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房地产投资分析报告案例

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房地产投资分析报告案例 Prepared on 22 November 2020

房地产投资分析报告一.总论

(一)项目的基本情况

1项目概况

项目位于石家庄市时光街东,工农路南,项目地块呈狭长的F型,南北最长

距离约1075米,东西最长距离约470米,总面积公顷,绿化率为3505%,

地面条件较为平整。

2项目的主要技术经济指标1:

3 项目主要经济指标2:

总投资20000万元(不含带款利息)

其中自有资金:4000万元

高层住宅开发成本:1643元/平方米;超高层住宅开发成本:1777元/平方米

税后利润:万元

全部投资利率:%:全部有资金内部收益率%

总投资利润率:%;自有资金内部收益率:%

二.项目的组织与实施()

1、项目工程计划说明

项目总工期为一年零四个月(2006年1月1日至2007年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(—)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。

2项目实施进度计划见附表

三.项目投资估算与投资筹措计划

(一)开发成本

1.土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定,经营性房地产项目

用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖

方式取得。土地以50万元/公顷取得,共公顷,总价合计万元。

2.建筑安装工程费

建安工程费合计万元

3.前期工程费

4.基础设施配套费(参见附表3)

附表3 基础设施配套费

5.公共配套设施建设费用(参见附表4) 附表4 公共配套设施经社给用估算表

6.不可预见的

费用

(++++)×5%=

7.开发期间税费(参见附表5) 附表5 开发期间税费

8.开发成本

开发成本为以上7项之和,共计万元

(二) 开发费用(参见附表6)

附表6 开发费用汇总表

(三)投资成本费用估算汇总(参见附表7)

附表7 投成本费用估算汇总表

(四)资金筹措与投入计划及贷款利息

本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。

资金运作方式如下:自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入,不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元,按照规定,自有资金投入不得少于总投资的20%,由此可以计算出,需要自有资金4000万元,需要贷款合计万元,预售房地产收入用于投资合计11920万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

附表8 资金计划与资金筹措表

2.贷款本金偿还与利息支付

销售收入扣除有关销售税费后,作为可以运用的资金,用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9

附表9 (i=%)贷款还本付息估算表

四.项目销售收入及利润的估算

(一)住宅销售单价的估算

根据成本估算及市场分析的结果,经济适用房高层售价2500元/㎡,超高层

售价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。

(二)销售总收入的估算

根据上述估算的住宅、车库单价,估算出销售总收入见附表10

附表10 销售总收入估算表

(三)项目利润估算

本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13,即税后利润总额为14747万元。

附表11 土地增值税计算表

附表12 项目可运用资金估算表

附表13 税后利润测算

五.财务分析

(一)财务内部收益率

由项目的全部投资现金流量表(附表14)和自有资金现金流量表(附表

15),项目损益表,计算如下(行业基准收益率取10%)

附表14 全部投资财务现金流量

由全部投资财务现金流量表可得到评价指标:

全部资金税后内部收益率 FIRR=%

全部资金税后净现值 NPV=(万元)

静态投资回收期:(3-1)+||/= ×4=(月)

动态投资回收期:(3-1)+||/= ×4=(月)

附表15 自有资金现金流量表

自有资金现金流量表评价指标:

财务内部收益率:FIRR=%

净现值:NPV=

静态投资回收期:(2-1)+||/= ×4=(月)

动态投资回收期:(2-1)+|-1920|/= ×4=(月)附表16 损益表

评价指标

1:全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100%=20000=32%

2:全部投资的利税率=利税总额/总投资×100%=(+)/20000×100%

=18%

3:自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=4000=%

4:税后利润率=税后利润/自有资金=40000=%

(二)项目财务分析汇总

附表17 财务分析汇总表

六.不确定性分析

本项目的不确定性因素主要有:建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目经济目标的实现。

(一)盈亏平衡分析

假设本项目总投资不变,而且销售投资回收进度如基准方案所设,当销售率为54%时,全部投资利润为零,也就是说,投资恰好保本。一般认为,当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时,项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%,可见风险度较低。

