化产生制约效应。但如果房地产业
脱离国民经济过快增长，也将对国民经济的健康发展产生阻碍作用。1
四、房地产周期和房地产泡沫的关系
房地产经济周期是房地产经济在运行过程中出现的周期性的、连续性的循环往
复现象。在房地产经济周期中，房地产业从繁荣到衰退，从复苏到繁荣，总是反复32
出现，周而复始，相应地，房地产价格周期性交替出现高峰、低谷；而且，周期性
波动在波动的频率、振幅上，都有一定的规律。在经济发展过程中供给和需求之间
的平衡是暂时的，相对的；不平衡是经常的，绝对的。经济发展就是从一个不均衡
状态向另一个不均衡状态的运动过程，在自然辩证法中叫做“波浪式前进”规律。
周期波动反映出系统内部供求双方对立统一的自我调节过程。不可能也没有必要完
全消除经济的周期波动。但是如果波动幅度过大或者频率过高，就会造成较大的经
济损失，经济的大起大落不利于生产效率的提高和资源分配。经济波动的剧烈震荡
也会影响到政治安定和人民生活，造成一系列社会问题。
过度投资会造成一定程度的经济结构扭曲，最终市场机制会发生作用来矫正这
些扭曲。从经济周期的图像来看，经济增长速度上下起伏，由经济复苏达到繁荣，
然后从繁荣转向转入衰退，由衰退进入萧条。如此循环。如果房地产泡沫比较严重，
则经济周期的上下振幅比较大。
1
采取适当措施削弱经济泡沫的影响，限制周期振幅。
一般来说，房地产经济周期是市场经济中不可避免的一种现象。合乎马克思主义哲
学的波浪式前进和螺旋式上升是事物发展的总方向原理。房地产泡沫表现为房地产
价格的大起大落剧烈波动，在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，
价格又大幅地下降。房地产泡沫不具有平稳连续性的特征，不具有在一定时间内反
复出现的必然性（当然也不排除连续出现的可能）。在市场经济的历史中，房地产
泡沫只是近代才出现的，是市场投机行为盛行的结果，不是经济发展中必然出现的
产物，而是可以消除、防范和控制的。在房地产经济波动中，房地产泡沫和房地产
经济周期有时会同时出现，表现出一致性。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生
房地产泡沫。这时，房地产经济高峰阶段很可能出现房地产泡沫的高点；在房地产
泡沫破裂阶段，房地产经济周期开始衰退进而进入萧条。房地产泡沫发生地时期加
剧了当时房地产经济周期的波动幅度，使周期波动形态发生了变化。
第三节中国房地产周期的实证研究
对房地产周期的实证研究我们通常使用房地产投资额或价格等单一指标，但是，
1关于泡沫的定义争论由来已久，理论界关于房地产泡沫的定义有很多种，但是学术界公认的权威
解释是金德尔伯格的定义。1987年版的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》引用著名经济学家，前美
国经济学会会长金德尔伯格的定义：“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在
一个连续过程中陡然的涨价，开始价格上升会使人们长生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买
主——这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感
兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”的
时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或
恐慌）形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机”。本文认为单一的指标并不能反映房地产市场的总体情况，综合考虑房地产业的各个
层面，建立综合指数才能反映房地产市场的周期波动。
一、房地产周期波动的测定指标体系
我们选择了房地产投资、房屋施工和竣工面积、商品房及住宅销售面积和销售
额、商品房及住宅销售价格和房地产开发企业数等10项指标从房地产业的各个环节
监测房地产周期情况。这些指标能较准确地反映房地产发展的轨迹。这是因为：（1）
指标较多，并且各个景气指标与周期波动有直接联系，这比单个指标更能综合反映
房地产周期波动的强度；（2）较多的选用了物量指标，相对价值指标来说，更能反
映房地产业发展的真实情况；（3）既选用了房地产投资指标，也选用了竣工指标，
这有利于克服房地产生产周期长，在投入产出方面时滞过大的偏误；（4）这些指标
的时间序列数据较齐全，从1987年至今一直有口径一致的记录，便于进行周期波动
的分析。
1．房地产投资
房地产投资额是房地产周期波动的决定性因素，房地产投资增长必然会带动房
地产开发建设，影响供给，从而影响房地产价格。房地产投资是固定资产投资的重
要组成部分，将房地产投资额和固定资产投资进行对比，可以判断房地产业和国民
经济之间的协调发展程度，是否脱离了正常的发展水平及是否产生泡沫。
33
图3-1是我国房地产投资和房地产投资占固定资产投资的统计图。从图中可以
看出，在1991年以前房地产投资额很低，每年不到400亿，占固定资产的比重不超
过10%。1991年之后，房地产投资额大幅度上升，1992和1993年的房地产投资增长率都超过了100%。1998年以后房地产投资再度升温，房地产投资增长率和房地
产投资占固定资产投资的比重逐年升高。
34
图3-2是房地产投资和固定资产投资增长率图。从中可以看出，两轮明显的房
地产投资过热时期，1991年—1993年、1999—2005年，这两个时间段房地产投资
的增长率远高于固定资产投资增长率。而现实情况是这两个时间段某些地区确实出
现了明显的房地产投资过热，增长较快的事实，房地产出现了一定的泡沫。
我们按照“谷—谷”法确定1987年以来的房地产投资周期，第一个周期是1987—1997，第二个周期是1998—2005。1989年左右，我国房地产业发展低迷，房
地产投资持续走低，直到1991年房地产投资才开始出现增长。1991—1994出现较
大幅度增长，其中1992和1993年房地产投资出现超过100%的涨幅，全国部分地
区出现房地产投资过热现象，局部出现房地产泡沫，例如北海和海南，房地产投资
