房地产渠道的重要性
摘要：近几年，房地产业在国民经济中的支柱作用越来越重要，伴随着房地产市场的进一步繁荣，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争取得立足之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品。近几年，随着房地产营销活动的不断深入，个别房地产开发商大胆引入营销管理新观念，与开发实践相结合，创造出许多成功的案例。但由于我国房地产市场营销管理的实践历史不长，相应的理论支持不足，现在的房地产市场营销管理还存在许多问题，制约了房地产行业的发展。本文通过对协信集团房地产的介绍以及市场背景和营销策略现状的分析，研究其市场营销管理所存在的问题，探索加强房地产市场营销管理的创新对策。
关键词：协信地产营销现状策略研究
前言
过去一个时期，我国房地产业走过了圈地圈钱的暴利时代，暴利容易掩盖企业营销管理的种种问题。近几年以来，我国率先走出了金融危机的阴影，经济稳定快速增长，保民生与保增长的两难问题得到缓解，房地产作为生活必需品，房价过快上涨危机民生，建立一个健康、稳定、发展的房地产市场，是经济社会又好又快的必然要求。因此，中央政府控制房价的决心不可动摇。随着新一轮控制房价政策效力的显现，我国房地产市场回归理性的趋势将不可逆转。然而，市场调节的滞后性决定了房地产市场回归理性并不会一帆风顺。由于前
期房价上涨过快，消费者对房价下调有较强的预期，房地产供需双方的博弈将持续一定的时间，当前的房地产市场遇冷，消费者持币观望实属正常。或许市场还会做进一步的过激反应，不排除今后几年我国房地产市场继续冷淡的可能，房地产市场会由双高（高房价、高空置率）演变为双低（低成交量、低成交额）。种种迹象表明，房地产企业圈地圈钱的暴利时代已告终结，微利时代终将到来。未雨绸缪，在微利时代尚未到来之际，房地产企业有必要提前调整营销战略，以应对未来市场变化的挑战。
精细化的产品品质与贴心的服务，是渝派地产在全国地产圈异军突起两大利器。在业界，重庆开发商做出的高端产品，历来有良好的口碑。而渝派地产中，深耕17年的协信集团，更是其中佼佼者，因精益求精的产品打造理念，被誉为重庆楼市的“理科状元”，旗下各大社区经常接待来自全国各地的同行观摩，成为了全国楼市的教科书。如今，“协信造”已经成为重庆楼市的一面金字招牌，带领渝派地产走入品质打造的新时期。而业界则早已开始了对协信产品的研究，希望找到“协信造”屡获热捧的缘由。当然，在协信不断发展壮大的同时，我们也发现它在市场营销管理方面做得不够完善，还有待改进。本文主要通过分析协信集团房地产公司重庆地区的营销策略现状，发现它乃至整个房地产行业存在的问题，从而提出改进的创新对策。
一、协信地产简介
（一）集团发展历程
协信集团，创建于1994年6月，总部设于重庆，是一家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。下辖城建、长信、阿卡迪亚、远都、远创、远润、远汇、置尚、润鼎等九家房地产开发公司，天骄物业、购物中心、商厦物业等住宅和商业的物业管理、经营公司，以及七家非地产行业的全资、控股、参股公司。注册资本1.5亿元，总资产规模逾50亿，现有员工1300多人。
协信集团的企业愿景是:“成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业”。多年来，一直践行着卓越的产品与服务、管理与经营。协信集团秉承“创造我们共同的价值”的核心价值观，以“简单”“专注”“持久”的经营理念，实践着为股东、为客户、为员工、为社会“协力实现人生信念”的企业使命。
经过十五年的潜心经营，协信的房地产项目已凭借其“精品房产”和“创新精神”而成为重庆地产界的一面旗帜。从1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河的协信时代天骄；到重庆首个实现人车分流的协信天骄俊园；再到十佳住宅小区协信城、现代主义江山别墅协信阿卡迪亚、中央公园岛居别墅协信彩云湖1号、北城中央城市综合体协信中心……基本上每个开发项目都是创新的典范之作。目前协信已累计开发（含在建项目）20余个住宅、商业地产项目，开发量逾三百万平方米。协信集团旗下的天骄物业公司也是一级资质的物业管理单位。
作为公司长足发展的重要支撑，协信集团实施积极、具竞争性、
可持续发展的人力资源策略。根据企业文化、能力模型进行人才甄选，通过人才测评、职涯规划为员工提供培训和发展机会，并能提供具有竞争性的薪酬福利、良好的工作环境和开放、多元的文化氛围，正是鉴于长期对人才的尊重和善待，协信集团荣获“2008中国行业十佳雇主企业”称号。
协信集团多次被评为“中国私营企业五百强”“中国房地产百强”“中国房地产著名品牌”“中国房地产诚信企业”“重庆市百户重点私营企业”“重庆市纳税大户百强”“重庆市企业法人知名字号”“五十佳诚信房地产企业” “AAA级信用企业”“纳税信用A级纳税人”等。
（二）项目介绍
1、协信集团在重庆的主要房地产项目（档次）
（1）商业项目：主要有协信商厦、协信时代天骄、协信黄金海岸、协信购物广场长寿Mall、协信购物广场巴南Mall、协信中心、协信城、协信公馆、协信城立方。
（2）居民住宅项目：主要有协信天骄骏园、协信天骄年华、协信TOWN城、协信阿卡迪亚、协信柠檬郡、协信云栖谷、协信彩云湖1号、协信天骄城。
2、协信集团在外地项目：主要有苏州阿卡迪亚和海南协信海悦薹等项目。
二、重庆房地产市场分析
（一）地产市场大环境分析
1、城市地位
重庆城市概况重庆有3000多年的悠久历史，是中国历史上有名的巴渝文化发祥地，简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸， 1997年3月14日八届全国人大五次会议批准，重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，也是西部地区唯一的直辖市，从此翻开了重庆新的历史篇章。重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，使经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。
2、政策环境
2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010年10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动，近日房地产市场已经有所反映，一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离，北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；
也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，引导市场主体行为发生变化，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。可以预测，随着新政的逐步落实，投机者将选择撤离，自住者则选择观望，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落。
3、经济环境
重庆地处长江上游经济带核心地区，处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带，中国东西结合部，区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下，重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强，大城市凝聚力逐步显现：大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆，加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。2010年市委三届七次全委会决定，用两年半时间投入3000亿元解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破。财政对民生投入不断加大，保障了“民生十条”的贯彻实施，有力地促进了市民生活质量的稳步提高。。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放，汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行；“五个重庆”建设，将进一步提升城市形象，改善发展环境，吸引各种资源