(二)敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此,本项目敏感性分析针对全部投资评价指

标(财务内部收益率和投资利润率),分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时,对财务评价的影响。计算结果详见附表18

附表18 敏感性分析表

由附表18中的数据可得出

1.当建安工程费增加10%时,全部投资评价指标为:

财务内部收益率为20%,投资利润率为26%。以上计算结果表明,如果建安工程费增加10%,其全部内部收益率大于基准收益率(10%)。因此,在项目开发

建设中,建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率,但还有活动

的空间。

2.当销售价格降低10%时,全部投资评价指标为:

财务内部收益率为负值,投资利润率为%。以上结果表明,销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响,内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获

得预期的效益,需要加强市场营销工作,尽量使销售计划得到实现。

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松:中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的,所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大,以消化库存为主,整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯:4月12日消息,著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示,目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的,所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大,以消化库存为主,整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出,即使是一线城市,房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长,这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨,巴曙松认为,跟这些一线城市长期供应不足有关,如,与一线城市长期土地供应不足,容积率定得偏低,对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等,都有直接的关系,但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此,他提出建议要化弊为利,2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》,没有引起足够的关注,但这是一个非常重要的规划,其中强调城市土地建设。 他表示,房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力,比如深圳,如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力,就应该主动迁到东莞、惠州。相应的,深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度,要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称,要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析:走上转型之路 目前,房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码:[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一.数据与计算结果 说明:2006年上半年无资金缺口,自有资金能够满足投资需求;2006年下半年,自有资金用尽,出现资金缺口,需要募集资金;2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求,不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明:2006上半年至2006下半年没有利润产生,从2007上半年开始产生利润。 说明:从2008年上半年开始,累计净现金流量开始出现正值,且投资回收期约为个周期,说明此时投资成本已完全收回,项目已开始盈利。 说明:从2006年下半年开始产生长期借款,从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金,利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率:NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明:内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势,随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势,随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势,贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明:在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中,建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些,并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少,这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大,并且变化幅度相对较大,会大幅度增加投资的总成本,不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的,但是对于提高内部收益率来说是不利的,因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大,才能使内部收益率有所增加。 二.结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出,在2007上半年开始盈利,在2009年上半年全部投入资金已全部收回,并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完,投资回收期在预期之内,说明此项投资可行。

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【最新整理,下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一.总论 (一)项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东,工农路南,项目地块呈狭 长的F型,南北最长距离约1075米,东西最长距离约 470米,总面积4.71公顷,绿化率为3505%,地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1:

总投资20000万元(不含带款利息) 其中自有资金:4000万元 高层住宅开发成本:1643元/平方米;超高层住宅开发 成本:1777元/平方米 税后利润:4332.87万元 全部投资利率:32.6%:全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率:161.7%;自有资金内部收益率:128.5% 二.项目的组织与实施() 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月(2006年1月1日至2007年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(2006.5.1—2007.5.1)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三.项目投资估算与投资筹措计划 (一)开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定, 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得,共4.71公顷,总价合计 235.5万元。 2.建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费(参见附表3) 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 (250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44)×5%=498.04 7.开发期间税费(参见附表5) 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和,共计17868.09万元

房地产投资项目财务分析

房地产投资项目财务分析 Prepared on 22 November 2020

房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6.1房地产投资项目财务分析概述 6.1.1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6.1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是: 1.收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2.编制基本财务报表。 3.财务分析指标的计算与评价。 4.进行不确定性分析。 5.由上述确定性分析和不确定性分析的结果,作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6.1房地产投资项目财务分析概述 6.1.2财务分析的作用 aliqq 1.衡量项目的盈利能力