热、炒房热、房价失控。1993年中央政府出台政策开始整顿全国房地产市场，北海
和海南的房地产泡沫随之破灭，我国房地产投资增长率也步入下降阶段，1997年为
本轮周期的谷底。1997—1999年，我国宏观经济出现整体偏冷现象，政府出台多项
政策刺激国内需求，同时房地产业也得到了恢复性增长，房地产投资步入第二个周
期。由于房地产业被确定为国家支柱型产业，伴随住房制度的改革，以及国家政策
的大力支持，全国各地房地产投资、贷款增速，房地产投资出现了明显的过热苗头。2003年房地产投资增长率高到30%，房地产投资又出现了局部过热迹象。2003年
中国人民银行出台“121号文件”开始调控房地产市场，但是由于房地产市场本身需
求的旺盛，国家的宏观调控政策并没有带来房地产投资的过快下降。2．房屋施工面积和竣工面积
房屋施工面积和竣工面积是考察房地产发展的两项重要指标，它们是房地产发
展过程和结果的体现。
如表3-1及图3-3所示，1986年以来，我国房屋施工面积和竣工面积稳步增长，
其中1993年，施工面积和竣工面积都实现了较大的飞跃，此后1999年以来其增长速度比较稳定，维持在20%左右。1986年—2005年，我国房屋施工面积增长了24.4 倍，年均增长率18.6%；房屋竣工面积增长12.6倍，年均增长14.7%。从图3-3可以直观的看出这两项统计指标也呈现出周期波动态势，第一个周期是1989年—1997 年，第二个周期是1998年至今。
3．房屋销售面积和销售额
房屋销售面积是房地产市场中实际成交面积，客观的反映了市场的实际需求。
房屋销售面积及其增长率能够反映市场的冷热程度。房屋销售额是销售面积和销售单价的乘积。本文选取了商品房和住宅的销售价格和销售面积这四项指标反映房地产周期的实际需求因素，参见表3-2和图3-4。
表3-2我国房屋销售额和销售面积单位：亿元、万平方米、%
我国商品房销售面积在1991年以前，一直处于较低水平，不到3000万平方米，
增长缓慢。1992—1993年则出现较大提高，年增长率都超过了40%，此后逐渐回落，1998年开始增长率又逐渐提高，步入新一轮扩张周期。商品房销售额和销售面积走
势基本一致，1992—1993年都较高，1998年至今也较高，呈现出两周期波动态势。
4．商品房销售价格
房地产价格是房地产业发展的重要指标，它受到供求关系、土地价格和购房者
心理预期等因素的影响。同时房地产价格的走势又影响到房屋销售速度、行业发展
利润、房地产投资等。因此房地产价格是考察房地产市场周期变化的一项重要指标。
表3-3我国商品房及住宅销售均价单位：元/平方米、%
表3-3及图3-5描述了我国商品房销售价格情况，1987—2005年，我国商品房
价格增长了6.9倍，年均增长率为12.2%。从其走势图可以看出，基本上可以划分为两个时期。第一个周期为1987—1998年，第二个周期为1999年至今。
5．开发企业数量
房地产开发企业是房地产开发市场的主体。房地产市场繁荣时期，开发商普遍
看好房地产市场的未来发展，纷纷入市投资，开发企业的数量会随之而增加。
表3-4及图3-6给出了房地产开发企业变化情况。从中可以看出，房地产开发
企业个数反映出市场总体周期变化情况，1992年及1993年房地产开发企业个数处于阶段性高点，随后回落，从1998年开始房地产开发企业又逐年增加，2004年达
到峰值。总体来看房地产开发企业呈现两周期态势，该指标比较敏感的反映出房地
产市场冷热变化。
表3-4我国房地产开发企业个数单位：个、%
39
二、房地产周期波动的合成指数
目前国际上通用的景气指数方法有扩散指数DI方法和合成指数CI方法，还有
利用主成分分析方法合成景气指数的。扩散指数能够有效地预测经济周期波动的转
折点，但却不能表示经济周期波动变化的强弱，即不反映波动的振幅。为了弥补这
一不足，美国商务部的希斯金和NBER的穆尔编制了合成指数，并于1968年应用。合成指数除了能预测经济周期波动的转折点外，还能在某种意义上反映经济周期波
动的振幅。
1
房地产周期波动的合成指数的编制方法是从反映房地产经济变动的各项指标中
选取一些对景气敏感的指标，用合成各指标变化率的方式，把握景气变动的大小。
合成指数一般有四种方法：一是美国商务部的合成指数方法，二是日本经济企划厅
的合成指数方法，三是OECD的合成指数方法，四是利用主成分方法合成景气指数。本文采用主成分分析法合成我国的房地产周期合成指数。
主成分分析是设法将原来众多具有一定相关性（比如P个指标），重新组合成
一组新的互相无关的综合指标来代替原来的指标。通常数学上的处理就是将原来P
个指标作线性组合，作为新的综合指标。最经典的做法就是用F1（选取的第一个线性组合，即第一个综合指标）的方差来表达，即Var（F1）越大，表示F1包含的信
息越多。因此在所有的线性组合中选取的F1应该是方差最打的，故称F1为第一主
成分。如果第一主成分不足以代表原来P个指标的信息，再考虑选取F2即选第二
1董
文泉、高铁梅等，《经济周期波动的分析与预测方法》，长春，吉林大学出版社，1998。个线性组合，为了有效地反映原来信息，F1已有的信息就不需要再出现再F2中，
用数学语言表达就是要求Cov（F1，F2）=0，则称F2为第二主成分，依此类推可
以构造出第三、第四，……，第P个主成分。
主成分模型：
F1=a11X11+a21X21+……+ap1Xp
F2=a12X12+a22X22+……+ap2Xp
……
Fp=a1mX11+a2mX22+……+apmXp
其中a1i，a2i，……，api（i=1，……，m）为X的协差阵Σ的特征值多对应的特
征向量，X1，X2，……，Xp是原始变量经过标准化处理的值（因为在实际应用中，
往往存在指标的量纲不同，所以在计算之前先消除量纲的影响，而将原始数据标准
化）。
A=（aij）p?m=（α1，α?2，…，αm）?，Rαi?λiαi，R为相关系数矩阵，
λ?i、αi是相应的特征值和单位特征向量，?λ?≥?λ2≥…≥λp≥0，上述方程组要求：1．a
2
1i
+a
2
2i
+……+a
2
pi
=1（i=1，……，m）
2．A′A=Im（A=（aij）p?m=（α1，α?2，…，αm?），A为正交矩阵）
3．Cov（Fi，Fj）=λ?iδij，
2
ij
0 i=
1 i=
j
jδ
?≠?
?