要素，促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进；2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年，随着民生的改善，居民消费需求进一步稳固，内需进一步增强。“双轨制”住房体制建设确保“低端有保障、中端有市场、高端有约束”，促进了房地产市场的健康发展。总体上看，2010年全市房地产市场投资性和投机性不强，刚性需求稳定，房地产业呈现较为平稳发展的态势。(二)重庆房地产市场背景分析（需要整合）
重庆市房地产市场现状及特点近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光，正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆，重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产， 2010年一季度，重庆房地产市场更是承接2009稳健发展的良好态势，房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势，具体而言，重庆楼市具有以下特点：
1、市场处于良性状态，供需两旺。
目前全国楼市的状态分为三种等级：一是正在启动的楼市，这样的楼市欢迎炒房，但炒家会因为房价上涨迟缓而拒绝进入；二是高危城市出现泡沫，比如上海、杭州等，这样城市投机成分很大，要加以控制；三是市场已启动，价格正处于上升阶段。重庆就处于这种状态，不拒绝炒家，即使不炒房价也会自然上升。从2009年下半年开始至
今重庆房地产市场呈现了持续旺销的现象，市场价格持续上涨，之所以出现这种状况，主要是因为近几年重庆市整体经济持续发展，城市凝聚力不断加强，市场有效需求得以释放，促使房地产市场产品进一步细分，产品品质不断提升，另一方面由于城市居民大量拆迁，产生了大量的现实需求，拉动了中档物业价格的上涨，中高档和高档物业的价格亦同步上涨，形成了追涨效应，不同物业价格的上涨同时刺激了潜在购房者提前购房，多方面因素共同营造了市场旺销的局面。据2004年1—３月份相关资料显示：
2、市场总体均价低，近期涨幅较快。
据国家统计局和发改委的数据，2010年重庆市房价涨幅居西部第一。市国土房管局统计，2010年重庆市主城区商品房交易均价同比上涨5.5％，国内仅次于杭州。商业物业涨幅更猛，一些品牌型物业、路段好的商业物业半年价格涨幅高达10000元／平方米以上。房价的提高不单是市场供求一方的作用，分析上涨的主要原因如下：（1）重庆由于城市快速发展带来的需求刺激（城市拆迁、生活改善、外来人口居住等）。
（2）低价位启动的市场，为房价的提升预留了足够的空间。
（3）消费者对重庆经济前景乐观的预期。
（4）房价快速上涨促使投资行为更加活跃。
（5）成本上升：土地成本持续上扬，建安成本和各类规费同时提升。
（6）产品品质不断提高带来的成本上升。
3、外来开发商的进驻，加剧市场良性竞争。
近年，随着重庆房产的蓬勃发展，重庆房产市场稳中有进、健康有序，自然成了很多外来开发商极为关注的黄金地块、投资首选。据悉，近两年来进入重庆房地产市场的大鳄级开发商有30多个，这些开发商大都是在国内或国际上具有相当实力的开发商。他们的起点都比较高，投资额动辄几亿、几十亿，每个项目都是大手笔。目前，重庆主城区旧城改造和新区开发有许多大项目，也需要这些有实力的外地大企业和本土有实力的企业来完成。重庆目前只有为数不多的本土房地产商能够与这些外来的房地产巨头相抗衡。这些外来军团对本土的房地产商形成了冲击的同时为重庆带来了新的开发理念、先进的管理和营销手段，为重庆房地产业注入了新鲜血液。这是一种好现象，它将能够有效地促进行业之间的良性竞争。
(二)房地产需求分析
1、根据《2010重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示，重庆购房者呈现下列人口结构特征：
（1）消费者年龄构成：50岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为86.2。30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41—50岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房。
（2）消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。
（3）消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。
2、根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。具体表现在：
（1）消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。
（2）消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。
（3）市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。
（三）房地产市场竞争分析
1、直接竞争者
2010年中央政府给重庆两个非常重要的政策：一是批准重庆主城规划；重庆原来是一环以内的主城，现扩张到二环，所以叫二环时代。二环时代是重庆主城的可建房产的用地，从原来的500平方公里到1000平方公里。居住人群可以从原来的500万人扩大到1000万人。二是重庆两江新区的设立为重庆加快发展安装了新的“引擎”，有望带动整个西部的发展，培育新的增长极。作为国家重点开发开放平台，重庆拥有得天独厚的地理和政策优势。因此，全国许多知名的房地产
开发商相继进入重庆市场。主要分为两类：一类是如万科、鲁能、华润、保利、招商、和记黄埔等外来房地产开发企业。另一类是如龙湖、金科、华宇等本地房地产开发企业。这无疑抢走了协信在重庆的中高端市场份额。
2、潜在竞争者
（1）以经济适用房、公租房为核心的市场。2010年3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，强调要加强房地产供应和监管，首次提出要制定保障性住房供地计划。房价的上涨超越了居民的购买力，自去年年底以来，重庆市多年来采取的“非饱和”供地的政策有所改变。近阶段，重庆市加了大土地供应量，在新投放市场的住宅建设用地中，政府加大对经济适用房的开发力度。对经济适用房的规模和价格进行有效的指导和整体的调控，增加中低价位普通商品房供应，满足城镇居民对住房需求的不断增长，在这同时，也削弱了刚性需求市场份额。
（2）二手房市场。随着房价的迅猛上涨，大部分居民的工资水平已不能满足对一手房的购买力，进而将注意力转向二手房市场。需求的不断增加带动了二手房市场的迅速发展，如大泽、美联、钢运、中原、大业兴等。
三、协信地产营销策略
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗产品的营销，同时也不同于汽车、电器等使用
周期短、升级快的产品的营销。因此，协信在营销策略上有着自己的特殊性。
（一）产品策略
房地产产品策略得当与否是决定房地产市场营销成败的重大因素。因此，协信在制定产品策略时考略了以下几个因素：
1、产品选址。