这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6.1房地产投资项目财务分析概述 2.衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 aliqq 3.衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值,它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 6.2房地产投资项目财务分析基本报表 6.2.1现金流量表 1.现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6.2房地产投资项目财务分析基本报表 2.现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为: 1)全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础(即假定全部投资均为自有资金),用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力,为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧 其表格形式见表6-1。

房地产投资分析工作总结讲课稿

房地产投资分析工作总结 房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是出国留学网的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”,供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结XX的投资报告我想分为几大部分,第一部分应该是行业属性和企业未来成长性,因为投资企业成长性是最重要的,没有高成长性,投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍,毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格,投资回报也会大受影响。第三部分,应该说说投资这个企业的风险问题,以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的,为地产企业提供相应的销售策划服务的,所以这个行业会受到地产行业的景气度影响,存在业绩较强的周期性,但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的,所以企业生存的前提就是提供优质的服务,而经济周期性影响只是针对业绩出现波动,对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反,经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手,为自己成长的过程提供空间,这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析,这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素,资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击,而且由于提供的服务不需要

大量的资金、固定资产的投入,这会降低其运营成本,提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大,已经管理水平的提高,其毛利率也会相应的小幅提高,由于在管理水平稳定的情况下,其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能,所以行业的成长空间巨大。而且通过分析,除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外,其他二三线行业的行业非常不规范,在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式,其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较,XX地产的优势主要体现在以下几个方面:1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上,市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看,公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中,投资者对其风险有一定安全空间要求。

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集投资者的资金,委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示,2006年度,房地产行业共有31个私募股权投资案例,占到传统行业投资案例总数的42.40%,投资金额达30.37亿美元,占传统行业总投资金额的46.6%。2007年整个年度,呈现活跃的状态,相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响,房地产私募股权领域的资产配比有所下降,其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年,房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐,清科研究中心统计,截止至2011年三季度,当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元,其中,由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类,一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金,另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金,其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金,前者熟悉资本运作,在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富;后者对中国房地产行业具有深入了解,并且具备丰富的业内资源,但是在基金管理方面起步较晚,仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势,在中国私募房地产投资市场并驾齐驱,形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段,在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年,金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银(UBS)合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”(UG基金),由稳盛投

房地产投资分析报告|房地产投资分析报告范文.doc

【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业,同时还要注意价格的问题,终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产,一直以为这是一家地产企业,昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业,可见自己在平时的功课中是多么的粗心,在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分,第一部分应该是行业属性和企业未来成长性,因为投资企业成长性是最重要的,没有高成长性,投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍,毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格,投资回报也会大受影响。第三部分,应该说说投资这个企业的风险问题,以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的,为地产企业提供相应的销售策划服务的,所以这个行业会受到地产行业的景气度影响,存在业绩较强的周期性,但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的,所以企业生存的前提就是提供优质的服务,而经济周期性影响只是针对业绩出现波动,对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反,经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手,为自己成长的过程提供空间,这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析,这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素,资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击,而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入,这会降低其运营成本,提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大,已经管理水平的提高,其毛利率也会相应的小幅提高,由于在管理水平稳定的情况下,其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能,所以行业的成长空间巨大。而且通过分析,除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外,其他二三线行业的行业非常不规范,在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式,其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较,世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上,市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看,公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中,投资者对其风险有一定安全空间要求。

中国房地产投资状况分析报告_secret

中国房地产投资况分析报告 当前,房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨,已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素,因此,加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况,我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。 基本情况 长期以来,我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计,2002年年初以来,国内房地产企业只有61家实现上市融资,融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后,随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制,房地产贷款增长趋缓,房地产企业开始寻求新的融资途径,如机构投资者开始参与房地产投资,房地产基金开始运作,信托资金开始进入房地产业,海外融资也发展较快。目前,由于房地产基金刚刚起步,投资房地产的信托资金不足300亿元,房地产业直接融资比例不超过2%,因此,我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款,而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 国内银行贷款占比情况