如前文所示，我们从房地产投资、房屋施工和竣工面积、商品房及住宅销售面
积和销售额、商品房及住宅销售价格和房地产开发企业数等五个方面研究了房地产
市场周期波动的各个层面。这些指标都表现出了良好的周期波动敏感性，因此本文
选取上述十个指标的增长率来合成房地产周期波动指数。
十项指标分别是：（1）房地产投资、（2）商品房销售额、（3）商品房销售面积、
（4）商品房价格、（5）住宅销售额、（6）住宅销售面积、（7）住宅价格、（8）房地
产施工面积、（9）房地产竣工面积和（10）房地产开发企业数量。各项指标均为增
长率指标，根据这十个指标主成分分析的结果参见表3-5。
41
由上表可以看出，第一主成分的贡献率为67.123%，已能很好的反映十个指标
的总体变动情况，我们可以把它作为反映景气变动的合成指数。经计算我们得到房
地产周期波动合成指数，参见图3-7。合成指数可以清晰地看出我国房地产周期呈
现两轮周期波动。
1．1987~1996年的周期
房地产市场经历过热和调整两个阶段。图中显示，在1989年以前，房地产市场
有一个明显的回落走势。从1989年到1996年，房地产市场经历了一个完整的周期，42 从谷到谷的时间是7年。这个阶段的峰值出现在1993年。从1991年开始，全国出
现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需
求。全国尤其是沿海地区迅速形成了“房地产热”。1992年，邓小平南巡讲话和党的
十四大召开，国民经济快速发展，以沿海大中城市为代表的房地产业迅速发展。1992
年起，中国人民银行每年从全社会信用计划中单独安排一块用于专业银行的房地产
信贷部的委托贷款。当时全国盛行“开发区”热、圈地热，商业银行通过绕规模贷款，
违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地，到1993年达到顶点。1992~1993年上半年，
本轮房地产业周期的波峰迅速形成，这一波峰是从1987年至今的最高点。1993年
多项的景气指标都达到从1981年至今的最高记录。房地产市场也出现一些违背市场
规则的混乱现象，个别地区出现了严重的房地产泡沫。1993年下半年，经济过热导
致高通货膨胀，国家开始实行适度从紧的政策，房地产业成为调控重点。严格收缩
银根，规定房地产公司不得上市融资，银行出现大量不良资产。1993年6月，国家
对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不
足，房地产泡沫迅速破灭，许多城市陷入房地产大量积压的困境。从1994年开始，
各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期，1995年有所反弹，但到1996年，本
轮房地产周期跌入低谷。
这一轮周期有以下特征：第一，扩张时间较短，扩张的程度较深，在1993年迅
速形成本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1987至今的最高点。第二，衰退时
间较长，程度较深，周期振幅较大，周期波动简单、剧烈，急起急落、大起大落十
分明显。
2．1997年以来的周期
房地产市场经历相对平稳到快速增长。在1996年底止跌后，1997年中国房地
产进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期。1998年，在国家住房制度改革、
商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，1998年开始，房地产投资增长率开始
回升。房地产投资增速均超过固定资产投资增速，这很明显地反映了新一轮房地产
周期的开始。1998年底，国房指数升到景气线以上，我国的房地产市场开始趋暖，
房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，
但1999年的多项指标与1998年相比有所回落，2000年继续上升。2003年、2004
年各项指标加速上升，到2005年又形成了阶段性高点。
1997年以后的周期特点是：扩张时间较长；房屋销售增长率及需求高于开发投
资的增长；在扩张阶段，政府和开发商已趋于理性、成熟，增长和调整交替发生，
周期呈波浪式上升；本轮周期时间较长，周期振幅较小，即并没有出现过去的大起大落，而是相对平稳变化。
三、中国房地产周期和国民经济周期的联动关系
本文利用上文合成的房地产周期指数来考察房地产周期和国民经济周期之间的
相关关系。房地产周期以房地产周期波动合成指数为代表，国民经济周期以GDP
增长率为代表，其波动图参见图3-8。
43
从图中可以看出，中国房地产周期和国民经济周期走势基本一致。我国房地产
周期的复苏和繁荣要先于国民经济周期，衰退晚于快于国民经济周期。并且，从波
动幅度来看，房地产周期的波动幅度远远大于国民经济周期的波动幅度。在1987—1996年周期中，房地产周期指数从1990年回升，而经济增长率则从1991年
回升；房地产周期指数从1994年开始衰退，而经济增长率则从1993年开始下跌。
在新一轮周期中，房地产周期指数从1997年回升，而经济增长率从2000年才出现
回升迹象。
房地产周期从1990年开始复苏，1992年和1993年进入过度繁荣期，1994年和
1996年为衰退期。房地产周期的波谷出现在1989年，国民经济周期的波谷出现在1990年；房地产周期的波峰出现在1993年，国民经济周期的波峰出现在1992年。
从1991年我国国民经济开始增长，与此同时，房地产业也出现增长趋势。GDP增
长率在1992年达到最高值14.2%，而此时，全国各地出现了房地产热，房地产投机
盛行，例如当时海南和北海的房地产泡沫。全国房地产投资增长率在1992年和1993 年分别达到惊人的117.56%和164.98%、房屋销售额分别高达79.35%和102.47%、
房地产开发企业数量增长率分别高达164.55%和91.85%，而房地产销售价格等指标44 也都创造了峰点。在1993年房地产周期波峰之后，房地产市场便走向萧条。1994
年各项指标极具下降，从图中可以看出，房地产市场周期下跌幅度大大快于国民经
济周期。
从1995年，我国政府开始对过热的国民经济进行调控，使得经济增长率逐渐下
降，国民经济周期进入衰退期。但房地产经济状况相反，呈现积极上涨态势，1996
年回落。1997年是中国经济发展历程中具有转折意义的一年，诸多经济关系在这一
年及以后发生了重大的变化。其中总供给和总需求关系的变化是诸多宏观经济关系
中最主要的变化。1997年以前，中国宏观经济的总供给小于总需求，产品相对短缺；1997年以后，中国宏观经济出现了总需求小于总供给的局面，各类产品逐步趋向过剩。尽管房地产产品的过剩局面还没有出现，但整体经济的过剩会通过多种形式对
房地产的发展产生了影响。尤其重要的是：经济短缺无疑强化了计划和政府对资源
配置的作用；而在经济过剩的情况下，政府计划的失效为市场作用的发挥提供了机会。由于政府采取财政扩张政策、住房货币化改革、全国的住宅消费热以及政府努力将房地产业作为经济增长点的原因，国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，刺激低迷的社会需求，房地产业从1996年就走出谷底，一直处于增长状态。而国民经济从1999年才逐渐回暖，开始稳步增长。
而2001年以来房地产周期增长幅度要快于国民经济周期。2002年以来中国的
房地产市场逐步升温，投资增长加快，出现过热的苗头，到2003年、2004年已经