选择地点的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，而选择地点关键在于预测未来的增值潜力，这种预测来自干对城市规划、城市发展、入口流动趋势的全面了解。协信商业房地产的开发地点通常选在如南坪协信城、江北协信中心等繁华区、交通便利区、商业中心区、人流量集中区；就一般居民住宅而言，协信主要选址在交通便利、环境安静、服务配套设施齐全的区域，如大坪高九路虎头岩的协信阿卡迪亚和二郎彩云湖畔的协信天骄城。
2、产品设计。
协信在房地产行业磨砺了17载，积累了大量的客户资源，深知消费者的需求。因此在产品设计方面，结合消费者需要来进行设计，并且聘请了国内外知名的设计师和设计团队，以便更好的按照规格、类型适应住户居住性能意愿的变化。以二郎项目协信天骄城为例，融合了新古典分格，外墙下部采用的是褐色花岗石，上部用的是米黄色涂料、青玻璃，再与柔和的暖色调融为一体，整个小区营造出浪漫的“西
班牙滨湖小镇”感觉。在户型设计上，融合了68-193平米的大中小户型以及75-145平米的可变户型，充分满足不同消费需求。
3、产品命名。
协信通常采用预售方式，因此主要靠命名增强消费者的产品形象。它在命名时遵循了以下原则：首先，突出了创意、气派、响亮、吉利、和谐等特点；其次，为了增强传播效果，遵循了易记、易念、易识、显著、简单、好听、好感等原则；另外，为了提高销售率和知名度，以优雅高贵的命名突出了个项目的特征。协信通常采用的命名方法有：
（1）地名标示型．使人一日了然，如苏州阿卡迪亚；
（2）企业标示型，运用企业形象增强消费者对房地产的信心，如协信的天骄系列：时代天骄、天骄年华、天骄骏园、天骄城；
（3）功能标示型，让消费者了解房地产的用途和特色，如协信商厦、协信购物广场巴南Mall、协信中心；
（4）历史标示型，以古代帝王名家命名，令人引起思古之幽情，如阿卡迪亚的君临天下；
（5）吉利标示型，以吉洋如意或名利双收命名，让人仿佛能沾点福气，如协信黄金海岸；
（6）期望比标示型，让人满足自我成就感，如阿卡迪亚的君临盛世；
（7）移情标示型，常取国外与国内风景优美、风光宜人地命名，让人如置身于异国或异地风情中，如协信阿卡迪亚；
（8）意境标示型，以诗情画意的优美文句为命名根据，让人产生无限幻想，如协信云栖谷、协信柠檬郡。
4、产品包装。
协信集团作为重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓先河的优秀企业，运用清水样板间和精装样板间来冲击消费者的视觉，充分利用生态资源、周围的自然、社会环境的优势打造了适宜高档的人居社区, 创造了具有独特风格的优雅环境。如协信天骄城、协信彩云湖1号，环抱1400亩的国家级彩云湖湿地公园。
（二）价格策略
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
1、定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要是：成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。而协信在制定价格的时候一般根据品牌、成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行综合考虑并合理地定价。协信定位中高端，强调配套，所以在总体价格上略高于同一地区的其他楼盘价格。
2、定价策略。协信定价策略主要有以下几种方式：
一是“试探性”定价策略。这是售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或变向降价的一种方法。
二是折扣优惠策略。为了加速资金回笼，通常给予客户一定的价格优惠，通过不同的付款方式来实现。如果分期付款房价要付全额，并只享有9.9折优惠，而一次性付款，房价可给予9.8折优惠。为了避免让购房者一次性支付过多金额，协信集团允许购房者分期付款。常用的方法是：购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。
三是采取预付诚意金的策略，即预交1万元，可优惠8888元；预交2万元，可抵4万元。
四是房贷按揭策略。随着金融资本介入房地产业，协信和银行开展了房贷按揭业务。所谓的房贷按揭，首套房按揭贷款是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。
（三）促销策略
目前协信集团房地产常采用的促销有以下几种：
1、人员促销。它是一种传统的推销方法，是指促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。协信集团根据市场分
析之后，在特定的时间节点上，采用不同的噱头向目标消费者释放促销信息，例如在11月、12月的淡季期，置业顾问借协信举办房交会、区县看房团团购8折等噱头向目标顾客促销。
2、广告。目前协信集的广告形式有：房交会、现场包装、宣传单页、报纸杂志、公交车内POP、户外数字化媒体。另外还有样板房展示，这是一种看得见摸得着的实体广告。它广告促销诉求的重点是地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。
3、营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。例如在12月份销售淡季，购买彩云湖1号三期高层的业主可享受买房送空调、送冰箱、送车位5年、10年免费使用权。
（四）渠道策略
目前协信集团房地产的营销渠道策略主要可以分为直销策略、委托代理销售策略、渠道开发策略、口碑传播策略和网络营销策略。
1、直销策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前协信集团房地产绝大部分楼盘都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在售楼部现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2、委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。协信
集的代理销售一般分为全程代理和业务代理。协信集团通过与领域机构合作，让其全程代理南坪协信城；通过与大泽、钢运、美联、中原合作，让其业务代理天骄城、彩云湖1号三期、协信阿卡迪亚、协信公馆。代理商模式相对于直接销售模式，降低了风险。由于代理商的服务性质，更易于把握市场的机会，能更有效率地销售房产。
3、渠道开发策略。协信渠道部，这是协信集团根据公司发展和市场需求而最新成立的一个部门。它是一个通过整合多方资源并运用多种渠道方式接触目标消费者的新型部门。协信集团渠道部的渠道方式可分为：
（1）常规渠道，即商圈巡展、走访专业市场、商圈固定展间、竞品拦截、扫楼、商圈资料派发；
（2）企业组，即通过整合相关资源，公关重庆市重点高收入企业以实现企业团购。如西南医院、南坪供电局等；
（3）外拓组，即通过整合各种资源，充分发掘区县市场，组织区县看房团的形式进行团购销售；
（4）分销联动，即通过整合二手房机构，让其驻场和带来客户资源的一种渠道方式。2010年，协信集团房地产销售60亿，而渠道部贡献10个亿，占总销售的17%。随着市场竞争的加剧，协信集团渠道部在协信集团乃至整个行业已经奠定了非常重要的地位。
4、口碑传播策略。口碑传播策略也叫“以老带新”策略，是指通过提升现有业主的满意度和忠诚度，让其推荐亲朋好友购买或自己
再次购买。这是一种房地产开发商常用且成功率非常高的一种营销渠道方式。
5、网络营销策略。它是运用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，一方面网络销售策略可以降低开发商的营销成本，另一方面可以实现零距离和全天候的服务，更方便与消费者沟通，树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，协信进行网络营销的主要网站是：搜房网、中房网、大渝网、协信业主论坛、业主群等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