从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到60%左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为: 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001~2003年,房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平;以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展,在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年,由于国家对房地产用地和贷款实行控制,同时,个人消费信贷不良率开始上升,商业银行提高住房消费贷款发放标准,房地产贷款增长趋缓,房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降,分别为16.6%和24.3%。今年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,2001~2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高,由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%,到今年3月末,已达到30.1%,提高了6个百分点。多年来,房地产企

房地产投资分析工作总结【精品】

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”,供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分,第一部分应该是行业属性和企业未来成长性,因为投资企业成长性是最重要的,没有高成长性,投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍,毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格,投资回报也会大受影响。第三部分,应该说说投资这个企业的风险问题,以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的,为地产企业提供相应的销售策划服务的,所以这个行业会受到地产行业的景气度影响,存在业绩较强的周期性,但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的,所以企业生存的前提就是提供优质的服务,而经济周期性影响只是针对业绩出现波动,对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反,经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手,为自己成长的过程提供空间,这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析,这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素,资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击,而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入,这会降低其运营成本,提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大,已经管理水平的提高,其毛利率也会相应的小幅提高,由于在管理水平稳定的情况下,其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能,所以行业的成长空间巨大。而且通过分析,除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外,其他二三线行业的行业非常不规范,在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式,其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较,XX地产的优势主要体现在以下几个方面:1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上,市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看,公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中,投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场,一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来,国内地房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个地财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而,经过几年盲目地火爆之后,房地产市场地泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么,国内房地产业未来地趋势又是如何,当房地产企业不再暴利之后,房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢?本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面,但是我们有理由相信,在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去,而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长地态势,占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入,另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额地绝大部分,年这一比例约在左右,而从增长速度来看,除了年有较小回落,年至年都保持了高速增长状态,年随着国内房地产调控政策地出台,这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看,投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据,国内房地产开发整体呈现出两个特点,一是新开工面积增多,竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变,一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡,开工情况增加很多,但是为了保证足够地利益,往往故意要求施工单位减缓进度,导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻,国家也对此越来越重视,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式,但是土地使用依然难以得到控制,这其中既有开放商地想法,也有地方政府地授意,而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》,列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题,实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中,通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况,个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象,其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日,全国共清理“未报即用”违法用地案件宗,涉及土地总面积万亩,其中耕地面积万亩.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看,销售量呈现出一定地波动,从年至年,销售量不断增加,即使在年中间有过短暂回落,但是从全年来看,销售量仍然是增加地,国家统计局公布地数据显示,年全国商品房销售面积亿平方米,比上年增长,首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控,商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变,数据报道年房地产市场相比年下降了左右,且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地区稍有回落,但是不具代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看,受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿,房地产地刚性需求依然很强,而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化,在“十一五”期间城镇化已经到了,规模是非常巨大地,这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化,也直接

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明: 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司,主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算: 本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长,本案采用静态分 析法进行估算,各项费用详见以下列表:(海大源服务项目: 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。) (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 (三)建安工程费 表4-4 (四)基础设施费 表4-5

(五)开发期税费估算表表4-6 (六)不可预见费 表4-7 (七)管理销售费用

表4-8 (八)投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措: 本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金,需贷款****万元, 总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期, 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿 街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m2)。地下停车 场,建议售价*万元/车位。 表4-11 说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度, 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售,地下车位的租售有一定的 风险,难以达到预期目标,所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析: 根据估算的开发成本费用以及销售收入,本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下:

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021

房地产投资分析报告 一.总论 (一)项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东,工农路南,项目地块呈狭长的F 型,南北最长距离约1075米,东西最长距离约470米,总面 积公顷,绿化率为3505%,地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1: 3 项目主要经济指标2: 总投资20000万元(不含带款利息) 其中自有资金:4000万元

高层住宅开发成本:1643元/平方米;超高层住宅开发成本: 1777元/平方米 税后利润:万元 全部投资利率:%:全部有资金内部收益率% 总投资利润率:%;自有资金内部收益率:% 二.项目的组织与实施() 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月(2006年1月1日至2007年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(—)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三.项目投资估算与投资筹措计划 (一)开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定,经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得,共公顷,总价合计万元。 2.建筑安装工程费

? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费(参见附表3) 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用(参见附表4) 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?