发展成全局过热。经测算，在2000～2006年间，我国房地产投资增幅在20%以上，2003年房地产投资增长率高达30.3%，投资规模首次突破一万亿元，占国内生产总值的比例为7.48%。2003年至2006年房地产开发投资占国内生产总值GDP的平均比例已经高达8.4%，房地产市场整体开发上显现出开发过热现象。
四、中国房地产周期波动的原因
本文认为我国房地产周期波动的根本原因还是由供给需求关系决定的，其外在
表现为，投资的影响和消费的影响所致。此外，国家宏观经济政策也是房地产呈现周期波动的一个重要原因。
（一）投资与房地产周期波动
投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。近年来房地产投资一直保持
30％左右的高增长态势，房地产新增贷款占整个银行信贷增加额的比重已在40％左右，为投资乃至整个国民经济较快增长立下了“汗马功劳”。
投资对经济增长的贡献可分为供给效应和需求效应。从供给效应看，主要体现45
为提高有效供给，现代宏观经济学强调投资供给对长期增长的贡献含义，认为技术变革、人力资本等提高有效供给的效应决定着经济周期的波动。克鲁格曼关于东亚无奇迹的判断，就是从供给效应的分析得出的。从需求效应看，投资本身就会产生需求，宏观分析中通常将投资的需求效应列为对当前经济增长的贡献，一般忽略投资的供给效应。从本质上说，投资的供给效应才是最为本质的，如果投资不能产生有效供给，其需求效应是不能持久的。最无效益的投资也会产生需求效应，但其结果只会导致需求虚增和投资坏账引起的负债。
需要引起我们重视的是，房地产的产业结构升级对整个经济具有高位增长作用
的同时，它们还具有强幅波动的特点。这是因为房地产的产业结构升级这一技术冲击因素，在其传导过程中会具有放大效应或过度扩张效应，随后会遇到各种因素的制约，如需求制约，特别是资源制约等。
房地产的投资与生产在其传导过程中之所以会具有放大效应或过度扩张效应，
是因为：其一，产业内的独立循环。房地产的产业关联度很高，在其投资和生产过程中，与原材料、能源、矿产品等投资和生产之间所产生的相互推动的产业循环，具有产业内相对独立的内部循环性。在这个相对独立的内部循环中，会形成“面多加水，水多加面”的滚动扩张。其二，需求的夸大。房地产的投资与生产不仅是根据其现期需求，而且是根据其预期需求进行的。在其现期需求和预期需求中，甚至还会包含投机需求。在其需求旺盛的情况下，市场会充满乐观的预期，由此，对房地产的实际需求会被夸大。这时，在高价格、高利润的驱使下，会进一步推动房地产投资与生产的盲目过度扩张。其三，金融的推波助澜。在市场前景看好的情况下，金融企业为获取自身的赢利，会从金融角度支持房地产业，以及与它们相关产业的投资和生产的过度扩张。
（二）消费与房地产周期波动
改革开放之初，房地产消费者主体是单位，但产品主要不是通过市场取得的，
区域房地产业与区域经济发展的长期 动态协调关系研究 A Study on the Dyna m ic Durative Coordinate Relati onshi p bet w een Real Estate I ndustry and Regi onal Economy 孔 行1 黄 玲2 于 渤1 K ONG Xing HUANG L ing Y U Bo (11哈尔滨工业大学管理学院 哈尔滨 150001 21中央财经大学科研处 北京 100081) [摘 要]本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行实证研究,并从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。研究结果表明,随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变,房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断的调整状态中。 [关键词]区域房地产 区域经济 长期均衡 变参数模型 [中图分类号]F06115 [文献标识码]A [文章编号]1000-1549(2009)03-0054-06 一、引言 房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面,房地产业的发展程度受到经济发展阶段和发展水平的制约;另一方面,房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业,其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。1998年货币化分房制度实施以来,房地产业对我国经济的贡献率逐年上升,对国民经济的影响日益加强。房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。近年来,房地产投资及房地产价格的上涨速度明显高于经济和居民收入、消费的增长速度,引发了房地产投资是否过热,房地产市场是否存在泡沫的激烈争论;而2007年下半年以来,房地产市场成交量骤降、价格回落,又出现了房地产业是否出现“拐点”的争论,至今仍无定论。 本文认为,尽管我国房地产业的改革和转轨起步较晚,但对房地产业与经济发展的关系研究仍然应当着眼于二者的长期趋势,而不是短期波动。我国房地产业发展和经济增长之间必然存在长期均衡协调关系,但这种均衡关系不是静态的固定均衡,而是一种不断变化的动态均衡。这是因为近年来居民收入水平、房地产价格、政府对房地产业的调控政策等各种因素不断变化,所以房地产业与国民经济的协调关系也应当是一个动态变化的长期均衡。本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行分析;在此基础上将分别代表供给和需求的房地产投资、房地产消费方程联立,得到房地产业的长期均衡价格,并进一步测算了当前市场价格对长期均衡价格的偏离程度。 二、区域房地产业对区域经济长期动态协调关系的实证研究 11模型的设计、变量说明及数据来源 状态空间模型(state s pace model)具有两个突出优点:一是能够通过状态变量体现不可观测变量对被解释变量的影响,从而较好地解决设定误差问题,并大大节省了自由度。二是模型可以用一种功能强大 收稿日期:2008-11-27 作者简介:孔行,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院博士研究生,研究方向:技术经济,房地产经济;黄玲,女,南昌人,任职于中央财经大学科研处,研究方向:计量经济学;于渤,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院教授,士生导师,研究方向:产业技术经济分析,技术创新管理。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