（五）服务策略
协信集团的服务宗旨是；创造客户满意是协信永恒的追求。为了更好地服务消费者，协信天骄物管在重庆创下10余项管理和服务的第一践行和第一标准，无论“贴心物业服务”、“酒店式物业服务”还是“资产托管服务”，都无一不以创新性的践行一次又一次地颠覆重庆传统物管模式，引领着重庆物管行业的发展方向，为业主创造着独一无二的品味和优越感。因此，协信天骄物业荣获了由中国质量协会等机构测评的“全国住宅用户满意度第一”和“中国物业服务最具竞争力品牌企业”殊荣。
（六）公关策略
房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好
的形象，搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系以实现宣传或销售的目的。协信集团的公关策略一般为参加一些大型活动如社会公益活动、新闻发布会、奠基和封顶仪式等。主要有以下几个方面：
1、从1996年至今，协信集团持续资助公益事业。1996年7月，向“全国排球锦标赛”捐资人民币15000元；2003年7月，向重庆市团市委希望工程捐赠人民币15万元修建长寿区“协信希望小学”；2004年4月19日，向市聋哑学校捐赠人民币100万元；2004年5月，向云阳县大阳乡柏树村小学捐赠15万元人民币；2006年7月，捐资石柱县三河乡办“希望小学”15万元；2006年8月，捐资石柱县民政局抗旱救灾10万元；2007年6月，向重庆抗洪救灾捐款160万元；2008年5月12日四川汶川地震，累积捐款捐物118.178万元。累计捐款捐物5000余万元。
2、协信集团重金打造西南地区顶级会所陈诚公馆，在保留历史韵味、传承重庆文脉的理念下，陈诚公馆已然成为重庆人文地标的新模本获批成为重庆首批海峡两岸交流基地、成为君顶领袖会西南联盟会所，搭建对外交流的平台，服务落地重庆的外来投资商和社会各界精英人士。
3、2011协信业主春节联欢晚会，郎朗与百名琴童齐奏协信阿卡迪亚江山之巅。
4、协信集团倾力打造西南首个社区美术馆“重庆江山美术馆”。
四、协信地产营销中存在的主要问题
（一）客户分析不深入
我国的房地产市场已由传统的卖方市场转变为以客户需求为导向的买方市场。因此，房地产开发商在开发产品时必须对市场进行调研分析与评估，进而设计和加推产品。而协信集团在一些项目上缺乏对客户的深入分析，就导致销售很迟缓。如协信彩云湖1号三期高层95、96、99号楼，原定2011年1月份开盘，由于缺乏客源，开盘日期一拖再拖，结果导致前期办卡的客户流失。
（二）产品设计不合理
在房地产行业中，由于房产的价值属性，产品设计的合理与否直接影响着房产的销售。
1、功能配套不齐。房地产项目的功能配套可分为内在功能配套和外在功能配套。内在功能配套主要包括物业、小区公共设施配套等。外在功能配套由项目选址和政府规划有关，主要包括教育配套、交通配套、商业配套、餐饮娱乐、运动健身、医疗卫生等。协信集团房地产的一些项目都属于大盘，居住的人口很多，配套的不完善就造成了业主的许多不便。如协信阿卡迪亚的运动场太小；协信天骄城2公里内无农贸市场；协信彩云湖1号周边1公里内无公交车站等。
2、项目选址较偏僻。投资房地产的三要素是：地点、地点、地点。选择地点的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少。选择地点关键在于预测未来的增值潜力，这种预测来自干对城市规划、城市发展、入口流动趋势的全面了解。就一般居民住宅而言，主要选址在
房地产开发的7大环节与20个关键节点 ①房地产的本质 房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。 前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定) 中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行 后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈 ②房地产开发的7大步骤 ③不同视角下的房地产 ?开发企业视角的房地产流程 ?代理公司视角的房地产流程 ?客户视角的房地产流程
第一步:土地获取 ①企业获取土地的方式 ②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素 ③开发商各部门职责: ?前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析) ④国有土地使用证的办理 ⑤那地名词释义: 第二步:定位决策 ①地产开发三大核心要素:钱、地、人 ②项目定位决策三大要素 ③定位过程中各部门职责:
?前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。 第三步:产品设计 ①地产项目标准设计周期 一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』原则 ②包含的主要设计阶段: 常见的问题: 进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题:评价体系和评价经验的缺失。 ③设计控制: ?备注:案文本中，最重要两张图–项目总平面图、标准层平面图! ④最优化的设计阶段流程参考:
?备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品 ⑤设计阶段各部门职责: 前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。 ⑥设计阶段风险控制点: 第四步:项目报建 ①房地产报建关注风险点: ②加快报批报建的策略: ③如何处理无证施工? 第五步:产品设计 ①工程建设的相关知识 ②工程建设各部门职责
第三部分房地产业的地位、作用和行业特点 一、房地产行业 （一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包 括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从 行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑 业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。 （二）微观方面：房地产业的活动领域包括： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押 等； （5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公 证等； （6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所 的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； （7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1.房地产业是国民经济的基础性产业 1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会 生产和生活的最基本要素。 2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件： 农业生产——土地； 工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所； 房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规 模、速度、格局和水平。