6.不可预见的费用 (++++)×5%= 7.开发期间税费(参见附表5) 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和,共计万元 (二)开发费用(参见附表6) 附表6 开发费用汇总表 ?

我国房地产与投资现状

9C H I N A V E N T U R E C A P I T A L SCIENCE & SOCIETY |科技与社会 一、我国的房地产现状1.房地产在市场结构中面对的矛盾和竞争我国的房地产现状处于变动的居室中,中低档次的商品房供应下降了很多,反而高档的房型需求增加。因此,商品房的价格不停地上涨,慢慢的就和市场结构构成了矛盾。这其中的原因有很多,首先是政府对于经济适用房方面的投资逐渐递减,现在的状况来看,市场暂时不能够供应档次很低没有多少盈利的那种商品房。并且,随着现在城镇人民生活水平也相应的提高,对于住房品质的要求也慢慢开始增高了。这样,价格在平均的势头上就不断增长。房地产的供应将深深影响着消费者对房价的预期观念。正是因为市场不对称,所以很多的房地产商就借用这种不平衡进行有意的炒作,将消费者的心理预期再一步加强加深。人们随波追流,渐渐就没有了主见。现在房地产存在着垄断的情形。房地产产品之间存在着良莠不齐的差异,这些差异压迫着市场竞争,使得垄断更加明显。各个地区的房价都不同程度进行上涨,搞资本吸引着外来资源。房地产由于起步在我国较晚,所以属于新兴产业,需要一定的基础。我国现在的房地产面临情况很多,房屋空置率比较高,房价超过了人们的能够支付的水平,泡沫经济比较严重。这种现象在我国已经持续了很久并且还有继续持续下去的情形和趋势。房子价格不停地攀升,就好像北京,房价几乎和世界一线大都市水平相差无几了。但是,其他国家的平均收入却远远高于我们。因此,这个比例的悬殊太大了。房价的飙升完全超过了国民收入的实际情况。这样的话老百姓的问题就迟迟没有解决。此外,最重要的是企业的投资不够合理。现在很多的花园别墅之类的高等住房被开发很广泛。不注重各种类型的房型占的比例,因此投资情况格外不合理,只有进行房地产开发投资的合理规划才能够拯救供需的平衡。2.房源的不平衡以及投资风险及对策我们认为以及现在的社会状况应该大幅度普及高级公寓,减少相应的花园别墅。要根据国家安居工程的政策模式去投资,现在我国的经济房开发暂时不符合标准。这不符合市场要求,也不符合国家政策。现在对于房地产的投资约束比较弱化,投资大,回收的时期还很长。回收的时期过于长,一旦有些投资发生错误,便会造成很严重的损失。所以,房地产业约束强于其他的相关行业,实际情况是这样吗?其实是相反的。就像上面说的,房地产开发项目资金需求动辄上亿国,但实际上3万多家房地产企业平均资产总额也不过就只有4100万元,所以,开发房地产的主要经济来源就是集资或者银行借贷。但是现在会出现债务人权利不能得到充分保护的情况。因此房地产的集资者们就只顾的眼前利益,不能够给集资债权人相应的保障。这是非常不合理的。首先,存在着政策上的因素。现在我国的统计结果截至到2011年11月,固定资产投资总计完成额为21163.72亿元,同比增长16.3%;其中基本建设完成额为 1113.11亿元,同比增长10.4%;更新改造完成额 4341.43亿元,同比增长20.3%;现在主要是国内经济在依靠着房地产做拼命的拉动。要依靠经济增长去带动发展,但是现在我国房地产也敢起步,没有那么大的动力,因此出现了很多闲置的情况。其次,体制上存在很大的矛盾,主要是行政体制和市场并存的体制之间的矛盾。现在我国的城市土地产权制度属于行政方面的管理。改革开放后,房地产始终是在行政管理的干预中挣扎着生存的。行政配置的属性不曾改变。市场的配置和土地行政拨款之间存在着巨额差异。新的房源价格较高,但是没有房的大多都是经济上没有什么实力的人,所以他们即使有迫切的需要要购房也没有实力,所以供给的充足不能解决问题。很多能够得到新房子的人却是比较强大的利益集团。他们既有钱,也有房子,所以并不出钱买新房,这样就使得很多想买房的没房可买,不想买房的却手里握有资本,房地产的现状就出现了失衡。房地产中,投机性是十分特殊而且自然的。现在很多的企 浅析我国房地产与投资现状 杭州市拱墅区拆迁管理办公室 刘亚青 业都为了追求暴利,因此经营的状态也都趋于利益化严重的情况。