东方企业文化·策略 2011年2月 118 建国以来我国经济波动及原因浅析（1949－2008） 顾纯磊 （南京大学商学院，南京，210093） 摘 要：根据导致我国经济周期波动的原因的根本不同，本文以改革开放为界把我国的经济发展划分为两 个大的周期，并进一步在两大周期内划分为若干小周期，较为细致和深入的分析了引起我国经济周期波动的原因。在如今全球经济危机的背景下，探讨我国建国以来经济周期波动的原因，对于应对今日的经济危机，显得具有特别的意义。 关键字：经济周期 改革开放 产权制度 中图分类号：F124.8 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2011）02—0118—01 一、建国以来我国的经济波动及原因浅析 1949年10月1日，毛主席在天安门城楼上庄严宣布中华人民共和国成立。从此，我国的经济建设不断恢复和发展，虽然其中遭受了几次重大政治事件（例如大跃进、文化大革命等）的负面影响，是我国的经济建设遇到了一定的挫折，但总的来说，是不断进步的，在改革开放之后，我国的经济建设更是步入了健康和快速发展的快车道。 我国的经济从新中国成立以来就开始经历起起伏伏的周期性波动。1978年之前的经济波动幅度较1978年之后的经济波动幅度要剧烈的多，其中更是有几年经济增长率跌为了负值；而在1978年之后，经济的波动仍然有波动，但幅度却小了了很多，而且越往后，波动的幅度越小，特别地是，这一时期的经济增长率再也没有小于零过。就其原因，最主要的应该就是我国的社会主义市场经济制度逐步建立和不断完善。正是基于此，我在此以1978年为分界点，把我国的经济周期分为1949－1977和1978－2008两个大的周期，而在两个大的周期内，又分别可以划分出若干个较小的周期，根据图表和前人的研究成果，具体为：改革开放前主要划分为五个小周期，分别为1949～1957，1958～1962，1963～1968，1969～1972，1973～1977；改革开放后划分为以下几个小周期1978～1981，1982～1986，1987～1990，1991～2008。 我们应该知道，1978年改革开放之前和之后引起我国经济波动的原因存在着很大的不同。1978年之前的经济波动主要是由政治因素引起，而经济运行本身的因素影响却不大。从1949－1978年这段时期，从中央政府到地方政府对国民经济全面彻底而且不合理的干预造成了我国经济建设过程中几次大的剧烈震荡，严重影响了我国经济的正常发展。1978年以前的每次经济波动，我们都能找到隐藏在其背后的对应政治事件。1953年－1956年在全国范围内实施的对农业、手工业和资本工商业的三大改造，由于过快，过急，过粗，带了新中国建立之后我国经济的第一次波动（1949～1957）；1958－1960年是“大跃进”时期，错误地发动农村人民公社化运动，盲目追求“一大、二公、三纯”，最终造成我国经济发展过程中到如今为止最剧烈的一次经济波动（1958～1962），GDP 增长率狂降27.3％；1963～1968年的经济波动主要是由于文化大革命的开始所造成的；1969－1972是“文化大革命”的高潮时期，左倾思想达到登峰造极的地步，国民经济的运行几乎失去控制，国名经济几乎达到崩溃的边缘；1973－1976年是“文化大革命的”的末期，人们的斗争热情有所放缓，“左倾”思想有了一定程度的扭转，带来了国民经济缓慢的恢复。从上面的论述可以看出，1978之前，政治运动几乎主导了我国的经济波动。1976年“文革”的结束，1978年党的十一届三中全会的召开，使这种政治运动主导经济波动的畸形局面逐渐扭转过来，1992年的“南巡讲话”之后，这种局面更是得到彻底扭转。这也是为何我国1992年之后经济波动呈现“微波化”趋势的主要原因。1978年之后，我国由计划经济体制逐步向社会主义市场经济体制转型，影响经济波动的因素也逐渐转移到经济运行的自身上来，但计划经济的影响并没有完全消失，只是计划经济的影响力越来越小，可以说，改革开放之后的经济波动是计划经济和市场经济两种力量互相斗争的结果。改革开放之后，“双轨制”的长期存在、国有企业的股份制改革、外资冲击以及我国与世界其他国家的经济越来越紧密等是引起我国经济波动的具体因素。 引起经济波动的因素是复杂多变的，是多方面因素共同作用的结果，尤其是在我国这样一个处于经济转型时期的国家来说更是如此。投资、经济体制、产权制度以及开放经济， 都会对我国经济的波动产生了很大的影响。 二、经济危机背景下的我国经济走势预测及对策 自从加入WTO 之后，我国与世界经济的联系就越来越紧密。目前，全球经济都处于新一轮的经济波动之中，而且是经济的衰退期，我国也不能幸免。受这场波及全球范围，猛烈程度尤胜于20世纪30年代那场的大危机冲击下，我国经济也出现了一定程度的滑坡。2008年我国的GDP 增长率据官方数据为9％，低于前几年的GDP 增长率。对于这次经济危机的持续时间，经济学家仁者见仁，智者见智，各种说法都有，最终恐怕只能又经济危机自身来告诉我们，等到经济危机过去，一切都开始变得明朗。虽然这次经济危机的前景难以预测，但我对我国经济将很快就可以率先复苏是毫不质疑的。首先，我国拥有庞大的人口，这是创造需求的根本，而且我国的庞大需求并没有被完全挖掘出来，把这种巨大的潜在需求转化为现实的需求，需求不足的问题就可以解决；其次，我国有大量的基础设施建设可以投资；再次，政府强有力的宏观调控手段，及时制订和出台一系列的保增长的措施。 在“万事具备，只欠东风”的情况下，我们顺利渡过经济危机需要的只是信心，相信很快我国就可以走出经济危机的泥潭。 参考文献： [1] 刘树成：《论中国经济增长与波动的新态势》， 载《中国社会科学》， 2000 （1）。 [2]杨帆：《中国经济周期的背景思考》， 载《发现》， 1996 （1）。 [3] 卢嘉瑞，徐圣银：论改革开放以来中国经济的周期性波动——兼论第5 个经济周期[J]，经济评论，2002（1） [4]刘树成：中国经济周期研究报告[M]北京社会科学文献出版社， 2006 [5]张连城：中国经济波动的新特点与宏观经济走势 [J]，经济与管理研究，2008（3） [6]高铁梅，王金明，陈飞：中国转轨时期经济增长周期波动特征的实证分析 [J]，财经问题研究，2009（1）
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
学院 《宏观经济学》学年论文 题目房地产业与国民经济的关系 系别管理系 专业工商管理 年级13级 学号 姓名 指导老师 2014年12月
在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。 关键词：房地产业国民经济基础先导支柱关系
一、引言 (1) 二、房地产业的定义 (1) 三、房地产业在国民经济中扮演的角色以及作用 (1) （一）、房地产业是国民经济的基础性产业 (1) （1）、房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础。 (2) （2）、房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件。 (2) （3）、房地产业可以促进经济发展和城市的建设。 (3) （4）、房地产业极大增加了财政收入、利税上缴与实物地租。 (3) （5）、房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。 (3) (二)、房地产业是国民经济的先导性产业 (4) （1）回顾（后向）效应 (4) （2）前瞻（前向）效应 (4) （3）旁侧（侧向）效应 (4) （三）、房地产业是国民经济的支柱性产业 (5) 四、房地产业与国民经济的关系分析 (6) （一）、国民经济对房地产业的影响因素 (6) （1）、国民经济发展水平对房地产业的影响 (6) （2）、产业结构对房地产业的影响 (7) （3）、投资水平对房地产业的影响 (7) （4）、消费水平对房地产业的影响 (9) （5）、信贷规模和利率对房地产业的影响 (9) （二）房地产业对国民经济的反作用 (10) （1）、房地产开发投资的规模和增长率 (10) （2）、房地产业增长贡献率 (11) （3）、房地产业经济效率 (11) （4）、房地产信贷规模 (12) （5）、房地产需求和供给水平 (12) 五、结论 (14) 参考文献 (15)