3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土 地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 4、房地产业是政府财政收入的重要来源： 土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。 5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占 同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 ◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作 用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于 该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。 一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经 济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的 贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡 献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构 优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活 资料、发展资料和享受资料。 2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推 动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所 占的比重达到10——20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平 均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。 3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不 仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联 作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用 （一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；
房地产业在经济发展中的重要性 摘要：房地产业在国民经济中起着重要的作用。本文主要探讨了房地产业在经济发展中的重要性和我国房地产业发展趋势。 关键词：房地产业；经济发展；重要性；发展趋势 自1998年“房改”以来，我国房地产业经过十多年的高速发展，已经成为国民经济中具有支柱性质的重要产业之一，在我国的社会、经济中发挥着重要的作用。因为一方面国民经济的发展水平制约着房地产业的发展，另一方面由于房地产业具有基础行业和先导行业的特点，可以促进国民经济的快速发展。 1房地产业在经济发展中的重要性 1.1房地产业关联度高、带动力强 房地产生产与再生产过程中，联系着一大批相关产业，具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。房地产业的前向关联即对因木产业发展而产生需求、获得发展动力的产业的影响，房地产主要促进了建筑、纺织、装饰、厨卫设备、金融、商业、服务业等产业的发展。房地产业的后向关联是对为木产业供应生产资料的产业的影响，房地产的开发将会加大对钢材、水泥、木材、玻璃、建材、化工和建筑机械等产品的需求，从而带动这此产业发展。房地产业的侧向关联是指木产业发展对社会的影响，如人们居住环境的改善，购物、旅游条件的改善，提高整个社会的文明水准和人们的现代意识等。据统计，房地产业的产值每增加1%，就能使相关产业的产值增加1.5%-2%。因此，各个地区都比较重视房地产业的稳定健康发展。 房地产业还有一项特殊的“带动作用”，就是各行业的发展，都要率先建设本行业的房地产。例如，要发展工业，就要建工厂；要发展商业，就要建商店；要发展教育事业，就要建学校。因此，世界各国的经济学界，都把房地产业称为国民经济的基础性产业。 1.2房地产业对GDP的增长保持着较高的贡献率 房地产业作为宏观经济的重要部门，其健康发展有利于促进经济的可持续增长。较高的经济增长率意味着社会则富的增加，人们的需要能够得到更多的满足，社会福利增进。通常使用国内生产总值( GDP)来衡量经济增长。随着经济发展，社会分工越来越细，行业越来越多，许多行业的增加值在国内生产总值中所占的比重会越来越小。房地产业却不同，由于各行业的发展都需要建设本行业的房地产，因而房地产增加值在国内生产总值中的比重一般不会递减。近十几年，我国国内生产总值每年增加8-11个百分点，其中由房地产业拉动的约占2个百分点。根据国家统计局2008年11月公布的数据，房地产业增加值占我国国内生产总值比重超过了5%，在国民经济增长中起到了举足轻重的作用。我国的经济增长在很大程度上是由固定资产投资拉动的。从房地产开发投资增长率来看，自1993
简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应 摘要：创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。 在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。 关键词：品牌房地产企业意义和价值效应 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？ 首先让我们来解析“品牌” 一、品牌的内涵 1、品牌的定义 正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。 2、品牌的生成机制 虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
对于房地产开发项目管理的重要性 摘要：本文就房地产开发管理工作展开了简要论述，为了创造更高的效益,房地产行业越来越重视项目管理这一关键环节。 关键词：房地产；项目管理；重要性 Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link. Keywords: real estate; Project management; importance 一、前言 随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作，针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益。 二、房地产开发项目管理含义 房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤： 1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标。 2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。
房地产市场差不多情况 一、房地产差不多经济指标 （一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。 （二）房地产开发投资情况 建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。 （三）商品住房市场供求总量情况
1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。 供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房