然而,例如经济动力的推动,都是房地产利益的驱使。我们并不反对追求利润。因为本来追求利益就是产业的目标,但是我们要把这种利益作为一种有度的范围进行。不能够让追求利益成为负面影响。追求利益要在法律允许的范围内。由于现在房地产和法律都存在着不完善的情况,所以双方都不能够顾全。不能够盲目开发,造成投资的弱化。这样不利于长期发展投资房地产。不能够提高经济建设发展。我们应该一切从实际情况出发。二、房地产需要制度创新1.培育新的房地产投资体制我国的房地产投资体制和制度都要相应的创新,能够让运行变革并且适应于现在社会的发展。要有一种过渡的过程存在,这样才能够更加快速和有效促进我国的房地产发展。要合理在变革过程中总结经验。为了能够让我国的房地产事业健康完善成长,我们建议,培育新的房地产投资体制,让投资体制带来制度的创新,并且,在改革过程中。要将住宅人的支付能力和投资意识相平衡。让商品房能够有更大的市场去面对现在的需求。我们要将一些不适用的体制逐渐飞出,要摒弃所谓的国家、单位统包之类的制度管理模式,要将个人投资合理划分,实现商品房的社会价值。让个人的名义能够参与到房地产的市场活动当中来,并且能够成为住宅投资的整体。能够想办法将商品房的机制提升、价值提升,增加其寿命并且适用于经济发展的状况。此外,相应的国有化控股公司也应该随之建立。其实国家之所以开发经济适用房目的就是在于要为阶级民众提供相应的安居房,保障住房的完善。但是,现在的经济适用房存在着很多的问题,比如质量上的要求达标与否,价格是否偏高,有没有良好的物业管理,民众的认可程度怎么样等等。现在适用房的动力还不够充分,因此,要组建相应的控股公司来进行操作调控。为那些暂时还没有能力购买住房的民众解决困难提供保障,这样就能够进一步完善房地产商的运转机制。2.强化风险意识在房地产发展的过程中,很多人存在的问题就是等闲的意识不够强。总是看不到风险。而和国有企业相比,股份制的企业投资主体开始慢慢从单一化变成了多元化。这主要是股民在其中起到很大的推助力量,从无产阶级变成有产阶级。这样的话,就要提醒人们的风险意识。投资的体制开始产生转变,每个人承担风险的程度也就各不相同。现在国家大多数人没有购买房子的能力,阶级划分也比较严重,目前的市场供应中中高档次的商品房还是占据着主流的位置。这就导致了很多人还是没有能力购买自己所需要的适用房,但是又无奈于高档商品房面积的不断飙升。3.合理化处理市场结构在北京上海等地,很多的高档商品房都处在大面积闲置的状态,但是,经济适用房和中低档房源却非常紧张。现在这种情况缘由是房地产的开发任务比较稳定,不能开发过多的公司,因为怕造成抢地皮的情况,那样就会局面混乱不好收拾。就会将市场经济的原则全部打破。成本相应的也会上升,所以很多的房地产开发商缺乏相应的市场调查和经济情况分析的能力。只着重于眼前,缺乏长远的目光。市场的机制和容量毕竟是有限的,因此要合理处理好市场的结构,将矛盾降到最低,争取能够避免市场风险,将投资技巧化,既不资源浪费,也不过度控股,加快房地产发展的平衡。现在我国实际情况中,大部分的中国人收入水平都不高,对于购买房子来说是十分拮据的。他们所期待的也就是普通档次的住房和经济适用房。市场上面则还是以中高档的额住宅为主流。现在就出现了排队连夜购买房子,等待经济适用房推出等一系列艰难的市场情况。因此,我们需要了解的是,房价给居民带来了很大的压力,由于中国的传统思想导致现在国人还是希望能拥有自己的终身固定资产,所以租房只是迫于无奈。没有人希望租房过一辈子,都想通过自己的财产去购买固定的摘 要:随着社会的发展,房地产业也在跟随着时代而发展。自改革开放后,各类的土地使用制度和住房制度都进行了相应的改革。打破了传统的计划经济模式,房地产不再受束缚。为实现市场经济做了坚实的基础。房地产在推动我国经济化建设中起到了重要的作用。在短期的目标中,房地产也依然是推动经济效益不可忽略的因素,房地产的快速发展情况下,房地产也存在着很多问题需要解决。例如投资性购房的比例比较偏大,房价和供需结构的矛盾等等。这就要求我们树立新的理念,要及时发现问题并采取对策,才能够推动我国房地产业正常有序发展。 关键词:房地产 ; 投资现状 ;问题对策 (下转88页)