《中国国民经济核算体系（2002）》：综述 第一部分综述 （一）基本框架 中国国民经济核算体系由基本核算表、国民经济账户和附属表三部分构成。 基本核算表包括国内生产总值表、投入产出表、资金流量表、国际收支表和资产负债表；国民经济账户包括经济总体账户、国内机构部门账户和国外部门账户；附属表包括自然资源实物量核算表和人口资源与人力资本实物量核算表。 基本核算表和国民经济账户是本体系的中心内容，它通过不同的方式对国民经济运行过程进行全面的描述。附属表是对基本核算表和国民经济账户的补充，它对国民经济运行过程所涉及的自然资源和人口资源与人力资本进行描述。 （二）基本关系 1．基本核算表与国民经济账户之间的关系 在本体系中，基本核算表与国民经济账户都是对国民经济运行过程及结果的描述，两者之间既密切联系，又相对独立。每张基本核算表侧重于经济活动某一方面的核算，所有的基本核算表构成一个有机的整体，对国民经济活动进行全面的核算。 国民经济账户则侧重于对经济循环过程的核算，各个账户按生产、收入分配、消费、投资和融资等环节设置，相互之间通过平衡项来衔接，既系统地反映了经济循环过程中每个环节的基本内容，又清楚地反映了各环节之间的有机联系。 2．基本核算表之间及与附属表的关系 （三）基本概念 1．常住单位 在我国的经济领土上具有经济利益中心的经济单位称为我国的常住单位。这里所说的经济领土由我国政府控制的地理领土组成，它包括我国大陆的领陆、领水、领空，以及位于国际水域，但我国具有捕捞和海底开采管辖权的大陆架和专属经济区；它还包括我国在国外的所谓领土“飞地”，即位于其他国家，通过正式协议为我国政府所拥有或租借、用于外交等目的、具有明确边界的地域，如我国驻外使馆、领馆用地；不包括我国地理边界内的“飞地”，即位于我国地理领土范围内，通过正式协议为外国政府所拥有或租借、用于外交等目的、具有明确边界的地域，如外国驻华使馆、领馆用地及国际组织用地。一经济单位在我国的经济领土范围内具有一定的场所，如住房、厂房或其他建筑物，从事一定规模的经济活动并超过一定时期（一般以一年为操作准则），则该经济单位在我国具有经济利益中心。
中国沪深股市收益率及波动性相关分析 陈守东 陈雷 刘艳武 1 (吉林大学数量经济研究中心 商学院，长春市，130012) 摘 要 沪深股市相似的结构和监管环境使得两市的股票收益率和波动性之间具有相互作用和影响。本文运用Granger 因果检验及GARCH-M 模型对两市的相关性进行了分析和检验，结果表明沪深股市收益率之间存在较大相关性并且都存在显著的风险溢价，波动性则表现出非对称的溢出效应。 关键字 收益率 波动性 溢出效应 GARCH Granger 因果检验 一、引言 在开放的资本市场，不同市场在资金流动、市场运作等方面联系的加强使得市场间的关联度增加,1987年10月以来，国际上的主要股票指数就呈现出了越来越明显的共同运动趋势（Jeon and Von Furstenberg 1990）。当一个国家的资本市场出现大幅度波动的时候，会通过投资者在另外资本市场上投资行为的改变，将这种市场的剧烈波动传到其他的市场，这就是所谓的“溢出效应”。Harmo(1990)提出波动“溢出效应”模型，分析了不同市场波动性之间的短期相依性和互动性。 同一地区的股市常常会因为地理位置的接近、密切的经济关系和政治的相似性而被紧密地联系到一起,因此共同的信息因素会影响到同一地区股票市场的收益和波动。Engle and Susmel(1993)指出在同一地区的市场具有相似的时变方差。Cheung,He,and Ng(1995)也发现在同一地区股市的收益具有显著的共同的可预测成分。由于中国的上海和深圳交易所同处中国大陆，所以研究这两个股市间的相关性与互动性对于分析与研究股市的结构和判断股市的走势及风险传递无疑具有重要的作用。陈守东等（1998）利用ARMA 模型得出了沪深股市同步性的结论，刘金全等（2002）利用溢出效应模型得出了沪深股市溢出效应的非对称性。本文将运用Granger 因果关系检验及GARCH-M 模型对沪深股市收益及波动的相关性进行分析和实证检验。我们依据沪深股市的基本数据，使用金融时间序列的计量经济模型及方法对两个市场关联性和波动性进行了分析，给出参数的估计结果及主要实证结论。 二、金融时间序列的计量经济模型及方法 1．ARCH 类模型 金融时间序列的一个显著特点是条件异方差性。Engel （1982）提出自回归条件异方差（ARCH ）模型，Bollerslev （1986）将其推广到广义ARCH 模型（GARCH ）。这些模型以线性形式刻画了误差项的条件二阶矩性质，通过条件异方差的变化来刻画波动的时间可变性(time varying)及集簇性(clustering)。Engle,Lilien,Robins(1987)提出了ARCH-M 模型来描述时变方差对收益的直接影响。ARCH 类模型现已被广泛应用于计量金融领域。 对于中国股市ARCH 效应的分析，很多学者进行了的研究，普遍认为中国股市的ARCH 效应显著[10][11]。为研究中国股市收益率及波动性的相关关系，我们用Granger 因果检验来考察沪深两市的相互影响，用GARCH （1，1）类模型模拟股市收益率，用模型残差项的条件方差描述股市的波动性。考虑如下模型 （1） GARCH(1,1) 模型,其定义由均值方程和条件方差方程给出 1211)(???++=Ψ=+′=t t t t t t t t h Var h X y βαεωεεβ （1） 1?Ψt 表示t-1时刻所有可得信息的集合，为条件方差。 t h 1作者简介：陈守东（1955—） 男 博士 吉林大学数量经济研究中心，商学院财务系教授，博士生导师 陈雷 （1978—） 男 吉林大学商学院数量经济学专业硕士研究生 刘艳武（1964—） 男 吉林大学商学院数量经济学专业博士研究生
房地产业与区域经济协调发展研究 房地产业已经变成区域经济增长的关键支撑，是国民经济发展的主导性、支柱性产业，但房地产业要和区域经济发展水平协调。区域经济的快速发展促进了房地产业的发展，而反过来房地产业的兴起又推动了国民经济的迅速发展。只有充足把握二者的关系，房地产业和地区经济的协调才可以完成发展。 标签：房地产业；协调发展；区域经济 1.房地产业在国民经济中的位置和作用 房地产业作为国民经济的基本性、先导性行业，对经济增长有着促进或牵制功能的是其发展。在经济运行经过中，房地产投资是不是和区域经济协调发展直接确定区域经济的发展情况。在解决协调发展状态时，房地产投资是推动经济繁荣的重要要素；但如果不可以完成和区域经济的协调发展，房地产投资也可能是造成区域经济从繁荣走向低迷的导火线，甚至也许造成整个区域经济社会都处于萧条状态。支柱产业的发展情况对国民经济有深刻影响，而处于经济的起飞阶段的中国，房地产业对国民经济的影响也相对大。 一个地区经济维持持续增长的重点因素是房地产业的发展。由于房地产的产业关联性，对国民经济发展有着非常大的推动作用。依据统计，房地产业增加一个百分点的产值，就让其相关产业增长1.52个百分点，其乘数效应大于1。跟房地产相关的企业牵涉多区域多行业，不但推动了建筑、金融、钢铁、机电等行业的发展，也带动了家电、家具等消费的迅速增长。 2.分析房地产业对区域经济发展的带动效应分析 2.1房地产发展对区域经济比较后向产业的推动 这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接供应生产要点产业的带动，如果金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展不能离开这些产业为其供应原料基本。而就某一详细区域看，如果房地产业的发展展现迅速上升的态势，则这区域的这些产业一定会出现繁荣发展的景象。相反，如果房地产业发展萎靡，则这区域的这些产业则会相关的形成衰退。 2.2房地产发展对地区经济相对前向产业的带动 亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接要求本产业产品或服务的产业形成的影响，如果装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。就算房地产业的发展不能离开建筑业、建材业等为其供应基础生产要素，但因为现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的要求形成了庞大的影响。