房地产开发与经营综合复习 一单项选择题 1.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是(D ) A.房屋出租 B.房地产抵押 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让 2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，下列各类土地的最高出让年限，不是50年的是(B ) A.教育用地 B.旅游用地 C.工业用地 D.综合用地 3.房地产开发按开发的规模不同，可以分为( C) A.初次开发和再次开发 B.外延式开发和内涵式开发 C.单项开发、综合开发 D.地产开发、房产开发 4.房地产市场可分为一级、二级、三级市场，是按( D )细分。 A.交易形式 B.用途 C.目标市场 D.内部结构 5.下列不属于房地产价格特征的是( B ) A.位置对价格起决定作用 B.完全按成本定价 B.趋升性 D.垄断性 6.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( A) A.土地费用 B.前期贯穿费 C.房屋开发费 D.管理费用 7.是指对于为了取得供租赁用的房地产所要支付的资本额，计算其所能期待获取的纯收益，此纯收益占资本额的比率称为(D ) A.毛利率 B.纯收益率 C.投资收益率 D.期待利润率 8.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》颁布并将于2007年11月1日实施，这体现了房地产的(D ) A.适应性 B.位置固定性 C.相互影响性 D.政策影响性 9.房地产项目某个建设的周期可以分为三个时期，依次是( D) A.投资前期、生产期和投资期 B.投资前期、投资期和生产期 B.建设期、投资前期和投资期 D.投资前期、建设期和生产期 10.根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为确定型、风险型和( A) A.不确定型 B.定量型 C.已知型 D.不稳定型 11.项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间称为(A ) A.投资回收期 B.内部收益回收期 C.净收益回收期 D.外部收益回收期 12.下列属于房产管理部门核发的是(A ) A.销售许可证 B.规划设计条件通知书 D.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证 13.物业代理佣金的收取标准要根据代理方式来确定，联合代理一般要较独家代理支付较多的代理金，可以为独家代理的( A ) A.1.5倍 B.2倍 C.2.5倍 D.3倍 14.( A)型广告一般出现在开盘前期和初期，目的在于提高楼盘的知名度和潜在客户的认知感，一般采用简介形式并配以效果图成形。
房地产业在中国经济中的地位与影响 一、房地产业在中国经济中的地位 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 二、房地产业在中国经济中的影响 我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。 房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
When the lives of employees or national property are endangered, production activities are stopped to rectify and eliminate dangerous factors. （安全管理） 单位：___________________ 姓名：___________________ 日期：___________________ 浅析安全管理和安全生产对房地 产开发企业的重要性(通用版)
浅析安全管理和安全生产对房地产开发企业 的重要性(通用版) 导语：生产有了安全保障，才能持续、稳定发展。生产活动中事故层出不穷，生产势必陷于混乱、甚至瘫痪状态。当生产与安全发生矛盾、危及职工生命或国家财产时，生产活动停下来整治、消除危险因素以后，生产形势会变得更好。"安全第一" 的提法，决非把安全摆到生产之上;忽视安全自然是一种错误。 安全生产是涉及职工生命安全和公司财产安全的大事，也关系到企业的生存发展和稳定。我公司是一家处于成长期的房地产开发企业，工程点多、面广，管理和运作等各方面依旧需要不断探索和学习创新，所以安全生产对于我们这个成长中的企业来说，其意义更加重要。本文结合房地产开发过程中安全工作实际情况，对安全管理和安全生产进行简单的剖析。 房地产开发企业作为建设项目的主体，其在安全生产中扮演着领导和管理角色，一方面要对现场的施工、监理等企业的安全生产进行管理、领导、组织、协调、控制；另一方面要为安全生产和管理提供必要的资金和协助。房产开发具有规模大、产品的一次性、复杂性、专业性等特点，房产开发不同于工厂加工生产，它不能批量生产也不能简单复制，房产开发从报建到竣工交房整个过程中涉及到方方面面诸多环节，每个环节都牵涉到不同的部门协调处理，而保证房产开发
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
房地产项目开发的主要工作阶段 总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作都有不同的内容。 1 ．投资决策分析阶段 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。 项目的可行性研究即在项目选定之后，对该项目做更进一步的分析．主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。 2 ．前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的阶段，主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。 获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等．出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。 资金融通是保证开发活动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商应尽快实施筹资计划．通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。 规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当，做到既能合理安排用地、又能满足功能需要，既要保证一定的经济、社会及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。 具体地说，前期工作主要包括：
房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用分析摘要： 典型相关分析着眼于识别和量化两组随机变量之间的相关性，它是两个随机变量的相关性在两组变量之下的推广。这种利用两组变量对之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性的多元统计分析方法，具体就是分别在两组变量中提取有代表性的两个综合变量V和W（分别为两个变量组中各变量的线性组合），利用这两个综合变量之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性。 本文旨在利用典型相关分析方法，定量分析房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用。分析过程采用SAS软件编程，利用SAS内置的典型相关分析函数计算需要的参数。 最终得出的结论是：房地产业对第三产业地区生产总值和城镇居民人均全年家庭可支配收入有较大的带动作用。 关键词：相关性、典型相关、房地产、国民经济 引言： 房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设;同时，房地产的投资开发又会引起其他许多行业的需求，对其他相关行业的生产起到了带动的作用。因此房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用分析显得尤为重要。