房地产投资分析报告文案

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营:房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚,科技人才众多,拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处,有四栋电梯公寓组成,项目占地为17120㎡,总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡,商铺面积6576㎡,停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园,东湖山上是以山水园林为载体,集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园,是你感到心旷神怡;同时周边生活配套也是十分方便,下面简单做个介绍: 公交路线:14路、23路、24路、27路等。 教育配套:德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套:德阳肿瘤医院(眼科医院)、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套:东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套:沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹,不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 (1)《城市居住区规划设计规》 (2)《德阳市城市拆迁管理条例》 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》 (4)《住宅设计规》 (5)《住宅建筑设计标准》 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (7)《城市道路绿化规划及设计规》 (8)《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看,目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为:3.2%(我认为远远大于这个数值).而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是:国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱(这跟国际上的货币兑换率不冲突)。那么造成这种现象的原因很多很复杂,其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下,房价会不会回落,楼市会不会降温,成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击;另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场,房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状,才能看到房地产业目前存在的困难,才能正确面对现实,改造现实。 1、当前,我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 (1)为什么说我国房地产价格虚高? 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量,都能说明:中国的房价虚高,尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场,租售比为1:200到1:300,房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1:600甚至1:1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是,都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家(他们的特点就是:靠嘴巴吃饭,讲大道理,到处讲经说法,只要出钱死的可以说活)频频亮相媒体,谈经论道,鼓吹中国“特色”,声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账:以20倍的房价收入比为例,如果衣、食、行不花费一分钱,恭喜你,20年的收入可以买到房子,也就是从20岁开始赚钱,40岁可以买到房子了,如果衣、食、行花费收入的一半,同样恭喜你,40年收入的一半可以买到房子,也就是从20 岁开始赚钱,60岁可以买到房子了,老了以后,不会居无定所,相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然,如果是购房投资,以1:600的租售比为例,如果你30岁买到一套住房出租,中间不空租,600个月就可以收回成本,也就是50年后,你就可以幸运地收回投资,房子虽然年纪大一点,土地使用年限已到,但所有权还是属于你的, 近期,部分城市地价开始跳水,大幅下调,土地流拍频现,土地市场明显降温,说明地价存在泡沫。2010年6月2日,武汉在楼市新政后第二次拍卖土地,6宗地块中,有一宗流拍,武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米,回调幅度超过1000元/平方米,

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