经济周期这个曾经被视为只有在资本主义条件下才存在的经济现象，已经成为社会主义经济运行中不可否认的基本事实和宏观经济调控中不容忽略的重要因素。正确认识和科学把握中国经济波动的规律，对保持国民经济持续、快速、健康发展至关重要。 一、中国的经济周期波动状况 经济周期是国民经济扩张与收缩、波峰与波谷不断交替的运动，具体包括复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，用以反映国民经济在动态的增长中运行的起伏状态。它通常分为古典型周期和增长型周期两类。古典型周期是指经济总量水平的周期波动，也就是产量绝对值指标的波动；而增长型周期是指依经济增长率上升或下降而定义的经济周期波动，表现为增长态势下速度的加快与放慢。 经济周期按时间长度可分为四种类型：（1）短周期，即基钦周期，平均长度约40个月（3－5年）。（2）中周期，即朱格拉周期，平均长度8－10年。（3）中长周期，即库兹涅茨周期，平均长度15－25年。（4）长周期，即康德拉耶夫周期，平均长度50年左右。 建国以来我国的经济周期波动分为两个阶段，第一阶段是从1953年到1976年，第二阶段从1977年到2000年。下面对改革前后这两个阶段我国经济周期波动的状态进行对比分析： 第一，从波动的深度看，改革前五个周期波动以古典型为主，波谷平均值为－6.4％，总的呈现为古典型；改革后四个周期的深度平均为6.2％，波动转变为增长型。谷位的上升表明，我国经济的增长增强了抗衰退力。 第二，从波动的高度看，改革前各周期以高峰型为主，波峰平均值达16.9％，总的呈现为高峰型（波峰年份经济增长率大于或等于15％即为高峰型）；改革后波峰平均值为13.2％，总的呈现为中峰型（10％－15％）。峰位的下降表明，我国经济的增长在一定程度上减少了扩张的盲目性。 第三，从波动的幅度看，改革前各周期平均波动幅度为23.4％，为强幅型；改革后平均振幅是6.95％为中幅型。波峰的显著下降表明，我国经济增长的稳定性在增强。 第四，从波动的平均位势看，改革前波位平均为5.8％，属中位型；改革后平均波位是9.3％，属高位型。波位的上升表明我国经济在克服“大起大落”中，总体增长水平有了显著提高。 第五，从波动的扩张长度看，改革前各周期的扩张长度平均为2.2年，改革后为2.5年，表明我国经济的增长在扩张期有了更强的持续性。 根据以上定量分析与比较，可把改革前波动状态的特征概括为：谷位深、峰位高、振幅大、平均位势低、扩张长度短，即“大起大落”；而改革后则可概括为：谷位上升、峰位下降、振幅减小、平均位势提高、扩张长度延长，即在增长中逐步走向稳定。改革前后的变化可以总概为：由“大起大落”型转向“高位—平缓”型，这就充分表明，我国经济的周期波动在改革后已进入了一个新阶段。 二、中国经济周期波动的原因分析 在西方经济理论中，关于经济周期的解释多种多样，它们从不同方面对经济周期性波动的原因做出了说明。传统的经济周期理论认为经济中存在引起波动的内在力量；实际的经济周期理论认为波动不过是随机的和未预期到大冲击的结果；货币主义者和新古典经济学家把波动主要归结为错误导向的货币政策的结果；而新凯恩斯主义者把波动看作来源于经济内部和外部的各种原因，不过他们认为现代经济的内在特征扩大了一些这样的干扰，并使其作用持续存在。 应该说，经济周期的形成是各种因素共同作用的结果，单纯地强调起源动力而忽略系统影响，强调冲击因素而忽略传导机制，是无助于正确理解经济周期波动的。因此，我们必须把经济周期波动的因素区分为内生和外生两种，从内在传导机制和外在冲击两方面进行系统分析。 内在传导机制是指经济系统内部结构特性所导致的对冲击的反应。这是一种内部缓冲机制或自我调节机制，反映了经济周期的“内生性”。一般来看，经济周期波动是大工业生产与大规模投资相互推动机制和供求约束机制这两种互为因果、相互作用的过程。大工业的巨大扩张能力是形成经济周期波动的物质前提，它与大规模投资紧密相连。一方面，它既为大规模投资的进行提供了必要的物质基础，其建立与发展又反映了大规模投资的结果；另一方面，大规模投资所产生的巨大需求又是引起大工业生产急剧扩张的重要动因。因此，大工业生产和大规模投资两者的相互作用，是形成经济周期波动的首要原因。同时，经济周期波动还与大工业的扩张力所遇阻力密切相关，这种阻力是由供求平衡状况形成的，或来自市场需求约束方面，或来自资源供给约束方面。因此，供求平衡约束是形成经济周期波动的另一个物质性的原因。 外在冲击机制，是指系统外的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，对来源于外生变量的自发性变化，可以是随机的或是周期的。外在冲击主要包括：货币供给性冲击；以投资和消费、财政和货币需求性的实际需求冲击；由于农业重大自然灾害或石油供应等而导致的实际供给冲击；体制变动冲击；国际政治和经济冲击等。 外在冲击是经济周期波动的初始原因，内在传导则是系统内部对冲击的自我响应和调整。几乎所有的外在冲击都要通过内在机制而最终对经济过程产生影响，因此，引起经济周期的基本原因来自于经济体系内所特有的推动力和抑制力。内在传导机制决定着经济波动的周期性和持续性，决定着经济周期的基本形态，而外在冲击只是通过内在传导机制对
中国股市波动性研究 阎海岩 （东北财经大学数量经济系 辽宁大连 116025） 摘 要：本文运用GARCH 族模型对上证指数和深证成指收益率的波动性进行研究，分析了我国股市波动性的特点。通过比较发现对于沪、深两市股指收益率的波动性，EGARCH(1,1)模型和EGARCH(1,1)-M 模型都能很好的拟合。同时还对两市股指收益率的波动性进行了预测分析。 关键词：中国股市；波动率；GARCH 族模型 The Volatility of Chinese Stock Market Yan Haiyan (Department of Quantitative Economics of Dong Bei University of Finance & Economics Liao ’ning Da ’lian 116025) Abstract: In the paper we establish the group of GARCH model for shangzheng index and shenzheng index. And we analyse the characteristics of the volatility of Chinese stock market .By comparing ,we conclude that EGARCH model and EGARCH-M model have almost the same efficiency in shanghai market and shenzhen market .Then we forecast the volatility of the two index ’s returns . Key words : China stock market ;Volatility ;GARCH model 一．引言 对金融市场波动性的研究主要是源于对资产选择和资产定价的需要。