正文： 一、样本数据 1、把反映国民经济发展的主要经济指标作为第一组变量： 第一产业地区生产总值(亿元)； 第二产业地区生产总值(亿元)； 第三产业地区生产总值(亿元)； 资本形成总额(亿元)； 城镇居民人均家庭可支配收入(元)； 2、把反映房地产发展状况的主要指标作为第二组变量： 资金来源总额(万元) 本年购置土地面积(万平方米) 本年完成投资额(万元) 商品房销售面积(万平方米)。 数据如表1所示。 表1 2006年我国各地国民经济与房地产业发展相关指标数据 地区第一产业地 区生产总值 (亿元) 第二产业地 区生产总值 (亿元) 第三产业地 区生产总值 (亿元) 资本形成总 额 (亿元) 城镇居民人 均全年家庭 可支配收入 （元） 资金来源 (万元) 本年购置土 地面积 （万平方 米） 本年完成投 资额 （万元） 商品房销售 面积 （万平方 米） 北京98.04 2191.43 5580.81 3970.92 19977.52 31654692 295.0 17198650 2607.62 天津118.23 2488.29 1752.63 2364.41 14283.09 7659100 905.2 4023184 1458.60 河北1606.48 6115.01 3938.94 5505.80 10304.56 5940799 1040.3 4815829 1817.94 山西276.77 2748.33 1727.44 2594.56 10027.70 2352960 415.1 2086231 791.46 内蒙古649.62 2327.44 1814.42 3466.11 10357.99 3201283 1309.7 3250196 1428.97 辽宁976.37 4729.50 3545.28 5003.32 10369.61 13002851 2316.9 11421948 3006.61 吉林672.76 1915.29 1687.07 2874.27 9775.07 3138404 686.5 3101571 974.91 黑龙江737.59 3365.31 2086.00 2334.84 9182.31 3436590 619.8 3213152 1482.71 上海93.80 5028.37 5244.20 4762.86 20667.91 21789082 524.6 12755938 3025.40 江苏1545.01 12250.84 7849.23 10673.86 14084.26 26628947 2984.0 19067130 6101.15 浙江925.10 8509.57 6307.85 7297.05 18265.10 23605176 1891.1 15742756 3544.96 安徽1028.66 2648.13 2471.94 2786.53 9771.05 7266731 1693.5 6374464 2307.83 福建896.17 3743.71 2974.67 3637.46 13753.28 12609343 1693.3 7873624 2021.69 江西786.14 2320.74 1563.65 2355.02 9551.12 4130684 932.9 3459564 1777.19 山东2138.90 12751.20 7187.26 10838.69 12192.24 14500987 3203.0 11853776 4172.21 河南2049.92 6724.61 3721.44 6343.94 9810.26 6903494 1561.9 5819517 2409.33 湖北1140.41 3365.08 3075.83 3591.39 9802.65 7062443 1107.9 5647563 2038.46
2017 房地产开发与经营 28898复习提纲 第一章 1. P 1 房地产开发， 是指在依据迸发取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。判 2. P 2 因为徒弟与房地产的直接统一性，房地产开发表现出全面系统性的特点。 选 3. P 3 房地产开发的三级划分。简答 4. P 5 房地产经营的概念 名词 5. P 6 土地的不可移动性决定了房地产交易过程中不可能有商品位置的流动。选 择 6. P 6 城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。选择 7. P 6 一般商品经营，遵循的是市场经济下价格机制和竞争机制，市场的影响是 最主要的因素。判断 8. P 7 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。 判断 9. P 8 房地产综合开发经营 名词 10. P8 房地产是一种以经营为核心的经济行为。选择 11. P 10在商品经济条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。选择 12. P11 销售阶段是房地产开发的一个重要环节，是链接生产的消费的桥梁。 择 13. P 11 投资公司和房地产公司获利方式的不同。 简答 14. P 12 政府建设主管部门对房地产调控的方式。 简答 15. P 12 金融机构在房地产开发中的构成。 简答 16. P 14 房地产抵押人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利。 判断 押人不能如期偿还本金和利息时， 抵押人有权处理抵押物， 并优先获得贷款的本 金和利息。 选择 17. P 15 房地产典当的含义 名词 房地产典当和房地产抵押的差异 简答 第二章 18. P20 均衡价格策略是通过经济学的攻击曲线和需求曲线指导商品定价的途 径。 选 19. P21 构成决策问题具备以下基本条件 :1.2.3.4. 简答、 20. P22 定性分析的含义 定量分析的含义 名词 21. P22 根据房地产开发环境的可控程度，可以分为确定型决策，风险性决策和 不确定决策。判断 22. P22 确定型决策的含义 选择 23. P23 风险型决策常采用的决策方法是决策树法。 选择 24. P23 风险决策的决策的基本思路是什么？ 简答 25. P24 小中取大法，最小最大后悔值法 分析题 26. P26 拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。 27. P27 理念的含义。 名词 28. P29 建筑节能在我国推广缓慢的原因。 1.2.3.4. 简答 29. P31 树立节约型房地产开发的理念的意义： 1.2. 简答 30. P31 房地产资产的含义 名词 当抵 判断