国外对股票市场价格的波动性研究已有很长一段历史, 早在20 世纪60 年代, Fama(1965) 就观察到投机性价格的变化和收益率的变化具有稳定时期和易变时期, 即价格波动呈现集群性, 方差随时间变化。此后, 国外对投机性价格波动特征进行了大量的研究。其中最成功地模拟了随时间变化的方差模型由Engle (1982)首先提出的自回归条件异方差性模型(即ARCH 模型) 。ARCH 模型将方差和条件方差区分开来，并让条件方差作为过去误差的函数而变化，从而为解决异方差问题提供了新的途径。Bollerslev （1986）在此基础上提出了广义自回归条件异方差(GARCH)模型。为了刻划时间序列受自身方差影响的特征,Engle,Lilien 和Robins （1987）提出了GARCH-M 模型。而当需要刻划证券市场中的非对称效应时，Nelson （1991）提出的EGARCH 模型能更准确地描述金融产品价格波动的情况。目前ARCH 族模型已经被广泛地应用于股票市场、货币市场、外汇市场、期货市场的研究中, 来描述股票价格、利率、汇率、期货价格等金融时间序列的波动性特征。 本文将利用自回归条件异方差模型，即ARCH 模型族对中国上海与深圳股票市场的日收益率的波动进行实证分析，为政府部门监管股市及投资者预测并规避风险提供决策依据。 二．ARCH 模型族概述 ARCH 模型的主要贡献在于发现了经济时间序列中比较明显的变化是可以预测的, 并且说明了这种变化是来自某一特定类型的非线性依赖性, 而不是方差的外生结构变化。GARCH 模型是ARCH 模型族中的一种带异方差的时间序列建模的方法。一般的GARCH 模型可以表示为： t t t x y εβ+' = (1) t t t v h ?= ε (2) p t p t q t q t t h h h ----++++++=θθεαεαα 1122110
区域地理位置对房地产开发的影响 摘要：据近年来的实践表明，房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。区域的自然环境、社会地位及交通便捷程度都对房地产业有着重要的影响。 关键词：房地产业区域 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。 一、经济方面。 经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括：（1）社会经济繁荣程度；（2）房地产市场的完善度和活跃度；（3）供求关系；（4）金融市场；（5）货币价值；（6）物价、工资及就业率；（7）科学技术。 二、政治因素。 政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。 政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。 房地产价格除深受政局稳定情况影响外，还受政策因素影响。在某种情况下，政策因素甚至成为决定房地产价格的主要因素之一。例如，我国在相当长的一个时期内，房地产属非商品范畴，人为的使其价格远远偏离价值，房地产价格既不能反映价值，也不能反映供求变化，严重影响了房屋的再生产和土地的合理利用，还扩大了消费膨胀和一系列社会问题。所以说政策因素对房地产价格有着很大的影响。 三、环境因素。 环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。 自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大。城市中心房地产价格之所以高，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。 公用建筑配套设施为居民日常生活服务，这些设施的完善与否，影响到居民消费和受教育的方便性及文化娱乐生活丰富与否。因此，它对其周围住宅房屋价格影响也较大。四、人口因素。
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
改革开放以来中国经济波动的趋势及新特征(一) 摘要：改革开放“而立”之年，中国经济正处于历史上第四个经济波动期。中央防止我国经济增长过热的方针正在实施过程中，世界经济在国际金融市场剧烈震荡的影响下呈现停滞甚至衰退迹象。回顾改革开放以来的四个周期性经济波动，我们明显地感受到中国经济逐渐呈现出增长速度加快，波动幅度减小等趋势，市场调节作用日益明显，经济体制革新和法治建设的步伐逐渐加快，政府的宏观调控更加具有针对性和有效性，我国经济连续、稳定地增长……这些都成为改革开放以来我国经济周期性波动的新特征。 关键词：改革开放；经济波动；趋势；新特征 经济在沿着经济发展的总体趋势的增长过程中，常常伴随着经济活动的上下波动，且呈现出周期性变动的特征，即经济活动沿着经济发展的整体趋势经历有规律的扩张和收缩。这种现象被称为周期性的经济波动。 新中国建立以来，我国经历了九次经济波动，引起我国经济波动的基本原因，是总供给与总需求之间不平衡的矛盾。相比较于改革开放前的五次经济波动，改革开放以来，我国经历的四次经济波动呈现出以下趋势： 第一波动幅度(周期内经济增长率上下波动的离差)逐渐减小； 第二波动高度(周期内波峰年份的经济增长率)逐渐下降； 第三波动深度(周期内波谷年份的经济增长率)逐渐上升； 第四波动的平均位势(周期内的年均经济增长率)明显提高； 第五波动扩张长度(周期内扩张期的长度)明显延长。 改革开放以来，我国经历的四次经济波动，也逐步呈现出新的趋势和特征。 从改革开放以来的经济波动现象中总结规律，笔者总结经济波动的特点和阶段性趋势如下。 一、改革开放以来的四次经济波动及其特点 改革开放建立了市场经济的雏形，从体制结构的变革中逐步形成了具有中国特色的经济体制建设之路，中国经济与国际接轨的步伐加快，开放市场与引进先进生产力相结合，从宏观上增加了国民经济的总体质量和国际竞争力，从微观上促进了市场化理念深入人心，并形成了以农村经济体制改革为导向的内需供给体系。 在市场化进程中，国家宏观调控与市场调节以及两者之间的结合也经历了逐渐提高和完善的过程。我国的经济波动在这个过程中大致分为四个阶段。 第一阶段，1978-1990年间，供求关系体现为供不应求。经济中固定资产投资增长过快，居民货币收入增长过快，社会总需求扩张速度快于总供给的增长能力，出现了投资和消费的双缺口，物价水平全面上涨，产生了比较严重的通货膨胀。由于在改革开放初期，我国经济活动很大程度上仍遵循计划体制的模式，宏观调控的水平相对不高，主观因素影响较大，对经济运行内在规律认识不够充分；宏观调控措施相对滞后，调控措施以行政手段为主，缺乏市场调节能力。从而导致投资规模出现较大规模的下降，引起了比较大的经济波动。 第二阶段，1991－1997年间，供求关系体现为严重失衡，需求过热。随着市场经济体制改革的推进，市场调节作用得到加强，微观经济体逐渐活跃，中国市场经济开始快速升温。但是，由于新的规则未能及时建立，一些微观经济体在利益驱使下出现无序扩张和膨胀，致使经济活动处于非市场化状态，从而推动区域化产能过快升温，投资产业失调，导致局部通胀压力加大，进而破坏了宏观经济环境的稳定性和产业链条的合理性。但此时的政府宏观调控能力已经有了很大提高，对市场机制也有了更深刻的认识，变行政手段为市场调节机制，变全面紧缩为有针对性地调控，还特别注意依靠和运用财政杠杆为经济活动注入稳定因素，从而使该周期内的经济波动幅度趋于理性，周期持续时间延长，实现了高增长与低通胀并存的良好态势。 第三阶段，1998-2000年间，供求关系体现为供过于求，市场变为买方市场。在全面引入市