房地产是未来八大热门行业之一： 1、房地产是一个周期性的行业，它的发展与国家的经济增长，与地方经济发展水平密 切相关，也被视为经济发展的“晴雨表”。经过了近6年的调整期，1999年下半年，我 国房地产业走出了低谷，开始进入新的景气周期，预计，今后几年我国房地产业将处于新的景气周期的上升期。在处于景气周期时期的房地产市场，该行业的企业一般能获得较高的盈利水平。 2、房地产是政府支持发展的产业，已被政府列为支柱产业、看作是新新的经济增长点，已经出台了一系列政策扶持房地产业特别是住宅产业的发展。正在加大住房制度改革的力度，刺激房地产消费市场。 3、房地产市场具有明显的区域性特征，是一个区域内的垄断竞争市场，投资者可以重点关注在区域内有明显的品牌和一定程度垄断优势的企业。 房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。 房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。 房地产业的重要作用： ⑴房地产业直接推动经济的增长 投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。 ⑵房地产业带动性对经济增长的贡献 房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。 ⑶改善人民的居住和生活条件 构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。 房地产行业就业的结构性矛盾依然存在，经验型的人才紧缺。营销类、高管类人才比较缺乏，就业前景不错，但压力很大；工程类由于工程放缓，相对来说需求短期不足，
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产市场调研的目的与作用 房地产市场调研的目的与作用作者：佚名 时间：2008-9-4 浏览量： 房地产开发企业在投资决策过程中,土地开发潜力分析、投资可行性研究、营销策划、销售规划、广告推广计划、规划设计方案设计等,都是以市场调研为基础的。 什么是市场调研?房地产市场调研要解决哪些主要问题?美国市场营销协会提供了一个很好的定义:“市场调研是一种通过信息将消费者、顾客的公众与研究者联结起来的职能。这些信息用于识别和确定市场营销机会及问题,产生、提炼和评估营销活动,监督营销绩效,提高将营销视为一个过程的理解。市场调研强调了解决这些问题所需要的信息,设计收集信息的方法,管理和实施信息收集过程,分析结果以及沟通这些发现和意义。”上述定义同样可以运用于房地产业相关的市场调研,只不过我们必须奖其置于房地产业的特殊框架下,充分考虑房是产业本身的特性。
一、房地产市场调研的重要性 市场调研是为相关企业的投资决策和管理决策提供信息的,涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通的全过程,它在房地产企业投资决策中的重要性大致体现在下列几个方面。 识别市场机会,理解持续变迁的市场环境 投身于某一行业的人都会有一种切身的体会:行业创新层出不穷,市场追捧的概念时时转换。市场环境的变迁主要包括:消费者需求水平和基本特征的变化,如随着收入水平的提高,人们对住的需求的改变;产品设计和特征的变化,如普通住宅户型的变迁;应用技术水平的变化,如住宅小区智能化、智能化办公大楼等。置身其间的房地产开发企业,如果能够根据变迁的市场环境适时作出调整,就可以抓住市场机会,创造新的盈利点。而把握市场环境变迁主要依靠市场调研,有时可能凭借某个企业管理者的直觉抓住一星半点机会,但更多的时候是市场调研在起作用。放眼目前在房地产
关于房地产策划的地位和作用有哪些内容 王大琨:IBM高级顾问、中国第3代沙盘模拟领军人物! 清华大学管理硕士专业毕业！中欧商学院、清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、浙江大学、中央财经大学等国内16所顶尖商学院总裁班特聘教授！曾在万科、泰达、新浪网、香港博志成集团、北大纵横咨询集团担任高级专家、部门经理、高级总监、副总裁、总经理职务！近9年高端管理人才培养经历。咨询、培训过的企业超过500个! 现任北京天下伐谋管理咨询有限公司副董事长、高级合伙人！ 品牌课程： 房地产企业战略与运营管理提升沙盘模拟工作坊 房地产经营管理与领导力提升沙盘模拟特训营培训方案 房地产团队领导力提升沙盘模拟工作坊 房地产团队领导力与营销技能提升沙盘模拟工作坊 房地产项目管理——沙盘实战演练工作坊 中基层经理园林工程项目管理沙盘模拟 MTP(房地产中层管理者素养能力提升)沙盘模拟工作坊 RTTT（国内独家房地产内训师培训课程） 房地产策划的地位和作用有哪些，首先进来分析下房地产的地位： 第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。在分析房地产策划的地位和作用时，二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。 第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。在分析房地产的地位和作用中，这个方面主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。 第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，
房地产营销的重要性-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
浅谈房地产营销公关的重要性 在房地产市场如火如荼的当今，单凭项目销售业绩已经不足以显示营销技巧的高明，如何给产品增添附加值，保证公司利润最大化的情况下，还能在市场中占有相当份额，并树立良好口碑传播，就是营销公关的价值体现了。 那么，什么是“营销公关”呢？营销公关顾名思义，就是市场营销与公共关系的结合，这里讲到的概念比较狭义，即以市场为基础，企业针对消费者以及媒体进行公关行为的一种营销手段。随着项目推广方式的多元化，广告作用已经被逐渐削弱，而营销公关日益成为房地产营销策划推广的新宠。因为营销公关具有双向沟通的特征，通过开展公共关系活动，使得企业产品与目标客群最亲密的接触，不但能够得到直观的信息反馈，还容易达成双方的信任并消除误解，因此越来越多的地产公司意识到营销公关的重要性并积极广泛应用。在我接触过的一些同行里面，就有因运用得当而尝到甜头的，他们对这种务实的营销方式给予了一致的肯定，更有将这种营销作用发挥到极致的，将公关活动在整个项目推广的比重调整占到８０％，而媒体广告却只作为辅助性的宣传途径。还有些大公司，专门成立了“客户关系部”，用于深度挖掘客户并进行公关的职能部门，这也是营销公关的一种衍变。 可见，营销公关的概念不仅限于公关活动，而是针对销售进行的一切公关行为，包括针对政府、媒体、公众及目标客户群。它是在深入了解项目定位、产品特色、目标群体分析以后，根据需求有目的、有技巧地量身定制型公关行为，挖掘潜在客户渠道，并想尽一切可能引起受众人群的关注和兴趣促进销售，或铲除对企业对产品一切不利因素，塑造良好形象的最佳手段。营销公关需要讲究技巧，不是简单展示自身优点，而是通过事先精心安排好的策略付诸行动主动出击，让目标客户接受并认可你的产品，从而引导消费。真正做得好的营销公关既不是表面文章，也不是炒作行为，而是一种有的放矢的营销手段。不过，目前国内一些知名的地产公关公司在策略方面做得还很不到位，大多不原花费时间在研究产品特点、以追求甲方实际效果为宗旨的，大多还停留在活动执行阶段，虽然资源丰富创意新颖，但所报方案大都不具备唯一性，很多项目都可以套用，到头来只图个表面热闹，钱不少花但效果不明显。倒是近些年来媒体手中积攒了不少高端客户资源，并逐渐向媒体公关方向转型了。 这是一个“酒香也怕巷子深”主动营销公关的时代，善于把握市场先机并走在前头才能增强企业的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。营销公关还在有效提升项目知名度、美誉度，为企业创造品牌价值方面功不可没，而且越是高端项目，营销公关的作用和价值也就越大。房地产营销公关在国内还属于起步阶段，真正认识到营销公关这种不可或缺的营销行为观念，将会给企业带来更多商机和发展。 房地产营销关键在售后 “售后服务”这个字眼对我们每个人来说都不陌生，伴随商品经济的迅速发展，无论是企业还是消费者对“售后服务”的关注都在与日俱增。对企业来说，它是企业赖以生存和保持可持续发展的重要保证；对消费者来说，它则关系到人们生活、工作等方方面面的切身利益。尤其在目前商业竞争日益激烈、消费者消费意识日益提升的条件下，售后服务水平的高低成为衡量一个企业的重要标准。